Luận văn thạc sĩ VNUA nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ THỊ HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập thân với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các thông tin, số liệu, kết nêu luận văn trung thực khách quan tác giả thu thập phân tích, chưa sử dụng để bảo vệ báo cáo hay cơng trình nghiên cứu khoa học khác Hà Nội, ngày .tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM ƠN Tác giả xin trân trọng cám ơn ban Giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam, Ban Quản lý đào tạo, thầy cô khoa Quản lý đất đai giúp đỡ tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành luận văn Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà hết lòng ủng hộ hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn Tác giả xin trân trọng cám ơn Lãnh đạo, cán nhân viên Phòng Kế hoạch định giá - Sở Tài ngun Mơi trường Nghệ An, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cửa Lị, Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả thu thập thông tin, tài liệu phục vụ công tác nghiên cứu Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình giúp đỡ, chia sẻ khó khăn động viên tác giả suốt trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn ! Hà Nội, ngày .tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix THESIS ABSTRACT xi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 2.2.1 Yếu tố thông thường 2.2.2 Nhân tố khu vực 11 2.2.3 Nhân tố cá biệt 12 2.3 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 13 2.3.1 Khái niệm định giá đất 13 2.3.2 Nguyên tắc định giá đất 15 2.3.3 Phương pháp định giá đất 17 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.4 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 19 2.4.1 Công tác định giá đất số nước giới 19 2.4.2 Định giá đất Việt Nam 22 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 31 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 31 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 31 3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33 3.5.5 Phương pháp so sánh 34 PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 45 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2017 58 4.3 NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 60 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò 60 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thị xã Cửa Lò 63 4.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ 72 4.4.1 Yếu tố vị trí 75 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 76 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.4.3 Yếu tố hình dáng 76 4.4.4 Yếu tố diện tích 76 4.4.5 Yếu tố lãi suất ngân hàng 77 4.4.6 Yếu tố độ sâu đất 77 4.4.7 Yếu tố chiều rộng mặt tiền 77 4.4.8 Yếu tố mức độ thu nhập người dân 78 4.4.9 Yếu tố hướng đất 78 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ 78 4.5.1 Công tác định giá đất 79 4.5.2 Về tổ chức định giá đất 79 4.5.3 Về công tác chuyên gia 80 4.5.4 Về công tác quản lý 80 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 5.1 KẾT LUẬN 81 5.2 KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 85 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BC Báo cáo BĐS Bất động sản CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ FAO Tổ chức Lương thực nông nghiệp Liên Hiệp Quốc HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch NĐ-CP Nghị định - Chính phủ PTTH Phổ thông trung học TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố TT-BTC Thơng tư - Bộ Tài TT- TCĐC Thơng tư - Tổng cục địa TW Trung ương QĐ-UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân UBND Ủy ban nhân dân vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số nước giới .19 Bảng 2.2 Hình thức giá cửa số nước giới 20 Bảng 2.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất 21 Bảng 2.4 Nguyên tắc phương pháp xác định giá 21 Bảng 3.1 Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 34 Bảng 4.1 Dân số năm 2017 thị xã Cửa Lò 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thị xã Cửa Lò 59 Bảng 4.3 Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 62 Bảng 4.4 So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế giao dịch thị trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò .65 Bảng 4.5 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 73 Bảng 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 74 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 35 Hình 4.2 Giá đất quy định tuyến đường nghiên cứu 63 Hình 4.3 Giá đất giao dịch thực tế giá quy định năm 2017 66 Hình 4.4 Giá đất thực tế thị trường qua nhóm đường 66 Hình 4.5 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 67 Hình 4.6 Đường Bình Minh .68 Hình 4.7 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 68 Hình 4.8 Đường Nguyễn Sinh Cung 69 Hình 4.9 Đường Vinh - Cửa Hội 70 Hình 4.10 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 70 Hình 4.11 Đường Ven sơng Lam .71 Hinh 4.12 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 71 Hình 4.13 Đường bê tơng khối phường Thu Thủy 72 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Thị Hậu Tên luận văn: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An Từ đó, đề xuất số giải pháp để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất Phịng Tài ngun Mơi trường, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò số quan, đơn vị liên quan Thu thập trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 Phỏng vấn trực tiếp người dân giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu Cụ thể, đối tượng điều tra hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Các số liệu thu thập giá đất thị trường thống kê, tổng hợp xử lý phần mềm Excel, sau đó, loại bỏ số liệu khơng phản ánh giá thị trường, từ so sánh chênh lệch giá đất quy định giá đất thị trường theo năm giai đoạn nghiên cứu Sử dụng dạng biểu đồ đồ thị để thể kết nghiên cứu đề tài gồm cấu sử dụng đất, biến động giá đất đất, so sánh giá đất quy định giá đất thị trường sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) mức độ để tổng hợp phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đoạn, đường phố tổng hợp số liệu bảng điều tra Từ đó, có nhận xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đánh giá đất Kết kết luận Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km phía Đơng, cách sân bay Vinh 10 km phía Tây có đường biển dài gần 10 km Nhu cầu đất đai cho trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng năm gần làm cho giá đất biến động đột biến, nên cơng tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt xác ix LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hình 4.11 Đường Ven sơng Lam Giá đất cao khu vực 4.500.000 đồng/m2, giá thấp 3.000.000 đồng/m2 Mức giá thị trường hai tuyến đường chênh lệch so với giá quy định khoảng 1.5 mức độ chênh lệch giá cao thấp 1.5 Nhìn chung qua khảo sát, chất lượng vị trí tuyến đường gần nên giá tiền đất tuyến đường tương đương 4.3.2.4 Giá đất thị trường khu vực Hinh 4.12 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 71 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giá đất cao khu vực thuộc đất đường bê tông khối phường Thu Thủy (2.500.000 đồng/m2), giá thấp thuộc thử đất đường nhựa từ chợ Nghi Hương khối (700.000 đồng/m2) Mức độ chênh lệch giá cao giá thấp 3.6 lần Các tuyến đường khu vực đường khối mặt đường bê tông nằm ngõ ngách khối địa bàn Số lượng giao dịch đất đai vị trí diễn nhiều vị trí 1,2,3 Mức giá tuyến đường định giá độ rộng đường, đường trước nhà tơ có vào tận nơi khơng Giá đất trung bình thị trường nhóm đường nhóm sát với giá quy định nhóm 1,2,3 Qua điều tra khảo sát thực tế nhóm đường nhóm tác giả nhận thấy giá đất cao hay thấp đất khác so vị trí bề rộng tuyến đường chạy qua trước nhà có thuận tiện cho phương tiện giao thơng lại khơng việc tìm nhà nằm đường khơng Giá đất khu vực tương đối phù hợp với túi tiền phần lớn người thực có nhu cầu mua đất để ở, thị trường đất đai vị trí tương đối sơi động Hình 4.13 Đường bê tơng khối phường Thu Thủy 4.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LỊ Thơng qua điều tra ngẫu nhiên 90 hộ gia đình 30 chuyên gia có hiểu biết giá đất thị xã Cửa Lò phiếu điều tra xây dựng sẵn Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá mức độ tác động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mỗi yếu tố đánh giá theo mức độ: ảnh hưởng nhiều, ảnh hưởng nhiều, ảnh hưởng vừa, ảnh hưởng ít, ảnh hưởng Chỉ số 72 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ hệ số mức độ (rất gán hệ số 1, nhiều gán hệ số 5) Trường hợp bậc thang đo 5, phân cấp số đánh giá ảnh hưởng yếu tố xác định: lớn: >=4,20; lớn: từ 3,40 đến 4,19; trung bình: từ 2,60 đến 3,39; nhỏ: từ 1,80 đến