(Luận văn thạc sĩ) thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam từ thực tiễn ngân hàng bảo việt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ T[.]

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 Luan van VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT Ngành: Luật kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH HÀ NỘI, 2020 Luan van LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học độc lập tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác tính trung thực luận văn Tác giả luận văn Hoàng Văn Thịnh Luan van MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất 12 1.3 Lược sử hình thành phát triển quy định chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG BẢO VIỆT 22 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng 22 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Bảo Việt 40 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 50 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 50 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 53 3.3 Giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất 59 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tặng vật tự nhiên dành cho loài người Từ hàng nghìn năm qua, đất đai coi tài nguyên đặc biệt đất nước, vai trò không nguồn lực chủ yếu để phát triển đất nước mà cịn lãnh thổ vơ q giá thiêng liêng quốc gia, dân tộc Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước chủ sở hữu thống quản lý Cá nhân, hộ gia đình nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Do đó, đất đai ngày có giá trị, dần trở thành vật bảo đảm làm trung gian tài cầu nối để tổ chức tín dụng luân chuyển vốn cho kinh tế Hiện nay, giao dịch dân phổ biến không ngừng phát triển nhu cầu người đặc biệt giao dịch liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, khơng phải lúc quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch chấp tài sản thực cách nghiêm túc Nhằm khắc phục tình trạng trên, pháp luật cho phép bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm giao dịch dân sự, qua bên có quyền đảm bảo tài sản bên có nghĩa vụ Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến chấp quyền sử dụng đất Biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất xem biện pháp bảo đảm phổ biến Với xu phát triển xã hội ngày nay, vay mượn số tiền lớn cần phải có tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay Sở dĩ chấp quyền sử dụng đất sử dụng phổ biến đất đai tài sản có giá trị giao dịch dân sự, đặc biệt đất có giá trị tiềm lớn, dân số ngày tăng đất khơng tự sinh lại làm tăng thêm giá trị đất Đối Luan van với bên nhận chấp, đất tài sản cố định, hao mịn, giá chuyển nhượng thường tăng thị trường bất động sản quan trọng đất tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu Đối với bên chấp việc chấp quyền sử dụng đất đem lại quyền lợi cao so với hình thức bảo đảm khác như: chấp quyền sử dụng đất giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng phải giao đất bên chấp có quyền sử dụng mảnh đất hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất chấp Thế chấp quyền sử dụng đất ghi nhận kể từ Bộ luật dân năm 1995 Theo đó, người sử dụng đất phép chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay Kể từ đến nay, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện qua lần sửa đổi bổ sung Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất tồn hạn chế định dẫn đến rủi ro định cho chủ thể tham gia giao dịch xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất Nhận thức tầm quan trọng việc bảo vệ quyền lợi chủ thể tham giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tôi chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt” Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất vấn đề Vấn đề nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến như: nghiên cứu Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển năm 2018 : “Giao dịch bảo đảm hợp đồng tín dụng” đăng tạp chí Tịa án nhân dân [25]; nghiên cứu Thạc sỹ Nguyễn Văn Điền năm 2019 đề tài: “Hoàn thiện pháp luật chấp tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng” trang web Bộ Tư pháp [26]; nghiên cứu Thạc sỹ Đoàn Thị Ngọc Hải đề tài “Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nước ta nay” [27] Luan van Những nghiên cứu nguồn tài liệu quý giá để tác giả đưa nhận định luận văn Tuy nhiên thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc thực chấp tài sản quyền sử dụng đất cịn có hạn chế định Đặc biệt thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất số tổ chức tín dụng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Do đó, liên quan đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất tác giả phân tích sau chấp quyền sử dụng đất vướng mắc sử dụng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài từ quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để phân tích, làm sáng tỏ nhận định thực trạng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Từ đưa kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Phân tích nội dung chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng đồng thời đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Cuối đưa số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, việc áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tế Ngân hàng Bảo Việt Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu việc thực pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất phạm vi Luật đất đai 2013, Bộ luật dân 2015… văn pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật liên quan đến Luan van chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực thi hành Cùng với sâu vào nghiên cứu khó khăn vướng mắc áp dụng quy định Ngân hàng Bảo Việt Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận đề tài: Phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê nin Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp, tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh, Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Ý nghĩa lý luận: Luận văn phân tích làm rõ thay đổi phù hợp với thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất Luận văn tập trung phân tích điểm chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành Ý nghĩa thực tiến: Luận văn có đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất góp phần đảm bảo an toàn pháp lý để bảo vệ quyền lợi ích bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất Kết đề tài sử dụng tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu bạn sinh viên đào tạo luật, bạn đọc quan tâm vấn đề có thêm tài liệu tham khảo Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo luận văn có kết cấu gồm chương với nội dung nghiên cứu sau: Chương 1: Lý luận chung chấp quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt Chương 3: Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Luan van CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất Đất (Đất thổ cư) cách gọi đất phi nông nghiệp nằm khu dân cư, loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, cơng trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư quan nhà nước công nhận đất Theo quy định Luật đất đai 2013 [16] đất thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp, bao gồm đất nông thôn đất đô thị Đây loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất Đất đô thị theo quy định Khoản Điều 144: “Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Đất nông thôn theo quy định khoản Điều 143: “Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nơng thơn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Loại đất có khác biệt so với đất thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng Theo Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, Luan van cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [16] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm người sử dụng đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định điểm đ khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 “Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Thời điểm để mang quyền sử dụng đất chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định Luật Đất đai 2013 [16] người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền chấp sau có định giao đất, cho thuê đất nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Căn theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài nhà nước phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực việc chấp Ngồi quy định chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, để chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án phải thời hạn sử dụng đất (thế chấp hời hạn sử dụng đất) Trong trường hợp đất có nhà ở, chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, phải tuân thủ điều kiện chấp nhà quy định Luật nhà điều kiện nhà tham gia giao dịch [21], cụ thể nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật Luan van ... XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG... VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG BẢO VIỆT 22 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín. .. thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Luan van CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG