Pháp luật về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRỊNH THỊ NGỌC PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THƢ̣C TIỄN THI HÀ NH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS PHẠM THỊ HỒNG NHUNG Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Trịnh Thị Ngọc LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến người hướng dẫn - TS PhạmThị Hờng Nhung tận tình hướng dẫn suốt trình nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt quý thầy cô khoa Luâ ̣t Kinh tế tận tình truyền đạt kiến thức thời gian học tập trường Những kiến thức q báu khơng phục vụ tốt cho q trình nghiên cứu hồn thành luận văn em mà cịn góp phần củng cố lý thuyết cách vững thực tế Em xin gửi lời cám ơn trân trọng với cán bộ, nhân viên Sở Tư pháp Thái Bình hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi để tác giả hoàn thành luận văn Trong trình nghiên cứu, hạn chế kiến thức kinh nghiệm, luận văn khó tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp q thầy để luận văn ngày hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Tác giả Trịnh Thị Ngọc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MUC ̣ BẢNG BIỂU DANH MUC ̣ HÌ NH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: PHÁP LUẬT V Ề ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm đấu giá tài sản 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 12 1.2 Mục đích, vai trị đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 15 1.3 Pháp luật hành đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 24 1.3.1 Nguyên tắ c đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 24 1.3.2 Trường hơ ̣p đấ u giá quyề n sử du ̣ng đất 24 1.3.3 Điề u kiê ̣n để tổ chứ thực hiê ̣n đấ u giá 25 1.3.4 Người tham gia đấ u giá 25 1.3.5 Viê ̣c thành lâ ̣p Hô ̣i đồ ng đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t trường hơ ̣p đă ̣c biê ̣t 26 1.3.6 Quy triǹ h thực hiê ̣n đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t 27 Tiể u kế t chƣơng 30 CHƢƠNG 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH , TỈNH THÁI BÌNH 31 2.1 Tổng quan thành phố Thái Bình công ty đấu giá địa bàn thành phố Thái Bình 31 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình 33 2.2.1 Các phương thức đấu giá tài sản quyền sử dụng đất 33 2.2.2 Đối tượng tham gia đấu giá 34 2.2.3 Hồ sơ tham gia đấu giá 36 2.2.4 Về hình thức đấu giá 37 2.2.5 Quy trình thực đấu giá 38 2.2.6 Kết thực đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình 41 2.2.7 Những kế t quả đa ̣t đươ ̣c , hạn chế hoạt động đấu giá tài sản quyền sử du ̣ng đấ t điạ bàn thành phố Thái Bin ̀ h 43 2.2.8 Nguyên nhân hạn chế, bất cập 52 Tiể u kế t chƣơng 55 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 56 3.1 Định hƣớng hoàn thiêṇ pháp luâ ̣t hoạt động đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình 56 3.1.1 Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức đắn để chặn tiêu cực 56 3.1.2 Qui định rõ để hạn chế trường hợp không qua đấu giá 57 3.1.3 Khắc phục xung đột pháp luật Luật Đấu giá tài sản Luật Đất đai .58 3.1.4 Cần quan giám sát độc lập 59 3.2 Giải pháp 60 3.3 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 66 Tiể u kế t chƣơng 70 KẾT LUẬN 71 DANH MUC ̣ TÀ I LIỆU THAM KHẢO 72 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích BĐG Bán đấu giá BĐGTS Bán đấu giá tài sản BKHĐT Bộ Kế hoạch Đầu tư BLDS Bộ Luật dân BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ĐG Đấu giá HĐND Hội đờng nhân dân NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2015 41 Bảng 2.2: Tình hình tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2016 42 Bảng 2.3: Tình hình tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn thành phớ Thái Bình tỉnh Thái Bình năm 2017 42 Bảng 2.4: Tình hình tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn thành phớ Thái Bình tỉnh Thái Bình năm 2018 43 Bảng 2.5: Kết hoạt động bán đấu giá tài sản năm 2016 45 Bảng 2.6: Kết hoạt động bán đấu giá tài sản năm 2017 46 Bảng 2.7: Kết hoạt động bán đấu giá tài sản năm 2018 47 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1: Quy trình đấ u giá QSD đấ t theo Quyế t đinh ̣ 06/2019/QĐ-UBND 28 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRỊNH THỊ NGỌC PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THƢ̣C TIỄN THI HÀ NH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội - 2020 i LỜI MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên quý thiên nhiên ban tặng cho người, Nó có vai trị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội an ninh, quốc phòng quốc gia Trong trình phát triển kinh tế hội nhập quốc tế nước ta nay, sách pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cách hợp lý hiệu để phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước Bên cạnh việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, pháp luật đất đai ngày trọng đến việc quản lý đất đai biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai thơng qua việc quy định giá đất vấn đề tài đất đai; thực việc đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất Trong đó, việc áp dụng rộng rãi chế đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khắc phục tình trạng xin – cho; giảm thiểu tham nhũng tiêu cực việc phân phối đất đai đảm bảo cơng bằng, bình đẳng sử dụng đất; góp phần tăng ng̀n thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt được; thực tiễn thi hành quy định pháp luật vấn đề đấu giá tài sản quyền sử dụng đất thời gian qua gặp phải vướng mắc, bộc lộ bất cập hạn chế Thực trạng làm giảm hiệu quản lý nhà nước đất đai khiến mục đích đắn sách đấu giá quyền sử dụng đất không đạt gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng cơng dân; gây thất thoát cho ngân sách nhà nước Yêu cầu đặt cần nghiên cứu cách hệ thống sâu sắc toàn diện quy định pháp luật đấu giá tài sản quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần tìm hiểu chế thực tiễn thi hành quy định đấu giá tài sản quyền sử dụng đất thực tế địa bàn cụ thể để tìm nguyên nhân bất cập vướng mắc Trên sở đó, đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức thực pháp luật đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ii Thái Bình tỉnh ven biển thuộc đồng châu thổ sông hồng diện tích 1.500km bước phát triển cách nhanh chóng với khu cơng nghiệp khu kinh tế; dự án quan trọng triển khai nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bên cạnh theo định hướng quy hoạch chung phát triển Thái Bình đến năm 2030 việc thực dự án đô thị, làng nghề khu dân cư công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh cần thiết Tuy nhiên, trình thực việc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc chưa đáp ứng u cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước đứng trước mặt địi hỏi thực tiễn định lựa chọn đề tài “Pháp luật đấu giá tài sản quyền sử dụng đất thực tiễn thực Thái Bình” để nghiên cứu làm đề tài luận văn tốt nghiệp Cao học CHƢƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm đấu giá tài sản quyền sử dụng đất Đấu giá tài sản dịch vụ ngày có vị trí, vai trò quan trọng đời sống kinh tế-xã hội Đấu giá tài sản cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hố nói riêng phát triển cách đa dạng Trong năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản nước ta bước phát triển, có đóng góp quan trọng cơng tác thi hành pháp luật, đặc biệt công tác thi hành án dân xử lý vi phạm hành Theo quan niệm truyền thống, đấu giá việc mua bán hàng tài sản công khai mà người mua trả giá từ giá thấp trả giá cao người bán đấu giá đờng ý bán cách gõ búa Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa bán đấu giá tài sản thường quy định điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá hình thức bán mua tài sản cơng khai, theo tài sản quyền tài sản bán cho người trả giá cao nhất” Cịn đạo luật Floriada năm 59 cơng tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, khiếu kiện đông người Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ theo hướng khơng giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” (tổ chức dịch vụ công đất đai) chức tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, để thống đầu mối “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập có chức tổ chức thực việc đấu giá tài sản, đó, có quyền sử dụng đất; “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” trực thuộc Sở Tư pháp mơ hình tổ chức thực tế thành phố Thái Bình Một vấn đề lớn sửa Luật Đất đai 2013, quan cần phải giải phải làm rõ, hồn thiện định giá đất (Điều 112 Luật Đất đai) Khi định giá cần tính đầy đủ lợi sử dụng đất khu đông dân cư, gần ngã 3, ngã đường, khả sinh lời đặc biệt điều kiện hạ tầng hay quy hoạch tương lai Cũng phải dự kiến cách định giá đất thời điểm định giá khơng có giao dịch tương tự để so sánh Đối với khung giá đất (Điều 113 Điều 114 Luật Đất đai), cần xem xét sửa đổi rút ngắn định kỳ năm lần thị trường liên tục biến động kỳ hạn q dài dẫn đến giá khơng sát với giá giao dịch thực tế thời điểm 3.1.4 Cần quan giám sát độc lập Để hoạt động đấu giá cơng khai minh bạch việc giám sát hoạt động quan trọng Để thiết lập giám sát hiệu quan chức với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần áp dụng số biện pháp sau: Cơng khai, minh bạch hoạt động đấu giá để tồn dân có quyền tham gia giám sát, khiếu nại, tố cáo Đương nhiên, cần điều chỉnh chế tiếp nhận thông tin khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cách nhanh chóng, hiệu thuận lợi cho người dân Ví dụ tiếp nhận thơng tin, hình ảnh, đơn từ thơng qua hịm thư địa điểm đấu giá, thư tín, email, tin nhắn điện thoại, tin nhắn từ công cụ mạng xã hội 60 Nên tiến hành lưu trữ âm thanh, hình ảnh, tài liệu để thuận lợi cho việc kiểm tra giám sát Rất cần thiết phải có chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” để đảm bảo quan hoạt động trung thực, khách quan, vô tư Bởi lẽ, theo quy định Điều 77, Điều 79 Luật Đấu giá tài sản Bộ Tư pháp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Kiểm tra, tra xử lý vi phạm tổ chức hoạt động tổ chức đấu giá tài sản” chưa đủ, mà cần thiết phải có quy định chế kiểm sốt, giám sát hiệu hoạt động “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” theo hướng cử đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát tuân theo pháp luật tổ chức đấu giá Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, theo hướng giao trách nhiệm cho Bộ Tư pháp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” để đảm bảo quan hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, để không xảy tình trạng đấu giá “cuội”, “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết đấu giá, làm thất thoát tài sản Nhà nước Và đơn vị tổ chức đấu giá cần sát hạch, thẩm định để tìm đơn vị tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trách nhiệm uy tín Nếu đơn vị tổ chức đấu giá vi phạm cấm tuyệt đối tái tham gia 3.2 Giải pháp Nhằm tiếp tục triển khai có hiệu Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn hướng dẫn thi hành thời gian tới, Bộ Tư pháp chủ trì tiếp tục phối hợp với Bộ, ngành địa phương tham mưu cho Chính phủ, đề xuất tổ chức thực nhóm giải pháp sau: a) Tiếp tục triển khai có hiệu Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn hướng dẫn thi hành Cụ thể sau: Thứ nhất,tăng cường tuyên truyền, phổ biến Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức cá nhân, tổ chức chủ trương xã hội hóa, vai trị, vị trí hoạt động bán đấu giá tài sản phát triển kinh tế-xã hội 61 Thứ hai, tăng cường phối hợp quan có thẩm quyền để chủ động hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP văn hướng dẫn thi hành Thứ ba, rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật hành bán đấu giá tài sản, đề xuất hoàn thiện bước quy định pháp luật bán đấu giá tài sản b) Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên nhằm đáp ứng ngày tốt yêu cầu thực tiễn hoạt động bán đấu giá c) Nghiên cứu, xây dựng quy tắc đạo đức nghề đấu giá d) Tăng cường tra, kiểm tra, chấn chỉnh sai phạm biểu Thống trình tự, thủ tục bán đấu giá loại tài sản bắt buộc phải bán đấu giá theo quy định pháp luật nhằm bảo đảm việc bán đấu giá tài sản thực khách quan, công khai, minh bạch, hiệu quả, hạn chế tình trạng tiêu cực, thất tài sản Nhà nước Tạo chế bán đấu giá tài sản tự nguyện phù hợp với nhu cầu cá nhân, tổ chức xã hội Tăng cường bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người có tài sản bán đấu giá, người mua tài sản bán đấu giá, góp phần nâng cao hiệu hoạt động bán đấu giá tài sản - Quy định rõ định hướng chuyển đổi Trung tâm bán đấu giá tài sản sang doanh nghiệp bán đấu giá tài sản - Tạo bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp - Nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động bán đấu giá tài sản; quy định chặt chẽ tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề đấu giá, quản lý đấu giá viên hành nghề - Tạo sở pháp lý cho việc thành lập tổ chức xã hội - nghề nghiệp đấu giá viên, nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò tự quản tổ chức xã hội - nghề nghiệp đấu giá viên - Bảo đảm quản lý thống Nhà nước hoạt động bán đấu giá Xác định rõ quan chủ trì, chịu trách nhiệm giúp Chính phủ thống 62 quản lý Nhà nước hoạt động bán đấu giá tài sản, thống đầu mối quản lý doanh nghiệp bán đấu giá; chế phối hợp Bộ, ngành có liên quan Nâng cao vai trò UBND cấpTỉnh quan chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấpTỉnh thống nhấ tquản lý Nhà nước đốivới hoạt động bán đấu giá tài sản địa phương b) Nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng đấu giá viên Xây dựng đội ngũ đấu giá viên có lực, trình độ đáp ứng yêu cầu thực tiễn hoạt động bán đấu giá tài sản Nâng cao chất lượng đấu giá viên theo hướng tập trung đào tạo theo chiều sâu, tăng cường kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, kinh nghiệm hành nghề Tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đấu giá viên Cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đấu giá viên khơng phải am hiểu pháp luật mà cịn kiến thức kỹ hành nghề đấu giá Đa số đội ngũ đấu giá viên Thái Bình đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, nhiên tuổi cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, để vững vàng điều hành đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ thường xuyên cần tập huấn , bồi dưỡng nghiệp vụ Đối với việc tập huấn cần lựa cho ̣n những người vừa có kinh nghiê ̣m thực tiễn , vừa có kiế n thức chuyên sâu về liñ h vực đấu giá , mời đô ̣i ngũ giảng viên Học viện Tư phá p, Trường Đại học Luật Hà nội vào truyề n đa ̣t , qua tạo điều kiện thuận lợi cho đấu giá viên mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác vừa tổ chức trao đổi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm trình hành nghề đấu giá Bên cạnh đó, Sở Tư pháp cầ n lựa chọn nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ kinh nghiệm giải vấn đề xảy trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thái Bin ̀ h để thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ nhằm nâng cao trình độ kỹ cho đội ngũ đấu giá viên 63 c) Tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước đấu giá Thứ nhất, đầu tư thỏa đáng nguồn nhân lực, sở vật chất cho đội ngũ cán tư pháp Trung ương địa phương thực công tác quản lý nhà nước đấu giá Thứ hai, tăng cường kiểm tra, tra để nắm bắ ttình hình tổ chức hoạt động đấu giá, kịp thời phát khó khăn, vướng mắc, sai phạm để tháo gỡ chấn chỉnh, đưa hoạt động đấu giá vào nề nếp Thứ ba, xây dựng thực thường xuyên chế thông tin, phối hợp quản lý quan quản lý nhà nước đấu giá Trung ương với địa phương Thứ tư, nghiên cứu thí điểm thành lập hội đấu giá số thành phố lớn tiến tới thành lập Hiệp hội đấu giá toàn quốc, phát huy chế phối hợp quan quản lý nhà nước với tổ chức xã hội - nghền ghiệp đấu giá viên quan, tổ chức khác có liên quan Thứ năm, việc định giá quyền sử dụng đất đưa đấu giá cần sát với giá thị trường Định giá quyền sử dụng đất để làm sở đưa đấu giá có vai trị vơ quan trọng Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường động viên người tham gia đấu giá, hạn chế bớt thiệt hại Nhà nước Ngược lại, định giá không sát với giá thị trường dễ tạo việc thông đờng, móc nối với để "dìm giá" thu lợi bất Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường trước định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt phương pháp định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Thực tế thời gian qua thành phố Thái Bình thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Thái Bình Bên cạnh đó, hội đờng định giá cần có những chun gia lĩnh vực tài 64 chính, thuế, mơi trường Q trình định giá hội đờng định giá cần thực địa xem xét đất, khu vực cụ thể, từ để có định giá sát với giá thị trường Tránh trường hợp Hội đờng ngời phịng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết từ để đưa giá cho đất, vùng đất Để hội đồng định giá khách quan, đưa giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường bên cạnh việc tuyển chọn chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế cần có chế riêng, độc lập cho hội đồng Tránh can thiệp quan hành nhà nước cá nhân có thẩm quyền việc định giá Thứ sáu, Cần có chế quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá Việc quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đờng thời hạn chế nạn "cị mời" đấu giá quyền sử dụng đất Có trường hợp để biết thông tin người tham gia đấu giá, bọn “cị mời” thường nắm thơng tin qua cán tổ chức đấu giá Trong trường hợp có giúp sức người quản lý hờ sơ, hay cịn gọi có “tay trong” từ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sau người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thơng tin hồ sơ đấu họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số đất, số tiền đặt trước thông tin cá nhân khác người quản lý hồ sơ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất” Do vậy, kinh nghiệm rút trường hợp cần quy định cụ thể quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm người nhận hờ sơ tính bảo mật việc quản lý hồ sơ đấu giá Thứ bảy, Tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đấu giá với quan công an Thực tế thời gian qua, khơng có vào quan cơng an đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mời”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đờng, dìm giá Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự đấu giá người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định khoản Điều Luật này; dừng đấu giá phát 65 có hành vi thơng đồng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế khó thực Bởi vì, cần lời đe doạ “đầu gấu” tác động lớn đến tâm lý đấu giá viên hành đấu giá Bên cạnh đó, đấu giá viên thành phố Thái Bình, phần lớn tuổi đời cịn trẻ, kinh nghiệm điều hành đấu giá quyền sử dụng đất xử lý tình xảy phiên đấu giá chưa tốt, khơng có liên kết quan cơng an khó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công Thứ tám, Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền doanh nghiệp đấu giá tài sản Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật công chức, viên chức, quy định Bộ Tư pháp, Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành đấu giá viên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản phải "thực điều mà pháp luật cho phép" Còn doanh nghiệp đấu giá doanh nghiệp tư nhân hay cơng ty hợp danh, q trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành quy định pháp luật, họ có quyền "thực điều mà pháp luật không cấm" Do vậy, khơng có kiểm tra, giám sát chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tư pháp, quan Cơng an … việc thơng đờng doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để dàn xếp đấu giá dễ dàng xảy Thứ chín, Cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá Hiện theo quy định Luật Đấu giá tài sản có nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp lời nói tồ; đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn hình thức để tiến hành đấu giá Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức 66 giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đờng, dìm giá đấu giá quyền sử dụng đất 3.3 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình - Để đảm bảo thống nhất, công khai, minh bạch quy trình thẩm định hờ sơ đăng ký thành lập tổ chức bổ trợ tư pháp đề nghị quy định trách nhiệm UBND cấp tỉnh việc ban hành tiêu chí thẩm định hờ sơ đăng ký hoạt động Doanh nghiệp đấu giá tài sản tương tự Văn phịng cơng chứng Theo đó, sở quy định Luật Đấu giá tài sản, Luật Doanh nghiệp pháp luật có liên quan tình hình thực tiễn địa phương UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí thành lập có tiêu chí sở vật chất, trang thiết bị cần thiết bảo đảm cho hoạt động đấu giá cách thức thẩm định hồ sơ thành lập Doanh nghiệp đấu giá - Đề nghị Bộ Tư pháp trình Chính phủ, Quốc hội quy định phạm vi đấu giá tài sảnvề bất động sản, tài sản thuộc sở hữu nhà nước, theo đấu giá viên tổ chức đấu giá tài sảnchỉ thực đấu giá tài sản bất động sản, tài sản thuộc sở hữu nhà nước phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức đấu giá tài sản đặt trụ sở; trừ trường hợp đấu giá quốc tế Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp quy định chế phối hợp quản lý nhà nước địa phương hoạt động Chi nhánh, Văn phòng đại diện Doanh nghiệp đấu giá tài sản thành lập phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; đồng thời quy định cụ thể phạm vi hoạt động, nhiệm vụ, quyền hạn Chi nhánh, Văn phòng đại diện - Quy định thời gian đăng ký tham gia đấu giá thời gian nộp tiền đặt trước thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở đấu giá - Sở Tư pháp địa phương cần chủ động, thực tốt vai trò tham mưu cho Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố việc chỉnh sửa, ban hànhquy chế bán đấu giá tài sản, quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất văn quy phạm khác 67 liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản; làm tốt việc hướng dẫn nghiệp vụ cho tổ chức bán đấu giá tài sản; tăng cường tra, kiểm tra, kịp thời phát xử lý sai phạm theo thẩm quyền; phối hợp với sở ngành quan liên quan địa phương thực tốt công tác quản lý nhà nước bán đấu giá tài sản địa bàn - Việc định giá quyền sử dụng đất đưa đấu giá cần sát với giá thị trường Định giá quyền sử dụng đất để làm sở đưa đấu giá có vai trị vơ quan trọng Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường động viên người tham gia đấu giá, hạn chế bớt thiệt hại Nhà nước Ngược lại, định giá không sát với giá thị trường dễ tạo việc thơng đờng, móc nối với để "dìm giá" thu lợi bất Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường trước định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt phương pháp định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Bên cạnh đó, hội đờng định giá cần có những chun gia lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường Q trình định giá hội đờng định giá cần thực địa xem xét đất, khu vực cụ thể, từ để có định giá sát với giá thị trường Tránh trường hợp Hội đờng ngời phịng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết từ để đưa giá cho đất, vùng đất Để hội đồng định giá khách quan, đưa giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường bên cạnh việc tuyển chọn chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế cần có chế riêng, độc lập cho hội đồng Tránh can thiệp quan hành nhà nước cá nhân có thẩm quyền việc định giá - Cần có chế quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá Việc quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đờng thời hạn 68 chế nạn "cị mời" đấu giá quyền sử dụng đất Có trường hợp để biết thông tin người tham gia đấu giá, bọn “cị mời” thường nắm thơng tin qua cán tổ chức đấu giá Trong trường hợp có giúp sức người quản lý hờ sơ, hay cịn gọi có “tay trong” từ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sau người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thơng tin hồ sơ đấu họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số đất, số tiền đặt trước thông tin cá nhân khác người quản lý hồ sơ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất” Do vậy, kinh nghiệm rút trường hợp cần quy định cụ thể quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm người nhận hờ sơ tính bảo mật việc quản lý hồ sơ đấu giá -Tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đấu giá với quan công an Thực tế thời gian qua, khơng có vào quan cơng an đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mời”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đờng, dìm giá Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự đấu giá người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định khoản Điều Luật này; dừng đấu giá phát có hành vi thơng đờng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế khó thực Bởi vì, cầm lời đe doạ “đầu gấu” tác động lớn đến tâm lý đấu giá viên hành đấu giá -Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền doanh nghiệp đấu giá tài sản Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật công chức, viên chức, quy định Bộ Tư pháp, Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành đấu giá viên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản phải "thực điều mà pháp luật cho phép" Còn doanh nghiệp đấu giá 69 doanh nghiệp tư nhân hay cơng ty hợp danh, q trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành quy định pháp luật, họ có quyền "thực điều mà pháp luật không cấm" Do vậy, khơng có kiểm tra, giám sát chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tư pháp, quan Cơng an … việc thông đồng doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp đấu giá dễ dàng xẩy - Cầ n áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá Hiện theo quy định Luật Đấu giá tài sản có nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp lời nói tồ; đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn hình thức để tiến hành đấu giá Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đờng, dìm giá đấu giá quyền sử dụng đất - Cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đấu giá viên khơng phải am hiểu pháp luật mà kiến thức kỹ hành nghề đấu giá Đa số đội ngũ đấu giá viên Thái Bình đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, nhiêm tuổi cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, để vững vàng điều hành đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ thưởng xuyên cần tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ Đối với việc tập huấn cần lựa cho ̣n những người vừa có kinh nghiê ̣m thực tiễn , vừa có kiế n thức chuyên sâu về liñ h vực đ ấu giá, mời đô ̣i ngũ giảng viên Học viện Tư pháp , Trường Đại học Luật Hà nội vào truyề n đa ̣t , qua tạo điều kiện thuận lợi cho đấu giá viên mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác vừa tổ chức trao đổi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm trình hành nghề đấu giá Bên ca ̣nh đó , Sở Tư pháp cầ n l ựa chọn nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ kinh nghiệm giải vấn đề xảy trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình để thường 70 xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ nhằm nâng cao trình độ kỹ cho đội ngũ đấu giá viên Tiể u kế t chƣơng Từ các vấ n đề đươ ̣c nghiên cứu ở chương chương cho thấ y, viê ̣c đưa các phương hướng , giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiê ̣u quả thực hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t điạ bàn thành phố Thái Bình cầ n đươ ̣c quan tâm và xem xét Các phương hướng phả theo chủ trương, sách Đảng , sở đó , có giải pháp để pháp luật về đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t ngày càng hoàn thiê ̣n , đó là phải rà soát , đánh giá các văn bản pháp luâ ̣t có liên quan đ ến hoạt động bán đấu giá tài sản quyề n sử du ̣ng đấ t để tránh sự chồ ng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luâ ̣t cầ n phải có từng giải pháp cu ̣ thể để khắ c phu ̣c những vi pha ̣m , những ̣n chế đấ u giá tài sản quyền sử dụng đất 71 KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu về hoa ̣t đô ̣ng bán đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t theo pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam và từ thực tiễn ta ̣i thành phớ Thái Bin ̀ h , rút số kế t luâ ̣n củ a luâ ̣n văn sau: Thứ nhấ t , luâ ̣n văn đã đữa mô ̣t số khái niê ̣m về bán đấ u giá tài sản , bán đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t , đã chỉ đươ ̣c đă ̣c điể m , mục đích, vai trò đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t Thứ hai, luâ ̣n văn đã chỉ đươ ̣c thực tra ̣ng của pháp luâ ̣t về bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất, đã có sự phân tić h các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t đố i với hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t Thứ ba, luâ ̣n văn đã đưa đươ ̣c các quy đinh ̣ pháp luâ ̣t về đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t mô ̣t cách cu ̣ thể , chi tiế t về trình tự thủ tu ̣c đấ u giá tài sản là quyề n sử du ̣ng đấ t Thứ tư, luâ ̣n văn đã đánh giá đươ ̣c thực tra ̣ng về hoa ̣t đô ̣ng bán đấ u giá tài sản quyền sử dụng đất điạ bàn thành phố Thái Bình , ưu điểm , hạn chế cịn tờn hoạt động đấu giá tài sản quyền sử dụng đất Từ đó có sự phân tích nguyên nhân của những ̣n chế , tồ n ta ̣i hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá tài sản quyền sử dụng đất Thứ năm , luâ ̣n văn đã đưa đươ ̣c mô ̣t số phương hướng thiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá tài sản là quyề n sử dụng đất , giải pháp hoàn 72 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản Bộ Tư pháp (2014), Báo cáo số 180 /BC-BTP ngày 18/7/2014 Bộ Tư pháp việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016 Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Luật học Quốc hội (2013), Luật Đất đai Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tỉnh Thái Bình, Báo cáo tổng kết năm 2015 Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tỉnh Thái Bình, Báo cáo tổng kết năm 2016 10 Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tỉnh Thái Bình, Báo cáo tổng kết năm 2017 11 Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tỉnh Thái Bình, Báo cáo tổng kết năm 2018 12 Từ điển luật học (1999), Nhà xuất Từ điển Bách khoa Hà Nội 13 UBND tỉnh Thái Bình: Quyết định ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thái Bình 14 Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Các quy định pháp luật nước bán đấu giá tài sản, (Tài liệu tham khảo), Hà Nội 15 Thông Tư qđịnh chi tiết hướng dẫn thực hiệnNghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 16 Đề án phát triể n tăng cường lực đấ u giá viên giai đoa ̣n 2013 – 2015 đinh ̣ hướng đênns 2010 (Ban hành kèm theo Quyế t đinh ̣ số 107/QĐ-BTP ngày 10 tháng năm 2013 Bộ Tư Pháp 73 17 Tài liệu hội thảo hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Hờ chí Minh (Bô ̣ Tư pháp 2013) 18.Nghị định ban hành quy chế bán đấu giá tài sản số 8/NĐ-CP 19 “Những vướng mắ c cầ n tháo gỡ công tác bán đấ u giá tài sản” Pha ̣m Văn Chung Ta ̣p chí dân chủ và pháp luâ ̣t 2006 số 10 20 “Bán đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t điạ bàn thành phố Hà Nô ̣i” Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ Luật học học viện Chính trị Quốc Gia Hờ Chí Minh , Hà Nội Nguyễn Vĩnh Diện 2006 21 Những bấ t câ ̣p các quy đinh ̣ về bán đấ u giá tài sản Ta ̣p chí dân chủ và pháp Luật Nguyễn Văn Phương 2008 22 Bô ̣ Luâ ̣t Dân sự 2005 23 Bô ̣ Luâ ̣t Dân sự 2015 24 Kế t luâ ̣n Kiể m tra viê ̣c chấ p hành các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t ta ̣i Trung tâm dich ̣ vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình năm 2012 25 Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp Luật trường Đại Học Luật Hà Nội 2002 26 Giáo trình Luật Dân Sự Việt Nam trường Đại Học Luật Hà Nội 2007 27.Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp Luâ ̣t trường Đa ̣i Ho ̣c Quố c Gia Hà Nội 2007 28 Luâ ̣n văn Tha ̣c si ̃ “Pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản ta ̣i Viê ̣t Nam” Nguyễn Vưn Úy 2003 29 Viê ̣n Khoa ho ̣c pháp lý – Bô ̣ Tư pháp Từ điể n Luâ ̣t ho ̣c 2006 – Nhà xb Tư pháp Hà Nội 30 “Các Quy đinh ̣ pháp luâ ̣t nước ngoài về bán đấ u giá tài sản” Vu ̣ Bổ Trơ ̣ Tư pháp _ Bô ̣ Tư pháp ... 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH 2.1 Tổng quan thành phố Thái Bình cơng ty đấu giá địa bàn thành phố Thái. .. động đấu giá tài sản quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình CHƢƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm đấu giá tài sản quyền sử dụng. .. 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH , TỈNH THÁI BÌNH 31 2.1 Tổng quan thành phố Thái Bình công ty đấu giá địa bàn