chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh kiên giang đến năm 2020

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020 đã ra đời với mục tiêu tổng quát là “Đáp ứng cơ bản nhu cầu có chỗ ở phù hợp của nhân dân; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

MAI XUÂN HÒA

CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG

ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Khánh Hòa – 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

MAI XUÂN HÒA

CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG

Khánh Hòa – 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Chiến lược phát triển nhà ở trên đia bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020” là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, thông tin được sử dụng trong luận văn này là trung thực

Khánh Hòa, tháng 11 năm 2013

Tác giả

Mai Xuân Hòa

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ Thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Trước tiên tôi xin cảm ơn Ban Giám hiệu, quý thầy cô Trường Đại học Nha Trang

đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và hỗ trợ cho tôi trong suốt thời gian tôi theo học tại trường

Xin cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang đã tạo điều kiện để tôi có thể thực hiện công việc thu thập dữ liệu cho đề tài

Xin cảm ơn các chuyên gia đã bỏ thời gian quý báu của mình để hoàn thành bảng câu hỏi phỏng vấn

Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể học viên lớp Cao học Quản trị kinh doanh khóa

2009 và gia đình đã góp ý và động viên tôi trong suốt quá trình học tập

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy TS Phạm Xuân Thủy, Cô ThS Võ Hải Thủy, người hướng dẫn trực tiếp và hỗ trợ tôi rất nhiều trong thời gian tôi thực hiện đề tài Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả!

Luận văn hẳn còn nhiều sai sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp chân thành của Quý thầy cô và các bạn

Khánh Hòa, tháng 11 năm 2013

Tác giả

Mai Xuân Hòa

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 5

1.1 Lý luận về phát triển nhà ở: 5

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở: 5

1.1.2 Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở : 8

1.2 Lý luận về xây dựng chiến lược : 11

1.2.1 Khái niệm chiến lược : 11

1.2.2 Vai trò của quản trị chiến lược: 12

1.2.3 Quy trình xây dựng chiến lược: 13

1.2.4 Các công cụ dùng để xây dựng chiến lược: 15

1.3 Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 20

1.3.1 Mục tiêu chiến lược 20

1.3.2 Các chính sách để thực hiện mục tiêu 21

1.4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước trên thế giới 22

1.4.1 Nhà nước cần chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để chủ động bình ổn thị trường 22

1.4.2 Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở 23

1.4.3 Thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà có để cân bằng lợi ích trên thị trường nhà ở, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố" 24

1.4.4 Cần có giải pháp để chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân 25

1.4.5 Cần kiểm soát về đầu tư nước ngoài vào khu vực phát triển nhà ở 26

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 26

CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG ĐẾN NĂM 2020 27

2.1 Tổng quan về tỉnh Kiên Giang: 27

2.1.1 Vị trí địa lý : 27

2.1.2 Địa hình 28

2.1.3 Khí hậu: 28

2.1.4 Thuỷ văn 29

2.1.5 Lũ, úng, ngập: 29

2.1.6 Các nguồn tài nguyên 30

2.1.7 Thực trạng môi trường 33

2.1.8 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 34

2.2 Thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang: 35

2.2.1 Đánh giá chung tình hình nhà ở tại tỉnh Kiên Giang: 35

2.2.2 Đánh giá tình hình nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội: 41

2.2.3 Đánh giá tổng quát, hiện trạng phát triển nhà ở tại tỉnh Kiên Giang 44

2.3 Dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 : 46

2.3.1 Dự báo nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị đến năm 2020 46

2.3.2 Dự báo nhu cầu nhà ở tại khu vực nông thôn đến năm 2020 51

2.3.3 Tóm tắt dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 53

2.4 Phân tích cơ sở xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020: 54

2.4.1 Những vấn đề chung về chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 54

2.4.2 Phân tích môi trường quốc tế, khu vực và trong nước để xây dựng ma trận các yếu tố bên ngoài EFE: 61

2.4.3 Xây dựng ma trận các yếu tố bên ngoài (EFE): 68

2.4.4 Phân tích tiềm năng và thực trạng phát triển của tỉnh Kiên Giang để xây dựng ma trận các yếu tố bên trong IFE: 77

2.4.5 Xây dựng ma trận các yếu tố bên trong (IFE): 81

2.4.6 Xây dựng chiến lược qua phân tích ma trận SWOT và đề xuất các phương án chiến lược 88

2.4.7 Phân tích các phương án chiến lược đề xuất 92

2.5 Thảo luận và lựa chọn các phương án chiến lược 93

Tóm tắt chương 2 94

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THỰC THI CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG ĐẾN NĂM 2020 95

3.1 Căn cứ đề xuất giải pháp 95

3.2 Các giải pháp thực hiện chiến lược 95

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách 95

3.2.2 Nhóm giải pháp về đất ở 96

3.2.3 Nhóm giải pháp về quy hoạch 96

3.2.4 Nhóm giải pháp về kiến trúc 97

3.2.5 Nhóm giải pháp về hạ tầng kỹ thuật 97

3.2.6 Nhóm giải pháp về tài chính, thu hút đầu tư 98

3.2.7 Nhóm giải pháp về phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhà ở 98

3.2.8 Nhóm giải pháp về nhà ở cho các đối tượng xã hội 99

Tóm tắt chương 3 101

KẾT LUẬN 102

KIẾN NGHỊ 103

TÀI LIỆU THAM KHẢO i

PHỤ LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

*Tiếng Việt:

BĐS: Bất động sản CN: Công nhân CCN: Cụm công nghiệp CCVC: Công chức viên chức DT: Diện tích

*Tiếng Anh:

AS: Attractive Strikes (Điểm hấp dẫn) EFE: Exterior Factors Evaluation(Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài) GDP: Gross Domestic Products (Tổng sản lượng quốc nội) GHLC: Government Houses Loaning Company (Công ty cho vay vốn

nhà ở của Chính phủ)

IFE: Internal Factors Evaluation (Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong) ODA: Official Development Assistance (Hỗ trợ phát triển chính thức) QSPM : Quantitative Strategic Planning Matrix (Ma trận hoạch định

chiến lược có thể định lượng)

SWOT: Strength, Weakness, Opportunity, Threat (điểm mạnh, yếu, cơ

hội, nguy cơ)

TAS: Total Attractive Strikes (Tổng số điểm hấp dẫn)

WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận SWOT 18

Bảng 1.2: Ma trận QSPM 19

Bảng 2.1 Phân tích tình hình nhà ở theo các khu vực tại tỉnh Kiên Giang thời điểm 1/4/2009 35

Bảng 2.2: Phân tích tình hình nhà ở theo quyền sở hữu nhà ở tại tỉnh Kiên Giang thời điểm 1/4/2009 37

Bảng 2.3: Phân tích tình hình nhà ở theo đối tượng năm 2012 38

Bảng 2.4: Phân tích tình hình chất lượng nhà ở tại tỉnh Kiên Giang thời điểm 1/4/2009 39

Bảng 2.5: Phân tích tình hình nhà ở của công nhân đang làm việc các KCN tại thời điểm 1/4/2009 41

Bảng 2.6: Phân tích tình hình nhà ở của HSSV giai đoạn 2005-2009 42

Bảng 2.7: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở đô thị tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 47

Bảng 2.8: Tổng hợp nhu cầu nhà ở công nhân tại các Khu công nghiệp của tỉnh Kiên Giang, Năm 2009-2020 48

Bảng 2.9: Tổng hợp nhu cầu nhà ở Học sinh, Sinh viên tại tỉnh Kiên Giang, Năm 2009-2020 49

Bảng 2.10: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 50

Bảng 2.11: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở nông thôn tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 52

Bảng 2.12: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giai đoạn 2006 – 2012 62

Bảng 2.13: Tốc độ tăng trưởng GDP của Kiên Giang giai đoạn 2008 – 2012 63

Bảng 2.14: Danh sách chuyên gia 70

Bảng 2.15 Phân tích mức độ quan trọng của địa phương với các yếu tố bên ngoài 71

Bảng 2.16 Phân tích mức độ phản ứng địa phương với các yếu tố bên ngoài 73

Bảng 2.17 Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE) 75

Bảng 2.18 Phân tích mức độ quan trọng của địa phương với các yếu tố bên trong 82

Bảng 2.19 Phân tích điểm mạnh, yếu của địa phương với các yếu tố bên trong 84

Bảng 2.20 Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE) 86

Bảng 2.21 Ma trận SWOT của Tỉnh Kiên Giang 89

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Vị trí địa lý của tỉnh Kiên Giang 27

DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ dân số và nhà ở năm 2009 36

Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ sở hữu nhà ở năm 2009 37

Biểu đồ 2.3: Số lượng nhà ở theo đối tượng năm 2012 39

Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2009 40

Biểu đồ 2.5: Tỷ lệ phân loại nhà ở CN năm 2009 41

Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ phân loại nhà ở HSSV năm 2009 42

Biểu đồ 2.7: Nhu cầu về DT nhà ở đô thị trên địa bàn tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 47

Biểu đồ 2.8: Nhu cầu về DT nhà ở CN trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 48

Biểu đồ 2.9: Nhu cầu về DT nhà ở HSSV trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 50

Biểu đồ 2.10: Nhu cầu về DT nhà ở người thu nhập thấp trên địa bàntỉnh Kiên Giang 51

Biểu đồ 2.11: Nhu cầu về DT nhà ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 52

Biểu đồ 2.12: Tổng nhu cầu DT nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 54

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã hội Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh mức sống dân cư của mỗi dân tộc và trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội bền vững, giúp mọi người dân có nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa [11]

Trong những năm qua Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến phát triển nhà ở, nhất là khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng, vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu hết sức cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020

đã ra đời với mục tiêu tổng quát là “Đáp ứng cơ bản nhu cầu có chỗ ở phù hợp của nhân dân; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá „.[7]

Kiên Giang, dải đất tận cùng ở phía Tây Nam của tổ quốc, có nhiều lợi thế để phát triển nhà ở như: Nguồn diện tích đất ở nhiều, địa phương có nhiều nhà máy sản xuất một số vật liệu xây dựng chủ yếu (xi măng, đá, gạch v.v ) [12] Tuy nhiên bên cạnh

đó, thông qua kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở (TĐTDS&NO) tỉnh Kiên Giang năm 2009 cho thấy vẫn còn rất nhiều khó khăn và thách thức đặt ra như: dân số khá đông, thu nhập người dân còn thấp, khí hậu khắc nghiệt, thiên tai bão lũ thường xuyên xảy ra, số hộ thuộc đối tượng chính sách xã hội rất lớn; tỷ lệ nhà ở kiên cố hoá thấp, nhiều người dân đang phải sống trong những ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt [8]

Rõ ràng từ thực trạng nhà ở tại Kiên Giang đang đặt ra một yêu cầu hết sức cấp bách là phải nhận diện rõ những thuận lợi và khó khăn, những cơ hội và thách thức đối với phát triển nhà ở, trên cơ sở đó xây dựng mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở của tỉnh đến năm 2020 và đề xuất các giải pháp để thực hiện mục tiêu, bằng cách phát huy mọi nguồn lực để huy động vào các dự án, chương trình cốt lõi, giúp nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang phát triển nhanh đáp ứng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Xuất phát từ những lý do nêu trên, tôi quyết định chọn đề tài “Chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020” cho luận văn thạc sĩ của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung : Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở của tỉnh Kiên Giang đến năm 2020

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

-Đối tượng nghiên cứu: Là nhà ở và các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang

-Phạm vi nghiên cứu:

+Phạm vi nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến xây

dựng chiến lược phát triển nhà ở

+Phạm vi không gian: Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn tỉnh Kiên Giang +Phạm vi thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên

giang dựa trên kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở tại thời điểm 1/4/2009 Luận văn nghiên cứu một số vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang

từ tháng 5/2012 đến tháng 2/2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập dữ liệu

Số liệu sơ cấp: Thu thập số liệu từ quan sát trực tiếp về các vấn đề cần nghiên cứu Thu thập ý kiến chuyên gia thông qua bảng câu hỏi hoặc thông qua trao đổi và phỏng vấn trực tiếp Các chuyên gia là các Phó Giám đốc Sở Xây dựng phụ trách về nhà ở, Trưởng phòng quản lý nhà Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang Các Giám đốc và Phó Giám đốc các Công ty, đơn vị có liên quan Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn một số người dân

Số liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo tổng kết và tài liệu hội thảo về phát triển nhà ở của địa bàn nghiên cứu Thu thập từ tài liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở tỉnh Kiên Giang tại thời điểm 1/4/2009 Thu thập từ các số liệu niên giám thống kê tỉnh Kiên giang, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang cùng với nguồn số liệu phong phú trên internet

Phương pháp nghiên cứu, phân tích

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng gồm: phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp nghiên cứu tương quan kết hợp với các kỹ thuật so sánh, thống kê, dự báo nhằm xem xét và phân tích sự vật, hiện tượng trong mối quan

hệ tác động qua lại lẫn nhau một cách biện chứng và có hệ thống

về chiến lược phát triển nhà ở cấp Tỉnh, đây cũng là một vấn đề mới mẻ với các lãnh đạo chính quyền cấp Tỉnh

5.2 Ý nghĩa thực tiễn:

Đề tài chỉ ra các yếu tố quan trọng cốt lõi làm cơ sở xây dựng chiến lược phát triển nhà ở của tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 Đề tài cũng đưa ra mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở của Tỉnh đến năm 2020 và giải pháp cần triển khai để thực thi mục tiêu chiến lược đó Đây sẽ là tài liệu quan trọng giúp Tỉnh rà soát lại Kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2015, nhằm tập trung các nguồn lực có thể huy động vào các dự án,

chương trình cốt lõi, giúp nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang phát triển nhanh, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, góp phần thực hiện thắng lợi chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

6 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nôi dung của luận văn gồm các chương như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chiến lược phát triển nhà ở

Chương 2: Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020

Chương 3: Đề xuất các giải pháp nhằm thực thi chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020

7 Tổng quan về tài liệu nghiên cứu

- Nghiên cứu này hoàn toàn không có sự trùng lắp với nghiên cứu nào trước đây

- Nghiên cứu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn

2030 để xác định mục tiêu nghiên cứu chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020

- Nghiên cứu Tổng điều tra dân số và nhà ở tỉnh Kiên Giang năm 2009 để đánh giá thực trạng và dự báo phát triển

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƯỢC

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

1.1 Lý luận về phát triển nhà ở:

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở:

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở:

Nhà ở là công trình xây dựng bao gồm ba bộ phận chính: tường, mái, sàn với mục

đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [9]

1.1.1.2 Bản chất và vai trò của nhà ở:

- Dưới góc độ xã hội: Các công trình nhà ở góp phần thể hiện bộ mặt của đô thị,

các khu dân cư nông thôn đồng thời còn chứng tỏ được những thành tựu về kinh tế trong quá trình phát triển đất nước; thể hiện được mức sống của từng địa phương, của mỗi huyện, thị mà trong đó thấy rõ nhất là điều kiện sống của từng hộ gia đình Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống của nhân dân

- Dưới góc độ kinh tế: Nhà ở không chỉ là tài sản lớn, có giá trị của mỗi hộ gia

đình, cá nhân mà còn là yếu tố quan trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia cũng như nền văn hoá, phong tục, tập quán của mỗi dân tộc, của từng vùng miền

Trong một nghiên cứu mới đây của Chương trình Định cư con người thuộc Liên Hợp Quốc cho thấy lĩnh vực phát triển nhà ở luôn chiếm vai trò trung tâm của nền kinh tế của các quốc gia trên thế giới, cả các nước phát triển và đang phát triển Hầu hết các nước mới phát triển đều ghi nhận lĩnh vực nhà ở là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng xã hội thịnh vượng và là công cụ hữu hiệu để ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn suy thoái kinh tế Ngoài ra phát triển nhà

ở còn tạo ra nhiều việc làm mới

- Dưới góc độ pháp lý: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con

người, là nhu cầu chính đáng của mỗi hộ gia đình và là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

1.1.1.3 Phân loại nhà ở:

a - Căn cứ vào khu vực địa lý: Chia nhà ở thành 03 khu vực:

- Nhà ở của khu vực đô thị

- Nhà ở của khu vực nông thôn

- Nhà ở của khu vực miền núi

b - Căn cứ vào chất lượng nhà ở: Chia nhà ở thành 04 loại:

- Nhà kiên cố

- Nhà bán kiên cố

- Nhà thiếu kiên cố

- Nhà đơn sơ

c - Căn cứ vào quyền sở hữu nhà ở: Chia nhà ở thành 03 hình thức:

- Nhà ở thuộc sở hữu của tư nhân

- Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước

- Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế

d - Căn cứ vào đối tượng và mục đích sử dụng nhà ở: Chia nhà ở thành 04 loại:

- Nhà ở xã hội gồm: Nhà ở chính sách và CCVC (LLVT); nhà ở cho công nhân tại các khu CN; nhà ở cho học sinh, sinh viên đang học tại các trường ĐH, CĐ, TC nghề; nhà ở cho hộ có thu nhập thấp tại đô thị

- Nhà ở công vụ gồm: Nhà ở công vụ cho giáo viên; nhà ở công vụ cho cán bộ

- Nhà ở thương mại gồm: Chung cư căn hộ khép kín; nhà biệt thự; nhà ở riêng lẻ xây liền kề

- Nhà ở khác gồm: Nhà ở cho hộ dân vùng ngập lũ; nhà ở cho hộ nghèo; nhà ở nâng cấp sửa chữa, cải tạo

1.1.1.4 Đánh giá thực trạng nhà ở:

a- Đánh giá quy mô nhà ở:Thường dùng các chỉ tiêu sau:

- Tổng số nhà ở:

+ Khái niệm: Tổng số nhà ở là toàn bộ những ngôi nhà dùng cho mục đích để ở, có

đủ điều kiện sinh sống bình thường, không phân biệt loại nhà, chủ sở hữu hoặc chất lượng nhà, thực tế đang tồn tại ở một thời điểm nhất định (đầu năm hoặc cuối năm)

+ Phương pháp tính: Chỉ tính những ngôi nhà thực tế hiện có và đang sử dụng hoặc

sẵn sàng cho mục đích để ở, không phân biệt thời gian sử dụng, loại nhà, hiện trạng mới cũ và hình thức sở hữu Cách tính là cộng toàn bộ những ngôi nhà hiện có tại thời điểm báo cáo của các loại nhà chung cư, nhà ở tập thể không phải chung cư, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân dân cư [6]

- Tổng diện tích nhà ở:

+ Khái niệm: Tổng diện tích nhà ở là tổng diện tích sàn xây dựng của tổng số nhà ở

được sử dụng cho mục đích ở và sinh hoạt của hộ gia đình hoặc cá nhân dân cư, hiện đang được sử dụng tính đến thời điểm báo cáo

+ Phương pháp tính: Nguyên tắc tính tổng diện tích nhà ở là tính theo diện tích sàn

xây dựng được sử dụng để ngủ và sinh hoạt của hộ gia đình [6]

- Diện tích nhà ở bình quân đầu người:

+ Khái niệm: Diện tích nhà ở bình quân đầu người là diện tích sử dụng để ở tính

bình quân cho một thành viên của hộ Bao gồm: diện tích các phòng để ăn, ngủ, tiếp khách, học tập, vui chơi và diện tích cải tạo mở rộng đủ điều kiện để ở; không tính diện tích khu phụ (nhà tắm, nhà vệ sinh, bếp), kho chứa, diện tích dùng cho kinh doanh [6]

+Phương pháp tính:

Tổng số diện tích ở của hộ (m2) Diện tích nhà ở bình quân

Số lượng loại nhà ở trên 60m2

Cơ cấu loại nhà

Cơ cấu các loại nhà ở là tỷ trọng từng loại nhà trong tổng số nhà ở hiện có của các

hộ dân cư Công thức như sau:

Số lượng từng loại nhà ở

Cơ cấu từng loại nhà ở = Tổng số các loại nhà ở x 100%

- Về hệ thống kỹ thuật của nhà ở: bao gồm hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống vệ sinh

+ Cấp nước: Tỷ lệ dân số được sử dụng nước sạch là phần trăm dân số được sử dụng nguồn nước sạch trong tổng dân số Công thức tính:

Dân số được sử dụng nguồn nước sạch

Tỷ lệ dân số được

sử dụng nước sạch = Tổng dân số x 100% + Hệ thống vệ sinh: Tỷ lệ hộ dân cư dùng hố xí hợp vệ sinh là số phần trăm hộ dân

cư được sử dụng hố xí hợp vệ sinh trong tổng số hộ hiện có trong năm xác định

Công thức tính:

Số hộ dân cư dùng hố xí hợp vệ sinh

Tỷ lệ hộ dân cư dùng

hố xí hợp vệ sinh = Tổng số hộ dân cư x 100%

+ Cấp điện: Tỷ lệ hộ dân cư dùng điện sinh hoạt là số phần trăm hộ gia đình sử

dụng điện cho sinh hoạt trong tổng số hộ dân cư hiện có trong năm xác định

- Đối với nhà ở đô thị:

+ Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt

+ Kiểu dáng kiến trúc, công năng, diện tích, kích thước, màu sắc

+ Phù hợp với lối kiến trúc đô thị của từng dân tộc, từng vùng, miền

+ Ứng dụng khoa học công nghệ trong xây dựng và vật liệu xây dựng

- Đối với nhà ở nông thôn:

+ Kiến trúc, mẫu nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán, lối sống, điều kiện sản xuất của từng dân tộc, từng vùng, miền

+ Phù hợp với các loại vật liệu xây dựng mang bản sắc nông thôn

1.1.2 Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở :

1.1.2.1 Khái niệm về phát triển nhà ở :

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở và mức độ tiện nghi của nhà ở;

đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở và phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân; hướng tới trình độ quản lý, kỹ thuật xây dựng

và chất lượng nhà ở đạt mức tiên tiến trong khu vực

1.1.2.2 Vai trò của phát triển nhà ở :

Phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội bền vững, giúp mọi người dân có nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa

Phát triển nhà ở hướng tới góp phần xây dựng không gian đô thị và nông thôn hiện đại, giàu bản sắc; kiến trúc nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán, bảo đảm thích ứng với điều kiện tự nhiên và sự biến đổi khí hậu của các vùng miền; coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa truyền thống

1.1.2.3 Yêu cầu của phát triển nhà ở :

a.Yêu cầu chung:

Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc

Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Uỷ ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở

b Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:

- Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây: + Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;

+ Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;

+ Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư

- Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà

ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị

- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng

c Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn:

- Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững

- Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân

d Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi:

- Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư

- Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá - xã hội của nhân dân khu vực miền núi

- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

b Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:

Các hình thức phát triển nhà ở bao gồm:

- Tự xây dựng nhà ở;

- Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;

- Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn

1.1.2.5 Quy hoạch phát triển nhà ở:

a Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng,

trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu

về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở

b Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở

c Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở

1.1.2.6 Kiến trúc nhà ở :

a Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các dân tộc từng vùng, miền

b Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở

c Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố

d Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền

1.1.2.7 Các phương thức phát triển nhà ở :

a Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại)

b Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ)

c Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội)

d Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ) [9]

1.2 Lý luận về xây dựng chiến lược :

1.2.1 Khái niệm chiến lược :

“Chiến lược” là thuật ngữ bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp “Strategos” dùng trong quân sự

Nhà lý luận quân sự thời cận đại Clawzevit cho rằng: Chiến lược quân sự là nghệ

thuật chỉ huy ở vị trí ưu thế

Theo từ điển Larous: Chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để giành chiến thắng [1,5]

Theo Fred R David: Chiến lược là những phương tiện đạt tới những mục tiêu dài hạn Chiến lược kinh doanh có thể bao gồm: sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt động, hình thức sở hữu, phát triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu, thanh lý, liên doanh [3]

Theo Michael E Porter: Chiến lược là sự tạo ra vị thế độc đáo và có giá trị bao gồm sự khác biệt hóa, sự lựa chọn mang tính đánh đổi nhằm tập trung nhất các nguồn lực để từ đó tạo ra ưu thế cho tổ chức [5]

Jonhson và Scholes định nghĩa lại chiến lược trong điều kiện môi trường có rất nhiều những thay đổi nhanh chóng: “Chiến lược là định hướng và phạm vi của một tổ chức về dài hạn nhằm giành lợi thế cạnh tranh cho tổ chức thông qua việc định dạng các nguồn lực của nó trong môi trường thay đổi, để đáp ứng nhu cầu thị trường và thỏa mãn mong đợi của các bên hữu quan” [4]

Mặc dù có sự khác biệt về cách diễn đạt, nhưng có thể nói định nghĩa về chiến lược bao gồm những nội dung chính sau:

- Xác định các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn của tổ chức

- Đề ra và chọn lựa các giải pháp hỗ trợ để đạt mục tiêu

1.2.2 Vai trò của quản trị chiến lược:

Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay, quản trị chiến lược đóng vai trò rất lớn đối với sự nghiệp phát triển của doanh nghiệp, công ty nào có vận dụng quản trị chiến lược đều đạt được kết quả tốt hơn nhiều so với kết quả mà họ đạt được trước đó

và so với các công ty không vận dụng quản trị chiến lược Theo Gary D Smith và các tác giả, vai trò của quản trị chiến lược được thể hiện ở những điểm sau:

- Thứ nhất là giúp các tổ chức thấy rõ hơn mục đích và hướng đi của mình, từ đó lôi kéo hết tất cả các nhà quản trị các cấp cũng như toàn bộ tổ chức thấy được mục tiêu chung và hành động nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức

- Thứ hai là giúp nhà quản trị thấy rõ được điều kiện của môi trường tương lai, từ

đó có khả năng nắm bắt và tận dụng tốt hơn các cơ hội và hạn chế tối đa được nguy cơ

từ môi trường kinh doanh

- Thứ ba là giúp nhà quản trị có thể đưa ra các quyết định gắn liền với điều kiện của môi trường liên quan, từ đó có thể chiếm được vị thế chủ động hoặc thụ động tấn công, nâng cao khả năng thích ứng của doanh nghiệp với sự thay đổi của môi trường

- Thứ tư là giúp địa phương quan tâm tới cả hiệu suất và hiệu quả, để địa phương

có thể đạt được các mục tiêu với hiệu suất cao nhất [4]

1.2.3 Quy trình xây dựng chiến lược:

1.2.3.1 Xác định tầm nhìn chiến lược:

Xác định tầm nhìn, tức là phác họa bức tranh chụp nhanh viễn cảnh tương lai mà địa phương muốn đạt được Tầm nhìn không phải là mục tiêu mà là ý tưởng mục tiêu của địa phương, là trạng thái có thể đạt được trong điều kiện thuận lợi nhất Tầm nhìn hướng về tương lai để biến hiện tại giống viễn cảnh mong đợi Xác định tầm nhìn chính là định dạng tương lai phát triển mà địa phương có khả năng tiếp cận được Xác định tầm nhìn là cơ sở cho xác định hướng đi đúng cho quá trình phát triển của địa phương Xác định tầm nhìn đúng sẽ hỗ trợ cho việc xây dựng mục tiêu, nhiệm vụ cũng như các quyết định chiến lược một cách chính xác hơn [12]

Việc xây dựng tầm nhìn có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác sức mạnh của trí tuệ, phát huy sự sáng tạo của người dân và chính quyền địa phương trong việc tìm cách khắc phục những trở ngại hiện tại để phấn đấu đạt được tương lai tươi sáng đã đặt ra

Nó cổ vũ và hỗ trợ cho các sáng kiến về phát triển nhà ở của mọi thành phần kinh tế tại địa phương

Tầm nhìn là một dấu mốc quan trọng định hướng cho mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế, các bên hữu quan trong cộng đồng địa phương vì một mục tiêu chung Nó không những định hướng cho các quyết định của lãnh đạo địa phương mà còn là căn cứ để người dân địa phương theo dõi, kiểm chứng các quyết định của lãnh đạo có phù hợp với Tầm nhìn chung đã được địa phương nhất trí hay không

Tầm nhìn được sự đồng thuận của người dân địa phương sẽ là công cụ để củng cố

sự đoàn kết và niềm tự hào của địa phương, gắn kết mọi người và các tổ chức ở địa phương trong việc lập kế hoạch trong tương lai, giúp họ hiểu được và tôn trọng các giá trị và các ưu tiên của nhau

1.2.3.2 Xác định mục tiêu chiến lược:

Xác định mục tiêu chính là một bước cụ thể hơn để trả lời câu hỏi “Chúng ta muốn

đi đến đâu?” Thực chất, đây là việc xác định điểm mốc cần đạt được trong từng

khoảng thời gian nhất định để từng bước biến Tầm nhìn thành hiện thực So với Tầm nhìn, nó sát với thực trạng hơn và trực tiếp nhằm giải quyết những vấn đề bức xúc nổi cộm tại địa phương [12,13]

Mục tiêu phát triển của địa phương có thể được chia thành ba loại: mục tiêu chung, mục tiêu kinh tế và mục tiêu phi kinh tế: Mục tiêu chung là đặt định hướng đi chung cho địa phương và xác định đích mà địa phương có thể đạt tới trong một thời kỳ nhất định; mục tiêu phi kinh tế có thể là mục tiêu về xã hội hay về môi trường; mục tiêu kinh tế phản ánh định hướng trong việc đạt được những vấn đề về tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương Mục tiêu xã hội thường là mục tiêu cuối cùng mà địa phương cần đạt được, còn mục tiêu kinh tế là các mục tiêu trung gian cho việc đạt được các mục tiêu xã hội Các mục tiêu thường được phân loại theo thời gian thực hiện hoặc định ra các điểm mốc thực hiện trong lộ trình đi của địa phương Mục tiêu thường được chia thành mục tiêu dài hạn, trung hạn và ngắn hạn Thông thường các mục tiêu dài hạn (còn gọi là mục tiêu chiến lược) không có tính định lượng rõ ràng, nó thường gắn với và đặt ra nhiệm vụ của địa phương; các mục tiêu trung hạn và

ngắn hạn thường có tính định lượng cụ thể hơn

1.2.3.3 Đánh giá các yếu tố bên ngoài:

Triển vọng phát triển của địa phương có thể được nhìn nhận từ phía các yếu tố tác động từ bên ngoài Nhận biết môi trường kinh tế chính trị xã hội trong nước và quốc

tế sẽ cho phép làm rõ những cơ hội tương lai cũng như những thách thức đối với sự phát triển

Cơ hội là những yếu tố chính bên ngoài địa phương hiện nay và tương lai, có ảnh

hưởng tích cực đến các hoạt động trong địa phương Thách thức là các yếu tố ngoài

địa phương đe doạ các nguồn lực, các cơ hội hoặc các giá trị của địa phương

Việc xác định cơ hội và thách thức nhằm xác định bản chất của sự thay đổi, để địa phương có thể tranh thủ lợi ích từ sự thay đổi trong khi có thể giảm thiểu các tác động xấu có khả năng xảy ra Các cơ hội và thách thức xuất phát từ các yếu tố xã hội, chính trị hoặc công nghệ và có thể bao gồm cả sự thay đổi sở thích của thị trường Chúng

có thể xuất phát từ những thay đổi trong các quy định, chính sách của chính quyền cấp trên của địa phương Các cơ hội, thách thức và các vấn đề bên ngoài khác cần được xem xét đánh giá Nội dung cụ thể bao gồm:

- Bối cảnh quốc tế và khu vực: Xu hướng đầu tư nước ngoài, chiến lược hỗ trợ

quốc gia của các nhà tài trợ, sự biến động tình hình chính trị, an ninh thế giới có ảnh hưởng như thế nào đến dòng đầu tư, khả năng thu hút ODA đến Việt Nam và địa phương? Những cam kết quốc tế khi gia nhập WTO có thể đặt địa phương trước một môi trường cạnh tranh gay gắt hơn như thế nào? Chúng buộc chính quyền địa phương phải dỡ bỏ các ưu đãi không mang tính cạnh tranh ra sao v.v

- Bối cảnh trong nước: Những thay đổi có thể diễn ra trong hệ thống luật pháp,

chính sách của các bộ ngành trung ương, các địa phương khác trong vùng có thể ảnh hưởng như thế nào đến môi trường phát triển của địa phương đang xét? Các điều kiện địa lý, tự nhiên, văn hóa, xã hội, khoa học công nghệ trong tương lai có thể ảnh hưởng tốt hay xấu và như thế nào đến địa phương?

1.2.3.4 Đánh giá các yếu tố bên trong:

Tất cả các tổ chức đều có những điểm mạnh và yếu trong các lĩnh vực phát triển Những điểm mạnh và yếu bên trong cùng với những cơ hội nguy cơ bên ngoài và nhiệm vụ rõ ràng là những điểm cơ bản cần quan tâm khi thiết lập các mục tiêu và chiến lược Các mục tiêu và chiến lược được xây dựng nhằm lợi dụng những điểm mạnh và khắc phục những điểm yếu bên trong – những yếu tố mà nhà quản trị có thể kiểm soát được

Trong một địa phương bao gồm tất cả các yếu tố và hệ thống bên trong của nó, phải cố gắng phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố nội bộ đó nhằm xác định rõ các

ưu điểm và nhược điểm của mình Trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp nhằm giảm bớt nhược điểm và phát huy ưu điểm để đạt được lợi thế tối đa

1.2.4 Các công cụ dùng để xây dựng chiến lược:

1.2.4.1 Công cụ ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE)

Ma trận EFE tóm tắt và đánh giá những cơ hội, nguy cơ chủ yếu của môi trường bên ngoài ảnh hưởng đến sự phát triển của địa phương Ma trận EFE giúp các nhà lãnh đạo của địa phương đánh giá được mức độ phản ứng của địa phương đối với những cơ hội

và nguy cơ, đưa ra những nhận định môi trường bên ngoài tạo thuận lợi hay gây khó khăn cho địa phương

Xây dựng ma trận EFE gồm có 5 bước:

Bước 1: Lập một danh mục từ 10-20 yếu tố cơ hội và nguy cơ chủ yếu, có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của địa phương

Bước 2: Phân loại tầm quan trọng cho từng yếu tố.Tầm quan trọng của từng yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của yếu tố đó đến sự phát triển của địa phương.Tổng

số các mức phân loại được ấn định cho tất cả các yếu tố phải bằng 1,0

Bước 3: Xác định hệ số phân loại từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, hệ số của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức độ phản ứng của địa phương đối với yếu tố đó, trong đó: 4-phản ứng tốt (có nghĩa là: địa phương đã tận dụng tốt cơ hội hoặc vượt qua/né tránh thách thức); 3-phản ứng khá; 2- phản ứng trung bình;1-phản ứng yếu (có nghĩa là: địa phương hoàn toàn không tận dụng được cơ hội hoặc hoàn toàn không né tránh được thách thức ) Bước 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với hệ số của nó để xác định số điểm

về tầm quan trọng

Bước 5: Cộng tổng số điểm về tầm quan trọng của tất cả các yếu tố để xác định tổng

số điểm quan trọng của địa phương

Tổng điểm lớn nhất là 4 và thấp nhất là 1, trung bình là 2.5.Tổng số điểm quan trọng là 4 cho thấy địa phương đang phản ứng rất tốt với các cơ hội và nguy cơ từ môi trường bên ngoài điều đó có nghĩa là hiện tại địa phương đã tận dụng một cách hiệu quả những cơ hội và né tránh, giảm thiểu một cách hiệu quả những nguy cơ tư môi trường bên ngoài Ngược lại, tổng số điểm bằng 1 cho thấy, địa phương đã phản ứng lại tác động của môi trường bên ngoài rất yếu kém, đã không tận dụng được các cơ hội và cũng không né tránh được các nguy cơ từ môi trường bên ngoài

1.2.4.2 Công cụ ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE)

Ma trận IFE tóm tắt và đánh giá những điểm mạnh và điểm yếu cơ bản của địa phương.Ma trận cho thấy những điểm mạnh mà địa phương cần phát huy và những điểm yếu địa phương cần cải thiện

Xây dựng ma trận IFE gồm có 5 bước:

Bước 1: Lập danh mục từ 10-20 yếu tố, gồm những điểm mạnh và điểm yếu cơ bản của địa phương

Bước 2: Phân loại tầm quan trọng cho từng yếu tố.Tầm quan trọng của từng yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của yếu tố đó đến sự phát triển của địa phương.Tổng

số các mức phân loại được ấn định cho tất cả các yếu tố phải bằng 1,0

Bước 3:Xác định hệ số phân loại từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, hệ số của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức độ mạnh yếu của địa phương trong đó:4-rất mạnh;3-khá mạnh;2-khá yếu;1-rất yếu

Bước 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố với hệ số của nó để xác định số điểm

về tầm quan trọng

Bước 5: Cộng tổng số điểm về tầm quan trọng của tất cả các yếu tố để xác định tổng

số điểm quan trọng của địa phương

Tổng số điểm cao nhất bằng 4 và thấp nhất là 1,trung bình là 2.5.Tổng số điểm quan trong là 4 cho thấy, địa phương rất mạnh về môi trường bên trong Ngược lại, tổng số điểm là 1 cho thấy địa phương yếu về nội bộ

Theo Fred R David, xây dựng ma trận SWOT gồm có 8 bước :

Bước 1: Liệt kê các cơ hội chủ yếu từ môi trường bên ngoài của doanh nghiệp/ địa phương (O1, O2…)

Bước 2: Liệt kê các mối đe dọa chủ yếu từ môi trường bên ngoài của doanh nghiệp/ địa phương (T1, T2…)

Bước 3: Liệt kê các điểm mạnh chủ yếu của doanh nghiệp/ địa phương (S1, S2…) Bước 4: Liệt kê các điểm yếu chủ yếu của doanh nghiệp/ địa phương (W1, W2…) Bước 5: Kết hợp các điểm mạnh bên trong với các cơ hội bên ngoài để hình thành các chiến lược SO

S+O: cần phải sử dụng mặt mạnh nào để khai thác tốt nhất cơ hội có được từ môi trường bên ngoài

Bước 6: Kết hợp những điểm yếu bên trong với những cơ hội bên ngoài để hình thành các chiến lược WO

W+O: có thể xuất hiện hai cách kết hợp trong việc đề xuất chiến lược:

+ Phải tập trung khắc phục những yếu kém nào để tạo điều kiện cho việc tận dụng những cơ hội từ môi trường bên ngoài

+ Hoặc: cần phải khai thác những cơ hội nào để lấp dần những chỗ yếu kém bên trong của địa phương

Bước 7: Kết hợp những điểm mạnh bên trong với các mối đe dọa bên ngoài để hình thành các chiến lược ST

S+T: cần phải sử dụng mặt mạnh nào để đối phó với những nguy cơ từ bên ngoài Bước 8: Kết hợp những điểm yếu bên trong với các mối đe dọa bên ngoài để hình thành các chiến lược WT

W+T: Phải khắc phục những yếu kém nào để có thể né tránh hoặc giảm thiểu thiệt hại từ các nguy cơ

Chiến lược W/O Chiến lược W/T

1.2.4.4 Công cụ ma trận hoạch định chiến lược có khả năng định lượng (QSPM)

Ma trận QSPM là công cụ hữu hiệu cho phép các chuyên gia có thể đánh giá một cách khách quan các chiến lược để có thể lựa chọn các chiến lược tốt nhất khi các chiến lược có xu hướng loại trừ lẫn nhau

Xây dựng ma trận QSPM gồm có 6 bước:

Bước 1: Liệt kê các cơ hội, nguy cơ từ môi trường bên ngoài và các điểm mạnh, điểm yếu bên trong vào cột «các yếu tố quan trọng » của ma trân QSPM Các thông tin này lấy trực tiếp từ ma trận EFE và IFE

Bước 2: Xác định hệ số phân loại cho từng yêu tố bên ngoài và bên trong Hệ số phân loại này lấy từ cột hệ số phân loại của ma trận EFE và IFE

Bước 3: Nghiên cứu các chiến lược đã đề xuất và xác định các chiến lược có thể thay thế mà địa phương nên xem xét để thực hiện

Bước 4: Xác định số điểm hấp dẫn (AS) là giá trị bằng số biểu thị tính hấp dẫn tương đối của mỗi chiến lược trong nhóm các chiến lược có thể thay thế Số điểm hấp dẫn được xác định bằng cách xem xét mỗi yêu tố thành công quan trọng bên trong và bên ngoài, từng yếu tố một và đặt câu hỏi » yếu tố này ảnh hưởng như thế nào đến sự lựa chọn các chiến lược ? » Nếu câu trả lời là có ảnh hưởng thì các chiến lược nên được

so sánh có liên quan đến yếu tố quan trọng này.Số điểm hấp dẫn được phân từ 1 đến 4, trong đó: 1-chiến lược không nên thực hiện; 2-chiến lược có thể thực hiện; 3-chiến lược

có khả năng thực hiện tốt; 4-chiến lược có đầy đủ khả năng thực hiện tốt Nếu câu trả lời là không ảnh hưởng thì không chấm điểm hấp dẫn cho các chiến lược này

Bước 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn (TAS) Tổng số điểm hấp dẫn là kết quả của việc nhân hệ số phân loại với số điểm hấp dẫn trong mỗi hàng Tổng số điểm hấp dẫn càng cao thì chiến lược càng hấp dẫn (chỉ xét về yếu tố thành công quan trọng ở bên cạnh)

Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn Đó là phép cộng của tổng số điểm hấp dẫn trong cột chiến lược của ma trận QSPM Chiến lược nào có tổng cộng số điểm hấp dẫn càng cao biểu thị chiến lược càng hấp dẫn

Bảng 1.2: Ma trận QSPM

Các chiến lược có thể thay thế Chiến lược 1 Chiến lược2

Cơ sở của số điểm hấp dẫn Các yếu tố quan trọng Hệ số

phân loại

AS TAS AS TAS Các yếu tố bên ngoài

Các yếu tố bên trong

Cộng tổng số điểm hấp dẫn

1.3 Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020

1.3.1 Mục tiêu chiến lược

1.3.1.1 Mục tiêu tổng quát

Đáp ứng cơ bản nhu cầu có chỗ ở phù hợp của nhân dân; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI và Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020

Đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, sinh viên và các đối tượng chính sách khác mua, thuê mua hoặc thuê; tiếp tục triển khai thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên

bị thiên tai và các hộ gia đình thuộc diện nghèo tại khu vực nông thôn

Nâng cao chất lượng xây dựng và mức độ tiện nghi của nhà ở; đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân

Hoàn thiện thể chế hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở công khai, minh bạch; đa dạng hóa nguồn cung với nhiều loại nhà và quy mô căn hộ, kiểm soát giá cả nhà ở, phù hợp với điều kiện và khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo về nhà ở cho cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang và các đối tượng hưởng lương từ ngân sách

- 70-80% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá

- 60% công nhân KCN có nhu cầu được thuê nhà ở trong các dự án nhà ở dành cho công nhân

- Tỷ lệ hộ gia đình toàn quốc có công trình phụ hợp vệ sinh đạt 90%, trong đó đô thị đạt xấp xỉ 100%, nông thôn đạt trên 80%

1.3.2 Các chính sách để thực hiện mục tiêu

1 Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải được xác định là một trong các chỉ tiêu

cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa phương; chỉ tiêu phát triển nhà ở hàng năm và từng thời kỳ được xây dựng phù hợp với điều

kiện phát triển kinh tế - xã hội và đặc điểm của từng địa phương

2 Tiếp tục, đổi mới hoàn thiện chính sách, pháp luật về nhà ở và các lĩnh vực liên quan phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa; Nhà nước trực tiếp tham gia, đóng vai trò định hướng, thực hiện hỗ trợ, điều tiết đồng thời huy động tối đa nguồn lực từ các thành phần kinh tế tham gia phát

triển nhà ở và thị trường bất động sản nhà ở

3 Công tác quy hoạch phát triển nhà ở phải đi trước một bước; phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật; đẩy mạnh việc phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực đô thị nhằm tạo ra các khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, trong đó cần ưu tiên thực hiện các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị có quy mô lớn (từ 500 ha đất trở lên) để tạo ra các khu dân cư mới đồng bộ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát trái quy định của pháp luật

4 Sửa đổi chính sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở đặc biệt trong khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng; điều chỉnh cách tính giá đất và thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất trong cơ cấu giá thành nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của nhiều tầng lớp dân cư; sử dụng chính sách đất đai để hỗ trợ, điều tiết thị trường nhà ở đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp

5 Bổ sung và hoàn thiện chính sách tài chính và thuế liên quan đến thị trường nhà

ở để mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của

xã hội tham gia phát triển nhà ở; tạo hành lang pháp lý để phát triển các định chế phi ngân hàng như: Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm khai thông nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển nhà ở; sử dụng thuế làm công cụ để điều tiết thị trường, khuyến khích sử dụng nhà ở có hiệu quả và hạn chế được đầu cơ

6 Hoàn thiện thị trường bất động sản nhà ở hướng tới sự đa dạng hóa và cân bằng trong cơ cấu sản phẩm, thuận tiện và minh bạch trong hoạt động giao dịch nhà ở; phát triển đa dạng các loại nhà và quy mô căn hộ phù hợp với điều kiện và khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở cho thuê

7 Tiếp tục bổ sung hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường trong lĩnh vực nhà ở đồng thời có chính sách khuyến khích, hỗ trợ về nhà ở thích hợp đối với từng đối tượng có khó khăn để cải thiện chỗ ở, đảm bảo an sinh xã hội; Nhà nước chủ động tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê; thực hiện hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát sự biến động của thị trường nhà ở

8 Khuyến khích, hỗ trợ nghiên cứu, chuyển giao và ứng dụng kỹ thuật, công nghệ, vật liệu xây dựng mới, hiện đại trong phát triển nhà ở; khuyến khích phát triển vật liệu xây dựng, loại hình nhà ở sử dụng tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường; khuyến khích sử dụng năng lượng tự nhiên trong tiêu thụ năng lượng của các hộ gia đình; khuyến khích nghiên cứu phát triển các loại hình nhà ở xanh, nhà ở sinh thái, nhà

ở thông minh, nhà ở hữu cơ

9 Tăng cường và củng cố công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở; kiện toàn và nâng cao năng lực bộ máy của các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tư vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, tin cậy, minh bạch và dễ tiếp cận làm công cụ để quản lý và định hướng thị trường nhà ở phát triển ổn định, lành mạnh

1.4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước trên thế giới : [7]

1.4.1 Nhà nước cần chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất

động sản mà thị trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở

cho thuê để chủ động bình ổn thị trường

Kinh nghiệm của nhiều nước phát triển cho thấy vai trò hết sức quan trọng của Nhà nước trong việc giải quyết nhà ở cho người nghèo nói chung và công nhân lao động nói riêng

Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng mà

cơ quan điều hành chương trình này là Hội đồng phát triển nhà ở Singapore (HDB)

được thành lập vào tháng 2/1960 Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách Nhà nước bình quân khoảng 1.2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội Từ đó đến nay, HDB đã xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại với các tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng đối tượng Hiện nay trên 90% dân số Singapore sống ở các chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể trong từng giai đoạn

Những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng tổ chức những Tổng công ty nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở để ổn định thị trường và bảo đảm an sinh xã hội

Đối với các quốc gia mà Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, như Ấn

Độ, Bangladesh thì hầu như thị trường nhà ở đều do tư nhân kiểm soát Do không có chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên ở các quốc gia này đều xảy ra tình trạng các chủ đầu tư đều chỉ chú trọng xây dựng nhà ở đắt tiền mà chỉ những người có thu nhập cao mới có thể mua được, người có thu nhập thấp chỉ sống trong các nhà ổ chuột

1.4.2 Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở

Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh

tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và các quy định liên quan đến chính sách quản lý các cơ sở tài chính

Kinh nghiệm tham khảo cho thấy hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở Các cơ sở tài chính là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, các Công ty tín dụng, các Công ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm của Nhà nước và ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ Trong đó, Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng trên thị trường GHB đã phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành của Thái Lan và đã thành công trong việc huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu GHB được quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường

để tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở

Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc (HDB) Thông qua hệ thống này, người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường Chính nhờ nguồn tiết kiệm gửi vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ

sở hữu căn hộ của mình

Ở Nhật Bản có hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở Hệ thống tài chính nhà ở của Nhật Bản chủ yếu là Tổ chức cho vay của nhà nước Không giống như các quốc gia công nghiệp khác, Nhật Bản không có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài chính nhà

ở Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống là có nhà ở riêng Công ty cho vay vốn nhà ở của Chính phủ (GHLC) được thành lập từ năm 1950 với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn, với lãi suất thấp dành cho xây dựng hoặc mua nhà ở nhằm đảm bảo cho mọi người dân có thể có được nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của bản thân Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, "Ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà ở kết hợp với các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu căn hộ, chiếm 30% lượng nhà được xây dựng

từ khi kết thúc chiến tranh Thế giới lần thứ II ở Nhật Bản Số tiến cho vay của GHLC chiếm 60% giá trị căn hộ GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới, với khoảng 30-40% tổng số khoản cho vay về nhà ở của Nhật Bản Từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm

ổn định nền kinh tế đất nước, bởi vì việc xây dựng nhà ở đã có ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất Như vậy, GHLC không những là 1 phần của chính sách nhà ở mà còn đóng vai trò chủ đạo trong việc ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân

1.4.3 Thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật mà có để cân bằng lợi ích trên thị trường nhà ở, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố"

Ở các nước như Úc, Đức, CaNaĐa khi mở đường, đồng thời giải phóng mặt bằng

2 bên đường vào 50m sau đó quy hoạch đầu tư nhà ở và các công trình kiến trúc đô thị

Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Trung Quốc là nước

đã áp dụng kinh nghiệm này rất thành công trong việc nâng cấp các đô thị Đặc biệt là

ở Bắc Kinh đã tạo được những đường phố rất hiện đại

Ở Đài Loan, những người dân có nhà ở được ra mặt đường mới mở nếu chuyển nhượng đất đai thì Nhà nước sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do Nhà nước đầu tư đường mà có thông qua chính sách định giá trước và sau khi mở đường

1.4.4 Cần có giải pháp để chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân

Bài học về khủng hoảng tài chính ở Thái Lan năm 1997 do ngân hàng đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản (35% tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng), khi thị trường bất động sản suy giảm, ngân hàng mất khả năng chi trả gây khủng hoảng tài chính lan tỏa sang khủng hoảng kinh tế

Cuộc khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá BĐS thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dàng ở mức

“dưới chuẩn”, từ đó dẫn tới tình trạng các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS, đẩy “bong bóng” của thị trường BĐS Mỹ bùng nổ Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục trong vòng hơn 9 năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006 Tính ra trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi đó tăng gấp 3 lần Nghĩa là người dân vay ngân hàng mua BĐS năm nay thì sang năm bán đi là

có lãi Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng chóng mặt Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân mỗi năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), nước Mỹ có khoảng 18.000.000 căn hộ bỏ không, trong đó

có trên 13.000.000 ngôi nhà bỏ không hoàn toàn suốt cả năm Do tiền đầu tư BĐS tại

Mỹ dường như do cả Châu Âu và nhiều nước trên thế giới đóng góp thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá” BĐS thế chấp, vì vậy người Mỹ xây nhà để kinh doanh gần như không xét đến nhu cầu

Bài học về khủng hoảng kinh tế xuất phát từ thị trường bất động sản suy thoái ở Thái Lan và Hoa Kỳ cho thấy, trong cơ chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi của các nhà đầu tư, nếu không hoạch định chiến lược và buông lỏng kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế

1.4.5 Cần kiểm soát về đầu tư nước ngoài vào khu vực phát triển nhà ở

Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở

Đối với các nhà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS đã trở thành 1 mảng đầu tư hấp dẫn Trong giai đoạn 1991-1995, đầu tư nước ngoài vào BĐS chiếm khoảng 10% tổng mức vốn đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc Do yếu tố lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài

là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà

ở cao cấp Tại 1 số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS đạt hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn bình quân tối thiểu cũng đạt tỷ

lệ 30%, lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác Tuy nhiên, do đầu tư nước ngoài vào công nghiệp bất động sản quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung

về đất đai, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao Trong nửa cuối của năm 1993, Chính phủ Trung Quốc đã phải thực hiện biện pháp tăng cường việc kiểm soát nhằm giảm bớt sức nóng của thị trường bất động sản

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Chương 1 trình bày những vấn đề lý luận liên quan đến xây dựng chiến lược phát triển nhà ở, bao gồm: (1) những vấn đề cơ bản về nhà ở : khái niệm, bản chất và vai trò, phân loại nhà ở, các tiêu chí đánh giá thực trạng nhà ở; (2) những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở: khái niệm, vai trò, yêu cầu, hình thức, quy hoạch, kiến trúc nhà ở, các phương thức phát triển nhà ở; (3) lý luận về xây dựng chiến lược; (4) chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; (5) kinh nghiệm phát triển nhà ở của một số nước trên thế giới

CHƯƠNG 2 XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG ĐẾN NĂM 2020

2.1 Tổng quan về tỉnh Kiên Giang:

2.1.1 Vị trí địa lý :

(Nguồn: Quy hoạch vùng tỉnh Kiên Giang đến năm 2025)

Hình 2.1: Vị trí địa lý của tỉnh Kiên Giang Kiên Giang nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long, có đặc thù riêng biệt đồng bằng, có núi, có biển và có đảo, Tổng diện tích tự nhiên là 6.346 km2, bằng 1,90% diện tích cả nước và 15,78% diện tích vùng Đồng bằng Sông Cửu Long Phía Đông Bắc giáp các tỉnh: An Giang, Cần Thơ và Hậu Giang Phía Nam giáp tỉnh Cà Mau và tỉnh Bạc Liêu Phía Tây Nam giáp vịnh Thái Lan, có hơn 200km bờ biển và các đảo Phía Bắc giáp Campuchia với đường biên giới dài 56,8 km

Phần đất liền của Kiên Giang có chiều dài bờ biển hơn 200 km với hơn 100 cửa sông, kênh rạch thoát nước ra biển Ranh giới biển của Kiên Giang giáp với các nước Campuchia, Thái lan và Malaixia Kiên Giang có 14 đơn vị hành chính gồm: 1 thành phố Rạch Giá, 1 thị xã Hà Tiên và 12 huyện (huyện Kiên Lương, Hòn Đất, Tân Hiệp,

Châu Thành, Giồng Riềng, Gò Quao, An Biên, An Mịnh, Vĩnh Thuận, U Minh Thượng, Phú Quốc, Kiên Hải), trong đó có 2 huyện đảo: Phú Quốc và Kiên Hải với

140 hòn đảo lớn nhỏ nằm xa đất liền

2.1.2 Địa hình

Kiên Giang là một tỉnh đặc thù của vùng đồng bằng sông Cửu Long có cả đồng bằng, rùng núi, bờ biển và hải đảo, địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ thay đổi từ 0,1 - 1,2 m Xét trên lãnh thổ toàn tỉnh có thể chia làm 4 vùng

-Vùng Tứ giác Long Xuyên: DT khoảng 2.365,8 km2 chiếm 37,3%

-Vùng Tây sông Hậu: DT khoảng 1.334,3 km2 chiếm 21,0%

-Vùng bán đảo Cà Mau: DT khoảng 1.879,4 km2 chiếm 29,60%

-Vùng Hải đảo: Gồm 2 huyện Kiên Hải và Phú Quốc, DT khoảng 776,5 km2 chiếm 12,08% diện tích toàn tỉnh

2.1.3 Khí hậu:

Kiên Giang nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa có nền nhiệt cao và ổn định, một năm được chia ra làm 2 mùa rõ rệt:

- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11

- Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

2.1.3.1 Nhiệt độ: Kiên Giang có nền nhiệt độ vào loại cao nhất ở nước ta, trên đất liền

và cả ngoài hải đảo, nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 27,5 - 27,7oC

2.1.3.2 Nắng: Kiên Giang tổng số giờ nắng trong năm bình quân từ 2.500 - 2.720 giờ

cả trên đất liền cũng như ngoài Hải đảo Vào mùa mưa, trung bình có 6,4 giờ nắng/ngày Vào mùa khô có 7 giờ nắng/ngày ở trên đất liền và 8 giờ nắng/ngày trên đảo Phú Quốc

2.1.3.3 Mưa: Lượng mưa phân bố không đều theo thời gian và không gian Ở Rạch Giá lượng mưa bình quân năm là 2.241 mm; ở Tỉnh Kiên Giang là 1.983 mm; ở vùng Hải đảo có lượng mưa lớn hơn; ở Phú Quốc là 2.873 mm Lượng mưa lớn và phân bố theo mùa

-Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11: Lượng mưa chiếm tới 90% tổng lượng mưa trong năm.Trong mùa mưa tuy có lượng mưa lớn nhưng cũng có thời kỳ mưa ít hoặc không mưa kéo dài từ 7-15 ngày gây hạn cho cây trồng trong tháng 6 hoặc tháng 7, mặt khác có năm, mùa mưa đến sớm, nhưng cũng có những năm mùa mưa đến muộn vào cuối tháng 5

- Mùa khô: Từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng mưa năm; các tháng 1, 2, 3 lượng mưa rất ít trung bình từ: 11 - 50 mm

2.1.3.4 Lượng bốc hơi - độ ẩm không khí

Lượng bốc hơi trung bình năm ở các khu vực khoảng 1.000-1.500 mm Độ ẩm tương đối trung bình năm là 81-82 % Độ ẩm tương đối trung bình trong các tháng mùa khô chỉ đạt mức 76-80 %; nhưng trong các tháng mùa mưa có thể lên tới 83-88% 2.1.3.5 Các yếu tố khí hậu khác

- Dông: ở Kiên Giang dông thường nhiều hơn ở các tỉnh khác ở miền Tây Nam bộ, trung bình thì hàng năm có tới 25 - 30 ngày dông, mùa dông cũng như mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 4 và kết thúc vào tháng 11, tháng nhiều dông nhất là tháng 5 Tóm lại, Kiên Giang thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều;

có nền nhiệt cao, không phân hoá theo mùa, khí hậu ở Kiên Giang không có rét, không

có bão đổ bộ trực tiếp, ánh sáng và nhiệt lượng dồi dào nên rất thuận lợi cho nhiều loại cây trồng và gia súc sinh trưởng, phát triển quanh năm Điều khó khăn chủ yếu là sự biến động thất thường trong chế độ mưa thường gây trở ngại lớn cho sản xuất và đời sống Vì vậy công tác thủy lợi của tỉnh phải được coi là một nhiệm vụ trọng tâm, có ý nghĩa quan trọng trong việc chủ động tưới tiêu đảm bảo tốt nguồn nước cho sản xuất nông nghiệp phát triển

2.1.4 Thuỷ văn

2.1.4.1 Mạng lưới thủy văn

Kiên Giang có một mạng lưới thủy văn đa dạng, bao gồm biển Tây và một mạng lưới sông ngòi kênh rạch phong phú

Hệ thống sông ngòi của Kiên Giang với tổng chiều dài sông, kênh, rạch chiếm trên 2.054,93 km, phân bố hầu khắp trên toàn lãnh thổ Hệ thống này có ảnh hưởng lớn đến việc điều tiết nước, tính chất đất và chế độ canh tác trong toàn Tỉnh

2.1.4.2 Chế độ thủy văn

Chế độ thuỷ văn của tỉnh Kiên Giang bị chi phối bởi 3 yếu tố: Chế độ thủy triều ở vịnh Thái Lan, chế độ thủy văn ở sông Hậu, chế độ mưa nội đồng Ba yếu tố này kết hợp tác động làm cho chế độ thủy văn của tỉnh Kiên Giang có 2 mùa rõ rệt là mùa lũ

và mùa kiệt cạn

2.1.5 Lũ, úng, ngập:

Trong mùa mưa, hầu như năm nào cũng xảy ra tình trạng hạn trên một khu vực rộng lớn, nguyên nhân chính là mưa phân bố thất thường Mưa chỉ tập trung vào 1 số

ngày, với lượng mưa khá lớn, dẫn tới tình trạng ngập úng Đất đai ở tỉnh Kiên Giang thường bị ngập lũ vào 1 số tháng nhất định trong năm Còn lại 1 thời gian dài nắng, nóng, độ ẩm giảm, lượng bốc hơi lớn

Bên cạnh đó, nước lũ từ Campuchia tràn qua Bảy cầu vào vùng Tứ giác Long Xuyên, theo các kênh trục vào vùng tây sông Hậu; gây ngập sâu cho vùng Tứ giác Long Xuyên và ngập nông cho vùng Tây sông Hậu

2.1.6 Các nguồn tài nguyên

b Nhóm đất phèn: Diện tích khoảng 50,36% tổng diện tích tự nhiên Tập trung chủ yếu ở các huyện Tỉnh Kiên Giangvà Hòn Đất, ngoài ra còn phân bố ở khu vực bán đảo

Cà Mau Đây là nhóm đất có diện tích lớn nhưng có nhiều hạn chế đối với sản xuất nông nghiệp

c Nhóm đất phù sa cổ: Diện tích chiếm khoảng 9,48% tổng diện tích tự nhiên, phân bố tập trung dọc sông Giang Thành; ven biên giới Campuchia Hầu hết là các dạng gò nổi cao trong vùng đất phèn của đồng bằng Hà Tiên; đây là phần rìa của thềm phù sa cổ; chạy dài từ Campuchia sang và chìm dần xuống lớp phù sa mới hiện nay Trong nhóm đất này còn có loại đất núi, tầng mặt nghèo hữu cơ, đây là dạng đất đã bị xói mòn mãnh liệt, do lớp phủ thực vật đã bị triệt phá hầu hết chỉ còn lớp đất mịn mỏng, khó có thể canh tác được Tập trung chủ yếu ở các núi đá ven biển Tỉnh Kiên Giang- Hòn Đất

d Nhóm đất than bùn - phèn: Diện tích chiếm khoảng 0,36% tổng diện tích tự nhiên phân bố chủ yếu trong vùng rừng Tràm - U Minh thượng Đặc điểm của đất than bùn ở đây là sự xuất hiện của vật liệu sinh phèn dưới lớp than bùn, do vậy tình trạng hoá chua toàn bộ đất đai có thể xảy ra nếu lớp than bùn trên mặt không còn nữa

e Nhóm đất cát: Diện tích chiếm khoảng 1,36% tổng diện tích tự nhiên, tập trung ở Phú Quốc