(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2018 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN TRỌNG SỸ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 download by : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN TRỌNG SỸ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 - 2019 ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên - 2020 download by : skknchat@gmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học thân tơi, cơng trình thực thời gian Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cám ơn Các thông tin tài liệu luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ download by : skknchat@gmail.com ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân, nhân nhiều giúp đỡ cá nhân tập thể Do muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cá nhân, đơn vị giúp đỡ trình thực luận văn Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình bảo, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lị, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cửa Lò, Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lị tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô truyền đạt kiến thức cho tơi suốt q trình học tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy, để Luận văn tốt nghiệp hoàn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ download by : skknchat@gmail.com iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 43 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 53 Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò 55 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 70 Bảng 3.4 Kết đăng ký biến động đất đai địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2016-2019 72 Bảng 3.5: Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 76 Bảng 3.6: So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế giao dịch thị trường địa bàn thị xã Cửa Lò 79 Bảng 3.7 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 88 Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số 89 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư 90 Bảng 3.10 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 91 Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm hình thể tốt hình thể xấu 93 Bảng 3.12 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 94 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia 95 Bảng 3.14: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 96 download by : skknchat@gmail.com iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu Đất đai 10 Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An 45 Hình 3.2 So sánh cấu GTSX địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2019 54 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 70 Hình 3.4: Giá đất quy định tuyến đường nghiên cứu 77 Hình 3.5: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế năm 2019 80 Hình 3.6: Giá đất thực tế thị trường qua nhóm đường 80 Hình 3.7: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 81 Hình 3.8: Đường Bình Minh 82 Hình 3.9: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 83 Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung 84 Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội 84 Hình 3.12: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 85 Hình 3.13: Đường Ven sông Lam 85 Hinh 3.14: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 86 Hình 3.15: Đường bê tơng khối phường Thu Thủy 87 Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng vị trí nhóm khu vực khu vực 88 Hình 3.17 Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 92 download by : skknchat@gmail.com v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN XD Công nghiệp xây dựng ĐVT Đơn vị tính GTSX Giá trị sản xuất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội 10 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VNĐ Việt Nam đồng download by : skknchat@gmail.com vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC CÁC HÌNH iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở khoa học 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 11 1.2.1 Giá đất định giá đất 11 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 13 1.2.3 Phương pháp định giá đất 15 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 22 1.3.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 22 1.3.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 24 1.3.3 Thực trạng giá đất tỉnh Nghệ An 29 1.3.4 Xu biến động giá đất thị xã Cửa Lò 30 1.3.5 Cơ sở pháp lý 32 1.3.6 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 33 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU36 2.1 Phạm vi nghiên cứu 36 download by : skknchat@gmail.com vii 2.2 Đối tượng nghiên cứu 36 2.3 Kết nghiên cứu 36 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42 2.4.5 Phương pháp minh họa đồ thị 44 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 45 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 50 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lị 56 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn thị xã Cửa Lị 58 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 58 3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 69 3.2.3 Tình hình biến động đất đai thị xã Cửa Lò 72 3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn Thị xã Cửa Lò 74 3.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò 74 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 78 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 78 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 87 3.4.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số 89 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 90 3.4.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 92 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 93 3.5 Thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 103 download by : skknchat@gmail.com viii Kết luận 103 Kiến nghị 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 PHỤ LỤC 108 download by : skknchat@gmail.com 99 Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao giá đất giảm ngược lại, điều lý thuyết thực tế Trên địa bàn thị xã Cửa Lò, với đặc trưng đô thị du lịch nên hoạt động kinh doanh, đầu tư trọng, việc huy động vốn để kinh doanh, đầu tư cách vay vốn ngân hàng phương án hộ kinh doanh, nhà đầu tư quan tâm, mức lãi suất yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất hoạt động đầu tư đất đai địa bàn Tại thị xã Cửa Lò, chiều sâu đất lý tưởng mảnh đất 20m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu 20m thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 21m), mảnh đất q sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất thị xã Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ – 10m ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt cơng sử dụng ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, mảnh đất có mặt tiền lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích có mặt tiền từ đến 10 mét nên giao dịch Yếu tố mức độ thu nhập người dân có mức độ quan tâm tương đối lớn Đối với người dân đất đai loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào kinh tế - xã hội phát triển ngày mạnh, sống người dân ngày dư dả, có thu nhập việc họ nghĩ tới đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ sinh lợi Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ, download by : skknchat@gmail.com 100 thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt Những đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất cao đất điều kiện có hướng Bắc Đơng Bắc, Tây, Tây Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực, yếu tố đánh giá quan trọng, có ảnh hưởng lớn tiến hành giao dịch mua bán đất đai Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND tỉnh Nghệ An quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá, chưa quan tâm đến đất có yếu tố cá biệt thực tế giá đất quy định ln thấp giá đất 3.5 Thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị xã Cửa Lị Cơng tác định giá đất thị xã Cửa Lò thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định Nhà nước Giá đất xây dựng có khác biệt đường phố thuận lợi cho kinh doanh bn bán, gần khu trung tâm, có điều kiện sở hạ tầng, giao thông thuận lợi,… có giá cao khu vực có điều kiện thuận lợi Nhìn chung giá đất thị trường địa bàn cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định Việc chênh lệch mức giá thị trường giá quy định hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá bất động sản chưa hoàn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nghĩa vụ cán chun mơn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi, giám sát giá đất thị download by : skknchat@gmail.com 101 trường để làm sở phù hợp Việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức, chưa thực trọng đến chất lượng nghiên cứu Để đảm bảo giá đất quy định sát với giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cần phải hồn thiện cơng tác định giá đất Tơi xin đưa số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung sau: Thứ nhất, giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất: - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật nghiên cứu, bổ sung thêm quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thơng tin xây dựng giá đất sát thị trường Có vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao Thứ hai, nâng cao lực chuyên mơn: Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa phải có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT XH Do đó, địa phương cần phải trọng đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất Thứ ba, giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương - Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch bất động sản: Đẩy nhanh tốc độ giải hồ sơ cho người dân quan hành nhà nước download by : skknchat@gmail.com 102 - Đối với nạn đầu đất đai: Có phối hợp quan quản lý nhà nước đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng Tóm lại, để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bộ, bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Đưa yếu tố ảnh hưởng tới giá đất vào làm xây dựng bảng giá đất Việc xác lập giá thị trường thuận lợi cập nhật kịp thời để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo giá đất thị trường phù hợp với giá quy định download by : skknchat@gmail.com 103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã: Thị xã Cửa Lị có vị trí địa lý thuận lợi, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km phía Đơng, có nhiều thuận lợi việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, cơng nghệ, lao động, kỹ thuật, đặc biệt ngành du lịch - dịch vụ Thị xã có tốc độ tăng trưởng kinh tế mức khá, tổng GTSX đạt 9.474 tỷ đồng hệ thống sở hạ tầng không ngừng củng cố phát triển Trong giai đoạn năm (2015 - 2019) tỷ trọng ngành nông nghiệp cấu kinh tế giảm 1,1% ; ngành công nghiệp xây dựng tăng 3,2%; tỷ trọng ngành dịch vụ giảm 2,1% Sự chuyển dịch cấu kinh tế thay đổi rõ rệt, ngành phi nơng nghiệp đóng góp phần lớn phát triển kinh tế - xã hội thị xã năm qua Sản xuất nông lâm nghiệp mang tính tự cấp, tự túc chủ yếu.Trong tương lai, thị xã định hướng chyển dịch cấu theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa Tình hình quản lý sử dụng đất: Ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thị xã Chính quyền cố gắng hồn thành cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời, tổng số hồ sơ kê khai đăng ký địa bàn Thị xã 16.389 hồ sơ Tính đến thời điểm thị xã Cửa Lò cấp 14.796 GCN (đạt 90,3%) Số hồ sơ lại chủ yếu hồ sơ vướng mắc chế sách chủ sử dụng đất khơng phối hợp để kê khai, bổ sung loại giấy tờ để cấp GCN Tuy nhiên bên cạnh cịn số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới, giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai 3) Thị xã tích cực thực cơng tác xây dựng bảng giá đất, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Giá đất quy định bảng giá download by : skknchat@gmail.com 104 năm gần khơng có chênh lệch Tuy nhiên giá đất thị trường địa bàn Thị xã ln có xu cao so với giá đất quy định Nhà nước, mức độ chênh lệch giao động từ 3,0 đến 5,0 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đường Giá đất khu vực trung tâm thị xã cao (55 triệu/m2 vị trí đường Bình Minh) giảm dần khu vực lân cận, thấp triệu/m2 Đường chợ Nghi Hương khối 4) Thông qua điều tra 120 hộ 30 chuyên gia địa bàn thị xã, kết cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường, nhiên yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến lớn bao gồm: vị trí, sở hạ tầng, hình dáng, diện tích, lãi suất ngân hàng, độ sâu đất, chiều rộng mặt tiền, mức độ thu nhập người dân hướng đất, yếu tố vị trí có số ảnh hưởng lớn( 4,53) đến thay đổi giá đất địa bàn 5) Để khắc phục bất cập cần có giải pháp phù hợp cơng tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chun mơn cao công tác định giá, công tác chuyên gia công tác quản lý để nâng cao hiệu cơng tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân Nhà nước Kiến nghị - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn thị xã Cửa Lị để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý - UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất download by : skknchat@gmail.com 105 - UBND thị xã nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND thị xã cần phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất quản lý quan chun mơn để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán download by : skknchat@gmail.com 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Thơng tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Công nghệ, 109(09), tr 83-88 10 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 11 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 12 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên download by : skknchat@gmail.com 107 13 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr 14-25 14 Nguyễn Ngọc Anh cs (2016), “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Ngun”, Tạp chí Nơng nghiệp PTNT, số 12, tr 26-33 15 Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 16 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 17 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ , 98 (10), tr 69-74 18 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 20 UBND Thị xã Cửa Lò (2019), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2018, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 21 UBND Thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 22 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 UBND Tỉnh Nghệ An, việc công ban hành bảng giá loại đất địa bàn Tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 - 2019 23 Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-ve-dich-vudinh-gia-bat-dong-san.aspx, ngày 10/05/2016 download by : skknchat@gmail.com 108 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Tình hình sử dụng đất năm 2015 - 2019 Đơn vị tính: (ha) STT Mục đích sử dụng Năm Mã 2015 2016 2017 2018 2019 2.793,52 2.793,52 2.793,52 2.793,52 2.793,52 Tổng diện tích đất Nhóm đất nơng nghiệp NNP 863,64 863,25 829,67 819,44 814,93 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 743,79 743,41 733,77 723,96 719,58 1.1.1 Đất trồng hàng năm CHN 492,88 492,88 487,32 479,74 475,76 LUA 188,16 188,16 187,25 185,14 183,72 1.1.1.2 Đất trồng hàng năm HNK khác 304,72 304,72 300,07 294,60 292,04 1.1.2 Đất trồng lâu năm CLN 250,91 250,53 246,45 244,22 243,82 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 76,27 76,27 58,51 58,51 58,51 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 76,27 76,27 58,51 58,51 58,51 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 29,66 29,66 26,45 26,03 26,03 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 13,92 13,92 10,94 10,94 10,81 Đất phi nông nghiệp PNN 2.1 Đất OCT 2.1.1 Đất nông thôn ONT 2.1.2 Đất đô thị ODT 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.838,12 1.838,51 1.880,77 1.892,74 1.897,72 475,74 476,39 488,75 496,18 498,73 475,74 476,39 488,75 496,18 498,73 1.074,07 1.073,80 1.103,70 1.108,67 1.111,10 4,89 4,89 4,89 download by : skknchat@gmail.com 4,89 5,25 109 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 112,82 112,47 112,47 112,47 112,47 2.2.3 Đất an ninh CAN 5,70 5,70 5,70 7,12 7,12 2.2.4 Đất xây dựng cơng trình DSN nghiệp 174,89 175,52 175,51 174,86 177,22 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh CSK phi nông nghiệp 213,60 212,97 244,06 244,65 244,65 2.2.6 Đất sử dụng vào mục CCC đích cơng cộng 562,16 562,25 561,08 564,67 564,39 2.3 Đất sở tôn giáo TON 2,55 2,55 2,55 2,55 2,55 2.4 Đất sở tín ngưỡng TIN 5,25 5,25 5,25 5,24 5,24 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa NTD táng 64,22 64,22 64,22 63,96 63,96 2.6 Đất sơng, ngịi, kênh, SON rạch, suối 213,65 213,65 213,65 213,65 213,65 2.7 Đất có mặt nước chuyên MNC dùng 2,65 2,65 2,65 2,48 2,48 2.8 Đất phi nơng nghiệp khác PNK Nhóm đất chưa sử dụng CSD 91,75 91,75 83,09 81,34 80,87 3.1 Đất chưa sử dụng BCS 86,19 86,19 77,52 75,77 75,30 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 3.3 Núi đá khơng có rừng NCS 5,56 5,56 5,56 5,56 5,56 (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cửa Lò) download by : skknchat@gmail.com 110 Phụ lục 02 Tỉnh: Nghệ An Mã phiếu: Thị xã: Cửa Lò PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Tên chủ sử dụng đất Địa chỉ: Số nhà phường thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An Đường: Diện tích đất…………m Vị trí khu vực đất: - Thửa số - Tờ đồ Vị trí tiếp giáp: + Phía Đơng có chiều(dài, rộng) m + Phía Tây có chiều(dài, rộng) m + Phía Nam có chiều(dài, rộng) m + Phía Bắc có chiều(dài, rộng) m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh - Loại đường phố: ghi chữ số (I, II, III, IV,…)hoặc chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố đất vào bên: - Vị trí: ghi chữ số (1, 2, 3, 4,…) chữ (A, B, C, D,…) vào ô bên: Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thơng phường, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ: Phường Huyện lộ Tỉnh lộ Quốc lộ Tiếp giáp trục Cách…….m Cách…….m Cách…….m Cách…….m đường Yếu tố pháp lý: đánh dấu (x) vào tình trạng pháp lý đất: download by : skknchat@gmail.com 111 - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận QSDĐ - Có giấy chứng nhận QSDĐ Giá đất: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường… …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường… đ/m2 (loại đất tương tự loại đất mục đích sử dụng, hạng đất, điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất … … đ/m2; thời gian thuê……năm Cửa Lò, ngày Cán điều tra tháng năm 2019 Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) Nguyễn Trọng Sỹ download by : skknchat@gmail.com 112 Phụ lục 03 PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:………………… tuổi……… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Đơn vị công tác:…………………………………………………………… Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số mức độ quan trọng nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3,4,5 đó: Ảnh hưởng nhỏ số 1; Ảnh hưởng nhỏ gán hệ số 2; Ảnh hưởng Trung bình gán hệ số 3; Ảnh hưởng lớn gán hệ số 4; Ảnh hưởng lớn gán hệ số 5) STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mức độ quan trọng Rất lớn Lớn Trung bình I Nhân tố thơng thường Nhân tố hành 1.1 Tình trạng pháp lý đất 1.2 Chính sách đất đai Nhân tố nhân 2.1 Mật độ dân số 2.2 Trình độ dân trí Nhân tố xã hội download by : skknchat@gmail.com Nhỏ Rất nhỏ 113 3.1 Ổn định trị - An ninh xã hội 3.2 Đầu nhà đất 3.3 Đơ thị hóa Nhân tố kinh tế 4.1 Mức độ thu nhập người dân 4.2 Số tiền tiết kiệm có dân 4.3 Biến động vật giá 4.4 Mức lãi suất II Nhân tố khu vực Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch III Nhân tố cá biệt Vị trí Hình dáng Diện tích Hướng đất Chiều rộng mặt tiền Chiều sâu đất Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến chợ Khoảng cách đến bệnh viện 10 Khoảng cách đến trường học 11 Địa hình Họ tên chữ ký download by : skknchat@gmail.com ... pháp luật đất đai, Nội dung 3: Nghiên cứu giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An Nội dung 4: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An: a Nhóm yếu tố tự... trên, nên tiến hành thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018- 2019? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Thực trạng giá đất thị trường giá đất. .. đất c Nhóm yếu tố cá biệt Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Ảnh hưởng yếu tố hướng đất đến giá đất - Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn Thị xã Cửa Lò Lập bảng