2.1.2 .Phạm vi phạm nghiên cứu
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập kế thừa tài liệu, số liệu về đất đai tại phòng tài nguyên môi trường, chi cục thống kê, qua sách báo… các số liệu về điều kiện kinh tế xã hội tại các cơ quan phòng ban chức năng, qua mạng Internet...để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân căn cứ vào giá quy định của UBND huyện Thọ Xuân.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của thị trấn phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện để nghiên cứu về loại đường phố ảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 7 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường, phố trung tâm gồm các đường phố:
- Đường Lam Sơn;
- Đường Phạm Ngũ Lão;
- Đường Lê Lợi;
- Đường Phạm Bội.
Đường nhóm 2: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 4 triệu đến 7 triệu/ m2, là những đường đường phố cận trung tâm gồm các đường phố:
- Đường Trần Hưng Đạo;
- Đường Lê Hoàn;
- Đường Lê Văn Linh;
- Đường Trần Quang Khải.
Đường nhóm 3: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 1 triệu đến 4 triệu/m2, đây là những tuyến đường xa trung tâm gồm các đường:
- Đường Lê Đình Ân; - Đường Yết Kiêu; - Đường Hà Duyên; - Đường Quế Sơn.
Để khảo sát và thu thập thông tin về sự ảnh hưởng của đường, phố đến giá đất cần thực hiện các nội dung sau: Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn 4 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng; Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của dân số và thu nhậpđến giá đất
- Tìm hiểu giá đất ở của một số thửa đất trên cùng một tuyến đường trước và sau khi dân số, thu nhập trên người tăng.
Đây là những tuyến đường phố cận trung tâm gồm các đường phố: - Đường Lê Thái Tông;
- Đường Nguyễn Trãi;
- Đường Lê Thạch;
- Đường Lê Khôi.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND Tỉnh Thanh Hóa,
tiến hành lựa chọn một số thửa đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau để nghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 2 thửa để tiến hành nghiên cứu.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở
- Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và bàn giao đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-2020: Khu dân xã Cao Thắng và Khu tái định cư thị trấn Thọ Xuân để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở. Mỗi dự án điều tra 10 hộ.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau (4 - 6m; 6 - 10m; và > 10m) để điều tra giá thị trường.
* Ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất cùng giá đất ở nhà nước quy định có kích thước như nhau nhưng hướng của thửa đất khác nhau để so sánh.
- Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố: Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất ở, tiến hành điều tra 30 cán bộ để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân am hiểu đến giá đất. Bảng hỏi dành cho được để ở phần phụ lục.
Cán bộ xin phỏng vấn lấy ý kiến về ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến giá đất như sau:
Cán bộ địa chính xã: 20 người
Cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường: 5 người
Nhân viên sàn giao dịch bất động sản Thọ xuân: 5 người
2.3.3. Phương pháp so sánh
So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do huyện áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu
- Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
- Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.