Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty cp quản lý khai thác tòa nhà pmc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP_ EXECUTIVE MBA  VŨ TUẤN ANH QUẢN LÝ CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ TRONG TỔ HỢP DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ PMC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ THỊ MAI Hà Nội, 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Hồn thiện máy quản lý tòa nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tịa nhà PMC” cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu luận văn sử dụng trung thực Kết nghiên cứu trình bày luận văn chưa công bố cơng trình khác Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Tuấn Anh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn tốt nghiệp, cố gắng nỗ lực thân, nhận quan tâm giúp đỡ cá nhân tổ chức Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: -PGS TS Vũ Thị Mai, người hướng dẫn khoa học, trực tiếp giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu hoàn thành luận văn - Lãnh đạo Trường Đại học Kinh Tế quốc dân, Viện đào tạo sau đại học, thầy cô giáo môn ngồi trường Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn tới người thân gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực đề tài luận văn tốt nghiệp Hà Nội, ngày tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Tuấn Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Tổng quan chung quản lý nhà chung cư 1.1 Các khái niệm quản lý .7 1.2 Khái niệm chung cư quản lý nhà chung cư Mục tiêu, vai trò máy quản lý nhà chung cư 13 2.1 Mục tiêu cơng tác quản lý tịa nhà chung cư 13 2.2 Vai trò máy quản lý tòa nhà 15 Các mơ hình máy quản lý nhà chung cư 16 Sự cần thiết phải hoàn thiện tổ chức máy quản lý nhà chung cư 19 Các nhân tố tác động đến cơng tác quản lý tịa nhà 19 4.1 Các tiêu chuẩn nhà chung cư 19 4.2 Đạo đức nghề nghiệp chủ đầu tư .20 4.3 Quy trình thành lập Ban quản lý nhà chung cư 20 4.4 Trình độ chuyên môn công ty cung cấp dịch vụ quản lý chất lượng nguồn nhân lực 21 4.5 Yếu tố văn hóa nhận thức người dân 21 4.6 Yếu tố Chính sách, Pháp luật Nhà nước 22 Kinh nghiệm số nước giới .23 5.1 Kinh nghiệm xây dựng mơ hình quản lý chung cư theo mơ hình Hợp tác xã (HTX) Thụy Điển 23 5.2 Kinh nghiệm Singapore .26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY PMC 28 Giới thiệu chung Cơng ty CP Khai thác tịa nhà PMC 28 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty PMC 29 2.2 Ngành nghề kinh doanh PMC 30 2.2.1 Môi giới BĐS 30 2.2.2 Quản lý BĐS .30 2.3 Tầm nhìn, sứ mệnh giá trị PMC 31 2.4 Sự khác biệt PMC .33 2.5 Các dự án mà PMC tham gia quản lý 36 Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án cơng ty CP Quản lý & Khai thác tịa nhà PMC 38 2.1 Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 38 2.2 Thực trạng đội ngũ cán quản lý nhà chung cư 42 2.3 Đánh giá kết hoạt động quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 44 Kết luận 53 3.1 Thành tựu đạt 53 3.2 Hạn chế nguyên nhân 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ PMC 58 Định hướng phát triển công ty PMC thời gian tới 58 Đề xuất mơ hình 59 3.Các nhóm giải pháp để nâng cao hiệu cơng tác quản lý nhà chung cư .61 3.1 Nhóm giải pháp nhân lực 61 3.1.1 Thiết kế chương trình đào tạo phù hợp: .61 3.1.2 Xây dựng chiến lược dài hạn để bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cho công ty tương lai 63 3.2 Nhóm giải pháp cơng nghệ thông tin 63 3.3 Nhóm giải pháp hợp tác với doanh nghiệp nước việc quản lý vận hành khai thác nhà chung cư 65 3.4 Nhóm giải pháp văn hóa 66 3.4.1 Khuyến khích phát triển hoạt động tập thể chung cư 66 3.4.2 Nâng cao văn hóa giao tiếp ứng xử chung cư 67 Kiến nghị với nhà nước việc ban hành văn pháp luật có liên quan đến hoạt động nhà chung cư 68 4.1 Nội dung kiến nghị Chính phủ 68 4.2 Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng: 69 KẾT LUẬN .70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Mức độ hài lòng khách hàng hạ tầng kỹ thuật 46 Biểu đồ Mức độ hài lòng khách hàng nhân viên quản lý 47 Biểu đồ 3: Đánh giá mức độ hài lòng khách hàng quản lý chi phí dịch vụ gia tăng 50 Biểu đồ 4: Đánh giá mức độ hài lịng khách hàng quy trình xử lý rủi ro 51 Biểu đồ 5: Đánh giá mức độ hài lòng mong muốn cải thiện chất lượng dịch vụ 53 HÌNH Hình 1: Mơ hình quản lý quy mơ lớn 17 Hình 2: Mơ hình quản lý quy mơ trung bình 18 Hình 3: Cơ chế hoạt động phần mềm BMS 64 Hình 4: Lợi ích BMS 64 MỞ ĐẦU Lý nghiên cứu đề tài Trước phát triển khơng ngừng kinh tế Việt Nam, tịa cao ốc, khu dân cư khu thương mại mọc lên ngày nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu cư dân doanh nghiệp thành phố lớn khắp nước Các chủ đầu tư ban quản lý tòa nhà mong muốn tịa nhà hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, chi phí vận hành bảo dưỡng tòa nhà tiết kiệm mang lại an toàn hiệu quả, ổn định Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung cư, quản lý bất động sản nói chung lĩnh vực cịn mẻ Việt Nam, đội ngũ cán chuyên viên quản lý chủ yếu tự đào tạo thông qua thực tế cơng việc.Trong đó, quản lý tịa nhà theo kinh nghiệm nước lĩnh vực chuyên mơn, chí ngành nghề kinh doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước tiện ích vệ sinh, xanh dịch vụ giá trị gia tăng khác Công tác quản lý nhà cao tầng công việc phức tạp, địi hỏi người quản lý phải có kiến thức chun môn sâu nhiều mảng khác kinh nghiệm dựa khoảng thời gian dài hoạt động lĩnh vực Cho đến nay, chưa có hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đến nhà cao tầng quản lý nhà cao tầng Đa số dự án chung cư cao ốc văn phòng hay trung tâm thương mại áp dụng thiết kế quy chuẩn nước tiên tiến giới, điều đáng quan ngại chưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền cơng trình tính tương thích hệ thống kỹ thuật điều kiện tự nhiên đặc thù Việt Nam Điều thực thách thức không nhỏ dự án bất động sản ngày nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho cơng tác cịn nhiều bất cập Thực trạng đáng quan ngại minh chứng rõ nét năm vừa qua, tính riêng thành phố Hà Nội thành phố HCM có nhiều cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hại không nhỏ người mà lỗi chủ yếu người quản lý người sử dụng, điển hình cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay xuống cấp cơng trình hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích chủ đầu tư, ban quản lý khách hàng khai thác sử dụng Điều gây tâm lý hoang mang lo sợ cho người dân sinh sống làm việc hệ thống tòa nhà cao tầng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu khai thác vận hành tòa nhà cao tầng, đặc biệt tòa nhà chung cư bối cảnh Với lý trên, em lựa chọn đề tài“Quản lý tòa nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” làm luận văn nghiên cứu Trong khn khổ luận văn này, em tập trung phân tích thực trạng quản lý tòa nhà chung cư Hà Nội sở điều tra thực tế tòa nhà cơng ty cổ phần quản lý khai thác tịa nhà PMC việc phát triển quản lý phân khúc nhà chung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đề xuất giải pháp để tháo gỡ khắc phục Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai tận tình hướng dẫn có ý kiến đóng góp quý báu trình em thực luận văn Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: - Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lý tòa nhà chung cư cao tầng đề xuất mơ hình quản lý BĐS chun nghiệp, tìm giải pháp để định hướng cho phát triển nhà chung cư cao tầng theo quỹ đạo, vừa giải nhu cầu nhà tăng cao đô thị lớn, vừa tạo an tâm cho khách hàng an ... trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 38 2.2 Thực trạng đội ngũ cán quản lý nhà chung cư 42 2.3 Đánh giá kết hoạt động quản lý nhà. .. trị PMC 31 2.4 Sự khác biệt PMC .33 2.5 Các dự án mà PMC tham gia quản lý 36 Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC. .. sở lý luận quản lý nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng công tác quản lý tịa nhà chung cư cơng ty PMC - Chương 3: Giải pháp Kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý nhà chung cư công ty CP Quản lý