1.Lý do nghiên cứu đề tài Trước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam, các tòa cao ốc, các khu dân cư và các khu thương mại mọc lên ngày một nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân và các doanh nghiệp trên các thành phố lớn và khắp cả nước. Các chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà đều mong muốn tòa nhà của mình hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, các chi phí vận hành và bảo dưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại sự an toàn và hiệu quả, ổn định. Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung cư, cũng như quản lý bất động sản nói chung là lĩnh vực còn khá mới mẻ ở Việt Nam, đội ngũ cán bộ chuyên viên quản lý hiện tại chủ yếu là tự đào tạo thông qua thực tế công việc.Trong khi đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệm các nước là một lĩnh vực chuyên môn, thậm chí là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước cho đến các tiện ích như vệ sinh, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác. Công tác quản lý nhà cao tầng là công việc phức tạp, đòi hỏi người quản lý phải có kiến thức chuyên môn sâu ở nhiều mảng khác nhau cũng như kinh nghiệm dựa trên một khoảng thời gian dài hoạt động trong lĩnh vực. Cho đến nay, chúng ta vẫn chưa có những hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đến nhà cao tầng và quản lý nhà cao tầng. Đa số các dự án chung cư hoặc cao ốc văn phòng hay trung tâm thương mại đều áp dụng những thiết kế và quy chuẩn của các nước tiên tiến trên thế giới, và điều đáng quan ngại là chúng ta chưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền của công trình cũng như tính tương thích của các hệ thống kỹ thuật trong điều kiện tự nhiên đặc thù của Việt Nam. Điều này thực sự là một thách thức không nhỏ khi các dự án bất động sản ngày một nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho công tác này vẫn còn nhiều bất cập. Thực trạng đáng quan ngại này đã được minh chứng rõ nét khi trong những năm vừa qua, chỉ tính riêng ở thành phố Hà Nội và thành phố HCM đã có quá nhiều các sự cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hại không nhỏ về người và của mà lỗi chủ yếu do người quản lý và người sử dụng, điển hình là các sự cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay sự xuống cấp của các công trình và hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư, ban quản lý và khách hàng khai thác sử dụng. Điều này gây ra tâm lý hoang mang và lo sợ cho những người dân sinh sống và làm việc trong các hệ thống tòa nhà cao tầng này và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác và vận hành các tòa nhà cao tầng, đặc biệt là các tòa nhà chung cư trong bối cảnh hiện nay. Với những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài“Quản lý các tòa nhà chung cư trong tổ hợp dự án của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” làm luận văn nghiên cứu của mình. Trong khuôn khổ luận văn này, em sẽ tập trung phân tích thực trạng về quản lý các tòa nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay trên cơ sở điều tra thực tế các tòa nhà của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC trong việc phát triển và quản lý phân khúc nhà ở chung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đó đề xuất những giải pháp để tháo gỡ và khắc phục. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai đã tận tình hướng dẫn và có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình em thực hiện luận văn. 2.Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung: -Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay và đề xuất mô hình quản lý BĐS chuyên nghiệp, tìm ra các giải pháp để định hướng cho sự phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo đúng quỹ đạo, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở đang tăng cao ở những đô thị lớn, vừa tạo ra sự an tâm cho khách hàng về sự an toàn, tiện nghi trong môi trường nhà ở cao tầng, đồng thời đảm bảo cho chủ đầu tư có thể khai thác vận hành hiệu quả các tòa nhà chung cư cao tầng của mình. 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Làm rõ những vấn đề lý luận về nhà chung cư cao tầng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng. Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở các nước và bài học rút ra cho Việt Nam trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng tăng cao hiện nay. - Phân tích thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay. Đánh giá các mô hình quản lý tòa nhà hiện tại của công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà PMC để rút ra những bất cập hạn chế của công tác quản lý thực tế các tòa nhà cao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung hiện nay - Đề xuất mô hình và các giải pháp thực hiện mô hình quản lý tòa nhà chung cư cao tầng theo hướng chuyên nghiệp trong thời gian tới. 3.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 3.1Cách tiếp cận Luận văn hướng vào nghiên cứu, đánh giá, đo lường cả về định lượng và định tính khả năng, nhu cầu và các vấn đề cần quan tâm của cả 2 nhóm đối tượng: các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà (nhà đầu tư, doanh nghiệp và cư dân) và các nhà quản lý. + Về phía các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư: Đây là đối tượng trọng tâm của đề tài nghiên cứu. Các chủ thể sử dụng và quản lý tòa nhà chung cư vừa là đối tượng nghiên cứu vừa là các đơn vị thụ hưởng kết quả nghiên cứu. Sự thành công của các định hướng và giải pháp đề xuất sẽ được đo lường bằng sự phản ứng tích cực của các chủ thể này, trước hết là khách hàng đang sinh sống trong các tòa nhà chung cư cao tầng, chủ doanh nghiệp, tập đoàn sở hữu các tòa nhà chung cư cao tầng... Chính vì vậy trọng tâm của nghiên cứu phải làm rõ đặc trưng, khả năng tiếp nhận và nhu cầu tiếp nhận các tác động của các chủ thể này đối với các đánh giá, đặc biệt là các đề xuất mà đề tài đưa ra. Với tư duy trên, đề tài sẽ tiếp cận đến đối tượng nghiên cứu theo nhiều chiều và sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu mới nhằm xem xét hết các mối quan hệ bản chất bên trong và các mối quan hệ tương tác với bên ngoài của đối tượng nghiên cứu – các chủ thể sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng. Từ đó, đề tài hy vọng sẽ đánh giá đúng thực trạng quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng hiện nay. Đồng thời tìm ra được các nhân tố chủ quan và khách quan tác động đến việc quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà chung cư cao tầng. Có như vậy, các đề xuất về phương hướng và các mô hình quản lý cũng như các giải pháp thực hiện đưa ra mới có cơ sở khoa học, rất cụ thể và có tính khả thi. + Đối với các nhà quản lý, nghiên cứu tiếp cận trên hai phương diện: Thứ nhất, các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS nói chung và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng nói riêng sẽ tác động trực tiếp đến các chủ thể quản lý và sử dụng khai thác các tòa nhà. Vì vậy hiệu quả của các hoạt động quản lý biểu hiện ở hoạt động kinh doanh của các chủ thể quản lý và sự hài lòng của khách hàng. Đối với các hoạt động quản lý, một mặt đề tài tổng hợp và phân tích nội dung các hoạt động đó so với yêu cầu của thực tiễn. Mặt khác đề tài sẽ phỏng vấn các nhà đầu tư, các doanh nghiệp để thấy được phản ứng của các chủ thể này đối với các hoạt động quản lý. Thứ hai, các giải pháp đề tài đề xuất để cung cấp cho các nhà quản lý phù hợp với xu hướng và yêu cầu sử dụng và quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội nói riêng và Việt nam nói chung của các chủ thể sử dụng và quản lý và những điều kiện có thể huy động... Tính hợp lý và logic của mô hình quản lý cũng như tính hệ thống của các giải pháp thực hiện mô hình, trong đó có xác định những giải pháp cơ bản những giải pháp mang tính tiền đề để các nhà đầu tư, doanh nghiệp quản lý BĐS có thể xác định lộ trình, chuẩn bị các điều kiện cho việc triển khai các giải pháp. Các phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ thách thức sẽ được áp dụng để giải quyết các vấn đề trên. 3.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp: hồi cứu số liệu; các phương pháp thống kê, như: so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích... Trong đó, phương pháp điều tra thống kê thông qua các bảng hỏi được sử dụng phổ biến. Phương pháp điều tra, khảo sát được tiến hành như sau: - Lựa chọn nhóm khách hàng: đang sinh sống tại chung cư. Mỗi nhóm khách hàng được điều tra thông qua một bảng hỏi tương ứng. Bảng hỏi được xây dựng phù hợp với đặc điểm của từng nhóm khách hàng. - Địa bàn điều tra sẽ được lựa chọn ở thành phố Hà Nội - Mẫu điều tra mỗi nhóm khách hàng là 50 mẫu . - Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu chủ yếu là bằng phần mềm Excel. Phương pháp phân tích, chủ yếu là các phương pháp của thống kê toán và dựa vào mô hình phân tích hiện đại để đánh giá thực trạng công tác quản lý các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay. 4.Phạm vi nghiên cứu Hiện nay PMC đang quản lý 25 dự án nhà ở chung cư tại thành phố Hà Nội, học viên sẽ lựa chọn 3 dự án điển hình là chung cư Sky city, chung cư Dolphin plaza, chung cư Hyundai...để đưa vào nghiên cứu và khảo sát. 5.Bố cục của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư -Chương 2: Thực trạng về công tác quản lý các tòa nhà chung cư của công ty PMC -Chương 3: Giải pháp và Kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý nhà ở chung cư của công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP_ EXECUTIVE MBA VŨ TUẤN ANH QUẢN LÝ CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ TRONG TỔ HỢP DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ PMC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ THỊ MAI Hà Nội, 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Hồn thiện máy quản lý tòa nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu luận văn sử dụng trung thực Kết nghiên cứu trình bày luận văn chưa công bố cơng trình khác Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Tuấn Anh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn tốt nghiệp, cố gắng nỗ lực thân, nhận quan tâm giúp đỡ cá nhân tổ chức Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: -PGS TS Vũ Thị Mai, người hướng dẫn khoa học, trực tiếp giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu hoàn thành luận văn - Lãnh đạo Trường Đại học Kinh Tế quốc dân, Viện đào tạo sau đại học, thầy cô giáo môn ngồi trường Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn tới người thân gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực đề tài luận văn tốt nghiệp Hà Nội, ngày tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Vũ Tuấn Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Tổng quan chung quản lý nhà chung cư 1.1 Các khái niệm quản lý .7 1.2 Khái niệm chung cư quản lý nhà chung cư Mục tiêu, vai trò máy quản lý nhà chung cư 13 2.1 Mục tiêu cơng tác quản lý tòa nhà chung cư 13 2.2 Vai trò máy quản lý tòa nhà 15 Các mơ hình máy quản lý nhà chung cư 16 Sự cần thiết phải hoàn thiện tổ chức máy quản lý nhà chung cư 19 Các nhân tố tác động đến cơng tác quản lý tòa nhà 19 4.1 Các tiêu chuẩn nhà chung cư 19 4.2 Đạo đức nghề nghiệp chủ đầu tư .20 4.3 Quy trình thành lập Ban quản lý nhà chung cư 20 4.4 Trình độ chuyên môn công ty cung cấp dịch vụ quản lý chất lượng nguồn nhân lực 21 4.5 Yếu tố văn hóa nhận thức người dân .21 4.6 Yếu tố Chính sách, Pháp luật Nhà nước 22 Kinh nghiệm số nước giới .23 5.1 Kinh nghiệm xây dựng mơ hình quản lý chung cư theo mơ hình Hợp tác xã (HTX) Thụy Điển 23 5.2 Kinh nghiệm Singapore .26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY PMC .28 Giới thiệu chung Cơng ty CP Khai thác tòa nhà PMC 28 2.1 Sơ đồ tổ chức công ty PMC 29 2.2 Ngành nghề kinh doanh PMC 30 2.2.1 Môi giới BĐS 30 2.2.2 Quản lý BĐS .30 2.3 Tầm nhìn, sứ mệnh giá trị PMC 31 2.4 Sự khác biệt PMC .33 2.5 Các dự án mà PMC tham gia quản lý 36 Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 38 2.1 Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án cơng ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC .38 2.2 Thực trạng đội ngũ cán quản lý nhà chung cư 42 2.3 Đánh giá kết hoạt động quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC 44 Kết luận 53 3.1 Thành tựu đạt 53 3.2 Hạn chế nguyên nhân 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CP QUẢN LÝ & KHAI THÁC TÒA NHÀ PMC 58 Định hướng phát triển công ty PMC thời gian tới 58 Đề xuất mơ hình 59 3.Các nhóm giải pháp để nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư .61 3.1 Nhóm giải pháp nhân lực 61 3.1.1 Thiết kế chương trình đào tạo phù hợp: .61 3.1.2 Xây dựng chiến lược dài hạn để bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cho công ty tương lai 63 3.2 Nhóm giải pháp công nghệ thông tin 63 3.3 Nhóm giải pháp hợp tác với doanh nghiệp nước việc quản lý vận hành khai thác nhà chung cư 65 3.4 Nhóm giải pháp văn hóa 66 3.4.1 Khuyến khích phát triển hoạt động tập thể chung cư 66 3.4.2 Nâng cao văn hóa giao tiếp ứng xử chung cư 67 Kiến nghị với nhà nước việc ban hành văn pháp luật có liên quan đến hoạt động nhà chung cư 68 4.1 Nội dung kiến nghị Chính phủ 68 4.2 Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng: 69 KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Mức độ hài lòng khách hàng hạ tầng kỹ thuật 46 Biểu đồ Mức độ hài lòng khách hàng nhân viên quản lý 47 Biểu đồ 3: Đánh giá mức độ hài lòng khách hàng quản lý chi phí dịch vụ gia tăng 50 Biểu đồ 4: Đánh giá mức độ hài lòng khách hàng quy trình xử lý rủi ro 51 Biểu đồ 5: Đánh giá mức độ hài lòng mong muốn cải thiện chất lượng dịch vụ 53 HÌNH Hình 1: Mơ hình quản lý quy mô lớn 17 Hình 2: Mơ hình quản lý quy mơ trung bình 18 Hình 3: Cơ chế hoạt động phần mềm BMS 64 Hình 4: Lợi ích BMS 64 MỞ ĐẦU Lý nghiên cứu đề tài Trước phát triển không ngừng kinh tế Việt Nam, tòa cao ốc, khu dân cư khu thương mại mọc lên ngày nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu cư dân doanh nghiệp thành phố lớn khắp nước Các chủ đầu tư ban quản lý tòa nhà mong muốn tòa nhà hoạt động hiệu quả, tỉ lệ sử dụng cao, chi phí vận hành bảo dưỡng tòa nhà tiết kiệm mang lại an toàn hiệu quả, ổn định Quản lý tòa nhà, bao gồm cao ốc văn phòng, khu thương mại, chung cư, quản lý bất động sản nói chung lĩnh vực mẻ Việt Nam, đội ngũ cán chuyên viên quản lý chủ yếu tự đào tạo thơng qua thực tế cơng việc.Trong đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệm nước lĩnh vực chun mơn, chí ngành nghề kinh doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống PCCC, thang máy, điện, nước tiện ích vệ sinh, xanh dịch vụ giá trị gia tăng khác Công tác quản lý nhà cao tầng công việc phức tạp, đòi hỏi người quản lý phải có kiến thức chuyên môn sâu nhiều mảng khác kinh nghiệm dựa khoảng thời gian dài hoạt động lĩnh vực Cho đến nay, chưa có hệ thống tiêu chuẩn đầy đủ liên quan đến nhà cao tầng quản lý nhà cao tầng Đa số dự án chung cư cao ốc văn phòng hay trung tâm thương mại áp dụng thiết kế quy chuẩn nước tiên tiến giới, điều đáng quan ngại chưa có đủ thời gian để kiểm nghiệm độ bền cơng trình tính tương thích hệ thống kỹ thuật điều kiện tự nhiên đặc thù Việt Nam Điều thực thách thức không nhỏ dự án bất động sản ngày nhiều mà nguồn nhân lực chất lượng cho công tác nhiều bất cập Thực trạng đáng quan ngại minh chứng rõ nét năm vừa qua, tính riêng thành phố Hà Nội thành phố HCM có nhiều cố liên quan đến nhà cao tầng gây thiệt hại không nhỏ người mà lỗi chủ yếu người quản lý người sử dụng, điển hình cố liên quan đến cháy nổ, kẹt thang máy hay xuống cấp cơng trình hệ thống kỹ thuật, xung đột lợi ích chủ đầu tư, ban quản lý khách hàng khai thác sử dụng Điều gây tâm lý hoang mang lo sợ cho người dân sinh sống làm việc hệ thống tòa nhà cao tầng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu khai thác vận hành tòa nhà cao tầng, đặc biệt tòa nhà chung cư bối cảnh Với lý trên, em lựa chọn đề tài“Quản lý tòa nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC” làm luận văn nghiên cứu Trong khn khổ luận văn này, em tập trung phân tích thực trạng quản lý tòa nhà chung cư Hà Nội sở điều tra thực tế tòa nhà công ty cổ phần quản lý khai thác tòa nhà PMC việc phát triển quản lý phân khúc nhà chung cư, thực trạng công tác quản lý, từ đề xuất giải pháp để tháo gỡ khắc phục Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Thị Mai tận tình hướng dẫn có ý kiến đóng góp quý báu trình em thực luận văn Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: - Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác quản lý tòa nhà chung cư cao tầng đề xuất mơ hình quản lý BĐS chun nghiệp, tìm giải pháp để định hướng cho phát triển nhà chung cư cao tầng theo quỹ đạo, vừa giải nhu cầu nhà tăng cao đô thị lớn, vừa tạo an tâm cho khách hàng an tồn, tiện nghi mơi trường nhà cao tầng, đồng thời đảm bảo cho chủ đầu tư khai thác vận hành hiệu tòa nhà chung cư cao tầng 59 Việt Nam q trình thị hóa nhanh chóng, tòa nhà cao tầng theo liên tiếp xây dựng Những năm gần đây, tòa nhà chọc trời với lối kiến trúc độc đáo theo tiện nghi sang trọng bậc xây dựng, ví dụ như: Keangnam Landmark Tower Hà Nội, Bitexco Financial Tower Sai Gon Trade Center TP Hồ Chí Minh,… Cùng với phát triển xây dựng, kiến trúc tiện nghi song song khơng thể thiếu quản lý Bộ máy quản lý tòa nhà để tòa nhà vận hành cách hiệu với chất lượng tòa nhà Thực trạng quản lý cao ốc Việt Nam cho thấy, tòa nhà quản lý cách không hiệu dẫn đến chi phí quản lý tăng lên làm tăng giá th, giá thu phí tòa nhà Tỷ dụ hệ thống tòa nhà Keangnam gần bị người dân phản ứng thu phí q cao Hiện khách vào tòa nhà phải trả đến 20.000 đồng/lượt xe máy Mức phí quản lý Keangnam cao, trước 20.000 đồng/m2/tháng, sau nhiều lần người dân đấu tranh giảm 18.600 đồng/m2/tháng Hay riêng tiền thuốc diệt trùng tòa nhà lên tới 40 triệu đồng/tháng, tiền thuê máy photocopy triệu đồng/tháng… Một phần lý mức phí cao tiện ích sẵn có bên tòa nhà phần lớn trình độ quản lý khơng tốt, làm phát sinh chi phí khơng đáng có dẫn tới mức thu phí cao Đứng góc độ quản lý, người tổng quản lý phải biết việc thu phí cao tòa nhà đáp ứng mục đích tạm thời việc cân đối thu làm cho thương hiệu tòa nhà bị giảm tương lai Ngay lúc nhắc tới tòa nhà Keangnam nghĩ đến việc mức phí phải trả cho máy quản lý cao không dám đến việc thuê mua lại văn phòng, hộ bên tòa nhà Vấn đề đặt cho người quản lý lúc khơng quản lý tòa nhà, BĐS mà phải tính đến tương lai cho tòa nhà Qua mơ hình ta thấy có hai cách thức khác 60 tương lai Ở quản lý vận hành tòa nhà, phòng ban phối hợp phân công công việc quản lý công việc phát sinh qua trình hoạt động đảm bảo tất việc phát sinh giải quyết, nhu cầu phải đảm bảo Để tính đến yếu tố tương lai, nhà quản lý máy quản lý phải đề ra, hoạch định chiến lược nhằm đạt mục tiêu phát triển tương lai Từ tòa nhà nâng cao thương hiệu tính cạnh tranh thị trường bất động sản MƠ HÌNH QUẢN LÝ CĨ TÍNH ĐẾN TƯƠNG LAI 3.Các nhóm giải pháp để nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư 61 3.1 Nhóm giải pháp nhân lực Với PMC, chất lượng nguồn nhân lực yếu tố sống để cạnh tranh với doanh nghiệp khác lĩnh vực quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng Bởi thế, việc xây dựng chương trình đào tạo chun mơn nghiệp vụ, kỹ mềm hay chương trình ngoại ngữ cần thiết cho đội ngũ cán công nhân viên công ty Đồng thời, công ty cần quan tâm cải thiện chế độ lương, thu nhập đãi ngộ đội ngũ cán cho phù hợp với tình hình thực tế yêu cầu công việc; tạo chế động lực để họ yên tâm cống hiến cho cơng ty 3.1.1 Thiết kế chương trình đào tạo phù hợp: - Hiện tại, PMC có sổ tay hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ quy trình cho phận chuyên nghiệp Tuy vậy, để cán công nhân viên cơng ty hiểu tn thủ cần buổi đào tạo theo mơ hình “on the job training” nghĩa “dắt tay việc” dự án mà PMC quản lý Việc đào tạo theo hình thức hiệu nhiều so với chương trình đào tạo lý thuyết chương trình đào tạo đan xen mà trước PMC áp dụng - Bên cạnh đào tạo chun mơn chương trình đào tạo kỹ mềm quan trọng như: kỹ làm việc theo nhóm, kỹ thuyết trình, kỹ giải vấn đề hay tư phản biện… quan điểm kỹ người, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh, quản trị, thay đổi đáng kể thập niên qua Nếu trước đây, kỹ chuyên môn “cứng” xem điều tiên kỹ “mềm” đánh giá “có tốt”, thứ xoay chuyển Một 62 chuyên gia Singapore tập đoàn nhân hàng đầu giới Adecco nhận xét thị trường lao động Việt Nam: “Người tìm việc với kinh nghiệm cấp đầy đủ nhiều, tìm ứng viên kinh nghiệm cấp đầy đủ cộng với kỹ “mềm” tương xứng tìm kim đống cỏ”.Bởi vậy, PMC cần mở lớp học kỹ mềm mời chuyên gia đào tạo giảng dạy cho cán công nhân viên công ty, đặc biệt phận thường xuyên tiếp xúc với khách hàng - Ngoài ra, ngoại ngữ nội dung quan trọng cần đưa vào chương trình đào tạo PMC Nếu nhân lực có trình độ ngoại ngữ tốt bên cạnh việc giao tiếp hay làm việc với khách hàng đối tác người nước ngồi nhân lực tự tin việc tìm hiểu hay học hỏi kinh nghiệm từ sách, báo chí hay website công ty quản lý bất động sản giới Điều trở nên quan trọng cuối năm 2015, Việt Nam gia nhập Cộng đồng kinh tế Asean (AEC) PMC không cạnh tranh với đối thủ nước mà cạnh tranh với công ty 10 nước AEC - Để tránh tình trạng nguồn nhân lực chất lượng chế độ lương bổng cần phải áp dụng cách đắn để trì thu hút “nhân tài” Cần khuyến khích khen thưởng kịp thời thưởng tiền, khen hay nâng lương trước kỳ hạn cho cán công nhân viên có sang kiến đem lại lợi ích cho cơng ty hay cán làm việc chuyên cần,gương mẫu Cần tun dương thành tích cơng khai rộng rãi khắp công ty để làm gương cho cán công nhân viên khác noi theo 3.1.2 Xây dựng chiến lược dài hạn để bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cho công ty tương lai 63 PMC cần kết hợp với trường Đại học, cao đẳng hay trường nghề việc đào tạo nguồn nhân lực tiềm cho PMC tương lai Việc ngày đem lại lợi ích cho hai bên em sinh viên có hội thực tập trải nghiệm thực tế dự án PMC quản lý ngồi ghế nhà trường PMC có hội để lựa chọn ứng cử viên chất lượng cho vị trí mà cơng ty cần Có thể lấy ví dụ PMC hợp tác với Khoa Bất động sản Đại học Kinh tế quốc dân hay hợp tác với trường nghề trường Hoa Sữa, trường trung cấp nghề nấu ăn dịch vụ khách sạn Hà Nội… 3.2 Nhóm giải pháp cơng nghệ thơng tin Trên giới, việc ứng dụng phần mềm cơng tác quản lý vận hành tòa nhà khơng xa lạ việc áp dụng Việt Nam mẻ chi phí mua quyền lắp đặt hệ thống tương đối cao Hiên nay, việc đưa phần mềm tiên tiến giới vào quản lý hệ thống nhà cao tầng áp dụng tập đoàn lớn Việt Nam tập đoàn Vingruop ứng dụng phần mềm Yardi Voyager quản lý hệ thống BĐS Việc áp dụng góp phần tích kiệm lượng, giảm bớt số lượng nhân đặc biệt kiểm soát tốt rủi ro trộm cắp, cháy nổ…Trước mắt, với số dự án có vị trí đắc địa tổng mức đầu tư lớn, PMC nghĩ đến việc áp dụng phần mềm tiên tiến quản lý Archibus hay BMS để nâng cao thương hiệu đem lại hài lòng cho khách hàng: 64 Hình 3: Cơ chế hoạt động phần mềm BMS Hình 4: Lợi ích BMS 65 3.3 Nhóm giải pháp hợp tác với doanh nghiệp nước việc quản lý vận hành khai thác nhà chung cư Quản lý vận hành nhà chung cư lĩnh vực đòi hỏi tham gia nhiều ngành nghề khác nhau, nhiều doanh nghiệp khác nhằm hướng tới mục tiêu chung đảm bảo chất lượng, an toàn cho hệ thống tòa nhà đem lại hài lòng cao cho khách hàng Thấu hiểu điều đó, PMC có hợp tác lâu dài với cơng ty cung cấp dịch vụ chất lượng Hoàn Mỹ, Thắng Lợi, nhà thầu côn trùng, chống thấm Tuy vậy, chiến lược phát triển lâu dài, công ty cần hợp tác nhiều với doanh nghiệp nước lĩnh vực quản lý bất động sản để chia sẻ kinh nghiệm, học hỏi lẫn hợp tác dự án lớn Điều góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ dành cho khách hàng, nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp nước, hướng tới việc thành lập Hiệp hội quản lý bất động sản Việt Nam Lĩnh vực quản lý bất động sản mẻ Việt Nam nên việc học hỏi kinh nghiệm nước tiên tiến giới điều kiện bắt buộc để nâng cao tính chuyên nghiệp nghề quản lý BĐS Việt Nam Hiện tại, PMC hợp tác với hai công ty hàng đầu Nhật Bản Asia Business Investment (ABI) KS Community (KS), doanh nghiệp đa ngành nghề hoạt động lâu năm Nhật Bản, tư vấn, quản lý cho nhiều dự án bất động sản lớn Bên cạnh đó, theo đánh giá nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm lớn cho phát triển nên nhiều doanh nghiệp bất động sản giới muốn đầu tư Việt Nam, việc công ty tìm kiếm doanh nghiệp nội địa tất yếu khác biệt văn hóa hay luật pháp PMC cần nắm bắt hội để mở rộng hợp tác quốc tế với đối tác Tập đoàn Interstar Hong Kong, Viện thẩm định giá Hoàng gia Anh (RICS) hay công ty bất động sản hàng đầu Mỹ như: Century 66 21 Real Estate LLC, ERA Real Estate…Muốn làm điều này, PMC cần có chuẩn bị kỹ lưỡng xây dựng chiến lược hợp tác cụ thể công ty nước ngồi ln làm việc với tinh thần chun nghiệp cao uy tín 3.4 Nhóm giải pháp văn hóa Trong lịch sử phát triển hệ thống nhà cao tầng Việt Nam, nhiều công ty quản lý bất động sản nước với bề dày kinh nghiệm chuyên môn cao thất bại việc quản lý chung cư thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Nguyên nhân thất bại họ chưa am hiểu sâu sắc văn hóa thói quen tập quán người Việt Nam Rất nhiều tai nạn hay cố tòa nhà chung cư cao tầng gây thiệt hại lớn người xuất phát từ cẩu thả hay ý thức người sử dụng Do đó, việc đưa giải pháp để nâng cao nhận thức, ý thức người dân, hướng tới việc hình thành quy chuẩn văn hóa nhà chung cư cần thiết, giải pháp sau: 3.4.1 Khuyến khích phát triển hoạt động tập thể chung cư Đối với ban quản lý chung cư: Các cán quản lý chung cư nên quan tâm tới đời sống gia đình, cá nhân sinh sống chung cư để tất người cung cảm nhận thân thiện, hòa đồng cởi mở giao tiếp với cộng đồng xung quanh Ban quản lý nên có văn thơng báo cụ thể tới gia đình chung cư chương trình hoạt động tập thể, ngày hội thể thao, ngày hội dân cư hay chương trình từ thiện,…Ban quản lý phải người kết nối cộng đồng, người hiểu sâu sắc quan tâm tới đời sống người dân Người dân tham gia tích cực nhiệt tình họ hiểu cảm nhận lợi ích có từ giao lưu, sinh hoạt cộng đồng 67 Mặt khác với hoạt động mang tính bắt buộc cần thiết cán ban quản lý nên kết hợp với biện pháp hành tích cực để tác động tới hành vi hộ gia đình, cá nhân để họ tham gia tự nguyện, nhiệt tình khơng mang tính ép buộc, thiếu trách nhiệm Đối với dân cư Khi xã hội ngày cơng nghiệp hóa, đại hóa nay, sống hối hả, tất người sống vội vã, bận rộn, họ trở nên giao lưu, tiếp xúc với cộng đồng nghĩ khơng cần thiết làm ảnh hưởng tới sống cá nhân Sau ngày học tập, làm việc thẳng, mệt mỏi, họ trở nhà thu phòng nhỏ cách biệt với mơi trường xung quanh Điều dẫn tới tượng thờ ờ, dửng dung giới trẻ nay, phải tác động từ hệ trước Bởi để thay đổi từ tư tưởng, tế bào xã hội, gia đình nên khuyến khích động viên thành viên nên tham xa thường xuyên nhiệt tình hoạt động sinh hoạt tập thể, cơng đồng, giao lưu với người xung quanh Điều có ý nghĩa thiết thực việc xây dựng sống văn minh, đại hòa nhập “Chất lượng sống phụ thuộc lớn vào việc xung quanh có nhiều người thấu hiểu hay không” Nhà tâm lý học Ba Lan Krytyna Skarzyska Tạo nên sống tốt đẹp cho thân góp phần khơng nhỏ xây dựng nên cộng đồng ngày văn minh 3.4.2 Nâng cao văn hóa giao tiếp ứng xử chung cư Đối với ban quản lý Ban quản lý tòa nhà cần xem xét, xây dựng lại bảng nội quy, quay tắc chưa hợp lý, chưa phù hợp với tòa nhà Bổ sung thêm điều mang tính chất hướng người đến với thay nguyên tắc khắt 68 khe khiến người không thoải mái dẫn đến hành vi, thái độ tiêu cực, cá nhân hóa, thiếu tính tập thể Ban quản lý tòa nhà cần phải thường xuyên tổ chức hoạt động giải trí, lễ hội vào dịp lễ tết…, tạo không gian giao tiếp cho người dân, hộ gia đình, khơng phù hợp với đối tượng mà phân với nhóm đối tượng trẻ em, người già, người trung niên… Ban quản lý người đại diện, thay mặt tất người dân tòa nhà, ban quản lý cần đưa đề xuất, kiến nghị với chủ đầu tư nhằm cải tạo, nâng cao, xây không gian chung, không gian giao tiếp, đề xuất ý kiến, mong muốn chung người dân tòa nhà nhằm tạo hài lòng, thỏa mái cá nhân, hộ gia đình Đối với người dân Mỗi người dân, hộ gia đình cần có ý thức tập thể, xây dựng khơng gian giao tiếp, khơng gian chung, có ý thức bảo vệ khơng gian đó, khơng lấn chiếm, hay chiếm dụng, sở hữu hóa khơng gian chung tòa nhà Các cá nhân, hộ gia đình cần có thái độ tích cực, thân thiện người tòa nhà, tham gia hoạt động tập thể ban quản lý, quản trị tòa nhà tổ chức để có khơng gian tập thể, giao tiếp với người hoạt động giả trí, lễ hội, hoạt động từ thiện… Kiến nghị với nhà nước việc ban hành văn pháp luật có liên quan đến hoạt động nhà chung cư 4.1 Nội dung kiến nghị Chính phủ - Kiến nghị Chính phủ ban hành văn quy phạm pháp luật xử lý hành vi sau: Chủ đầu tư cố tình khơng tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; Chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị; Chủ đầu tư cư dân khơng đóng kinh phí quản lý vận hành nhà 69 chung cư; Chủ đầu tư Ban quản trị không báo cáo thu, chi tài quản lý vận hành bảo trì nhà chung cư sử dụng sai mục đích, lạm dụng quỹ kinh phí - Hệ thống pháp luật hành có nhiều văn điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài văn hướng dẫn luật Tuy nhiên, văn chưa đủ để giải vấn đề chung cư, vấn đề đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến chung cư mang tính thương mại Vì vậy, việc sớm ban hành Luật Chung cư yêu cầu cấp bách với quan quản lý nhà nước lĩnh vực 4.2 Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng: Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015, để thay Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng; nhằm giải khó khăn, vướng mắc công tác quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn nêu phù hợp với quy định pháp luật nhà chung cư thay đổi Bộ xây dựng cần nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn riêng cho nhà chung cư Việt Nam dựa thực tế hoạt động tòa nhà chung cư kèm với ý kiến chuyên gia lĩnh vực Bộ cần nghiên cứu phương án thành lập Hiệp hội quản lý BĐS, sở tư vấn hữu hiệu cho Bộ vấn đề liên quan đến nhà chung cư KẾT LUẬN 70 Việt Nam đặt mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, dân số thị tăng nhanh ước lượng khoảng 50% dân số nước Nhu cầu nhà thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Mính tăng nhanh, đặc biệt nhu cầu nhà cao tầng điều kiện quỹ đất có hạn Theo ước tính chun gia, vòng 10 năm tới, nhu cầu hộ chung cư gấp khoảng 10 lần so nhu cầu Thế đáp ứng đủ nhu cầu lượng, chất thực yếu có nhiều cố, bất cập xảy lĩnh vực nhà chung cư, gây hoang mang cho xã hội người dân sinh sống hệ thống tòa nhà Với mục tiêu trở thành công ty xã hội năm 2020, PMC bước khôi phục niềm tin khách hàng sống nhà chung cư, niềm tin dựa trải nghiệm khách hàng với lời hứa “ phục vụ khách hàng trái tim” tồn đội ngũ nhân viên cơng ty PMC Trong năm qua tương lai, PMC cố gắng không ngừng việc nâng cấp máy, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, hợp tác học hỏi doanh nghiệp nước để dự án chung cư mà PMC tham gia quản lý thực trở thành môi trường sống lý tưởng mơ ước nhiều người Điều giúp PMC nâng cao lực cạnh tranh với doanh nghiệp nước nước lĩnh vực quản lý BĐS nhà ở, tương lai PMC tự hào thương hiệu Việt hàng đầu lĩnh vực cạnh tranh với doanh nghiệp khơng nước mà cạnh tranh thị trường quốc tế Với đóng góp luận án, tác giả hi vọng gợi ý, giải pháp để quan nhà nước có định hướng đắn việc ban hành văn pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS nói chung thị trường BĐS nhà chung cư nói riêng phát 71 triển cách bền vững Đồng thời, ý kiến quý báu để PMC nâng cấp máy tìm cho giải pháp hữu hiệu để nâng cao lực cạnh tranh lĩnh vực quản lý BĐS Và quan trọng niềm tin khách hàng định sinh sống làm việc hệ thống nhà cao tầng Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục văn Luật liên quan đến nhà chung cư Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 01/12/2014 Luật đất đai có hiệu lực 1/7/2014 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có hiệu lực kể từ ngày 26 tháng năm 2008 Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09 tháng năm 2014 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực kể từ ngày 25 tháng năm 2014 Quyết định số 09/VBHN-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ngày 29 tháng năm 2014 Danh mục giáo trình, sách, tài liệu tham khảo 10 Tailor (1911) ‘The Principles of Scientific Management’ pp 4-5 San Diego State University 11 Peter F Druker (1942) ‘The concept of company) pp 5-6 Stanford University 12 13 PGS TS Nguyễn Ngọc Quân - Ths Nguyễn Vân Điềm, Giáo trình Quản trị Nhân lực, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân, 2012 73 14 TS Trương Đức Lực - ThS Nguyễn Đình Trung, Giáo trình Quản trị tác nghiệp, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân, 2011 15 PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - TS Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp 2004 16 Robert C Kyle, Property management, Sixth Edition, 2000 Dearborn Real Estate Education 17 Ph.D Norbert J Stefaniak, Marketing bất động sản tập 1, NXB Walkerpearse, LTD, Wisconsin, USA 18 Ph.D Norbert J Stefaniak, Marketing bất động sản tập 2, NXB Walkerpearse, LTD, Wisconsin, USA 19 Abraham de Zwart, European Master Facility Management Quality management & performance management, NXB 2004 Danh mục website http://www.xaydung.gov.vn/ http://www.cbrevietnam.com/?lang=vi http://pmcweb.vn/ http://vn.savills.com.vn/ http://www.cleveroffice.info/vn/Tin-tuc/Ly-thuyet-quan-ly/34-Quan-lyla-gi-Su-thong-nhat-hoan-hao-giua-li-luan-va-thuc-tien.aspx http://www.baomoi.com/Mo-hinh-hop-tac-xa-nha-o-ThuyDien/c/11433035.epi http://chungcu88langha.com/ ... công tác quản lý nhà chung cư cơng ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Tổng quan chung quản lý nhà chung cư 1.1 Các khái niệm quản lý - Quản lý: ... biệt tòa nhà chung cư bối cảnh Với lý trên, em lựa chọn đề tài Quản lý tòa nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC làm luận văn nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn. .. trạng công tác quản lý nhà chung cư tổ hợp dự án công ty CP Quản lý & Khai thác tòa nhà PMC .38 2.2 Thực trạng đội ngũ cán quản lý nhà chung cư 42 2.3 Đánh giá kết hoạt động quản lý nhà