Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐAO TẠO ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI ♦ ♧ ✮ ♗♕ ĐỀ TÀI Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Học ph.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐAO TẠO ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI ♦ ♧ - ✮ ♗♕ ĐỀ TÀI: Hoạt động liên quan đến đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Giảng viên :PGS.TS Doãn Hồng Nhung Học phần :Luật Đất Đai Hà Nội, ngày 23, tháng 12, năm 2022 LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư hoạt động mang tính chất tạo lập, thơng qua việc đưa vốn đầu tư vào thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận Về chất, đầu tư “sự chi phí cải vật chất nhằm mục đích làm tăng giá trị tài sản hay tìm kiếm lợi nhuận”.Vốn đưa vào đầu tư kinh doanh đa dạng, tiền, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí kỹ thuật tài sản khác theo quy định pháp luật dân sự, điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên Mục đích hoạt động đầu tư nhằm đạt kết lớn so với hy sinh nguồn lực mà người đầu tư phải gánh chịu tiến hành đầu tư Trong đó, tìm kiếm lợi nhuận thường mục đích chủ yếu để nhà đầu tư định đầu tư kinh doanh Lợi nhuận yếu tố định đến khả trì phát triển lâu dài hoạt động đầu tư, kinh doanh Tuy nhiên, trường hợp nhà đầu tư tham gia đầu tư kinh doanh hướng tới mục đích tìm kiếm lợi nhuận Chẳng hạn, nhà đầu tư bỏ vốn để thực dự án đầu tư, kèm theo việc thành lập doanh nghiệp xã hội nhằm giải vấn đề xã hội, mơi trường lợi ích cộng đồng; đồng thời phần lớn lợi nhuận sau thuế năm doanh nghiệp để tái đầu tư nhằm thực mục tiêu đăng ký Thứ hai, đầu tư hành vi thực liên tục một, số tất cơng đoạn q trình từ đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường Đất đai phạm trù đặc biệt vận hành kinh tế xã hội người Với tầm ảnh hưởng lớn mình, vấn đề đất đai vốn tốn nhiều giấy mực nhà nghiên cứu luật học qua thời kỳ Theo đó, pháp luật đất đai trở nên phức tạp gây nhiều tranh cãi khoa học pháp lý Không thể phủ nhận sức hút thị trường bất động sản, thời kỳ “đóng băng” từ năm 2008 đến Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, thay đổi không nhỏ chế quản lý sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề giao đoạn sau Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hóa đặc biệt lưu thông thị trường Ở nước ta nay, thị trường quyền sử dụng đất xuất mà hoạt động lâu khu vực thành thị khu vực nông thôn nhiều hình thức khác nhau, bất chấp có hay khơng điều chỉnh pháp luật Như vậy, nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu thiết thực người sử dụng đất, nhu cầu tất yếu khách quan kinh tế thị trường Đáp ứng nhu cầu tính tất yếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ pháp luật đất đai nói chung; tạo sở pháp lý cho q trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan trọng vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước NỘI DUNG Khái niệm Hiện pháp luật hành chưa quy định cụ thể khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất Mà quy định điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất Cụ thể: Theo Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất sau: - Thuộc dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng cơng trình dân dụng có nhiều cơng gồm: nhà thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; cơng trình thương mại, dịch vụ mà khơng sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình Dự án xây dựng khu thị, nhà thương mại; trụ sở văn phịng làm việc; cơng trình thương mại, dịch vụ phân loại theo quy định pháp luật xây dựng Trường hợp dự án có nhiều cơng năng, dự án đầu tư có sử dụng đất xác định cơng trình dự án cơng trình có cấp cao trường hợp dự án có nhiều cơng trình theo quy định pháp luật xây dựng - Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai, thuộc khu đất Nhà nước quản lý, sử dụng mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư chấp thuận - Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà theo quy định pháp luật nhà ở; chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị - Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật - Không đủ điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Khơng thuộc trường hợp: + Chỉ có nhà đầu tư có khả thực liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, cơng nghệ thu xếp vốn; + Gói thầu, dự án xuất điều kiện đặc thù, riêng biệt mà khơng thể áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư khác mà phải áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trường hợp đặc biệt Theo đó, dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Căn theo quy định pháp luật đất đai, đất sử dụng cho dự án chuyển nhượng phần (chuyển nhượng phần dự án) toàn (gắn liền với chuyển nhượng toàn dự án) Chủ đầu tư nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà thơng qua hình thức Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án (dự án hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở) phải bảo đảm đồng thời điều kiện quy định Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐCP sau: Một là, đảm bảo điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Các điều kiện cụ thể gồm: - Thửa đất dự án cấp Giấy chứng nhận; - Thửa đất không bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án; - Và đất phải thời hạn sử dụng đất Hai là, chủ đầu tư (người Nhà nước giao đất, cho thuê đất… để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà ở) phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án Các nghĩa vụ tài đất đai dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) (việc hồn thành nghĩa vụ tài phải có biên lai/hóa đơn quan thu theo quy định pháp luật) Ba là, Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà (bên mua) phải đảm bảo điều kiện sau: - Có ngành nghề kinh doanh phù hợp (ngành nghề liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản…tùy thuộc vào phần dự án nhận chuyển nhượng); - Và phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 13 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều kiện chủ đầu tư thực dự án đầu tư điều kiện để chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Điều 58 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp Quốc hội định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có văn sau đây: a) Văn chấp thuận Thủ tướng Chính phủ trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; b) Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trường hợp chuyển mục đích sử dụng 10 héc ta đất trồng lúa; 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chấp thuận văn bộ, ngành có liên quan Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác … Trong đó, cần đặc biệt ý đến lực tài bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo (khoản Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): Điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư quy định sau: a) Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Vậy nên, đảm bảo toàn điều kiện chủ đầu tư quyền chuyển nhượng phần tồn diện tích đất dự án gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà Bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý phải có ngành nghề kinh doanh tương ứng theo quy định pháp luật, có đầy đủ lực tài chính, khơng vi phạm pháp luật đất đai… Lưu ý trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo hình thức th đất trả tiền hàng năm: Luật Đất đai khơng có quy định cụ thể việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất hình thức th đất trả tiền năm, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ lại có hướng dẫn chi tiết nội dung Trong đó, Sở Tài ngun Mơi trường quan đầu mối thẩm định việc chuyển nhượng dự án tham mưu UBND tỉnh việc thu hồi đất bên chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Cơ quan có thẩm quyền giải thời hạn giải 3.1 Cơ quan có thẩm quyền giải Một là, dự án Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải → Căn theo quy định khoản Điều 32 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, dự án UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm: a) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc diện phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định pháp luật đất đai; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trường hợp: dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất 50 có quy mơ dân số 15.000 người khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất 100 có quy mơ dân số 10.000 người khu vực đô thị; dự án đầu tư khơng phân biệt quy mơ diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển nội đô lịch sử (được xác định đồ án quy hoạch đô thị) đô thị loại đặc biệt; c) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh sân gôn (golf); d) Dự án đầu tư nhà đầu tư nước ngồi, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước thực đảo xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh Hai là, dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ định → Căn theo quy định Điều 31 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, dự án UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm: Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên miền núi, từ 20.000 người trở lên vùng khác; b) Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa cảng hàng khơng, sân bay có cơng suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên; c) Dự án đầu tư kinh doanh vận chuyển hành khách đường hàng không; d) Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I; đ) Dự án đầu tư chế biến dầu khí; e) Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nơ (casino), trừ kinh doanh trị chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngồi; g) Dự án đầu tư xây dựng nhà (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trường hợp: dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất từ 50 trở lên có quy mô 50 quy mô dân số từ 15.000 người trở lên khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất từ 100 trở lên có quy mơ 100 quy mô dân số từ 10.000 người trở lên khu vực đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ di tích cấp có thẩm quyền cơng nhận di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; h) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; Dự án đầu tư nhà đầu tư nước ngồi lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thơng có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí; Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên; Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư định đầu tư Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật 3.2 Thời hạn giải 3.2.1 Đối với dự án Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Căn theo quy định Điều 36 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư UBND cấp tỉnh khoản Điều quy định: “Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết cho nhà đầu tư” Trong đó, khoản Điều có quy định: “Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo văn nêu rõ lý do.” 3.2.2 Đối với dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Căn theo quy định Điều 35 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư Thủ tướng Chính phủ khoản 44 Điều quy định: “Trong thời hạn 40 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, Bộ Kế hoạch Đầu tư tổ chức thẩm định hồ sơ lập báo cáo thẩm định gồm nội dung thẩm định quy định Điều 33 Luật này, trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.” Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư 4.1 Các phương thức chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng dự án phần dự án gắn liền quyền sử dụng đất, nhà xưởng, đặc biệt dự án gắn với quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm Phù hợp với giai đoạn dự án nhiều dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm bên muốn tìm kiếm nhà đầu tư để tiếp tục thực dự án hình thức định triển khai dự án Sau số phương thức chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất bên thường lựa chọn Mỗi phương thức thực có ưu, nhược điểm đặc biệt cần có luật sư thiết kế giao dịch cho phù hợp đảm bảo tuân thủ pháp luật Phương thức 1: Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng toàn phần lớn số cổ phần/phần vốn góp Cơng ty sở hữu dự án Đây phương thức thường bên lựa chọn nhiều có nhiều ưu điểm thủ tục nhanh gọn, tiết kiệm chi phí … Tuy nhiên, khơng phải trường hợp bên chấp nhận việc phương án chuyển nhượng toàn phần lớn cổ phần/phần vốn góp liên quan đến hoạt động kinh doanh khác tồn doanh nghiệp sở hữu dự án mà cổ đông/thành viên không muốn chuyển nhượng nhận chuyển nhượng kéo theo tiếp nhận nhiều rủi ro Phương thức 2: Thực chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản không gắn với việc chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp/chuyển nhượng cơng ty Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có nhiều dự án doanh nghiệp thành lập để triển khai dự án tổ hợp dự án cổ đông không chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp mà muốn thực chuyển nhượng dự án cơng ty triển khai để phục vụ cho mục đích Trong trường hợp này, có lẽ quan tâm dự án mà doanh nghiệp dự kiến chuyển nhượng có đủ điều kiện để chuyển nhượng toàn dự án phần dự án hay không Phương thức 3: Chuyển nhượng tài sản đất Dự án nhà nước giao đất đất thuê trả tiền hàng năm Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phép Tuy nhiên, quyền cá nhân, tổ chức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Sau nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê, doanh nghiệp tiếp tục thực thủ tục để tiếp tục thuê đất Khoản Điều 189 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm: “1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bán tài sản gắn liền với đất thuê Nhà nước có đủ điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận.” Khoản Điều 189 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện người mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm: “2 Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm điều kiện sau đây: a) Có lực tài để thực dự án đầu tư; b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước đó.” Phương thức 4: Sáp nhập doanh nghiệp sở hữu dự án vào doanh nghiệp nhận sáp nhập (doanh nghiệp mua) Đây phương án MA thường phù hợp với mong muốn cổ đơng/thành viên góp vốn cơng ty sở hữu dự án khơng muốn bán đứt mà lý thiếu vốn khơng thể thực bị ràng buộc số điều kiện định nên bên lựa chọn phương án sáp nhập doanh nghiệp Sau sáp nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp sở hữu dự án chấm dứt hoạt động, tài sản, quyền nghĩa vụ công ty sở hữu dự án chuyển sang cho Công ty nhận sáp nhập Phương án 5: Chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án, sau chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp doanh nghiệp tách đủ điều kiện thực dự án Phương án chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án thành 02 doanh nghiệp sở chia, tách doanh nghiệp Thực chất chia, tách hai phương án khác Tùy loại hình doanh nghiệp Cơng ty TNHH thành viên, Công ty TNHH thành viên, Công ty Cổ phần có phương án chia tách khác Thơng thường việc chia, tách doanh nghiệp nhằm mục đích chuyển tài sản, chuyển dự án sang cho công ty chia, tách Sau hoàn thành chia, tách doanh nghiệp thủ tục pháp lý chuyển dự án sang cho công ty chia, tách bên tiến hành chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần Đây xem phương án điển hình mà cơng ty chia, tách hồn tồn mới, bên dễ dàng kiểm sốt mà rủi ro lo ngại công ty chuyển nhượng tồn khoản nợ mà trước bên nhận chuyển nhượng khơng kiểm sốt khơng có biện pháp để kiểm soát thời gian đảm bảo nghĩa vụ, công nợ minh bạch, rõ ràng Theo phương án thành lập doanh nghiệp sở tách doanh nghiệp doanh nghiệp tách doanh nghiệp tách song song tồn hoạt động Trong trường hợp thực phương án chia doanh nghiệp doanh nghiệp thành lập sở chia doanh nghiệp tồn độc lập Doanh nghiệp bị chia chấm dứt tồn 4.2 Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất vấn đề pháp lý quan tâm Bởi, thủ tục phức tạp có liên quan đến quy định đầu tư quy định đất đai Theo quy định khoản Điều 83 Nghị định 43/2014 thì: Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản đất thuộc dự án đầu tư trường hợp bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước bên liên quan ( bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Điều 79 Nghị định Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể rõ giá trị quyền sử dụng đất tổng giá trị chuyển nhượng dự án có giá trị thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất • Bước Các bên thực việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư • Bước Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phịng đăng ký đất đai có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể rõ giá trị quyền sử dụng đất tổng giá trị chuyển nhượng dự án có giá trị thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Bước Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thực cơng việc sau đây: + Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định + Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường + Lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất • Bước Nhận Giấy chứng nhận nơi nộp hồ sơ Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản đất thuộc dự án đầu tư trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước: bên liên quan ( bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án Giấy chứng nhận cấp để làm thủ tục trường hợp bán tài sản gắn liền với đất • Bước Các bên thực mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật dân • Bước Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án có hợp đồng chuyển nhượng dự án Giấy chứng nhận cấp • Bước Văn phòng đăng ký sau nhận hồ sơ, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê tiến hành lập hồ sơ bên mua, bên nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất • Bước Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền định việc thu hồi đất bên bán, bên góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê bên mua, bên nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất bên mua, nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo văn cho quan thuế việc hết hiệu lực hợp đồng thuê đất người bán, người góp vốn tài sản • Bước Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người cấp Sở Tài ngun Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất bên chuyển nhượng dự án định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật đất đai 5 Những bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng Thứ nhất, pháp luật đất đai hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi so với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước Theo quy định hành, tổ chức kinh tế vốn đầu tư nước ngồi (tổ chức kinh tế nước) chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ hầu hết trường hợp có nguồn gốc Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất mà trả tiền thuê đất bao gồm thời gian thuê (trừ trường hợp không nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân) Nếu đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chuyển nhượng QSDĐ Trong đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh tế khác Họ có quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ, mà đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất cho thời gian thuê Tuy nhiên, giá trị QSDĐ vốn hóa vào vốn doanh nghiệp Trong trình hội nhập kinh tế quốc tế, cần thiết phải tạo sân chơi bình đẳng chủ thể kinh doanh nói chung doanh nghiệp sử dụng đất nói riêng Vì vậy, nhà làm luật cần thay đổi tư để tạo hành lang pháp lý bình đẳng, an toàn, hiệu cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Cần thiết chuyển dần từ chế hành nặng mệnh lệnh, phục tùng - cấm, cho phép chuyển nhượng QSDĐ - sang chế hành - dịch vụ cơng, mà đảm bảo quyền chủ sở hữu đất đai, công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng chung QSDĐ chưa chặt chẽ đầy đủ Hiện nay, bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Luật Đất đai 2013, như: có Giấy chứng nhận QSDĐ; đất khơng có tranh chấp; QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất,… Tuy nhiên, với quy định QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ chưa chặt chẽ đầy đủ Bởi lẽ, thực tế kinh doanh, QSDĐ thường chủ đầu tư dự án chấp tổ chức tín dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay Giả sử, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại chấp QSDĐ tổ chức tín dụng ký kết hợp đồng bán nhà với việc chuyển nhượng QSDĐ cho người mua mà không bị hạn chế pháp luật Như vậy, bên mua nhà phải đối diện với rủi ro thời gian ký hợp đồng mua nhà chưa nhận QSDĐ, chủ đầu tư không thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng không tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, khe hở pháp lý, làm cho người mua (thường yếu khơng nắm đầy đủ thông tin am hiểu tình trạng pháp lý QSDĐ) bị thiệt hại Quy định, chế bảo vệ quyền lợi khách hàng bên có liên quan chuyển nhượng dự án chưa phù hợp Quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo giải quyền lợi khách hàng bên liên quan đến dự án thực sau quan có thẩm quyền định chấp thuận việc chuyển nhượng chưa phù hợp; thực mang tính hình thức khơng kiểm sốt dễ dẫn đến khiếu kiện sau chuyển nhượng dự án Trường hợp khách hàng bên có liên quan có ý kiến quyền lợi liên quan đến dự án phần dự án chuyển nhượng chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải theo quy định pháp luật trước ký hợp đồng chuyển nhượng Tức việc thông báo giải quyền lợi khách hàng bên liên quan đến dự án thực sau có định chấp thuận việc chuyển nhượng dự án quan thẩm quyền mang tính chất thủ tục hình thức hoạt động chuyển nhượng dự án mà khơng có chế kiểm định hay giám sát Do vậy, thực tế nhiều trường hợp quyền lợi bên thứ ba bị ảnh hưởng, không giải dự án chuyển nhượng xong Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác chủ đầu tư bắt tay vào triển khai quyền lợi khách hàng bị xâm hại Cụ thể, theo UBND TP Hà Nội, dự án khu Đoàn ngoại giao Hancorp số dự án HUD làm chủ đầu tư có việc chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thiện thủ tục… Vào thời điểm năm 2019, cư dân khu Ngoại giao đoàn liên tục căng băng rôn phản đối chủ đầu tư Hancorp vấn đề điều chỉnh quy hoạch, vấn đề sổ đỏ khiến cư dân xúc Thực tế, có hộ dân nhận bàn giao nhà, từ năm 2015, đến tới năm 2019 năm chưa bàn giao sổ đỏ Pháp luật cần thiết sửa đổi, bổ sung theo hướng điều kiện để QSDĐ thực giao dịch chuyển QSDĐ (trong có việc chuyển nhượng QSDĐ) khơng phải đối tượng đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ tài sản Thứ ba, chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ chưa thống Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tư; nhiều vướng mắc, bất cập không phù hợp với thực tiễn - Về loại dự án chuyển nhượng: Luật Đầu tư 2014 quy định, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động; tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với việc chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, quy định hiểu dự án đầu tư chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện Trong Luật Nhà 2014 quy định dự án xây dựng nhà thương mại chuyển nhượng phần toàn dự án theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt dự án, phần dự án chuyển nhượng hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp có vi phạm q trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt; Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận QSDĐ tồn phần dự án chuyển nhượng Trong đó, Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng QSDĐ thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, sau hồn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa vụ tài đất đai Chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án có Giấy chứng nhận Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải có đủ điều kiện chung, quy định khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 Dự án phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt Như vậy, việc quy định dẫn chiếu Luật Đầu tư hoạt động chuyển nhượng dự án gắn với việc chuyển nhượng QSDĐ sang Luật Kinh doanh Bất động sản Luật Đất đai nhiều vướng mắc Trong khi, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định hoạt động chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Luật Đất đai lại quy định chuyển nhượng QSDĐ thực dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Đối với dự án đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê quy định việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn dự án mà không quy định việc chuyển nhượng phần dự án, điều dẫn đến lúng túng cho quan chức chủ đầu tư thực hoạt động chuyển nhượng Ngoài dự án dự án khác chưa có quy định cụ thể điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng gây nhiều khó khăn vướng mắc trình chuyển nhượng dự án - Về điều kiện chuyển nhượng dự án: Thông thường thực tế, việc chuyển nhượng dự án nhiều chủ đầu tư thực gặp tình trạng khó khăn thiếu nguồn vốn nên khơng thể tiếp tục thực dự án, thực việc bồi thường, giải phóng mặt triển khai việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cũng có thể, chủ đầu tư chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo Quy định Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thực nhiều khoản chi phí cho thủ tục giai đoạn chuẩn bị đầu tư như: thuê tư vấn lập quy hoạch, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật, lập dự án chi tiết, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, thủ tục phòng cháy, chữa cháy…Do dự án không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định gây thiệt hại chủ dự án, làm giảm hội cho chủ thể có lực tiếp tục triển khai thực dự án, gây thiệt hại cho địa phương có dự án triển khai, ảnh hưởng đến hội việc làm người dân ảnh hưởng đến môi trường đầu tư nói chung Phương thức chuyển nhượng góp vốn Quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực dự án đầu tư cản trở lớn doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư BĐS điều kiện quy định Luật Đất đai năm 2013 khơng tương thích thơng thống tinh thần mở Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đầu tư Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh BĐS quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có đồ tỷ lệ 1/500, thực xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất lần cho toàn thời gian thuê Nhưng với quy định Luật Đất đai năm 2013 doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực dự án đầu tư khơng thực việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với dự án đầu tư “Sự khơng hợp lý yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua dạng chuyển nhượng quyền thực dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty hình thức chuyển nhượng vốn Cũng theo PGS.TS Dỗn Hồng Nhung chia sẻ tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam: “Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án bất động sản Do đó, tơi cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 Bên cạnh giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cấu nợ cần có giải pháp khơi thơng dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng việc tiếp cận quỹ đát Như vấn đề liên quan đến pháp lý Condotel, Quyết định số 703 ngày 14/2/2020 Bộ Tài nguyên - Môi trường dù chưa mang tính pháp điển hóa, văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… phần gỡ phần khó khăn cho thị trường, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn.” Do vậy, cần thiết nhà làm luật nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng giảm điều kiện chuyển nhượng dự án, để tăng hội đưa dự án tiếp tục vào giai đoạn triển khai hoạt động Thứ tư, thủ tục hành cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư kinh doanh mâu thuẫn Trường hợp tổ chức kinh tế chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thực dự án nhà thương mại, trước tiên để nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp phải có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực dự án Trong đó, pháp luật lại quy định, chủ đầu tư muốn thực dự án phải thông qua đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất Việc lựa chọn chủ đầu tư thực đất thực dự án đất nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai, để xây dựng nhà thương mại Với quy định mâu thuẫn trên, tổ chức kinh tế gặp khó khăn nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất nhận chuyển nhượng Do vậy, cần thiết sửa đổi quy định pháp luật theo hướng xóa bỏ quy định phải thơng qua đấu giá trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền có văn chấp thuận việc chuyển nhượng Thứ năm, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa rõ ràng thống Hiện nay, quy định pháp luật liên quan đến thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thời điểm chuyển nhượng QSDĐ, thời điểm cơng nhận QSDĐ cịn chưa rõ ràng thống dẫn đến nhiều quan điểm tranh cãi Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng, bên thỏa thuận ghi hợp đồng theo quy định pháp luật dân đất đai Về thời điểm chuyển nhượng QSDĐ thời điểm công nhận QSDĐ: Cụ thể, Điều 503, Bộ luật dân 2015 quy định việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Như vậy, Bộ luật Dân 2015 Luật Đất đai 2013 thống quy định thời điểm có hiệu lực việc chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Tuy vậy, Luật Nhà 2014 quy định, trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Theo quy định Khoản 3, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm cơng chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng Cũng Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có QSDĐ kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng Việc quy định pháp luật có quy định khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, thời điểm có quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển QSDĐ chưa thống với nhau, dẫn đến có nhiều cách hiểu khác Thực tế, theo quy định pháp luật, trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ tài sản đất (nhà ở) thời điểm chuyển giao quyền lại khác nhau: Quyền sở hữu nhà thời điểm bàn giao nhà, QSDĐ thời điểm đăng ký vào sổ địa Vậy giả sử khoảng thời gian bàn giao nhà đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ xảy tranh chấp có nhiều vướng mắc phức tạp ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên quan hệ chuyển nhượng, mà quyền sở hữu nhà chuyển giao QSDĐ chưa chuyển giao Do vậy, cần có thống thời điểm có hiệu lực giao dịch, thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng KẾT LUẬN Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất thực hiền quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; có hướng mở tích cực cho tổ chức kinh tế thực đáp ứng yêu cầu xã hội phát triển; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thông qua tham khảo luận điểm, tài liệu nghiên cứu có trước phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn diễn quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất, ta nhận thấy pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất số tồn tại, bất cập Từ tồn bất cập mặt pháp lý luật thực định với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nay, nhóm chúng em đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất Đai; góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: - Pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể - Đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đổi hệ thống tài đất đai - Đẩy mạnh cơng tác tun truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân - Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nước cấp - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước - Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất TÀI LIỆU THAM KHẢO: Trường Đại học Luật Hà Nội (2020), “Giáo trình Luật Đầu tư”, Nxb Công an nhân dân, tr 16 Phạm Thanh Hữu, Như Mai (2021), “Bổ sung hướng dẫn xác định dự án đầu tư có sử dụng đất” Khoản Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (đã sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP) Khoản Điều Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực dự án đầu tư theo phương thức đối tác cơng tư dự án đầu tư có sử dụng đất Nguyễn Thị Thuỳ Vân, Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn thành phố Hà Nội, Khoá luận tốt nghiệp Đại học Luật đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2013/NĐ – CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Ngô Thị Hồng Ánh (2020), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, bất cập khuyến nghị Truy cập ngày 03/11/2022 từ: https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyensudung-dat-cua-to-chuc-kinh-te-bat-cap-va-khuyen-nghi-71882.htm 10 Nam Phương (2022), Chuyển nhượng dự án Bất động sản gây khó chịu cho nhà đầu tư Truy cập ngày 03/12/2022 từ: https://vietnamfinance.vn/chuyennhuongdu-an-bat-dong-san-luat-gay-kho-cho-chu-dau-tu20180504224274009.htm 11 Thảo Liên (2020), Bất cập Luật Đất đai 2013, cần nhạc trưởng khách quan đảo quản lý Truy cập ngày 03/12/2022, từ https://reatimes.vn/batcapcua-luat-dat-dai-2013-can-mot-nhac-truong-khach-quan-chi-dao-quanly20200428222454988.html ... mục dự án đầu tư có sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Căn theo quy định pháp luật đất đai, đất sử dụng cho dự án chuyển nhượng phần (chuyển nhượng phần dự án) ... Thủ tư? ??ng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. ” Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư 4.1 Các phương thức chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng dự án phần dự án. .. dụng đất thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất • Bước Các bên thực việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư • Bước Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án