3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2003 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
HĐND tỉnh Nghệ An ban hành Nghị quyết 103/2013/NQ-HĐND ngày 13/12/2013 về việc phê duyệt nguyên tắc định giá và khung giá các loại đất để xây dựng bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Ngày 30/12/2013 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định 77/2013/QĐ-UBND ban hành Bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. Trong đó tại tại Khoản 2, Điều 2 có quy định: đối với những thửa đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có chiều sâu trên 30m tính từ chỉ giới xây dựng đường giao thông, mức giá đất được xác định theo phương pháp phân lớp như sau:
a) Phần diện tích sâu 20m đầu tiên bám đường (vị trí 1): Mức giá bằng 100% mức giá quy định tại bảng giá đất;
b) Phần diện tích sâu trên 20m đến 40m tiếp theo: Mức giá bằng 60% mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
c) Phần diện tích sâu trên 40m đến 60m tiếp theo: Mức giá bằng 40% mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
d) Phần diện tích sâu trên 60m đến 200m tiếp theo: Mức giá bằng 20% mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
g) Phần diện tích sâu trên 500m tiếp theo còn lại: Mức giá bằng 3% mức giá quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
Trong đó: Mức giá của lớp đất sau cùng không được thấp hơn mức giá đất của các thửa liền kề có vị trí tương đương.
Khoản 3, Điều 2: Đối với những lô, thửa đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị tiếp giáp ít nhất hai mặt đường, mức giá được xác định như sau:
a) Mức giá tăng thêm tối thiểu 10% so với những thửa khác liền kề trên cùng tuyến đường;
b) Đối với những thửa đất có chiều sâu trên 30m tính từ chỉ giới xây dựng đường, ngoài việc xác định mức giá lô góc như trên thì mức giá của phần diện tích đất còn lại được xác định như sau:
- Xác định giá phần diện tích 20m đầu tiên bám đường (vị trí 1) theo thứ tự từ đường có mức giá cao đến đường có mức giá thấp;
- Phần diện tích còn lại được xác định theo đường có mức giá cao nhất bằng phương pháp phân lớp tại Khoản 2 Điều này.
Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất.
Ngày 12/12/2014 HDND tỉnh Nghệ An ban hành Nghị quyết 147/2014/NQ-HĐND thông qua nguyên tắc định giá, mức giá tối đa, tối thiểu các loại đất và bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Ngày 30/12/2014 UBND tỉnh ban hành Quyết định 107/2014/QĐ- UBND ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Phương pháp xác định giá các loại đất của Quyết định này giống với Quyết định 77/2013/QĐ-UBND trước đó.
Ngày 03/04/2015 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh và ngày 26/01/2016 UBND tỉnh ban hành Quyết định 13/2016/QĐ-UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Trong đó xác định Hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm 2017, 2018 trên địa bàn tỉnh Nghệ An là K = 1, trong năm 2019 UBND tỉnh không ban hành quyết định điều chỉnh hệ số K vì vậy mức giá đất quy định vẫn được giữ nguyên trên địa bàn.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần (khoản 1 Điều 114), vì vậy năm 2019 vẫn áp dụng bảng giá đất của năm 2015. Khoản 1 Điều 4 của Quyết định 108/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An xác định Bảng giá đất được điều chỉnh trong trường hợp:
- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;
- Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên;
- Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất.
Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại các tuyến đường chọn nghiên cứu của thị xã Cửa Lò được tổng hợp tại Bảng 3.5.
Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 Đơn vị: 1000 VNĐ/m2 Khu vực Tên đường Giai đoạn 2015-2019 Cao nhất Thấp nhất Trung bình 1 Đường Bình Minh 12.000 5.500 8.750
Đường khối 1 phường Thu Thủy 5.500 5.000 5.250
2 Đường Vinh - Cửa Hội 5.000 3.500 4.250
Đường Nguyễn Sinh Cung 4.000 3.500 3.750
3 Đường khu QH 3.000 2.000 2.500
Đường ven sông Lam 3.000 2.000 2.500
4
Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy 1.800 800 1.300
Đường đi Nghi Quang 850 650 750
Đường từ chợ nghi Hương đi khối 8 800 650 725
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò)
Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu
Mặc dù từ 2015 đến nay, UBND tỉnh đã có 2 lần ban hành văn bản điều chỉnh hệ số K điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh nhưng nhìn chung giá đất quy định không thay đổi từ năm 2015 đến năm 2019
Bên cạnh đó, Qua bảng 3.5 và hình 3.4 ta có thể thấy giá đất quy định có xu hướng thấp dần từ trung tâm ra các vùng ngoại vi của thị xã, giá quy định ở đường khu vực 1 cao hơn gần gấp đôi đường khu vực 2 và cao hơn 10 lần so với đường khu vực 4. Giá cao nhất của đường khu vực 1 (giá cao nhất 12.000.000 đồng tại đường Bình Minh) so với giá thấp nhất của đường khu vực 4 (giá thấp nhất 650.000 đồng tại đường nhựa đi chợ Nghi Hương đi khối 8) là 18.46 lần. Nguyên nhân là đường nhóm 1 có mặt đường rộng, là trục đường chính của thị xã Cửa Lò, có vị trí sát bờ biển, thuận lợi trong việc kinh doanh phục vụ ngành du lịch, dẫn đến khả năng sinh lời cao hơn rất nhiều so với nhóm 4.