TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÕ ĐÌNH QUỐC Tổng Giám đốc Cơng ty CP An Bình Land Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản I Thị trường bất động sản (BĐS) họat động kinh doanh BĐS 1) Khái niệm thị trường bất động sản (BĐS): • Theo nghĩa hẹp: “TTBĐS nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS ( mua, bán, chấp cho thuê… BĐS)” Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản I Thị trường bất động sản (BĐS) họat động kinh doanh BĐS 1) Khái niệm thị trường bất động sản (BĐS): • Theo nghĩa rộng: “ TTBĐS tổng hòa mối quan hệ giao dịch BĐS diễn khu vực địa lý định, khỏang thời gian định” Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản I Thị trường bất động sản (BĐS) họat động kinh doanh BĐS 1) Khái niệm thị trường bất động sản (BĐS): * Ở VN, TTBĐS theo nghĩa đầy đủ thực hình thành phát triển từ 1993, Nhà Nước công nhận quyền liên quan QSĐ cho cá nhân hộ gia đình: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế * Khác vớI số nước, VN, hàng hóa trao đổi TTBĐS trao đổi QSDĐ có điều kiện quyền sở hữu tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản I Thị trường bất động sản (BĐS) họat động kinh doanh BĐS 2) Họat động kinh doanh bất động sản (BĐS) bao gồm: • Kinh doanh BĐS • Kinh doanh dịch vụ BĐS Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản II Kinh doanh BĐS “ kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi ” Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản II Kinh doanh BĐS 1) Nguyên tắc họat động kinh doanh BĐS - Bình đẳng: cá nhân, đơn vị tham gia kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích bên tham gia thơng qua hợp đồng, không trái với qui định pháp luật - Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản - Điều kiện: BĐS tham gia kinh doanh phải có đủ điều kiện theo qui định Luật Kinh doanh BĐS qui định pháp luật khác - Công khai: Họat động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản II Kinh doanh BĐS 2) Các lọai BĐS đưa vào kinh doanh a) Nhà, cơng trình xây dụng theo qui định pháp luật xây dựng b) QSDĐ tham gia thị trường theo qui định pháp luật đất đai c) Các lọai BĐS khác theo qui định pháp luật (tùy tình hình phát triển KT-XH, Nhà nước có qui định cụ thể lọai BĐS đưa vào kinh doanh) Phần I: Những vấn đề chung họat động kinh doanh bất động sản III Kinh doanh dịch vụ BĐS “ kinh doanh dịch vụ BĐS họat động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý BĐS ” Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 6) Điều kiện người quản lý, điều hành • • • • Sàn GD Thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn Yêu cầu khách hàng bồi thừờng thiệt hại khách hàng gây Các quyền khác theo qui định pháp luật Bảo đảm BĐS đưa lên sàn phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 6) Điều kiện người quản lý, điều hành Sàn GD • Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến BĐS, dự án đưa lên sàn chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu cung cấp • Cung cấp dịch vụ BĐS, dự án sàn • Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điều kiện họat động sàn Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 6) Điều kiện người quản lý, điều hành Sàn GD • Bảo đảm để sản họat động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo qui định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan Nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo qui định pháp luật • Bồi thường thiệt hại lỗi gây • Các nghĩa vụ khác theo qui định pháp luât Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 7) Điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh qua sàn giao dịch * Về quyền: • Yêu cầu cung cấp thơng tin, tài liệu liên quan đến BĐS • Yêu cầu cung cấp dịch vụ BĐS • Yêu cầu sàn bồi thường thiệt hại lỗi sàn gây Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 7) Điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh qua sàn giao dịch * Về nghĩa vụ • Thực qui chế họat động sàn • Trả tiền dịch vụ cho sàn • Bồi thường thiệt hại lỗi gây • Các nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng ký với sàn Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 8) Tổ chức dịch vụ Sàn GD Nội dung sàn GD thực họat động kinh doanh dịch vụ BĐS: • Quảng cáo giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS • Mơi giới BĐS, dự án BĐS • Định giá BĐS • Tư vấn BĐS • Đấu giá BĐS • Quản lý BĐS Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 9) Hình thức tổ chức sàn Giao Dịch BĐS Sàn giao dịch tổ chức kinh doanh BĐS thành lập Theo Luật Đất đai 2003, địa phương Tỉnh, Tp phải tổ chức thành lập sàn giao dịch BĐS; lọai hình tổ chức theo mơ hình đơn vị nghiệp có thu tự hạch tóan cân đối thu chi Thơng qua sàn, quyền địa phương nắm bắt dịễn biến thị trường; từ kịp thời đưa sách, chủ trương để quản lý, điều tiết thị trường BĐS địa phương họat động ổn định, phát triển hướng, công khai, lành mạnh Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 10) Yêu cầu thành lập sàn giao dịch BĐS: * Về địa điểm: * Về yêu cầu nhân sự: * Về sở vật chất kỹ thuật, công nghệ thông tin * Về công tác marketing Phần II: Sàn giao dịch bất động sản * Về cơng tác pháp lý * lựa chọn hình thức giao dịch, quảng cáo, tiếp thị * Về mối quan hệ với đơn vị khác, với quan chức * Về thực chế độ lao động, tiến lương, khóan sản phẩm Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: * Các hình thức nhà ở: • Nhà tạo lập hợp pháp: lọai nhà tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế, đổi nhà sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo qui định pháp luật • Nhà thương mại: loại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dụng để bán, cho thuê theo chế thị trường Phần II: Sàn giao dịch bất động sản • Nhà xã hội: lọai nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho đối tượng quy định Luật Nhà thuê thuê mua theo chế Nhà nước qui định ( CNVC, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc LLVT; CNV làm việc khu CN, khu CX, khu công nghệ cao chưa có sở hữu nhà hay chưa thuê thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước; đối tượng trả lại nhà công vụ mà chưa sỡ hữu nhà khác) Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: * Qũy phát triển nhà ở: để thực kế họach nhà xã hội, địa phương thành lập Qũy Phát triển nhà Đây tổ chức tài Nhà nước họat động theo ngun tắc bảo tịan vốn, bù đắp chi phí phát sinh họat động khơng mục đích lợi nhuận Qũy PTNƠ miễn giảm lọai thuế nộp NSNN theo hướng dẫn Bộ Tài Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: • Nhà cơng vụ: lọai nhà Nhà nước đầu tư xây dụng cho số đối tượng qui định Luật Nhà thuê thời gian đảm nhiệm công tác theo chế Nhà nước qui định (là CNVC thuộc quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị - xã hội điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa sở hữu nhà địa phương đến công tác; sĩ quan chuyên nghiệp thuộc LLVT điều động theo yêu cầu an ninh quốc phòng; Cán lãnh đạo Đảng thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhận chức vụ) Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: • Thuê mua nhà xã hội: việc người thuê nhà xã hội sau thời gian qui định cơng nhận sở hữu nhà Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: * Trong đó, sàn giao dịch dự án lọai dự án nhà tạo lập hợp pháp dự án nhà thương mại * Việc thành lập sàn giao dịch lọai dự án nhà thực theo mô hình họat động sàn giao dịch chung; lưu ý tư cách pháp nhân, mức độ pháp lý dự án, BĐS tham gia giao dịch đảm bảo theo qui định họat động sàn ... có thẩm quyền thành lập sàn Phần II: Sàn giao dịch bất động sản 4) Điều • • • • kiện thành lập SGD Đơn vị thành lập sàn phải đăng ký kinh doanh theo qui định, kể điều kiện qui định họat động