MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tùy thuộc vào vị trí địa lý mà mỗi một quốc gia dân tộc đều có những nguồn tài nguyên thiên nhiên khác nhau. Trong đó, đất đai được coi là nguồn tài nguyên vô giá đối với bất kỳ một đất nước nào. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và viết tắt là GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Do vậy, việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa rất lớn không chỉ đối với người sử dụng đất mà cả với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể là: Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của họ. Đây cũng chính là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng của mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên cơ sở đó sẽ góp phần giúp cho chủ thể này có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả trong quá trình khai thác, quản lý và sử dụng đất đai. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, công tác cấp GCNQSDĐ cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng. Bởi, trên cơ sở cấp GCNQSDĐ cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp GCNQSDĐ còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Mặt khác, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả. Chính vì lẽ đó, vấn đề về cấp GCNQSDĐ luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm. Luật Đất đai năm 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp GCNQSDĐ nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 382009QH12 trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2003 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai. Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội đã thông qua ngày 29112013 và có hiệu lực kể từ 0172014 tiếp tục ghi nhận sự thay đổi đó. Như vậy, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước trong hiện tại và tương lai. Song, trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp GCNQSDĐ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo... Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, và thiếu tính khả thi. Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế. Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 21 đơn vị hành chính phường trực thuộc với dân số lên tới hơn 352.000 người trong phạm vi 9,96 km2, mật độ dân số lên tới 35.341 ngườikm². Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở để lại nhiều phức tạp do đất đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều thửa đất nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử,... khó xác định chính xác được nguồn gốc. Do vậy, Đống Đa được coi là một trong những quận phát sinh nhiều vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ nhất tại Hà Nội. Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn quận Đống Đa trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới công tác cấp GCNQSDĐ nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì Đống Đa sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác trên Việt Nam tham khảo và học tập. Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội làm đề tài luận văn thạc sĩ.
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chung hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 12 quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.1.3 Mục đích ý nghĩa hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử 15 dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2 Tổng quan pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 21 quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cấp 21 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.2 Khái niệm cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp Giấy chứng 24 nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1.2.3 Lược sử trình hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 28 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN 38 SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA 2.1 Nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 38 sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.1 Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 38 hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 39 hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 41 nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.4 Nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng 44 nhận quyền sử dụng đất 2.1.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 2.2 54 Thực tiễn thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 2.2.1 Tổng quan chung tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 54 đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền 66 sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU 80 QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 3.1 Các yêu cầu đặt cần đạt hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 80 3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận 80 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 3.1.2 Một số yêu cầu đặt hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng 81 nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp 84 luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 3.2.1 Hồn thiện qui định pháp luật vềcấp giấy chứng nhận 84 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 3.2.2 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận 87 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 101 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Tỷ lệ hồ sơ phường chuyển quận từ năm 2003 đến năm 2013 56 2.2 Hồ sơ xét duyệt cấp GCNQSDĐ tồn đọng, vướng mắc 57 phường chưa chuyển lên quận Đống Đa năm 2013 2.3 Hồ sơ vướng mắc sau xét duyệt quận Đống Đa 59 (2003-2013) 2.4 Số lượng GCNQSDĐ UBND quận Đống Đa cấp 20032013 60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tùy thuộc vào vị trí địa lý mà quốc gia dân tộc có nguồn tài nguyên thiên nhiên khác Trong đó, đất đai coi nguồn tài nguyên vô giá đất nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất viết tắt GCNQSDĐ) GCNQSDĐ chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp nhà nước người sử dụng đất Do vậy, việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa lớn không người sử dụng đất mà với quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Cụ thể là: Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ QSDĐ họ Đây sở để người sử dụng đất phép thực đầy đủ trọn vẹn quyền đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở góp phần giúp cho chủ thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu trình khai thác, quản lý sử dụng đất đai Đối với quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, công tác cấp GCNQSDĐ giữ vai trò quan trọng Bởi, sở cấp GCNQSDĐ cho người dân, Nhà nước dễ dàng nắm tình hình khai thác, sử dụng, biến động đất đai, từ đề sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực tốt cơng tác cấp GCNQSDĐ cịn giúp thực tốt cơng tác quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai Đồng thời, sở để giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất đai Mặt khác, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước quản lý đất đai tồn lãnh thổ, kiểm sốt việc mua bán, giao dịch thị trường góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì vậy, tiến độ mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất thước đo trình độ quản lý đất đai Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất đai cách hiệu Chính lẽ đó, vấn đề cấp GCNQSDĐ ln nhà nước quyền địa phương cấp đặc biệt trọng, quan tâm Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến vấn đề cấp GCNQSDĐ không công nhận quyền sở hữu tài sản đất Năm 2009, Quốc hội Việt Nam ban hành Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2003 cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hoàn thiện pháp luật đất đai Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực kể từ 01/7/2014 tiếp tục ghi nhận thay đổi Như vậy, thấy Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 hàng loạt văn hướng dẫn kèm không ngừng sửa đổi, bổ sung, thay cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi thực tiễn Với hi vọng tạo môi trường pháp lý thơng thống lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước tương lai Song, trình thực văn này, bên cạnh kết định thu công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn mà pháp luật cấp GCNQSDĐ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật bảo vệ phát triển rừng… nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo Nhiều quy định thể nhiều gị bó, thiếu tính khả thi Các điều kiện nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu nhu cầu thực tế Đống Đa bốn quận nội thành cũ thành lập Thủ đô Hà Nội, gồm 21 đơn vị hành phường trực thuộc với dân số lên tới 352.000 người phạm vi 9,96 km 2, mật độ dân số lên tới 35.341 người/km² Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác lịch sử quản lý đất đai, nhà để lại nhiều phức tạp đất đai chủ yếu nằm xen kẹt khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều đất nằm vành đai bảo vệ di tích lịch sử, khó xác định xác nguồn gốc Do vậy, Đống Đa coi quận phát sinh nhiều vướng mắc tranh chấp liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ Hà Nội Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng vận dụng Luật đất đai năm 2013 địa bàn quận Đống Đa việc giải vấn đề liên quan tới công tác cấp GCNQSDĐ giải hiệu triệt để Đống Đa trở thành điểm sáng để quận huyện khác Việt Nam tham khảo học tập Từ thực trạng nêu trên, tác giả định lựa chọn đề tài: "Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều với nhiều khía cạnh khác Điển hình hàng loạt cơng trình, bài viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn khái niệm đăng kí đất đai, Tạp chí Khoa học pháp lí, số 2/2011 Ngồi ra, có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009; ThS Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3/2005; Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19/ 10/ 2007 Chính phủ tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Q trình hồn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Với cách tiếp cận khía cạnh nghiên cứu khác nhau, cơng trình cơng bố nêu chưa nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chỉnh thể thống nhất, tồn diện, khía cạnh thực tiễn chưa đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu tác giả cần thiết có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ tồn tại, bất cập pháp luật hành rào cản, làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, góp phần tiếp tục hồn thiện pháp luật vấn đề thời gian tới Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu cụ thể sau: Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ số vấn đề chung GCNQSDĐ; cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, sở pháp lí cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật thực định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Hai là, phân tích đánh giá quy định pháp luật thực định để làm sáng tỏ: Pháp luật cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đạt thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước đất đai có hiệu hơn, quyền lợi ích người sử dụng đất đảm bảo Tuy nhiên, qua phân tích, đánh giá lồng ghép dẫn chứng cụ thể thực tế, tác giả tập trung rõ tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề này, vướng mắc nảy sinh quá trình áp dụng pháp luật thực tế Ba là, sở phân tích, tìm nguyên nhân tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật vấn đề nhằm nâng cao hiệu hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực tế 3.2 Đối tượng nghiên cứu Pháp luật cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rộng, áp dụng nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không giống Mặt khác, hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không tuý xem xét yếu tố, điều kiện, quy trình, thủ tục đất, mà cịn phải xem xét bao gồm QSDĐ có tài sản nhà ở, cơng trình tài sản khác đất hay khơng Từ để xác định cách thức cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả tập trung nghiên cứu: Một là, vấn đề cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chủ thể hộ gia đình, cá nhân Trong đó, tác giả tập trung nghiên cứu nội dung như: nguyên tắc, điều kiện, nội dung thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục xử lí phát sinh q trình thực việc cấp giấy chứng nhận Đồng thời tiến hành đánh giá lồng ghép dẫn chứng cụ thể thực tế, ưu nhược điểm công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; nêu giải pháp phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ... pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 38 sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.1 Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 38 hữu nhà tài sản gắn liền với đất. .. đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 2.2.1 Tổng quan chung tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 54 đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất. .. kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 39 hữu nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 41 nhà tài sản gắn liền với đất 2.1.4