Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2018 2019

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học thân tơi, cơng trình thực thời gian Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cám ơn Các thông tin tài liệu luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân, nhân nhiều giúp đỡ cá nhân tập thể Do tơi muốn bày tỏ lịng cảm ơn tới tất cá nhân, đơn vị giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình bảo, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên Mơi trường thị xã Cửa Lị, Văn phịng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lò tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô truyền đạt kiến thức cho tơi suốt q trình học tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy, để Luận văn tốt nghiệp hồn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lịch sử hình thành phát triển xã hội loài người cho thấy, đất đai tài nguyên hình thành chứa đựng sẵn tiềm sống, sở lồi người hình thành phát triển Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Trong q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Để đáp ứng kịp thời, phục vụ nghiệp Cơng nghiệp hóa, đại hóa kinh tế Việt Nam bước hội nhập sâu vào kinh tế khu vực giới, đưa đất nước ngày phát triển góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất tinh thần nhân dân ngày cải thiện Mặt khác, để đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa thị hố cần phải có sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy hình thành phát triển mạnh mẽ thị trường nhà đất, mà việc thực định giá đất yếu tố chủ chốt thiếu Định giá đất ước tính giá trị đất đai hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Đất đai tài sản đặc biệt Giá đất ngồi yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ tài sản thông thường khác, việc định giá có xác hay khơng phụ thuộc lớn vào việc xác định xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thị xã Cửa Lò đô thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Bắc Trung Trong nhiều năm qua, cấu kinh tế thị xã Cửa Lị chuyển dịch tích cực hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị đầu tư hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông nâng cấp, cảnh quan đô thị chỉnh trang đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình quy mơ lớn Du lịch biển, đảo lợi nằm chiến lược phát triển thị xã Cửa Lò Do vậy, nhu cầu đất đai cho trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng năm gần làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt đất ở, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở cho xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Cửa Lị Đây vấn đề khơng dễ nhiều thời gian, cơng sức, tài Bên cạnh đó, cịn gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến cơng tác thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… địa bàn thị xã Cửa Lò Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019” - Mục tiêu nghiên cứu Thực trạng giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019; - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị xã Cửa Lò; Đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - + Ý nghĩa khoa học: Vận dụng kiến thức học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học; + Nghiên cứu vấn đề tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết nghiên cứu đề tài làm rõ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thi, giúp hồn thiện sở định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm mức chênh lệch giá đất thực tế so với giá đất Nhà nước quy định; + Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An; + Nêu bật cơng tác xác định giá đất để từ địa phương có định hướng quản lý đai, có sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu thực tế NỘI DUNG Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục đào tạo, 2014) Đất đai có đặc trưng: - Tính cố định vị trí địa lý: Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hồ hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng - Tính khơng tăng: Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động lồi người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trị đại diện chủ sở hữu đất đai - Tính lâu bền: Đất đai sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu việc đất đai cho phép khai thác cách bền vững Đặc tính khơng có tài sản khác trở thành nhân tố quan trọng để đất đai khấu hao - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt đất rõ ràng Nếu xét cách tương đối phạm vi đất coi giống điều kiện thay Nhưng đất đai khơng giống hàng hóa thơng thường khác, tương đối giống khơng phải đồng chất - Tính khu vực: Mỗi đất có mơi trường cá biệt hình thành đất đai khơng hồn tồn giống Vì đất khơng thể hồn tồn thay đất khác Những điểm tương đồng điều kiện nhân văn điều kiện tự nhiên đất cấu thành khu vực trở thành phần tử khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn phần tử với toàn khu vực Đồng thời phần tử có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ người đất đai hình thành bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có đất đai cịn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng đất đai khả tách nhập tính đa dạng mục đích sử dụng Hàng loạt hoạt động người cần thiết có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính khơng tăng dẫn đến cạnh tranh Do người buộc phải có quy định linh hoạt chuyển mục đích sử dụng loại đất với Ngoài đất đai tách nhập thơng qua giao dịch đất đai chủ thể thị trường Mặt khác đặc tính tự nhiên đất đai bất biến vị trí kinh tế xã hội mảnh đất thay đổi tùy thuộc vào mơi trường sống xung quanh có mơi trường xã hội, sở hạ tầng… Chính vị trí xác định đất làm cho đất đai nói riêng BĐS nói chung cịn có thêm đặc trưng tính chịu ảnh hưởng sách, tính phụ thuộc vào lực quản lý tính ảnh hưởng lẫn 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Xây dựng phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005) 1.1.2.2 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trị quan trọng kinh tế, cụ thể: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng đất đai có hiệu - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài - Phát triển thị trường đất đai cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất - Phát triển thị trường đất đai thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận 1.1.3 Cơ sở khoa học Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2008) Giá biểu tiền tệ hàng hóa sở giá trị, nhiên đất đai sản phẩm phi lao động người, thân khơng có giá trị Do đất đai, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán có nghĩa tư hóa địa tơ Như nói sở khoa học để hình thành giá đất bao gồm: Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu 1.1.3.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ - Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất địa tô chênh lệch CNTB (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2008) 1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung kinh doanh nhà đất nói riêng, trước định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu kinh tế đem lại cho phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài 101 trường để làm sở phù hợp Việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức, chưa thực trọng đến chất lượng nghiên cứu Để đảm bảo giá đất quy định sát với giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cần phải hồn thiện cơng tác định giá đất Tơi xin đưa số giải pháp hoàn thiện cơng tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung sau: Thứ nhất, giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất: - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật nghiên cứu, bổ sung thêm quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thơng tin xây dựng giá đất sát thị trường Có vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao Thứ hai, nâng cao lực chuyên môn: Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa phải có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT XH Do đó, địa phương cần phải trọng đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất Thứ ba, giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương - Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch bất động sản: Đẩy nhanh tốc độ giải hồ sơ cho người dân quan hành nhà nước 102 - Đối với nạn đầu đất đai: Có phối hợp quan quản lý nhà nước đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp - chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng Tóm lại, để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bộ, bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Đưa yếu tố ảnh hưởng tới giá đất vào làm xây dựng bảng giá đất Việc xác lập giá thị trường thuận lợi cập nhật kịp thời để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo giá đất thị trường phù hợp với giá quy định 103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã: Thị xã Cửa Lị có vị trí địa lý thuận lợi, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km phía Đơng, có nhiều thuận lợi việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, cơng nghệ, lao động, kỹ thuật, đặc biệt ngành du lịch - dịch vụ Thị xã có tốc độ tăng trưởng kinh tế mức khá, tổng GTSX đạt 9.474 tỷ đồng hệ thống sở hạ tầng không ngừng củng cố phát triển Trong giai đoạn năm (2015 - 2019) tỷ trọng ngành nông nghiệp cấu kinh tế giảm 1,1% ; ngành công nghiệp xây dựng tăng 3,2%; tỷ trọng ngành dịch vụ giảm 2,1% Sự chuyển dịch cấu kinh tế thay đổi rõ rệt, ngành phi nơng nghiệp đóng góp phần lớn phát triển kinh tế - xã hội thị xã năm qua Sản xuất nơng lâm nghiệp mang tính tự cấp, tự túc chủ yếu.Trong tương lai, thị xã định hướng chyển dịch cấu theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa Tình hình quản lý sử dụng đất: Ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thị xã Chính quyền cố gắng hồn thành cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời, tổng số hồ sơ kê khai đăng ký địa bàn Thị xã 16.389 hồ sơ Tính đến thời điểm thị xã Cửa Lò cấp 14.796 GCN (đạt 90,3%) Số hồ sơ lại chủ yếu hồ sơ vướng mắc chế sách chủ sử dụng đất không phối hợp để kê khai, bổ sung loại giấy tờ để cấp GCN Tuy nhiên bên cạnh cịn số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới, giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai 3) Thị xã tích cực thực cơng tác xây dựng bảng giá đất, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Giá đất quy định bảng giá 104 năm gần khơng có chênh lệch Tuy nhiên giá đất thị trường địa bàn Thị xã ln có xu cao so với giá đất quy định Nhà nước, mức độ chênh lệch giao động từ 3,0 đến 5,0 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đường Giá đất khu vực trung tâm thị xã cao (55 triệu/m2 vị trí đường Bình Minh) giảm dần khu vực lân cận, thấp triệu/m2 Đường chợ Nghi Hương khối 4) Thông qua điều tra 120 hộ 30 chuyên gia địa bàn thị xã, kết cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường, nhiên yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến lớn bao gồm: vị trí, sở hạ tầng, hình dáng, diện tích, lãi suất ngân hàng, độ sâu đất, chiều rộng mặt tiền, mức độ thu nhập người dân hướng đất, yếu tố vị trí có số ảnh hưởng lớn( 4,53) đến thay đổi giá đất địa bàn 5) Để khắc phục bất cập cần có giải pháp phù hợp cơng tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chun mơn cao công tác định giá, công tác chuyên gia công tác quản lý để nâng cao hiệu công tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân Nhà nước Kiến nghị - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn thị xã Cửa Lị để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý - UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 105 - UBND thị xã nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND thị xã cần phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất quản lý quan chun mơn để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ, 109(09), tr 83-88 10 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 11 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 12 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 107 13 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr 14-25 14 Nguyễn Ngọc Anh cs (2016), “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Ngun”, Tạp chí Nơng nghiệp PTNT, số 12, tr 26-33 15 Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 16 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 17 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ , 98 (10), tr 69-74 18 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 20 UBND Thị xã Cửa Lò (2019), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2018, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 21 UBND Thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 22 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 UBND Tỉnh Nghệ An, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn Tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019 23 Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-ve-dichvu-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày 10/05/2016 108 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Tình hình sử dụng đất năm 2015 - 2019 Đơn vị tính: (ha) STT Mục đích sử dụng Tổng diện tích đất Nhóm đất nơng nghiệp 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.1.1 Đất trồng hàng năm 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.1.1.2 Đất trồng hàng năm 1.1.2 Đất trồng lâu năm 1.2 Đất lâm nghiệp 1.2.1 Đất rừng sản xuất 1.2.2 Đất rừng phòng hộ 1.2.3 Đất rừng đặc dụng 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 1.4 Đất làm muối 1.5 Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp 2.1 Đất 2.1.1 Đất nông thôn 2.1.2 Đất đô thị khác 2.2 Đất chuyên dùng 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở quan 109 2.2.2 Đất quốc phòng 2.2.3 Đất an ninh 2.2.4 2.2.5 Đất xây dựng cơng trình nghiệp Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng 2.3 Đất sở tơn giáo 2.4 Đất sở tín ngưỡng 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng 2.6 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng 2.8 Đất phi nơng nghiệp khác Nhóm đất chưa sử dụng 3.1 Đất chưa sử dụng 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng 3.3 Núi đá khơng có rừng (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cửa Lị) 110 Phụ lục 02 Mã phiếu: Tỉnh: Nghệ An Thị xã: Cửa Lò PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Tên chủ sử dụng đất Địa chỉ: Số nhà .phường thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An Đường: Diện tích đất…………m Vị trí khu vực đất: - Thửa số Vị trí tiếp giáp: + Phía Đơng + Phía Tây + Phía Nam + Phía Bắc Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh - Loại đường phố: ghi chữ số (I, II, III, IV,…)hoặc chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố đất vào bên: - Vị trí: ghi chữ số (1, 2, 3, 4,…) chữ (A, B, C, D,…) vào ô bên: Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thơng phường, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ: Tiếp giáp trục đường Yếu tố pháp lý: đánh dấu (x) vào tình trạng pháp lý đất: 111 - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận QSDĐ - Có giấy chứng nhận QSDĐ Giá đất: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường… …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường… đ/m2 (loại đất tương tự loại đất mục đích sử dụng, hạng đất, điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất … … đ/m2; thời gian thuê……năm Cử Lò, ngày a Cán điều tra thán g năm 2019 Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) Nguyễn Trọng Sỹ 112 Phụ lục 03 PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:………………… tuổi……… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Đơn vị công tác:…………………………………………………………… Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số mức độ quan trọng nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3,4,5 đó: Ảnh hưởng nhỏ số 1; Ảnh hưởng nhỏ gán hệ số 2; Ảnh hưởng Trung bình gán hệ số 3; Ảnh hưởng lớn gán hệ số 4; Ảnh hưởng lớn gán hệ số 5) STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất I Nhân tố thơng thường Nhân tố hành 1.1 Tình trạng pháp lý đất 1.2 Chính sách đất đai Nhân tố nhân 2.1 Mật độ dân số 2.2 Trình độ dân trí Nhân tố xã hội 113 3.1 Ổn định trị - An ninh xã hội 3.2 Đầu nhà đất 3.3 Đô thị hóa Nhân tố kinh tế 4.1 Mức độ thu nhập người dân 4.2 Số tiền tiết kiệm có dân 4.3 Biến động vật giá 4.4 Mức lãi suất II Nhân tố khu vực Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch III Nhân tố cá biệt Vị trí Hình dáng Diện tích Hướng đất Chiều rộng mặt tiền Chiều sâu đất Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến bệnh viện 10 Khoảng cách đến trường học 11 Địa hình Họ tên chữ ký ... tỉnh Nghệ An Nội dung 4: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An: a Nhóm yếu tố tự nhiên Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Ảnh hưởng loại đường phố đến giá. .. trên, nên tiến hành thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018- 2019? ?? - Mục tiêu nghiên cứu Thực trạng giá đất thị trường giá đất. .. giá đất b Nhóm yếu tố xã hội Ảnh hưởng biến động dân số GDP/đầu người đến giá đất Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất c Nhóm yếu tố cá biệt Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Ảnh hưởng