Loại đường Vị trí
Năm 2019 Năm 2020 Giá TT/giá
QĐ (lần) Giá QĐ Giá TT Giá QĐ Giá TT 2019 2020 Đường Lam Sơn 1 12.000 52.000 12.000 57000 4,33 4,75 2 9.500 41.000 9.500 44500 4,32 4,68 3 8.000 34.000 8.000 37000 4,25 4,63 Đường Trần Hưng Đạo 1 7.000 28.000 7.000 33500 4,00 4,79 2 6.000 22.000 6.000 25500 3,67 4,25 3 5.500 19.000 5.500 21000 3,45 3,82 Giai đoạn 2019 - 2020 có xu hướng tăng, tăng tại nhóm đường loại I do năm 2019 tuyến đường Lam Sơn đã được sửa sang, nâng cấp, các cửa hàng kinh doanh, nhà hàng, khách sạn ngày càng mở nhiều, tuyến đường Trần Hưng Đạo cũng là nơi tập trung nhiều dịch vụ, vui chơi giải trí và các hoạt động sinh
hoạt của người dân. Vị trí I (VT1) có giá cao nhất do ở trung tâm, gần chợ, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng làm tăng tối đa khả năng sinh lợi của thửa đất. Các thửa ở vị trí 2 (VT2), vị trí 3 (VT3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí càng gần các đường điều tra và các đường phố phụ cận thì mức giá sẽ cao hơn. Các thửa ở các vị trí này chủ yếu được sử dụng vào mục đích để ở.
Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 tuyến đường khu vực 1 và khu vực 2
Sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định theo sự ảnh hưởng của vị trí thửa đất có sự khác biệt khá lớn, tỷ lệ chênh lệch trung bình là từ 3,34 - 4,33 lần vào năm 2019 và 4,79 vào năm 2020. Phản ánh giá đất ngày càng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của thửa đất, và sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện,
chợ, trung tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường nằm trên trục đường chính, rộng, người dân có thể kinh doanh nhà hàng hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở vị trí còn lại chủ yếu dùng để ở.
Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Tại trung tâm huyện thuận lợi thế về phát triển kinh tế thương mại, cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa ở đây rất sôi động. Hoạt động thương mại kết hợp dịch vụ đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống của nhân dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên làm tăng giá đất trên địa bàn huyện.
3.4.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số
Bảng 3.8 cho thấy dân số huyện tăng nhanh, tính từ năm 2018 đến năm 2020, dân số huyện đã tăng lên 1.496 nhân khẩu, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Nhu cầu đất tăng làm cho giá đất tăng lên không ngừng, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của huyện qua các năm. Thu nhập tăng lên, nhu cầu mua đất của người dân tăng cũng làm cho giá đất ngày càng tăng cao.