TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ ———— BÀI THẢO LUẬN MÔN KẾ TOÁN TÀI CHÍNH NÂNG CAO ĐỀ TÀI SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giáo viên hướng d.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ ———— BÀI THẢO LUẬN MƠN: KẾ TỐN TÀI CHÍNH NÂNG CAO ĐỀ TÀI: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giáo viên hướng dẫn : Phạm Thanh Hương Nhóm thực : 03 Lớp HP : KTTC26BN1 HÀ NỘI - 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Đặc điểm bất động sản đầu tư 1.2 Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư (VAS05) 1.3 Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư (IAS40) .6 1.4 Sự khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư Chương 2: Một số kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư 12 2.1 Các quan điểm hoàn thiện 12 2.1.1 Phù hợp với môi trường pháp lý kinh doanh Việt Nam 12 2.1.2 Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả hội nhập kế toán .12 2.1.3 Tạo thông tin trung thực có tính hữu ích cao cho đối tượng sử dụng 13 2.2 Các kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư 14 2.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin phương tiện cung cấp thông tin 14 2.2.2 Nâng cao trình độ kế toán người hành nghề kế toán .14 2.2.3 Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế toán 15 KẾT LUẬN 18 TÀI LIỆU THAM KHẢO 19 MỞ ĐẦU Thực tiễn cho thấy, ưu việt áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế báo cáo tài doanh nghiệp Việt Nam, nhiên, khoảng cách để báo cáo tài Việt Nam hịa hợp tuân thủ hoàn toàn chuẩn mực kế toán quốc tế Áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế trình bày báo cáo tài (IFRS) chủ đề “nóng” kế tốn Việt Nam giai đoạn nay, Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác toàn diện tiến xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) Chuẩn mực kế tốn Việt Nam (VAS) xây dựng dựa Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) ban hành từ năm 2000 đến 2005 theo ngun tắc vận dụng có chọn lọc thơng lệ quốc tế, phù hợp với đặc điểm kinh tế trình độ quản lý doanh nghiệp (DN) Việt Nam thời điểm ban hành chuẩn mực Đặc biệt, việc ban hành Thông tư số 200/2014/TT-BTC chế độ kế tốn DN có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015 Luật Kế tốn số 88/2015/QH13 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 với nhiều điểm cho thấy, tiến việc tiếp cận chuẩn mực kế tốn quốc tế Bộ Tài Tuy nhiên, chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư theo VAS IAS tồn khác biệt Để làm rõ vấn đề này, đồng thời kiến nghị số giải pháp nhằm đưa chuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế tốn quốc tế, nhóm em lựa chọn đề tài: “So sánh chuẩn mực kế toán quốc tế chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư” làm đề tài thảo luận CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Đặc điểm bất động sản đầu tư Đầu tư bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản, dùng để mua bán, khai thác cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản vốn tiền, loại tài sản, bí kinh doanh, công nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ bắt đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có đặc điểm sau: - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường địi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ: thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Những thành đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn ngun vật liệu, cân đối khoản mục thi cơng cơng trình… - Các thành hoạt động đầu tư công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.2 Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư (VAS05) * Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư - Định nghĩa Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: a Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; b Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường * Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; - Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy * Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư (IAS40), trước chuẩn mực bất động sản đầu tư đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh doanh bất động sản hoạt động tài Khi chuẩn mực kế toán VAS05 đời xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14 - Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản đầu tư áp dụng mơ hình giá gốc, khơng áp dụng mơ hình giá trị hợp lý + Xác định giá trị ban đầu Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu + Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư + Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại * Thanh lý bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy khơng thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Th tài sản” * Thơng tin trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau: (a) Phương pháp khấu hao sử dụng; (b) Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng; (c) Nguyên giá khấu hao luỹ kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ; (d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thường; (e) Các tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản (f) Lý mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư; (g) Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư; (h) Trình bày nội dung sau (khơng yêu cầu thông tin so sánh): Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, đó: Tăng mua bất động sản tăng vốn hoá chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu tư tăng sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư lý; nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho ngược lại (i) Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục bất động sản đầu tư; - Lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài tạo quy định chung hướng dẫn doanh nghiệp Việc công bố chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 tạo cho thị trường Bất động sản thêm sôi động Qua việc nghiên cứu thực trạng kế toán bất động sản đầu tư số doanh nghiệp địa bàn tỉnh Hải Dương, địa phương mà hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian gần diễn sôi động, nhận thấy q trình vận dụng chuẩn mực kế tốn số 05 doanh nghiệp có số ưu điểm sau: - Mặc dù khái niệm bất động sản đầu tư cịn địi hỏi người làm cơng tác kế tốn phải cập nhật thơng tin thường xun, nắm vững chế độ, quy định nhà nước, nhiên phần lớn doanh nghiệp sử dụng hệ thống, chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định 15 Bộ Tài ngày 20/3/2006 để hạch toán - Các bút toán tuân thủ tương đối đầy đủ nguyên tắc chế độ kế tốn Việt Nam, đảm bảo chế độ tài Chế độ sổ kế toán sử dụng để theo dõi bất động sản đầu tư chế độ qui định Bất động sản đầu tư theo dõi riêng sổ theo dõi bất động sản đầu tư tương tự TSCĐ Tuy nhiên, qua trình nghiên cứu, nhận thấy việc vận dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư số doanh nghiệp gặp số vướng mắc Cụ thể là: Hiện theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư “được trình bày TSCĐ thông thường doanh nghiệp theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại Theo cách tính này, ví dụ bất động sản đầu tư nhà văn phòng cho thuê theo dõi ba tiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế trị lại gần hết thời gian hoạt động tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao ngun giá (giá gốc) ban đầu nhiều nguyên nhân khác nhau, chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ tồ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao Bất động sản đầu tư nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm bất động sản đầu tư chưa hợp lý 1.3 Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư (IAS40) * Định nghĩa Bất động sản đầu tư bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: (a) Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý, (b) Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường * Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư xác định đáng tin cậy * Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản: Chuẩn mực không quy định hướng dẫn cụ thể thời điểm nguyên tắc xác định doanh thu bất động sản Mục đích chuẩn mực quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư Vì doanh thu kinh doanh cho thuê bất động sản ghi nhận theo chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS 18) * Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu - Xác định giá trị ban đầu Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu ghi nhận vào nguyên giá bất động sản đầu tư - Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Doanh nghiệp chọn hai mơ hình: mơ hình giá trị hợp lý, mơ hình giá gốc • Mơ hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập bảng cân đối kế toán Các khoản chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hoạch toán khoản thu nhập, chí phí kỳ kinh doanh • Mơ hình giá gốc Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mơ hình giá gốc xác định giá trị bất động sản đầu tư theo yêu cầu chuẩn mực kế toán 16 “Tài sản cố định hữu hình Áp dụng mơ hình giá gốc có nghĩa bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ Bất động sản đầu tư theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại Khi áp dụng mơ hình giá gốc bất động sản đầu tư theo dõi đánh tài sản cố định thông thường doanh nghiệp * Thanh lý bất động sản Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế toán số 18 hướng dẫn phần phụ lục chuẩn mực Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán lý bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch giá trị khoản lý giá trị lại bất động sản đầu tư ghi nhận thu nhập hay chi phí kỳ Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm doanh thu xác định ban đầu theo giá bán trả Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực * Thơng tin trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau: (a) Mơ hình áp dụng: mơ hình giá trị hợp lý mơ hình giá gốc (b) Nếu áp dụng mơ hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản hình thức cho thuê hoạt động phân loại ghi nhận bất động sản đầu tư (c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường (d) Phương pháp giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (e) Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư đánh giá sở định giá tổ chức độc lập Tổ chức phải có cấp cơng nhận, có chun môn kinh nghiệm bất động sản đầu tư (f) Ghi nhận khoản lợi nhuận lỗ (g) Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản đầu tư 1.4 Sự khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư Việt nam từ năm 2001 xây dựng hệ thống chuẩn mực kế toán quốc gia riêng (VAS) sở áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS Nhìn chung, VAS cịn nhiều khác biệt lớn so với IAS VAS chưa cập nhật thay đổi IAS năm gần Như biết, trước VAS05 đời, việc ghi nhận doanh thu, chi phí ghi nhận vào hoạt động tài theo chuẩn mực kế toán “Doanh thu thu nhập khác” (VAS14) Khi VAS 05 đời thừa nhận bất động sản đầu tư hoạt động kinh doanh thông thường, nhiên VAS14 chưa sửa đổi Điểm khác biệt khác VAS IAS bất động sản đầu tư IAS 40 ghi nhận ban đầu theo giá gốc doanh nghiệp phép lựa chọn hai mơ hình ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu mơ hình giá gốc (Cost Model) mơ hình giá trị hợp lý (Fair value model) Tuy nhiên VAS05 lựa chọn mơ hình giá gốc để ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu - Mơ hình Giá gốc (Cost Model) Áp dụng Mơ hình Giá gốc có nghĩa BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ BĐS đầu tư theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, Khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại Khi áp dụng mơ hình BĐS đầu tư theo dõi đánh Tài sản cố định thông thường Doanh nghiệp - Mơ hình Giá trị Hợp lý (Fair Value Model) Khi áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc đánh giá lại theo Giá trị hợp lý thời điểm lập Bảng cân đối kế toán Chênh lệch Giá gốc Giá trị hợp lý hạch toán khoản Thu nhập/chi phí kỳ kinh doanh Trong thực tế, áp dụng mơ hình Giá gốc gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, BĐS đầu tư Toà nhà văn phòng cho thuê, theo dõi theo ba tiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động Tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao nguyên giá (giá gốc) ban đầu, nhiều nguyên nhân chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, Lúc giá trị lại theo dõi theo Mơ hình Giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế BĐS thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm BĐS đầu tư chưa hợp lý Mơ hình Giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu Mơ hình Giá gốc Hiện nay, nước lân cận có kinh tế phát triển Trung Quốc, Hàn Quốc, chưa thực áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, Việt Nam Một thực tế Việt Nam chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nước phát triển Mỹ, Anh Việc xác định giá trị hợp lý vơ khó khăn Do đó, để áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý chưa có Và áp dụng Mơ hình dẫn đến việc doanh nghiệp dựa vào để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng lớn đến chất lượng Báo cáo tài Tại thời điểm Việt Nam cho phép áp dụng Mơ hình giá gốc hợp lý Mơ hình Giá gốc áp dụng có điểm yếu đề cập Để khắc phục điểm yếu VAS 05 u cầu việc trình bày thơng tin giá trị hợp lý Thuyết minh Báo cáo tài chính, cụ thể VAS 05 u cầu trình bày sau: 10 Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục bất động sản đầu tư; - Lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Nhưng thực tế chứng minh việc yêu cầu trình bày khó, có doanh nghiệp xác định trình bày Giá trị hợp lý BĐS đầu tư Bên cạnh đó, theo chuẩn mực kế tốn Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư” trình bày tài sản cố định thông thường doanh nghiệp theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Theo cách tính này, ví dụ bất động sản đầu tư tồ nhà văn phịng cho th theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại gần hết thời gian hoạt động tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao nguyên giá (giá gốc) ban đầu theo nhiều nguyên nhân khác nhau, chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường 11 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM GĨP PHẦN ĐƯA CHUẨN MỰC KẾ TỐN VIỆT NAM PHÙ HỢP VỚI CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2.1 Các quan điểm hồn thiện 2.1.1 Phù hợp với mơi trường pháp lý kinh doanh Việt Nam Trong năm gần đây, với phát triển công nghệ thơng tin, thị trường tài xu hội nhập kinh tế toàn cầu nhiều nghiệp vụ kinh tế hình thành phát triển Mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam hội nhập hoàn toàn với quốc tế lĩnh vực kế tốn Trong đó, giai đoạn 2020-2025 giai đoạn củng cố hội nhập, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động thị trường dịch vụ kế tốn Do đó, mục tiêu hệ thống chuẩn mực kế tốn Việt nam tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý kế toán, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hội nhập với kế toán quốc tế thời gian tới Bên cạnh đó, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh lĩnh vực khác nhau, ngành nghề kinh doanh khác có đặc điểm khác Đồng thời, ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp khác có đặc điểm khác yêu cầu quản lý, cách thức tổ chức hoạt động kinh doanh Do đó, quan điểm để xây dựng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam phải phù hợp với điều kiện thực tế Việt nam, phù hợp với đặc thù trình độ phát triển kinh tế, chế trị, hệ thống pháp luật, văn hóa, xã hội Việt nam, phù hợp với trình độ nguồn nhân lực kế toán Việt nam 2.1.2 Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả hội nhập kế toán Trong năm qua, với phát triển kinh tế, công cải cách đổi hệ thống kế toán Việt Nam có thay đổi mạnh mẽ đáng kể Trong tiến trình hội nhập với kinh tế giới, định hướng giải pháp hệ thống kế toán Việt Nam tiếp tục đổi theo hướng tạo dựng hành lang pháp lý chung cho hệ thống kế toán, đồng thời tạo hịa hợp chuẩn mực kế tốn Việt Nam với chuẩn mực kế tốn quốc tế thơng lệ quốc tế 12 Việc ban hành đưa vào áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam góp phần quan trọng vào việc hồn thành khn khổ pháp lý kế tốn, tăng cường tính minh bạch thơng tin tài tạo dựng mơi trường kinh doanh phù hợp với khu vực quốc tế, trì niềm tin cho nhà đầu tư nước vào Việt nam Hơn nữa, kinh tế thị trường chuyển đổi Việt nam dần bước sang giai đoạn ổn định phát triển, hoạt động kinh tế điều chỉnh quy luật thị trường Do đó, Việt nam cần cập nhật ban hành chuẩn mực kế tốn cho phù hợp với thơng lệ quốc tế đáp ứng đòi hỏi kinh tế thị trường Việt nam Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư xây dựng sở chuẩn mực kế toán quốc tế để phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt nam, vừa thiết lập hệ thống thơng tin để đảm bảo báo cáo tài có độ tin cậy xác cao, có giá trị pháp lý có tính so sánh với báo cáo tài nước Điều tạo dựng khuôn khổ pháp lý lĩnh vực kế tốn, tạo mơi trường kinh tế bình đẳng, làm lành mạnh hóa quan hệ hoạt động tài quan trọng tạo công nhận quốc tế Việt nam q trình hội nhập 2.1.3 Tạo thơng tin trung thực có tính hữu ích cao cho đối tượng sử dụng Trước đây, hệ thống kế toán Việt nam có sách tài riêng biệt áp dụng cho loại hình doanh nghiệp nhà nước mà khơng áp dụng cho loại hình doanh nghiệp khác công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn kế tốn cơng cụ ghi chép hoạt động tài doanh nghiệp theo quy định Nhà nước Do đó, báo cáo tài ghi chép dựa số liệu kế toán có khác theo loại hình doanh nghiệp Trong điều kiện kinh tế thị trường, thơng tin kế tốn địi hỏi phải trung thực, xác kịp thời để phục vụ cho yêu cầu quản lý định Các thông tin kế toán cung cấp phải đảm bảo so sánh cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế Các thơng tin tài tổng hợp thể báo cáo tài phải đảm bảo tuân thủ luật thuế văn hướng 13 dẫn hành có liên quan Do đó, quan điểm hồn thiện tăng cường tính minh bạch thơng tin báo cáo tài tạo điều kiện tối đa cho việc giám sát tình hình tài kết hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 2.2 Các kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư 2.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin phương tiện cung cấp thông tin Việc hồn thiện phương pháp kế tốn phải hướng đến việc nâng cao chất lượng thông tin cung cấp Thông tin kế toán sử dụng nhiều đối tượng khác nhà quản lý, nhà đầu tư, quan thuế, ngân hàng, khách hàng,… Do thơng tin kế tốn cung cấp phải đảm bảo tính xác kịp thời, điều địi hỏi chuẩn mực kế tốn phải đảm bảo tính thống ghi chép kế tốn, trình bày thuyết minh báo cáo tài doanh nghiệp Trong năm gần đây, thị trường chứng khoán phát triển lớn mạnh, yêu cầu chất lượng thông tin cung cấp trở nên quan trọng cấp bách Vì vậy, yêu cầu đặt công ty niêm yết phải công khai minh bạch thông tin báo cáo tài phải trung thực để giúp người sử dụng báo cáo tài định đắn kịp thời Những quy định liên quan đến công tác kế tốn chuẩn mực, thơng tư, luật, nghị định cần phải truyền tải phổ biến rộng rãi quan thuế phải thường xuyên mở lớp huấn luyện sách thuế để giúp doanh nghiệp cập nhật thông tin mới, nắm vững thực theo quy định Các văn ban hành phải truyền tải trang website quan thuế Bên cạnh đó, quan thuế phải hướng đến xây dựng trang web trực tuyến để doanh nghiệp trao đổi vướng mắc nhận hướng dẫn từ quan thuế nhanh Điều hữu ích cơng tác kế tốn đa dạng phức tạp văn pháp luật lại bao quát hết trường hợp phát sinh đặc biệt vấn đề 2.2.2 Nâng cao trình độ kế tốn người hành nghề kế tốn 14 Nhìn chung, đội người làm cơng tác kế tốn doanh nghiệp chưa thật chủ động việc cập nhật thông tin, chưa nắm bắt hết nội dung chuẩn mực làm cho hiệu triển khai chuẩn mực vào thực tiễn cịn nhiều hạn chế Tâm lý thói quen chờ đợi hướng dẫn tài vận dụng máy móc vào thực tế doanh nghiệp tồn phận không nhỏ người làm cơng tác kế tốn Hoặc thói quen sử dụng phương pháp kế toán cách hoạch toán cũ mà không sửa đổi cho phù hợp với chế độ kế toán Thực trạng đặt vấn đề cần đào tạo bồi dưỡng để tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu thực tiễn Do đó, cần xây dựng phát triển đội ngũ người làm kế toán trang bị đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp nhằm đạt công nhận khu vực quốc tế, nhằm đưa hệ thống chuẩn mực kế toán vào thực tiễn cách nhanh chóng Đây q trình cốt lõi q trình đổi Do đó, công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức lý luận thực tiễn chuẩn mực kế toán trường đại học, tổ chức nghề nghiệp, doanh nghiệp cần tiến hành sớm, thường xuyên có phối hợp với Bên cạnh đó, cần tiếp tục nâng cao vai trị hội nghề nghiệp kế tốn Càng hội nhập sâu vào lĩnh vực kế toán nhận thấy vai trò hội nghề nghiệp kế tốn việc truyền bá chun mơn kiến thức lý luận thực tiễn hệ thống chuẩn mực kế tốn q trình đào tạo nguồn nhân lực đạt trình độ quốc tế cho đất nước 2.2.3 Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế toán Thứ nhất, khơng nên trích khấu hao cho Bất động sản đầu tư loại chờ tăng giá để bán mà trích khấu hao bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp Kế toán phải ghi chép, theo dõi khoản thu nhập, chi phí (nếu có) trích khấu hao bất động sản đầu tư theo định kỳ Đối với bất động sản đầu tư chờ tăng giá, q trình chờ tăng giá khơng nên trích khấu hao lý sau: 15 + Hoạt động kinh doanh bất động sản thân chịu rủi ro riêng, đặc biệt phụ thuộc nhiều vào sách chế độ Nhà nước, chế tài + Việc chờ tăng giá để bán phải chờ lâu, thời gian doanh nghiệp phải chịu nhiều rủi ro, chi phí phát sinh giai đoạn chờ tăng giá liên quan đến bất động sản đầu tư hạch toán chi phi liên quan đến bất động sản đầu tư TK 637, khơng tồn bút tốn: Nợ TK 6372 Có TK 2147 Tất chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư chờ tăng giá hạch tốn sau: Nợ TK 637 Có TK liên quan… Thứ hai, thơng tin trình bày báo cáo tài Đối với báo cáo tài riêng trình bày tiêu bất động sản đầu tư theo nội dung: + Bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động + Bất động sản đầu tư chờ tăng giá để bán Thứ ba, báo cáo tài hợp trường hợp cơng ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ cho cơng ty thuê (nếu thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư) không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp Trong trường hợp bất động sản đầu tư trở thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng Trên báo cáo tài hợp phải loại trừ phần doanh thu nội mà công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản Theo VAS 05 bất động sản đầu tư trình bày TSCĐ thông thường doanh nghiệp, theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị cịn lại theo cách tính này, ví dụ bất động sản đầu tư nhà văn phòng cho thuê theo dõi theo ba tiêu gần hết thời gian hoạt động tồ nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ cịn cao ngun giá (giá gốc) ban đầu nhiều nguyên nhân như: chi phí sửa chữa lớn năm tu bổ 16 nhà, giá đất, giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường Thêm nữa, theo nguyên tắc trích khấu hao bất động sản đầu tư nguyên giá trừ (-) giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao năm bất động sản đầu tư chưa hợp lý Chính vậy, cần thay đổi cách theo dõi bất động sản đầu tư báo cáo tài Qua nghiên cứu báo cáo tài số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản, nhận thấy hầu hết doanh nghiệp trình bày sơ lược thông tin phương pháp ghi nhận doanh thu xây lắp, phương pháp xác định phần cơng việc hồn thành, phản ánh số tiền cịn phải trả cho khách hàng số tiền nhà thầu nhận trước thực hợp đồng, khoản phải thu theo tiến độ kế hoạch, phải trả theo tiến độ kế hoạch bảng cân đối kế toán nhà thầu toán theo tiến độ kế hoạch thuyết minh báo cáo tài Đối với trình bày thơng tin bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý thuyết minh báo cáo tài chính, doanh nghiệp điều khơng thuyết minh vấn đề Có thể dễ hiểu, bất động sản ghi nhận ban đầu theo giá gốc Việc xác định giá trị hợp lý vơ khó khăn Do đó, để xác định theo mơ hình giá trị hợp lý chưa có nên chưa thể thực 17 KẾT LUẬN Mỗi quốc gia có đặc điểm kinh tế, trị, xã hội, luật pháp riêng, điều ảnh hưởng đến kế tốn Có thể nói, quốc gia có sách kế tốn, hệ thống kế tốn riêng phục vụ cho cơng tác quản lý kiểm soát kinh tế quốc gia Tuy nhiên, điều kiện kinh tế mở cửa vấn đề hội nhập kinh tế thu hút vốn đầu tư nước cần thiết Hội nhập kinh tế kéo theo hội nhập kế toán Hầu hết chuyên gia giàu kinh nghiệm giới cho đường ngắn để rút ngắn khoảng cách với giới, nhanh chóng hội nhập với kế tốn nước xây dựng hệ thống Chuẩn mực quốc gia sở hệ thống chuẩn mực kế tốn Quốc tế Bởi vì, dựa hồn tồn vào chuẩn mực kế tốn quốc tế khơng phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể quốc gia, tự xây dựng chuẩn mực riêng cho tốn chi phí bị chệch hướng với xu hướng quốc tế Chuẩn mực số 05 Bất động sản đầu tư Việt Nam cần xây dựng theo khuynh hướng Trong phạm vi nghiên cứu thảo luận, nhóm em đưa khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư so với chuẩn mực quốc tế Trên sở đó, nhóm em đề xuất số kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế tốn Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư Tuy có cố gắng tìm hiểu trình bày vấn đề, hạn chế thời gian trình độ nên thảo luận nhóm em cịn hạn chế định Nhóm em mong nhận ý kiến góp ý Thầy Cơ bạn để thảo luận nhóm em hồn thiện hơn! Nhóm em xin chân thành cảm ơn! 18 ... SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Đặc điểm bất động sản đầu tư Đầu tư bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản, ... kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư (VAS05) 1.3 Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động sản đầu tư (IAS40) .6 1.4 Sự khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Bất động. .. MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Đặc điểm bất động sản đầu tư 1.2 Nội dung chuẩn mực kế