Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THẢO PHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TÉ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu ghi luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH 34 1.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO BLDS Bộ luật dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất VBQPPL Văn quy phạm pháp luật MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai sản phẩm tự nhiên, có trước lao động với trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai điều kiện lao động Đất đai đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội loài người Đất đai tài nguyên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật, người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giầu có quốc gia Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta có nhận thức vị trí, vai trị đất đai Nó khơng tài nguyên thiên nhiên, lãnh thổ quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay sản xuất nông lâm nghiệp, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Là thành phần quan trọng môi trường sống, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Con người mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai cách thống toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính cơng xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không đơn lúc tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất diễn phức tạp gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Huyện Mê Linh nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, năm gần đây, kinh tế - xã hội huyện Mê Linh có phát triển mạnh mẽ toàn diện Cơ cấu kinh tế có bước chuyển biến tích cực, từ huyện nông chuyển sang cấu kinh tế công nghiệp - dịch vụ - du lịch nơng nghiệp Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện đa dạng phức tạp q trình thị hố, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mơ lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân tăng cao bất cập tồn trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước Nhằm đánh giá thực trạng thi hành sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân đề tài nhiều tầng lớp quan tâm nội dung kinh tế lẫn nội dung hành Có thể kể đến số cơng trình, báo tiêu biểu sau đây: Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam ”, luận văn hệ thống, tập hợp vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất vấn đề lý luận quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam”, Luận văn nghiên cứu phân tích sở lý luận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đề xuất kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện thủ tục lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Luận án tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản với tư cách giao dịch đặc thù kinh doanh bất động sản Luận án tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” nghiên cứu quy định pháp luật, địa vị pháp lý người sử dụng đất, ảnh hưởng đến giao dịch đất đai việc quản lý thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản hoàn thiện pháp luật đất đai Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa - Tổng cục Địa chính: “Những quy định chuyển quyền sử dụng đất ”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa thực Các báo vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến - Tòa án nhân dân tối cao, “Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay” “Bản chất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng giải pháp hồn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam ” (Luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn) ; Lưu Quốc Thái (2006) , “ giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; L ê Văn Thiệp, “ Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị", Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51; Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 - 65; Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Các cơng trình sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật giao dịch dân sự, thương mại quyền sử dụng đất, nêu rõ hạn chế thiếu xót pháp luật, thực tiễn thi hành đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tì nh hình Hơn điều kiện kinh tế - xã hội có thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu mà nhà khoa học pháp lý đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời sâu sắc Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Một phân tích, làm sáng tỏ sở lý luận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Phân tích những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Hai nêu, phân tích, đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Nhận diện khó khăn, vướng mắc phát sinh trình thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Ba tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ đưa nhận định, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nguyên nhân Bốn đề xuất định hướng kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật nâng hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: L văn pháp luật hành Trung ương thành phố Hà Nội liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập từ quan: Văn phịng Cơng chứng, Văn phịng Đăng ký, UBND cấp Huyện sử dụng việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân - Phạm vi nghiên cứu: Do chủ thể thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật gồm nhiều loại, khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình, cá nhân mà khơng nghiên cứu chủ thể khác Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn thực dựa sở lý luận Mác - Lênin Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung quản lý, sử dụng đất đai nói riêng Các phương sử dụng để giải vấn đề đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học vật biện chứng vật lịch sử phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Trên sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân theo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa việc: - Làm giàu lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân nói riêng Theo đó, rõ tính đặc thù khác biệt chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân so với chủ thể khác yêu cầu đặt cần phải hoàn thiện pháp luật lĩnh vực - Từ thực tiễn nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện, nơi có tốc độc thị hóa nhanh chóng thời gian qua huyện Mê Linh, luận văn phát tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trình thực pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, như sai phạm trình thực hoạt động chuyển nhượng của chủ thể Trên sở tìm hiểu nguyên nhân cụ thể thực trạng nêu đề xuất số giải pháp góp phần tiếp tục hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân pháp luật đăng ký bất động sản Cơ cấu luận văn Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Theo lý thuyết truyền thống luật dân khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt ba quyền tập hợp quyền chủ sở hữu tài sản Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết quyền quan trọng ba quyền thuộc tập hợp quyền chủ sở hữu đất đai, mà nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, đến thời điểm nay, pháp luật thực định Việt Nam chưa có định nghĩa thức nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 "quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” [28, tr.655] Trong luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn số quan điểm liên quan đến khái niệm quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất phận cấu thành quyền sở hữu đất Thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực thời hạn thuê đất, nhận giao đất quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê giao đất” [22, tr.16] Trong đó, Giáo trình Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: "Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến số chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất khai thác thuộc tính đất đai, khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cách hợp pháp phục vụ cho mục đích Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Thứ nhất, hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước Hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa thủ tục hành trongquản lý nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ trung ương tới địa phương Thực chủ trương gần quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hóa, máy quản lý nhà nước đất đai tinh giản hoạt động có hiệu hơn, đặc biệt cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đổi quy định Luật đất đai 2013 thực tiễn áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trunghóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển độc lập với bên phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong q trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn tạiViệt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có uật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngồi, khơng đảm bảo tính tương thích với pháp luật quốc tế Bởi vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đaiViệt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nướcViệt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế củaViệt Nam với nước giới 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Thứ nhất, tiếp tục hồn thiện quy định Luật đất đai 2013 chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Tiếp tục đổi mới, hồn thiện sách, pháp luật đất đai Trong đó, tập trung nâng cao hiệu quản lý, có quy định phù hợp hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, nhằm vừa nâng cao hiệu sử dụng đất nông nghiệp, vừa đảm bảo quyền lợi nơng dân Theo đó, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành đảm bảo thống nhất, tương thích với Bộ luật dân đạo luật khác có liên quan Cụ thể, khơng riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quy định nhiều văn pháp luật khác: BLDS, Luật KDBĐS, Luật Nhà ờ, Bởi vậy, cần phải có hồn thiện cách có hệ thống văn pháp luật có liên quan Để làm điều này, Nhà nước cần thể chế hóa quan điểm, định hướng chủ trương sách Đảng Nhà nước đất đai đồng thời phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời vướng mắc tồn trình thực pháp luật Bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý ngày chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiệm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm để qua tạo điều kiện cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ hay thị trường bất động sản lành mạnh đời Cụ thể: - Rà soát, sửa đổi, bổ sung VBQPPL Luật KDBĐS, Luật thuế, Luật Nhà ở, để tạo thống cần thiết, tạo thuận lợi cho trình áp dụng pháp luật Như trình bày thực trạng áp dụng pháp luật trên, thực tế tồn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không tập trung văn pháp luật khác Có thể kể đến việc thực đăng ký QSDĐ, Văn phòng đăng ký đất đai quan có thẩm quyền, chịu trách nhiệm việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ ghi nhận biến động đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quan mà ghi nhận cụ thể Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV Ngoài ra, văn pháp luật quan hệ có nhiều thay đổi, gây khó khăn cho người dân việc nắm bắt xác thơng tin Cụ thể với trường hợp Văn phịng đăng ký đất đai, trước Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLTBTNMT-BNV đời, người dân biết đến quan với tên gọi Văn phòng đăng ký QSDĐ quy định Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV Điều gây khó khăn việc thực thủ tục hành liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ người dân có hiểu biết hạn chế pháp luật Do vậy, cần phải rà soát, nâng cao tính dự liệu pháp luật, qua nâng cao tuổi thọ văn pháp luật nhằm tạo ổn định quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung hay thị trường KDBĐS nói riêng - Ngồi vi phạm hình thức hợp đồng, giá chuyển nhượng QSDĐ thời gian gần vấn đề gây nhức nhối Giá chuyển nhượng vài thời điểm đẩy lên cao cách vơ lý, có chênh lệch q lớn so với giá đất mà Nhà nước quy định Vì vậy, để quản lý giá chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước cần sửa đổi số quy định khung giá đất cho khung giá đất Nhà nước phải sát với giá thị trường Giá đất phải kết q trình thu thập, xử lý thơng tin giao dịch thực tế, phù hợp với tình hình phát triển thị trường, khơng phải sản phẩm đời tùy thuộc vào ý chí chủ quan quan chức - Từ quy định lỏng lẻo, thiếu thực tế giá đất, bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, nhiều trường hợp, cố tình ghi nhận giá chuyển nhượng hợp đồng thấp nhiều giá trị chuyển nhượng thực tế nhằm trốn thuế Vì vậy, để đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, cần phải ban hành quy định chế quản lý kê khai nộp thuế thu nhận chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời, phải có chế tài xử phạt nặng, có tính răn đe trường hợp vi phạm ; trường hợp vi phạm nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho nguồn thu Ngân sách Nhà nước, bên cạnh việc xử phạt nghiêm minh, cần công khai thông tin phương tiện thông tin đại chúng nhằm tuyên truyền, giáo dục, nâng cao ý thức người dân việc chấp hành pháp luật - Trên thực tế, công tác giải tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Tòa án gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao QSDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nguyên nhân vấn đề việc có q nhiều quan điểm, cách hiểu văn pháp luật khác thời điểm chuyển giao QSDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng Vì vậy, để nâng cao hiệu giải tranh chấp Tòa án, cần phải ban hành quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể hai nội dung để thống phương hướng xử lý tranh chấp, tạo thuận lợi cho việc giải tranh chấp diễn theo nguyên tắc, bình đẳng, cơng Thứ hai, bổ sung quy định xây dựng hệ thống sở thông tin liệu quyền sử dụng đất công khai hóa thơng tin quyền sử dụng đất Việc thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai, việc quản lý hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai q trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan trọng Đây tác nhân, yếu tố tạo tiền đề cho mục tiêu, định hướng “Minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam tiến trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế” Nhà nước ta ln quan tâm Ngày nay, hồn thiện chế tổ chức hoạt động, chuẩn hóa nghiệp vụ đăng ký thông tin đất đai việc làm cần thiết Đồng thời, Nhà nước phải nghiên cứu, xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ, xác, giảm chi phí hành Đẩy mạnh việc thực đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa ; đồng thời tổ chức chỉnh lý biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất để khắc phục hạn chế, bất cập việc chỉnh lý biến động nhiều năm qua Xây dựng hệ thống liệu không gian địa cấp hành để cập nhật chỉnh lý liệu chuyên môn trạng sử dụng đất cấp hành theo định kỳ kiểm kê đất đai, cung cấp tài liệu cho hoạt động điều tra liên quan tới đất đai Xây dựng sở liệu vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất Đẩy mạnh ứng dụng tiến khoa học - cơng nghệ, đại hóa hệ thống quản lý đất đai Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin đất đai trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cách đại lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin Các liệu địa cần nối mạng bước để làm tiền đề phát triển quản lý liệu quốc gia Áp dụng công nghệ cần thiết cho hoạt động quản lý, thuế, địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng kiến trúc thường xuyên cập nhật ứng dụng công nghệ tiên tiến lĩnh vực quản lý đất đai Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện quy định thị trường quyền sử dụng đất nhằm góp phần đảm bảo thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chính sách pháp luật đất đai phải hồn thiện theo hướng mở rộng hạn mức sử dụng đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất thúc đẩy tích tụ ruộng đất Quy hoạch sử dụng đất cần cân đối, phân bổ quỹ đất đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng an ninh, thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Hồn thiện hệ thống đăng ký đất đai sở thiết lập đồng bộ, đại hồ sơ địa chính, đảm bảo sở liệu đáp ứng yêu cầu đăng ký ban đầu, đăng ký biến động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống thông tin đất đai phải thu thập, xử lý, quản lý, phân phối thôn tin đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường quyền sử dụng đất công khai, minh bạch Định giá đất, xác định chế quản lý giá đất, phương pháp định giá đất đảm bảo bình ổn thị trường quyền sử dụng đất Tiến hành cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai Đây đòi hỏi quan trọng nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời làm lành mạnh hóa thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy nguồn lực đầu tư, sản xuất, kinh doanh đất đai mang lại Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn có nhiều quy định quản lý hành lĩnh vực đất đai chung chung chưa thật sát với thực tế sống Thứ tư, hoàn thiện thủ tục công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định hình thức là: phải lập thành văn bản, công chứng chứng thực thời điểm có hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất thời điểm đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo nguyên tắc ưu tiên áp dụng quy định pháp luật chuyên ngành đất đai Luật Công chứng văn quy phạm pháp luật điều chỉnh tổ chức hoạt động tổ chức hành nghề Công chứng có việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch nói chung, khơng thể áp dụng để xác định hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật đất đai Nâng cao tính trung thực, đạo đức nghề nghiệp cơng chứng viên cán quan hành chính, quan quản lý Nhà nước việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thứ năm, hồn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Cần xây dựng quy trình thủ tục đầy đủ, xác, giảm chi phí hành Các thủ tục thực nhanh gọn, tránh phiền hà cho nhân dân yêu cầu thiết đặt cho quan Nhà nước Cần đổi tăng cường hoạt động quản lý Nhà nước đất đai, việc quản lý đất đai không dừng lại việc quản lý hành đơn mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường quyền sử dụng đất 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Thứ nhất, giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động máy quản lý Nhà nước Từng bước kiện toàn máy quản lý nhà nước đất đai mà trước hết kiện toàn hệ thống tổ chức quan thuộc Tài nguyên Môi trường cấp, đặc biệt quan thuộc cấp huyện Nhà nước cần quan tâm việc xây dựng củng cố tổ chức dịch vụ lĩnh vực đất đai, cần phải quan tâm việc chuẩn hóa quy định thủ tục thực giao dịch đất đai để bớt phiền hà cho nhân dân Nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần đến việc tiến hành “chuyên mơn hóa” đội ngũ cán địa cấp xã, phường Những cán cần có trình độ chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp, phẩm chất cán Cán địa chính, cán hành phải nắm vững nghiệp vụ thực thi trách nhiệm đòi hỏi ngày cao lực chuyên môn cán quản lý Nhà nước đất đai, tiến trình xây dựng tiền đề cho nhà nước pháp quyền, dân, dân dân Tiếp tục đơn giản thủ tục hành chính, bước xây dựng thực thủ tục hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian công sức nhân dân cán Hiện nay, quy định pháp luật việc nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản cịn rườm rà Vì vậy, hoàn thiện việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất loại phí thành khoản tốn cửa Cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai theo định hướng xã hội hóa cung cấp dịch vụ công lĩnh vực quản lý đất đai Phát triển mơ hình cung cấp dịch vụ cơng tổ chức ngồi cơng lập, đặc biệt lĩnh vực điều tra bản, định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai Thứ hai, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ q trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng yêu cầu bên tranh chấp để từ cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân hay luật nhà để giải cho đắn Trong thời gian tới cần sửa đổi, thống quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân văn pháp luật để bảo đảm cho vận hành nhịp nhàng thị trường quyền sử dụng đất Có hệ thống pháp luật phù hợp, quy định rõ ràng, thống tạo điều kiện cho hoạt động giải tranh chấp tồ án có hiệu cao Các tranh chấp đất đai xảy vai trị tác động hiệp hội nghề nghiệp đóng vai trị định Việc giải mang tính chất chun ngành phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta Nhà nước cần xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm ngăn ngừa hạn chế tranh chấp đất đai xảy Đồng thời, Toà án tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết đất đai giải tranh chấp đất đai Cán toá án đào tạo bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ thu thập chứng cứ, xét hỏi, tranh tụng phiên Rèn luyện lĩnh trị cho thẩm phán hội thẩm nhân dân độc lập xét xử án Trong bối cảnh cải cách Tư pháp, cải cách Hành nước ta nay, Nhà nước ln đặt vấn đề phấn đấu giải dứt điểm đơn thư khiếu nại tố cáo nhân dân Nhà nước cần trì cơng tác tiếp dân đảm bảo Luật khiếu nại, tố cáo Hoàn thiện quy định giải tranh chấp đất đai vấn đề quan trọng cấp bách giai đoạn để tránh diễn biến phức tạp, cộm Thơng qua đó, hệ thống văn pháp luật phù hợp giúp cho công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án đại hiệu cao Thứ ba, giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Để sách pháp luật đất đai vào thực tiễn đời sống nhân dân cơng tác tun truyền giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai ln đóng vai trị quan trọng Chính từ việc thông qua công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức pháp luật người dân ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai cộng đồng bước có nhiều thay đổi dần vào nề nếp Nhà nước ta cần phải tiến hành để việc phổ biến pháp luật đất đai, thủ tục hành lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân ngày có hiệu Cần bổ sung cụ thể quy định việc tổ chức, hoạt động Trung tâm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai thuộc Tổng cục Đất đai (Bộ Tài ngun Mơi trường) có chức lượng nhân lực có trình độ tham mưu, giúp Bộ Tài nguyên Môi trường việc xây dựng thực thường xuyên Hoạt động Trung tâm nghiệp vụ chun mơn phối hợp, hỗ trợ với Vụ tuyên truyền pháp luật Bộ Tư pháp hoạt động để có quy mơ chất lượng phục vụ nhân dân tốt Để nhân dân biết nhận thức tốt thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Nâng cao nhận thức người dân việc thực QSDĐ thông qua tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin thực QSDĐ Phổ biến tất thủ tục nhiều hình thức: dán bảng tin, đưa lên mạng internet để người dân tham khảo trước thực giao dịch QSDĐ Cải cách đơn giản hóa thủ tục hành để người dân hiểu tự giác thực nghĩa vụ giao dịch QSDĐ Tăng cường đạo cấp ủy đảng, quyền cấp cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai cho nhân dân Song song đó, tiếp tục đa dạng hóa hình thức tun truyền, phổ biến pháp luật ; qua đó, phổ biến sâu rộng Hiến pháp, Luật Đất đai gắn với Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, quy định pháp luật gắn với đời sống, sinh hoạt người dân phù hợp với đối tượng, địa bàn Trong trình triển khai, sau đợt tuyên truyền, Trung tâm tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cần tổng kết, đánh giá hiệu thi hành pháp luật Thơng qua đó, quan hành Nhà nước phát bất cập để sửa đổi, bổ sung, hồn thiện thủ tục hành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Kết luận chương Trong kinh tế thị trường, tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng người dân ngày tăng Cần nhanh chóng hồn thiện sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ; tăng cường công khai, minh bạch, dân chủ quản lý, sử dụng đất đẩy mạnh cải cách hành chính; xã hội hố nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ công lĩnh vực đất đai ; đồng thời hoàn thiện công cụ quản lý nhà nước đất đai theo hướng đại, khuyến khích tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động ổn định, hiệu KẾT LUẬN Quyền sử dụng đất giao dịch chuyển nhượng sử dụng đất hộ gia đình cá nhân thực thi nhiều năm qua Quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Nhà nước công nhận bảo đảm bảo Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân phận vơ quan trọng pháp luật đất đai nói chung hệ thống pháp luật đất đai nói riêng Hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các văn pháp luật ban hành để điều chỉnh quan hệ phát sinh trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân có nhiều quy định sửa đổi bổ sung so với trước Tuy pháp luật nhiều vướng mắc, bất cập cần giải là: quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai ảnh hưởng tới việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn phức tạp, phiền hà mang tính hình thức điều làm hạn chế trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phát huy tiến sách đất đai mà Đảng Nhà nước nỗ lực đổi Cần nhanh chóng xây dựng giải pháp tổng thể đồng để xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với chế thị trường, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh quốc phòng ổn định xã hội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất, Hà Nội Dân chủ Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 5/2013, tr 39 - 41 9866 - 7535 Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 10 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Khoa luật dân Trường TP HCM, Nhà xuất lao động 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1- Tậpl) , Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 13 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980,1992, 2013) , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 15 Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 20 Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 21 Phạm Hữu Nghị (2002), ”Về thực trạng sách đất đai Việt Nam”, Nhà nước pháp luật, (8) 22 TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” 23 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 - 65 24 Thành L ê Văn Thành (2011) , Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/2011, tr 39 - 42, 47 25 L ê Văn Thiệp (2012), Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64 26 L ê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51 27 Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam: luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 28 Từ điển Luật học (2006), Nhà xuất Từ điển Bách khoa Nhà Xuất Tư pháp, Hà Nội 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 30 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 32 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2009 ... nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân là: Cá nhân, hộ gia đình, bao gồm cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức đất Nhà... NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá. .. giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"