Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội.doc

Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội

Lời nói đầu

Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngời Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc Ngời xa đã xác định “có an c thì mới lập nghiệp” Ph Ănggen đã nhấn mạnh “con ngời trớc hết cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ” Trớc hết con ngời cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt đợc Đối với nớc ta là một nớc nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân cha cao lại thờng xuyên gặp khó khăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng Trong thực tế ngời dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt.

Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nớc cũng nh các cấp chính quyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bớc đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở Trong điều kiện hiện nay khi đất nớc bớc vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn Hà Nội là trung tâm văn hoá kinh tế chính trị của cả nớc với dân số lớn và nhiều thành phần khác nhau Bởi vậy việc quản lý và phát triển nhà ở gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp hợp lý thì mới thu đợc hiệu

quả Trong quá trình thực hiện đề án môn học em chọn đề tài “Vấn đề phát

triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội” để thực hiện viết đề án và đợc sự hớng dẫn

nhiệt tình của thầy giáo hớng dẫn.

Mục đích nghiên cứu của đề tài:

Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các kiến thức đã học, đã nghiên cứu trong quá trình học tập cùng với các chính sách của Nhà nớc ta về nhà ở làm cơ sở trong việc tiếp cận vấn đề phát triển nhà ở Trên cơ sở đó làm rõ mục đích:

Làm sáng tỏ cơ sở của vấn đề quản lý và phát triển nhà ở Phản ánh thực trạng của việc phát triển nhà ở.

Đề xuất quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở Hà Nội Đối tợng và phạm vi nghiên cứu là vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Vấn đề nhà ở là một vấn đề rất phức tạp và nhạy cảm có một phạm vi rộng lớn Do vấn đề nhận thức và thời gian có hanh nên kết quả nghiên cứu không thể không tránh khỏi những thiếu sót, những ý kiến đa ra cha chính xác Em rất mong nhận đợc sự nhận xét, đánh giá của thầy giáo hớng dẫn và các ban.

Em xin chân thành cảm ơn!

Chơng I

Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ởI Nhà ở và vai trò của nhà ở.

1 Khái niệm nhà ở.

Con ngời đã hình thành và phát triển cùng với thời kỳ dài của lịch sử từ khi xuất hiện con ngời nguyên thuỷ Trải qua thời kỳ nguyên thuỷ, con ngời sống chủ yếu dựa vào thiên nhiên, trú ẩn trong cac hang động Trong thời kỳ đồ đá, đồ đồng con ngời đã có sự liên kết, sự phối hợp trong các hoạt động Từ khi có nền văn minh lúa nớc, để thuận tiện cho việc sinh sống con ngời đã tiến ra c trú ở các vùng đồng bằng cho đến trung du miền núi và nhà ở bắt đầu đợc xây dựng Ban đầu nhà ở là các hang động, hốc đá để là nơi che ma, che nắng, tránh thú giữ sau đó là nhà dùng liếp che chắn thô sơ rồi đến nhà hình tròn xếp đá Khi cuộc sống chuyển sang định c, con ngời biết dùng gỗ dựng nhà và cùng với nó là sự thay đổi vật liệu xây dựng từ đất sang gạch nung

Cùng với quá trình phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, con ngời đã biết đợc tầm quan trọng của nhà ở Nhà ở là tải sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con ngời Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng xã thôn xóm, sự phát triển các khu dân c và quá trính phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự phát triển nhà ở Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn mới làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, dức sống của dân c quốc gia đó Lúc này nhà ở đợc hiểu là một hàng hoá đặc biệt, một hàng hoá khác với các hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ:

- Lợng đâu t ban đầu tơng đối lớn bởi giá thành nguyên vật liệu cao, chi phí xây dựng tốn kém Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở nên không thể di dời và đem bán ở khắp nơi, đợc sử dụng trong một thời gian tơng đối dài, ít thay đổi.

- Vừa là tài sản sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở Bởi nhà ở không thể đặt độc lập mà phải gắn liền với khu dân c tập trung và các khu công cộng.

- Nhà ở là một khối không gian đợc đặt trên đất, có tính cố định về hình dáng kiến trúc, quỹ đất và điều kiện địa lý.

- Nhà ở nếu đủ các điều kiện và đớc pháp luật thừa nhần về quyền sở hữu và khi đó nhà ở mới có thể mua, bán công khai.

Ph Ăgghen đã noi: “con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ” Trớc đây, nhà ở đợc hiểu một cách đơn giản là môi trờng sống, chỉ là để “ở” theo nghĩa rất đơn thuần Nhng ngày nay nhà ở còn bao gồm cả môi trờng c trú, nó còn đóng góp tích cực vào cuộc sống, tạo cho con ngời điều kiện lao động, sản xuất, nơi nghỉ ngơi, học tấp và phát triển về mọi mặt.

2 Vai trò của nhà ở.

Đô thị và làng mạc là hai môi trờng sống, c trú lớn mà con ngời sống tập trung và có tổ chức, mà các nhân tố cấu thành môi trờng ấy là các đơn vị gia đình Gia đình là tập hợp các thành viên có cùng huyết thống Sự độc lập của mỗi gia đình thể hiện nơi họ sinh sống, nhà riêng của họ Tại đó thờng xuyên diễn ra các hoạt động nh : ăn, ở, mặc, học tập, nghỉ ngơi của mỗi thành viên trong gia đình Nh vậy, nhà ở là một nhu cầu cơ bản không thể thiếu của con ngời Nó đóng góp vai trò quan trọng trong cuộc sống con ngời và nó càng trở nên quan trọng với đô thị.

Nhà ở đô thị không chỉ là một t liệu phục vụ đời sống dân c đô thị mà nó còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị Trong đô thị một bộ phận dân c phần lớn là các cán bộ công nhân viên, nhà ở của công nhân viên đợc bố trí hợp lý (gần hay xa với nơi làm việc, đảm bảo nghỉ ngơi, hồi phục sức khoẻ ) ảnh hởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Nhà ở đô thị có vai trò quan trọng trong quá trình tái sản xuất của đô thị và sự phát triển của các ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển đồng thời của các ngành xây

Hiện nay nhà ở nớc ta, chỗ ở thích hợp cho dân c đô thị là diện tích nhà ở

đôi khi cả tín ngỡng của tầng lớp dân c Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải gần nơi không gian thoáng mát, thuận tiện trong hoạt động đi lại, nhiều cây xanh và gần trờng học để trẻ em có thể vui chơi học hành thuận tiện, góp phần vào việc giữ gìn truyền thống gia đình Việt Nam là gia đình bao gồm nhiều thế hệ Mặt khác kiến trúc nhà ở đô thị con làm tăng thêm vẻ đẹp đô thị Nó phụ thuộc vào môi trờng bao quanh nh cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đo, hàng tào, điện chiếu sáng công cộng

Vậy nhà ở là kiến trúc c trú mà con ngời dùng để ở trong thời gian lâu dài theo gia đình, là một trong những điều kiện vật chất để tái sản xuất sức lao động để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh tế - xã hội.

II Phân loại nhà ở.

1 Tiêu chuẩn phân loại nhà ở.

Mỗi ngôi nhà khi đợc xây dựng nên cần đợc đáp ứng các tiêu chuẩn về l-ợng, về chất và thiết bị xây dựng Cụ thể nh sau : Về lợng không gian bên trong căn hộ đợc thể hiện qua số phòng diện tích sàn Nó phải phù hợp với quy mô và số nhân khẩu của gia đình Về chất mỗi căn hộ phải bảo đảm mức tiện nghi về chất lợng, chiếu sáng, cách âm, chống ồn, khả năng chống nhiệt và trang bị vệ sinh Chất lợng của ngôi nhà còn thể hiện ở chất lợng của xây dựng và kiến trúc thiết kế, công trình phụ, độ bền của ngôi nhà, khả năng chịu nhiệt Về tiêu chuẩn mỗi căn hộ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau :

- Đảm bảo diện tích tổng thể và diện tích các phòng trong căn hộ.

- Đảm bảo sinh hoạt cho mỗi thành viên trong gia đình, không gian riêng cho mỗi thành viên.

- Đảm bảo thuận tiện cho các hoạt động và mối quan hệ với xã hội, môi trờng xung quoanh Nhà ở đô thị hiện nay ngoài các tiêu chuẩn đảm bảo tối thiểu về sinh hoạt thì nhà ở là một đơn vị phải đặt trong môi trờng hoạt động

kinh tế và xã hội, phải bảo đảm nhà ở có điều kiện gần các khu trung tâm, trờng học và đặc biệt thuận tiện trong các dịch vụ công cộng.

- Đảm bảo khả năng mở rộng căn hộ do không gian ít thay đổi nhng trong khi đó hộ gia đình luôn luôn thay đổi (có ngời sinh thêm, kết hôn ) Mặt khác do sự biến động của các thành viên nh sự tăng thêm tuổi thọ, có thêm ngời do kết hôn, sinh thêm ngời, sự thay đổi quan hệ xã hội của chủ gia đình nên không gian căn hộ phải có khả năng mở rộng, thay đổi Không gian bên trong của căn hộ phải phù hợp với không gian bên trong căn hộ để nhằm giải quyết các nhu cầu Đánh giá một khu nhà ở, một toà nhà hay một căn hộ ta không chỉ đánh giá về số lợng, chất lợng căn hộ mà phải đánh giá cả về khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho ngời sử dụng.

2 Phân loại nhà ở.

Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở Trong thực tế ngời ta thờng dựa vào các vật liệu xây dựng để phân loại nhà ở nh : đá, bê tông, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững nh : tranh, tre, nứa lá Mặt khác nhà ở còn đợc phân loại theo độ bền vững/ niên hạn sử dụng nh : kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà tạm dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở.

Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau :

- Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở loại này đợc chia theo 4 cấp, từ cấp là I cấp cao nhất tơí cấp IV là thấp nhất.

Cấp nhàChất lợng sử dụngChất lợng xây dựng công trình

Trong đó :

+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 - 78 phòng cháy chữa cháy cho nhà công trình.

+ Chất luợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau: Bậc 1 : Đầy đủ, phần lớn sử dụng bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt Bậc 2 : Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.

Bậc 3 : Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng Bậc 4 : Không đầy đủ , đều là vật liệu thông thờng - Đối với nhà ở biệt thự :

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân v-ờn,hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ Biệt thự đợc phân làm 4 hạng: hạng 1 là thấp nhất, hạng 4 là cao nhất.

Hạng 1 : Biệt thự giáp tờng Hạng 2 : Biệt thự song đôi Hạng 3 : Biệt thự riêng biệt.

Hạng 4 : Biệt thự riêng biệt sang trọng.

Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh Với hạng 1 mỗi tầng có 1 phòng tắm, vệ sinh, còn hạng 4 mỗi phòng có một phòng tắm và vệ sinh riêng Về kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao.

Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vào tiêu chuẩn :

vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn.

Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính thuế nhà ở của các tổ chức, cá nhân đông thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.

III Những nhân tố ảnh hởng đến nhà ở đô thị

1 Sự tăng dân số.

Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội ảnh hởng đến mọi hoạt động và theo đó ảnh hởng tới nhà ở Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở và đặc biệt với dân c đô thị, nhà ở đô thị Dân số tăng trớc hết làm tăng quy mô gia đình, đồng thời là sự gia tăng số lợng gia đình độc lập Trong điều kiện hiện nay với xu thế phát triển của gia đình hạt nhân, gia đình theo truyền thống đa hệ giảm dần, thay vào đó là sự gia tăng của gia đình hạt nhân Trong trờng hợp số lợng hộ gia đình độc lập tăng lên thì nhà ở cũng phải tăng theo một cách tong ứng Kết cấu dân số cũng là một nhân tố tác động tới nhu cầu thay đổi nhà ở Dân số ở các căn hộ độc lập tăng lên, trong các hộ gia đình khi con cái lớn chuyển từ tuổi trẻ em sang tuổi vị thành niên cũng là lúc đòi hỏi nhà ở phải có thêm phòng Ngoài ra ta thấy các tập quán sinh sống cũng ảnh hởng tới nhà ở của các nhóm dân c khác nhau Những tập quán sinh hoạt đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quan niệm xã hội đa lại Vấn đề nhà ở cho dân c đặc biệt là dân c đô thị là một vấn đề lớn của các đô thị lớn Sự tập trung đông dân c vào một khu vực cùng với sự biến động của dân c gây ảnh hởng lớn tới đô thị về nhà ở cùng với nó là các nhu cầu về dịch vụ thơng mại, y tế, văn hoá giáo dục Chính vì vậy sự gia tăng dân số cũng hình thành thị truờng nhà ở.

2 Sự tác động của việc làm và thu nhập của dân c.

Mỗi con ngời đều có nhu cầu, trong đó nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, gia đình và nhu cầu nâng cao chất l-ợng cuộc sống Nếu thu nhập của con nguời tăng lên thì mọi nhu cầu của con nguời đều trở thành khả năng thanh toán, có khả năng thực hiện Khi thu nhập con ngời thấp thì con ngời phải thực hiện những nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt

chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở Đây là hiện tợng mà hầu hết các nớc đang phát triển phải đơng đầu với sự bùng nổ về nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nớc đang đợc nâng lên

Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm cũng có tác động tới sự thay đổi nhu cầu về nhà ở Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết sức chặt chẽ tới thu nhập của dân c, cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có yêu cầu về tính chất đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu câù và tính chất của công việc Có công việc đòi hỏi nhà ở là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ.

3 Đô thị hoá và qua trình phát triển của đô thị

Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của Quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế Đô thị hoá với đặc trng cơ bản nhất là sự mở rộng về không gian đô thị Bởi vậy ta thấy đô thị hoá là quá trình có thay đổi về nhà ở, nó không chỉ thay đổi về tổng nhà ở mà còn thay đổi về kết cấu nhà ở Với xu hớng phát triển các đô thị hiện nay thì nhà ở không chỉ dành cho tầng lớp quý tộc, thị dân và chức dịch mà diễn ra với két cấu dân c đa dạng Việc thực hiện đô thị hoá đợc thực hiện theo các quy hoạch của nhà nớc trong đó có quy hoạch nhà ở là quy hoạch phát triển không thể thiếu đợc, cùng với quá trình đô thị hoá là sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng ảnh hởng tới nhà ở hiện nay, với những vùng đất truớc đây cha có cơ sở hạ tầng thì nay đợc đầu t xây dựng Trong đô thị, những tầng lớp dân c lao động, tầng lớp thơng gia và ngời có thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực kiểu dáng nhà và cũng nh mức độ tiện nghi trong nhà, những ngời sinh sống bằng nghề nghiệp không ổn định đang ngày càng tạo ra sức ép với các nớc đang phát triển trong quá trình đô thị hoá, chính lớp dân c này xuất hiện kiểu nhà ở tập trung đặc biệt nh các xóm liều, khu ổ chuột

4 Những chính sách của Chính phủ.

Nhà ở là một trong những vấn đề trọng yếu đối với đời sống con ngời và là một trong những vấn đề u tiên quan tâm hàng đầu của mọi Quốc gia Đối với nớc ta, Đảng và Chính phủ ta càng quan tâm hơn tới vấn đề nhà ở, nhu cầu nhà

ở cho mọi tầng lớp dân c Sự thừa nhận của nhà nớc về sở hữu t nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng nhu cầu về nhà ở không chỉ là thoả mãn nhu cầu về tích trữ, đầu cơ Tuy nhiên các chính sách đó có thể là kìm hãm hay cũng có thể làm tăng quỹ nhà ở.

Hiện nay, con tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở nh chính sách thuế, chính sách huy động vốn chính sách về giải phóng mặt bằng, cơ chế quản lý các dự án là các quy chế khai thác sử dụng nhà không thống nhất, không rõ ràng gây khó khăn cho công tác nhà ở Chẳng hạn chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, một trong nhũng vấn đề vớng mắc lớn hiện nay với các dự án phát triển quỹ nhà ở đó là việc giải phóng mặt bằng và việc áp dụng khung giá đền bù nhà, đất của chính phủ tỏ ra không phù hợp với tình hình Rõ ràng những chính sách nh vậy đã làm hạn chế nhiều khả năng cung cấp nhà ở làm hạn chế mọi thành phần ham gia giải quyết nhu cầu về nhà ở tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu t.

Nh vậy chính sách của Nhà nớc là một trong những nhân tố ảnh hởng tới nhà ở Bởi vậy muốn thực hiện tốt phát triển nhà ở thì ngay từ ban đầu khi ban hành chính sách cần phải đợc nghiên cứu kỹ lỡng để những chính sách phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

IV Quản lý Nhà nớc về nhà ở và phát triển thị trờng nhà ở đô thị.

1 Quản lý Nhà nớc về nhà ở.

Nớc ta đã trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau Sau ngày hoà bình lập lại ở miền Bắc (năm 1954) đất nớc ta tạm thời chia lam 2 miền: miền Bắc tiến hành công cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiến hành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ, đấu tranh giải phóng dân tộc Sau khi thống nhất đất nớc năm 1975 cả nớc thu về một mối, xây dựng xã hội chủ nghĩa Từ Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) thực hiện nghị quyết của Đảng, nớc ta thực

hiện đờng lối đổi mới cơ chế kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trờng theo địng hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý thống nhất của Nhà nớc.

Để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của lịch sử, Nhà nớc thực hiện các chính sách nhà ở khác nhau tơng ứng với từng thời kỳ với các nội dung đặc trng sau đây:

- Với miền Bắc, tiến hành chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất Tại miền Bắc những năm 1960 - 1961, theo chính sách này Nhà nớc thực hiện quản lý toàn bộ nhà đất của các đối tợng thực hiện cải tạo (các tầng lớp địa chủ, t sản có nhà cho thuê, nhà của chế độ cũ, nhà vắng chủ ) Năm 1991 Thủ tớng Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 297/ CT xác lập sở hữu Nhà nớc đối với nhứng loại nhà ở của các đối tợng thuộc diện cải tạo này.

- Thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở mà nội dung chủ yếu của có là Nhà nớc đảm bảo xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách để phân phối cho cán bộ công nhân viên Nhà nớc và các đối tợng thuộc diện u tiên thuê theo giá thấp, với quan điểm cho rằng nhà ở là phúc lợi xã hội nên hoạt động kinh doanh nhà ở không diễn ra (1955 – 1992).

- Với việc đổi mới cơ chế quản lý toạn bộ nền kinh tế, nớc ta trong lĩnh vực nhà ở đã từng bớc đổi mới quan điểm mà cụ thể và rõ nét nhất là Pháp lệnh nhà ở do hội đồng Nhà nớc ban hành năm 1991 với t tởng chỉ đạo coi nhà ở là hàng hoá, đa bán và cho thuê với đúng giá của nó Đồng thời Nhà nớc huy động mọi tiềm năng trong xã hội để phát triển nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển và kinh doanh nhà ở.

Cùng với các thay đổi trong nhận thức, quan điểm về nhà ở, Chính phủ đã lần lợt ban hành hàng loạt các chính sách: Chính sách hoá giá nhà (Thông t 97/ TT năm 1989 và thông t 02/ TT năm 1992 của Bộ xây dựng); Chính sách về mua bán và kinh doanh nhà ở (Nghị định 61/ CP ngày 5/ 7/ 1994 của Chính phủ); Chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( Nghị định 60/CP ngày 5/ 7/ 1994); Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung ban hành kèm theo quyết định số 1127 Bỗ Xây Dựng ngày 16/ 8/ 1994 và gần đây là Bộ luật dân sự (1995).

Các chính sách đã giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở của nhân dân phù hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nớc Tuy nhiên các chính sách đã ban hành và đang có hiệu lực còn cha đủ đồng bộ Mặt khác, do cơ chế quản lý còn phân tán dẫn tới cơ và hiệu lực quản lý còn thấp.

2 Phát triển thị trờng nhà ở đô thị.

Qua thực tiễn cho thấy hoạt động mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ ở Hà Nội, tỷ lệ số hộ có hoạt động mua bán này không đợc quản lý và thông qua các cơ quan quản lý và làm thất thu một nguồn ngân sách lớn Cho nên một vấn đề đặt ra là phải phát triển thị trờng nhà ở đô thị, xây dựng thị tr-ờng nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị hoàn chỉnh sẽ tạo ra đợc một điều kiện cần thiết để quản lý đô thị tốt hơn trong nền kinh tế thị trờng, đặc biệt trong tình hình đô thị hoá với tốc độ nhanh đang diễn ra hiện nay Đồng thời sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách lớn, đóng góp đáng kể vào quỹ đầu t phát triển đô thị trên cơ sở hạ tầng đô thị, lĩnh vực cần u tiên phát triển.

Thị trờng nhà đất hoạt động tốt sẽ góp phần điều tiết quan hệ cung cầu về nhà ở, về đất thổ c và là một công cụ quan trọng để sử dụng có hiệu quả nhất quỹ nhà ở hiện có Khi hoạt động điều tiết cung cầu có hiệu qủa có thể làm giảm giá nhà đất, mở ra một khoảng thị trờng nhà đất thích hợp cho những ngời có thu nhập thấp.

Tuy nhiên phát triển thị trờng nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị phải luôn có vai trò giám sát điều tiết của Nhà nớc Để đảm bảo sự công bằng trong hoạt động thị trờng, Nhà nớc luôn phải giám sát các hoạt động kinh tế để bảo vệ lợi ích chung của nhân dân, để chăm lo tốt hơn tới đời sống nhân dân Sự giám sát điều tiết của Nhà nớc, đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các nhóm xã hội và hạn chế những tác động tiêu cực của thị trờng.

Thị trờng nhà đất hoàn chỉnh nh một bộ phận của hệ thống thị trờng sẽ là lực hấp dẫn quan trrọng thúc đẩy hoạt động đầu t trong và ngoài nớc để phát triển thủ đô.

Chơng II

Sự phát triển nhà ở trên địa bàn hà nội.I Những điều kiện và nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở Hà Nội.

1 Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội.

1.1 Điều kiện tự nhiên.

Thành phố Hà Nội là thủ đô của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Trong vùng Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, trong

Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân và bao gồm 5 huyện ngoại thành: Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm Hà Nội là một đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc bởi từ đât có thể đi khắp mọi miền đất nớc bằng hệ thống giao thông thuận tiện.

Mặt khác Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài (gần 1000 năm), trong suốt quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn giữ vai trò là trung tâm chính trị của cả nớc, cùng với lịch sử vẽ vang Hà Nội còn là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc Hiện

nay Hà Nội ngày càng đợc đầu t nhiều hơn để mở mang xây dựng xứng đáng là thủ đô củ cả nớc trong thời lỳ mới Phần lớn diện tích nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng nên diện tích bằng phẳng với độ cao trung bình từ 5 m - 20 m so với mặt nớc biển, chỉ có ít khu vực đồi núi nằm ở huyện Sóc Sơn (phía Bắc và Tây Bắc) nên đất đai bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng Hà Nội có các huyên ngoại thành bao quanh (chiếm tới 90,86% diện tích thành phố) là nguồn quỹ đất lớn tạo cho Hà Nội có khả năng mở rộng và phát triển trong tơng lai Tuy nhiên, khí hậu Hà Nội trong vùng nhiệt đới gió mùa nóng lạnh thất th-ờng cùng với độ ẩm cao, đã tác động tới kết cấu xây dựng là một nguyên nhân làm h hại, chóng xuống cấp của các công trình xây dựng.

1.2 Điều kiện kinh tế.

Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất và quan trọng nhất trong cả nớc với nền kinh tế phát triển mạnh đa dạng nganh nghề và cơ cấu kinh tế phức tạp Những năm gần đây nền kinh tế đã đạt đợc những thành tựu lớn, GDP bình quân đầu ngời tăng từ 100 USD năm 1993 lên 653 USD năm 1995 và trên 600 USD năm 1996.

Những kết quả của sự tăng trởng, phát triển kinh tế ở thành phố Hà Nội đã làm cơ sở cho việc tăng thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội, đời sống nhân dân đợc cải thiện, các nhu cầu của nhân dân ngày càng đợc đáp ứng tốt hơn Tuy nhiên mặt trái của nó cũng là sự chênh lệch mức sống giữa dân nội thành và ngời dân ngoại thành (gấp 5 lần) Cơ cấu kinh tế của Hà Nội đã và đang chuyển dịch theo xu hớng dịch vụ - công nghiệp và nông nghiệp Trong đó ngành kinh tế dịch vụ chiếm 61,2 %, nông nghiệp chiếm 4,8 % , ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 34 %.

Hà Nội với vị trí trung tâm của cả nớc là trung tâm công nghiệp lớn gần 280 cơ sở sản xuất công nghiệp ngoài ra còn rất nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh và chính những điều kiện đó tạo ra cho nền kinh tế phát triển mạnh kéo theo trình độ dân trí cao và thu nhập cao cho dân c nên nhu cầu nhà ở phát triển.

1.3 Điều kiện xã hội.

Một đặc tính quan trọng của điều kiện xã hội đó là dân c Năm 1997 tổng số dân của thủ đô Hà Nội là 2.464.000 ngời, hiện nay Hà Nội chiếm 3% dân số cả nớc Nh vậy, dân số Hà Nội khá lớn làm cho nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu lớn của thủ đô đặc biệt trong hiện nay và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng lên Mặc dù Hà Nội có dân số đông nh có thể thấy rằng dân số phân bố không đều,

nhiên mật độ này vẫn rất lớn so với mật độ trung bình cả nớc.

Mật độ dân c Hà Nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân

thị hoá, dân c nông thôn đổ ra thành phố một cách ồ ạt làm cho dân số Hà Nội tăng lên một cách nhanh chóng ảnh hởng to lớn đến nhu cầu nhà ở và môi trờng sinh thái.

2 Những nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở và xu hớng phát triển nhà ở.

2.1 Dân c.

Dân c là một trong những nhân tố ảnh hởng lớn đến phát triển nhà ở Tr-ớc khi trình độ phát triển kinh tế xã hội còn thấp, thì mọi ngời dân đều mong thoả mãn nhu cầu thiết yếu để bảo đảm cuộc sống, khi đó nhu cầu về nhà ở của dân c chỉ đơn thuần là nơi để chú ngụ Khi xã hội phát triển, nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi chú ngụ mà còn thể hiện trình độ thẩm mĩ, kiến trúc, địa thế Ngời dân quan tâm không chỉ tới ngôi nhà mà cả môi trờng xung quanh có thuận lợi không, có gần đờng giao thông để thuận tiện đi lại không, có gần nơi dịch vụ thơng mại, có thuận tiện giao dịch, có gần các khu nghỉ ngơi, có gần các công viên nghỉ nghơi hay không, có gần các khu dịch vụ công cộng, gần tr-ờng học hay nơi chăm sóc y tế không?

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng từ mọi tầng lớp dân c trong xã hội, từ những ngời có thể thu nhập cao cho tới những ngời có thu nhập thấp, ngời

ngheo Ngời có thu nhập cao thì cần có nhà đẹp tiện nghi sang trọng đắt tiền, ngời có thu nhập thấp thì mong có nhà để sinh hoạt, nghỉ ngơi.

Mặt khác dân c, mật độ dân c cũng ảnh hởng tới phát triển nhà ở, khi mật độ dân c tập chung cao thì nhu cầu nhà ở là một nhu cầu tất yếu nhất là ở các đô thị lớn đòi hỏi phải có nguồn cung cấp lớn cho dân c Khi đô thị không có khả năng đáp ứng đủ nguồn nhà ở kết hợp với luồng di dân ồ ạt vào đô thị sẽ xuất hiện các loại hình nhà ở tập chung nh các khu xóm liều, các khu nhà ổ chuột ven sông, đó là vấn đề lớn đặt ra với các đô thị đang đô thị hoá và các đô thị lớn.

2.2 Thị trờng.

Từ khi nhà nớc ta ban hành Luật đất đai (năm 1993) và các chính sách khác thừa nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đồng thời cho phép chuyển đổi, chuyển nhợng và một số hoạt động khác về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đã góp phần hình thành thị trờng bất động sản Trong nền kinh tế thị tr-ờng thì nhà ở là hàng hoá lu thông trên thị trtr-ờng bất động sản Thị trtr-ờng nhà ở là bộ phận quan trọng, thậm trí là chủ yếu của thị trờng bất động sản Trong thị trờng nhà ở có nhiều thành phần tham gia hoạt động trong thị trờng Có những ngời mua bán trao đổi nhà ở chỉ với mục đích để sử dụng phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của mình ngời kinh doanh bất động sản bằng cách mua nhà hoặc mua đất rồi xây dựng để bán hoặc cho thuê để thu lợi nhuận Nhiều chủ sở hữu muốn mua hoặc xây dựng nhà mới hơn để bán hoặc cho thuê phần mình không sử dụng hết Có chủ sở hữu muốn bán nhà để lấy tiền thanh toán chia tài sản, chuyển nhà Ngân hàng bán nhà thế chấp của khách hàng không còn khả năg trả nợ, chính quyền bán nhà tịch thu để lấy tiền nộp quỹ, ngoài ra có nhiều hình thức khác, nhng thực chất hàng hoá đợc trao đổi ở đây là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Bởi vậy, thị trờng nhà đất là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận với nhau về chất lợng và giá cả của hàng hoá là nguồn sử dụng đất và quyển sở hữu nhà Thị trờng nhà không chỉ liên quan đến thị trờng tiền tệ, mà nó còn là tiền đề quan rọng cho thị trờng xây dựng và thị trờng vật liệu xây

dựng, việc phát triển các loại thị trờng đó có ý nghĩa rất quan trọng với việc phát triển nhà ở.

2.3 Khoa học công nghệ.

Khoa học công nghệ có ảnh hởng rất lớn tới quy mô xây dựng nhà ở trong từng thời điểm theo quy luật cung cầu của nền kinh tế thị trờng Khi áp dụng đợc các tiến bộ khoa học công nghệ vào trong quá trình xây dựng, thăm

Nh vậy, áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ một cách hợp lý sẽ tạo ra nghiều nhà chất lợng cao hơn, dần dần giải quyết nhu cầu nhà ở - một nhu cầu thiết yếu của con ngời.

2.4.Chính sách của nhà nớc.

Chính sách của nhà nớc là một trong nhiều nhân tố có ảnh hởng lớn tới công tác phát triển nhà ở Nhà ở là một trong những vấn đề u tiên quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia Đối với nớc ta, Đảng và Nhà nớc càng đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân c, thể hiện qua các chính sách của Đảng và Nhà nớc, nó tác động tới công tác duy trì và phát triển nhà ở Tuy nhiên ngoài mặt thuận lợi, tích cực do các chính sách mang lại cũng còn nhiều hạn chế Hiện nay còn tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở nh: chính sách thuế, chính sách đầu t, chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng không thống nhất và phù hợp gây nhiều khó khăn Về thuế, chính sách thu thuế lợi tức 40% , hiện nay có tất nhiều dự án không thực hiện đợc bởi vớng mắc do khâu giải phóng mặt bằng, các điều khoản, văn bản còn cha đầy đủ và đồng bộ, đặc biệt giá đền bù còn cha hợp lý Hay nh về thủ tục đầu t còn rờm rà, phiền hà không phù hợp vời cơ chế thị trờng Trung bình thời

gian xin cấp giấy phải mất 3 tới 6 tháng Những chính sách nh vậy đã làm hạn chế nhiều khả năng cung cập nhà ở.

Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn, môt vấn đề của Nhà nớc Vì vậy, có cơ cấu kinh tế xã hội mà lại không tự lo lắng đến vồn để kế hoạch hoá, quy hoạch và thực hiện xây dựng nhà ở Với Đảng và Nhà nớc ta coi xây dựng nhà ở và môi trờng sống đã đợc tổ chức có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của đông đảo quần chúng lao động Con ngời luôn nỗ lực phấn đấu để có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, tuy nhiên nỗ lực đó không phải không gặp khó khăn, có thể một mặt do nhu cầu của con ngời có nhiều thay đổi, ảnh h-ởng của môi trờng sống là nguyên nhân làm cho việc có đợc một căn hộ tốt trong môi trờng sống thích hợp cũng cần có thời gian và điều kiện kinh tế, khoa học kỹ thuật phát triển để giải quyết Mặt khác, do yêu cầu mà con ngời về mức phải đợc nâng cao và đồi hỏi phải giải quyết nhanh chóng khi khả năngcha cho phép Đó chính là yếu tố chủ yếu nhất làm cho vấn đề nhà ở của con ngời là một vấn đề tồn tại lớn và lâu dài nhất.

Theo truyền thống các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai khu vực công cộng và t nhân dựa trên cơ sở sở hữu thuộc về Nhà nớc hay t nhân Từ đó nảy sinh một mô hình 3 khu vực bao gồm: khu vực công cộng, khu vực t nhân và khu vực bình dân để tìm hiều động thái của nhà ở đô thị, tuy nhiên trên thực tế không phải lúc nào cũng nh vậy Khu vực t nhân nghĩa là nhà ở đợc xây dựng bởi những chủ thể phát triển phi chính phủ họ hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nớc nh: các công ty phát triển nhà, xí nghiệp kinh doanh nhà Còn khu vực bình dân (hay khu vực không chín thức) đ-ợc sử dụng để mô tả toàn bộ nhà ở đđ-ợc xây dựng một cách độc lập với khuôn khổ quy tắc của Chính Phủ: khu đất lấn chiếm, khu dân nhập c trái phép, khu đất xây dựng không giấy phép Khu vực nhà công cộng trớc hết sử dụng với mục đích bảo trợ, phục vụ nhân viên Chính phủ hơn là phục vụ dân nghèo, đây là khu vực do Chính phủ hoàn toàn kiểm soát, vì nhà nớc có trách nhiệm sử dụng vốn cũng nh khuôn khổ điều tiết và việc quyết định đầu t.

Hiện nay thị trờng nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là khu vực t nhân và khu vực phi chính thức, tuy nhiên xuất hiện nhiều bất cập nh thiếu đồng bộ giữa xây dựng nhà và kết cấu hạ tầng vấn đề này ngày càng nóng bỏng, đặc biệt là ở các đô thị lớn, trong đó phải kể tới Hà Nội.

II Thực trạng nhà ở Hà Nội.

1 Nhà ở đô thị trong thời gian qua.

Cùng với việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, thực hiện cơ chế đổi mới mở cửa của đất nớc, lĩnh vực phát triển nhà ở đã từng bớc chuyển biến tích cực từ định hớc xoá bỏ bao cấp sang thực hiện chính sách tạo điều kiện để các đô thị triển khai mô hình phát triển nhà ở theo dự án phát triển Thời gian qua công tác phát triển nhà ở đã đạt đợc một số thành tựu bớc đầu cả về số lợng nhà xây dựng mới cũng nh nhà ở đợc cải tạo, nâng cấp.

Trong 10 năm từ 1991 - 2000 các đô thị trong cả nớc đã xây dựng đợc

xây dựng Chất lợng xây dựng nhà ở ngày càng đợc nâng cao, nhiều nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, h hỏng Nhiều khu dân c mới, tuyến phố mới trong đó đã đợc hình thanh góp phần vào việc tạo ra chỗ ở và chỉnh trang đô thị Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, kiến trúc, không gian và chất lợng, nội ngoại thất Bên cạnh việc phát triển nhà ở bao cấp, một số thành phố đã quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung c cao tầng có kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý Hiện nay, hoạt động đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng có những chuyển biến đáng kể, từ năm 1995, ở một số thành phố lớn: Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh đã có những kết quả bớc đầu Trên cả nớc có hơn 800 doanh nghiệp đã đợc thành lập và hoạt động đầu t kinh doanh nhà ở trong đó phần lớn nằm ở các đô thị lớn.

Tuy còn gặp nhiều khó khăn về tài chính, cơ chế, năng lực hoạt động nh-ng tronh-ng 10 năm qua các doanh nh-nghiệp đầu t kinh doanh đã có nhiều cố gắnh-ng trong quá trình tham gia đầu t kinh doanh nhà ở, góp phần từng bớc ổn định thị trờng nhà đất.