(Bài thảo luận) So sánh chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ ———— BÀI THẢO LUẬN MÔN KẾ TOÁN TÀI CHÍNH NÂNG CAO ĐỀ TÀI SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Giáo viên hướng d.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA KINH TẾ

————

BÀI THẢO LUẬN

MÔN: KẾ TOÁN TÀI CHÍNH NÂNG CAO

ĐỀ TÀI: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ

VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2

1.1 Đặc điểm của bất động sản đầu tư 2

1.2 Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư (VAS05) 3

1.3 Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư (IAS40) 6

1.4 Sự khác biệt giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư 9

Chương 2: Một số kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư 12

2.1 Các quan điểm hoàn thiện 12

2.1.1 Phù hợp với môi trường pháp lý và kinh doanh ở Việt Nam 12

2.1.2 Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả năng hội nhập về kế toán 12

2.1.3 Tạo ra được thông tin trung thực có tính hữu ích cao cho các đối tượng sử dụng .13

2.2 Các kiến nghị nhằm góp phần đưa chuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư 14

2.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin và phương tiện cung cấp thông tin 14

2.2.2 Nâng cao trình độ kế toán của những người hành nghề kế toán 14

2.2.3 Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế toán 15

KẾT LUẬN 18

TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

MỞ ĐẦU

Thực tiễn cho thấy, những ưu việt khi áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế vàbáo cáo tài chính đối với doanh nghiệp Việt Nam, tuy nhiên, vẫn còn một khoảngcách để báo cáo tài chính tại Việt Nam có thể hòa hợp và tuân thủ hoàn toàn cácchuẩn mực kế toán quốc tế

Áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế trong trình bày báo cáo tài chính (IFRS)

là chủ đề “nóng” của kế toán Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, nhất là khi ViệtNam gia nhập Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương(CPTPP)

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) được xây dựng dựa trên Chuẩn mực kếtoán quốc tế IAS do Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) ban hành từnhững năm 2000 đến 2005 theo nguyên tắc vận dụng có chọn lọc thông lệ quốc tế,phù hợp với đặc điểm nền kinh tế và trình độ quản lý của doanh nghiệp (DN) ViệtNam tại thời điểm ban hành chuẩn mực

Đặc biệt, việc ban hành Thông tư số 200/2014/TT-BTC về chế độ kế toán DN

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015 và Luật Kế toán số 88/2015/QH13 có hiệulực thi hành từ ngày 01/01/2017 với nhiều điểm mới cho thấy, sự tiến bộ trong việctiếp cận chuẩn mực kế toán quốc tế của Bộ Tài chính Tuy nhiên, về cơ bản chuẩnmực kế toán về Bất động sản đầu tư theo VAS và IAS vẫn tồn tại những khác biệt

Để làm rõ hơn vấn đề này, đồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm đưachuẩn mực kế toán Việt Nam phù hợp hơn với chuẩn mực kế toán quốc tế, nhóm

em đã lựa chọn đề tài: “So sánh chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán

Việt Nam về Bất động sản đầu tư” làm đề tài thảo luận.

CHƯƠNG 1: SO SÁNH CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ VÀ CHUẨN

MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

1.1 Đặc điểm của bất động sản đầu tư

Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất độngsản, dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạtđộng đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội.Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bíquyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắtđầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án

Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau:

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vìvậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuậncao nhất

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạtthành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó

có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thểxảy ra Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sứcmua, thời tiết, khí hậu…

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huyđộng vốn hợp lý, có hiệu quả

- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâudài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ýchất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mụcthi công công trình…

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có

vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định

Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh

tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này vớihoạt động đầu tư

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xãhội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rấtlớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tưnhư lập dự án đầu tư…

1.2 Nội dung chuẩn mực kế toán Việt Nam về Bất động sản đầu tư (VAS05)

* Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

- Định nghĩa

Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc mộtphần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đithuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc chothuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

a Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho cácmục đích quản lý; hoặc

b Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

* Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời haiđiều kiện sau:

- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tincậy

* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40),trước khi chuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định:kinh doanh bất động sản là hoạt động tài chính Khi chuẩn mực kế toán VAS05 rađời đã xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanhchính của doanh nghiệp và ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14

- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mô hình giágốc, không áp dụng mô hình giá trị hợp lý

+ Xác định giá trị ban đầu

Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trựctiếp ban đầu

+ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phảiđược ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khảnăng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lainhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bấtđộng sản đầu tư

+ Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xácđịnh theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại

* Thanh lý bất động sản đầu tư

Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toánsau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài vìxét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sảnđó

Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việcbán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực

kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tàichính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuântheo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”

* Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính

Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:

(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;

(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sửdụng;

(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khókhăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và vớitài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;

(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản

(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bấtđộng sản đầu tư;

(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảodưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;

(h) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): Nguyêngiá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng dovốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu tư tăng

do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý; nguyên giá bấtđộng sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho vàngược lại

(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kếtoán, lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lýcủa bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:

- Danh mục bất động sản đầu tư;

- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư

Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” ban hành theoQuyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính đãtạo ra một quy định chung hướng dẫn các doanh nghiệp Việc công bố chuẩn mực

kế toán Việt Nam số 05 đã tạo cho thị trường Bất động sản thêm sôi động hơn Quaviệc nghiên cứu thực trạng kế toán bất động sản đầu tư ở một số doanh nghiệp trênđịa bàn tỉnh Hải Dương, một địa phương mà hoạt động kinh doanh bất động sảnthời gian gần đây đã và đang diễn ra rất sôi động, chúng tôi nhận thấy quá trình vậndụng chuẩn mực kế toán số 05 tại các doanh nghiệp có một số ưu điểm sau:

- Mặc dù khái niệm về bất động sản đầu tư còn khá mới đòi hỏi người làmcông tác kế toán phải cập nhật thông tin thường xuyên, nắm vững chế độ, quy định

của nhà nước, tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp đều sử dụng hệ thống, chế độ kếtoán doanh nghiệp được ban hành theo Quyết định 15 của Bộ Tài chính ngày20/3/2006 để hạch toán.

- Các bút toán đã tuân thủ tương đối đầy đủ các nguyên tắc chế độ kế toán ViệtNam, đảm bảo chế độ tài chính Chế độ sổ kế toán sử dụng để theo dõi bất động sảnđầu tư cơ bản đúng chế độ qui định Bất động sản đầu tư được theo dõi riêng trên sổtheo dõi bất động sản đầu tư tương tự như TSCĐ Tuy nhiên, qua quá trình nghiêncứu, chúng tôi cũng nhận thấy việc vận dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu

tư ở một số doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc

Cụ thể là: Hiện nay theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu

tư “được trình bày như TSCĐ thông thường của doanh nghiệp được theo dõi theo

ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại Theo cách tính này, ví dụđối với bất động sản đầu tư là toà nhà văn phòng cho thuê được theo dõi trên ba chỉtiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế và trị còn lại nhưng khi gần hết thời gian hoạtđộng của toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của toà nhà có thể còn cao hơnnguyên giá (giá gốc) ban đầu do nhiều nguyên nhân khác nhau, như chi phí sửachữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao, lúc này giá trịcòn lại sẽ nhỏ hơn giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường Mặt khác, theonguyên tắc trích khấu hao Bất động sản đầu tư bằng nguyên giá trừ đi giá trị thu hồiước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với bất động sản đầu tư là chưa hợplý

1.3 Nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế về Bất động sản đầu tư (IAS40)

* Định nghĩa

Bất động sản đầu tư là bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc mộtphần của nhà hoặc cả nhà và đất do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sảntheo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặcchờ tăng giá mà không phải để:

(a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho cácmục đích quản lý, hoặc

(b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

* Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận như một tài sản khi thoả mãn đồng thờihai điều kiện sau:

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai

(b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định đáng tin cậy

* Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản:

Chuẩn mực này không quy định và hướng dẫn cụ thể về thời điểm và nguyêntắc xác định doanh thu bất động sản Mục đích của chuẩn mực này là chỉ quy định

và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư

Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩnmực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS 18)

* Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

- Xác định giá trị ban đầu

Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá củabất động sản đầu tư

- Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Doanh nghiệp có thể chọn một trong hai mô hình: mô hình giá trị hợp lý, môhình giá gốc

đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ Bất độngsản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị cònlại Khi áp dụng mô hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo dõi và đánh giá nhưmột tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.

* Thanh lý bất động sản

Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong bảng cân đối kế toánsau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài vàxét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sảnđầu tư đó Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từbán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế toán số 18 đượchướng dẫn trong phần phụ lục của chuẩn mực này

Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tưđược xác định bằng số chênh lệch giữa giá trị thuần khoản thanh lý và giá trị còn lạicủa bất động sản đầu tư và được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trong kỳ

Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trịhợp lý Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm thì doanh thu đượcxác định ban đầu theo giá bán trả ngay Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phảithanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện

* Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính

Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:

(a) Mô hình áp dụng: mô hình giá trị hợp lý hoặc mô hình giá gốc

(b) Nếu áp dụng mô hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản dướihình thức cho thuê hoạt động được phân loại và ghi nhận như bất động sản đầu tư(c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khókhăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và vớitài sản giữ để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

(d) Phương pháp và các giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý của bấtđộng sản đầu tư