Luận văn thạc sĩ UEH hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ cho các công ty bất động sản tại thành phố hồ chí minh

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ

Định nghĩa kiểm soát nội bộ

Kiểm soát nội bộ (KSNB) là quá trình do quản lý, hội đồng quản trị và nhân viên thực hiện, nhằm đảm bảo đạt được các mục tiêu như báo cáo tài chính đáng tin cậy, tuân thủ luật lệ và quy định, cũng như đảm bảo hoạt động hiệu quả và hữu hiệu.

Kiểm soát nội bộ (KSNB) là một quá trình quan trọng, bao gồm chuỗi hoạt động kiểm soát diễn ra trong các phòng ban của đơn vị Quá trình này đóng vai trò như một công cụ giúp doanh nghiệp đạt được các mục tiêu đề ra.

Kiểm soát nội bộ là quá trình được thiết kế và thực hiện bởi con người, đặc biệt là ban kiểm soát của các đơn vị Tất cả các hoạt động kiểm soát đều phụ thuộc vào con người, từ việc xây dựng quy trình cho đến việc thực hiện chúng.

Kiểm soát nội bộ mang lại sự đảm bảo hợp lý cho tổ chức, không thể đảm bảo tuyệt đối các mục tiêu đạt được Chức năng của kiểm soát nội bộ là giảm thiểu sai phạm và gian lận, đảm bảo rằng các quy trình hoạt động diễn ra một cách hiệu quả và an toàn.

Mục tiêu chính của kiểm soát nội bộ là đảm bảo báo cáo tài chính đáng tin cậy, được lập theo các chuẩn mực và quy định pháp luật hiện hành, nhằm tránh những sai sót trọng yếu.

Theo báo cáo COSO 1992, COSO (Ủy ban Tổ chức Tài chính) là một ủy ban thuộc Hội đồng quốc gia Hoa Kỳ về chống gian lận báo cáo tài chính, bao gồm đại diện từ các tổ chức như AICPA và IIA Kiểm soát nội bộ không chỉ giúp tổ chức tuân thủ các quy định và nội quy mà còn đảm bảo các cá nhân thực hiện công việc theo đúng pháp luật hiện hành Hơn nữa, kiểm soát nội bộ còn góp phần nâng cao hiệu quả và tính hiệu lực trong hoạt động của tổ chức.

Các bộ phận cấu thành hệ thống KSNB theo COSO 2004

Hệ thống kiểm soát nội bộ theo COSO 2004 có tám thành phần, được áp dụng khác nhau tùy thuộc vào loại hình hoạt động, mục tiêu và quy mô của tổ chức, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả.

Các yếu tố tổ chức ảnh hưởng đến hoạt động của hệ thống kiểm soát nội bộ bao gồm tính chính trực và giá trị đạo đức của bộ phận nhân sự, năng lực làm việc của từng cá nhân, vai trò của hội đồng quản trị, triết lý và phong cách lãnh đạo, cơ cấu tổ chức, cách phân định quyền hạn và trách nhiệm, cùng với chính sách nhân sự trong công ty.

Ban giám đốc cần nhận thức rõ về tầm quan trọng của liêm chính và đạo đức nghề nghiệp, cũng như việc tổ chức bộ máy hợp lý Cần phân công ủy nhiệm và giao việc một cách rõ ràng, đồng thời ban hành các nội quy và quy chế quy trình sản xuất kinh doanh bằng văn bản Một môi trường kiểm soát tốt sẽ là nền tảng quan trọng cho sự hoạt động hiệu quả của hệ thống kiểm soát nội bộ.

Báo cáo COSO 1992 không xem việc thiết lập mục tiêu là nhiệm vụ của Kiểm soát nội bộ (KSNB), trong khi báo cáo COSO 2004 lại nhấn mạnh rằng việc thiết lập mục tiêu là một phần quan trọng trong quá trình đánh giá rủi ro Việc xác định các mục tiêu là điều kiện tiên quyết để nhận diện, đánh giá và phản ứng hiệu quả với các rủi ro.

Các mục tiêu được thiết lập ban đầu ở cấp độ chiến lược, từ đó các đơn vị phát triển các mục tiêu liên quan đến hoạt động, báo cáo và tuân thủ.

Các mục tiêu chiến lược là những định hướng quan trọng của tổ chức, phản ánh sứ mệnh mà đơn vị đã xác định Những mục tiêu này không chỉ hỗ trợ cho sứ mệnh mà còn thể hiện sự lựa chọn của nhà quản lý trong việc tạo ra giá trị cho các cổ đông.

Các mục tiêu liên quan là những mục tiêu cụ thể hơn so với mục tiêu chiến lược, đồng thời phù hợp với các mục tiêu chiến lược đã được xác định Mặc dù đa dạng, các mục tiêu này thường xoay quanh hoạt động, báo cáo và tuân thủ, với nội dung tương tự như KSNB.

1.1.2.3 Nhận dạng sự tiềm tàng:

KSNB xác định rằng sự tiềm tàng bao gồm các sự kiện có thể đe dọa đến việc đạt được mục tiêu của đơn vị Theo COSO 2004, sự kiện tiềm tàng được hiểu là những yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu, không phân biệt giữa rủi ro và cơ hội COSO 2004 cũng xem xét toàn bộ các tình huống để tối đa hóa giá trị tạo ra cho tất cả các kịch bản trong tương lai.

Sự kiện tiềm tàng là những biến cố xuất phát từ bên trong hoặc bên ngoài đơn vị, có khả năng ảnh hưởng đến việc đạt được mục tiêu của đơn vị Những sự kiện này có thể mang lại tác động tích cực, tiêu cực hoặc cả hai cho quá trình hoạt động của đơn vị.

Khi phân tích các sự kiện tiềm tàng, cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu của đơn vị Những yếu tố này bao gồm cả yếu tố bên ngoài như môi trường kinh tế, môi trường tự nhiên, chính trị và xã hội, cũng như các yếu tố bên trong như cơ sở vật chất, nhân sự và quy trình làm việc của các phòng ban.

Sự tương tác giữa các sự kiện là điều thường thấy, khi các sự kiện liên quan đến đơn vị không xuất hiện một cách độc lập Một sự kiện có thể khơi nguồn hoặc tác động đến sự kiện khác, và nhiều sự kiện có thể diễn ra đồng thời.

Phân biệt giữa cơ hội và rủi ro là điều quan trọng, vì sự kiện tiềm tàng có thể mang lại tác động tích cực, tiêu cực hoặc cả hai Nếu sự kiện gây ra tác động tiêu cực, nó có thể đe dọa khả năng đạt được mục tiêu Ngược lại, nếu sự kiện mang lại ảnh hưởng tích cực, nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị trong việc đạt được mục tiêu hoặc gia tăng giá trị Do đó, cần xem xét lại các chiến lược đã được xây dựng để phù hợp với những thay đổi này.

Rủi ro là yếu tố không phụ thuộc vào quy mô hay cấu trúc của tổ chức, và mọi tổ chức đều phải đối mặt với rủi ro từ cả bên trong lẫn bên ngoài Để kiểm soát và giảm thiểu rủi ro, cần áp dụng các biện pháp phòng ngừa hiệu quả Đánh giá rủi ro yêu cầu nhà quản trị xác định rõ mục tiêu của tổ chức và từng bộ phận, từ đó xây dựng các chiến lược cụ thể giúp nhận diện và quản lý rủi ro tiềm ẩn.

Sau khi nhận diện rủi ro, nhà quản trị cần tiến hành phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của rủi ro đối với tổ chức và khả năng đạt được mục tiêu Việc này giúp xác định các biện pháp kiểm soát nhằm giảm thiểu tối đa khả năng xảy ra rủi ro đã được đánh giá.

1.1.2.5 Phản ứng với rủi ro:

COSO 2004 đề xuất nhiều phương pháp phản ứng với rủi ro và một chu trình rõ ràng cho các tổ chức Sau khi đánh giá các rủi ro, các đơn vị cần xác định các phương thức phù hợp để đối phó với những rủi ro đó Các phương thức phản ứng với rủi ro bao gồm nhiều lựa chọn khác nhau nhằm bảo vệ và tối ưu hóa hoạt động của tổ chức.

Lợi ích và sự cần thiết của hệ thống KSNB

Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thường gặp phải xung đột quyền lợi giữa chủ doanh nghiệp và người lao động Điều này dẫn đến việc người lao động có thể tập trung vào lợi ích cá nhân, gây ra hành vi vi phạm hoặc gian lận, ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp Để giảm thiểu rủi ro, kiểm soát nội bộ là cần thiết, giúp nhà quản trị phân quyền và ủy nhiệm cho cấp dưới một cách chính xác và khoa học, thay vì chỉ dựa vào sự tin tưởng cảm tính.

Một hệ thống KSNB vững mạnh và hữu hiệu sẽ đem lại cho một doanh nghiệp các lợi ích sau:

1.1.3.1 Xác định được mục tiêu, chiến lược hoạt động của một doanh nghiệp

Hệ thống Kiểm soát Nội bộ (KSNB) theo báo cáo COSO 2004 không chỉ bao gồm các mục tiêu như báo cáo tài chính đáng tin cậy, tuân thủ luật lệ và quy định, cũng như hoạt động hiệu quả, mà còn bổ sung thêm mục tiêu hỗ trợ cho chủ doanh nghiệp Điều này giúp nhà quản trị phát triển các chiến lược và kế hoạch cụ thể trong từng giai đoạn để đạt được các mục tiêu đã đề ra.

Xác định mục tiêu và chiến lược cụ thể là rất cần thiết cho doanh nghiệp Điều này giúp nhà quản trị tiết kiệm thời gian và chi phí, tập trung vào các kế hoạch đã được xác định, từ đó thực hiện các công việc cần thiết để đạt được mục tiêu một cách nhanh chóng và hiệu quả.

1.1.3.2 Giảm thiểu được rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện mục tiêu chiến lược

Những rủi ro sai sót không cố ý của nhân viên trong quá trình thực hiện công việc sẽ tổn hại cho công ty

Giảm bớt những rủi ro gian lận hoặc trộm cắp đối với công ty do bên thứ 3 hoặc nhân viên công ty gây nên

Giảm thiểu rủi ro không tuân thủ chính sách, pháp luật và quy trình kinh doanh của công ty là nhiệm vụ quan trọng của KSNB KSNB sẽ thiết lập các thủ tục và quy trình cụ thể, sau đó tiến hành kiểm tra việc thực hiện các quy trình này để đảm bảo tính tuân thủ và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh.

1.1.3.3 Xây dựng được các biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro

KSNB sẽ triển khai các phương pháp và chính sách hiệu quả nhằm ngăn chặn gian lận, giảm thiểu sai sót và khuyến khích hoạt động hiệu quả.

Sự phát triển mạnh mẽ của một công ty thường đi kèm với nhiều rủi ro, khiến cho chủ doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc giám sát và quản lý Trong bối cảnh này, kiểm soát nội bộ trở nên cực kỳ cần thiết, đặc biệt đối với các công ty đại chúng, nơi có sự tách biệt lớn giữa người quản lý và cổ đông Một hệ thống kiểm soát nội bộ vững mạnh sẽ gia tăng sự tin tưởng của cổ đông vào công ty.

Một doanh nghiệp thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư không chỉ nhờ vào kết quả hoạt động tốt trong kỳ hiện tại, mà còn từ chiến lược kinh doanh và mức độ rủi ro thấp mà nhà đầu tư nhận thấy Hệ thống kiểm soát nội bộ vững mạnh là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng một hệ thống quản trị doanh nghiệp hiệu quả.

1.1.3.4 Nâng cao hiệu quả hoạt động

Các chính sách, thủ tục và quy trình của KSNB đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu gian lận và rủi ro, từ đó bảo vệ tài sản của doanh nghiệp Đồng thời, việc thiết lập mục tiêu, chiến lược và kế hoạch cụ thể sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Giảm thiểu nguy cơ rủi ro trong sản xuất kinh doanh là rất quan trọng, vì những sai sót vô tình có thể gây thiệt hại lớn Những rủi ro này không chỉ làm chậm tiến độ kế hoạch mà còn có thể dẫn đến tăng chi phí và giảm chất lượng sản phẩm.

- Bảo vệ tài sản khỏi bị hư hỏng, mất mát bởi hao hụt, gian lận, lừa gạt, trộm cắp

- Đảm bảo tính chính xác và đúng theo quy định của chuẩn mực của số liệu kế toán và báo cáo tài chính

- Đảm bảo mọi thành viên tuân thủ nội quy, quy chế, quy trình hoạt động của tổ chức cũng như các quy định của pháp luật

- Đảm bảo tổ chức hoạt động hiệu quả, sử dụng tối ưu các nguồn lực và đạt được mục tiêu đặt ra

Bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và cổ đông là yếu tố then chốt trong việc xây dựng lòng tin, đặc biệt là đối với các công ty đại chúng Việc đảm bảo quyền lợi này không chỉ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và bền vững.

Kiểm soát nội bộ không chỉ đơn thuần là việc phân công công việc cho nhân viên, mà là một quy trình toàn diện bao gồm các chính sách, quy trình và hoạt động thiết yếu Mục tiêu của kiểm soát nội bộ là giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo sự hiệu quả và an toàn trong quá trình vận hành.

Hạn chế của hệ thống KSNB

Mặc dù các tổ chức đầu tư nhiều vào việc thiết kế và vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ, nhưng hiệu quả của hệ thống này vẫn phụ thuộc lớn vào môi trường kiểm soát, đặc biệt là con người, đạo đức, trình độ và nhận thức của từng cá nhân trong tổ chức Do đó, hệ thống kiểm soát nội bộ vẫn tồn tại những hạn chế, bởi năng lực làm việc và tính đáng tin cậy của lực lượng lao động ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của nó Khi người quản lý có ý định gian lận, họ có thể lợi dụng quyền lực để ép buộc nhân viên cấp dưới thực hiện theo ý đồ của mình.

Hoặc trực tiếp họ bỏ qua những thủ tục kiểm soát cần thiết Lúc này kiểm soát nội bộ sẽ không có tác dụng

Chi phí xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ là yếu tố quan trọng mà nhà quản trị cần cân nhắc Khi thiết lập hệ thống này, họ thường so sánh chi phí thiết lập và vận hành với lợi ích mà hệ thống mang lại Nếu chi phí quá cao so với lợi ích, nhà quản trị có thể quyết định không áp dụng các thủ tục kiểm soát đó.

Năng lực và đạo đức của nhân viên là yếu tố quyết định đến hiệu quả của hệ thống kiểm soát nội bộ trong tổ chức Dù hệ thống đã được xây dựng, nếu nhân viên cố tình gian lận, họ sẽ lợi dụng những lỗ hổng để thực hiện hành vi sai trái mà hệ thống không thể phát hiện.

Hệ thống kiểm soát nội bộ thường chỉ hiệu quả trong việc ngăn chặn những sai sót và gian lận mà nhà quản lý đã dự đoán Tuy nhiên, nếu xuất hiện những sai sót không lường trước được, hệ thống này sẽ không còn phát huy tác dụng, dẫn đến sự thiếu hiệu quả trong việc bảo đảm an toàn và minh bạch trong quản lý.

CÁC BƯỚC XÂY DỰNG VÀ VẬN HÀNH HỆ THỐNG KSNB CHO MỘT TỔ CHỨC

Thiết lập mục tiêu của tổ chức, của từng hoạt động trong tổ chức

Để xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả, doanh nghiệp cần xác định rõ mục tiêu của mình, với lợi nhuận là yếu tố quan trọng nhất Tuy nhiên, cách thức đạt được mục tiêu này sẽ khác nhau tùy thuộc vào đặc thù của từng ngành nghề.

Mục tiêu chính của các doanh nghiệp là đạt được lợi nhuận, điều này đòi hỏi họ phải xác định những mục tiêu cụ thể cho từng giai đoạn thời gian như 1 năm, 5 năm hay 10 năm Để đảm bảo hiệu quả, các mục tiêu này cần được cụ thể hóa và lượng hóa, giúp doanh nghiệp dễ dàng đo lường kết quả thực hiện.

Mục tiêu của doanh nghiệp được chia thành hai loại chính: mục tiêu tài chính, bao gồm lợi nhuận và khả năng thanh toán, và mục tiêu phi tài chính, như thị phần, thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp và các hoạt động nhân đạo.

Để đảm bảo tính khả thi trong việc xây dựng mục tiêu doanh nghiệp, cần dựa vào nguồn lực thực tế hiện có, bao gồm nguồn nhân lực, tài chính, thời gian và các tài nguyên khác Việc xác định mục tiêu dựa trên các yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp phát triển bền vững và hiệu quả hơn.

Đánh giá rủi ro của tổ chức, hoạt động

Rủi ro luôn tồn tại trong mọi hoạt động của doanh nghiệp, vì vậy việc hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) hiệu quả là rất cần thiết Để đạt được điều này, doanh nghiệp không chỉ cần xác định mục tiêu mà còn phải nhận diện những rủi ro có thể cản trở việc đạt được mục tiêu đó Đây là bước quan trọng trong quá trình xây dựng hệ thống KSNB.

Vì chung lại thì mục đích cuối cùng của hệ thống KSNB cũng làm giảm thiểu rủi ro có thể làm giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Trong quá trình hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho một tổ chức, việc đánh giá rủi ro doanh nghiệp là cần thiết, dựa trên các mục tiêu đã được thiết lập cho toàn bộ doanh nghiệp cũng như từng bộ phận và chức năng cụ thể Rủi ro trong kinh doanh, hoạt động và những rủi ro phát sinh từ việc không tuân thủ pháp luật cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo hiệu quả của hệ thống KSNB.

Rủi ro của đơn vị có thể là rủi ro tiềm tàng hoặc rủi ro kiểm soát

- Rủi ro tiềm tàng: Là rủi ro xảy ra trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp

Rủi ro kiểm soát là những rủi ro vẫn tồn tại sau khi thực hiện các hoạt động kiểm soát cần thiết Việc đánh giá các rủi ro và ước lượng khả năng ảnh hưởng của chúng là rất quan trọng, từ đó giúp đưa ra các thủ tục nhằm hạn chế tối đa tác động của những rủi ro này đến quá trình thực hiện mục tiêu của đơn vị.

Thiết lập thủ tục, nguyên tắc kiểm soát cụ thể là xây dựng quy trình cho từng phòng ban, từng bộ phận trong doanh nghiệp

Tùy thuộc vào đặc thù của từng ngành nghề và doanh nghiệp, việc xây dựng quy trình, thủ tục và nguyên tắc kiểm soát cần phải phù hợp để giảm thiểu rủi ro ảnh hưởng đến mục tiêu của doanh nghiệp Đối với phòng kế toán, quy trình hoạt động và thủ tục kiểm soát là rất quan trọng, cần thiết lập cho từng phần hành kế toán cụ thể nhằm bảo vệ tài sản và đảm bảo các nghiệp vụ được hạch toán kịp thời, đầy đủ và chính xác theo quy định pháp luật Hơn nữa, các thủ tục kiểm soát phải đảm bảo tính chính xác của số liệu trên báo cáo tài chính, phản ánh trung thực và hợp lý.

Thực hiện các hoạt động kiểm soát

Các chính sách và thủ tục được thiết lập trong bước trước giúp nhà quản trị thực hiện các hành động cần thiết, bao gồm cả việc thành lập ban kiểm soát, để xử lý các rủi ro đã được nhận diện, từ đó đạt được các mục tiêu của đơn vị.

Các hoạt động kiểm soát cụ thể gồm:

Để đảm bảo hiệu quả trong công việc, cần phân chia trách nhiệm rõ ràng cho từng nhân viên trong mỗi bộ phận Không một cá nhân nào nên nắm giữ tất cả các chu trình của một nghiệp vụ, bao gồm xét duyệt, thực hiện, bảo quản tài sản và kế toán Một số chức năng nhất định không được kiêm nhiệm, nhằm duy trì tính minh bạch và kiểm soát tốt hơn trong quy trình làm việc.

Hình 1: Các cặp chức năng bất kiêm nhiệm

Kiểm soát vật chất là một yếu tố quan trọng trong doanh nghiệp, bao gồm việc sử dụng các thiết bị như máy tính tiền, camera và hệ thống POS để quản lý tài sản Công ty cần hạn chế quyền truy cập vào tài sản nhằm ngăn chặn lòng tham của cá nhân Để đảm bảo an toàn cho tài sản, việc kiểm kê định kỳ là cần thiết để phát hiện sớm những mất mát hoặc hư hỏng và xử lý kịp thời.

Kiểm soát quá trình xử lý thông tin là một yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả của hệ thống Điều này bao gồm việc kiểm soát toàn bộ hệ thống thông tin, đảm bảo tính ổn định, kiểm soát truy cập, truyền tải dữ liệu an toàn, và lưu nhật ký sử dụng phần mềm để có thể quy trách nhiệm khi cần thiết Bên cạnh đó, cần có các biện pháp kiểm soát đối với từng ứng dụng cụ thể, bao gồm ủy quyền, xét duyệt và quản lý chứng từ sổ sách một cách chặt chẽ.

Chính sách ủy quyền đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và xét duyệt các chính sách cụ thể, bao gồm chính sách ưu đãi, chính sách bán chịu và chính sách hỗ trợ khách hàng khi mua nhà.

- Kiểm soát chứng từ, sổ sách như biểu mẫu đầy đủ, dễ hiểu; đánh số trước và liên lục, giáp lai, đánh dấu, luân chuyển chứng từ…

Kiểm tra độc lập việc thực hiện là cần thiết để nâng cao hiệu quả của hệ thống Kiểm soát nội bộ (KSNB) Hoạt động này có thể được thực hiện bởi Ban giám đốc công ty hoặc người được ủy quyền.

Phân tích rà soát là một công tác quan trọng nhằm phát hiện những biến động bất thường trong quá trình thực hiện Qua đó, công việc này giúp xác định nguyên nhân của những vấn đề phát sinh và xử lý kịp thời, đảm bảo tính hiệu quả và ổn định cho các hoạt động liên quan.

Bảo quản tài sản & Kế toán

Phê chuẩn nghiệp vụ & Bảo quản tài sản

Thực hiện nghiệp vụ & Kế toán

Viết chương trình và sử dụng chương trình để thực hiện các biện pháp như đối chiếu định kỳ, tổng hợp và chi tiết giữa thực tế và kế hoạch, cũng như so sánh giữa kỳ này và kỳ trước.

Thông tin và truyền thông

Thông tin và truyền thông trong công ty được thiết lập nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho mọi thành viên trong việc nắm bắt và trao đổi thông tin Điều này đặc biệt quan trọng trong việc truyền đạt thông tin từ cấp lãnh đạo đến nhân viên thực hiện, cũng như việc nhân viên gửi phản hồi lên cấp trên.

Trong giai đoạn phát triển công nghệ hiện nay thì hoạt động thông tin truyền thông này được hỗ trợ rất nhiều từ máy tính và hệ thống mạng

Để xây dựng và hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho một tổ chức, cần thực hiện các bước cơ bản phù hợp với từng loại hình doanh nghiệp Việc thiết lập hệ thống KSNB cụ thể cho từng doanh nghiệp không chỉ nâng cao tính hiệu quả mà còn giảm thiểu những hạn chế của hệ thống này.

Giám sát

Đánh giá chất lượng các hoạt động kiểm soát là cần thiết để đưa ra điều chỉnh kịp thời và phù hợp Công tác giám sát có thể được thực hiện thường xuyên thông qua việc tiếp nhận thông tin góp ý, giám sát quá trình xử lý nghiệp vụ và xem xét các báo cáo Bên cạnh giám sát thường xuyên, doanh nghiệp cũng nên tiến hành giám sát định kỳ như kiểm toán nội bộ hoặc kiểm toán độc lập để đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động.

Hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) thường bao gồm nhiều thành phần, nhưng cần được điều chỉnh linh hoạt theo loại hình và từng bộ phận của công ty để phù hợp với thực tế và tối ưu hóa hiệu quả kiểm soát hoạt động Việc xây dựng hệ thống KSNB cho doanh nghiệp có thể được tóm tắt qua các bước cụ thể, giúp nhà quản trị quản lý hiệu quả hơn.

Sơ đồ 1: Các bước xây dựng hệ thống KSNB cho một tổ chức

Mục tiêu doanh nghiệp Đánh giá rủi ro toàn doanh nghiệp, phòng

Các thủ tục, nguyên tắc, quy trình kiểm soát rủi ro

Giám sát hệ thống KSNB

CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ

Công ty bất động sản

Công ty bất động sản (BĐS) chuyên kinh doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Trong những năm gần đây, lĩnh vực này đã phát triển mạnh mẽ, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp, đặc biệt tại các thành phố lớn với mật độ dân cư cao và diện tích đất hạn chế.

Công ty đầu tư bất động sản (BĐS) là tổ chức đầu tư nhằm tạo dựng và khai thác tài sản BĐS, với mục tiêu sinh lời và đáp ứng nhu cầu xã hội Lĩnh vực này được coi là một hình thức đầu tư đặc thù, tuân thủ các quy định của nhà nước Đầu tư BĐS mang lại nhiều lợi ích không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cộng đồng.

- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ…

Thời gian đầu tư là khoảng thời gian tính từ khi khởi đầu dự án cho đến khi kết thúc hoạt động của dự án Thời gian này còn được gọi là đời sống kinh tế của dự án, phản ánh sự bền vững và hiệu quả kinh tế trong suốt quá trình hoạt động.

- Nguồn vốn thực hiện một dự án thường rất lớn

- Là ngành chịu ảnh hưởng rất lớn từ các chính sách kinh tế vĩ mô của nhà nước.

Sự cần thiết ứng dụng hệ thống kiểm soát nội bộ trong Công ty bất động sản

Hệ thống kiểm soát nội bộ trong công ty bất động sản bao gồm các cơ chế, chính sách và quy trình nội bộ được thiết lập theo quy định pháp luật Mục tiêu chính là ngăn ngừa rủi ro, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi gian lận, đồng thời cung cấp thông tin chính xác phục vụ quyết định quản lý Hệ thống này cũng đảm bảo thực hiện các mục tiêu đã đề ra và tính chính xác của số liệu trong báo cáo tài chính.

Kiểm soát nội bộ thường được thực hiện bởi các thành viên trong ban kiểm soát, nhằm kiểm tra việc thực hiện công việc của từng nhân viên trong đơn vị Các hoạt động này dựa trên quy trình đã được xây dựng và được phê duyệt bởi ban giám đốc.

Công việc kiểm soát mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các công ty niêm yết Việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả giúp tạo niềm tin từ các nhà đầu tư Hơn nữa, kiểm soát nội bộ còn đảm bảo an toàn cho tài sản và hỗ trợ doanh nghiệp đạt được các mục tiêu đã đề ra.

Công ty bất động sản, giống như mọi loại hình doanh nghiệp khác, luôn phải đối mặt với rủi ro trong quá trình hoạt động Đối với cả doanh nghiệp nhỏ lẫn lớn, việc kiểm soát nội bộ là rất cần thiết cho nhà quản trị Hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) giúp nhà quản trị hoạch định mục tiêu, chiến lược và nhận diện các rủi ro, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đại chúng.

Hệ thống kiểm soát nội bộ trong công ty bất động sản, với quy trình và thủ tục được thiết lập chặt chẽ từ đầu, sẽ đảm bảo hoạt động an toàn, hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

Bất động sản hiện đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư nước ngoài Để nâng cao năng lực cạnh tranh trong giai đoạn hội nhập, các nhà quản trị trong lĩnh vực này cần nghiên cứu và xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) hiệu quả cho doanh nghiệp của mình.

Nghiên cứu lý thuyết kiểm soát nội bộ cho thấy việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ là cần thiết và mang lại nhiều tác dụng tích cực cho tổ chức.

Thực tế hiện nay ở Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp ngành BĐS Tp

Hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) tại TP HCM chưa được đánh giá đúng mức độ quan trọng của nó trong quản trị doanh nghiệp Các nhà quản trị vẫn chưa chú trọng và áp dụng KSNB trong công tác quản lý Nghiên cứu lý thuyết về KSNB và các bước xây dựng hệ thống KSNB sẽ giúp tác giả hệ thống hóa các kiến thức cơ bản, từ đó ứng dụng thực tiễn để phát triển hệ thống KSNB cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tại TP HCM.

Để xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả cho doanh nghiệp, cần phải hiểu rõ đặc trưng của ngành và từng doanh nghiệp cụ thể Việc nắm bắt thực trạng chung của ngành và đánh giá các rủi ro tiềm ẩn là rất quan trọng Từ đó, có thể thiết lập các thủ tục và quy trình phù hợp, nhằm đảm bảo tính thực tiễn và hiệu quả cao cho công tác quản lý.

Dựa trên các nghiên cứu lý thuyết về kiểm soát nội bộ (KSNB) trong chương 1, chúng tôi sẽ tiến hành phân tích và đánh giá thực trạng hệ thống KSNB tại các công ty bất động sản (BĐS) ở TP HCM trong chương 2.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ TẠI CÁC CÔNG TY

BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) đóng vai trò quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro, ngăn ngừa gian lận và hạn chế tổn thất vật chất Bên cạnh đó, KSNB còn hỗ trợ doanh nghiệp đạt được mục tiêu quản lý, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động Đối với các doanh nghiệp sản xuất, việc áp dụng các hệ thống quản lý như hệ thống quản lý chất lượng (Total Quality Management) là rất cần thiết để tối ưu hóa quy trình sản xuất và nâng cao chất lượng sản phẩm.

Hệ thống quản lý chất lượng toàn diện (TQM) và các phương pháp đảm bảo chất lượng sản phẩm như Kiểm soát chất lượng (QA) và Kiểm tra chất lượng (QC) thường được áp dụng để nâng cao hiệu quả sản xuất Tuy nhiên, các công ty bất động sản (BĐS) gặp khó khăn trong việc áp dụng những hệ thống này do đặc thù riêng của ngành Do đó, hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) trở thành một giải pháp phù hợp, giúp các doanh nghiệp BĐS quản lý hiệu quả hơn và tiến tới việc đạt tiêu chuẩn quản lý chất lượng quốc tế (ISO).

Trước khi xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho doanh nghiệp trong ngành bất động sản (BĐS), cần hiểu rõ các đặc điểm riêng của ngành và tình hình kiểm soát hiện tại mà các doanh nghiệp đang áp dụng.

2.1 SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN TP

Giai đoạn trước 2006 đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản từ trạng thái trầm lắng sang đóng băng, với sự quan tâm đặc biệt từ các chuyên gia về quản lý và cơ chế chính sách Trong những năm đầu thế kỷ XXI, nhà đầu tư bất động sản có cơ hội thu lợi lớn từ các dự án được Nhà nước giao đất để phát triển hạ tầng và nhà ở Tuy nhiên, sự điều tiết về giá trị chênh lệch tiền sử dụng đất của Nhà nước chưa kịp thời, dẫn đến những biến động trong thị trường Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã nhanh chóng đưa ra một loạt cơ chế chính sách, trong đó nổi bật là Nghị định.

Nghị định 181 điều tiết một phần hoạt động tự phát của thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường này vào khuôn khổ hoạt động có tổ chức.

Sơ đồ 2: Hoạt động của các Công ty bất động sản

CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

DỰ ÁN 2 DỰ ÁN … ĐỀN BÙ THEO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT

Sở tài nguyên môi trường Tp HCM

Trình tự hợp tác đầu tư từ giai đoạn khởi đầu cho đến khi hoàn thành và cấp sổ hồng cho nhà đầu tư được minh họa rõ ràng qua sơ đồ Các bước chi tiết trong quy trình này bao gồm các hoạt động quan trọng nhằm đảm bảo sự thành công và hiệu quả trong việc triển khai dự án.

Phòng dự án căn cứ vào bản đồ quy hoạch của Sở Tài Nguyên và Môi Trường để soạn thảo văn bản gửi UBND thành phố, xin chấp thuận địa điểm cho các dự án đầu tư 1 và 2.

Phòng đền bù sẽ dựa vào văn bản chấp thuận địa điểm để thực hiện bồi thường theo diện tích đã được phê duyệt Đồng thời, phòng cũng sẽ thực hiện các nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân thay cho người dân và chi trả tiền sử dụng đất.

(3) Giai đoạn này công ty BĐS thường hợp tác với các đối tác để thực hiện dự án do chi phí đền bù thường rất lớn

(4) Phòng kỹ thuật: Thiết kế cơ sở hạ tầng, phân lô, phân nền cho từng dự án và trình Sở tài nguyên xin phê duyệt 1/500

(5) Thực hiện xây dựng gồm san lấp; cơ sở hạ tầng (đường, vỉa hè, cây xanh, điện nước…)

Sau khi hoàn thành giai đoạn này, công ty có thể ký kết hợp đồng góp vốn đầu tư với khách hàng, chiếm 75% giá trị sản phẩm Đây là hình thức hợp tác đầu tư phổ biến mà nhiều công ty hiện nay đang áp dụng.

(7) Xây dựng nhà: nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập

(8) Ra sổ đỏ và hợp đồng bán sản phẩm chính thức.

Đặc điểm của công ty thuộc ngành bất động sản tại Tp HCM

2.2.2.1 Các quy định pháp lý ảnh hưởng đến hoạt động của Công ty BĐS

Không như những lĩnh vực kinh doanh khác, ngành BĐS trên địa bàn Tp

Hệ thống quản lý nhân sự (HCM) tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ và chỉ phát triển trong hơn một thập kỷ qua, gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và chính quyền trong hoạt động và quản lý Các chủ đầu tư thường gặp bối rối với quy định pháp luật không ổn định, trong khi chính sách nhà nước thường xuyên thay đổi, tạo thêm thách thức cho doanh nghiệp và nhà đầu tư Đặc biệt, đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, quy định pháp lý có ảnh hưởng lớn đến chính sách, chiến lược và hiệu quả hoạt động Bài viết sẽ nêu rõ một số quy định điển hình tác động đến chính sách và hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua.

- Luật đất đai năm 2003: Cấm phân lô bán nền

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007: quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định rằng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất phải phản ánh sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 71 và Thông tư 16 quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản, cho phép người bán huy động vốn và góp vốn thông qua hình thức đặt cọc, tạo ra cam kết một chiều có lợi cho các doanh nghiệp bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh đó, cũng tồn tại nhiều quy định hạn chế sự phát triển của ngành, như giới hạn hợp đồng góp vốn, cấm bán nền và yêu cầu giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản, cùng nhiều quy định khác.

Chu kỳ kinh doanh bất động sản thường kéo dài từ giai đoạn xin dự án cho đến khi hoàn thành Do đó, sự thay đổi trong chính sách và quy định của Nhà nước có ảnh hưởng lớn đến quá trình quản lý và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

2.2.2.2 Các phòng ban và chức năng nhiệm vụ cơ bản

Cơ cấu tổ chức của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có sự khác biệt tùy thuộc vào quy mô và đặc thù hoạt động Qua khảo sát thực tế, có thể nhận thấy rằng hầu hết các công ty BĐS thường được tổ chức theo một mô hình nhất định, với sự phân chia phòng ban rõ ràng để tối ưu hóa hiệu quả làm việc.

 Sơ đồ 3: các phòng ban:

 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban: a Ban giám đốc

- Thực hiện công tác đối ngoại

- Lập và quyết định các chủ trương, chính sách, mục tiêu chiến lược của công ty

- Phê duyệt tất cả các quy định áp dụng trong nội bộ công ty

- Giám sát và kiểm tra tất cả các hoạt động về sản xuất kinh doanh, đầu tư của công ty

- Đề xuất các chiến lược kinh doanh, đầu tư cho Hội đồng thành viên

- Phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm

- Quyết định toàn bộ giá cả đầu vào, ra của doanh nghiệp

- Quyết định ngân sách hoạt động các phòng ban, giai đoạn cụ thể trong công ty theo kế hoạch phát triển do hội đồng thành viên phê duyệt

P DỰ ÁN P KỸ THUẬT P KẾ TOÁN P ĐỀN BÙ

THIẾT KẾ, QUY ĐƠN VỊ THI

- Giám sát toàn bộ hệ thống hoạt động trong công ty.(có thể thông qua hệ thống kiểm soát - đối với doanh nghiệp niêm yết) b Phòng dự án

- Lập dự án đầu tư cho từng dự án bao gồm dự án tiền khả thi, khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật

- Tham mưu cho Ban Tổng Giám đốc Công ty quản lý, điều hành toàn bộ các dự án của Công ty

- Lập hồ sơ pháp lý xin phê duyệt dự án

Phối hợp với Phòng Kỹ thuật để đề xuất các vấn đề liên quan đến đầu tư xây dựng và cải tạo các công trình đã có.

Phối hợp với Phòng Tài chính - Kế toán để lập tiến độ nhu cầu vốn cho các dự án, đồng thời đề xuất với Ban Tổng Giám đốc Công ty để xem xét và phê duyệt việc thanh toán theo tiến độ của các dự án.

Lưu trữ hồ sơ, chứng từ và tài liệu liên quan đến các dự án của công ty là nhiệm vụ thiết yếu Phòng đền bù và pháp lý đóng vai trò quan trọng nhất trong doanh nghiệp bất động sản, đảm bảo mọi quy trình và thủ tục được thực hiện đúng quy định.

- Thăm dò giá cả từng khu đất trong dự án và các dự án lân cận

- Lập kế hoạch, phương án đền bù cho dự án được chấp thuận địa điểm đầu tư

- Thực hiện thỏa thuận đền bù theo đúng diện tích đã được phê duyệt

- Giải quyết tranh chấp đối với những hồ sơ có vướng mắc thay cho người dân

- Hoàn thiện thủ tục pháp lý cho từng thửa đất để tiến hành đền bù

Cập nhật các quy định mới và thủ tục pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhằm hướng dẫn các phòng ban thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Tham mưu cho ban giám đốc về công tác thiết kế quy hoạch tổng thể,

Theo dõi, đôn đốc và giám sát quá trình khảo sát, thiết kế, cũng như thi công các công trình thuộc dự án Thực hiện thẩm định trước khi trình lên Tổng giám đốc công ty để được phê duyệt theo quy định.

Chuẩn bị hồ sơ cần thiết và hỗ trợ khách hàng trong các thủ tục liên quan đến hồ sơ thiết kế, xây dựng và hoàn công, đảm bảo mọi quy trình được thực hiện cho đến khi có sổ đỏ hoàn chỉnh.

- Theo dõi và chịu trách nhiệm trước ban giám đốc về chất lượng của các công trình, dự án e Phòng Sale & marketing

- Lên kế hoạch cụ thể cho việc quảng bá sản phẩm của các dự án

- Lập các kế hoạch kinh doanh và triển khai thực hiện

- Thiết lập, giao dịch trực tiếp với hệ thống khách hàng, hệ thống sàn giao dịch BĐS

- Thực hiện hoạt động bán hàng tới các khách hàng nhằm mang lại doanh thu cho doanh nghiệp

- Phối hợp với các bộ phận liên quan như kế toán, kỹ thuật nhằm mang đến các dịch vụ đầy đủ chất lượng nhất cho Khách hàng

- Theo dõi thông tin khách hàng f Phòng kế toán

- Quản lý tài chính – Kế toán cho công ty

- Tư vấn cho Ban lãnh đạo công ty về lĩnh vực tài chính

- Thực hiện toàn bộ công việc kế toán của công ty như: kế toán các phần hành, kế toán dự án, kế toán đơn vị cơ sở …

- Quản lý hệ thống sổ sách, chứng từ kế toán của Công ty

- Đảm bảo an toàn sài sản của công ty về mặt giá trị

- Tính toán, cân đối tài chính cho công ty nhằm đảm bảo an toàn về mặt tài chính trong hoạt động kinh doanh

- Kết hợp với phòng quản trị thực hiện công tác kiểm kê tài sản trong toàn công ty g Phòng hành chánh nhân sự

- Thực hiện công tác tuyển dụng nhận sự đảm bảo chất lượng theo yêu cầu, chiến lược của công ty

- Tổ chức việc quản lý nhân sự toàn công ty

- Xây dựng quy chế lương thưởng, các biện pháp khuyến khích – kích thích người lao động làm việc, thực hiện các chế độ cho người lao động

- Chấp hành và tổ chức thực hiện các chủ trương, quy định, chỉ thị của Ban Giám đốc

- Hỗ trợ bộ phận khác trong việc quản lý nhân sự và là cầu nối giửa ban giám đốc và Người lao động trong công ty

Khảo sát các phòng ban nhằm hỗ trợ tác giả trong việc xây dựng quy trình và thiết lập thủ tục cần thiết để hoàn thiện hệ thống Kiểm soát Nội bộ (KSNB) cho doanh nghiệp Trong phạm vi đề tài, tác giả chỉ tập trung vào việc xây dựng thủ tục và quy trình cho những phòng ban cơ bản đã được trình bày trước đó.

2.2.2.3 Đánh giá chung về hoạt động ngành BĐS

Mỗi doanh nghiệp có quy trình hoạt động và đặc điểm riêng, phụ thuộc vào các yếu tố như phong cách quản lý, ban giám đốc và chủ sở hữu Khảo sát tại một số doanh nghiệp cho thấy sự đa dạng trong cách thức vận hành và quản lý.

Tp HCM có thể tóm lược những điểm chung và riêng có về công ty bất động sản như sau:

Các dự án bất động sản thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, khiến các công ty khó có khả năng thực hiện dự án một mình Do đó, việc hợp tác đầu tư giữa các công ty, ngân hàng hoặc các đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh mẽ là rất cần thiết Đặc biệt, hợp tác trực tiếp với người mua và sở hữu sản phẩm thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc triển khai các dự án này.

- Sản phẩm của ngành là sản phẩm có giá trị rất lớn so với các ngành khác

Nhà đầu tư và người mua có thể tham gia góp vốn ngay từ giai đoạn đầu trong quá trình tạo ra sản phẩm Hợp đồng góp vốn sẽ được ký kết như một hình thức mua nhà trong dự án đang hình thành.

THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM

Mục đích và phương pháp khảo sát

Mục đích của khảo sát này là đánh giá thực trạng kiểm soát nội bộ (KSNB) tại các doanh nghiệp, từ đó rút ra những nhận xét và đánh giá cần thiết Qua đó, chúng tôi mong muốn xây dựng một hệ thống KSNB chung cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Khảo sát giúp tác giả đánh giá mức độ áp dụng kiểm soát nội bộ (KSNB) trong doanh nghiệp, đồng thời thể hiện sự quan tâm và nhận thức của nhà quản trị về tầm quan trọng của KSNB trong công tác quản lý doanh nghiệp.

Khảo sát hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) giúp tác giả hiểu rõ mô hình hoạt động chung của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản (BĐS) Điều này cho phép hoàn thiện hệ thống KSNB một cách phù hợp với thực tế của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Nâng cao tính thiết thực của đề tài nghiên cứu

Để đánh giá thực trạng kiểm soát nội bộ (KSNB) và thiết lập quy trình cho hệ thống KSNB tại các công ty bất động sản ở Tp Hồ Chí Minh, tác giả đã tiến hành khảo sát bằng cách gửi phiếu câu hỏi đến một số công ty trong lĩnh vực này Khảo sát chủ yếu được thực hiện với sự tham gia của nhân viên từ phòng kế toán và phòng kinh doanh.

Bảng câu hỏi được thiết kế nhằm khảo sát việc sử dụng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) của các nhà quản trị công ty bất động sản tại Tp HCM Nghiên cứu sẽ xem xét liệu các nhà quản trị có áp dụng KSNB đúng quy trình và thủ tục hay không, cũng như đánh giá hiệu quả của hệ thống này trong công tác quản trị của họ.

Bảng câu hỏi khảo sát thực trạng về hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) trong các công ty bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh được trình bày chi tiết trong phần phụ lục 1, trang 9 Kết quả khảo sát này cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình hiện tại của KSNB trong ngành bất động sản tại khu vực.

Đánh giá các tồn tại của hệ thống kiểm soát nội bộ đối với hoạt động của Công ty bất động sản

2.3.2.1 Đánh giá chung về những tồn tại của hệ thống KSNB trong các công ty BĐS

Quá trình khảo sát thực tế cho thấy các doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM đang nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả hoạt động Tuy nhiên, hầu hết nhà quản lý chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của kiểm soát nội bộ (KSNB) trong quản lý doanh nghiệp Sự thiếu hụt quy định, định hướng và hướng dẫn cụ thể từ Nhà nước dẫn đến việc các công ty chưa xây dựng hệ thống KSNB hoàn chỉnh, mặc dù một số phòng ban đã có quy trình thực hiện nhưng chưa được văn bản hóa.

Một số công ty, đặc biệt là các công ty niêm yết, bắt buộc phải thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) theo quy định Tuy nhiên, hệ thống KSNB này vẫn chưa thể phát huy hiệu quả tối đa trong hoạt động của các công ty.

Bên cạnh đó Ban giám đốc cũng chưa hiểu hết được tầm quan trọng của hệ thống KSNB trong quá trình quản lý doanh nghiệp

Trong hai thập niên qua, sự đổi mới và hoàn thiện các chủ trương chính sách của Nhà nước đã đóng góp tích cực vào sự phát triển của ngành bất động sản Điều này đã giúp các doanh nghiệp từng bước nâng cao hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) và chú trọng hơn đến việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động kinh doanh của họ.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay chỉ chú trọng vào các rủi ro liên quan đến việc tuân thủ, mà chưa nhìn nhận đầy đủ những thách thức khác có thể ảnh hưởng đến hoạt động của họ.

Hầu hết các doanh nghiệp chưa chú trọng đến việc xác định, đánh giá và đo lường các rủi ro làm tác động đến mục tiêu doanh nghiệp

Hệ thống kiểm soát nội bộ tại nhiều công ty hiện nay vẫn chưa được xây dựng bằng văn bản, với hơn 50% doanh nghiệp khảo sát không có quy định hay quy trình cụ thể Công tác kiểm soát nội bộ chủ yếu mang tính hình thức, và đối với những doanh nghiệp bắt buộc phải có hệ thống này, hoạt động của nó chưa thực hiện đúng chức năng và nhiệm vụ của một hệ thống kiểm soát nội bộ đúng nghĩa.

Một trong những vấn đề chính trong quản lý kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP HCM, là sự thiếu hụt đào tạo chuyên sâu về kiểm soát nội bộ (KSNB) cho cả nhà quản lý và nhân viên Dự án bất động sản thường có thời gian hoàn thành kéo dài, tuy nhiên, nhiều công ty vẫn chưa xây dựng được các chiến lược lâu dài phù hợp với đặc thù của ngành Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ cao trong kinh doanh bất động sản, khiến cho hiệu quả hoạt động chưa đạt được như mong đợi.

Nhiều công ty thường tập trung vào việc phát hiện sai sót sau khi công việc đã hoàn thành, thay vì chú trọng đến việc thiết lập các giải pháp và quy trình kiểm soát nhằm ngăn ngừa sai sót xảy ra trong các phòng ban.

Số liệu kế toán và báo cáo tài chính chủ yếu phụ thuộc vào kiểm toán độc lập, mà các công ty thường lựa chọn để đánh giá tính chính xác của thông tin tài chính Tuy nhiên, nhiều công ty bất động sản vẫn chưa chú trọng đến kiểm soát nội bộ (KSNB) và kiểm toán nội bộ, điều này có thể ảnh hưởng đến độ tin cậy của báo cáo tài chính.

Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp không niêm yết, chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của kiểm soát nội bộ (KSNB) Trong khi đó, các doanh nghiệp niêm yết cũng chưa phát huy hết vai trò của ban kiểm soát, dẫn đến nhiều bất cập trong hệ thống KSNB, đặc biệt là trong các công ty bất động sản tại Tp HCM.

2.3.2.2 Đánh giá theo từng bộ phận của kiểm soát nội bộ (Xem kết quả khảo sát thực trạng KSNB Phụ lục 2 – Trang 9/PL )

Kết quả khảo sát cho thấy, hầu hết các nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản tại Tp HCM chú trọng đến tính chính trực và giá trị đạo đức của nhân viên Họ quan tâm đến việc phân bổ nhân sự hợp lý, phân chia trách nhiệm rõ ràng và đảm bảo các phúc lợi cho nhân viên trong công ty.

Hầu hết các quyết định quan trọng trong doanh nghiệp đều được Hội đồng quản trị (HĐQT) và Ban giám đốc (BGĐ) thông qua các cuộc họp để thống nhất ý kiến Các nhà quản trị điều hành doanh nghiệp theo triết lý riêng, tạo nên môi trường kiểm soát tốt Điều này là nền tảng quan trọng cho việc xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) hiệu quả cho doanh nghiệp.

 Mục tiêu của doanh nghiệp

Kết quả khảo sát chỉ ra rằng nhiều công ty nhỏ, chưa niêm yết và các công ty tư nhân vẫn chưa thiết lập mục tiêu, chiến lược và kế hoạch rõ ràng trong hoạt động của mình.

Chỉ có các công ty niêm yết thực hiện hoạt động nhận dạng và đánh giá rủi ro trong quá trình hoạt động, trong khi các công ty khác vẫn chưa nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động này.

Tất cả các doanh nghiệp tham gia khảo sát đều nhất trí rằng sự thay đổi chính sách trong ngành bất động sản là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản trị và bộ phận kế toán Thực tế cho thấy, những thay đổi này ảnh hưởng sâu sắc đến mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhận dạng rủi ro là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp đánh giá các rủi ro có thể phát sinh và ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu Tuy nhiên, trong khảo sát của tác giả, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thực hiện quy trình này một cách thường xuyên, cho thấy sự thiếu chú trọng trong việc quản lý rủi ro.

Nhận dạng và phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong hoạt động của các công ty bất động sản trên địa bàn Tp HCM hiện nay

Thông qua việc gửi bảng câu hỏi khảo sát và trao đổi trực tiếp, tác giả đã nhận diện nguyên nhân gây ra rủi ro trong ngành bất động sản tại TP HCM Đây là bước quan trọng trong việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ cho tổ chức Mọi doanh nghiệp đều phải đối mặt với rủi ro có thể cản trở việc đạt được mục tiêu Bộ phận kiểm soát cần phân tích các rủi ro này để thiết lập các thủ tục nhằm giảm thiểu khả năng xảy ra Việc nhận diện và phân tích nguyên nhân rủi ro trong doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM là cần thiết để xác định các yếu tố gây cản trở cho sự thành công của doanh nghiệp.

Dựa vào nguồn gốc phát sinh có thể chia rủi ro các doanh nghiệp bất động sản làm 3 loại:

2.3.3.1 Rủi ro kinh doanh (rủi ro xuất phát từ môi trường bên ngoài) Đây là rủi ro mà doanh nghiệp rất khó kiểm soát vì nó xuất phát từ bên ngoài

Rủi ro khách quan có tác động lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản Nhận diện các rủi ro này giúp doanh nghiệp áp dụng biện pháp hạn chế tối đa ảnh hưởng đến quá trình hoạt động Các yếu tố bên ngoài, như chính trị, môi trường cạnh tranh, thay đổi pháp lý và thị trường tiền tệ, có thể gây ra rủi ro kinh doanh cho công ty BĐS Cụ thể, rủi ro từ môi trường vĩ mô là một trong những yếu tố quan trọng cần xem xét.

Rủi ro xuất phát từ nền kinh tế ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp bất động sản (BĐS), trong đó lạm phát là yếu tố quan trọng, thường dẫn đến việc Nhà nước thắt chặt tín dụng, đặc biệt tại Tp HCM, nơi chứng khoán và BĐS chịu tác động đầu tiên Thu nhập của người dân cũng là một yếu tố then chốt; khi thu nhập giảm, họ sẽ ưu tiên chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu, hạn chế khả năng mua nhà hoặc đầu tư BĐS Lãi suất cao làm tăng chi phí sử dụng vốn, ảnh hưởng đến các công ty giao dịch BĐS, bởi vì vốn cho các dự án chủ yếu đến từ vay mượn, với số tiền lên đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng Cuối cùng, chu kỳ suy thoái kinh tế thường khiến thị trường BĐS đóng băng và hoạt động kém hiệu quả.

Rủi ro chính trị trong ngành bất động sản bao gồm sự thay đổi chính sách nhà nước, có thể ảnh hưởng đến thị trường và đầu tư Những thay đổi trong pháp luật, như luật thuế liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và luật đất đai, cũng có thể tác động lớn đến hoạt động của ngành Hơn nữa, chính sách khuyến khích đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp là một yếu tố quan trọng cần xem xét trong bối cảnh rủi ro chính trị hiện nay.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) tại TP HCM đang trải qua giai đoạn "sốt đất", việc đầu tư vào BĐS trở thành xu hướng phổ biến, dẫn đến tình trạng bong bóng BĐS Điều này tạo ra nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm này Bên cạnh đó, thói quen của người dân cũng góp phần làm gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp BĐS, khi mà người dân Việt Nam, đặc biệt là tại TP HCM, thường ưu tiên mua nhà riêng thay vì căn hộ.

- Khoa học công nghệ: o Sự ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý của các công ty BĐS:

Nếu công ty không chú trọng đến việc nâng cao năng lực cạnh tranh, sẽ khó có thể đứng vững trước các đối thủ ngày càng chuyên nghiệp trong ngành bất động sản, bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Việc áp dụng cách quản lý mới sẽ giúp tăng cường hiệu quả hoạt động và khả năng cạnh tranh Ngoài ra, với sự gia tăng doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực được xem là "hốt bạc" này, việc tiếp cận khách hàng và kênh phân phối hiệu quả trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Nếu không cải thiện các kênh này, doanh nghiệp sẽ đối mặt với rủi ro bị loại khỏi thị trường.

Rủi ro từ đối thủ cạnh tranh có thể xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm số lượng sản phẩm mà họ cung cấp trên thị trường, chất lượng sản phẩm của họ, và vị trí địa lý của dự án Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp và quyết định sự thành công trong ngành.

Khách hàng của đối thủ Thương hiệu của đối thủ cũng là rủi ro cho công ty BĐS

Khi cùng một sản phẩm được ra mắt tại cùng một thời điểm, doanh nghiệp có thương hiệu kém nổi tiếng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn Do đó, đối với những doanh nghiệp chưa xây dựng được thương hiệu vững mạnh, việc nghiên cứu thời điểm thích hợp để giới thiệu sản phẩm ra thị trường là cực kỳ quan trọng nhằm đạt được hiệu quả cao Điều này giúp thu hồi vốn nhanh chóng và giảm thiểu chi phí sử dụng vốn cho dự án.

- Khách hàng: Khách hàng là người mua nhà ở thực sự, khách hàng là nhà đầu tư (tổ chức, cá nhân)

- Đối tác: nhà thầu, ngân hàng, nhà cung cấp vật tư, dịch vụ…

Nhận diện nguyên nhân gây ra rủi ro kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là điều cần thiết Việc này hỗ trợ nhà quản trị trong việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ, từ đó đề ra các thủ tục và giải pháp hiệu quả nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực của rủi ro đến hoạt động của doanh nghiệp.

2.3.3.2 Rủi ro hoạt động (rủi ro xuất phát từ hoạt động bên trong)

Trong 3 loại rủi ro thì rủi ro hoạt động nhiều nhất, khả năng xảy ra là chắc chắn với cường độ cũng nhiều hơn 2 loại rủi ro còn lại Rủi ro này xuất phát từ chính trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Rủi ro trong quản lý có thể xuất phát từ nhiều nguồn, bao gồm bản thân nhà quản trị với những yếu tố như đạo đức và năng lực Ngoài ra, nhân viên quản lý cũng có thể gây ra rủi ro do cố tình làm sai hoặc thiếu năng lực, kinh nghiệm và đào tạo Cuối cùng, các nhân viên thực hiện cũng góp phần vào rủi ro nếu họ gặp vấn đề về đạo đức, năng lực, nhận lương không đúng hoặc vi phạm quy chế.

Rủi ro hoạt động phát sinh từ hệ thống kiểm soát nội bộ không hiệu quả, quy trình thủ tục không hợp lý, và năng lực hạn chế của cán bộ kiểm soát, hoặc thậm chí là sự thiếu vắng hệ thống kiểm soát nội bộ.

- Rủi ro vi phạm các chủ trương đường lối, chính sách, quy chế, nội qui của doanh nghiệp, cam kết của doanh nghiệp đối với bên ngoài

Rủi ro tài sản và nguồn lực trong quá trình hình thành và sử dụng bao gồm mất mát, lãng phí, hư hỏng, lạm dụng và phá hoại Đặc biệt, đối với doanh nghiệp bất động sản, những rủi ro này thường xảy ra chủ yếu trong giai đoạn thiết kế và thi công các công trình, dự án.

Rủi ro trong hoạt động kinh doanh có thể phát sinh khi các chính sách của công ty không phù hợp, chẳng hạn như chính sách quảng cáo, giá cả và đơn giá xây dựng.

2.3.3.3 Rủi ro tuân thủ (rủi ro xuất phát từ việc tuân thủ pháp luật)

XÂY DỰNG HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ THEO COSO 2004

Kiểm soát hoạt động toàn tổ chức

Để đảm bảo kiểm soát chung trong doanh nghiệp bất động sản, nhà quản trị cần xây dựng nguyên tắc và quy định rõ ràng cho các phòng ban, đặc biệt là phòng hành chánh nhân sự Việc này giúp quản lý hiệu quả các bộ phận trong công ty Để hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) hoạt động hiệu quả toàn tổ chức, nhà quản trị cần thực hiện các vấn đề thiết yếu trong quá trình quản lý.

Trong một công ty, việc phân nhóm và phân cấp rõ ràng là rất quan trọng, vì nó liên quan trực tiếp đến quyền hạn và trách nhiệm của từng cá nhân Điều này giúp nhà quản trị kiểm soát doanh nghiệp hiệu quả hơn Khi trao quyền cho một cá nhân, cần phải xác định rõ ràng trách nhiệm đi kèm, để người được giao quyền hiểu rõ quyền hạn và trách nhiệm của mình Lãnh đạo cũng cần xác định mức độ sử dụng nhân viên để đảm bảo sự rõ ràng trong quản lý.

Xác định mục tiêu chiến lược cụ thể cho từng giai đoạn là bước quan trọng để lập kế hoạch hoạt động hiệu quả cho công ty Cần phân công công việc rõ ràng cho các phòng ban và yêu cầu họ xây dựng kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn Tất cả kế hoạch của các phòng ban phải đồng nhất và hướng tới mục tiêu chung của công ty.

Để kiểm soát hiệu quả và tránh tình trạng chồng chéo, công tác kiểm soát toàn công ty thường được thực hiện theo chiều dọc từ cấp trên xuống Các công việc sẽ được báo cáo bằng văn bản cho cấp quản lý trực tiếp.

Có thể tóm lược kiểm soát hoạt động toàn công ty như sau:

Hình 3: Quy trình kiểm soát và phân chia trách nhiệm toàn công ty

Ban giám đốc sẽ thiết lập mục tiêu cho đơn vị và xây dựng chiến lược ngắn hạn, dài hạn cụ thể để thực hiện các mục tiêu đó Họ sẽ xác định công việc của từng bộ phận và giao nhiệm vụ cho các trưởng bộ phận Việc giao nhiệm vụ cần được thực hiện bằng văn bản và có giấy ủy quyền nếu cần, nhằm đảm bảo sự phân chia trách nhiệm rõ ràng và cụ thể.

Trưởng bộ phận sẽ lập kế hoạch chi tiết sau khi nhận nhiệm vụ, phối hợp với trưởng nhóm và nhân viên thực hiện Phiếu giao việc sẽ nêu rõ các thông tin cần thiết như công việc, quyền hạn, trách nhiệm và thời hạn hoàn thành.

(3) Nhân viên là người trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ thông qua sự quản lý trực tiếp của trưởng nhóm, trưởng bộ phận

(4) Ban kiểm soát lập ra các thủ tục kiểm soát cụ thể cho từng phòng ban nhằm kiểm soát hoạt động của toàn công ty

Tùy thuộc vào đặc thù của từng phòng ban, các rủi ro có thể xảy ra sẽ được xác định và các thủ tục kiểm soát sẽ được thiết lập nhằm giảm thiểu tối đa những rủi ro này, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động chung của toàn công ty.

Các thủ tục kiểm soát cần được quy định rõ ràng bằng văn bản và thông báo cụ thể từ cấp quản lý đến nhân viên thực hiện Để nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, ban giám đốc nên kiểm tra việc thực hiện các quy trình Công việc kiểm tra có thể do ban lãnh đạo thực hiện hoặc thành lập bộ phận chuyên trách Tuy nhiên, hoạt động giám sát chỉ hiệu quả khi người được phân công có năng lực chuyên môn và hoàn toàn độc lập, đồng thời được trao đầy đủ thẩm quyền để thực hiện công tác giám sát.

Kiểm soát nội bộ cho các phòng ban theo COSO 2004

Trong bài viết này, tác giả sẽ trình bày về việc xây dựng hệ thống kiểm soát cho các phòng ban quan trọng trong công ty BĐS, bao gồm phòng dự án, phòng đền bù và phòng kế toán Các phòng ban còn lại sẽ được xây dựng quy trình và thủ tục phù hợp dựa trên tình hình thực tế của từng doanh nghiệp, nhằm gắn kết với mục tiêu chung của đơn vị.

3.1.2.1 Bộ phận dự án Đây là một giai đoạn rất quan trọng trong quá trình hoạt động của bất kỳ công ty BĐS nào Từ việc xác định địa điểm xin dự án đến lập dự án đầu tư

Mục tiêu của dự án là xin phê duyệt và triển khai đầu tư, đảm bảo theo dõi tiến độ từ khởi đầu đến khi hoàn thành, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chất lượng, an toàn và không lãng phí ngân sách Tuy nhiên, giai đoạn này có rủi ro cao do sự thay đổi chính sách của Nhà nước trong quản lý đất đai, có thể dẫn đến kéo dài thời gian lập dự án và làm tăng chi phí cho doanh nghiệp.

Một rủi ro đáng chú ý trong quản lý dự án là khả năng của cán bộ lập và quản lý dự án, dẫn đến việc tính toán sai về tính khả thi và hiệu quả kinh tế của dự án, từ đó gây thiệt hại cho lợi ích kinh tế của công ty.

Để giảm thiểu rủi ro cho các phòng dự án trong công ty bất động sản, cần thiết phải thiết lập một quy trình lập dự án đầu tư rõ ràng và cụ thể.

Để quản lý hiệu quả dự án đầu tư, nhà quản trị cần thiết lập quy trình lập và quản lý dự án rõ ràng Quy trình này bao gồm các bước cụ thể để lập và quản lý dự án, cùng với các thủ tục cần thiết và trách nhiệm của từng cá nhân Khi chuẩn bị thực hiện dự án, việc tuân thủ quy trình đã thiết lập sẽ giúp rút ngắn thời gian và nâng cao hiệu quả của dự án.

Hoạt động kiểm soát là việc xác định mục tiêu rõ ràng cho từng dự án và phát triển chiến lược chi tiết cho từng giai đoạn nhằm đạt được những mục tiêu đó.

Giám sát và kiểm tra định kỳ để bảo đảm rằng dự án luôn nằm trong mục tiêu ban đầu đã đề ra

Kiểm soát dự án là hoạt động quan trọng nhằm đảm bảo rằng các mục tiêu được đạt được đúng tiến độ, trong phạm vi kinh phí và đáp ứng mong đợi của khách hàng.

Để kiểm soát hoạt động của toàn công ty, ban giám đốc cần thiết lập các thủ tục kiểm soát như phê duyệt, báo cáo bất thường, kiểm tra và đối chiếu Các thủ tục này nên được ban lãnh đạo ban hành bằng văn bản nhằm đảm bảo việc thực thi hiệu quả hoạt động kiểm soát.

Phải có ban chuyên môn trong ban kiểm soát để thẩm định những chỉ tiêu của dự án trước khi thực hiện dự án

Mục tiêu của chúng tôi là đảm bảo đền bù theo diện tích dự án đã được chính quyền phê duyệt, với chi phí hợp lý và thời gian thực hiện ngắn nhất, nhằm thúc đẩy tiến độ triển khai dự án nhanh chóng.

Rủi ro: trong quá trình thực hiện mục tiêu trên của phòng đền bù có rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến việc đạt được mục tiêu trên

Rủi ro lớn nhất trong quá trình bồi thường là sự thông đồng giữa cán bộ và chủ đất, dẫn đến việc nâng giá bồi thường và gây thiệt hại cho lợi ích kinh tế của công ty Thông thường, cán bộ bồi thường cần đảm bảo mức đền bù hợp lý cho người dân nhưng vẫn phải tối ưu hóa lợi ích cho công ty Rủi ro này chủ yếu xuất phát từ vấn đề đạo đức và tính trung thực của nhân viên.

Rủi ro tiếp theo liên quan đến sự thay đổi trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước, dẫn đến việc kéo dài thời gian đền bù và gia tăng chi phí bồi thường Điều này xảy ra do đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt, với giá trị thường xuyên tăng theo thời gian.

Rủi ro trong thủ tục pháp lý tại Việt Nam, đặc biệt là trong quy trình đền bù và chuyển nhượng, hiện nay rất phức tạp Nếu cán bộ đền bù không nắm rõ hoặc không cập nhật các quy định, điều này có thể gây ra thiệt hại kinh tế lớn cho doanh nghiệp.

Để kiểm soát tối đa rủi ro trong hệ thống kiểm soát doanh nghiệp, cần xây dựng một quy trình cụ thể với các bước thực hiện rõ ràng và minh bạch Đồng thời, các thủ tục cần thiết phải được cập nhật thường xuyên theo sự thay đổi của chính sách Nhà nước.

Một trong những vấn đề quan trọng nhất trong phòng đền bù là lựa chọn nhân viên có đạo đức, trách nhiệm và trung thực Ngoài ra, họ cần phải có hiểu biết pháp luật vững vàng và kỹ năng thương lượng tốt với khách hàng.

- Hoạt động kiểm soát: Để tránh rủi ro, gian lận và sai sót trong phòng đền bù nên thực hiện một số hoạt động kiểm soát sau:

Kiểm soát nội bộ cho bộ phận kế toán

Hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) tại phòng kế toán của công ty BĐS được xây dựng với các quy trình và thủ tục nhằm ngăn chặn, phát hiện và xử lý kịp thời các gian lận và sai sót Điều này không chỉ đảm bảo tính trung thực của báo cáo tài chính mà còn bảo vệ tài sản của doanh nghiệp, từ đó góp phần vào việc đạt được các mục tiêu chung của công ty.

3.1.3.1 Đánh giá rủi ro của phòng kế toán:

Kế toán trong công ty bất động sản phải đối mặt với ba loại rủi ro chính: rủi ro từ môi trường bên ngoài, rủi ro liên quan đến hoạt động của công ty và rủi ro về tuân thủ pháp luật.

Rủi ro môi trường bên ngoài trong ngành bất động sản chủ yếu liên quan đến sự thay đổi chính sách và quy định của Nhà nước, cũng như sự biến động trong chính sách tiền tệ Những yếu tố này tạo ra rủi ro lớn cho phòng kế toán, đặc biệt khi ngành bất động sản yêu cầu vốn đầu tư lớn, chủ yếu là vốn vay, và thời gian đầu tư thường kéo dài nhiều năm.

Rủi ro hoạt động trong phòng kế toán là những rủi ro phát sinh từ các hoạt động quản lý và ghi chép tài chính Phòng kế toán là nơi có nhiều cơ hội xảy ra sai sót và gian lận, có thể gây tổn thất lớn cho tài sản công ty Do đó, việc thiết lập các thủ tục kiểm soát chặt chẽ trong phòng kế toán là cực kỳ quan trọng để bảo vệ nguồn vốn và tài sản của công ty.

Rủi ro tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực bất động sản là một thách thức lớn đối với phòng kế toán, khi mà họ phải đối mặt với nhiều quy định pháp lý liên quan đến đất đai và thuế Việc nắm vững các luật và quy định này là cần thiết để đảm bảo hoạt động của công ty diễn ra suôn sẻ và tuân thủ đúng quy định.

Những rủi ro cụ thể có thể xảy ra trong phòng kế toán như đã trình bày trong phần trên

Việc xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho phòng kế toán là cần thiết để giảm thiểu rủi ro, đồng thời đáp ứng nhu cầu của ban giám đốc công ty và thu hút sự quan tâm của cổ đông cũng như các nhà đầu tư tiềm năng.

3.1.3.2 Xây dựng quy trình, thủ tục phòng kế toán cơ bản trong công ty BĐS từ khi phát sinh nghiệp vụ đến khi lập và trình bày báo cáo tài chính:

Tùy thuộc vào quy mô công ty và khối lượng công việc, bộ phận kế toán sẽ được phân chia thành các phần hành cụ thể Để kiểm soát nội bộ hiệu quả, cần thiết lập quy trình và thủ tục kiểm soát cho từng phần hành kế toán Các quy trình, thủ tục và mẫu biểu cần thiết sẽ được xây dựng và công bố bằng văn bản để nhân viên công ty hiểu rõ và thực hiện đúng.

Theo khảo sát thực tế, các công ty bất động sản cần thiết lập thủ tục kiểm soát cho các phần hành trong phòng kế toán nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và đảm bảo tính chính xác trong báo cáo tài chính.

- Kiểm soát tiền mặt, tiền gửi ngân hàng

- Kiểm soát quá trình thanh toán, theo dõi công nợ

- Kiểm soát quá trình tạo, luân chuyển, lưu chứng từ tài liệu toàn công ty

- Kiểm soát tình hình góp vốn đầu tư

- Kiểm soát quá trình lập báo cáo tài chính…

Trong bài viết này, tác giả sẽ trình bày quy trình thu, chi tiền và thanh toán cho công ty bất động sản, đồng thời nhấn mạnh rằng mọi bộ phận trong kế toán cần thiết lập quy trình và thủ tục tương tự Quy trình này sẽ bao gồm đầy đủ các bước và thủ tục cần thiết để thực hiện các nghiệp vụ kế toán, giúp người đọc xác định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của từng cá nhân tham gia Việc này không chỉ hạn chế sai sót và gian lận mà còn giảm thiểu tình trạng chồng chéo trong công việc.

Ví dụ thiết lập quy trình thu, chi tiền và thanh toán cho công ty BĐS ABC:

CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ABC QUY TRÌNH THU, CHI TIỀN

VÀ THANH TOÁN TIỀN Lần ban hành:

1 Mục đích: Kiểm soát nghiệp vụ thu chi, thanh toán tiền cho khách hàng trong công ty BĐS Quy trình này quy định các nội dung cần thực hiện khi lập phiếu thu, chi tiền, thanh toán qua ngân hàng, thanh toán tạm ứng Bảo đảm việc thực hiện chính xác, nhanh chóng, kịp thời đáp ứng hoạt động của đơn vị

2 Phạm vi: Áp dụng cho việc lập phiếu thu, chi, thanh toán ngân hàng, tạm ứng

Bước thực hiện Nội dung Trách nhiệm Biểu mẫu

Để thực hiện quy trình thu tiền, chi tiền và thanh toán tạm ứng qua ngân hàng, người đề nghị cần lập giấy đề nghị và trình lên trưởng hoặc phó phòng để phê duyệt Sau khi được duyệt, hồ sơ sẽ được chuyển đến Phòng Kế toán để tiến hành các bước tiếp theo.

Nhận bộ chứng từ, kiểm tra, nếu đạt yêu cầu, chuyển KTT, người được ủy quyền, Giám đốc

Sau đó chuyển hồ sơ về phòng kế toán

Lập phiếu thu, chi tiền, thanh toán tạm ứng, ủ nhiệm chi, chuyển KTT, người được ủy quyền, giám đốc Sau đó chuyển hồ sơ thủ quỹ

Nếu thanh toán qua ngân hàng thì chuyển UNC đi ngân hàng

Người đề nghị ký tên nộp hoặc nhận tiền Thủ quỹ ghi nhận nghiệp vụ thu/chi tiền

Kế toán thanh toán, KTT

Ghi chú mẫu biểu cần sử dụng (số thứ tự theo mẫu đính kèm)

10 đầy đủ chữ ký chuyển kế toán chi tiết

Kế toán chi tiết tập hợp chứng từ, phân loại chứng từ

Ghi chép vào sổ chi tiết

Lên bảng cân đối Đối chiếu sổ quỹ

Kiểm kê quỹ định kỳ giữa KTT, kế toán tiền mặt, thủ quỹ Đối chiếu số dư tiền gửi với ngân hàng

Báo cáo cần thiết cho KTT, GĐ định kỳ hoặc khi có yêu cầu

Kế toán chi tiết, thủ quỹ

(Ký, ghi họ tên, đóng dấu)

4 Biểu mẫu kèm theo: Ban hành mẫu biểu theo quy định và theo đặc thù riêng của công ty

5 Chứng từ kèm theo: a Chứng từ thu tiền (góp vốn đầu tư, thu mua nhà) o Giấy đề nghị thu tiền (thường bộ phận kinh doanh theo dõi và lập) o Hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua nhà, phụ lục (nếu có) o Hóa đơn bán hàng o Phiếu chi (nếu có) o Giấy đề nghị chi tiền, đề nghị thanh toán, tạm ứng Nếu chi tiền mặt cho khách hàng phải có giấy giới thiệu, CMND o Thanh toán tiền mua hàng: Hóa đơn tài chính, hợp đồng và các chứng từ khác theo quy định của hợp đồng… o Ứng tiền hàng: hợp đồng có ghi điều khoản tạm ứng… o Chi hoa hồng môi giới: Hợp đồng hoặc biên bản thỏa thuận giữa công ty và người môi giới; hợp đồng môi giới với phòng giao dịch…

 Có thể tóm lược quy trình trên bằng sơ đồ sau:

Sơđồ 6: Quy trình phê duyệt thanh toán Phê duyệt nghiệp vụ Thực hiện các Ghi chép các nghiệp vụ và của người có thẩm quyền nghiệp vụ kế toán lập báo cáo tài chính (4a )

NHÂ N VIÊN PH ÒN G K Ế T O ÁN, K Ế TO Á N T R ƯỞ NG

T Ổ NG GI ÁM ĐỐ C TH Ủ QU Ỹ

K Ế T O ÁN TH AN H TOÁN/ K Ế TO ÁN CHI TI Ế T

Ngân Hàng T ậ p h ợ p ch ứ ng t thanh toán S ổ chi ti ế t B ả ng cân đố i Báo cáo tài chính

UNG P/KH ÁC H Phi ế u đề ngh ị th anh to án ,Ph i ế u đề xu ấ t, Phi ế u th an h toán , …

3.1.3.3 Thiết lập thủ tục kiểm soát

Thủ tục KSNB phòng kế toán xây dựng nhằm đảm bảo những yêu cầu sau:

- Nghiệp vụ kinh tế, tài chính được thực hiện sau khi đã có sự chấp thuận của người có thẩm quyền

Các nghiệp vụ kế toán cần được ghi chép một cách kịp thời, đầy đủ và chính xác vào các tài khoản trong kỳ kế toán, tuân thủ theo chế độ kế toán theo quy định hiện hành.

- Chỉ được tiếp cận trực tiếp với tài sản hay tài liệu kế toán khi có sự chấp thuận của Ban giám đốc

Kiểm soát đối với các dự án hợp tác đầu tư với một cá nhân hay một đơn vị tổ chức khác 61

Trong ngành bất động sản, việc hợp tác giữa các công ty và cá nhân hoặc tổ chức khác để triển khai dự án là điều thường gặp, do nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án này rất lớn Quá trình hợp tác này có thể diễn ra trong hai trường hợp khác nhau.

Trong trường hợp 1, báo cáo tài chính được thực hiện dựa trên vốn chủ sở hữu, trong đó công ty là bên thực hiện dự án, trong khi đối tác chỉ góp vốn Cuối dự án, lợi nhuận sẽ được chia theo tỷ lệ đã thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác đầu tư.

- Trường hợp 2: Báo cáo tài chính theo giá gốc Công ty chỉ góp vốn và đối tác là người thực hiện dự án

Trong cả hai trường hợp thì kiểm soát doanh thu, chi phí đều rất quan trọng

Trong trường hợp 1, hệ thống kiểm soát chung của công ty sẽ thực hiện kiểm soát như dự án công ty thực hiện, với tất cả giấy tờ và chứng từ được lưu trữ riêng để quyết toán cuối dự án với đối tác Đối với trường hợp 2, công ty có hai phương án kiểm soát chi phí: đầu tiên, hai bên có thể thống nhất thuê một đơn vị thẩm định để kiểm soát tất cả chi phí phát sinh của dự án; thứ hai, có thể thành lập một ban kiểm soát do hai bên đồng thuận, sau đó thiết lập quy trình và thủ tục để kiểm soát chi phí của dự án.

Để kiểm soát chi phí dự án đầu tư, các công ty thường lập ngân sách trước khi thực hiện Ngân sách này không phải là căn cứ thực hiện mà chỉ để dự đoán các khoản chi phí có thể phát sinh Tất cả thanh toán được quy định chuyển khoản qua ngân hàng, trong khi quỹ tiền mặt được giới hạn ở mức cố định nhằm tránh rủi ro thất thoát tài sản doanh nghiệp.

Hoạt động kiểm soát được thực hiện để hạn chế gian lận trong quá trình thực hiện dự án, từ đó nâng cao hiệu quả và uy tín của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản Điều này giúp nhà quản trị đạt được các mục tiêu đã đề ra.

Để các thủ tục và quy trình đã thiết lập hoạt động hiệu quả trong doanh nghiệp, cần có những giải pháp cụ thể giúp các nhà quản trị công ty BĐS ứng dụng Những giải pháp này sẽ nâng cao chất lượng kiểm soát nội bộ (KSNB) tại đơn vị, đảm bảo sự hài hòa trong vận hành và đạt được hiệu quả cao nhất.

GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI THỰC HIỆN VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG

Mục tiêu của các giải pháp

Khắc phục những tồn tại đã được trình bày ở chương 2 nhằm:

- Triển khai một cách hiệu quả công tác KSNB trong công ty bất động sản

- Giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh ngành, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

- Nâng cao chất lượng của hoạt động kiểm soát

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, giúp nhà quản trị có thể đạt được mục tiêu đã đề ra.

Giải pháp triển khai và nâng cao chất lượng KSNB tại các Công ty bất động sản tại Tp HCM dựa trên những tồn tại ở chương 2

- Xây dựng quy định rõ ràng bằng văn bản về việc thiết lập hệ thống KSNB trong các DN đặc biệt là đối với các doanh nghiệp niêm yết

- Có văn bản thông tin hướng dẫn các doanh nghiệp thực hiện các công tác kiểm soát

Thông qua các phương tiện truyền thông chuyên ngành, các nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản có thể nhận thức rõ ràng về tầm quan trọng của kiểm soát nội bộ (KSNB) Việc hiểu và thực hiện KSNB không chỉ giúp doanh nghiệp tăng cường hiệu quả hoạt động mà còn đảm bảo tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro trong quản lý tài chính.

- Xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ phù hợp cho công ty

- Ban hành bằng văn bản và công khai trong toàn công ty những quy định về hệ thống kiểm soát c Đối với nhà quản trị

Để quản lý hiệu quả trong ngành bất động sản, các nhà quản trị cần nắm vững các chính sách Nhà nước liên quan Họ có trách nhiệm thiết lập, điều hành và kiểm soát hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) phù hợp với mục tiêu của từng giai đoạn phát triển của doanh nghiệp Để hệ thống KSNB hoạt động hiệu quả, cần xây dựng một môi trường văn hóa tập trung vào sự liêm chính và đạo đức nghề nghiệp, cùng với việc thiết lập các quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi của các bên liên quan.

Nhà quản trị cần nhận diện các mối đe dọa đối với hiệu quả của hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) và từ đó triển khai các biện pháp phù hợp để giảm thiểu tối đa những rủi ro này Một số yếu tố quan trọng cần được chú ý bao gồm việc đánh giá các nguy cơ tiềm ẩn và thực hiện các biện pháp phòng ngừa hiệu quả.

Người quản lý lạm quyền thường bỏ qua các thủ tục kiểm soát cần thiết, dẫn đến việc nhân viên dễ dàng tiếp cận tài sản của đơn vị, như việc sử dụng séc giả chữ ký để rút tiền Để giải quyết vấn đề này, nhà quản trị cần xây dựng các chính sách mà quyền lợi của nhân viên gắn liền với lợi ích của tổ chức, nhằm hạn chế việc nhân viên vì lợi ích cá nhân mà ảnh hưởng đến lợi ích chung của công ty.

Giải pháp cuối cùng cho nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản là chính bản thân họ Thành công hay thất bại của hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) phụ thuộc lớn vào môi trường kiểm soát, mà yếu tố này lại được hình thành từ triết lý quản lý, phong cách điều hành và cơ cấu tổ chức của nhà quản trị Để hệ thống KSNB hoạt động hiệu quả, nhà quản trị cần nâng cao kiến thức về KSNB và tạo điều kiện đào tạo cho nhân viên những kiến thức cần thiết trước khi xây dựng và áp dụng hệ thống KSNB vào kiểm soát hoạt động của toàn công ty.

3.2.2.2 Các giải pháp cụ thể dựa trên những tồn tại của từng bộ phận KSNB

Để tồn tại và phát triển bền vững, mỗi doanh nghiệp cần xác định mục tiêu chiến lược rõ ràng Ban giám đốc sẽ xây dựng các chiến lược, kế hoạch và nhiệm vụ cụ thể cho từng phòng ban, nhằm đảm bảo sự đóng góp hiệu quả vào việc đạt được mục tiêu chung của công ty.

Việc xây dựng mục tiêu công ty hiệu quả chỉ khi những mục tiêu này được căn cứ vào năng lực thực tế của doanh nghiệp, bao gồm nhân tài, vật lực và thời gian sẵn có.

Khi mục tiêu, chiến lược và kế hoạch được xác định rõ ràng, nhà quản trị sẽ dễ dàng kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp Một công ty với mục tiêu và kế hoạch chiến lược rõ ràng không chỉ thể hiện sự quản lý bài bản mà còn đảm bảo hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn.

Việc xác định mục tiêu, chiến lược và kế hoạch cho công ty giúp Ban giám đốc có cái nhìn tổng thể về hoạt động doanh nghiệp, từ đó nhận diện những rủi ro có thể ảnh hưởng đến quá trình thực hiện mục tiêu Qua đó, Ban giám đốc có thể thiết lập các thủ tục kiểm soát hiệu quả hơn để phòng ngừa và ngăn chặn những rủi ro này.

Nhận diện các rủi ro tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến việc đạt được mục tiêu của công ty là rất quan trọng Điều này có thể thực hiện thông qua việc giao tiếp trực tiếp với nhân viên thừa hành trong từng bộ phận và nghiệp vụ.

Việc xác định rủi ro cho từng bộ phận và nghiệp vụ cần dựa vào mục tiêu, chiến lược và kế hoạch đã đề ra Trong quá trình lập kế hoạch, Ban giám đốc có thể nhận diện các rủi ro có thể ảnh hưởng đến mục tiêu doanh nghiệp Rủi ro có thể phát sinh từ tác động bên ngoài, gian lận cố ý hoặc sai sót không cố ý, tất cả đều ảnh hưởng đến quá trình thực hiện mục tiêu Khi nhận dạng và đo lường được các rủi ro, Ban giám đốc sẽ có cơ sở để đưa ra các thủ tục hợp lý nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực.

 Thứ ba, thiết lập các thủ tục kiểm soát cần thiết và ban hành bằng văn bản

Tùy thuộc vào tình hình cụ thể của mỗi doanh nghiệp và mục tiêu quản lý, nhà quản trị cần xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) với các thủ tục phù hợp để kiểm soát hiệu quả từng bộ phận Mỗi phòng ban cần thiết lập quy trình và thủ tục riêng nhằm giảm thiểu rủi ro, góp phần hoàn thành kế hoạch và đạt được mục tiêu của bộ phận, từ đó hỗ trợ thực hiện chiến lược chung của toàn doanh nghiệp.

Vào thứ tư, doanh nghiệp cần công bố rõ ràng các thủ tục kiểm soát cho toàn bộ nhân viên Để đảm bảo việc thực hiện hiệu quả các quy định về kiểm soát nội bộ cũng như các văn bản, nội quy hay chế tài khác, tất cả cần được cụ thể hóa bằng văn bản và thông báo đến toàn thể nhân viên Việc này giúp nhân viên nghiêm túc thực hiện các quy định đã đề ra.

Để đạt được mục tiêu tất cả nhân viên nắm vững các thủ tục kiểm soát, công ty cần ghi nhận đóng góp của từng nhân viên, từ đó hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) theo thời gian Hệ thống KSNB được thiết lập nhằm kiểm soát toàn bộ hoạt động của nhân viên trong công ty.

Đào tạo kỹ năng về kiểm soát nội bộ (KSNB) cho nhân viên là rất quan trọng, vì hệ thống KSNB chỉ thực sự hiệu quả khi nhân viên hiểu rõ khái niệm, mục tiêu và tác dụng của nó Việc trang bị kiến thức cơ bản cho nhân viên giúp họ thực hiện tốt hơn các quy trình và thủ tục trong hệ thống KSNB đã được xây dựng Điều này là cần thiết để doanh nghiệp triển khai hiệu quả hệ thống KSNB trong quá trình kiểm soát hoạt động toàn diện.

Một số kiến nghị chung đối với công ty BĐS nhằm triển khai thành công hệ thống

Ban giám đốc có trách nhiệm thiết lập, điều hành và kiểm soát hệ thống kiểm soát nội bộ phù hợp với mục tiêu tổ chức Để đảm bảo hệ thống này hoạt động hiệu quả, cần tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng.

Xây dựng một môi trường văn hóa tại các công ty bất động sản ở TP Hồ Chí Minh cần nhấn mạnh sự liêm chính, chính trực và các giá trị đạo đức Điều này bao gồm việc thiết lập các quy định rõ ràng về phân công trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi của từng cá nhân trong tổ chức.

HCM đã thực hiện việc phân định nhiệm vụ và trách nhiệm của nhân viên một cách rõ ràng, thể hiện qua hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm và sổ tay nhân viên.

Quy trình hoạt động và kiểm soát nội bộ của công ty được xác định rõ ràng bằng văn bản và truyền đạt rộng rãi trong nội bộ Mỗi bộ phận, phòng ban đều nắm vững các quy định này để đảm bảo hoạt động hiệu quả và tuân thủ các tiêu chuẩn đã đề ra.

ĐÁNH GIÁ SỰ PHÙ HỢP VÀ HỮU HIỆU CỦA HTKSNB ĐÃ ĐƯỢC XÂY DỰNG VỚI CÁC TIÊU CHUẨN CỦA COSO

Hệ thống Kiểm soát Nội bộ (KSNB) được xây dựng cho các công ty Bất động sản (BĐS) đã tuân thủ các tiêu chuẩn trong báo cáo COSO 2004 Mỗi mục tiêu của hệ thống KSNB đều được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tính hiệu quả và phù hợp với các yêu cầu quản lý hiện đại.

STT MỤC TIÊU KẾT QUẢ XÂY DỰNG

1 Báo cáo tài chính đáng tin cậy

Các thủ tục đã được thiết lập cho phòng kế toán giúp đảm bảo rằng báo cáo tài chính (BCTC) được lập ra có độ tin cậy cao và đạt mức đảm bảo hợp lý.

2 Tuân thủ Các quy định, thủ tục được các phòng ban tuân thủ

3 Hoạt động hữu hiệu và hiệu quả

Các quy trình và thủ tục được thiết lập cho các phòng ban trong công ty bất động sản nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả và tối ưu Mục tiêu cuối cùng là nâng cao hiệu suất hoạt động của công ty.

4 Đánh giá rủi ro và phản ứng với rủi ro

Giải pháp này giúp nhà quản trị hiểu rõ tầm quan trọng của việc đánh giá rủi ro, đồng thời đưa ra các biện pháp hiệu quả để ứng phó với những rủi ro này.

Hệ thống Kiểm soát Nội bộ (KSNB) được xây dựng cho một số phòng ban trong công ty BĐS đã đáp ứng đầy đủ các thành phần của báo cáo COSO 2004 Tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các bộ phận này.

Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cần xác định rõ mục tiêu của doanh nghiệp và các phòng ban liên quan Mỗi phòng ban có mục tiêu riêng nhưng phải gắn liền với mục tiêu chung của doanh nghiệp Tùy thuộc vào quy mô, các doanh nghiệp BĐS có thể có các phòng ban khác nhau, nhưng phòng đền bù và phòng kế toán thường là lõi của doanh nghiệp Rủi ro và gian lận ở hai bộ phận này rất cao, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh tế của công ty.

Việc xây dựng quy trình thủ tục kiểm soát nội bộ (KSNB) cho hai phòng ban này cần được thực hiện một cách chi tiết và cụ thể để giảm thiểu tối đa rủi ro và gian lận, từ đó bảo vệ lợi ích của doanh nghiệp.

Tác giả đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho các doanh nghiệp bất động sản, dựa trên quy trình và thủ tục đã được xây dựng Các giải pháp này được so sánh với các tiêu chuẩn trong báo cáo COSO về KSNB của tổ chức, giúp đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong quản lý.

Hiện nay, nhu cầu của các doanh nghiệp về hoạt động Kiểm soát nội bộ (KSNB) ngày càng tăng cao Việc áp dụng lý thuyết KSNB và xây dựng hệ thống KSNB cho các công ty bất động sản tại TP HCM, một lĩnh vực mới nhưng thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư, doanh nghiệp và Nhà nước, là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn.

Qua nghiên cứu lý thuyết và khảo sát thực tế về hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) của các doanh nghiệp bất động sản tại Tp HCM, luận văn đã xây dựng một hệ thống KSNB hiệu quả cho các công ty bất động sản, đạt được những kết quả đáng chú ý.

 Hệ thống lại lý thuyết của KSNB và nêu ra được các bước để xây dựng một hệ thống KSNB cho một tổ chức

Luận văn đã khảo sát thực tế và khái quát thực trạng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) trong các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại Tp HCM Đồng thời, nghiên cứu cũng chỉ ra những rủi ro có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp BĐS.

Luận văn đã nghiên cứu lý thuyết, khảo sát thực trạng và đánh giá rủi ro ngành BĐS, từ đó xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) cho một số phòng ban cụ thể trong doanh nghiệp BĐS Đồng thời, luận văn cũng đề xuất các giải pháp nhằm triển khai hệ thống KSNB một cách hiệu quả nhất.

Mặc dù luận văn đã đạt được một số kết quả tích cực, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế như cỡ mẫu chưa đủ lớn để đại diện cho toàn ngành Hơn nữa, do giới hạn của đề tài, hệ thống Kiểm soát Nội bộ (KSNB) chưa được xây dựng một cách chi tiết và đầy đủ cho tất cả các bộ phận trong công ty bất động sản.

Tác giả hy vọng rằng kết quả ban đầu của luận văn sẽ là nền tảng cho các nghiên cứu chi tiết hơn, giúp các doanh nghiệp trong ngành bất động sản tại Tp HCM xây dựng, hoàn thiện và ứng dụng hiệu quả hệ thống kiểm soát nội bộ Ngành bất động sản, dù còn mới mẻ, đã thu hút sự quan tâm lớn từ cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

1 Bộ Tài Chính, Một số văn bản pháp lý về kiểm toán hiện hành

2 Sở tài chính, Sở Xây dựng, Bộ Tài Nguyên môi trường, Một số văn bản liên quan đến ngành bất động sản

3 Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Thông tư 16/2011/TT-NHNN ngày 17/08/2011,

Quy định về kiểm soát nội bộ, kiểm toán nội bộ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

4 Hệ thống chuẩn mực kiểm toán Việt Nam

5 Khoa Kế toán – Kiểm toán Trường Đại Học Kinh Tế Tp HCM, Tài liệu môn học kiểm toán cao cấp (hệ cao học)

6 Khoa Kế toán – Kiểm toán Trường Đại Học Kinh tế Tp HCM (2011), Kiểm toán, Nhà Xuất Bản Lao động xã hội

7 Trần Công Chính (2007), Phát triển hệ thống kiểm soát nội bộ tại các doanh nghiệp Việt Nam trên cơ sở quản trị rủi ro doanh nghiệp, Luận văn thạc sỹ kinh tế

8 Phan Đức Dũng (2006), Kế toán – kiểm toán, Nhà xuất bản ĐHQG Tp HCM

9 Dunn John (2000), Kiểm toán – Lý thuyết và thực hành, Nhà xuất bản thống kê

10 Vũ Hữu Đức (chủ biên), Nguyễn Phan Quang, Diệp Quốc Huy (1999), Kiểm toán nội bộ – Khái niệm và quy trình, Nhà xuất bản Thống kê