MỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tài1.1. Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một loại hình đầu tư, kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, giống như các loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS bao giờ cũng đi kèm với rủi ro. Điều này có nghĩa là không phải bất cứ dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh cũng đều thu được lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư KDBĐS triển khai trên thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản hoặc không tiếp tục thực hiện được. Để giải quyết hậu quả này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư mới. Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không thực hiện được buộc Nhà nước phải thu hồi đất đã giao cho các chủ đầu tư. Việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được thực hiện theo các quy định về thu hồi đất của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Dẫu vậy do những đặc điểm của dự án đầu tư KDBĐS mà việc thu hồi đất đối với các dự án này cũng có một số khác biệt và chịu sự điều chỉnh của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hay nói cách khác, việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS chịu sự điều chỉnh của các đạo luật gồm Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc thực hiện các văn bản pháp luật về vấn đề này trên thực tế khó tránh khỏi những vướng mắc, bất cập; do tính chưa tương thích, thống nhất giữa nội dung của một số quy định hoặc cơ chế phối, kết hợp trong tổ chức triển khai thi hành chưa hợp lý, chặt chẽ v.v... Hơn nữa, xét dưới góc độ học thuật, thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu, luận án tiến sĩ luật học, luận văn thạc sĩ luật học… nghiên cứu về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất song dường như vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống, toàn diện vấn đề pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.1.2. Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam và là một trong hai trung tâm thương mại, văn hóa, xã hội, giáo dục và du lịch lớn nhất đất nước. Với bề dày truyền thống lịch sử, văn hóa hơn 1.000 văn hiến, Hà Nội là nơi thu hút các nhân tài trên khắp mọi miền đất nước về sinh sống, lập nghiệp và tỏa sáng. Điều này làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở, đất ở và là điều kiện cho hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành, phát triển. Loại hình đầu tư, kinh doanh này phát triển rất sôi động với nhiều phân khúc thị trường nhà ở cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản (BĐS) phong phú, đa dạng. Tuy nhiên, thời gian qua do sự phát triển đầu tư KDBĐS quá nóng, ồ ạt cộng với giá nhà ở, đất ở tại Hà Nội quá cao so với các địa phương khác và so với khả năng tài chính của đại đa số người lao động, công chức nhà nước, viên chức nhà nước v.v... dẫn đến nguồn cung về BĐS vượt quá nhu cầu về BĐS của xã hội. Hậu quả là nhiều dự án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai hoặc triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao chiếm đất đai nhưng không triển khai thực hiện dự án… Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư KDBĐS tại Hà Nội ở trong tình trạng đắp chiếu kéo dài từ năm này qua năm khác, gây lãng phí hàng ngàn ha đất; trong khi đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất gây ra sự bức xúc, bất bình trong xã hội. Theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 những trường hợp này nằm vào diện Nhà nước phải thu hồi đất. Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội đã ban hành văn bản chỉ đạo Sở TNMT cùng các sở, ngành có liên quan phối hợp với UBND các quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai thực hiện việc thu hồi đất. Tuy nhiên, tính đến nay số dự án đầu tư KDBĐS bị thu hồi đất chiếm số lượng không đáng kể và tình trạng này không được cải thiện so với trước đây là bao nhiêu. Vậy đâu là nguyên nhân và giải pháp nào để thực thi có hiệu quả việc thu hồi đất đối với dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Hà Nội. Điều này rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá để đưa ra câu trả lời.Với những lý do cơ bản trên đây, tác giả lựa chọn đề tài Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội làm luận văn thạc sĩ luật học.
1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) loại hình đầu tư, kinh doanh phổ biến kinh tế thị trường nước ta Tuy nhiên, giống loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS kèm với rủi ro Điều có nghĩa khơng phải dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh thu lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư KDBĐS triển khai thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản không tiếp tục thực Để giải hậu này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không thực buộc Nhà nước phải thu hồi đất giao cho chủ đầu tư Việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực theo quy định thu hồi đất Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Dẫu đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS mà việc thu hồi đất dự án có số khác biệt chịu điều chỉnh Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Hay nói cách khác, việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS chịu điều chỉnh đạo luật gồm Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật KDBĐS văn hướng dẫn thi hành Việc thực văn pháp luật vấn đề thực tế khó tránh khỏi vướng mắc, bất cập; tính chưa tương thích, thống nội dung số quy định chế phối, kết hợp tổ chức triển khai thi hành chưa hợp lý, chặt chẽ v.v Hơn nữa, xét góc độ học thuật, thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án tiến sĩ luật học, luận văn thạc sĩ luật học… nghiên cứu thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất song dường cịn cơng trình nghiên cứu chun sâu có hệ thống, tồn diện vấn đề pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS 1.2 Hà Nội Thủ đô nước Việt Nam hai trung tâm thương mại, văn hóa, xã hội, giáo dục du lịch lớn đất nước Với bề dày truyền thống lịch sử, văn hóa 1.000 văn hiến, Hà Nội nơi thu hút nhân tài khắp miền đất nước sinh sống, lập nghiệp tỏa sáng Điều làm nảy sinh nhu cầu nhà ở, đất điều kiện cho hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành, phát triển Loại hình đầu tư, kinh doanh phát triển sôi động với nhiều phân khúc thị trường nhà cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản (BĐS) phong phú, đa dạng Tuy nhiên, thời gian qua phát triển đầu tư KDBĐS "quá nóng", ạt cộng với giá nhà ở, đất Hà Nội cao so với địa phương khác so với khả tài đại đa số người lao động, công chức nhà nước, viên chức nhà nước v.v dẫn đến nguồn cung BĐS vượt nhu cầu BĐS xã hội Hậu nhiều dự án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao chiếm đất đai không triển khai thực dự án… Theo số liệu thống kê Sở Tài ngun Mơi trường (TN&MT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư KDBĐS Hà Nội tình trạng "đắp chiếu" kéo dài từ năm qua năm khác, gây lãng phí hàng ngàn đất; đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá nhân khơng có đất thiếu đất sản xuất gây xúc, bất bình xã hội Theo điểm i khoản Điều 64 Luật đất đai năm 2013 trường hợp nằm vào diện Nhà nước phải thu hồi đất Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội ban hành văn đạo Sở TN&MT sở, ngành có liên quan phối hợp với UBND quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai thực việc thu hồi đất Tuy nhiên, tính đến số dự án đầu tư KDBĐS bị thu hồi đất chiếm số lượng khơng đáng kể tình trạng không cải thiện so với trước Vậy đâu nguyên nhân giải pháp để thực thi có hiệu việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đất đai địa bàn Hà Nội Điều cần có nghiên cứu, đánh giá để đưa câu trả lời Với lý đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật thu hồi đất nói chung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thu hút quan tâm giới luật học nước ta Đã có số cơng trình liên quan đến đề tài luận văn công bố mà tiêu biểu cơng trình cụ thể sau: Thứ nhất, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật đầu tư KDBĐS Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; ii) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Đặng Hoàng Mai (chủ biên) (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội; v) Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; vi) Đặng Anh Quân (2014), Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2010), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 9; viii) Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Thứ hai, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật thu hồi đất Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ii) Phạm thu Thủy (2014), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Nguyễn Duy Thạch (2008), Tìm hiểu pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Hoàng Thị Nga (2009), Pháp luật bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Chí My Hoàng Xuân Nghĩa (đồng chủ biên) (2009), Hậu giải phóng mặt Hà Nội - Vấn đề giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia; vi) Ngân hàng giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam; Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân, Hà Nội; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Vấn đề thu hồi đất bồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung), Tạp chí Luật học, số 12; viii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận quy định thu hồi đất bồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12; ix) Nguyễn Quang Tuyến (2009), Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 01; x) Đặng Đức Long (2009), Giải tốn lợi ích kinh tế ba chủ thể: Nhà nước, người có đất bị thu hồi chủ đầu tư bị thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 5; xi) Lê Ngọc Thạnh (2009), Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 6; xii) Trần Quang Huy (2010), Chính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 10; xiii) Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Ngọc Minh (2010), Pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Singapore Trung Quốc - Những gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 10 v.v Các cơng trình nghiên cứu đạt số kết thể hai khía cạnh sau đây: - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật đầu tư KDBĐS (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm đầu tư KDBĐS; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động đầu tư KDBĐS v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật Nhà nước thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật Nhà nước thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật Dẫu vậy, dường chưa có cơng trình sâu nghiên cứu có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS tham chiếu từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội dựa sửa đổi, bổ sung Luật đầu tư năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014 Đây lý để tác giả tiếp tục nghiên cứu, đánh giá pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội sở kế thừa, phát triển kết nghiên cứu công trình khoa học có liên quan cơng bố thời gian qua Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đề xuất giải pháp dựa luận khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa góp phần hồn thiện vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thông qua việc nghiên cứu nội dung sau: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS; ii) Phân tích ý nghĩa dự án đầu tư KDBĐS; iii) Phân tích khái niệm, đặc điểm thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS; iv) Luận giải cần thiết việc ban hành pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS; v) Phân tích khái niệm, đặc điểm pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS; vi) Đánh giá lịch sử phát triển pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS; vii) Phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS - Đánh giá thực trạng nội dung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành chế định pháp luật nhằm nhận diện kết quả, hạn chế vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc - Đưa định hướng, giải pháp tiếp tục hoàn thiện hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm: - Quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời ky đẩy mạnh tồn diện cơng đổi đất nước - Nội dung quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành thu hồi đất - Nội dung quy định Luật KDBĐS năm 2014, Luật đầu tư năm 2015 văn hướng dẫn thi hành liên quan đến thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS - Tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS địa bàn thành phố Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài "Pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội" có phạm vi nghiên cứu rộng Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi vấn đề cụ thể sau đây: Thứ nhất, giới hạn nội dung Một là, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành số quy định có liên quan Luật đầu tư năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014 Hai là, theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất trường hợp: thu hồi đất mục đích quốc phòng - an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng; thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người (Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65) Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, tác giả sâu nghiên cứu quy định thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai Thứ hai, giới hạn không gian Luận văn giới hạn phạm vi, không gian nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học chủ nghĩa Mác - Lênin vật biện chứng vật lịch sử - Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận lô gic v.v sử dụng nghiên cứu Chương vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nước ta ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp đối chiếu v.v sử dụng nghiên cứu Chương thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v sử dụng nghiên cứu Chương giải pháp hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội Những đóng góp luận văn Luận văn nghiên cứu thành công có số đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta khía cạnh sau: - Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nước ta - Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS đánh giá thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội nhằm nhận diện kết đạt được, hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu - Luận văn đưa số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Tổng quan pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội Chương TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản i) Khái niệm dự án Trong lĩnh vực kinh tế nói chung lĩnh vực KDBĐS nói riêng, thuật ngữ dự án sử dụng phổ biến Xét lĩnh vực pháp luật, thuật ngữ dự án sử dụng phổ biến nội dung đạo luật Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật KDBĐS Luật xây dựng v.v ; ví dụ: dự án đầu tư, dự án xây dựng nhà ở, dự án KDBĐS… Có nhiều định nghĩa không giống dự án lĩnh vực khác dự án đầu tư nước ngoài, dự án đầu tư xây dựng, dự án nghiên cứu sản xuất vắc xin, dự án nuôi trồng thủy sản, dự án xây dựng nhà máy thủy điện v.v Vậy dự án gì? Theo Wikipedia: Dự án tập hợp hoạt động có liên quan đến thực khoảng thời gian có hạn, với nguồn lực giới hạn; nguồn tài có giới hạn để đạt mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu đối tượng mà dự án hướng tới Thực chất, dự án tổng thể sách, hoạt động chi phí liên quan với thiết kế nhằm đạt mục tiêu định thời gian định Dự án bao gồm dự án đầu tư dự án hỗ trợ kỹ thuật [34] 10 Theo Luật đầu tư năm 2014: "Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định" [20, Khoản Điều 3] Theo Luật xây dựng năm 2014: Dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án thể thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng [21, Khoản 15 Điều 3] Mặc dù có nhiều cách định nghĩa khác loại dự án song xét mức độ chung nhất, dự án có số đặc điểm sau đây: Một là, dự án có tính mục tiêu Đặc điểm thể hiện: i) Dự án có mục tiêu rõ ràng Ví dụ: Dự án đầu tư mục tiêu nhà đầu tư đầu tư vốn vào lĩnh vực cụ thể dự án đầu tư xây dựng nhà máy thép, dự án xây dựng nhà xã hội v.v ; ii) Định hướng mục tiêu trì suốt dự án có nghĩa mục tiêu mà nhà đầu tư theo đuổi không thay đổi suốt trình thực dự án Chỉ trường hợp đặc biệt, bất khả kháng mục tiêu dự án điều chỉnh, thay đổi Bởi lẽ, việc thay đổi mục tiêu dự án làm thiệt hại cho nhà đầu tư thời gian, cơng sức, vốn chi phí khác bỏ lớn; iii) Sản phẩm cuối đánh giá xem có phù hợp, có đạt mục tiêu không Sản phẩm cuối kết quả, "đầu ra" dự án Nó thước đo để đánh giá việc thực dự án có đạt mục tiêu đề hay khơng có phù hợp với tơn chỉ, mục đích mà nhà đầu tư dự án theo đuổi hay không Hai là, dự án xác định hạn định rõ ràng Đặc điểm thể hiện: i) Lịch biểu dự án xác định từ trước Có nghĩa để thực dự án, nhà đầu tư ... đầu tư kinh doanh nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội 9 Chương TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI... động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật thu hồi đất dự án. .. ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản i) Khái niệm dự