(Luận văn tốt nghiệp) thực trạng công tác định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh tây hà nội

Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Mục Lục Mục Lục 1 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6 1 Tổng quan Bất động sản thế chấp 6 1 1 Khái niệm bất động[.]

Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Mục Lục Mục Lục DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Tổng quan Bất động sản chấp 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Khái niệm bất động sản chấp .8 1.3 Đặc điểm bất động sản chấp 1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản .9 1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng) 10 1.4.3 Đối với kinh tế 10 1.5 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương .10 Định giá bất động sản chấp 12 2.1 Khái quát chung định giá bất động sản 12 2.1.1 Khái niệm 12 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản .12 2.1.3 Vai trò định giá bất động sản 15 2.1.4 Căn định giá bất động sản 15 2.1.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 17 2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 19 2.1.6.1 Định giá bất động sản 19 2.6.1.2 Các yếu tố xem xét định giá bất động sản 20 2.6.1.3 Các khái niệm thông dụng định giá BĐS: 23 SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.6.1.4 Phương pháp định giá BĐS 24 Định giá bất động sản chấp 45 3.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 45 3.2 Đặc điểm định giá chấp bất động sản 46 3.3 Vai trò định giá bất động sản chấp .46 3.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 46 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI .53 Tổng quan hoạt động Ngân Hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội 53 1.1 Lịch sử hình thành cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 53 1.1.1 Lịch sử hình thành 53 1.1.2 Cơ cấu tổ chức VietinBank 54 1.2 Tổng quan Chi Nhánh Tây Hà Nội 54 1.2.1 Lịch sử hình thành 54 1.2.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh .55 1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ phịng ban 57 1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh 59 1.3.1 Huy động vốn 59 1.3.2 Hoạt động tín dụng 60 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội 61 2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội 61 SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.2 Thủ tục hợp đồng chấp bất động sản 66 2.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp .67 2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp 67 2.4.1 Quyền nghĩa vụ khách hàng vay .67 2.4.2 Quyền nghĩa vụ ngân hàng 69 Dẫn chứng cụ thể hoạt động định giá bất bộng sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 71 Thuận lợi khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội .84 4.1 Thuận lợi hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 84 4.2 Khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội 86 CHƯƠNG : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 88 Định hướng phát triển chung ngân hàng 88 1.1 Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương Chi Nhánh Tây Hà Nội 88 1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng 94 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội 95 2.1 Về quy trình định giá 95 2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 96 SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 2.3 Về việc bồi dưỡng nhân 96 2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 97 Kiến nghị .97 3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền 97 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 99 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 100 KẾT LUẬN 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM: Ngân hàng thương mại NHNN: Ngân hàng nhà nước TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TCTD: Tổ chức tín dụng BĐS : Bất động sản SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Tổng quan Bất động sản chấp Khảo sát thực tiễn hoạt động cho vay gần cơng ty tài Quốc tế (IFC) Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết có khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay chấp bất động sản Việt Nam Như thấy ngân hàng hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, bất động sản tài sản đem đảm bảo nhiều 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hồ Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Ở quốc gia dễ dàng nhận thấy đất đai nguồn tài nguyên, cải vô quý giá vật công nhận bất động sản đáp ứng đủ điều kiện sau :  Thứ nhất: phải tài sản, tức yếu tố vật chất có thực có ích cho người  Thứ hai: khơng thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng , hình thái khơng thay đổi  Thứ ba: phải tồn lâu dài  Thứ tư: đo lường giá trị  Thứ năm: chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người 1.2 Khái niệm bất động sản chấp Như vậy, bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Bất động sản chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta thường coi bất động sản tài sản di dời Vậy bất động sản chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… tài sản khác gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng (đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ bất động sản chấp Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp doanh nghiệp cá nhân chấp để vay vốn SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 1.3 Đặc điểm bất động sản chấp  Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn, nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía ngân hàng Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp  Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản  Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng khơng thể trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường 1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Như giúp người chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực Đây hình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, tổ chức cá nhân sử dụng hình thức thường gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, bất động sản đem SV: Nguyễn Phương Duy Luan van CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính chấp thường ngân hàng định giá mức giá thấp, giá thị trường trầm lắng Như giá trị bất động sản không đánh giá xác, gây thiệt thịi cho cá nhân tổ chức vay vốn 1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng)  Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài Vì ln chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường  Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng)  Nhận chấp bất động sản nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước 1.4.3 Đối với kinh tế Thế chấp bất động sản nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Không thế, việc ngân hàng tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho kinh tế Từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn phát triển thị trường có tác động lớn tới ổn định phát triển toàn kinh tế 1.5 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam nhận chấp bất động sản sau: - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất SV: Nguyễn Phương Duy 10 Luan van CQ 45/16.01 ... 60 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi Nhánh Tây Hà Nội 61 2.1 Quy trình tiến hành định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. .. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 88 Định hướng phát triển chung ngân hàng 88 1.1 Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng TMCP Công Thương. .. trò định giá bất động sản chấp .46 3.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 46 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI