(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯỢNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN, HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯỢNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN, HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2020 Ngành:Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi thực hướng dẫn khoa học thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn Các số liệu kết nghiên cứu luận văn tơi hồn tồn trung thực chưa công bố sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn rõ nguồn gốc Nếu sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm Thái Ngun, ngày … tháng…năm 2021 Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Trước hết tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, TS Nguyễn Thế Huấn tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên quý Thầy, cô giáo, viên chức phòng Đào tạo trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm, tạo điều kiện cho q trình học tập nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo, cán phòng TN&MT huyện Thọ Xuân tạo điều kiện hỗ trợ vật chất tinh thần Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo UBND huyện Thọ Xuân, cán nhân dân địa bàn huyện Thọ Xuân giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu thực đề tài Cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên giúp đỡ tơi nhiều q trình thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, thời gian trình độ có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy cô, quý vị bạn bè để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá tài sản Pb : Phù sa đê bồi đắp thường xuyên Ph : Phù sa đê không bồi hàng năm QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học: 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1.Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học hình thành giá đất .7 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .12 1.2.Cơ sở pháp lý 17 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 17 1.2.2 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất Các nguyên tắc định giá 18 1.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 23 1.3.1 Định giá đất giới 23 1.3.2 Định giá đất Việt Nam 25 1.3.3 Xu biến động giá đất thị trấn Thọ Xuân 26 1.3.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài .27 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng, phạm vi địa điểm nghiên cứu 30 v 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .30 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 30 2.1.3 Địa điểm nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 30 2.2.2 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 30 2.2.3 Giá đất quy định thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 31 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 31 2.2.5 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 31 2.3.3 Phương pháp so sánh 34 2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 35 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.2 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 55 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 55 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 52 3.3 Thực trạng giá đất quy định huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .56 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 58 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 58 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 65 vi 3.4.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số 67 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 68 3.4.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 70 3.4.6 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 71 3.4.7 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân 72 3.5 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 76 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 76 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 Kết luận 78 Đề nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 : Hiện trạng dân số lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 42 Bảng 3.2: Tăng trưởng kinh tế huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 43 Bảng 3.3: Hiện trạng đất nông nghiệp huyện Thọ Xuân năm 2020 .50 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thọ Xuân năm 2020 .51 Bảng 3.5: Giá đất quy định địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2019-2020 57 Bảng 3.6: So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế giao dịch thị trường địa bàn huyện Thọ Xuân .60 Bảng 3.7: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 65 Bảng 3.8: Tình hình biến động dân số 68 Bảng 3.9: Đặc điểm số khu dân cư .69 Bảng 3.10: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án .69 Bảng 3.11: So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm hình thể tốt hình thể xấu 71 Bảng 3.12: Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 72 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia 73 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu Lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 42 Hình 3.2: Giá đất quy định tuyến đường nghiên cứu 58 Bảng 3.3: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế năm 2020 .61 Hình 3.4: Chênh lệch giá đất thực tế giá theo định 61 Hình 3.5: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực .62 Hình 3.6: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực .63 Hình 3.7: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực .64 Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường khu vực khu vực .66 Hình 3.9: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 70 73 không giống quy mô mức độ, nhiên yếu tố lại tác động theo khía cạnh khác Kết khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất thể bảng 3.13 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia STT Yếu tố Số phiếu theo mức ảnh hưởng đánh giá Điểm TB theo thang đo Vị trí - - - 30 4,0 Tình trạng pháp lý đất - 5 20 3,5 Chính sách 12 10 3,01 Gia tăng dân số 17 10 2,43 Quy hoạch - - 12 18 3,0 Cơ sở hạ tầng - 28 - 2,1 Yếu tố cá biệt (độ sâu đất, chiều rộng mặt tiền, hướng đất) - 27 - 2,0 Yếu tố khác - 26 - 2,0 Ghi chú: Thang đánh giá từ đến 4: (không ảnh hưởng) ; (ảnh hưởng phần); 3: ảnh hưởng, 4: ảnh hưởng (Nguồn: Kết điều tra, 2021) Qua bảng 3.13 cho thấy hầu hết nhân tố nhóm nhân tố có tác động đến giá đất thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân Mặc dù tỷ lệ tác động có khác nhân tố nhìn chung góp phần tạo chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước quy định địa bàn Trong yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn lớn tới giá đất địa bàn, kết điều tra cán bộ, người am hiểu giá đất thị trường cho thấy, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn đến giá đất, điểm trung bình đạt 4,0, sau yếu tố vị trí tình trạng pháp lý xếp hạng quan trọng thứ với điểm trung bình 3,5 điểm, thực tế cho thấy đất có xác nhận rõ ràng, không bị tranh chấp, nguồn gốc đất rõ ràng giao dịch với 74 giá cao, yếu tố có ảnh hưởng đến giá đát yếu tố quy hoạch, với mức điềm trung bình qua điều tra 3,0 Cơ sở hạ tầng: bao gồm số lượng cơng trình cơng cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, cơng viên ) Ngồi ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Môi trường sống lành, dịch vụ dân sinh điện, nước, điện thoại, đặc biệt an ninh trật tự đảm bảo Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội Khi vấn mức độ ảnh hưởng giá đất địa bàn huyện, đa số người hỏi cho sở hạ tầng yếu tố ảnh hưởng lớn lớn tới giá đất, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất địa bàn nghiên cứu Yếu tố cá biệt bao gồm số yếu tố: Yếu tố hình thể đất: nhận định yếu tố ảnh hưởng lớn lớn đến giá đất, cần phải ý trình giao dịch Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Trên địa bàn huyện Thọ Xuân, mảnh đất có hình thể vng vắn có số lượng giao dịch nhiều mức giá cao so với đất có chung điều kiện khác hình thể xấu hơn, yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất thị trường huyện, yếu tố ln quan tâm đến giao dịch đất đai Yếu tố diện tích đất: yếu tố chi phối đến giá đất địa bàn nghiên cứu Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 200 m2 chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch đất có 75 diện tích khoảng nhiều diện tích khác mức giá bình qn tính m2 cao Những mảnh đất có diện tích lớn số tiền phải trả cho mảnh đất lớn nên có giao dịch mức giá bình qn tính m2 thấp hơn, mảnh có diện tích q bé khơng thuận lợi cho sử dụng nên kén người mua giá thấp Chiều sâu đất: lý tưởng mảnh đất 20m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu 20m thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 21m), mảnh đất sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu q lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất huyện Yếu tố chiều rộng mặt tiền: có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ – 10m ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng nhà, mảnh đất có mặt tiền bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền q lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích có mặt tiền từ đến 10 mét nên giao dịch Hướng đất: yếu tố nhiều người quan tâm Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ, thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt Những đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất cao đất điều kiện có hướng Bắc Đơng Bắc, Tây, Tây Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực, yếu tố đánh giá quan trọng, có ảnh hưởng lớn tiến hành giao dịch mua bán đất đai) Yếu tố mức độ thu nhập người dân: có mức độ quan tâm tương đối lớn Đối với người dân đất đai loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào kinh tế - xã hội phát triển ngày mạnh, sống người dân 76 ngày dư dả, có thu nhập việc họ nghĩ tới đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ sinh lợi Các yếu tố lại sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số có ảnh hưởng phần đến giá đất huyện Thọ Xuân, với điểm trung bình tổng hợp qua ý kiến điều tra từ 2-2,1 điểm 3.5 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia – đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu 77 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Huyện Thọ Xn có vị trí địa lý thuận lợi, để phát triển kinh tế xã hội Huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế mức hệ thống sở hạ tầng không ngừng củng cố phát triển Trong tương lai, huyện định hướng chyển dịch cấu theo hướng công nghiệp hóa - đại hóa 2) Tình hình quản lý sử dụng đất ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội huyện Chính quyền cố gắng hồn thành công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời Tuy nhiên bên cạnh số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới, giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai 3) Huyện tích cực thực cơng tác xây dựng bảng giá đất, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Giá đất quy định bảng giá năm gần khơng có chênh lệch Tuy nhiên giá đất thị trường địa bàn huyện có xu cao so với giá đất quy định Nhà nước, mức độ chênh lệch giao động từ 2,0 đến 4,03 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đường Giá đất khu vực trung tâm huyện cao giảm dần khu vực lân cận 4) Thông qua điều tra 30 chuyên gia địa bàn huyện, kết cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường, phạm vi đề tài chọn yếu tố có ảnh hưởng, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến lớn bao gồm: vị trí, sởp háp lý đất có ảnh hưởng lớn nhất, có điểm trung bình từ 3,5-4 điểm Các yếu tố lại ảnh hưởng phần đến giá đất sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số 79 5) Để khắc phục bất cập cần có giải pháp phù hợp công tác định giá, xây dựng tổ chức mang tính chun mơn cao cơng tác định giá, cơng tác chuyên gia công tác quản lý để nâng cao hiệu cơng tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân Nhà nước Đề nghị - Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thọ Xuân nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai tổ chức quản lý chặt chẽ, giá đất vị trí quan trọng cần định giá sát với giá thị trường tránh thua thiệt cho người sử dụng đất bị thu hồi đất - UBND huyện Thọ Xuân nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND huyện cần phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất quản lý quan chuyên môn để có thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh & cs (2016), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2015, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ; Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị; Chính Phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Chính phủ dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; 10 Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun; 11 Đồn Quang Duy & cs (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 81 địa bàn thị trấn Vụ Bản giai đoạn 2010-2012, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 12 Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 13 Nguyễn Thế Huấn cộng (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 14 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun; 15 Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 14 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/1003; 15 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 16 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 17 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 18 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội giai đoạn 2008-2010, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 19 Nguyễn Thanh Tùng (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 20 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 21 Tổng cục Thống kê (2020), Niên giám thống kê năm, NXB Thống kê 82 22 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội; 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 24 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 việc ban hành Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 địa bàn tỉnh Thanh Hóa 25 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2020-2024 địa bàn tỉnh Thanh Hóa 26 23 UBND huyện Thọ Xuân (2020), Báo cáo kết kiểm kê đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 27 Nguyễn Thị Yến & cs (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Tên chủ sử dụng đất Địa chỉ: Đường: Diện tích đất…………m Vị trí khu vực đất: - Thửa số - Tờ đồ Vị trí tiếp giáp: + Phía Đơng có chiều(dài, rộng) m + Phía Tây có chiều(dài, rộng) m + Phía Nam có chiều(dài, rộng) m + Phía Bắc có chiều(dài, rộng) m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh - Loại đường phố: ghi chữ số (I, II, III, IV,…) chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố đất vào ô bên: - Vị trí: ghi chữ số (1, 2, 3, 4,…) chữ (A, B, C, D,…) vào ô bên: Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ: Xã Huyện lộ Tỉnh lộ Quốc lộ Tiếp giáp trục Cách…….m Cách…….m Cách…….m Cách…….m đường Yếu tố pháp lý: đánh dấu (x) vào tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận QSDĐ - Có giấy chứng nhận QSDĐ Giá đất: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường… …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường… đ/m2 (loại đất tương tự loại đất mục đích sử dụng, hạng đất, điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng … năm…… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất … … đ/m2; thời gian thuê……năm Ngày tháng năm 2021 Cán điều tra Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) (Ký tên, ghi rõ họ tên) PHIẾU PHỎNG VẤN DÀNH CHO CÁN BỘ XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:………………… tuổi……… Trình độ chun mơn: Đơn vị cơng tác:…………………………………………………………… Xin Anh (chị) vui lịng xem xét kỹ yếu tố, sau dựa hiểu biết kinh nghiệm mình, Anh (Chị) đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách đánh dấu √ vào câu trả lời mà Anh (Chị) cho thích hợp Thang đánh giá từ đến 4: (không ảnh hưởng) ; (ảnh hưởng phần); 3: ảnh hưởng, 4: ảnh hưởng Nội dung câu hỏi STT Yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng 1 Vị trí Tình trạng pháp lý đất Chính sách Gia tăng dân số Quy hoạch Cơ sở hạ tầng Yếu tố cá biệt (độ sâu, độ rộng mặt tiền, hướng đất ) Yếu tố khác Cán điều tra (Ký tên, ghi rõ họ tên) Chủ sử dụng đất (Ký tên, ghi rõ họ tên) ... 2.2.3 Giá đất quy định thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 31 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019. .. Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 * Nhóm yếu tố tự nhiên + Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất + Ảnh hưởng loại... ĐINH THỊ PHƯỢNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN, HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2020 Ngành:Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN