Luận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí MinhLuận văn thạc sĩ: Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị Kinh doanh ĐINH KIM NGỌC THÚY Hà Nội – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị Kinh doanh Mã số: 8340101 Họ tên học viên: ĐINH KIM NGỌC THÚY Người hướng dẫn: PGS, TS TRẦN THỊ KIM ANH Hà Nội - 2021 LỜI CAM ĐOAN Luận văn “Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh” nghiên cứu thực Các tài liệu, trích dẫn viết thống có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, tháng năm 2021 Tác giả luận văn ĐINH KIM NGỌC THÚY LỜI CẢM ƠN Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Ban Giám hiệu Khoa Sau Đại học - Trường Đại học Ngoại thương tạo điều kiện thuận lợi cho học tập nghiên cứu suốt năm vừa qua Các Thầy Cô Trường Đại học Ngoại thương Người hướng dẫn khoa học PGS, TS Trần Thị Kim Anh giảng dạy nhiệt tình để tơi vận dụng vào luận văn cách tốt Bài viết chắn có sai sót thiếu kinh nghiệm hạn chế kiến thức Rất mong nhận nhận xét, ý kiến đóng góp từ phía Thầy Cơ để viết hoàn thiện Hà Nội, tháng năm 2021 Tác giả luận văn ĐINH KIM NGỌC THÚY MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC THUẬT NGỮ, CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Một số đặc điểm thị trường tín dụng bất động sản 1.2 Các khái niệm cấu trúc vốn doanh nghiệp 1.2.1 Cấu trúc vốn tối ưu 1.2.2 Khốn khó tài 12 1.2.3 Thông tin bất đối xứng 14 1.2.4 Rủi ro đòn bẩy 15 1.2.5 Lá chắn thuế 17 1.3 Các lý thuyết cấu trúc vốn doanh nghiệp 19 1.3.1 Lý thuyết đánh đổi (Trade – off theory) 19 1.3.2 Lý thuyết chi phí trung gian (The agency theory) .20 1.3.3 Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking-order theory) 23 1.3.4 Lý thuyết Modigliani Miller (M&M) .25 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn doanh nghiệp 27 1.4.1 Tỷ suất sinh lợi 27 1.4.2 Quy mô doanh nghiệp 29 1.4.3 Tài sản cố định 31 1.4.4 Tốc độ tăng trưởng 32 1.4.5 Thuế suất doanh nghiệp .33 1.4.6 Tỷ lệ sở hữu nhà nước 33 1.4.7 Đặc điểm riêng sản phẩm 33 1.4.8 Tính khoản 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CẤU TRÚC VỐN VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35 2.1 Khái quát thị trường bất động sản đặc điểm ngành bất động sản Việt Nam 35 2.1.1 Hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam từ 2017 đến 2020 35 2.1.2 Ngành bất động sản .38 2.1.3 Đặc điểm công ty cổ phần bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 51 2.2 Thực trạng cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 52 2.2.1 Tỷ suất nợ tổng tài sản 53 2.2.2 Tỷ suất nợ vốn chủ sở hữu 57 2.2.3 Cơ cấu khoản nợ 60 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh 67 2.3.1 Cơ sở lựa chọn nhân tố 67 2.3.2 Giả định tương quan cấu trúc vốn nhân tố ảnh hưởng .67 2.4 Phương pháp nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến cấu trúc vốn công ty ngành bất động sản niêm yết Sử giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 69 2.4.1 Mơ hình nghiên cứu 70 2.4.2 Quy trình nghiên cứu 70 2.5 Kết xác định nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh 70 2.5.1 Thống kê mô tả 71 2.5.2 Ma trận tương quan biến .71 2.5.3 Mơ hình hồi quy liệu bảng .73 2.5.4 Kiểm định mơ hình 78 2.5.5 Hiệu chỉnh mơ hình .81 2.5.6 Kết xác định nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 82 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 86 3.1 Những tồn việc sử dụng cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh 86 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh 87 3.2.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại cổ phần 88 3.2.2 Đối với Chính phủ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 90 3.2.3 Đối với doanh nghiệp 93 KẾT LUẬN 98 PHỤ LỤC 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Đòn bẩy tài số cơng ty Mỹ (2017) 11 Bảng 1.2 Giả định tác động nhân tố đến CTV 17 Bảng 2.1 Tỷ suất nợ tổng TS công ty BĐS niêm yết TTCK TP HCM (2017- 2020) 53 Bảng 2.2 Tỷ suất nợ VCSH công ty BĐS niêm yết TTCK TP HCM (2017- 2020) 58 Bảng 2.3 Cơ cấu nợ VCSH công ty BĐS niêm yết TTCK TP HCM (2017- 2020) 61 Bảng 2.4 Giả thiết nghiên cứu đề tài 69 Bảng 2.5 Thống kê mô tả biến số 71 Bảng 2.6 Ma trận tương quan biến 72 Bảng 2.7 Các giả thuyết đòn bẩy tài 72 Bảng 2.8 Phương pháp lựa chọn mơ hình hồi quy liệu bảng 73 Bảng 2.9 Mô hình tác động cố định (FEM) 75 Bảng 2.10 Mơ hình tác động ngẫu nhiên (REM) 77 Bảng 2.11 Kiểm định Hausman 78 Bảng 2.12 Kiểm định đa cộng tuyến (VIF) 79 Bảng 2.13 Kiểm định PSSS thay đổi 80 Bảng 2.14 Kiểm định tự tương quan 80 Bảng 2.15 Mơ hình tác động cố định (FEM) chuẩn 81 DANH MỤC THUẬT NGỮ, CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt tiếng Việt BCTC BĐS CTCP CTV DN DTT GDCK GVHB LNTT NCKH NĐT PSSS TNDN TP HCM TTBĐS TTCK TTTC TS TSCĐ VSCH Chữ viết tắt tiếng Anh EBIT FDI GFC POT TOM Chữ viết đầy đủ Báo cáo tài BĐS Cơng ty Cổ phần CTV DN Doanh thu Giao dịch chứng khoán Giá vốn hàng bán Lợi nhuận trước thuế Nghiên cứu khoa học Nhà đầu tư Phương sai sai số thay đổi Thu nhập DN Thành phố Hồ Chí Minh Thị trường BĐS Thị trường chứng khốn Thị trường tài Tài sản Tài sản cố định Vốn chủ sở hữu Chữ viết đầy đủ Earning before interest and taxes (Lợi nhuận trước thuế lãi vay) Foreign Direct Investment (Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài) Global financial crisis (Khủng hoảng tài tồn cầu) Pecking order theory (Lý thuyết trật tự phân hạng) Trading off theory (Lý thuyết đánh đổi) TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Mục đích đề tài giải thích tác động nhân tố tới CTV CTCP ngành BĐS niêm yết TTCK TP HCM (HoSE) Thực trạng CTV CTCP ngành BĐS đánh giá từ năm 2017 đến năm 2020 mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến Tổng số mẫu nghiên cứu 44, cơng ty có ngành nghề kinh doanh chủ yếu BĐS niêm yết TTCK TP HCM Biến phụ thuộc tính tỷ lệ tổng nợ tổng TS Các biến độc lập tỷ trọng TSCĐ, tốc độ tăng trưởng DN, tính khoản, tỷ suất sinh lợi DN, quy mô công ty, tỷ lệ sở hữu nhà nước, thuế suất, đặc điểm riêng sản phẩm Một CTV phù hợp vô cần thiết với DN nhằm tối đa hóa lợi cạnh tranh DN Bài viết tìm nhân tố thực tác động đến CTV DN tiền đề để CTCP ngành BĐS niêm yết HoSE tham khảo điều chỉnh lại CTV nhằm góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh DN 91 cần thực biện pháp hỗ trợ thành lập quỹ tín dụng đất đai, thu mua dự án đất với tỷ lệ thấp làm quỹ đất xây dựng nhà xã hội, đóng góp vốn để đền bù nhận đất khu vực nội thành Nhiều dự án thực đền bù dở dang, nhiều dự án khác đền bù gần xong tình trạng khó khăn, khơng có khả tiếp tục thực Các NĐT buộc phải bán lại quỹ đất đền bù khơng có khả xoay vịng tài Chính lúc này, Nhà nước cần quỹ đất để thực chương trình nhà xã hội tái định cư, cần xúc tiến việc thu hồi Quỹ đất DN lựa chọn tốt cho nhà nước, ngân hàng chủ đầu tư dự án, đồng thời góp phần kích thích TTBĐS Các dự án lựa chọn để mua lại phải có giá hợp lý, việc đền bù gần hoàn thành, vị trí sở hạ tầng xung quanh phù hợp với dự án nhà Nhà nước 3.2.2.4 Phát triển thị trường trái phiếu - Hoàn thiện khung pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi cho công ty huy động vốn thông qua thị trường trái phiếu, lôi kéo NĐT, đặc biệt cần tăng tính minh bạch cơng khai q trình huy động vốn trái phiếu - Hoàn thiện phát triển hệ thống tạo lập thị trường phù hợp với thơng lệ tốt tồn giới để thực chức tạo lập thị trường toàn thị trường sơ cấp thứ cấp - Cơ cấu lại đơn vị trung gian thị trường vốn trái phiếu để nâng cao lực tài xuất sắc hoạt động cung cấp dịch vụ thị trường trái phiếu Nâng cao nhận thức cộng đồng minh bạch hóa q trình huy động vốn trái phiếu, khuyến khích phát triển hoạt động tổ chức xếp hạng tín nhiệm Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát hành kinh doanh trái phiếu, sở hạ tầng công nghệ thị trường trái phiếu phải nâng cấp theo hướng đại đồng Để hỗ trợ tăng trưởng thị trường trái phiếu DN, nghiên cứu thiết lập chế công bố thông tin phát hành giao dịch trái phiếu DN Tăng cường phối hợp quan quản lý nhà nước, bên tham gia thị trường Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam - Khuyến khích hợp tác quốc tế nhằm thiết lập mối liên kết thị trường trái phiếu nước với thị trường trái phiếu khu vực toàn cầu, cho phép thị trường trái phiếu Việt Nam phát triển theo chuẩn mực quốc tế 92 3.2.2.5 Có biện pháp cưỡng chế hỗ trợ doanh nghiệp cơng tác giải phóng mặt Hiện nhiều dự án đền bù dở dang, hàng chục ngàn tỷ đồng vốn DN vốn vay ngân hàng đóng băng, tính khoản, cần gấp rút tháo gỡ vấn đề đền bù để dự án triển khai, tháo gỡ khó khăn cho DN hệ thống ngân hàng Để giải hài hồ tình trạng này, DN cần thương thảo với người có đất, nhiên DN đền bù 70% mà chủ đất cịn lại khơng chấp nhận giá đền bù cao DN Nhà nước hỗ trợ cưỡng chế áp giá theo giá đền bù trung bình toàn dự án Quy định bảo đảm tính thơng suốt triển khai dự án, tạo tính an tồn, minh bạch bảo đảm tiến độ dự án triển khai Giải toả điểm giúp tăng tính khoản cho hàng ngàn tỷ đồng tín dụng ngân hàng bị chôn chân dự án đền bù dở dang, tạo tin tưởng vào cho hệ thống ngân hàng tài TTBĐS 3.2.2.6 Có sách mở, tạo điều kiện cho người nước sở hữu bất động sản Trong thời gian tới nhà nước nên mở rộng TTBĐS, hộ cho đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam nước Việc mở rộng đối tượng mua nhà giúp cho tâm lý lòng tin vào thị trường ổn định, kích thích người đủ khả mạnh dạn mua nhà, tháo gỡ khó khăn cho TTBĐS tín dụng ngân hàng Bên cạnh sách mở rộng diện mua nhà cho người Việt Nam nước ngồi người nước ngồi cịn mang tính xã hội nhân cao, đồng thời tạo điều kiện ổn định sống cho đối tượng này, khuyến khích họ chuyển dịch đầu tư TS cá nhân từ nước ngồi vào VN, mang lại giàu có chung cho đất nước Đây sách có lợi mặt cần sớm ban hành Hầu khuyến khích người nước ngồi kiều dân họ mua nhà nhà nước ta không nên ngoại lệ Chúng ta cần xác định rõ không thiếu quỹ đất để xây nhà mà thiếu nguồn lực tài để xây dựng nhà phát triển hạ tầng, việc mở rộng thị trường cho người nước người Việt Nam nước ngồi có lợi cho việc phát triển nhà tạo thêm hội cho công ăn, việc làm, thu nhập, hội sở hữu nhà công dân VN 3.2.2.7 Có sách thu hút đầu tư từ nước vào lĩnh vực bất động sản 93 - Ban hành sách thu hút đầu tư nước ngồi: Nếu biết tận dụng hội tạo điều kiện thuận lợi cho NĐT nước ngoài, đường huy động vốn kêu gọi đầu tư BĐS hiệu Chính quyền địa phương cần ban hành sách khuyến khích đầu tư nước ngồi vào BĐS bảo lãnh tốn chi phí xây dựng ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, sách giá dịch vụ - Cơng khai minh bạch hóa hệ thống danh mục phát triển dự án: Cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, cấp giấy đề nghị đầu tư trực tiếp nước ngồi, hình thành DN phát triển quỹ đất để chuẩn bị nguồn lực đất đai cung cấp dịch vụ BĐS cơng ích Đồng thời, chủ đầu tư phải thỏa thuận mức độ đền bù giải tỏa, tỷ lệ bán nhà, mặt giá, trách nhiệm xã hội vấn đề khác - Kêu gọi mời NĐT tham gia dự án BOT, BT: Trong mơi trường nay, hình thức huy động vốn yêu cầu CTCP ngành BĐS tham gia đấu giá đổi đất sử dụng để xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại tập trung mới, v.v sở hạ tầng, tranh thủ giúp đỡ người dân địa phương để hiến đất tài chính, hình thức lợi nhuận trả cho cổ đông DN cơng ty BĐS Ngồi ra, để tăng cường khả huy động vốn, CTCP ngành BĐS phải có chế cho phép họ huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức năng, ngân hàng thương mại phụ trách lực chủ trương - Cần có kế hoạch giải phóng mặt quy hoạch kiến trúc rõ ràng, thống nhất: Trong thời gian vừa qua, có khơng thương vụ liên doanh tập đoàn lớn Nhật Bản Hàn Quốc với CTCP ngành BĐS Việt Nam bị đổ bể chừng Một lý việc quy hoạch kiến trúc giải phóng mặt có thay đổi trình triển khai dự án Khiến bên khơng đảm bảo mục tiêu ban đầu nên phía NĐT nước ngồi rút vốn chừng Điều khơng ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư mà khiến dòng vốn FDI bị thất ngồi 3.2.3 Đối với doanh nghiệp 94 Cơ cấu vốn công ty niêm yết hay cịn gọi địn bẩy tài kết hợp vốn nợ VCSH sử dụng theo tỷ lệ cụ thể để tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Tỷ lệ đòn bẩy tài cao cho thấy cơng ty sử dụng nợ rộng rãi ngược lại Phù hợp với điều kiện kinh doanh riêng tổ chức, cấu vốn hợp lý phải đảm bảo cân đối nợ VCSH cho chi phí sử dụng vốn thấp chấp nhận rủi ro Dưới số khuyến nghị dành cho DN 3.2.3.1 Xây dựng cấu vốn hợp lý - Cân nhắc tái cấu CTV với tỷ lệ nợ 50%: Khi tỷ lệ nợ tổng thể vượt 50%, TS DN tài trợ chủ yếu nợ, toàn tỷ lệ nợ nhỏ 50%, VSCH chiếm tỷ trọng cao cấu TS DN Về lý thuyết, hệ số thấp DN dễ dàng tài trợ cho hoạt động họ phụ thuộc vào nợ Tỷ lệ nợ xác định theo ngành nghề kinh doanh mà công ty hoạt động Theo kết nghiên cứu, không nên sử dụng mức nợ lớn 50% chiến lược nợ có nguy rủi ro cho DN hoạt động hiệu thấp Nghiên cứu sau cho thấy phần lớn công ty niêm yết HoSE có hiệu tài kém, việc sử dụng nợ 50% làm khả tốn DN giảm xuống Khi cơng ty phải đương đầu với khả phá sản làm ăn thua lỗ, tình rủi ro cho tổ chức - Cân nhắc cấu vốn đảm bảo khả toán nguồn vốn phù hợp: Nguồn vốn huy động phù hợp với việc sử dụng vốn, giảm thiểu rủi ro sử dụng khoản vay ngắn hạn cho dự án dài hạn gây nguy hiểm cho khả tốn cơng ty Duy trì nguồn vốn ổn định vốn tự có nhằm đặt tổ chức vào chủ động để tận dụng hội đầu tư tương lai DN phải đa dạng hóa nguồn vốn xác định nguồn vốn trung dài hạn để đầu tư vào TSCĐ, thiết bị mới, công nghệ tiên tiến, đồng thời hạn chế vay ngắn hạn Đồng thời, DN phải liên doanh với NĐT phát hành trái phiếu để huy động vốn TTCK Hơn nữa, cơng ty phát hành trái phiếu chuyển đổi, cho phép trái chủ trở thành chủ sở hữu, làm cho cấu tài trợ trở nên linh hoạt cho phép công đàm phán với đối tác theo cách tốt Để đạt điều này, trước tiên tổ chức phải tạo niềm tin cho NĐT cách thể hiệu hoạt động khả 95 tương lai - Cân nhắc cấu vốn phù hợp với giai đoạn phát triển công ty: DN phải đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến CTV để lựa chọn hình thức tài trợ vốn thích hợp cho nhu cầu Ưu tiên xem xét khía cạnh quan trọng có ảnh hưởng nhất, sau kết hợp tiêu chí để lựa chọn cấu vốn khả thi cho DN giai đoạn phát triển sản phẩm kinh doanh như: thành lập, phát triển, bùng nổ, bão hòa, suy thoái 3.2.3.2 Nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh - Tăng hiệu trình hoạt động công ty: Để thu lợi nhuận đáng kể hàng năm từ hoạt động kinh tế, DN phải có nguồn vốn dồi ngày tăng để chủ động tài Theo nghĩa truyền thống, hiệu kinh doanh đề cập đến mối quan hệ chi phí đầu vào đầu q trình Chúng ta sử dụng biện pháp như: tăng thu, giảm chi hay giảm chi, giữ nguyên doanh thu v.v để thúc đẩy hiệu Để đạt hiệu kinh doanh, DN không thực biện pháp sử dụng hiệu bên DN mà phải thường xuyên đánh giá biến động mơi trường kinh doanh, từ phát tìm kiếm hội lĩnh vực KD - Nâng cao lực quản trị quản trị CTV DN: Bởi quản trị công ty tốt giúp công ty tạo niềm tin NĐT Khi công ty tạo niềm tin NĐT NĐT sẵn sàng đầu tư vào cơng ty hình thức khác Đặc biệt cổ đông sẵn sàng trả giá cao để mua cổ phiểu công ty, họ biết mức độ rủi ro mua cổ phiếu công ty giảm thiếu công ty có hệ thống quản trị tốt - Xây dựng phận chuyên trách quản trị vốn nội bộ: Cả trước sau đạt CTV mong muốn, quản lý vốn hoạt động quan trọng tổ chức Mặt khác, hầu hết DN chưa thành lập phận chuyên trách lĩnh vực này; thay vào đó, ban giám đốc thường xuyên chịu trách nhiệm việc định CTV công ty Khơng có phận chịu trách nhiệm theo dõi phân tích cấu vốn đề xuất để điều chỉnh kịp thời Do đó, DN phải có phận quản lý vốn chuyên dụng để thiết kế quản lý CTV hiệu Hoạt động phận quản lý vốn phải có mối liên hệ chặt chẽ với phận khác 96 sản xuất kinh doanh nhằm lĩnh hội đặc điểm hoạt động có tổ chức định hướng phát triển tương lai Sau xem xét nhu cầu vốn tính đến tình trạng DN, phận quản lý vốn đánh giá nguồn vốn sẵn có cơng ty chi phí chúng Xác định tính khả thi khả tài chiến lược tương lai công ty Sau cấu vốn DN kỳ phê duyệt, phận quản lý vốn phải thường xuyên kiểm tra tình hình thực có điều chỉnh kịp thời để trì cấu vốn kinh tế có biến động bất thường hoạt động sản xuất kinh doanh DN - Một số biện pháp hoạt động cho CTCP ngành BĐS thời kỳ COVID-19: Với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp DN khơng nên vay nợ để mở rộng tình hình sản xuất kinh doanh Với áp lực giảm thiểu rủi ro tối đa từ việc chống dịch, hầu hết dự án xây dựng u cầu đình hoạt động tạm thời từ tuần đến tháng (tùy thuộc mức độ lây nhiễm khu vực) Thêm vào đó, tình trạng thiếu nhân lực nhân cơng di tản quê nhiều giá vật liệu xây dựng tăng chóng mặt khiến đơn giá xây dựng mét vng tăng lên đáng kể Chính vậy, vấn đề trước mắt DN cần xử lý triệt để hàng tồn kho, có sách bán hàng chiết khấu hợp lý để tăng doanh số việc phát triển dự án 3.2.3.3 Chứng khốn hóa bất động sản Ngồi ra, DN khơng có yếu tố sở hữu Nhà nước việc chứng khốn hóa BĐS vơ cần thiết Lượng tiền nhàn rỗi dân tương đối đáng kể để đổ vào đầu tư BĐS cịn gặp khó khăn Ngun nhân mặt hàng BĐS có giá trị cao nguồn vốn nhàn rỗi thường xuyên người dân nên việc tham gia gặp nhiều khó khăn Do đó, học cách “chứng khốn hóa” dự án BĐS cách huy động vốn nhàn rỗi hiệu Chứng khoán BĐS loại chứng khoán độc đáo kết hợp lợi ích chứng khốn đầu tư BĐS Họ bảo hiểm giá trị BĐS mà họ đại diện, họ cho phép NĐT thu lợi nhuận từ thay đổi giá Trong thời gian sở hữu chứng khoán, giá trị BĐS tăng lên, không thiết phải sở hữu trực tiếp phần tồn BĐS Nhiều chuyên gia kinh tế ủng hộ việc cấp giấy chứng nhận BĐS để hỗ trợ DN thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà cách cung cấp công cụ 97 tạo vốn đồng thời cung cấp kênh đầu tư cho NĐT 98 KẾT LUẬN Một nhiệm vụ tài quan trọng DN Việt Nam hoạch định cấu vốn Hoạt động không hỗ trợ công ty định nơi huy động dòng tiền mà xác định cách phân phối nguồn tiền để đáp ứng mục tiêu giảm thiểu chi phí vốn đồng thời tăng giá trị cơng ty Luận văn tập trung tìm hiểu đưa số phương án cho CTCP ngành BĐS niêm yết HoSE nhằm thực hiệu công tác hoạch định CTV Dưới số thành tựu hạn chế đưa đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo: Kết đạt 1.1 Về mặt lý thuyết - Xác định CTV DN, bao gồm mối liên hệ VCSH vốn vay phản ánh tỷ lệ nợ, đồng thời xác định lợi ích hạn chế việc sử dụng VCSH vốn vay - Hệ thống hóa lý thuyết CTV, cách xây dựng CTV, đồng thời khám phá yếu tố lý thuyết ảnh hưởng đến CTV công ty - Sử dụng cơng cụ thống kê tốn học phần mềm Stata, áp dụng thành công phương pháp xác định yếu tố ảnh hưởng đến CTV DN, phục vụ cho nghiên cứu 1.2 Về mặt thực tiễn - Sử dụng phân tích định lượng để tiếp tục nghiên cứu phân tích CTV thực tế Đề tài mô tả đặc điểm hoạt động kinh doanh lĩnh vực BĐS cấu vốn có DN cổ phần lĩnh vực BĐS niêm yết Sở GDCK TP HCM giai đoạn 2017 - 2020, đặc biệt bối cảnh dịch bệnh COVID-19 phức tạp nhiều biến động - Kết sử dụng mơ hình hồi quy để dự đốn yếu tố tác động đến CTV DN cổ phần ngành BĐS niêm yết Sở GDCK TP HCM cho thấy có yếu tố tác động đáng kể, là: tỷ suất sinh lợi DN (-), quy mơ DN (+), tốc độ tăng trưởng (+), tính khoản (+) tỷ lệ sở hữu Nhà nước Đây sở để xây dựng sách tài trợ xem xét nhằm giúp DN nâng cao hiệu hoạt động 99 - Đề tài đưa số lời khuyên cho nhà quản lý DN cân nhắc xây dựng CTV nhằm cải thiện cấu trúc tài tổ chức ngành BĐS Hạn chế đề tài - Đây mơ hình nghiên cứu cho tất loại hình kinh doanh BĐS - Việc phân tách liệu ngành BĐS để nghiên cứu vơ khó khăn đặc thù công ty nghiên cứu hoạt động nhiều ngành khác - Chưa thực thăm dò để xác định yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến định cấu vốn CTCP ngành BĐS - Số lượng quan sát cần thiết để xác định biến phụ thuộc độc lập chưa lớn số lượng quan sát nhiều nghiên cứu có xác - Kết chạy mơ hình chạy liệu từ báo cáo thường niên công ty nghĩa giá trị sổ sách, điều làm cho kết nghiên cứu thiếu tính khách quan Đề xuất hướng nghiên cứu tương lai - Phân tách mơ hình kinh doanh BĐS khác DN như: phân đoạn theo giá: cao, trung bình, thấp; phân đoạn theo loại hình dự án: nhà thương mại hay dự án chung cư biệt thự nghỉ dưỡng…; phân loại theo hình thức sở hữu DN: DN nhà nước, DN tư nhân, DN quốc doanh… - Tiến hành khảo sát thực địa cách sử dụng liệu sơ cấp mơ hình - Tăng số lượng biến phụ thuộc độc lập nhằm cải thiện sức mạnh giải thích mơ hình - Tăng khối lượng thời gian mẫu 100 PHỤ LỤC Phụ lục Tỷ suất nợ công ty ngành BĐS Trung Quốc Công ty Net Gearing Chỉ số Chỉ số Tỷ lệ vay Ratio toán nhanh toán lãi vay trung bình EVERGRANDE 159.3% 0.4 2.1 9.0% SUNAC 172.3% 0.5 2.6 9.4% SEAZEN 16.4% 1.7 2.2 6.7% CIFI 68.5% 2.7 3.3 6.0% ZHONGLIANG 65.6% 0.7 3.2 9.4% ZHENRO 75.2% 1.4 2.0 7.5% 0.4 2.3 GUANGZHOU R&F 198.9% 6.6% RONSHINE 69.9% 1.8 3.0 6.9% LOGAN 67.4% 3.2 4.9 6.1% AGILE 82.8% 0.8 3.3 7.1% AOYUAN 74.9% 1.4 2.4 7.5% KWG 75.4% 2.1 3.1 6.4% ROAD King 52.0% 1.7 4.6 N/A 1.8 2.1 CENTRAL CHINA 64.2% 7.3% TIMES CHINA 76.7% 1.4 3.2 7.5% YUZHOU 70.2% 1.9 2.5 7.1% 101 MOLAND 82.7% 0.8 2.5 9.9% FANTASIA 73.5% 1.8 1.8 N/A LANDSEA 40.2% 1.9 3.3 7.6% LVGEM 125.3% 0.6 2.9 6.3% GWTH 96.8% 0.4 1.9 7.8% GREENTOWN 63.2% 1.4 2.7 5.3% POWERLONG 81.2% 1.3 3.7 6.5% REDSUN 70.4% 0.7 1.8 8.5% 120.2% 0.9 1.7 6.5% 59.1% 0.9 2.9 9.3% 2.1 4.9 1.4 4.3 3.0 8.2 JINKE REDCO COUNTRY GARDEN SHIMAO CHINA OVERSEAS 46.3% 59.7% 32.7% 6.3% 5.6% 4.2% LONGFOR 51.0% 4.1 8.0 4.5% YUEXIU 74.0% 3.3 3.9 4.3% CR LAND 30.3% 3.0 9.1 4.5% JINMAO 74.4% 0.6 2.9 4.9% SINO OCEAN 76.7% 3.3 3.0 5.5% (Nguồn: BCTC công ty, 2019) 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt BCTC 44 công ty BĐS niêm yết TTCK TP HCM giai đoạn 2017 – 2020; Chính phủ (2021), Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 2030, tầm nhìn đến năm 2050 kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2021 - 2025); Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2019) Thông tư 22/2019/TT-NHNN; Ngân, N H K (2012) Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV công ty BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Đại học kinh tế TP HCM; Quốc hội (2020) Luật DN số 59/2020/QH14; Thơ, T N (2005) Tài DN đại Nhà xuất Thống kê; Thuấn, N Q (2020) Tác động đại dịch COVID-19 số giải pháp sách cho Việt Nam giai đoạn tới Tạp chí Cộng sản; Thư, L T K (2012) Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến CTV CTCP ngành BĐS niêm yết Sở GDCK TP HCM Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Đại học Đà Nẵng; Trang, N T N & Hoa, N T L (2007) Phân tích tài Nhà xuất Lao động – Xã hội; 10 Trâm, L N (2010) Phân tích nhân tố tác động đến CTV DN Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Kinh tế Đại học kinh tế TP HCM; 11 Trung, H B (2016) Các nhân tố ảnh hưởng tới CTV DN niêm yết TTCK Việt Nam Đề tài NCKH cấp trường Đại học Hàng hải Việt Nam; 12 Tuyền, T N L (2013) Các nhân tố ảnh hưởng đến CTV công ty ngành BĐS niêm yết Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Kinh tế Đại học kinh tế TP HCM; 13 Sơn, T H (2008) Các nhân tố tác động đến cấu vốn công ty niêm yết TTCK Việt Nam Tạp chí kinh tế phát triển; Tiếng Anh 103 14 Abor, J (2008) Determinants of the capital structure of Ghanaian firms (No RP_176) African Economic Research Consortium; 15 Ahmadimousaabad, A., Bajuri, N., Jahanzeb, A., Karami, M., & Rehman, S (2013) Trade-off theory, pecking order theory and market timing theory: a comprehensive review of capital structure theories International Journal of Management and Commerce Innovations, 1(1), 11-18; 16 Bennett, M and Donnelly, R (1993) The determinants of capital structure: some UK evidence The British Accounting Review, 25(1), 43-59; 17 Bevan, A A and Danbolt, J (2002) Capital structure and its determinants in the UK-a decompositional analysis Applied Financial Economics, 12(3), 159170; 18 Brigham and Houston (2019) Fundamentals of Financial Management Fifteenth edition, 505; 19 Chen, J J (2003) Determinants of capital structure of Chinese-listed companies The Journal of Business Research, 57(12), 1341-1351; 20 Chen, L.J and Chen, S.Y (2011) How the pecking-order theory explain capital structure Journal of International Management Studies, 6(3), pp.92100; 21 Chittenden, F., Hall, G and Hutchinson, P (1996) Small firm growth, access to capital markets and financial structure: Review of issues and an empirical investigation Small Business Economics, 8(1), 59-67; 22 Diamond, D W and Verrecchia, R E (1991) Disclosure, liquidity, and the cost of capital The journal of Finance, 46(4), 1325-1359; 23 Donaldson, G (1961) Corporate Debt Capacity: A Study of Corporate Debt Policy and the Determination of Corporate Debt Capacity Harward Graduate School of Business Administration, Boston; 24 Frank, M Z and Goyal, V K (2009) Capital structure decisions: which factors are reliably important? Financial Management, 38(1), 1-37; 25 Giacomo, M and Fabio, C (2009) What determines the capital structure of real estate companies? An analysis of the EPRA/NAREIT Europe Index Journal of Property Investment & Finance Vol 27 No 4, 318-372; 104 26 Graham, J.R and C Harvey (2001), The theory and practice of corporate finance: Evidence from field Journal of Financial Economics 60; 27 Haris, M., & Raviv, A (1991) The Theory of Capital Structure The Journal of Finance, 46(1), 297–355; 28 Huang, G and Song, F M (2006) The determinants of capital structure: evidence from China China Economic Review, 17(1), 14-36; 29 Jan, B and Mateus, C (2008) Taxes and corporate debt policy: evidence for unlisted firms of sixteen European countries; 30 Jensen, M.C (1986) Agency costs of free cash flow, corporate finance and takeovers American Economic Review 76, 323-339; 31 Joy, P (2009) What Determines Capital Structure of Listed Firms in India?: Some Empirical Evidences from The Indian Capital Market; 32 Kester, W C (1986) Capital and ownership structure: A comparison of United States and Japanese manufacturing corporations Financial management, 5-16; 33 Mackie Mason, J K (1990) Do taxes affect corporate financing decisions? The Journal of Finance, 45(5), 1471-1493; 34 Modigliani, F and Miller, M.H (1958), The cost capital, corporation finance and the theory of investment American Economic Review, Vol 48 (3); 35 Modigliani, F and Miller, M.H (1963), Corporate Income Taxes and the Cost of Capital: A Correction American Economic Review, 53; 36 Murray, Z F and Vidhan, K G (2003), Capital Structure Decisions; 37 Murray, Z F and Vidhan, K G (2009), Capital Structure Decisions: Which Factors are Reliably Important; 38 Myers (1977), Determinants of corporate borrowing Journal of Financial Economics; 39 Myers, S C (1984) The capital structure puzzle The journal of finance, 39(3), 574 – 592; 40 Nickell, S., Daphne, N and Neil, D (1997) What makes firms perform well? European Economic Review 41.3, 783-796; 105 41 Nishioka, S and Baba, N (2004) Dynamic capital Structure of Japanese firms Bank of Japan; 42 Ozkan, A (2001), Determinants of capital structure and adjustment to long run target: evidence from UK company panel data; 43 Pushner, G M (1995) Equity ownership structure, leverage, and productivity: Empirical evidence from Japan Pacific-Basin Finance Journal 3.2, 241 – 255; 44 Rajan, R G and Zingales, L (1995) What we know about capital structure? Some evidence from international data The journal of Finance, 50(5), 1421-1460; 45 Titman, S., and Wessels, R (1988), The determinants of capital structure choice The Journal of finance, 43(1), 1-19; 46 Tugbabas, Muradoglu, G and PhylaKtis, K (2009) Determines of Capital Structure in Developing countries; 47 Wiwattanakantang, Y (1999), An empirical study on the determinants of the capital structure of Thai firms Pacific-Basin Finance Journal, Vol 7.; 48 Wrightsman, D (1978) Tax Shield Valuation and the Capital Structure Decision The Journal of Finance, 33(2), 650; 49 Zarebski, P and Dimovski, W (2012), Determinants of capital structure of AREITS and the global financial crisis Pacific rim property research journal 2012 Jan 1;18 (1): 3-19; Website 50 https://www.cophieu68.vn/, 05/05/2021; 51 https://finance.vietstock.vn/, 05/05/2021; 52 https://www.hsx.vn/, 05/05/2021; 53 https://www.ssi.com.vn/, 05/05/2021 54 http://scholar.google.com.vn/, 05/05/2021; ... THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị Kinh doanh... NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 86 3.1 Những tồn việc sử dụng cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh... 60 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh 67 2.3.1 Cơ sở lựa chọn nhân tố 67