Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Thanh Việt CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Thanh Việt CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 83 80 107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THANH BÌNH HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung trình bày Luận văn “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo pháp luật Việt Nam ” cơng trình nghiên cứu riêng rơi hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thanh Bình Mọi số liệu dẫn chứng thể Luận văn trung thực thích nguồn đầy đủ Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Việt LỜI CẢM ƠN Trong q trình học tập hồn thành Luận văn này, nhận nhiều giúp đỡ quý Thầy, Cô, bạn Lớp Cao học Luật K7.1 Thông qua viết này, cho phép bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám đốc Học Viện, q Thầy, Cơ Văn phòng Học viện nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức bổ ích tổ chức lớp học chu đáo suốt khóa học tơi Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Thanh Bình, Thầy hướng dẫn nghiên cứu khoa học, người nhiệt tình hướng dẫn, định hướng cho tơi suốt q trình hồn thành Luận văn Xin kính chúc ban Giám đốc Học Viện Khoa Học Xã Hội, quý Thầy Cô, bạn lớp Cao Học Luật khóa năm 2016 Thầy Nguyễn Thanh Bình ln mạnh khỏe thành cơng Mặc dù cố gắng hoàn thành tốt luận văn này, khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận quan tâm đóng góp quý Thầy Cơ để giúp tơi hồn thành luận văn bổ sung thêm nhiều kiến thức quý báu Trân trọng./ Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Việt MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .7 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.2 Phân loại dự án nhà .12 1.2 Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng dự án nhà 13 1.3 Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 16 1.3.1 Khái niệm quyền sử dụng đất dự án nhà 16 1.3.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất dự án nhà .17 1.3.3 Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà 18 1.3.4 Điều kiện để quyền sử dụng đất dự án nhà phép chuyển nhượng, kinh doanh 20 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở 26 2.1 Quá trình phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 26 2.1.1 Giai đoạn từ đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) đến trước ngày 15/10/1993 26 2.1.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 28 2.2 Quy định hành pháp luật chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất dự án nhà 33 2.2.1 Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực dự án nhà 33 2.2.2 Vấn đề thu hồi đất nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án nhà 42 2.2.3 Vấn đề nghĩa vụ tài chủ đầu tư .43 2.2.4 Phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 44 2.2.5 Các hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà 46 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở 53 3.1 Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 53 3.2 Các giải pháp cụ thể .56 3.2.1 Vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 56 3.2.2 Vấn đề ổn định giá đất .58 3.2.3 Về việc thu hồi đất 60 3.2.4 Mở rộng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà 63 3.2.5 Quản lý tốt hoạt động sàn giao dịch bất động sản 65 3.2.6 Xây dựng hệ thống cung cấp thông tin quyền sử dụng đất cho chủ thể 66 3.2.7 Đổi quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh Quyền sử dụng đất dự án nhà .67 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân Dự án nhà ở: Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất VBQPPL: Văn quy phạm pháp luật UBND: Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hóa Kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư mở rộng phạm vi, quy mô hình thức Một kinh tế hàng hóa khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hóa mang tính chun nghiệp Để phát triển kinh tế Việt Nam lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006) nêu “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thật trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn với nhà đầu tư” Bên cạnh văn pháp luật vừa đời thay như: Luật đất đai năm 2013, Luật nhà năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ban hành, trước Luật quy hoạch đô thị năm 2009 Để phát triển thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, pháp luật bắt buộc nhà đô thị chủ yếu phải phát triển theo dự án Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn vùng, miền, đáp ứng nhu cầu xã hội Trong năm vừa qua, mơ hình phát triển nhà khu vực đô thị nông thôn ngày phát triển đa dạng; đặc biệt hai đô thị lớn nước ta thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, gần Phú Quốc xây dựng thể chế để trở thành đặc khu kinh tế nên thị trường nhà đất phát triển nóng Hình thức giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà trước dần chuyển sang mơ hình phát triển nhà theo dự án đồng bộ; nhà phố phát triển song song với chung cư Các chung cư cao tầng tổ chức quản lý vận hành ngày chuyên nghiệp Thị trường bất động sản dần hoàn thiện Năng lực chủ thể kinh doanh bất động sản tăng cường lượng chất Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt được, thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà nhiều tồn cần phải khắc phục như: thị trường nhà ở, đất diễn biến phức tạp theo chiều hướng giá tăng cao vượt khả người dân có nhu cầu thực nhà Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh: “giai đoạn từ năm 2017 - 2020, thị trường có điều chỉnh lớn để giải tình trạng lệch pha cung - cầu nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững Thị trường có chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp” [25] cấu nhà chưa hợp lý, tập trung trung tâm, thiếu sở hạ tầng đồng dẫn tới ùn tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường Hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài có sửa đổi, bổ sung chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với phát triển nhanh thị trường Bên cạnh đó, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự án nhà nước ta nhiều bất cập, nên gặp khó khăn từ quy định pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chủ thể kinh doanh tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước Sự chưa phù hợp từ quy định Luật xây dựng quy chuẩn hình thành tài sản đất chủ đầu tư với nhu cầu thị trường; bất cập từ vai trò quản lý đất đai của nhà nước Với lý nêu tác giả chọn nội dung “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà hình thức kinh doanh phát triển khoảng 20 năm trở lại nước ta Bên cạnh văn pháp luật mang tính quy phạm tác giả chưa tìm thấy cơng trình nghiên cứu từ thực tế đề tài Qua tra cứu tác giả tìm thấy số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài sau: Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện tác giả Lưu Quốc Thái Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam tác giả Phạm Văn Võ Đây hai luận án tiến sĩ luật học Trường ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh Ở cơng trình tác giả nghiên cứu mặt khác quyền sử dụng đất vấn đề thị trường quyền sử dụng đất vấn đề sở hữu đất đai Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà chưa đề cập cụ thể hai luận án Đề tài, Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận án tiến sĩ luật học Trường đại học Luật Hà Nội Cơng trình tác giả nghiên cứu địa vị pháp lý người SDĐ thông qua giao dịch đất đai dựa luật đất đai năm 1993 Đề tài, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản tác giả Trần Quốc Hùng, luận án tiến sĩ kinh tế trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Do tác giả chuyên gia kinh tế, nên đề tài chưa phân tích góc độ pháp luật Luận văn thạc sĩ luật học trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh tác giả Nguyễn Anh Tuấn Luận văn trình bày khái niệm dự án kinh doanh bất động sản nói chung chưa phân tích kỹ góc độ dự án nhà Luận văn nêu thực trạng pháp lý, đồng thời đưa bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Nhìn chung đề tài tác giả sâu vào nghiên cứu khía cạnh khác quyền sử dụng đất vốn, thuế, địa điểm kinh doanh quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào trình chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất Nội dung cơng trình thể góc độ khác quyền sử dụng đất Đa số cơng trình đánh giá thực trạng việc kinh doanh bất động sản giải pháp mang tính tạm thời Các cơng trình chưa giảm tải việc giải khiếu nại, tố cáo người dân liên quan đến vấn đề thu hồi đất b) Thu hồi đất sau xác lập QSDĐ cho chủ đầu tư Thu hồi đất sau xác lập QSDĐ cho chủ đầu tư biện pháp chế tài nhà nước chủ đầu tư chủ đầu tư vi phạm quy định sử dụng đất Nhà nước thu hồi lại đất trường hợp đất Nhà nước giao cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng, sử dụng đất khơng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu gây lãng phí tài ngun; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất, đất bị lấn, chiếm, người sử dụng đất cố ý không thực nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước, đất không sử dụng tiến độ sử dụng đất không với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà không quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho th đất cho phép Trong thực tiễn việc khó để thực nhiều lý khác nhau: Thứ nhất, giá đất thu hồi tăng lên gấp nhiều lần chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chủ đầu tư nộp tiền SDĐ cho nhà nước Thứ hai, chủ đầu tư đầu tư thực số hạng mục dự án dở dang, việc khó cho việc thẩm định giá Thứ ba, sau giải phóng mặt giai đoạn dự án chủ đầu tư tiến hành huy động vốn khách hàng, vấn đề giải quyền lợi khách hàng, chủ đầu tư với quan thu hồi đất phức tạp Thứ tư, nghĩa vụ thực dự án chủ đầu tư chưa quan quản lý nhà nước giám sát, kiểm tra để phát kịp thời Cần phải nâng cao tính chịu trách nhiệm quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Trước hết khâu thẩm định phê duyệt dự án, quan phải xác định quyền nghĩa vụ chủ đầu tư phạm vi quản lý Bên cạnh quan nhà nước phải phối hợp thống định phê duyệt dự án Tránh tình trạng chủ đầu tư thực dự án quan lại có quan điểm khác nhau, dẫn đến khó quy trách nhiệm cụ thể 62 cho chủ đầu tư Điều vừa gây thiệt hại cho chủ đầu tư, vừa gây khó khăn cho việc quản lý dự án quan quản lý nhà nước 3.2.4 Mở rộng hình thức chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà a) Chuyển nhượng QSDĐ hình thức bán Cần ràng buộc nhà đầu tư dự án chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ bán khơng rơi vào tình trạng hỗn loạn, bát nháo, tạo khu đô thị nhếch nhác thời gian trước bị cấm, nhà nước phải làm tốt vấn đề sau: Thứ nhất, điều kiện để đô thị phép thực phân lô bán nên cho phép khu vực có quy hoạch thị, quy hoạch phân khu, tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, cơng trình hạ tầng xã hội Đã hồn thành cơng trình hạ tầng kỹ thuật khung bao gồm trục giao thông, tuyến truyền tải lượng, tuyến truyền dẫn cấp nước, tuyến cống nước, tuyến thơng tin viễn thơng cơng trình đầu mối kỹ thuật Để dự án phê duyệt chủ đầu tư có trách nhiệm thực nội dung dự án kết nói với sở hạ tầng ngồi hàng rào dự án Ví dụ: Khu thị Phú Mỹ Hưng,tại Thành phố Hồ Chí Minh có sở hạ tầng kỹ thuật khung trục đường Nguyễn Văn Linh có chiều dài khoảng 17km, từ số dự án nằm ven trục đường chủ đầu tư xây dựng thực kiện tốt Thứ hai, nâng cao vai trò quản lý giám sát quan nhà nước địa phương nhằm buộc chủ đầu tư phải tuân thủ quy hoạch đô thị phê duyệt dự án Hiện máy quan quản lý nhà nước đất đai hoàn thiện, tất tỉnh thành có ban quản lý dự án đến cấp huyện Bộ Tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm đạo tra chuyên ngành đất đai nước, tra việc quản lý đất đai việc chấp hành pháp luật đất đai người sử dụng đất Bộ máy tra có tra viên phụ trách đến xã, phường Điều quan trọng lực lượng máy phải tâm thực thi quy định pháp luật không để xảy tình trạng phân lơ bán trái phép thời gian qua 63 Thứ ba, Nhà nước phải làm tốt việc quản lý dự án qua giai đoạn, từ bắt đầu phê duyệt đến đưa vào khai thác Đặc biệt giai đoạn hậu kiểm, hồn cơng Các quan quản lý nhà nước phải phối hợp với chủ đầu tư thực tốt khâu để đưa dự án vào khai thác tiến độ Đây sở để chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng QSDĐ thực nghĩa vụ tài Việc quản lý tốt chuyển nhượng QSDĐ hình thức bán sẻ giảm phần đầu đất đai, đáp ứng phần nhu cầu đất xây nhà cho nhân dân b) Cần có quy định phù hợp đầu tư xây dựng nhà để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ Để quản lý chất lượng nhà ở, việc ban hành quy chuẩn xây dựng hoàn toàn phù hợp với yêu cầu quản lý quan quản lý nhà nước Việc ban hành quy chuẩn trực tiếp ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chủ đầu tư, cụ thể nhu cầu đáp ứng nhà cho người tiêu dùng vừa đảm bảo giá phù hợp với thị trường Tại diễn Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ liên tục tiếp nối với chuyên đề nóng diễn song song: Chuyên đề 1: Nhà nhà thương mại giá rẻ Nhà xã hội… Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức Ông Đào Anh Tuấn - Giám đốc Ban Tín dụng học sinh sinh viên đối tượng sách khác nêu Thủ tướng Chính phủ đạo vận động dòng vốn đầu tư từ nguồn khác ngân hàng sách xã hội có số biện pháp, vận động địa phương để có thêm nguồn vốn ủy thác nhằm phát triển khu vực nhà xã hội, nhà giá rẻ Theo tác giả Phạm Sĩ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, diễn giả đối thoại đăng tạp chí kinh tế dự báo phát biểu “hiện quan nhà nước lẫn lộn nhà cho người thu nhập thấp, nhà giá rẻ Còn sách nhà thu nhập thấp sách tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà giá rẻ Chính sách phủ ta lại tạo điều kiện cho bên cung giúp người 64 kinh doanh BĐS hạ giá xuống để người thu nhập thấp mua nhà Nhưng cho dù có hạ giá thấp hết mức người trung lưu mua thơi Điều dẫn đến thất bại sách này” Các quan quản lý cần phải nghiên cứu lại quy chuẩn xây dựng tinh thần kết hợp phân khúc thị trường hộ cao cấp nhu cầu thực tế người tiêu dùng có nhu cầu sở hữu nhà giá rẻ Với nhà giá rẻ diện tích nhà nhỏ lại, vật liệu khơng quan trọng sử dụng mức giá vừa phải Điều giúp giá thành hộ giảm xuống lúc nhu cầu bên cầu gặp đáp ứng bên cung Giúp thị trường nhà kèm theo QSDĐ phát triển theo hướng 3.2.5 Quản lý tốt hoạt động sàn giao dịch bất động sản Luật kinh doanh BĐS năm 2014 bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, cần khuyến khích giao dịch BĐS nên tư vấn thông qua sàn giao dịch để bảo đảm quyền lợi cho người mua; lẽ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hình thành sớm quy trình kinh doanh dự án nhà ở, chủ yếu hình thức huy động vốn chủ đầu tư; giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn giai đoạn dự án, giai đoạn cuối sản phẩm đủ tiêu chuẩn theo quy định pháp luật BĐS phép kinh doanh có giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Lúc nhà nước thật quản lý QSDĐ dựa việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư dự án Các chủ thể tham gia vào quan hệ chưa pháp luật bảo vệ tốt mà đa số họ dựa vào uy tín chủ đầu tư dự án Thị trường này cần có quản lý tốt quan nhà nước để tạo thuận lợi cho bên tham gia vào giao dịch Điều 17 Luật KDBĐS 2014 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo 65 quy định Luật này, Bộ luật Dân quy định khác pháp luật có liên quan Với quy định cho phép tổ chức có chức kinh doanh bất động sản ký hợp đồng nhà hợp đồng kinh doanh BĐS có chứng nhận cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân, Nhà nước tạo nhiều thuận lợi cho chủ đầu tư vấn đề tự chủ kinh doanh Nhưng kẽ hở để chủ đầu tư kinh doanh khơng chân lợi dụng để vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho nhà nước xã hội 3.2.6 Xây dựng hệ thống cung cấp thông tin QSDĐ cho chủ thể Nắm rõ thông tin tình trạng pháp lý bất động sản cần thiết cho q trình quản lý nhà nước bất động sản, tổ chức cá nhân có nhu cầu xác lập bất động sản Việc sử dụng thơng tin có ý nghĩa cho việc đưa định kinh doanh cho chủ đầu tư bảo vệ nhà đầu tư nhỏ lẻ tránh rủi mặt pháp lý Nhu cầu cung cấp thống tin nhà đầu tư quy hoạch khu đất dự kiến đầu tư, mục đích SDĐ quy hoạch đất gì, tỷ lệ xây dựng bao nhiêu, giới đường đỏ, quy chuẩn xây dựng khu đất Để biết thông tin vấn đề nan giải với nhà đầu tư, họ sử dụng biện pháp từ mối quan hệ xa gần chấp nhận bỏ chi phí cho việc có thơng tin Đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà Các chủ thể có nhu cầu muốn biết tình trạng pháp lý BĐS từ phía quan quản lý nhà nước trước định mua bán BĐS không đơn từ phía chủ đầu tư Những thơng tin mà chủ thể cần cung cấp QSDĐ sử dụng thời gian lại bao lâu, thời hạn thuê đất lại nào, việc xây dựng nhà đất có dự án hay không, việc nộp tiền SDĐ chủ đầu tư thực đến đâu, diện tích đất quy hoạch thế, người sử dụng QSDĐ Hiện việc tiếp cận thông tin chủ thể có nhu cầu khó khăn Các chủ thể phải liên hệ với nhiều quan tổng hợp hết 66 thơng tin cần thiết, nhận trả lời cơng văn thức, mà đa số dựa vào lòng tin người “nhờ cậy” Để nhà nước thực thực việc cung cấp thông tin rộng rãi, đầy đủ, đến chủ thể có nhu cầu, nhà nước phải có hệ thống đăng ký đất đai thống Hệ thống phải thành lập từ trung ương đến địa phương cấp nhỏ phường, xã để kịp thời cập nhật biến động QSDĐ Bên cạnh đó, tầm quan trọng thơng tin ảnh hưởng đến giao dịch QSDĐ mức độ can thiệp nhà nước trình kinh doanh chủ đầu tư Pháp luật quy định thông tin bắt buộc phải công khai, người có quyền đưa thơng tin quy trình thẩm định thơng tin trước đưa thơng tin lện hệ thống thơng tin Cần nhân rộng, triển khai nước mơ hình phần mềm ứng dụng thông tin quy hoạch chạy máy vi tính, điện thoại thơng minh máy tính bảng nhằm cơng khai quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh mà thành phố Hồ Chí Minh triển khai ngày 30/11/2017 để tạo thuận tiện cho người dân doanh nghiệp muốn tra cứu thông tin quy hoạch 3.2.7 Đổi quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh QSDĐ dự án nhà a) Nhà nước phải xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Hệ thống văn pháp luật trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh QSDĐ dự án nhà gồm Luật đất đai 2013, Luật nhà 2014, Luật xây dựng 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật quy hoạch đô thị 2009 Các văn pháp luật cần phải thống để tạo hành lang pháp lý cho thị trường QSDĐ có tài sản gắn liền với đất vận hành thông suốt Trên sở thông tin phản hồi từ thị trường, quan quản lý nhà nước chủ động điều chỉnh sách cho hợp lý Từ nhà nước chủ động lập quy hoạch phát triển dự án nhà cho phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, làm sở cho việc phê duyệt dự án Đối với Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 đạo luật quan trọng điều 67 chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng; quy hoạch xây dựng; phát triển đô thị; nhà ở; kinh doanh BĐS… Các đạo luật góp phần tạo lập mơi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thơng thống, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận thủ tục dịch vụ công, huy động tối đa nguồn lực nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; khắc phục tư tưởng “nhà nước hóa”, tư tưởng “thị trường hóa” cách cực đoan quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị nhà Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng luật Luật đầu tư, kinh doanh khác Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai… bộc lộ số bất cập, không phù hợp với thực tiễn như: thời gian thực thủ tục cấp giấy phép xây dựng dài, điều kiện cấp giấy phép xây dựng số đối tượng công trình chưa phù hợp với thực tiễn Một số quy định đất ở, định chủ trương đầu tư chưa bảo đảm thống nhất, đồng hệ thống pháp luật; số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện khơng đáp ứng u cầu theo quy định Luật Đầu tư, điều kiện đầu tư, kinh doanh số ngành nghề phức tạp; lựa chọn tư vấn lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chưa đáp ứng yêu cầu thực tế…mục tiêu sửa đổi phải đạt yêu cầu giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi, minh bạch, bình đẳng cho người dân doanh nghiệp Hồn thiện sách, pháp luật quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, đầu tư xây dựng, nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống với Luật Quy hoạch pháp luật có liên quan Đặc biệt, gần năm tổ chức thi hành Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đạt hiệu định như: Kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc trình chuyển tiếp thi hành Luật đất đai Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013, không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp người dân Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai tồn tại, bất cập, nguồn lực đất đai chưa thực khai thác phát huy đầy đủ bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát 68 triển kinh tế - xã hội đất nước; việc sử dụng đất nhiều nơi lãng phí, hiệu thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai diễn Khó khăn tiếp cận đất đai rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp Bên cạnh đó, q trình tích tụ, tập trung đất nơng nghiệp diễn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cấu ngành nơng nghiệp nói chung, cho phát triển nơng nghiệp hàng hóa quy mơ lớn, cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn nói riêng; đất đai manh mún yếu tố cản trở người dân doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nơng nghiệp Tình trạng vi phạm sách, pháp luật đất đai diễn phổ biến Nhiều địa phương, đơn vị lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý để xảy tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất khơng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, khơng đăng ký biến động với quan nhà nước có thẩm quyền, khơng thực nghiêm nghĩa vụ tài theo quy định Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai chiếm tỷ trọng lớn (70%), nguy gây bất ổn xã hội; hệ thống pháp luật mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng thống nhất, dẫn tới khơng rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có số nội dung quy định biểu chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có số nội dung phát sinh thực tiễn pháp luật chưa có quy định điều chỉnh Bộ máy tổ chức làm công tác quản lý nhà nước nhiều nơi chưa tương xứng với yêu cầu tổ chức triển khai thi hành pháp luật thực tế Văn phòng Đăng ký đất đai cấp chậm kiện toàn, Tổ chức phát triển quỹ đất thành lập lại chưa quan tâm bố trí nguồn lực đầy đủ để thực chức tạo quỹ đất; lực cán bộ, công chức, viên chức chưa đáp ứng yêu cầu; điều kiện sở vật chất, trang thiết bị thiếu lạc hậu, lực lượng cán bộ, viên chức chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ… b) Phải có phối hợp thống khoa học quan quản lý nhà nước 69 Trong trình thực dự án đầu tư kể từ chủ đầu tư nộp hồ sơ xin thẩm định dự án đầu tư kết thúc dự án đầu tư cần đến phối hợp thống quan quản lý nhà nước Quan trọng giai đoạn thẩm định dự án đầu tư, giai đoạn xét duyệt sau thống để dự án thực hiện, giai đoạn cần có thảo luận thống ý kiến quan quản lý nhà nước, nhằm giúp cho dự án thực cách thống Các quy định thẩm định nội dung quản lý dự án đầu tư quan nhà nước với chủ đầu tư cần phải thực hình thức văn cụ thể, văn xem sở pháp lý để quan quản lý nhà nước thực nhiệm vụ quản lý dự án đầu tư c) Tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động chuyển nhượng kinh doanh QSDĐ dự án nhà chủ đầu tư Kiểm tra, giám sát hoạt động dự án nhà đóng vai trò quan trọng, mặt nâng cao hiệu lực quản lý quan nhà nước, mặt hỗ trợ chủ đầu tư thực dự án hiệu quả, theo quy định pháp luật Tăng cường phối hợp quan quản lý nhà nước, thường xuyên tổ chức hoạt động kiểm tra, tra chủ đầu tư nhằm phát vi phạm pháp luật thực dự án vi phạm quy hoạch, mục đích sử dụng đất, từ kiến nghị chủ đầu tư kịp thời chấn chỉnh, khắc phục tránh để hậu xảy Kiên xử lý dự án chậm triển khai lỗi chủ đầu tư Các dự án chậm triển khai ảnh hưởng xấu đến kế hoạch phát triển kinh tế đất nước, mà ảnh hưởng đến mơi trường đầu tư Đối với dự án cần kiên thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác thực có lực thực Đối với dự án chủ đầu tư triển khai hoạt động cầm chừng, cách xử lý thời gian vừa qua văn gia hạn, chủ đầu tư cam kết thực dự án thời gian định, chủ đầu tư vi phạm cam kết cần kiên xử lý theo quy định pháp luật 70 Kết Luận Chương Trên sở định hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thời gian tới, qua đánh giá thực trạng pháp luật tình hình thực tế số dự án địa phương nước Chương luận văn xác định số giải pháp sau: Thứ nhất, vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu kỹ tính tốn lại kỳ quy hoạch, để cân lợi ích chủ đầu tư lợi ích nhà nước quyền lợi người nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà Nhà nước cần thực tốt quy định mà Luật quy hoạch đô thị năm 2009 ban hành nhằm đảm bảo lợi ích nhà nước nhà đầu tư Thứ hai, hoàn thiện hệ thống pháp Luật đất đai Luật kinh doanh bất động sản theo hướng ổn định giá đất, giá đất phải nhà nước ban hành thể vai trò đại diện chủ sở hữu nhà nước phải phù hợp với giá thị trường Về việc thu hồi đất, pháp luật nên hoàn thiện theo hướng mở rộng thêm thẩm quyền xét xử cho tòa án trường hợp giải tranh chấp theo hướng cho chủ đầu tư quyền ưu tiên mua giao dự án thay cho việc thu hồi đất Nhà nước nên mở rộng hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất cho phù hợp với chế thị trường Thứ ba, để chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà phát triển tốt quan cần phải có phối hợp với nhau, bên cạnh quan có thẩm quyền tăng cường cơng tác tra, kiểm tra kịp thời nhằm tránh thiệt hại phát sinh cho nhà nước cho xã hội 71 KẾT LUẬN Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà hoạt động kinh doanh nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh chủ yếu diễn khu vực đô thị chiếm tỷ trọng vốn lớn từ thành phần kinh tế Việc nhà nước hoàn thiện sách pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh phần tác động đến sách mục tiêu phát triển kinh tế nhà đầu tư nhà nước Vì việc nghiên cứu lý luận thực trạng pháp luật vấn đề nhằm đưa giải pháp phù hợp giai đoạn nhu cầu cấp thiết Có thể nói rằng, thời gian qua pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà hoàn thiện nhiều nội dung, từ chỗ không cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất mở cho phép thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực Từ chỗ kinh doanh tự phát đến việc phát triển theo định hướng có hệ thống, quy trình, dự án, có thị trường phân phối tổ chức theo hướng chuyên nghiệp đại hóa Thị trường thu hút vốn, trình độ kỹ thuật, kinh nghiệm điều hành quản lý từ cá nhân, tổ chức kinh tế nước ngoài, giúp thị trường nước ta ngày phát triển, minh bạch tiến gần với nước khu vực Tuy nhiên trình hình thành, ổn định hoạt động lĩnh vực chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất mà giá trị tăng lên đất phải tài sản hình thành đất định kinh tế trải qua thời kỳ khó khăn chuyển đổi Sau nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật lĩnh vực bao gồm: Thứ nhất, Nhà nước phải quản lý ổn định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất kịp thời chủ đầu tư Việc quy hoạch sử dụng đất phải thể rõ khu vực bắt buộc nhà đầu tư phải tạo lập tài sản đất, khu vực cho phép nhà đầu tư tạo lập sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu xã hội, mục tiêu phát triển kinh tế vùng, miền, địa phương đất nước 72 Thứ hai, thực trạng quản lý vấn đề giá đất xác lập quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư chưa phù hợp, đáp ứng với thực tiễn phát triển sống, nên quan nhà nước tỏ lúng túng việc xác định nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi, nhà nước với vai trò đại diện cho sở hữu toàn dân đất đai cần xác định cụ thể giá đất phù hợp với thị trường sẻ giúp cho việc quản lý thuận lợi Thứ ba, pháp luật có phân biệt nhà đầu tư nước cá nhân, nhà đầu tư nước phạm vi hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất Do thiếu thống văn pháp luật nên nhà đầu tư nước hưởng quyền mà nhà nước ưu đãi cho nhà đầu tư nước Pháp luật cần phải hệ thống lại điều chỉnh theo hướng thống với mục tiêu phát triển kinh tế Bên cạnh tác giả đưa giải pháp nhà nước phải quản lý, giám sát tốt giao dịch quyền sử dụng đất dự án nhà ở, nên cao trình độ đội ngũ mơi giới tổ chức kinh doanh bất động sản Phải có phối hợp thống khoa học quan quản lý nhà nước Tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất dự án nhà chủ đầu tư Qua trình nghiên cứu, với phạm vi luận văn thạc sĩ chắn chưa bao quát cách toàn diện vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà Tác giả mong cơng trình tiếp tục nghiên cứu cơng trình khoa học 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phương Anh (2011), Thị trường bất động sản Việt Nam: “cần đại phẫu để phát triển bền vững”, Tạp chí Kinh tế dự báo, (số 17), tr 20-27 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014 thu tiền sử dụng đất Bộ Tài nguyên – Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên – Môi trường (2014), Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa Bộ Tài nguyên – Môi trường (2014), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đồ địa Bộ Xây dựng (2010), Thơng tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định công bố số đánh giá thị trường bất động sản Chính phủ (2013), Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai 10 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất 11 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất 12 Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 13 Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2014 14 Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 15 Chính phủ (2015), Nghị định 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 16 Chính phủ (2015), Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện đại hội Đảng thời kỳ đổi hội nhập (Đại hội VI, VII, VIII), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu BĐS Việt Nam”, Tạp chí lập pháp, (số 6), tr.18-24 19 Phước Minh Hiệp, Lê Thị Vân Đan (2010), Giáo trình thiết lập thẩm định dự án đầu tư, Nxb Lao động xã hội, Hồ Chí Minh 20 Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Tạp chí luật học (số 8), tr.37-45 21 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 22 Phạm Thị Hương Lan (2018), Bình luận khoa học Luật đất đai năm 2013, Nxb Lao động 23 Phạm Duy Nghĩa (2009), Giáo trình luật kinh tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 24 Tử Nguyên, Nhà đầu tư ngoại chi phối thị trường bất động sản, http://vneconomy.vn/dia-oc/nha-dau-tu-ngoai-se-chi-phoi-thi-truong-bat-dong-san20110803084956465.htm, cập nhật 04/08/2011 25 Duy phương, Thị trường bất động sản cuối năm 2017: Diễn biến khó lường?, https://vov.vn/kinh-te/dia-oc/thi-truong-bat-dong-san-nua-cuoi-2017-dienbien-kho-luong-645929.vov, cập nhật ngày 13/7/2017 26 Quốc hội (1980), Hiến pháp 1980 27 Quốc hội (1987), Luật đất đai 1987 28 Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992 29 Quốc hội (1993), Luật đất đai năm 1993 30 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 31 Quốc hội (2003), Luật xây dựng 2003 32 Quốc hội (2005), Bộ luật dân 2005 33 Quốc hội (2005), Luật doanh nghiệp 2005 34 Quốc hội (2005), Luật đầu tư 2005 35 Quốc hội (2005), Luật nhà 2005 36 Quốc hội (2005), Luật thương mại 2005 37 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 2006 38 Quốc hội (2009), Luật quy hoạch đô thị 2009 39 Quốc hội (2013), Hiến pháp 2013 40 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 41 Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp 2014 42 Quốc hội (2014), Luật đầu tư 2014 43 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 44 Quốc hội (2014), Luật nhà 2014 45 Quốc hội (2014), Luật xây dựng 2014 46 Quốc hội (2015), Bộ luật dân 2015 47 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường QSDĐ thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM 48 Phạm Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 49 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Tp.HCM 50 Dương Thị Vọng (2010), Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ đại học luật TP.HCM ... dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Để tìm hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh. .. tích đất dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà theo điều 19 Luật nhà 2014: Dự án đầu tư xây dựng nhà. .. VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .7 1.1 Những vấn đề chung dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng