3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở
Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất khi xác định giá là 80%. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực). Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân cho thấy yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.
Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Bình Minh Đường Nguyễn Sinh Cung Đường bê tông khối 1 Thu Thủy Hướng
tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch 4 - 6 52.000 48.500 3.500 9.000 7.800 1.200 7.000 6.200 800 6 - 10 55.000 53.000 2.000 13.000 11.000 2.000 8.000 7.000 1.000 > 10m 51.000 47.000 4.000 9.400 7.800 1.600 7.500 7.200 300
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Bảng 3.12 cho thấy hướng tốt bao giờ cũng có giá cao hơn hướng xấu, dao động từ 300 – 4.000 nghìn đồng/m2. Sự chênh lệch về giá cả tuy không lớn nhưng những thửa đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn... đây là một yếu tố mang tính tâm linh của đa số người dân.
Thông qua điều tra ngẫu nhiên 30 chuyên gia có hiểu biết về giá đất của thị xã Cửa Lò bằng phiếu điều tra đã xây dựng sẵn. Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò qua phiếu điều tra cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.13
STT Nhân tố Chỉ số đánh giá ảnh hưởng
I Nhân tố thông thường
1 Nhân tố hành chính 1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất 3,18 1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất 3,18 1.2. Chính sách vềđất đai 3,11 2 Nhân tố nhân khẩu 2.1. Mật độ dân số 3,08 2.2. Trình độ dân trí 2,88 3 Nhân tố xã hội 3.1. Ổn định chính trị - An ninh xã hội 3,18 3.2. Đầu cơ nhà đất 3,10 3.3. Đô thị hóa 3,07 4 Nhân tố kinh tế 4.1. Mức độ thu nhập của người dân 3,67 4.2. Số tiền tiết kiệm có trong dân 3,12 4.3. Biến động vật giá 3,01 4.4. Mức lãi suất 3,73
II Nhân tố khu vực 1 Điều kiện cơ sở hạ tầng 3,80 2 Chất lượng môi trường 3,10 3 Quy hoạch 3,03 III Nhân tố cá biệt
1 Vị trí 4,53 2 Hình dáng 3,73 3 Diện tích 3,60 4 Hướng đất 4,17 5 Chiều rộng mặt tiền 3,77 6 Chiều sâu thửa đất 3,60 7 Khoảng cách đến đường chính 2,84 8 Khoảng cách đến chợ 3,07 9 Khoảng cách đến bệnh viện 3,09 10 Khoảng cách đến trường học 3,10 11 Địa hình 2,95 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Bảng 3.13 cho thấy: hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất trên địa bàn thị xã là các yếu tố sau:
Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng Tổng Chỉ số đánh giá ảnh hưởng Rất lớn (>=80%) Lớn (60%- 79%) Trung bình (40%- 59%) Nhỏ (20% - 39%) Rất nhỏ (<20%) Vị trí Số phiếu 20 6 4 0 0 30 4,53 Tỷ lệ (%) 66,7 20,0 13,3 0 0 100
Điều kiện cơ sở hạ tầng Số phiếu 8 10 10 2 0 30 3,80 Tỷ lệ (%) 26,7 33,3 33,3 6,67 0 100 Hình dáng Số phiếu 8 9 10 3 0 30 3,73 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 33,3 10,0 0 100 Diện tích Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100
Mức lãi suất Số phiếu 10 5 12 3 0 30 3,73
Tỷ lệ (%) 33,3 16,7 40,0 10,0 0 100 Mức độ thu nhập của dân cư Số phiếu 5 11 13 1 0 30 3,67 Tỷ lệ (%) 16,7 36,7 43,3 3,3 0 100 Chiều sâu thửa đất Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100 Chiều rộng mặt tiền Số phiếu 8 9 11 2 0 30 3,77 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 36,7 6,7 0 100 Hướng đất Số phiếu 13 11 4 2 0 30 4,17 Tỷ lệ (%) 43,3 36,7 13,3 6,7 0 100 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.14 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
nhất là 4,53 cho thấy vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên địa bàn. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường gần bờ biển người dân có thể kinh doanh nhà hàng khách sạn thu hút khách du lịch hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở vị trí còn lại chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Thị xã Cửa Lò còn có lợi thế về phát triển kinh tế thương mại với điều kiện khu du lịch nổi tiếng cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa ở đây rất sôi động. Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch và dịch vụ đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống của nhân dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên làm tăng
và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Môi trường sống trong lành, các dịch vụ dân sinh như điện, nước, điện thoại, đặc biệt là an ninh trật tự được đảm bảo. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Khi được phỏng vấn về mức độ ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn thị xã, đa số người được hỏi cho rằng cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất, là một trong những yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
Yếu tố hình thể thửa đất nhận định là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất, cần phải chú ý trong quá trình giao dịch. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Trên địa bàn thị xã Cửa Lò, những mảnh đất có hình thể vuông vắn thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn, yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường thị xã Cửa Lò, nó là yếu tố luôn được quan tâm đến trong các giao dịch đất đai.
Yếu tố diện tích đất là một trong những yếu tố chính chi phối đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 250 m2 sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có diện tích trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích quá bé thì không thuận lợi
có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất giảm và ngược lại, điều này đúng trong cả lý thuyết và thực tế. Trên địa bàn thị xã Cửa Lò, với đặc trưng là đô thị du lịch nên các hoạt động kinh doanh, đầu tư luôn được chú trọng, việc huy động vốn để kinh doanh, đầu tư bằng cách vay vốn ngân hàng luôn là phương án được các hộ kinh doanh, các nhà đầu tư quan tâm, chính vì vậy mức lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất cũng như các hoạt động đầu tư đất đai trên địa bàn.
Tại thị xã Cửa Lò, chiều sâu thửa đất lý tưởng của một mảnh đất là dưới 20m. Thực tế giao dịch cho thấy, những mảnh đất có độ sâu dưới 20m thường có giá cao hơn những mảnh đất quá sâu (từ trên 21m), những mảnh đất quá sâu có giá bình quân không cao vì độ sâu quá lớn này sẽ gây những bất tiện khi muốn tận dụng tối đa công năng của thửa đất, đây cũng là một yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất tại thị xã.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn.
Yếu tố mức độ thu nhập của người dân cũng có mức độ quan tâm tương đối lớn. Đối với người dân thì đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào đó khi kinh tế - xã hội phát triển ngày một mạnh, cuộc sống của người dân ngày càng dư dả, có thu nhập thì việc tiếp theo họ nghĩ tới đó là đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ và sinh lợi.
Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực, yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Nghệ An mới chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để định giá, chưa quan tâm đến nhưng thửa đất có yếu tố cá biệt và thực tế giá đất quy định luôn thấp hơn giá đất.