Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU Nhà điều kiện phục vụ cho đời sống người Ngay từ sơ khai người biết tạo cho mái nhà che chở trước thiên nhiên Khi mà điều kiện sống thay đổi dân số ngày đơng lên nhu cầu nhà tăng cao Công đổi năm qua đưa nước ta thoát khỏi tình trạng khủng hoảng kinh tế-xã hội để bước vào thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Tuy nhiên tốc độ thị hố làm tăng sức ép căng thẳng nhiều mặt, có vấn đề nhà Việc tăng dân số tự nhiên di dân tự làm cho dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện điều kiện chổ không đáp ứng được, dẫn đến việc nhà xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạch làm cảnh quan kiến trúc đô thị Vấn đề ngày trở nên xúc nhức nhối với nhân dân quyền thị Trong chiến lược phát triển kinh tế -xã hội thực mục tiêu CNHHĐH đất nước nói chung thủ Hà Nội nói riêng việc thực đầu tư xây dựng nhà cho người dân có tầm quan trọng đặc biệt, khơng góp phần làm thay đổi mặt kiến trúc thủ đô, mà đồng thời nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Vấn đề đầu tư xây dựng nhà phát triển tạo điều kiện phát triển nhiều mục tiêu quan trọng khác thủ đô Hà Nội tăng nhanh tốc độ thị hố, phát triển khu đô thi mới, phát triển sở hạ tầng sản xuất Khi tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng nhà vấn đề đặt kết đạt giúp giải vấn đề gì? Giải bao nhiêu?Tạo thuận lợi nào? chỗ cho người dân Và đồng thời qua tạo đồng mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô để phù hợp với quy hoạch chung đề Ngồi cịn đánh giá hiệu đầu tư xây dựng đem lại giá trị khác nữa, đạt hiệu tài bao nhiêu, qua cho rút học kinh nghiệm cho giai đoạn đầu tư xây dựng nhà nơi khác cho phép tạo tính hiệu sử dụng cao, giải nhiều vướng mắc vấn đề chổ cho người dân đô thị Đồng thời đóng góp phần nguồn lực tài cho kinh tế Thấy tầm quan trọng vấn đề thời gian thực tập công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội em chọn đề tài: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà thủ đô Hà Nội công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng giải pháp Làm đối tượng nghiên cứu chuyên đề thực tập Nội dung báo cáo chuyên đề xem xét tình hình đầu tư xây dựng nhà cơng ty Tư vấnĐầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội thời gian qua đánh giá chi tiết hiệu việc đầu tư xây dựng nhà cơng ty Trên sở vận dụng kiến thức lý luận nắm bắt trường để đề số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư xây dựng nhà địa bàn Hà Nội công ty Kết cấu chuyên đề chia làm chương: Chương I: Những vấn đề lý luận chung đầu tư xây dựng nhà đô thị Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà Hà Nội công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội thời gian qua ChươngIII: Những định hướng, giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hiệu công tác đầu tư xây dựng nhà địa bàn Hà Nội công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội Tất lý luận phân tích, đánh giá giải pháp chuyên đề vận dụng phương pháp phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác quản lý Kết hợp với hiểu biết thân năm học đại học trường ĐHKTQD kiến thực thu thời gian thực tập Hy vọng không đề tài nghiên cứu chun đề thực tập mà cịn hội để em tự khẳng định lại kiến thức tiếp thu trình học tập, đặc biệt thời gian học môn chuyên ngành Đồng thời hội để em tập hợp kiến thức mà tiếp thu trường lớp thực tế để phục vụ tốt cơng việc sau Do tận tình giúp đỡ giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyền giảng viên môn Kinh tế đô thị trường ĐHKTQD cô công ty, đặc biệt cô Nguyễn Kim Duyên,Trưởng ban quản lý dự án Mỹ Đình với nỗ lực tìm tịi tài liệu giúp em hoàn thành báo cáo chuyên đề này.Tuy nhiên thời gian có hạn kinh nghiệm cịn nên em khơng thể tránh sai sót trình bày lý luận chuyên đề Em mong có đóng góp ý kiến q thầy cán công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội với bạn bè quan tâm tới vấn đề Cuối em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cô công ty giúp đỡ em hoàn thành báo cáo Hà Nội, tháng năm 2004 Sinh viên: Nguyễn Thế Quân CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ I KHÁI NIỆM NHÀ Ở ĐƠ THỊ VÀ NHỮNG ĐẶC TÍNH CƠ BẢN CỦA NĨ 1.1.Khái niệm Nhà nơi cư trú người, chổ người tạo tái sản xuất sức lao động để tồn phát triển • Nhà hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật ngơi nhà (kể tịên nghi cơng trình kỹ thuật gắn với nhà), kết cấu kỹ thuật điều kiện kỹ thuật gắn với nhà), kết cấu kỹ thuật điều kiện môi trường khu vực Trên thực tế, khái niệm nhà ln phải hiểu theo nghĩa rộng tất vấn đề liên quan đến nhà kể kiến trúc kỹ thuật nhà tách rời yếu tố kỹ thuật môi trường tự nhiên xẵ hội khu vực 1.2.Những đặc tính - Nhà thị nơi cư trú hộ gia đình với mật độ cao Nhu cầu thuận tiện dễ dàng liên hệ với bên dẫn đến nhà tập trung thành phố với mật độ cao Con người muốn thuận tiện làm, học, mua sắm, Cơ quan, trường học, cữa hàng thường tập trung khu vực Do người muốn nhà quanh khu vực Các hộ gia đình mong muốn nơi có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, có trạm xá dịch vụ xã hội khác Khi hộ gia đình sống gần tổng chi phí lại rẽ so với việc hộ gia đình sống phân tán - Mang tính loại trừ Nếu khu nhà sử dụng với mục đích, muốn tập trung hoạt động lại với thiết phải loại bỏ hoạt động khác khu vực khác khu vực Vì vậy, nhà muốn tập trung thành khu vực riêng biệt phải có tách biệt hoạt động so vớ khu vực khác Quá trình loại trừ diễn thơng qua thị trường đất đai Có nghĩa có cạnh tranh đất đai hai hay nhiều hoạt động khác muốn diễn địa điểm địa điểm dành cho hoạt động có khả đầu tư nhiều Hoạt động cịn lại tìm vị trí khác mà lại có hoạt động khác loại trừ Bằng cách hệ thống hoạt động loại bỏ lẫn dành địa điểm mà tập trung thành khu vực Quá trình loại trừ diễn chậm nhà tồn lâu nên thay đổi đất đai không xãy thường xuyên diễn với chừng mực mà tất cảt hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên Trong trình cạnh tranh này,các quan, cữa hàng thường dành vị trí trung tâm thành phố Sau đó, hoạt động, nhà máy ngành cơng nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm nhà bị loại bỏ nơi trừ vùng nông thôn - Thị trường nhà không đồng Khác vị trí thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng - Nhà khơng có khả di chuyển Người ta khơng di chuyển nhà gắn với vị trí khơng gian - Tính bền vững Nhà bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao - Chuyển chổ phức tạp, chi phí lớn kéo theo nhiều vấn đề Chuyển nhà có liên quan đến nhiều vấn đề nơi học tập, nơi làm việc thành viên gia đình - Mơi trường tự nhiên xã hội có vai trị quan trọng Các hộ gia đình chọn chổ có mơi trường lành,an ninh xã hội tốt - Giá nhà phụ thuộc vào giá đất mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện Giá nhà với ý nghĩa nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà tiền mua đất Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng giá đất Như vậy, giá thị trường nhà tổng giá trị thị trường nhà đất 1.3.Cung cầu nhân tố ảnh hưởng nhà đô thị Đường cung dài hạn nhà co giãn hồn tồn, điều đơó khơng co nghĩa người chủ nhà lắp bánh xe vào nhà họ để chuyển từ thành phố sang thành phố khác Thực tế họ tăng, giảm cung nhà cách: -Tăng giảm đầu tư cho sữa chữa,duy trì -Sử dụng bỏ trống nhà -Cho thuê nhà để dùng nhà vào mục đích khác -Khơng làm để chờ tăng cầu nhà Bốn phản ứng người chủ nhà tăng, giảm cung nhà dài hạn Đường cầu dài hạn ngắn hạn nhà co giãn hồn tồn, người thuê nhà di chuyển nhà từ thành phố sang thành phố khác Tuy nhiên chi phí chuyển nhà cao nên co giãn cầu số lượng nhà chậm so với co giãn chất lượng nhà Khi cầu số lưọng chất lượng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lượng nhà cung cấp tối ưu lợi nhuận giảm.Chủ nhà có hướng giảm cung cách nêu Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu nhà đô thị ảnh hưởng với mức độ khác như: - Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, cầu chất lượng nhà tăng nhanh di chuyển nhà chi phí nhà lớn -Biến động dân số mật độ dân số làm tăng giảm số lưọng nhà -Tập quán sinh sống dân cư, đặc biệt dân nhập cư mang theo tập quán -Ảnh hưởng khu vực lân cận: Chính vấn đề ngoại ứng lĩnh vực nhà -Sự điều chỉnh quy hoạch nhà nước đất đô thị thay đổi chưc đất đô thị 1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà 1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng cơng trình nhà thể thông qua tiêu chuẩn độ bền vững nhà (niên hạn sử dụng nhà ) mức độ chịu lửa (độ bền vững độ chịu lửa nhà xác định tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cơng trình) -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng nhà xác định theo yếu tố sau: +Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng dây chuyền sử dụng buồng phòng +Tiêu chuẩn trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thơng hơi, thơng gió, tiện nghi lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp nước + Mức độ hồn thiện bên bên ngồi ngơi nhà, trang trí nội thất Cụ thể: Bậc I: Đầy đủ, phần lớn hàng cao cấp, cữa gỗ tốt Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh cữa vật liệu tốt Bậc III: Chưa đầy đủ, vật liệu thông thường Bậc IV: Không đầy đủ, vật liệu thông thường cấp thấp 1.4.2.Phân loại nhà Việc đánh giá phân loại nhà nước phải dựa vào tiêu chuẩn nước Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, người ta phân biệt nhà theo: Vật liệu bền đá, bê tông, gỗ tốt Vật liệu bền tranh, tre, nứa, Nhà phân loại nhà kiên cố, bán kiên cố, nhà tạm theo vật liệu xây thời gian sử dụng nhà Có nhiều phương pháp khác để tiến hành xác định chất lượng nhà ở: Đó phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật phương pháp thống kê kinh nghiệm Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây phương pháp xác định giá trị lại nhà vào chất lượng kết cấu (móng, khung, cột, tường, nền, sàn kết cấu đỡ mái mái) tạo nên ngơi nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị lại nhà vào thực trạng nhà, niên hạn sử dụng thời gian sử dụng ngơi nhà Nước ta thường sử dụng tiêu chuẩn phân cấp nhà sau: - Đối với nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng phân loại theo cấp, cấp I cấp cao nhất, cấp IV cấp thấp Cấp nhà Chất lượng sử Chất lượng xây dựng cơng trình Cấp I dụng Độ bền vững Độ chịu lửa Bậc I:Chất lượng BậcI:Niên hạn Bậc I II sử dụng cao Cấp II Bậc sử dụng trên100 năm II:Chấtlượng BậcII:Niên sử dụng Cấp III Cấp IV hạnsử dụng 50 năm III:Chất Bậc III: Niên Bậc IV Bậc lượng BậcIII sử dụng hạn sử dụng trung bình 20 năm Bậc IV:Chất lượng Bậc IV :Niên Bậc V sử dụng thấp hạn sử dụng 20 năm - Đối với nhà biệt thự Nhà biệt thự nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây gạch ngói hay bê tơng cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng có hai phịng để quay mặt sân hay vườn (khơng kể phịng tiếp khách hay phòng ăn riêng) Biệt thự phân bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tường; Hạng 2: Biệt thự song đôi; Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ; Phân loại biệt thự vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt cách bố trí phịng tắm rửa, vệ sinh ; Hạng mổi tầng có phịng tắm rửa vệ sinh hạng mổi phịng có phịng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, có trang trí, hồn thiện bên trong, bên ngồi nhà chất lượng cao tượng đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tơng tường gạch chịu lực, sàn gỗ bê tông có lát vật liệu chất lượng cao Mái bê tơng cốt thép mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng Ngồi cách phân loại trên, nhà phải vào tiêu chuẩn sau để phân loại: - Diện tích sử dụng (m2); - Hệ số cấp đô thị (K1); - Hệ số vị trí xét theo khu vực đô thị (K2); - Hệ số cao tầng (K3); - Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4); Việc phân loại điều kiện nhà để tính giá cho thuê nhà cảu tổ chức, cá nhân, đồng thời để xác định nghĩa vụ với nhà nước tổ chức quản lý kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà nước II.ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA NÓ 2.1.Khái niệm đầu tư xây dựng nhà đô thị * Khái niệm đầu tư: Đầu tư theo nghĩa rộng nó, hiểu trình bỏ vốn (bao gồm tiền, nguồn lực công nghệ) để đạt mục đích hay tập hợp mục đích định Những loại 10 phục vụ cho việc đền bù tái định cư Chuẫn bị quỹ đất nhà đủ điều kiện hạ tầngcho đối tượng phải di chuyển vấn đề quan trọng định giải phóng mặt - Bài học thứ hai: Công ty đúc rút từ dự án đầu tư xây dựng nhà phải có phương thức tổ chức triển khai dự án cách hợp lý Với lượng vốn lớn cần phải có để thực việc đền bù giải phóng mặt đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng khơng có phương thức triển khai khoa học tạo tính hấp dẫn gặp nhiều khó khăn mặt tài Mặt khác vốn công ty phần lớn vốn huy động (phần lớn từ khách hàng) chiếm tới 82% có chiến lược maketinh, tiếp thị quảng cáo chất lượng, giá sản phẩm hợp lý, số người đến đăng ký mua nhà, đăng ký sử dụng diện tích dịch vụ tăng lên thu hút luợng vốn lớn giúp cho tiến độ thi công dự án thực nhanh Điều đồng nghĩa với việc cơng ty thu nhiều lợi nhuận Vì cơng ty phải phản ứng nhanh chóng sáng tạo với thay đổi môi trường Công ty cần coi trọng công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng, nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu khả xuất sản phẩm, dịch vụ thay đổi nâng cao chất lượng sản phẩm cơng ty để đáp ứng u cầu thị trường 53 CHƯƠNG III NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI I.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2010 1.1.Mục tiêu, phương hướng phát triển nhà Hà Nội từ đến năm 2010 - Phát triển nhà phải đảm bảo bền vững, quản lý kiến trúc, đảm bảo an tồn, tiện nghi, kinh tế thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường sống gìn gĩư phát huy sác dân tộc lĩnh vực nhà Phấn đấu đến năm 2010 hộ gia đình có chỗ thích hợp thơng qua việc tạo lập xây dựng ,mua, thuê nhà Diện tích nhà phải đạt bình qn từ – 12 m2 / người Phấn đấu để hộ dân đô thị hộ độc lập.Trong phải tập trung đạo thực đầu tư phát triển nhà theo dự án Triển khai thực tốt sách ưu đãi xây dựng nhà phục vụ nhu cầu cán bộ, công nhân viên chức người có thu nhập thấp Trong ý nhà cho thuê, bán trả góp - Chương trình phát triển nhà thị phải góp phần thúc đẩy chưng trình phát triển kinh tế - xã hội phục vụ tốt yêu cầu q trình thị hố địa bàn, khơng để tình trạng thiếu nhà ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội Chưoeng trình phát triển nhà càn đáp ứng chổ cho số dân tăng tự nhiên tăng học, cho hộ chưa có nhà ( phải chật chội sống chật chội, sống tạm bợ khu nhà lụp xụp thiếu vệ sinh ) ; nhà cho cán bộ, công chức, 54 viên chức lục lượng vũ trang; nhà cho công nhân viên khu công nghiệp tập trung, nhà cho sinh viên, học sinh, nhà cho người nước ngồi, nhà phục vụ giải phóng mặt theo quy hoạch, nhà phục vụ nhu cầu khác Tại khu đô thị phải ý phát triển quỹ nhà cho thuê nhà bán trả góp mức phù hợp, nhằm đáp ứng nhu cầu hộ gia đình chưa có đủ điều kiện để xây dựng mua nhà trả tiền lần - Do đặc điểm dân cư đô thị, nhà phải xây dựng phong phú vè chủng loại, đa dạng hình thức cung cấp nhà Nhà đô thị phải xây dựng theo quy hoạch phải có kết cấu hạ tầng phù hợp Chính quyền thị phải tổ chức quản lý việc xây dựng nhà theo dự án, khuyến khích phát triển nhà chng cư cao tầng ( đặc biệt đô thị lớn) đẻ nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ gìn giử cảnh quan mơi trường, tiết kiệm đất xây dựng 1.2.Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội Theo báo cáo kế hoạch phát triển nhà Hà Nội UBND Thành phố Hà Nội Trong thời gian tới Hà Nội dự kiến xây dựng 3,5 triệu m nhà Đến năm 2010 đạt 9- 10 triệu m2 nhà Nhà dân tự đầu tư xây dựng cải tạo: từ 1,8-2triệu m2 Nhà đầu tư xây dựng theo dự án từ 1,2-1,5 triệu m2 Trong nhu cầu quỹ nhà ngân sách tự đầu tư 315402m với kinh phí thực ước tính 536,2 tỷ đồng *Bao gồm : - Nhà phục vụ nhân dân GPMB: 232000m 2sàn, diện tích đất khoảng 43ha kinh phí ước tính khoảng 394,4 tỷ đồng - Nhà ở, đất phục vụ nghị 58-1998 NQUBTVQH-10 ngày 3/2/2000 Uỷ ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà 55 xác lập trước ngày 1/7/1991: 42162 sàn, 14054 m2 đất Kinh phí ước tính 71,675tỷ đồng - Nhà để thực nghị số 20/2000/QDTTG ngày 3/2/2000 thủ tướng phủ hỗ trợ hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng cải thiện nhà : 22200m2, 7,3 đất với kinh phí 37,4 tỷ đồng - Nhà để cải tạo di dân nhà trung cư cao tầng tình trạng nguy hiểm:19240m2, với 481căn hộ, diện tích để xây dựng nhà chung cư tầng với kinh phí 32,7 tỷ đồng - Trong năm 2001 tiếp tục xây dựng xong 990 hộ tình thượng, tình nghĩa - Đầu tư cải tạo khoảng 500000 m2 quỹ nhà nhà nước thuộc khu nhà thành phố quản lý tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng Bảng7: Kế hoạch đầu tư phát triển nhà Hà Nội thời kỳ 2000-2005 Chỉ tiêu Tổng vốn đầu tư Dân xây dựng Đầu tư theo dự án Vốn đầu tư (tỷ đồng) 5950 3400 2550 - Vốn vay 1200 - Vốn huy động từ khách hàng 765 - Vốn ngân sách 228 - Vốn tự có 255 - Vốn huy động từ nguồn khác 102 Nguồn : Báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà năm 2001-2005 UBND Thành phố Hà Nội 56 II.MỤC TIÊU, KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG NHÀ Ở CỦA CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI **.Mục tiêu, kế hoạch: Hàng năm sở tiêu kế hoạch tổng công ty giao, vào tình hình thực tế cơng ty xây dựng kế hoạch xs kinh doanh, kịp thời cân giao kế hoạch sát với khả đơn vị Trong trình thực nhờ đạo giúp đỡ tổng công ty, động mở rộng mối quan hệ tìm kiếm khai thác nguồn việc, đa dạng hóa sản phẩm, trì chế độ giao ban, báo cáo thống kê nắm bắt sát tiến độ triển khai thực kế hoạch đơn vị, từ có điều tiết tháo gỡ kịp thời khó khăn vướng mắc Do kết sản xuất kinh doanh năm sau cao năm trước Trong bốn năm vừa qua cơng ty hồn thành toàn diện vượt mức tiêu kế hoạch Kết cụ thể sau: Bảng 8: Kế hoạch sản xuất Cơng ty Đơn vị tính: triệu đồng stt Nội dung I Thực Thực Thực Thực tháng đầu năm năm năm 2001 năm 2002 năm 2003 1999 2000 Tổng giá trị sản xuất kinh doanh Trong đó: 11.907 21.390 22.188 6.967 19.581 1.486 1611 9.318 13.670 668 250 -Giá trị Tư vấn thiết kế II Tổng doanh thu III Nộp ngân sách IV Lợi nhuận V Lao động tiền lương 7.500 830 513 8.028 844 557 2.306 11.907 788 1372 62 72 72 98 140 700 800 870 1.100 1.200 -Tổng số lao động (người) -Thu nhập bình quân (nghìn đồng/người/tháng) 57 Là đơn vị có chức tư vấn thiết kế chủ yếu, số lượng lao động có trình độ kiến trúc sư chủ yếu, song hoạt động sản xuất kinh doanh công ty năm 1999-2000-2001 chủ yếu đầu tư dự án , thi công, cải tạo sửa chữa, đo vẽ trạng Giá trị tư vấn thiết kế chiếm 20%, định hướng đạo tổng công ty, tâm lãnh đạo cán công nhân viên công ty Công ty trọng công tác khoa học kỹ thuật, đầu tư trang thiết bị, cải tạo nhà xưởng bước tiếp cận công nghệ mới, xây dựng quy trình quản lý kỹ thuật, tăng cường quảng bá thương hiệu công ty; đặc biệt việc trọng cơng tác tuyển dụng đào tạo bố trí xếp lại lao động theo hướng chuyên sâu, chuyên nghiệp hóa, từ chỗ có hai xưởng thiết kế với số lao động làm cơng tác tư vấn thiết kế đến cơng ty có bốn cơng ty tư vấn thiết kế, xí nghiệp chuyên kỹ thuật hạ tầng xí nghiệp chuyên đo đạc khảo sát địa chất Do giá trị tư vấn thiết kế tăng 300%, sản phẩm tư vấn công ty tăng số lượng đảm bảo chất lượng, ngày có tín nhiệm với khách hàng, ngày khẳng định vị thị trường Công tác đầu tư kinh doanh phát triển nhà triển khai thực có hiệu chiếm tỷ trọng lớn giá trị sản lượng công ty ( năm 1999: Tổng doanh thu công ty đạt 7,5 tỷ đồng; doanh thu kinh doanh nhà chiếm tỷ Năm 2001 tổng doanh thu đạt 11,907 tỷ đồng; doanh thu kinh doanh bán nhà đạt 7,59 tỷ đồng.).Từ việc công khai dân chủ bàn bạc xây dựng quy chế quản lý, đầu tư dự án công ty tạo điều kiện cho cán cơng nhân viên góp vốn đầu tư tìm kiếm khai thác dự án, năm 1999- 2000-2001 công ty khai thác nhiều dự án, dự án triển khai đồng bộ, tốc độ triển khai nhanh, thực quy định nhà nước Bên cạnh công tác tư vấn đầu tư kinh doanh phát triển nhà, hoạt động kinh doanh khác thi công xây lắp, đo vẽ trạng, cải tạo sửa chữa nhỏ 58 thực có hiệu quả, khơng chiếm tỷ trọng lớn giá trị sản lượng song khai thác triệt để mối quan hệ, tận dụng nguồn nhân lực sẵn có, tạo việc làm thu nhập ổn định cho số lao động công ty Hoạt động tài cơng ty lành mạnh, đảm bảo quy định nhà nước, công ty bước hoàn chỉnh hệ thống tài kế tốn từ cơng ty đến xí nghiệp đảm bảo việc hạch toán thu chi quy định, thành lập tổ thu hồi công nợ, thu hồi khoản nợ khó đòi, tập trung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, bổ sung tăng vốn công quỹ cho công ty.( Vốn năm 1999: 1.934.230.000 đồng đến tháng – 2003 đạt:4.029.145.000 đồng) Vậy từ đến năm 2005, thị phần Tổng công ty dự kiến đạt 70 –80% nhờ mà Cơng ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN chiếm thị trường lớn ổn định để đảm bảo tốc độ tăng trưởng từ năm 2005 25 – 30% hàng năm III.MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 3.1 Giải pháp giải phóng mặt tái định cư Thực tế cho thấy cơng tác giải phóng mặt vấn đề nhạy cảm phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế, xã hội tới người dân cộng đồng dân cư Giải khơng tốt, khơng thỗ đáng quyền lợi người có đất bị thu hồi dễ bùng nổ khiếu kiện đặc biệt khiếu kiện tập thể, gây ổn định trị, kinh tế, xã hội Điều ảnh hưởng tới tiến độ thi cơng cơng trình xây dựng Nhiêu cơng trình phải “treo” dăm bảy năm, chí hàng chục năm khơng giải phóng mặet Cũng từ tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng cơng trình đi, giá thành bị đội lên, khoản tiền đền bù đến tay người dân khơng cịn 59 ngun vẹn Cuối người chịu thiệt nhiều Nhà nước Vậy nguyên nhân đâu tháo gỡ nào? Để cơng tác đền bù giải phóng mặt trở thành yếu tố thúc đẩy công xây dựng phát triển, tạo điều kiện cho cơng trình xây dựng khởi cơng tiến độ cần có chuyển biến mạnh mẽ từ nhận thức đến hoạch định sách tổ chức triển khai điều kiện vừa phải phù hợp với chế thị trường, vừa phải giải vấn đề xã hội, lại phải đơn giản, gọn nhẹ theo yêu cầu cơng cải cách hành Nhà nước Giải phóng mặt bằnglà yêu cầu khó khăn chung doanh nghiệp đầu tư xây dựng địa bàn Hà Nội Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN chủ trương đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lĩnh vực sau: - Công tác quy hoạch phải trước bước công để nhân dân biết - Tiếp cần xác định rõ đối tượng đền bù, ngồi người sử dụng đất với giấy tờ hợp pháp, loại bỏ đối tượng sử dụng đất hợp pháp, thời gian qua thủ tục hợp pháp hoá trường hợp chậm chạp, đồng thời việc quản lý, cấp quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện chưa thẩm quyền Những thiếu sót khơng thể bắt người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm Về mức đền bù cần có điều chỉnh hợp lý với tưng loại đất đất nông, lâm nghiệp Đặc biệt cơng trình xây dựng làm cho vùng đất lân cận tăng lên, hồn thành cơng trình cần phải định giá lại giá đất cho sát với thực tế, làm sở để điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất - Chuẩn bị đủ điều kiện cho giải phóng mặt từ dự án, điều tra khảo sát, lập đơn giá, lập phương án, vốn, đặc biệt quỹ đất tái định cư 60 - Cơng khai hố quy trình, định mức phương thức đền bù Kết hợp đền bù theo chế thị trường với phương thức hành chính, chống tiêu cực xãy từ phía đối tượng di dời lẫn đối tượng phụ trách giải phóng mặt - Phối hợp với quan quản lý Nhà nước để nâng cao lực thể chế Với trường hợp không hợp tác dân cưỡng chế mức, hợp lý - Trong trình tiến hành giải phóng mặt bằng, cơng ty trọng đến công tác vận động tạo niềm tin cho nhân dân với chủ trương sách 3.2.Giải pháp tài nguồn vốn Những giải pháp kinh tế tài nhằm khuyến khích tăng hiệu đầu tư vào xây dựng nhà ở, chung cư dành cho CBCNVC, người có thu thập thấp đối tượng có nhu cầu nhà thể nội dung sau: - Một là, tiền thuê đất Chính sách tiền thuê đất hợp lý khơng khuyến khích nhà xây dựng nhà mà cịn góp phần hướng dẫn nhân dân việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sống, sinh hoạt thực tế gia đình Nhà nước tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất hình thức trả chậm tiền đất Với dạng nhà chung cư cao tầng, cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất cho hộ sống nhà cao tầng , cho phép nộp tiền đất chậm bán diện tích chủ đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh, khơng q năm Nên có sách trả góp khoảng thời gian định, không 10 năm phụ thuộc vào thu nhập đối tượng thụ hưởng Trong thời gian chưa trả hết tiền mua nhà khơng phép nhường,mua bán, cho, tặng diện tích nhà - Hai là, sách nguồn vốn đầu tư Hiện nguồn vốn cho xây dựng nhà chủ yếu nguồn tích luỹ từ dân cư Cũng nguồn lực chủ yếu 61 huy động từ dân cư việc xây dựng nhà phụ thuộc nhiều vào nhu cầu khả huy động vốn tức thời Các tổ chức, doanh nghiệp đứng đầu tư xây dựng nhà chủ yếu tính đến nhu cầu hồn vốn sau đưa dự án, cơng trình vào khai thác sử dụng Chỉ nắm khả bán sản phẩm doanh nghiệp tiến hành đầu tư Rất doanh nghiệp đầu tư khu nhà cao tầng, nhà cho người có thu nhập thấp Mặt khác doanh nghiệp có khả xây dựng nhà để phục vụ cho cán cơng nhân viên mình, quyền lại khơng quan tâm mức đến việc hình thành phát triển khu dân cư tập trung việc xây dựng khu dân cư tập trung, khu cao tầng gặp nhiều khó khăn Thêm vào việc hỗ trợ Nhà nước cơng tác hạ tầng kỹ thuật hàng rào khu dân cư cịn hạn chế chưa đơng Trong thời gian tới cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác đầu tư xây dựng khu dân cư thơng qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích Đối với đối tượng có thu nhập thấp, khơng đủ khả mua nhà ở, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực quản lý, cho thuê sở tự hoạch tốn kinh doanh Nhà nước khơng trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, mà điều tiết thông qua công cụ kinh tế khác thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng hàng rào Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụnh với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp đối tượng thuộc diện sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị Các chủ dự áNhà nước đầu tư xây dựng cơng trình nhà cho đối tượng dâNhà nước có thu nhập thấp, khu chung cư vay vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước với lãi suất ưu đãi từ quỹ hỗ trợ phát triển Tuy nhiên nên hình thành quỹ phát triển nhà ở, Nhà nước hỗ trợ 62 phần lãi suất huy động Đồng thời quỹ phát triển nhà với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trường hợp trả góp, trã dần Việc vay vốn ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà đễ bán thẳng cho người tiêu dùng mà cịn cho th, bán trả góp Thay dùng sách khống chế cứng giá, quy định “giá nội bộ”, “giá cung cấp”, Nhà nước nên cho phép người thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp Mức vốn vay thời hạn vay vốn, lãi suất vay vốn tính tốn cụ thể giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quan đối tượng thụ hưởng khả tìm chổ Quỹ phát triển nhà phục vụ đối tượng sách 3.3.Giải pháp giá kinh doanh Giải pháp giá kinh doanh mặt định khả thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt kkhác tạo công xã hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu tư Giá quy định cách chu quan, thấp tạo cầu giả tạo, gây áp lực việc giải nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp chủ đầu tư sản xuất kinh doanh Vì Nhà nước nên khống chế mức giá trần việc bán, cho thuê diện tích ở, giá cụ thể doanh nghiệp, cá nhân tự hoạch tốn ấn định Như giải vấn đề: - Nhà nước không can thiệp sâu công việc sản xuất doanh nghiệp, để họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật cơng việc kinh doanh - Những người có nhu cầu nhà có hội tiếp cận nguồn cung cấp nhà cách công 63 - Loại trừ khả số phần tử hội có chổ đàng hồng nhân hội chờ ăn chênh lệch giá, nguyên nhân tiêu cực ổn định xã hội - Phân biệt đối tượng hưởng ưu đãi khkác Nhà nước Giải pháp giá quy định theo giá trần góp phần giải tính tự chủ kinh doanh chủ đầu tư, người sử dụng, giải cơng việc phân phối diện tích 64 3.4.Các giải pháp khác 3.4.1.Giải pháp đào tạo bổ sung nguồn nhân lực Về vấn đề tạo tạo bổ sung nguồn nhân lực Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN đề giải pháp sau: - Đào tạo đào tạo lại lực lượng lao động có, cụ thể như: Đào tạo cán trình độ trung cấp lên trình độ cao đại học, cao đẳng Đào tạo nâng cao, khuyến khích có chế độ ưu đãi cán trẻ tham gia chương trình đào tạo thạc sĩ, tiến sĩ văn - Tiếp nhận cán có chun mơn cao từ đơn vị khác tuyển dụng Cũng cố xếp hợp lý nguồn nhân lực có, thực tốt sách đãi ngộ thu hút nhân tài giúp công ty thực thành công mục tiêu đặt trước mắt lâu dài 3.4.2.Giải pháp cơng nghệ Trong q trình thực dự án đầu tư xây dựng, Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN đảm bảo đầu tư vào thiết bị cơng nghệ tiên tiến nước ngồi, kết hợp đầu tư chiều rông lẫn chiều sâu Công ty không ngần ngại xây dựng phương án sử dụng thiết bị tiên tiến cách hợp lý, đồng thời giải pháp xây dựng cơng trình xem xét áp dụng công nghệ hiệu cao Vì đặc thù cơng tác tư vấn nên định kỳ hệ thống máy tính cơng ty phải thay nhằm đảm bảo phần mềm ứng dụng đại Tóm lại, giải pháp đưa nêu kể hành lẫn khuyến khích trực tiếp gián tiếp giải pháp nội công ty cần phải thực cách đồng phát huy hiệu Chỉ doanh nghiệp, thành phần kinh tế yên tâm việc đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Những đối tượng thụ hưởng nhà thoải mái, yên tâm,an cư lạc nghiệp, góp phần việc quản lý kiến trúc xây dựng đô thị nước ta giai đoạn 65 IV.KIẾN NGHỊ Một doanh nghiệp muốn hoạt động phải phụ thuộc nhiều vào chế sách Cơ chế sách hợp lý, mở rộng, đắn tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển ngược lại Vì Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN có số kiến nghị sau: 1.Cơ chế sách Nhà nước - Nhà nước cần có hành lang pháp lý, hệ thống pháp luật đầy đủ để tạo thành môi trường pháp lý đảm bảo chi tiết, cụ thể, ổn định Môi trường pháp lý phải phù hợp với nước lẫn quốc tế kinh tế hướng ngoại đóng vai trị vơ quan trọng - Cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp doanh nghiệp gặp rủi ro trình hoạt động bao gồm nguyên nhân chu quan khách quan Trước biến động doanh nghiệp cần có hỗ trợ từ phía Nhà nước Nhà nước thành lập trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp, mơ hình phổ biến cần thiết để doanh nghiệp có điều kiện phát triển 2.Cơ chế sách thành phố UBND thành phố Hà Nội quan chủ quản Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội, chế sách thành phố ảnh hưởng tới hoạt động công ty đơn vị thành viên Vì cơng ty có số kiến nghị với thành phố Hà Nội sau: - Để doanh nghiệp hoạt động tốt văn hướng dẫn thực thành phố phải đưa kịp thời, xác có tính khả thi - Đặc biệt với mảng tư vấn đầu tư xây dựng thiết kế thành phố cần có quy trình cụ thể vấn đề duyệt dự án, mổi công đoạn từ thủ tục đến kết thúc - Đối với việc đấu thầu chọn thầu, thành phố nên có chế cụ thể, ví dụ dụ án có số vốn đầu tư cụ thể từ nguồn vốn chủ đầu tư quyền định thầu 66 * Đối với công tác quản lý Nhà nước lĩnh vực nhà thành phố cơng ty có số kiến nghị sau: - Điều chỉnh, bổ sung văn pháp luật khơng cịn phù hợp với điều kiện - Giảm tối thiểu thủ tục rườm rà, đẩy nhanh tiến độ cấp phép cho hoạt động nhà đất - Quy hoạch quản lý quy hoạch phải trước bước, phải có tính khả thi, đại hợp lý với phát triển thủ đô, đồng thời công bố cho đối tượng liên quan - Phân công trách nhiệm cụ thể công tác tra xây dựng, đảm bảo trật tự xây dựng địa bàn thành phố 3.Đối với Tổng công ty Về phía Tổng cơng ty Cơng ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN có số kiến nghị sau: - Đề nghị Tổng cơng ty có giải pháp lâu dài đảm bảo cho Cơng ty có thị trường cơng việc ổn định công tác đầu tư xây dựng, đặc biệt lĩnh vực nhà Tổng công ty Công ty thành viên mang lại để tạo đà phát triển cho công ty - Định hướng xây dựng Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng phát triển nhà HN trở thành đơn vị chuyên sâu tư vấn thiết kế chủ trương đắn, song đặc thù nghề tư vấn nên giai đoạn đầu Công ty cần tiếp tục phát triển ngành nghề khác tên sở nghành nghề mũi nhọn công tác tư vấn Việc tiếp tục triển khai thực dự án đầu tư phát triển nhà vừa để đảm bảo Công ty tăng giá trị sản lượng, tăng doanh thu - Hỗ trợ công ty việc xây dựng trụ sở cải tạo trụ sở cũ cho công ty, mua sắm trang thiết bị sản xuất, áp dụng công nghệ sản xuất tạo cho cán cơng nhân viên cơng ty khơng khí hứng thú làm việc từ nâng cao hiệu 67 ... đề thời gian thực tập công ty Tư vấn- Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội em chọn đề tài: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà thủ đô Hà Nội công ty Tư vấn- Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội. Thực trạng. .. III.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 3.1 Tình hình xây dựng nhà công ty Từ Đảng Nhà nước bắt đầu thực đường lối đổi... chương: Chương I: Những vấn đề lý luận chung đầu tư xây dựng nhà đô thị Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà Hà Nội công ty Tư vấn- Đầu tư xây dựng phát triển nhà Hà Nội thời gian qua