Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng tháp

LỜI CAM ĐOAN Tôi xỉn cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khảc Các so liệu, ví dụ trích dẫn Luận vãn đảm bảo tính chinh xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Tói xin chân thành cám ơn\ NGƯỜĨ CAM ĐOAN Đinh Kim Oanh MỤC LỤC • • Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐÒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐẢM BẢO TIÊN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát biện pháp bảo đảm tiền vay 1.1.2 Quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại Việt Nam 13 1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 17 1.2.1 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 17 1.2.2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại .20 1.2.3 Thẩm định, định giá quyền sử dụng xác lập hợp đồng chấp để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 24 1.2.4 \ r y r r N Thời diêm Họp đông thê châp quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay Ngân hàng thương mại có hiệu lực hiệu lực đối kháng với người thứ ba 25 1.2.5 Hậu pháp lý Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại bị vô hiệu 27 1.2.6 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 31 1.3 *** A Thực tiên áp dụng pháp luật Ngân hàng thương mại vê hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tỉền vay 38 \ 1.3.1 X r r X Thực tiên áp dụng pháp luật vê hình thức cùa Họp đơng thê châp qun sử dụng đất để bảo đảm tiền vay 38 1.3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay 39 1.3.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm tiền vay .40 1.3.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm tiền vay 42 1.3.5 Một số ngân hàng thương mại nhàm lẫn biện pháp bảo lãnh chấp tài sản người thứ ba .43 1.3.6 Hoạt động thu giữ tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất đế thu hồi nợ số hạn chế 44 1.4 Những vấn đề lý luận tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại Toà án nhân dân 46 1.4.1 Khái quát tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại Toà án nhân dân 46 1.4.2 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại Toà án nhân dân .47 TIỂU KẾT CHƯƠNG 49 CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐÈ BẢO ĐẢM TIÈN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TỪ THƯC TIỄN CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP 50 2.1 Tổng quan thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại tù’ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp 50 2.1.1 Khái quát tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp 50 2.1.2 Các tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại thường gặp Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp 51 \ r 2.1.3 r Ap dụng án lệ Hội đơng thâm phán Tịa án nhân dân Tôi cao giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 52 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật tố tụng dân giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp 54 2.2.1 Khởi kiện thụ lý vụ án 54 2.2.2 Xác định thẩm quyền giải vụ án Tòa án 55 2.2.3 Xác định đầy đủ người tham gia tố tụng 57 2.2.4 Xác định nơi cư trú Bị đơn, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 58 2.2.5 Thực tiễn thu thập, xem xét, đánh giá tài liệu, chứng 59 2.2.6 Giải tranh chấp theo thủ tục rút gọn 60 2.3 Thực tiên giải quyêt, xét xử sô tranh châp Hợp đông thê châp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại cụ thể Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp 62 2.3.1 Bản án dân phúc thẩm số 347/2019/DS-PT ngày 11/10/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp việc “Tranh chấp Họp đồng chấp quyền sử dụng đất” 62 2.3.2 Bản án Dân phúc thẩm số 249/2019/DS-PT ngày 13/8/2019 cùa Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp việc “Tranh chấp Hợp đồng chấp tài sản, vay tài sản” 66 2.3.3 Bản án Dân phúc thẩm số 378/2019/DS-PT ngày 24/10/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất” “Tranh chấp hợp đồng chấp” 68 2.4 Ạ F \ IW r _ r r Một sô vân đê rút tù’ thực tiên giăi quyêt, xét xử sô tranh châp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp Tòa án địa phuơng khác 72 2.4.1 Một số Tòa án nhầm lẫn bảo lãnh chấp tài sản bên thứ ba 72 2.4.2 Một số Tòa án chưa hiểu mối quan hệ hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 73 2.4.3 Một số Tịa án khơng xem xét, thấm định chồ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 74 2.4.4 Một số Tịa án u cầu phải có xác nhận quyền địa phương địa Bị đơn, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan 75 2.4.5 Một số Tòa án xác định không không đầy đủ người tham gia tố tụng 76 TIÊU KẾT CHƯƠNG 78 CHƯƠNG 3: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ HỌP ĐỊNG THÉ CHẤP QUYỀN SỨ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỌNG GIẢI QƯYÉT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN 79 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất đế bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại nâng cao chất lượng giải tranh chấp Tòa án 79 3.1.1 Đánh giá nguyên nhân chủ quan, khách quan hạn chế quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đế bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại nâng cao chất lượng giải tranh chấp Tòa án 79 3.1.2 Định hướng, yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đề bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại nâng cao chất lượng giải tranh chấp Tòa án 81 3.2 Những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thưong mại .82 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật công chúng, chúng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 82 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba 84 3.2.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật quyền thu giữ tài sản chấp quyền sử dụng đất để xử lý thu hồi nợ 85 3.3 Những kiến nghị, đề xuất nâng cao chất lượng hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 88 3.3.1 Đối với hoạt động nhận chấp tài sản quyền sừ dụng đất để bảo đảm tiền vay 88 3.3.2 Đối với hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất đề thu hồi tiền vay 90 F 3.4 A r A r F A Những kiên nghị, đê xuât vê giải quyêt tranh châp vê hợp đông r r A r 'y thê châp quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay Ngân hàng thương mại Tòa án 92 f 3.4.1 X F r y r X Đôi với trường hợp Họp đông thê châp quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay Ngân hàng thương mại vi phạm điều kiện có hiệu lực hình thức 92 3.4.2 Bảo vệ người thứ ba tình trường hợp Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bị vô hiệu, dẫn đến Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu 94 ĩ 3.4.3 r r r r \ Kiên nghị thông nhât áp dụng pháp luật trường hợp thê châp quyên sử dụng đất để bảo đảm cho hợp đồng bảo lãnh thực nghĩa vụ 96 TIỂU KÉT CHƯƠNG .98 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS: BƠ• lt • dân sư• BLTTDS: Bộ luật Tố tụng dân HĐTC: Hợp đồng chấp LĐĐ: Luât • đất đai NHTM: Ngân hàng thương mại QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính câp thiêt đê tài Trong năm qua, kinh tế Việt Nam phát triển mạnh mẽ, nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày tăng cao, khiến cho hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại trở nên quan trọng phố biến Tuy nhiên, hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại tiềm ẩn rủi ro thu hồi số tiền cho vay Do đó, Ngân hàng thương áp dụng nhiều biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ để phòng ngừa rủi ro từ hoạt động cho vay bảo đảm tiền vay cho Ngân hàng thương mại Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Ngân hàng thương mại ưu tiên lựa chọn chấp tài sản Quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan Yêu cầu hình thức, trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất họp pháp nhiều bất cập, thiếu chặt chẽ quy định pháp luật có liên quan chưa đồng bộ, thống với Cùng với thiếu chặt chẽ quan có thẩm quyền hoạt động quản lý nhà nước chấp quyền sử dụng đất, nhận thức ý thức chấp hành pháp luật hạn chế chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều rủi ro cho ngân hàng thương mại vụ việc mang tính chất lừa đảo khơng cịn việc đơn lẻ Vì nguyên nhân nên số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại không ngừng gia tăng tính chất, mức độ tranh chấp ngày phức tạp không địa bàn tỉnh Đồng Tháp mà diễn hầu hết địa phương phạm vi tồn quốc Trong việc áp dụng pháp luật để giải Tòa án nhiều bất cập, lúng túng có phần chậm trễ phải tuyệt đối tuân thủ trinh tự tố tụng phức tạp Trong bối cảnh Việt Nam xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật theo chê thị trường nhăm tạo môi trường thuận lợi nhât đê phát triên kinh tê - xã hội, nhiều quy định Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại bộc lộ hạn chế, bất cập dẫn đến khó khăn trình thực hợp đồng Những vấn đề đặt nhu càu khách quan việc nghiên cứu, tìm hiểu lý luận thực tiễn việc thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân nói chung Tịa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp nói riêng, có ý nghĩa tích cực, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật Họp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại hạn chế sai sót thường gặp q trình giải tranh chấp Tịa án nhân dân, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại Chính ý nghĩa đó, Tác giả lựa chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiên vay ngân hàng thương mại từ thực tiên xét xử tòa án nhãn dãn tỉnh Đồng Tháp'- đế làm đề tài luận văn cùa Tình hình nghiên cứu đê tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, tạp chí có liên quan đến Họp đồng chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân nói chung, cụ thể sau: - Lương Khải Ẩn (2021), Hợp đồng cho vay lĩnh vực Tín dụng ngân hàng, Lý luận thực tiễn ảp dụng, Nxb Chính trị Quốc gia thật - Đỗ Văn Đại (2011), Luật họp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; - Tưởng Duy Lượng (2012), Phảp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Thứ ba, NHTM cần có linh hoạt, chủ động phối hợp với bên chấp quan thi hành án dân công tác xử lý tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Giải pháp cần NHTM ưu tiên áp dụng thương lượng, thỏa thuận với bên bảo đảm để có phương án thu hồi nợ hiệu quả, tiết kiệm thời gian chi phí cho NHTM bên chấp tài sản Giải pháp cần NHTM quan tâm áp dụng trường hợp phải khởi kiện Toà án kê biên, phát tài sản bảo đảm thông qua quan thi hành án NHTM nên thoả thuận với bên chấp Đối với trường hợp tài sản bảo đảm quan thi hành án dân kê biên trinh tố chức bán đấu giá, NHTM nên có biện pháp hồ trợ tìm kiếm người mua, thoả thuận mức giá mua tài sản hợp lý thời gian định để bán tài sản đảm bảo mức giá tối ưu nhất, vừa nâng cao kết thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp bên chấp tài sản 3.4 Những kiến nghị, đề xuất giải tranh chấp họp đồng chấp quyền SŨ’ dụng đất đề bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại Tòa án 3.4.1 Đối vói trường họp Họp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại vi phạm điều kiên có hiệu lực hình thức •