Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở
Phân loại các loại đường phố: Tên các đường phố trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa được xác định theo Nghị Quyết số 171/NQ-HĐND ngày 10-7-2019 về đặt tên đường phố trên địa bàn huyện Thọ Xuân. Giá đất được căn cứ tại Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Bảng giá đất thời kỳ
2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, gồm 3 nhóm đường phố (bảng 3.6).
Căn cứ vào giá quy định của UBND huyện Thọ Xuân và điều kiện thực tế của huyện. Để tiến hành tìm hiểu giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tôi tiến hành điều tra, tổng hợp giá trị đất trên thị trường tại 12 tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện với khu vực.
Thông tin, số liệu về giá đất và bất động sản trên thị trường chủ yếu tôi thu thập từ các nguồn:
- Điều tra, phỏng vấn chủ sử dụng đất.
- Thông tin từ công chức của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân.
- Tham khảo thêm từ trên Internet.
Đơn vị: 1000 VNĐ/m2
Nhóm Tên đường
Giá đất quy định (1.000đ/m2) Giá đất thực tế (1.000đ/m2)
Lệch giá TT và giá QĐ (lần) Cao nhất Thấp nhất Trung bình Chênh lệch (lần) Cao nhất Thấp nhất Trung bình Chênh lệch (lần) 1
Đường Lam Sơn 12.000 8.000 10.000 1,50 56.000 24.500 40.250 2,29 4,03 Đường Phạm Ngũ Lão 10.000 7.500 8.750 1,33 43.500 13.500 28.500 3,22 3,26 Đường Lê Lợi 9.500 7.000 8.250 1,36 41.000 13.800 27.400 2,97 3,32 Đường Phạm Bội 8.500 7.000 7.750 1,21 38.500 13.000 25.750 2,96 3,32
2
Đường Trần Hưng Đạo 7.000 6.500 6.750 1,08 29.500 9.000 19.250 3,28 2,85 Đường Lê Hoàn 6.000 5.500 5.750 1,09 25.500 11.500 18.500 2,22 3,22 Đường Lê Văn Linh 6.000 4.500 5.250 1,33 21.000 9.500 15.250 2,21 2,90 Đường Trần Quang Khải 5.500 4.000 4.750 1,38 18.500 9.000 13.750 2,06 2,89
3
Đường Lê Văn An 4.000 3.000 3.500 1,33 13.000 6.000 9.500 2,17 2,71 Đường Yết Kiêu 3.500 2.600 3.050 1,35 9.000 4.500 6.750 2,00 2,21 Đường Hà Duyên 2.800 2.100 2.450 1,33 6.500 3.300 4.900 1,97 2,00
Bảng 3.3: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2020
Hình 3.4: Chênh lệch giá đất thực tế và giá theo quyết định
Qua bảng 3.6, hình 3.3 và 3.4 ta có thể nhận thấy giá đất giao dịch thực tế cao hơn hẳn so với mức giá do Nhà nước quy định, mức chênh lệch giao động từ 2,0 đến 4,03 lần, mức độ chênh lệch giá tăng, giảm dần theo loại đường phố. Mức độ chênh lệch giá thực tế và quy định cao nhất ở tất cả các
khu vực 1, 2 đến khu vực 3 đều có sự chênh lệch cao. Mức độ chênh lệch về giá đất cao nhất là 25,45 lần (cao nhất là 56.000.000 đồng/m2 tại mặt đường Lam Sơn, thấp nhất là 2.200.000 đồng/m2 tại đường Quế Sơn).
Như vậy, có thể thấy giá đất tại của thị trường so với giá đất do nhà nước quản lý Nhà nước có sự chênh lệch nhau lớn, cụ thể:
a. Giá đất thị trường tại khu vực 1
Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1
Khu vực 1 gồm các tuyến đường: Đường Lam Sơn, đường Phạm Ngũ Lão, đường Lê Lợi, đường Phạm Bội, với mức giá đất quy định tại khu vực này giao động từ 7 đến 12 triệu đồng/m2, trong khi đó giá đất thực tế có sự chênh lệch nhiều từ 13 đến 56 triệu/m2, cụ thể giá đất nhóm 1 cao nhất thuộc về các thửa đất của đường Lam Sơn (56 triệu/m2) đây là tuyến đường thuận tiện, có vỉa hè rộng cho việc kinh doanh nhà nghỉ, nhà hàng, buôn bán như mở quán ăn, quán cà phê …. Giá thấp nhất là các thửa đất thuộc đường Phạm Bội (từ 13.000.000 đồng/m2).
Có thể nhận thấy giá đất thực tế ở khu vực 1 đã được đẩy lên khá cao so với giá quy định điều đó chứng tỏ đường nhóm 1 có khả năng sinh lợi cao. Mục đích sử dụng ở nhóm đường này chủ yếu là kinh doanh nhà hàng hoặc cho thuê, cho thuê lại để phục vụ kinh doanh.
b. Giá đất thị trường tại khu vực 2
Hình 3.6: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2
Khu vực 2 gồm các tuyến đường: Đường Trần Hưng Đạo, đường Lê Hoàn, đường Lê Văn Linh, đường Trần Quang Khải, với mức giá đất quy định tại khu vực này giao động từ 4 đến 7 triệu đồng/m2, trong khi đó giá đất thực tế có sự chênh lệch nhiều từ 9 đến 29,5 triệu/m2, cụ thể vưới mức giá đất cao nhất ở nhóm này thuộc về các thửa đất của đường Trần Hưng Đạo (9.000.000 đến 29.500.000 đồng/m2), đây là tuyến đường tập trung nhiều cửa hàng buôn bán của các tiểu thương có khả năng sinh lợi lớn. Giá thấp nhất thuộc về các thửa đất tại đường Trần Quang Khải (9.000.000 đến 18.500.000 đồng/m2), mức độ chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất 3,29 lần.
Mức giá thị trường tại các tuyến đường chênh lệch so với giá quy định từ 2,72-3,22 lần. Mặc dù giá đất quy định ở cả tuyến đường này là gần như nhau nhưng qua điều tra khảo sát thực tế thì người viết nhận thấy ở tuyến đường Trần Hưng Đạo tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, mật độ phương tiện giao thông đi qua đây lớn hơn tuyến đường Trần Quang Khải và nên giá đất ở đây có giá cao hơn. Ở đường Lê Khôi xuất hiện rải rác các cửa hàng nhỏ lẻ của chủ hộ mọc lên để buôn bán kiếm thêm thu nhập ít được người dân quan tâm để thuê mở các cửa hàng kinh doanh lớn nên mức sinh lợi thấp hơn và giá đất cũng vì thế mà thấp hơn.
c. Giá đất thị trường tại khu vực 3
Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3
Khu vực 2 gồm các tuyến đường: đường lê Văn An, đường Yết Kiêu, đường Hà Duyên; đường Quế Sơn, với mức giá quy định tư 1.300.000 đồng/m2 đến 4.000.000 đồng/m2. Giá đất cao nhất ở khu vực này thuộc về các thửa đất của đường Lê Văn An (13.000.000 đồng/m2), giá thấp nhất thuộc về các thửa đất ở đường Quế Sơn (2.200.000 đồng/m2). Mức độ chênh lệch giữa giá thị trường cao nhất và giá thấp nhất là 5,9 lần.
Các tuyến đường ở khu vực 3 là đường khối mặt đường bằng bê tông nằm trong các ngõ ngách của các khối trên địa bàn. Số lượng giao dịch đất đai ở vị trí này diễn ra nhiều hơn các vị trí 1,2. Giá đất ở trung bình trên thị trường của các nhóm đường ở nhóm 3 là sát với giá quy định hơn các nhóm 1,2.
Qua điều tra khảo sát thực tế các nhóm đường ở nhóm 3 tác giả nhận thấy giá đất ở đây cao hơn hay thấp hơn các thửa đất khác so cùng một vị trí là do bề rộng của tuyến đường chạy qua trước nhà có thuận tiện cho các phương tiện giao thông đi lại không và việc tìm nhà nằm trên đường đó có dễ không. Giá đất ở khu vực này hiện tại tương đối phù hợp với túi tiền của phần lớn người thực sự có nhu cầu mua đất để ở, vì vậy hiện tại thị trường đất đai tại vị trí này vẫn tương đối sôi động.
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở
Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí các khu vực trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm, nước ta là nước đang trên tiến trình hội nhập và phát triển, vị trí đất tiếp giáp với mặt tiền đường lộ hay trong ngõ hẻm là yếu tố rất quan trọng tác động đến giá đất, vị trí nằm ở mặt tiền thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán hay cho thuê đất, ở các vị trí này có mức giá cao hơn.
Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội sẽ làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn. Tiến hành nghiên cứu tại 2 tuyến đường Lam Sơn và đường Trần Hưng Đạo kết quả như sau:
Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở
Loại đường Vị trí
Năm 2019 Năm 2020 Giá TT/giá
QĐ (lần) Giá QĐ Giá TT Giá QĐ Giá TT 2019 2020 Đường Lam Sơn 1 12.000 52.000 12.000 57000 4,33 4,75 2 9.500 41.000 9.500 44500 4,32 4,68 3 8.000 34.000 8.000 37000 4,25 4,63 Đường Trần Hưng Đạo 1 7.000 28.000 7.000 33500 4,00 4,79 2 6.000 22.000 6.000 25500 3,67 4,25 3 5.500 19.000 5.500 21000 3,45 3,82 Giai đoạn 2019 - 2020 có xu hướng tăng, tăng tại nhóm đường loại I do năm 2019 tuyến đường Lam Sơn đã được sửa sang, nâng cấp, các cửa hàng kinh doanh, nhà hàng, khách sạn ngày càng mở nhiều, tuyến đường Trần Hưng Đạo cũng là nơi tập trung nhiều dịch vụ, vui chơi giải trí và các hoạt động sinh
hoạt của người dân. Vị trí I (VT1) có giá cao nhất do ở trung tâm, gần chợ, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng làm tăng tối đa khả năng sinh lợi của thửa đất. Các thửa ở vị trí 2 (VT2), vị trí 3 (VT3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí càng gần các đường điều tra và các đường phố phụ cận thì mức giá sẽ cao hơn. Các thửa ở các vị trí này chủ yếu được sử dụng vào mục đích để ở.
Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 tuyến đường khu vực 1 và khu vực 2
Sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định theo sự ảnh hưởng của vị trí thửa đất có sự khác biệt khá lớn, tỷ lệ chênh lệch trung bình là từ 3,34 - 4,33 lần vào năm 2019 và 4,79 vào năm 2020. Phản ánh giá đất ngày càng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của thửa đất, và sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện,
chợ, trung tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường nằm trên trục đường chính, rộng, người dân có thể kinh doanh nhà hàng hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở vị trí còn lại chủ yếu dùng để ở.
Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Tại trung tâm huyện thuận lợi thế về phát triển kinh tế thương mại, cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa ở đây rất sôi động. Hoạt động thương mại kết hợp dịch vụ đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống của nhân dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên làm tăng giá đất trên địa bàn huyện.
3.4.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số
Bảng 3.8 cho thấy dân số huyện tăng nhanh, tính từ năm 2018 đến năm 2020, dân số huyện đã tăng lên 1.496 nhân khẩu, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Nhu cầu đất tăng làm cho giá đất tăng lên không ngừng, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của huyện qua các năm. Thu nhập tăng lên, nhu cầu mua đất của người dân tăng cũng làm cho giá đất ngày càng tăng cao.
Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số và thu nhập của người dân
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2018 2019 2020
1 Dân số Người 57.026 57.894 58.522
2 Thu nhập Triệu đồng/ năm 41,9 43,8 45,6
(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Thọ Xuân, 2021)
Xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ diện tích bé sang diện tích rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất bởi khi có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích lớn để xem có phù hợp với điều kiện, vị trí, hướng nhà của gia đình không. Sau khi rao bán đất, nhà ở có nhiều người hỏi mua người bán thấy khu đất của mình có giá sẽ đưa giá cao và người mua thấy không phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chịu thiệt cuối cùng là người mua.
Tóm lại, sự gia tăng dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân. Dân số tăng dẫn đến cầu tăng và xuất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì vậy, cần có những giải pháp để giảm sự gia tăng dân số và kiểm soát giá đất.
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở
Quy hoạch luôn là yếu tố khiến nhiều người quan tâm, sở dĩ vậy vì mỗi một vùng đất bất kỳ nào khi có dự án quy hoạch đất cho công trình công cộng nào đó thì giá đất sẽ tăng lên so với bình thường, lý do là lợi ích của dự án mang lại cho khu đất đó. Ta thấy rằng sau khi quy hoạch dự án nào đó xong thì đường xá, công trình công cộng sẽ được quy hoạch theo dẫn đến các lô đất lân cận trở nên có giá trị hơn so với trước.
Quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển do đó trong những năm trở lại đây nhu cầu về đất ở trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ngày càng tăng. Để góp phần mở rộng quỹ đất ở cho người dân, Huyện trong những năm vừa qua đã triển khai dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của
các khu dân cư từ lúc trước khi quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự