vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô hà nội của công ty tư vấn-đầu tư xây dựng và phát triển nhà hà nội.thực trạng và giải pháp

LờI mở ĐầU Nhà điều kiện phục vụ cho đời sống ngời Ngay từ sơ khai ngời đà biết tạo cho mái nhà che chở trớc thiên nhiên Khi mà điều kiện sống thay đổi dân số ngày đông lên nhu cầu nhà tăng cao Công đổi năm qua đà đa nớc ta thoát khỏi tình trạng khủng hoảng kinh tế-xà hội để bớc vào thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nớc Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đà làm tăng sức ép căng thẳng nhiều mặt, có vấn đề nhà Việc tăng dân số tự nhiên di dân tự làm cho dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện điều kiện chổ không đáp ứng đợc, dẫn đến việc nhà xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạch làm cảnh quan kiến trúc đô thị Vấn đề ngày trở nên xúc nhức nhối với nhân dân quyền đô thị Trong chiến lợc phát triển kinh tế -xà hội thực mục tiêu CNH-HĐH đất nớc nói chung thủ đô Hà Nội nói riêng việc thực đầu t xây dựng nhà cho ngời dân có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần làm thay đổi mặt kiến trúc thủ đô, mà đồng thời nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Vấn đề đầu t xây dựng nhà phát triển đà tạo điều kiện phát triển nhiều mục tiêu quan trọng khác thủ đô Hà Nội nh tăng nhanh tốc độ đô thị hoá, phát triển khu đô thi mới, phát triển sở hạ tầng sản xuất Khi tiến hành hoạt động đầu t xây dựng nhà vấn đề đợc đặt kết đạt đợc đà giúp giải đợc vấn đề gì? Giải đợc bao nhiêu?Tạo thuận lợi nh nào? chỗ cho ngời dân Và đồng thời qua đà tạo đồng nh mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô để phù hợp với quy hoạch chung đà đề Ngoài đánh giá đợc hiệu đầu t xây dựng đà đem lại giá trị khác nữa, đạt đợc hiệu tài bao nhiêu, qua cho rút đợc học kinh nghiệm cho giai đoạn đầu t xây dựng nhà nơi khác cho phép tạo tính hiệu sử dụng cao, giải đợc nhiều vớng mắc vấn đề chổ cho ngời dân đô thị Đồng thời đóng góp phần nguồn lực tài cho kinh tế Thấy đợc tầm quan trọng vấn đề thời gian thực tập công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội em đà chọn đề tài: Vấn đề đầu t xây dựng nhà thủ đô Hà Nội công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng giải pháp Làm đối tợng nghiên cứu chuyên đề thực tập Nội dung báo cáo chuyên đề xem xét tình hình đầu t xây dựng nhà công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội thời gian qua đánh giá chi tiết hiệu việc đầu t xây dựng nhà công ty Trên sở vận dụng kiến thức lý luận đà nắm bắt đợc trờng để đề số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t xây dựng nhà địa bàn Hà Nội công ty Kết cấu chuyên đề đợc chia làm chơng: Chơng I: Những vấn đề lý luận chung đầu t xây dựng nhà đô thị Chơng II: Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà Hà Nội công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội thời gian qua ChơngIII: Những định hớng, giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lợng hiệu công tác đầu t xây dựng nhà địa bàn Hà Nội công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội Tất lý luận phân tích, đánh giá giải pháp chuyên đề đợc vận dụng phơng pháp phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý Kết hợp với hiểu biết thân năm học đại học trờng ĐHKTQD kiến thực thu đợc thời gian thực tập Hy vọng không đề tài nghiên cứu chuyên đề thực tập mà hội để em tự khẳng định lại kiến thức đà tiếp thu đợc trình học tập, đặc biệt thời gian học môn chuyên ngành Đồng thời hội để em tập hợp đợc kiến thức mà tiếp thu đợc trờng lớp thực tế để phục vụ tốt công việc sau Do đợc tận tình giúp đỡ cô giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyền giảng viên môn Kinh tế đô thị trờng ĐHKTQD cô công ty, đặc biệt cô Nguyễn Kim Duyên,Trởng ban quản lý dự án Mỹ Đình với nỗ lực tìm tòi tài liệu đà giúp em hoàn thành báo cáo chuyên đề này.Tuy nhiên thời gian có hạn kinh nghiệm nên em tránh sai sót trình bày lý luận chuyên đề Em mong có đợc đóng góp ý kiến quý thầy cô cán công ty T vấn-Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội với bạn bè quan tâm tới vấn đề Cuối em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cô công ty đà giúp đỡ em hoàn thành báo cáo Hà Nội, tháng năm 2004 Sinh viên: Nguyễn Thế Quân CHƯƠNG I NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG Về ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ĐÔ THị I Khái niệm nhà đô thị đặc tính 1.1.Khái niệm Nhà nơi c trú ngời, chổ ngời tạo tái sản xuất sức lao động để tồn phát triển ã Nhà đợc hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật nhà (kể tịên nghi công trình kỹ thuật gắn với nhà), kết cấu kỹ thuật điều kiện kỹ thuật gắn với nhà), kết cấu kỹ thuật điều kiện môi trờng khu vực Trên thực tế, khái niệm nhà phải đợc hiểu theo nghĩa rộng tất vấn đề liên quan đến nhà kể kiến trúc kỹ thuật nhà tách rời yếu tố kỹ thuật môi trờng tự nhiên xẵ hội khu vực 1.2.Những đặc tính - Nhà đô thị nơi c trú hộ gia đình với mật độ cao Nhu cầu thuận tiện dễ dàng liên hệ với bên dẫn đến nhà tập trung thành phố với mật độ cao Con ngời muốn thuận tiện làm, học, mua sắm, Cơ quan, trờng học, cữa hàng thờng tập trung khu vực Do ngời muốn nhà quanh khu vực Các hộ gia đình mong muốn nơi có dịch vụ kỹ thuật, có trờng học, có trạm xá dịch vụ xà hội khác Khi hộ gia đình sống gần tổng chi phí lại rẽ so với việc hộ gia đình sống phân tán - Mang tính loại trừ Nếu khu nhà đợc sử dụng với mục đích, muốn tập trung hoạt động lại với thiết phải loại bỏ hoạt động khác khu vực khác khu vực Vì vậy, nhà muốn tập trung thành khu vực riêng biệt phải có tách biệt hoạt động so vớ khu vực khác Quá trình loại trừ diễn thông qua thị trờng đất đai Có nghĩa có cạnh tranh đất đai hai hay nhiều hoạt động khác muốn diễn địa điểm địa điểm dành cho hoạt động có khả đầu t nhiều Hoạt động lại tìm vị trí khác mà lại có hoạt động khác loại trừ Bằng cách hệ thống hoạt động loại bỏ lẫn dành đợc địa điểm mà tập trung thành khu vực Quá trình loại trừ diễn chậm nhà tồn lâu nên thay đổi đất đai không xÃy thờng xuyên diễn với chừng mực mà tất cảt hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên Trong trình cạnh tranh này,các quan, cữa hàng thờng dành đợc vị trí trung tâm thành phố Sau đó, hoạt động, nhà máy ngành công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm nhà bị loại bỏ nơi trừ vùng nông thôn - Thị trờng nhà không đồng Khác vị trí thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng - Nhà khả di chuyển Ngời ta không di chuyển đợc nhà gắn với vị trí không gian - Tính bền vững Nhà bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao - Chuyển chổ phức tạp, chi phí lớn kéo theo nhiều vấn đề Chuyển nhà có liên quan đến nhiều vấn đề nh nơi học tập, nơi làm việc thành viên gia đình - Môi trờng tự nhiên xà hội có vai trò quan trọng Các hộ gia đình chọn chổ có môi trờng lành,an ninh xà hội tốt - Giá nhà phụ thuộc vào giá đất mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện Giá nhà với ý nghĩa nơi c trú gồm tiền xây dựng nhà tiền mua đất Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng giá đất Nh vậy, giá thị trờng nhà tổng giá trị thị trờng nhà đất 1.3.Cung cầu nhân tố ảnh hởng nhà đô thị Đờng cung dài hạn nhà co giÃn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa ngời chủ nhà lắp bánh xe vào nhà họ để chuyển từ thành phố sang thành phố khác Thực tế họ tăng, giảm cung nhà cách: -Tăng giảm đầu t cho sữa chữa,duy trì -Sử dụng bỏ trống nhà -Cho thuê nhà để dùng nhà vào mục đích khác -Không làm để chờ tăng cầu nhà Bốn phản ứng ngời chủ nhà tăng, giảm cung nhà dài hạn Đờng cầu dài hạn nh ngắn hạn nhà co giÃn hoàn toàn, ngời thuê nhà di chuyển nhà từ thành phố sang thành phố khác Tuy nhiên chi phí chuyển nhà cao nên co giÃn cầu số lợng nhà chậm so với co giÃn chất lợng nhà Khi cầu số lọng nh chất lợng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lợng nhà cung cấp tối u lợi nhuận giảm.Chủ nhà có hớng giảm cung cách đà nêu Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung cầu nhà đô thị ảnh hởng với mức độ khác nh: - Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhng cầu chất lợng nhà tăng nhanh di chun nhµ vµ chi phÝ nhµ rÊt lín -BiÕn động dân số mật độ dân số làm tăng giảm số lọng nhà -Tập quán sinh sống dân c, đặc biệt dân nhập c mang theo tập quán -ảnh hởng khu vực lân cận: Chính vấn đề ngoại ứng lĩnh vực nhà -Sự điều chỉnh quy hoạch nhà nớc đất đô thị thay đổi chc đất đô thị 1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà 1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng xây dựng công trình nhà đợc thể thông qua tiêu chuẩn độ bền vững nhà (niên hạn sử dụng nhà ) mức độ chịu lửa (độ bền vững độ chịu lửa nhà đợc xác định tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà công trình) -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng sử dụng nhà đợc xác định theo yếu tố sau: +Tiêu chuẩn diện tích, khối lợng dây chuyền sử dụng buồng phòng +Tiêu chuẩn trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nớc + Mức độ hoàn thiện bên bên nhà, trang trí nội thất Cụ thể: Bậc I: Đầy đủ, phần lớn hàng cao cấp, cữa gỗ tốt Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh cữa vật liệu tốt Bậc III: Cha đầy đủ, vật liệu thông thờng Bậc IV: Không đầy đủ, vật liệu thông thờng cấp thấp 1.4.2.Phân loại nhà Việc đánh giá phân loại nhà nớc phải dựa vào tiêu chuẩn nớc Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, ngời ta phân biệt nhà theo: Vật liệu bền nh đá, bê tông, gỗ tốt Vật liệu bền nh tranh, tre, nứa, Nhà đợc phân loại nh nhà kiên cố, bán kiên cố, nhà tạm theo vật liệu xây thời gian sử dụng nhà Có nhiều phơng pháp khác để tiến hành xác định chất lợng nhà ở: Đó phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật phơng pháp thống kê kinh nghiệm Phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây phơng pháp xác định giá trị lại nhà vào chất lợng kết cấu (móng, khung, cột, tờng, nền, sàn kết cấu đỡ mái mái) tạo nên nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà Phơng pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị lại nhà vào thực trạng nhà, niên hạn sử dụng thời gian sử dụng nhà Nớc ta thờng sử dụng tiêu chuẩn phân cấp nhà nh sau: - Đối với nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng đợc phân loại theo cấp, cÊp I lµ cÊp cao nhÊt, cÊp IV lµ cÊp thấp Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng công trình Cấp I Độ bền vững Độ chịu lửa Bậc I:Chất lợng sử BậcI:Niên hạn Bậc I II dụng cao sử dụng trên100 năm Cấp II Bậc II:Chấtlợng sử BậcII:Niên BậcIII dụng hạnsử dụng 50 năm Cấp III Bậc III:Chất Bậc III: Niên Bậc IV lợng sử dụng trung hạn sử dụng bình 20 năm Cấp IV Bậc IV:Chất lợng Bậc IV :Niên Bậc V sử dụng thấp hạn sử dụng 20 năm - Đối với nhà biệt thự Nhà biệt thự nhà riêng biệt, có sân vờn, hàng rào, xây gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng có hai phòng để quay mặt sân hay vờn (không kể phòng tiếp khách hay phòng ăn riêng) Biệt thự phân bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tờng; Hạng 2: Biệt thự song đôi; Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ; Phân loại biệt thự vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vờn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt cách bố trí phòng tắm rửa, vệ sinh ; Hạng mổi tầng có phòng tắm rửa vệ sinh hạng mổi phòng có phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, có trang trí, hoàn thiện bên trong, bên nhà chất lợng cao tợng đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông tờng gạch chịu lực, sàn gỗ bê tông có lát vật liệu chất lợng cao Mái bê tông cốt thép mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng Ngoài cách phân loại trên, nhà phải vào tiêu chuẩn sau để phân loại: - Diện tích sử dụng (m2); - Hệ số cấp đô thị (K1); - Hệ số vị trí xét theo khu vực đô thị (K2); - Hệ số cao tầng (K3); - Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4); Việc phân loại điều kiện nhà nh để tính giá cho thuê nhà cảu tổ chức, cá nhân, đồng thời để xác định nghĩa vụ với nhà nớc tổ chức quản lý kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà nớc II.Đầu t xây dựng nhà cần thiết 2.1.Khái niệm đầu t xây dựng nhà đô thị * Khái niệm đầu t: Đầu t theo nghÜa réng nhÊt cđa nã, cã thĨ hiĨu nh trình bỏ vốn (bao gồm tiền, nguồn lực công nghệ) để đạt đợc mục đích hay tập hợp mục đích định Những loại mục tiêu là: Mục tiêu kinh tế trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội có lúc mục đích nhân đạo đơn * Khái niệm đầu t phát triển: Là hình thức quan trọng chủ yếu Ngời có vốn đầu t (cá nhân, tập thể hay nhà nớc)gắn liền với hoạt động kinh tế đầu t Hoạt động đầu t trờng hợp nhằm nâng cao lực sở sản xuất có theo hớng số lợng chất lợng tạo lực sản xuất Đây hình thức tái sản xuất mở rộng Và hình thức đầu t quan trọng tạo nhiều việc làm mới, sản phẩm thúc đẩy kinh tế phát triển * Khái niệm đầu t xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu t phát triển bỏ vốn sức lao động, trí tuệ công nghệ để tiến hành hoạt động nh xây dựng mới, sửa chửa cải tạo nhà cửa kết cấu hạ tầng nhằm tạo tài sản trì hoạt động nhà tồn cho cá nhân, hộ gia đình, cho quốc gia, tạo tiềm lực kinh tế xà hội 2.2.Đặc điểm nội dung đầu t xây dựng nhà đô thị 2.2.1 Đặc điểm đầu t xây dựng nhà ở: - Để thi công hoàn thành công trình phải trải qua nhiều giai đoạn trình cần số vốn lớn.Tức giá trị hoạt động đầu t vào nhà lớn - Có dự án nhỏ thời gian thực ngắn vài năm, có dự án lớn tầm cỡ thời gian thực phải kéo dài lâu lên tới nhiều năm Lý công việc phải thực công việc khác mà mức độ phức tạp không phải trải qua nhiều công đoạn cụ thể nh: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thờng chuẩn bị đầu t - Hoạt động đầu t xây dựng nhà thực xong thu hồi vốn nhà để bán nh khu chung c cao tầng, có nhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn nh xây dựng bán trả góp, trả chậm công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhập thấp - Quá trình thực đầu t xây dựng nhà chịu ảnh hởng điều kiện địa hình, kinh tế, trị văn hoá xẵ hội 2.2.2 Nội dung đầu t xây dựng nhà đô thị : - Đầu t mở rộng việc cung cấp loại nhà công trình - Đầu t thay nhà có mà tuổi thọ công trình giảm sút cách nghiêm trọng lý - Đầu t dự án có quy mô lớn ví dụ nh khu chung c chất lợng cao, khu đô thị đợc thành lập hay khu nhà có chất lợng cao nớc ta dự án đơc thực nhiều trình phát triển lên, đợc coi nhu cầu không giới hạn - Đầu t sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình có cần thiết thời điểm 2.3.Sự cần thiết phải đầu t xây dựng nhà đô thị - Hiện khu dân c đà trở nên đông với mật độ dày đặc, diện tích nhà đầu ngời ngày đi, ngời phải sống chật chội chen lấn Đầu t nhà giải phần đợc nhu cầu tạm thời, cải thiện điều kiện cho ngời dân đô thị - Đầu t xây dựng nhà đô thị nhằm thực hoá sách hoá chiến lợc phát triển đô thị, đồng thời giảm đợc tình trạng xây dựng tràn lan trái phép gây nên tình trạng lộn xộn mỹ quan đô thị nh - Đầu t xây dựng nhà đô thị nhằm tạo nên khu đô thị đại , đồng sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống công nghiệp đại, qua nhằm bảo vệ khu nhà cổ có giá trị văn hoá truyền thống - Đầu t xây dựng nhà nghành quan trọng có nhiều đóng góp cho ngành kinh tế đô thị, tạo công ăn việc làm mà thúc đẩy 10 thần trách nhiệm cao công việc, với đoàn kết đồng lòng công ty từ Giám đốc đến nhân viên - Nhận đợc động viên khích lệ bạn bè, đồng nghiệp quan tâm ủng hộ nhân dân khu vực thực dự án Kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2003 tiền đề quan trọng cho việc thực nhiệm vụ năm 2004 4.2.Khó khăn - Khó khăn công tác đền bù giải phóng mặt phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh vấn đề Giá đền bù theo sách thấp nơi có diện tích lớn hộ không nhiều diện tích đất sản xuất lớn, đồng thờiviệc di chuyển chổ khó khăn, mặt khác chế sách đền bù giải phóng mặt cha ổn định nên gây không trở ngại, ngời dân đà gây không phiền hà đến tiến độ giải phóng làm cho dự án có phải kéo dài thêm thời gian gây tốn chi phí cho công ty Cụ thể nh Dự án khu nhà Xuân Đỉnh khu nhà Cổ Nhuế - Cơ chế sách đầu t xây dựng quyền sử dụng đất rờm rà làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu t, có nhiều dự án phải chờ xét duyệt lâu lên tới hàng năm, phải qua nhiều dấu quyền cấp sở tại, ví dụ nh Dự án xây dựng khu nhà Mỹ Đình, khu nhà Mai DÞch - Trong thêi gian võa qua theo quy chế quản lý đầu t xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán công trình thay đổinên hồ sơ di chuyển lại mÊt nhiỊu thêi gian g©y chËm trĨ cho mét sè công trình kế hoạch thực - Vai trò chủ lực Công ty lĩnh vực t vấn cho Thành phố Tổng công ty cha mạnh bị chi phối hoạt động kinh doanh khác.Tỉ trọng giá trị sản lợng t vấn thiết kế so với giá trị sản lợng kinh doanh khác thấp - Thời gian thực dự án thờng dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh điều kiện tự nhiên, địa điểm Ví dụ nh Dự án Mai Dịch; Mỹ Đình có thời hạn thu hồi vốn năm dự án Trung Hoà, Nhân Chính 5,5 năm Vốn đầu t cho dự án lớn gấp nhiều lần vốn tự có chủ đầu t mà thực đồng dự án lớn lúc việc huy đông vốn gặp khó khăn.Công tác tiếp thị tiêu thụ sản phẩm cha nhanh phù hợp với xu h44 ớng mà làm ứng đọng vốn lớn dự án lớn lại cần nhiều vốn - Về nhân công ty sử dụng nhiều cán kỹ s trẻ, với động có nhng không tránh khỏi sai sót công việc, cha kiên với việc sai sót công việc xây dựng dự án, gây lộn xộn việc thi công nh mỹ quan chung Vai trò số cá nhân đầu đàn khâu trọng yếu đà đợc huy động song thiếu gắn kết - Cơ sở vật chất nhà, xởng, công nghệ, thiết bị phục cho sản xuất kinh doanh lạc hậu, chật hẹp cha đủ khả để đáp ứng nhiệm vụ - Cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh nhiều chổ cha đồng hợp lý Còn nặng hình thức dàn trải để đáp ứng cho kịp với tiến độ sản xuất kinh doanh dẫn tới hạn chế chất lợng Cha tạo đợc đơn vị sản xuất chuyên sâu mạnh, tiến tới chuyên nghiệp hoá, đại hoá phận, khâu điều hành sản xuất, nâng cao chất lợng sản phẩm Trong yêu cầu hội nhập ASEAN đến gần, công trình đòi hỏi chất lợng cao, công nghệ đại lĩnh vực t vấn thiết kế thi công xây lắp thách thức lớn Công ty 4.3.Những học kinh nghiệm rút từ thực tiễn hoạt động công ty Từ kết đà đạt đợc thời gian qua Công ty đà rút đợc nhiều kinh nghiệm việc thực dự án đầu t xây dựng nhà từ có đợc định hớng đầu t phù hợp cho thời gian tới Những học kinh nghiệm là: - Bài học thứ nhất: Rút đợc công tác đền bù giải phóng mặt Ngay trình lập xết duyệt đề án quy hoạch chi tiết, công ty chủ động tiếp xúc với địa phơng mà dự án có liên quan để phối hợp lập phơng án đền bù, hổ trợ giải phóng mặt Xác định đợc việc lập thoả thuận phơng án đền bù giải phóng mặt trình khó khăn lâu dài mà dự tính đợc thời gian cụ thể, Công ty cần nắm vững tâm lý nắm bắt t tởng ngời dân để có giải pháp thích hợp cho thời điểm Ngoài công ty phải luôn quán triệt t tởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt giữ đợc hoà thuận giữ đợc hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích ngời dân việc đền bù giải phóng mặt thuận lợi nhiều Đồng thời chuẫn bị đầy ®đ c¬ së vËt chÊt ®Ĩ phơc vơ cho viƯc đền bù 45 tái định c Chuẫn bị quỹ đất nhà đủ điều kiện hạ tầngcho đối tợng phải di chuyển vấn đề quan trọng định giải phóng mặt - Bài học thứ hai: Công ty đúc rút đợc từ dự án đầu t xây dựng nhà phải có phơng thức tổ chức triển khai dự án cách hợp lý Với lợng vốn lớn cần phải có để thực việc đền bù giải phóng mặt đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng phơng thức triển khai khoa học tạo tính hấp dẫn gặp nhiều khó khăn mặt tài Mặt khác vốn công ty phần lớn vốn huy động (phần lớn từ khách hàng) chiếm tới 82% có chiến lợc maketinh, tiếp thị quảng cáo chất lợng, giá sản phẩm hợp lý, số ngời đến đăng ký mua nhà, đăng ký sử dụng diện tích dịch vụ tăng lên thu hút luợng vốn lớn giúp cho tiến độ thi công dự án thực nhanh Điều đồng nghĩa với việc công ty thu đợc nhiều lợi nhuận Vì công ty phải phản ứng nhanh chóng sáng tạo với thay đổi môi trờng Công ty cần coi trọng công tác nghiên cứu thị trờng, nghiên cứu khách hàng, nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu khả xuất sản phẩm, dịch vụ thay đổi nâng cao chất lợng sản phẩm công ty để đáp ứng yêu cầu thị trờng 46 CHƯƠNG Iii NHữNG ĐịNH HƯớNG Và GIảI PHáP NHằM NÂNG CAO CHấT LƯợNG Và HIệU QUả CủA CÔNG TáC ĐầU TƯ XâY DựNG NHà TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN - ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI I.ĐịNH HƯớNG PHáT TRIểN NHà CủA Hà Nội ĐếN NĂM 2010 1.1.Mục tiêu, phơng hớng phát triển nhà Hà Nội từ đến năm 2010 - Phát triển nhà phải đảm bảo bền vững, quản lý đợc kiến trúc, đảm bảo an toàn, tiện nghi, kinh tế thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trờng sống gìn gĩ phát huy sác dân tộc lĩnh vực nhà Phấn đấu đến năm 2010 hộ gia đình có chỗ thích hợp thông qua việc tạo lập xây dựng ,mua, thuê nhà Diện tích nhà phải đạt bình quân từ 12 m2 / ngời Phấn đấu để hộ dân đô thị đợc hộ độc lập.Trong phải tập trung đạo thực đầu t phát triển nhà theo dự án Triển khai thực tốt sách u đÃi xây dựng nhà phục vụ nhu cầu cán bộ, công nhân viên chức ngời có thu nhập thấp Trong ý nhà cho thuê, bán trả góp - Chơng trình phát triển nhà đô thị phải góp phần thúc đẩy chng trình phát triển kinh tế - xà hội phục vụ tốt yêu cầu trình đô thị hoá địa bàn, không để tình trạng thiếu nhà ảnh hởng đến phát triển kinh tế - xà hội Choeng trình phát triển nhà càn đáp ứng chổ cho số dân tăng tự nhiên tăng học, cho hộ cha có nhà ( phải chật chội sống chật chội, sống tạm bợ khu nhà lụp xụp thiếu vệ sinh ) ; nhà cho cán bộ, công chức, viên chức lục lợng vũ trang; nhà cho công nhân viên khu công nghiệp tập trung, nhà cho sinh viên, học sinh, nhà cho ngời nớc ngoài, nhà phục vụ giải phóng mặt theo quy hoạch, nhà phục vụ nhu cầu khác Tại khu đô thị phải ý phát triển quỹ nhà cho thuê nhà bán trả góp mức phù hợp, nhằm đáp ứng nhu cầu hộ gia đình cha có đủ điều kiện để xây dựng mua nhà trả tiền lần - Do đặc điểm dân c đô thị, nhà phải đợc xây dựng phong phú vè chủng loại, đa dạng hình thức cung cấp nhà Nhà đô thị phải đợc xây dựng theo quy hoạch phải có kết cấu hạ tầng phù hợp Chính quyền đô thị phải tổ chức quản lý việc xây dựng nhà theo dự án, 47 khuyến khích phát triển nhà chng c cao tầng ( đặc biệt đô thị lớn) đẻ nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ gìn giử cảnh quan môi trờng, tiết kiệm đất xây dựng 1.2.Kế hoạch phát triển nhà Hà Nội Theo báo cáo kế hoạch phát triển nhà Hà Nội UBND Thành phố Hà Nội Trong thời gian tới Hà Nội dự kiến xây dựng 3,5 triệu m nhà Đến năm 2010 đạt 9- 10 triệu m2 nhà Nhà dân tự đầu t xây dựng cải tạo: từ 1,8-2triệu m2 Nhà đợc đầu t xây dựng theo dự án từ 1,2-1,5 triệu m2 Trong nhu cầu quỹ nhà ngân sách tự ®Çu t 315402m2 víi kinh phÝ thùc hiƯn íc tÝnh 536,2 tỷ đồng *Bao gồm : - Nhà phục vụ nhân dân GPMB: 232000m 2sàn, diện tích đất khoảng 43ha kinh phí ớc tính khoảng 394,4 tỷ đồng - Nhà ở, đất phục vụ nghị 58-1998 NQUBTVQH-10 ngµy 3/2/2000 cđa ban thêng vơ Qc héi vỊ giao dịch dân nhà xác lập trớc ngày 1/7/1991: 42162 sàn, 14054 m2 đất Kinh phí ớc tính 71,675tỷ đồng - Nhà để thực nghị qut sè 20/2000/QDTTG ngµy 3/2/2000 cđa thđ tíng chÝnh phđ hỗ trợ hoạt động cách mạng từ trớc cách mạng tháng cải thiện nhà : 22200m2, 7,3 đất với kinh phí 37,4 tỷ đồng - Nhà để cải tạo di dân nhà trung c cao tầng tình trạng nguy hiểm:19240m2, với 481căn hộ, diện tích để xây dựng nhà chung c tầng với kinh phí 32,7 tỷ đồng - Trong năm 2001 tiếp tục xây dựng xong 990 hộ tình thợng, tình nghĩa - Đầu t cải tạo khoảng 500000 m2 quỹ nhà nhà nớc thuộc khu nhà thành phố quản lý tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng Bảng7: Kế hoạch đầu t phát triĨn nhµ ë Hµ Néi thêi kú 2000-2005 48 ChØ tiêu Tổng vốn đầu t Dân xây dựng Đầu t theo dự án - Vốn vay - Vốn huy động từ khách hàng - Vốn ngân sách - Vốn tự có Vốn đầu t (tỷ đồng) 5950 3400 2550 1200 765 228 255 102 - Vèn huy ®éng tõ nguån khác Nguồn : Báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà năm 2001-2005 UBND Thành phố Hà Nội 49 II.MụC TIÊU, Kế HOạCH ĐầU TƯ PHáT TRIểN XâY DựNG NHà CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI TRONG ThờI GIAN TớI **.Mục tiêu, kế hoạch: Hàng năm sở tiêu kế hoạch đợc tổng công ty giao, vào tình hình thực tế công ty đà xây dựng kế hoạch xs kinh doanh, kịp thời cân giao kế hoạch sát với khả đơn vị Trong trình thực nhờ đạo giúp đỡ tổng công ty, động mở rộng mối quan hệ tìm kiếm khai thác nguồn việc, đa dạng hóa sản phẩm, trì chế độ giao ban, báo cáo thống kê nắm bắt sát tiến độ triển khai thực kế hoạch đơn vị, từ có điều tiết tháo gỡ kịp thời khó khăn vớng mắc Do kết sản xuất kinh doanh năm sau cao năm trớc Trong bốn năm vừa qua công ty hoàn thành toàn diện vợt mức tiêu kế hoạch Kết cụ thể nh sau: Bảng 8: Kế hoạch sản xuất Công ty Đơn vị tính: triệu đồng stt Néi dung Thùc hiÖn Thùc hiÖn Thùc hiÖn Thùc tháng đầu năm 1999 năm 2000 năm 2001 năm 2002 năm 2003 Tổng giá trị sản I xuất kinh doanh 11.907 21.390 22.188 Trong đó: -Giá trị T vấn thiết kế Tổng doanh thu Nộp ngân sách Lợi nhuận Lao động tiền lơng 7.500 830 513 8.028 844 557 2.306 11.907 788 1372 6.967 19.581 1.486 1611 9.318 13.670 668 250 (ngời) -Thu nhập bình quân (nghìn đồng/ngời/tháng) II III IV V 62 72 72 98 140 700 800 870 1.100 1.200 -Tổng số lao động Là đơn vị có chức t vấn thiết kế chủ yếu, số lợng lao động có trình độ kiến trúc s chủ yếu, song hoạt động sản xuất kinh doanh công ty năm 1999-2000-2001 chủ yếu đầu t dự án , thi công, cải tạo sửa chữa, đo vẽ trạng Giá trị t vấn thiết kế chiếm 20%, dới định hớng đạo tổng công ty, tâm lÃnh đạo cán công nhân viên công ty Công ty đà trọng công tác khoa học kỹ thuật, đầu t trang thiết bị, cải tạo nhà xởng bớc tiếp cận công nghệ mới, xây dựng quy trình 50 quản lý kỹ thuật, tăng cờng quảng bá thơng hiệu công ty; đặc biệt việc trọng công tác tuyển dụng đào tạo bố trí xếp lại lao động theo hớng chuyên sâu, chuyên nghiệp hóa, từ chỗ có hai xởng thiết kế với số lao động làm công tác t vấn thiết kế đến công ty đà có bốn công ty t vÊn thiÕt kÕ, mét xÝ nghiƯp chuyªn vỊ kỹ thuật hạ tầng xí nghiệp chuyên đo đạc khảo sát địa chất Do giá trị t vấn thiết kế tăng 300%, sản phẩm t vấn công ty tăng số lợng đảm bảo chất lợng, ngày có tín nhiệm với khách hàng, ngày khẳng định vị thị trờng Công tác đầu t kinh doanh phát triển nhà triển khai thực có hiệu chiếm tỷ trọng lớn giá trị sản lợng công ty ( năm 1999: Tổng doanh thu công ty ®¹t 7,5 tû ®ång; ®ã doanh thu kinh doanh nhà chiếm tỷ Năm 2001 tổng doanh thu đạt 11,907 tỷ đồng; doanh thu kinh doanh bán nhà đạt 7,59 tỷ đồng.).Từ việc công khai dân chủ bàn bạc xây dựng quy chế quản lý, đầu t dự án công ty đà tạo điều kiện cho cán công nhân viên góp vốn đầu t tìm kiếm khai thác dự án, năm 1999- 2000-2001 công ty đà khai thác đợc nhiều dự án, dự án đợc triển khai đồng bộ, tốc độ triển khai nhanh, thực quy định nhà nớc Bên cạnh công tác t vấn đầu t kinh doanh phát triển nhà, hoạt động kinh doanh khác nh thi công xây lắp, đo vẽ trạng, cải tạo sửa chữa nhỏ đà đợc thực có hiệu quả, không chiếm tỷ trọng lớn giá trị sản lợng song đà khai thác triệt để mối quan hệ, tận dụng nguồn nhân lực sẵn có, tạo việc làm thu nhập ổn định cho số lao động công ty Hoạt động tài công ty lành mạnh, đảm bảo quy định nhà nớc, công ty ®· vµ ®ang tõng bíc hoµn chØnh hƯ thèng tµi kế toán từ công ty đến xí nghiệp đảm bảo việc hạch toán thu chi quy định, đà thành lập tổ thu hồi công nợ, đà thu hồi đợc khoản nợ khó đòi, tập trung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, bổ sung tăng vốn công quỹ cho công ty.( Vốn năm 1999: 1.934.230.000 đồng đến tháng 2003 đạt:4.029.145.000 đồng) Vậy từ đến năm 2005, thị phần Tổng công ty dự kiến đạt 70 80% nhờ mà Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN chiếm đợc thị trờng lớn ổn định để đảm bảo tốc độ tăng trởng từ năm 2005 25 30% hàng năm 51 III.MộT Số GIảI PHáP NÂNG CAO HIệU QUả ĐầU TƯ XâY DựNG NHà TRÊN ĐịA BàN Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI 3.1 Giải pháp giải phóng mặt tái định c Thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt vấn đề nhạy cảm phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế, xà hội tới ngời dân cộng đồng dân c Giải không tốt, không thoà đáng quyền lợi ngời có đất bị thu hồi dễ bùng nổ khiếu kiện đặc biệt khiếu kiện tập thể, gây ổn định trị, kinh tế, xà hội Điều ảnh hởng tới tiến độ thi công công trình xây dựng Nhiêu công trình phải treo dăm bảy năm, chí hàng chục năm không giải phóng mặet Cũng từ tiêu cực xà hội nảy sinh, chất lợng công trình đi, giá thành bị đội lên, khoản tiền đền bù đến tay ngời dân không nguyên vẹn Cuối ngời chịu thiệt nhiều Nhà nớc Vậy nguyên nhân đâu tháo gỡ nh nào? Để công tác đền bù giải phóng mặt trở thành yếu tố thúc đẩy công xây dựng phát triển, tạo điều kiện cho công trình xây dựng khởi công tiến độ cần có chuyển biến mạnh mẽ từ nhận thức đến hoạch định sách tổ chức triển khai điều kiện vừa phải phù hợp với chế thị trờng, vừa phải giải vấn đề xà hội, lại phải đơn giản, gọn nhẹ theo yêu cầu công cải cách hành Nhà nớc Giải phóng mặt bằnglà yêu cầu khó khăn chung doanh nghiệp đầu t xây dựng địa bàn Hà Nội Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN chủ trơng đa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lĩnh vực nh sau: - Công tác quy hoạch phải trớc bớc công để nhân dân đợc biết - Tiếp cần xác định rõ đối tợng đợc đền bù, ngời sử dụng đất với giấy tờ hợp pháp, loại bỏ đối tợng sử dụng đất hợp pháp, thời gian qua thủ tục hợp pháp hoá trờng hợp chậm chạp, đồng thời việc quản lý, cấp quyền sử dụng đất cha hoàn thiện cha thẩm quyền Những thiếu sót bắt ngời sử dụng đất phải chịu trách nhiệm Về mức đền bù cần có điều chỉnh hợp lý với tng loại đất đất nông, lâm nghiệp Đặc biệt công trình xây dựng làm cho vùng đất lân cận tăng lên, hoàn thành công trình cần phải định 52 giá lại giá đất cho sát với thực tế, làm sở để điều chỉnh mức thuế sử dụng ®Êt, th chun qun sư dơng ®Êt - Chn bÞ đủ điều kiện cho giải phóng mặt từ dự án, điều tra khảo sát, lập đơn giá, lập phơng án, vốn, đặc biệt quỹ đất tái định c - Công khai hoá quy trình, định mức phơng thức đền bù Kết hợp đền bù theo chế thị trờng với phơng thức hành chính, chống tiêu cực xÃy từ phía đối tợng di dời lẫn đối tợng phụ trách giải phóng mặt - Phối hợp với quan quản lý Nhà nớc để nâng cao lực thể chế Với trờng hợp không hợp tác dân cỡng chế mức, hợp lý - Trong trình tiến hành giải phóng mặt bằng, công ty trọng đến công tác vận động tạo niềm tin cho nhân dân với chủ trơng sách 3.2.Giải pháp tài nguồn vốn Những giải pháp kinh tế tài nhằm khuyến khích tăng hiệu đầu t vào xây dựng nhà ở, chung c dành cho CBCNVC, ngời có thu thập thấp đối tợng có nhu cầu nhà đợc thể nội dung sau: - Một là, tiền thuê đất Chính sách tiền thuê đất hợp lý khuyến khích nhà xây dựng nhà mà góp phần hớng dẫn nhân dân việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sống, sinh hoạt thực tế gia đình Nhà nớc đà tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất hình thức trả chậm tiền đất Với dạng nhà chung c cao tầng, cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất cho hộ sống nhà cao tầng , cho phép nộp tiền đất chậm bán đợc diện tích chủ đầu t xây dựng nhà để kinh doanh, nhng không năm Nên có sách trả góp khoảng thời gian định, nhng không 10 năm phụ thuộc vào thu nhập đối tợng thụ hởng Trong thời gian cha trả hết tiền mua nhà không đợc phép nhờng,mua bán, cho, tặng diện tích nhà - Hai là, sách nguồn vốn đầu t Hiện nguồn vốn cho xây dựng nhà chủ yếu nguồn tích luỹ từ dân c Cũng nguồn lực chủ yếu huy động từ dân c việc xây dựng nhà phụ thuộc nhiều vào nhu cầu khả huy động vốn tức thời Các tổ chức, doanh nghiệp đứng đầu t xây dựng nhà chủ yếu tính đến nhu cầu hoàn vốn sau đa dự án, công trình vào khai thác sử dụng Chỉ nắm đợc khả 53 bán đợc sản phẩm doanh nghiệp tiến hành đầu t Rất doanh nghiệp đầu t khu nhà cao tầng, nhà cho ngời có thu nhập thấp Mặt khác doanh nghiệp có khả xây dựng nhà để phục vụ cho cán công nhân viên mình, quyền lại không quan tâm mức đến việc hình thành phát triển khu dân c tập trung việc xây dựng khu dân c tập trung, khu cao tầng gặp nhiều khó khăn Thêm vào việc hỗ trợ Nhà nớc công tác hạ tầng kỹ thuật hàng rào khu dân c hạn chế cha đông Trong thời gian tới cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác đầu t xây dựng khu dân c thông qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích Đối với đối tợng có thu nhập thấp, không đủ khả mua nhà ở, Nhà nớc nên giao cho doanh nghiệp tự thực quản lý, cho thuê sở tự hoạch toán kinh doanh Nhà nớc không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, mà điều tiết thông qua công cụ kinh tế khác nh thuế, tín dụng, đầu t hạ tầng hàng rào Bên cạnh việc đầu t trực tiếp, Nhà nớc cần có giải pháp cung øng vèn tÝn dơnh víi l·i st u ®·i cho doanh nghiệp đối tợng thuộc diện sách mà lại có thu nhập thấp, đối tợng làm công ăn lơng, dân nghèo thành thị Các chủ dự áNhà nớc đầu t xây dựng công trình nhà cho đối tợng dâNhà nớc có thu nhập thấp, khu chung c đợc vay vốn tín dụng đầu t phát triển Nhà nớc với lÃi suất u đÃi từ quỹ hỗ trợ phát triển Tuy nhiên nên hình thành quỹ phát triển nhà ở, Nhà nớc hỗ trợ phần lÃi suất huy động Đồng thời quỹ phát triển nhà với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu t trờng hợp trả góp, trà dần Việc vay vốn u đÃi khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà đễ bán thẳng cho ngời tiêu dùng mà cho thuê, bán trả góp Thay dùng sách khống chế cứng giá, nh quy định giá nội bộ, giá cung cấp, Nhà nớc nên cho phép ngời đợc thụ hởng tiÕp cËn víi ngn vèn u ®·i víi l·i st thấp Mức vốn vay thời hạn vay vốn, lÃi suất vay vốn đợc tính toán cụ thể giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quan đối tợng thụ hởng khả tìm đợc chổ Quỹ phát triển nhà phục vụ đối tợng sách 3.3.Giải pháp giá kinh doanh 54 Giải pháp giá kinh doanh mặt định khả thu hút nguồn lực xà hội đầu t xây dựng nhà ở, mặt kkhác tạo công xà hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu t Giá đợc quy định cách chu quan, thấp tạo cầu giả tạo, gây áp lực việc giải nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp chủ đầu t sản xuất kinh doanh Vì Nhà nớc nên khống chế mức giá trần việc bán, cho thuê diện tích ở, giá cụ thể doanh nghiệp, cá nhân tự hoạch toán ấn định Nh giải đợc vấn đề: - Nhà nớc không can thiệp sâu công việc sản xuất doanh nghiệp, để họ tự chịu trách nhiệm trớc pháp luật công việc kinh doanh - Những ngời có nhu cầu nhà có hội tiếp cận đợc nguồn cung cấp nhà cách công - Loại trừ khả số phần tử hội có chổ đàng hoàng nhng nhân hội chờ ăn chênh lệch giá, nguyên nhân tiêu cực ổn định xà hội - Phân biệt đợc đối tợng đợc hởng u đÃi khkác Nhà nớc Giải pháp giá quy định theo giá trần góp phần giải đợc tính tự chủ kinh doanh chủ đầu t, ngời sử dụng, giải đợc công việc phân phối diện tích 55 3.4.Các giải pháp khác 3.4.1.Giải pháp đào tạo bổ sung nguồn nhân lực Về vấn đề tạo tạo bổ sung nguồn nhân lực Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN đề giải pháp sau: - Đào tạo đào tạo lại lực lợng lao động có, cụ thể nh: Đào tạo cán trình độ trung cấp lên trình độ cao nh đại học, cao đẳng Đào tạo nâng cao, khuyến khích có chế độ u đÃi cán trẻ tham gia chơng trình đào tạo thạc sĩ, tiến sĩ văn - Tiếp nhận cán có chuyên môn cao từ đơn vị khác tuyển dụng Cũng cố xếp hợp lý nguồn nhân lực có, thực tốt sách đÃi ngộ thu hút nhân tài giúp công ty thực thành công mục tiêu đặt trớc mắt lâu dài 3.4.2.Giải pháp công nghệ Trong trình thực dự án đầu t xây dựng, Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN đảm bảo đầu t vào thiết bị công nghệ tiên tiến nớc ngoài, kết hợp đầu t chiều rông lẫn chiều sâu Công ty không ngần ngại xây dựng phơng án sử dụng thiết bị tiên tiến cách hợp lý, đồng thời giải pháp xây dựng công trình đợc xem xét áp dụng công nghệ hiệu cao Vì đặc thù công tác t vấn nên định kỳ hệ thống máy tính công ty phải đợc thay nhằm đảm bảo đợc phần mềm ứng dụng đại Tóm lại, giải pháp đa nh đà nêu kể hành lẫn khuyến khích trực tiếp gián tiếp nh giải pháp nội công ty cần phải đợc thực cách đồng phát huy đợc hiệu Chỉ doanh nghiệp, thành phần kinh tế yên tâm việc đầu t, xây dựng kinh doanh nhà Những đối tợng thụ hởng nhà thoải mái, yên tâm,an c lạc nghiệp, góp phần việc quản lý kiến trúc xây dựng đô thị nớc ta giai đoạn 56 IV.KIếN NGHị Một doanh nghiệp muốn hoạt động phải phụ thuộc nhiều vào chế sách Cơ chế sách hợp lý, mở rộng, đắn tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển ngợc lại Vì Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN có số kiến nghị nh sau: 1.Cơ chế sách Nhà nớc - Nhà nớc cần có hành lang pháp lý, hệ thống pháp luật đầy đủ để tạo thành môi trờng pháp lý đảm bảo chi tiết, cụ thể, ổn định Môi trờng pháp lý phải phù hợp với níc lÉn qc tÕ bëi v× nỊn kinh tÕ hớng ngoại đóng vai trò vô quan trọng - Cần có sách hỗ trợ doanh nghiệp doanh nghiệp gặp rủi ro trình hoạt động bao gồm nguyên nhân chu quan khách quan Trớc biến động doanh nghiệp cần có hỗ trợ từ phía Nhà nớc Nhà nớc thành lập trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp, mô hình phổ biến cần thiết để doanh nghiệp có điều kiện phát triển 2.Cơ chế sách thành phố UBND thành phố Hà Nội quan chủ quản Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội, chế sách thành phố ảnh hởng tới hoạt động công ty đơn vị thành viên Vì công ty có số kiến nghị với thành phố Hà Nội nh sau: - Để doanh nghiệp hoạt động tốt văn hớng dẫn thực thành phố phải đa kịp thời, xác có tính khả thi - Đặc biệt với mảng t vấn đầu t xây dựng thiết kế thành phố cần có quy trình cụ thể vấn đề duyệt dự án, mổi công đoạn từ thủ tục đến kết thúc - Đối với việc đấu thầu chọn thầu, thành phố nên có chế cụ thể, ví dụ dụ án có số vốn đầu t cụ thể từ nguồn vốn chủ đầu t đợc quyền định thầu * Đối với công tác quản lý Nhà nớc lĩnh vực nhà thành phố công ty có số kiến nghị sau: - Điều chỉnh, bổ sung văn pháp luật không phù hợp với điều kiện - Giảm tối thiểu thủ tục rờm rà, đẩy nhanh tiến độ cấp phép cho hoạt động nhà đất 57 - Quy hoạch quản lý quy hoạch phải trớc bớc, phải có tính khả thi, đại hợp lý với phát triển thủ đô, đồng thời công bố cho đối tợng liên quan - Phân công trách nhiệm cụ thể công tác tra xây dựng, đảm bảo trật tự xây dựng địa bàn thành phố 3.Đối với Tổng công ty Về phía Tổng công ty Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN có số kiến nghị nh sau: - Đề nghị Tổng công ty có giải pháp lâu dài đảm bảo cho Công ty có thị trờng công việc ổn định công tác đầu t xây dựng, đặc biệt lĩnh vực nhà Tổng công ty Công ty thành viên mang lại để tạo đà phát triển cho công ty - Định hớng xây dựng Công ty T vấn - Đầu t xây dựng phát triển nhà HN trở thành đơn vị chuyên sâu t vấn thiết kế chủ trơng đắn, song đặc thù nghề t vấn nên giai đoạn đầu Công ty cần tiếp tục phát triển ngành nghề khác tên sở nghành nghề mũi nhọn công tác t vấn Việc tiếp tục triển khai thực dự án đầu t phát triển nhà vừa để đảm bảo Công ty tăng giá trị sản lợng, tăng doanh thu - Hỗ trợ công ty việc xây dựng trụ sở cải tạo trụ sở cũ cho công ty, mua sắm trang thiết bị sản xuất, áp dụng công nghệ sản xuất tạo cho cán công nhân viên công ty không khí hứng thú làm việc từ nâng cao hiƯu qu¶ 58 ... NÂNG CAO CHấT LƯợNG Và HIệU QUả CủA CÔNG TáC ĐầU TƯ XâY DựNG NHà TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN - ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI I.ĐịNH HƯớNG PHáT TRIểN NHà CủA Hà Nội ĐếN NĂM 2010 1.1.Mục... cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà năm 2001-2005 UBND Thành phố Hà Nội 49 II.MụC TIÊU, Kế HOạCH ĐầU TƯ PHáT TRIểN XâY DựNG NHà CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI. . .đầu t xây dựng nhà thủ đô Hà Nội công ty T vấn- Đầu t xây dựng phát triển nhà Hà Nội. Thực trạng giải pháp Làm đối tợng nghiên cứu chuyên đề thực tập Nội dung báo cáo chuyên đề xem xét