3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên - Môi trường, chi cục Thống kê thị xã, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn Thị xã Cửa Lò căn cứ vào giá quy định của UBND thị xã Cửa Lò năm 2018-2019
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của Thị Xã phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã để nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1 là những tuyến đường có mức giá quy định từ Từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:
- Đường Bình Minh
đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:
- Đường Vinh - Cửa Hội
- Đường Nguyễn Sinh Cung
Đường nhóm 3 là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2.5 triệu đến 3 triệu/ m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2)
- Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương
- Đường ven sông Lam
- Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 4 là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức giá quy định từ 680 nghìn đến 1.8 triệu/ m2 bao gồm:
- Đường đi Nghi Quang
- Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)
2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất
Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của Thị xã phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã để nghiên cứu về loại đường phố ảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:
- Đường Bình Minh
- Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 2: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3,5 triệu đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:
- Đường Vinh - Cửa Hội
- Đường Nguyễn Sinh Cung
Đường nhóm 3: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2,5 triệu đến 3 triệu/m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2)
- Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương
- Đường ven sông Lam
- Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 4: Là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức giá quy định từ 680 nghìn đến 1,8 triệu/m2 bao gồm:
- Đường đi Nghi Quang
- Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)
Để khảo sát và thu thập thông tin về sự ảnh hưởng của đường phố đến giá đất cần thực hiện các nội dung sau: Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện
Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng;Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Điều kiện của thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của dân số và GDP/đầu người đến giá đất
- Tìm hiếu giá đất ở của một số thửa đất trên cùng một tuyến đường trước và sau khi dân số, GDP/đầu người tăng.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất.
Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND Tỉnh Nghệ An, tiến hành lựa chọn một số thửa đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau để nghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 2 thửa để tiến hành nghiên cứu.
- Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và bàn giao đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019: Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương và Khu tái định cư trọng điểm để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở. Mỗi dự án điều tra 10 hộ.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau để điều tra giá thị trường.
* Ảnh hưởng yếu tố hướng thửa đất
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất cùng giá đất ở nhà nước quy định có kích thước như nhau nhưng hướng của thửa đất khác nhau để so sánh
- Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố: Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất ở, tiến hành điều tra 30 chuyên gia để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân am hiểu đến giá đất. Bảng hỏi được để ở phần phụ lục
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp, sắp xếp, phân tích số liệu thu thập thứ cấp theo trình tự.
- Phương pháp xử lý số liệu: Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố: Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất ở, tiến hành điều tra 30 chuyên gia để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân am hiểu đến giá đất. Để xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tôi sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932). Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở và ảnh hưởng của thị xã Cửa Lò theo 5 mức độ:
2. Nhỏ 20% - 39%
3. Trung bình 40% -59% 4. Lớn 60% - 79%
5. Rất lớn >= 80%
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định theo nguyên tắc:
- Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
- Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =
n Min
Max− , trong đó n là bậc của thang đo.
Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc. - Xác định thang đo:
+ Rất lớn: ≥ (min +4a)
+ Lớn: (min+3a) đến <(min+4a)
+ Trung bình: (min+2a) đến <(min+3a) + Nhỏ: từ (min+a) đến <(min+2a) + Rất nhỏ: <(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xác định: Rất lớn: >=4,20; Lớn: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Nhỏ: từ 1,80 đến <2,59; Rất nhỏ <1,8.
Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng
TT Thang đo Hệ số Chỉ sốđánh giá
1 Rất lớn/ Rất cao/ Rất
nhiều 5
≥ 4,20
3 Trung bình 3 2,60 - 3,39
4 Nhỏ/ Thấp/ Ít 2 1,80 - 2,59
5 Rất nhỏ/ Rất thấp/ Rất ít 1 < 1,80 (Nguồn: Số liệu tổng hợp)
2.4.5. Phương pháp minh họa bằng đồ thị
Sử dụng các dạng biểu đồ và đồ thị để thể hiện các kết quả nghiên cứu của đề tài gồm cơ cấu sử dụng đất, sự biến động giá đất, so sánh giá đất quy định và giá đất thị trường.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Thị xã Cửa Lò là 01 trong 21 đơn vị hành chính cấp huyện của tỉnh Nghệ An, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng có vị trí tương đối đặc biệt trong phát triển kinh tế du lịch của tỉnh.
Hình 3.1: Sơđồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An
Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ 18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến 105052' Kinh độ Đông bao gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha).
Ranh giới của thị xã được xác định như sau: - Phía Bắc giáp huyện Nghi Lộc.
- Phía Nam giáp Sông Lam và tỉnh Hà Tĩnh. - Phía Đông giáp Biển Đông.
- Phía Tây giáp huyện Nghi Lộc.
Thị xã Cửa Lò có 07 đơn vị hành chính là các phường: Nghi Tân, Nghi Thuỷ, Thu Thuỷ, Nghi Thu, Nghi Huơng, Nghi Hoà và Nghi Hải (phường Nghi Thu và phường Nghi Hương được thành lập từ đơn vị hành chính cấp xã lên đơn vị hành chính cấp phường năm 2010). Thị xã cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đông, có nhiều thuận lợi trong việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, công nghệ, lao động, kỹ thuật…
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Cửa Lò thuộc đồng bằng ven biển, địa hình khá đa dạng, có hướng dốc từ Tây sang Đông. Về tổng thể, có thể chia Cửa Lò thành 2 vùng: Vùng bán sơn địa phía Tây và Tây Bắc (khu vực núi Gươm và núi Lô Sơn), vùng đồng bằng ven biển thuộc Đông Nam và trung tâm Thị xã, đây là khu vực thuận lợi cho phát triển NN và du lịch.
Bờ biển dài, thoải (từ độ sâu 40 m trở vào), ngoài khơi là quần thể các đảo nhỏ, trong đó có hai đảo lớn là Đảo Ngư và Đảo Mắt. Đảo Ngư cách bờ 4km, có diện tích khoảng 156 ha với độ sâu từ 8m đến 12 m. Đảo Ngư có 2 đỉnh núi thấp cao 133 m và 88 m, phong cảnh đẹp có thể trở thành một quần thể du lịch hấp dẫn. Đảo Mắt có diện tích khoảng 300 ha hay còn gọi là núi Quỳnh Nhai cao 218m, cách bờ biển Cửa Lò 18 km, biển xung quanh đảo có độ sâu trung bình 24m. Diện tích rừng trên đảo còn khá lớn, có nhiều loại động, thực vật như các loài chim biển, khỉ, dê, lợn rừng… Cùng với truyền thuyết nàng Tố Nương, Đảo Mắt là một điểm du lịch sinh thái lý tưởng, có thể thu hút nhiều khách đến thăm quan, nghỉ dưỡng.
Biển, Đảo Cửa Lò ngoài ý nghĩa về quốc phòng còn có ý nghĩa lớn về kinh tế, đặc biệt là du lịch. Bãi biển nông, cát mịn, trắng, nước biển trong xanh, có độ mặn thích hợp, môi trường khí hậu trong lành, kết hợp cảnh quan thiên nhiên ven biển như cây xanh, thảm cỏ, núi non, hang động, có đảo gần bờ, tất cả đã tạo cho Cửa Lò lợi thế về phát triển du lịch.
3.1.1.3 Khí hậu
Thị xã Cửa Lò có khí hậu nhiệt đới gió mùa, đồng thời là Thị xã ven biển nên thường hứng chịu những đợt gió bão nặng nề.
Chế độ nhiệt: Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 230 - 240C, tháng nóng nhất là tháng 7 lên tới 390 - 400C. Mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiết độ trung bình 190 - 200C, thấp nhất có thể xuống tới 60C. Số giờ nắng trung bình năm là 1.637 giờ.
Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm 1.900 mm, lớn nhất khoảng 2.600 mm, nhỏ nhất 1.100 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung từ nửa cuối tháng 8 đến tháng 10, nhiều khi dẫn đến lũ lụt. Lượng mưa thấp nhất từ tháng 01 đến tháng 4, chiếm khoảng 10% lượng mưa cả năm.
Chế độ gió: Có hai hướng gió chính. Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Gió mùa Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 10 (tháng 6 - 7 có gió Lào nóng).
3.1.1.4 Điều kiện thủy văn
Thị xã Cửa Lò nằm giữa 02 cửa biển với 02 con sông lớn là sông Lam và sông Cấm.
- Sông Lam chảy ở phía Nam, là ranh giới giữa Nghệ An và Hà Tĩnh, đổ ra biển ở Cửa Hội. Sông Cấm ở phía Bắc, chảy ra biển ở Cửa Lò.
Bên cạnh đó thị xã Cửa Lò còn chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn của một số sông của Nghi Lộc, chế độ thuỷ văn của Biển Đông và đặc biệt là chế độ xâm nhập mặn của thuỷ triều.
3.1.1.5. Tài nguyên đất
Về Thổ nhưỡng, toàn Thị xã có hai nhóm đất chính và được chia thành 3 đơn vị đất như sau:
Cồn cát trắng:
Diện tích cồn cát trắng khoảng 1.324 ha, chiếm 47,08 % diện tích tự nhiên của Thị xã. Đây là loại đất xấu, khả năng giữ nước rất thấp, nghèo về mùn, đạm lân, kali. Cồn cát phân bố chủ yếu ở các phường ven biển như Nghi Tân, Nghi Thu, Nghi Hương được sử dụng để trồng rừng phòng hộ, chắn cát, một số diện tích trồng cây thực phẩm như đậu, đỗ còn lại bỏ hoang.
Đất cát biển: Diện tích 1.168 ha, chiếm 41,54% diện tích tự nhiên của