TẠP CHÍ CĨNG THŨƠNG SỬ DỤNG ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU Tư BÂT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY • NGUYỀN BÁ HUY TĨM TẮT: Hiện nay, địn bẩy tài thuật ngữ sử dụng rộng rãi nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh Hiểu cách chung nhất, địn bẩy tài việc sử dụng tiền người khác với mục đích để đem lại lợi nhuận cho mình, sử dụng địn bẩy tài hợp lý tạo nên lợi kinh doanh, giúp mang lại lợi nhuận lớn, nhiên, vận dụng tốt gây nên hậu khó lường Trong phạm vi viết, sở khái quát chung địn bẩy tài lợi ích rủi ro nó, tác giả đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu sử dụng địn bẩy tài đầu tư kinh doanh bất động sản Từ khóa: bất động sản, địn bẩy tài chính, rủi ro, đầu tư kinh doanh Đặt vấn đề hiểu cách chung nhâ't sử dụng vốn vay để Lý luận thực tiễn khẳng định vai trò to lớn đòn bẩy tài hoạt động đầu tư kinh doanh sinh lời thay dùng vốn tự có Có thể hiểu đơn giản doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh nghiệp nhà đầu tư Tuy nhiên, việc sử dụng địn bẩy tài khơng phải sử dụng vốn vay để đầu tư thay sử dụng hồn đảm bảo chắn cho thành cơng, khả xuất rủi ro doanh nghiệp, nhà đầu tư có tỷ lệ địn bẩy nợ cao lại không hoạt động hiệu Đặc biệt đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài ln “con dao hai lưỡi” địi hỏi doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tỉnh táo sử dụng cơng cụ tài Quan niệm, cơng thức tính nhóm sơ' địn bẩy tài tồn vơ'n tự có nhằm thu khoản lợi nhuận lớn 2.2 Công thức tính địn bẩy tài Cơng thức tính địn bẩy tài chính: Địn bẩy = Tỷ lệ nỢ/vơ'n chủ sở hữu Công thức cụ thể là: DFL_ (AEPS/EPS0) (ĂEBIT/EBIT0) Trong đó: DFL: độ lớn địn bẩy tài chính; 2.1 Quan niệm EBIT: lợi nhuận trước thuế lãi vay; Địn bẩy tài (Financial Leverage - FL) EPS: lợi nhuận vô'n chủ sở hữu 310 SỐ - Tháng 1/2022 TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG - BẢO HIỂM Để tính địn bẩy tài sau có thêm khoản lãi vay phải trả ( I ), ta công thức mới: EBlT0 DFL = = EBITO-I Qx(p-v)-r Qx(p-v)-F-l Trong đó: Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E): Là tỷ lệ % vô'n doanh nghiệp huy động việc vay vớivốn chủ sở hữubỏ Tỷ lệ đưa để xem xét nguồn vốn thực có doanh nghiệp cách sử dụng có đem lại hiệu cao suốt thời gian Nếu D/E lớn nghĩa doanh nghiệp vay mượn nhiều số F: chi phí cố định (khơng bao gồm lãi vay); với vốn có, doanh nghiệp gặp rủi ro v: chi phí biến đổi đơn vị sản phẩm; việc trả nợ rủi ro có biến động lãi suất p: giá bán; ngân hàng Tuy nhiên, việc sử dụng nợ có ưu điểm định, chi phí lãi vay trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp Vì vậy, D/E thấp hàm ý doanh nghiệp chịu độ rủi ro thấp việc trả nợ chứng tỏ doanh nghiệp chưa biết cách vay nợ để kinh doanh Q: số lượng sản phẩm; I: lãi vay phải trả 2.3 Các nhóm số địn bẩy tài Hệ số nợ/tổng tài sản (Total-Debt-to-TotalAssets Ratio - TD/TA): Là tỉ lệ đòn bẩy xác định tổng số nợ liên quan đến tài sản, cho phép so sánh mức đòn bẩy sử dụng doanh nghiệp khác nhau, tính cơng thức: TD/TA = (Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn)/Tổng tài sản Tỷ lệ cao doanh nghiệp có mức độ rủi ro tài lớn Các nhà đầu tư dùng tỷ lệ để đặc biệt khai thác lợi ích hiệu tiết kiệm thuế Hệ số địn bẩy tài chính: Hệ số địn bẩy tài hay cịn hiểu đơn giản tổng tài sản bình quân/vốn chủ sở hữu bình quân Hệ số thể liên quan nguồn vô'n vay vơ'n đánh giá doanh nghiệp có đủ tiền để trả nghĩa chủ sở hữu Lý sử dụng tiêu bình quân số liệu tổng tài sản vốn chủ sở hữu thời vụ nợ khơng; có trả lại số tiền đầu tư điểm cuối kỳ chưa phải SCI đại diện Tỷ số họ hay không Nếu tỷ số đánh thấp, chứng tỏ khả tự chủ tài giá cao, có nghĩa tình trạng khả quan Cịn tỷ số tháp, điều chứng tỏ chưa tận dụng doanh nghiệp yếu, cho thấy doanh nghiệp chưa biết tận dụng nhiều lợi đòn bẩy kênh huy động vốn nợ tài Hệ sốnợ/vốn (D/C): Là hệ số đo lường quy mơ tài doanh nghiệp, phản ánh tổng nguồn vốn doanh nghiệp dư nỢ chiếm phần trăm (bao gồm nợ ngắn hạn nợ dài hạn) D/C cung cấp cho nhà phân tích nhà đầu tư nhìn khái qt sức mạnh tài doanh nghiệp, cấu trúc tài doanh nghiệp làm để doanh nghiệp chi trả cho hoạt động Doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vốn cao so với mức bình quân ngành doanh nghiệp có tình hình tài khơng khả quan, khoản nợ làm gia tăng gánh nặng mức độ rủi ro đốì với doanh nghiệp Hệ sơ' chi trả lãi vay (Interest coverage ratio): Là hệ sô' cho biết khả đảm bảo chi trả lãi vay doanh nghiệp; đồng thời khả tài mà doanh nghiệp tạo để trang trải cho chi phí vay vốn sản xuất kinh doanh Hệ số tính cách chia thu nhập cơng ty trước lãi suất thuế (Earnings before interest and taxes - EBIT) khoảng thời gian định cho khoản tốn lãi cơng ty đáo hạn thời gian Hệ sô' chi trảlãi vay nhà phân tích khảo sát để phân tích khả tốn doanh nghiệp Hệ sơ' tốn lãi vay lớn, thơng thường lớn khả toán lãi vay doanh SỐ - Tháng 1/2022 31 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG nghiệp tích cực ngược lãi hệ sơ' tốn Đạt lợi nhuận cao từ biến động nhanh chóng lãi vay thấp khả toấn lãi nợ vay doanh nghiệp thấp thị trường bất động sản Biến động nhanh đặc điểm bật thị trường Lợi ích rủi ro áp dụng phương pháp đòn bẩy tài đầu tư bất động sản bất động sản Việt Nam Tận dụng biến động này, nhà đầu tư thu lợi 3.1 Lợi ích Hiện nay, hoạt động đầu tư nói chung, đầu tư bất động sản nói riêng việc sử dụng địn bẩy tài cần thiết, cách giải nhanh toán thiếu hụt vốn cho doanh nghiệp nhà đầu tư Thay việc phải đợi thời gian dài để tự huy động tạo vốn nhà đầu tư, doanh nghiệp tận dụng khoản vay để chớp sơ' “thời điểm vàng” đầu tư, từ thu lợi nhuận cao Bên cạnh đó, sử dụng địn bẩy tài doanh nghiệp có chắn thuế hiệu quả, doanh nghiệp phải trả khoản lãi cho vốn vay thu nhập chịu thuế doanh nghiệp trừ đáng kể Đây nhuận cao thời gian ngắn, vấn đề nhà đầu tư, doanh nghiệp xoay vốn nhanh để nắm bắt biến động hay khơng Địn bẩy tài giúp nhà đầu tư động tận dụng hội từ biến động nhanh chóng thị trường bất động sản Có hội hưởng ưu đãi Những hội đến từ sách hội trợ phát triển Nhà nước gói vay ưu đãi từ phía ngân hàng thương mại sử dụng địn bẩy tài hợp lý, nhà đầu tư, doanh nghiệp có hội tận dụng ưu đãi để thu lợi nhuận cao, điều kiện vơ'n tự có hạn hẹp 3.2 Rủi ro thực phương án tốt để gia tăng lợi nhuận Bên cạnh lợi ích kể trên, sử dụng địn nói chung Có thể nhìn nhận lợi ích địn bẩy bẩy tài đầu tư bất động sản, nhà đầu tài đầu tư bất động sản số nội tư, doanh nghiệp đốì diện với rủi ro dung cụ thể sau: Cụ thể là: Tối ưu hóa dịng vốn số vốn nhà đầu tư, Khơng làm chủ khả thu hồi vốn củng doanh nghiệp đảm bảo sinh lời lúc họ sử dụng địn bẩy thơng minh, hợp lý khả sinh lãi bất động sản Đây điều rủi ro nhà đầu tư, doanh nghiệp Cùng lúc nguồn lực tập trung lại để định sử dụng dạng địn bẩy hỗ trợ sinh lời lợi nhuận cuối đảm bảo cao hẳn so với việc phải xé nhỏ vốn ban đầu đầu tư vào bất động sản Khi thị trường có biến Giảm chi phí hội Chi phí hội hiểu động (do sách Nhà nước, quan hệ cung - cầu, ) dẫn đến bất động sản mà nhà theo nghĩa chung chi phí, lợi ích tiềm tàng đầu tư, doanh nghiệp sở hữu khó bán sơ' bị khơng có lựa chọn thay tốt Đây thuật ngữ sử dụng vốn vay bị “giam” đương nhiên gây thua lỗ Nếu nhà đầu tư, doanh nghiệp khơng có vốn cố nhiều hoạt động kinh tế, kinh doanh định khơng xoay sở kịp “trắng tay” Chi phí hội xây dựng dựa sở khan nguồn lực Do đó, bắt buộc Thách thức lựa nguồn vay Đơ'i với nhà đầu tư, doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài phải đưa lựa chọn, đánh đổi từ bỏ đầu tư bất động sản, việc chọn lựa nguồn lợi ích phương án để theo phương án khác Do đó, nhà đầu tư thông minh nhờ vào vay tài định lớn đến thành cơng hoạt động đầu tư Nếu chọn lựa đơn vị cho vay vốn với lãi suất cao lợi nhuận ảnh hưởng giảm đi, đồng thời, công việc kinh doanh, vô'n vay xếp kế hoạch tài doanh nghiệp giúp hạ chi phí hội gần 312 SỐ - Tháng 1/2022 TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG-BẢO HIỂM chẳng may gặp rủi ro việc lãi suất cao đánh giá thị trường cần tiến hành thường xuyên để khiến cho nhà đầu tư điêu đứng Hiện nay, kịp thời có thay đổi trước biến động khôn ngân hàng đưa mức lãi suất dành cho lường thị trường bất động sản Việt Nam mua bán nhà đất cao (7 - 11%), cao nhiều bô'i cảnh so với vay vốn thông thường Tuy nhiên, biết đến bank có sách cho mượn mua 4.2 Tập trung vào dòng tiền Dòng tiền phản ánh lượng tiền ròng vào bán nhà đất khuyến (FDI; ODA ) nhà đầu tư tận dụng tối đa nguồn vốn doanh nghiệp, nhà đầu tư Thiếu hụt tiền Thách thức lớn thị trường biến động Việc ngại cho tăng trưởng lợi nhuận Để quản lý tốt biến động thị trường làm giá bất động sản dịng tiền, doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể: Sô' xuống thát thường, bên cạnh việc tạo hội (như phân tích trên) tạo thách thức lớn, nhà đầu tư, doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài hóa quy trình kế tốn; Theo dõi chu kì tiền mặt; để đầu tư Nếu giá bất động sản đóng băng tụt dốc địn bẩy tài phản tác dụng mặt cản trở hoạt động đầu tư gây trở Đánh giá khoản đầu tư tiềm năng; Đo lường tình trạng khoản Trong điều kiện khoa học, cơng nghệ phát triển nhanh chóng nay, giải pháp hữu hiệu giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư quản lý dịng tiền sử dụng cơng nghệ để Cạnh tranh khắc nghiệt, sử dụng đòn bẩy tài để đầu tư bất động sản đồng kế tốn điện tốn đám mây đại có giao diện nghĩa với việc gia tăng cạnh tranh đầu tư cho phép chúng tương tác với ứng dụng khác Không cạnh tranh việc mua - bán bất động sản; mà cịn cạnh tranh việc tìm kiếm Những ứng dụng bao gồm: nghiệp vụ ngân hàng, bảng lương, phần mềm bán hàng nguồn vốn vay Chính cạnh tranh khắt nghiệt đặt nhà đầu tư, doanh nghiệp trước nhiều rủi chí quản lý dự án số ngành công nghiệp cụ thể Những phần mềm bao gồm ro khơng thể lường trước dùng đón bẩy tài cơng cụ kinh doanh thơng minh, cho phép doanh để đầu tư bất động sản nghiệp phân tích tình hình tài cách chi Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng địn bẩy tài đầu tư bất động sản tiết xác định hướng dòng tiền 4.1 Thận trọng đánh giá thị trường bất động sản tự động hoá quy trình kế tốn Những phần mềm 4.3 Xem khả nguồn vốn tự có lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp Để đưa định sử dụng địn bẩy tài Đánh giá thị trường bất động sản khâu đầu để đầu tư bất động sản, doanh nghiệp, nhà tiên, quan trọng trước đưa định sử địn bẩy tài để đầu tư Mỗi nhà đầu tư, đầu tư cần đánh giá nguồn lực tài doanh nghiệp cần có đánh giá khách quan, đánh giá khả đảm bảo nguồn lực tài chính xác biến động thị trường, như: cung - cầu, sách phát triển, quản lý nhà cho hoạt động doanh nghiệp nhằm đạt mục tiêu đề Hay hiểu cách khác, đánh giá nước, khung khổ pháp lý liên quan đến thị trường khả huy động vốn để đáp ứng hoạt động có (nguồn vơ'n tự có) Đây hoạt động bất động sản, Có thể nhà đầu tư, doanh nghiệp tự doanh nghiệp khả đảm bảo an tồn đánh giá thơng qua lực, kinh nghiệm vốn có; tài doanh nghiệp Từ việc đánh giá dựa vào báo cáo đánh giá thị trường từ phía quan chức nhà nước; sàn giao dịch bất động sản uy tín Việc khả vốn tự có, doanh nghiệp, nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm bất động sản đầu tư địn bẩy tài phù hợp SỐ - Tháng 1/2022 313 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG 4.4 Xem xét tính khoản sản phẩm Thanh khoản bất động sản khả chuyển chu kỳ đầu tư Hay ông bà ta thường nói, là: “lãi mẹ đẻ lãi con” Theo đó, điểm đổi thành tiền mặt bất động sản Đê’ đánh mâu chốt lãi kép thời điểm đầu tư giá tính khoản dự án, nhà đầu tư, lãi suất Đê’ có lãi suất kép cần đầu tư theo thời doanh nghiệp phải trả lời câu hỏi: Nếu cần tiền gian dài, không nên vội vàng mà cần đặt bán gâp liệu có mua bất động sản kiên nhẫn lên hàng đầu Nếu đầu tư lâu dài khơng? Nói cách khác bất động sản có khả chuyển đổi thành tiền mặt hay khơng Tính khoản tiêu chí cần đặc biệt sức mạnh lãi suất kép phát huy tối đa Bên cạnh đó, cần phải có chiến lược đầu tư tốt, cần phải đề phương án dự phòng đê’ lưu ý nhà đầu tư “rót tiền” vào bất động sản tránh rủi ro hay phát sinh với phần lớn nguồn vốn vay Nếu khơng có khoản tốt, bất động sản lâu trình đầu tư Kết luận phát sinh doanh thu, khiến nhà đầu tư “sốt Sử dụng đòn bẩy tài đầu tư bất ruột”, thậmchí nỢ chồng nợ tài sản khơng tăng động sản hoạt động phổ biến nhiều nhà trả lãi suất hàng tháng đầu tư, doanh nghiệp Công cụ hỗ 4.5 Một sốlưu ý khác Khi sử dụng địn bẩy tài đầu tư bất động sản, doanh nghiệp, nhà đầu tư cần tính tốn cụ thể dịng tiền sinh từ bất động sản đủ để trả khoản vay hàng tháng hay khơng? Nên có tính tốn, lựa chọn mua sản phẩm dự án trợ đắc lực cho hoạt động đầu tư bất động sản, giúp nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thu lợi nhuận lớn thời gian ngắn Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích to lớn, địn bẩy tài ln tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thê’ đưa doanh nghiệp đến phá sản, nợ nần Nghiên cứu, tìm ưu đãi lãi suất 0% Đồng thời hiểu tận dụng sức hiểu cách khoa học địn bẩy tài chính, mạnh lãi suất kép Lãi suất kép hiểu đơn giản nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có chiến lược sử tái đầu tư lãi Tức sau sinh lời, lãi lại dụng công cụ đầu tư bất động sản tiếp tục gộp vào vốn gốc sấn sàng cho cách hiệu ■ TÀI LIỆU THAM KHẢO: Trần Thị Thùy Dung (Chủ nhiệm) (2013) Tác động đòn bẩy tài đến đầu tư doanh nghiệp Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Tuyết Khanh (2016) Giáo trình Quản Trị tài doanh nghiệp Trường Đại học Quảng Bình Trịnh Thị Phan Lan (2013) Doanh nghiệp xây dựng - bất động sản rủi ro từ địn bẩy tài Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Kinh tê'và Kinh doanh, Tập 29, số 3, 68-74 Lê Thị Nhung (2020) Tác động nhân tố đến địn bẩy tài doanh nghiệp: Bằng chứng thực nghiệm từ doanh nghiệp bất động sản vật liệu xây dựng Việt Nam Tạp chí Khoa học Đào tạo Ngân hàng, so 222, Tr 37-48 Phạm Thị Vân Trinh (2020) cấu trúc vốn cấu trúc kỳ hạn nợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh 314 SỐ - Tháng 1/2022 TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG - BẢO HIỂM Ngày nhận bài: 7/11/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 7/12/2021 Ngày châp nhận đăng bài: 17/12/2021 Thông tin tác giả: ThS NGUYỄN BÁ HUY Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Thành phơ Hồ Chí Minh USING FINANCIAL LEVERAGE IN REAL ESTATE INVESTMENT • Master NGUYEN BA HUY Ho Chi Minh University of Natural Resources and Environment ABSTRACT: Financial leverage is a term that is being used widely in many business fields In general, financial leverage is the use of debt to multiply the returns of an investment Appropriately using financial leverage would create business advantages with higher profits However, it also means that losses could be bigger This paper presents the most general overview of financial leverage, and analyzes its benefits and risks Based on the paper’s findings, some solutions are proposed to improve the efficiency of using financial leverage in real estate investment Keywords: real estate, financial leverage, risk, business and investment SỐ - Tháng 1/2022 315 ... tư bất động sản bất động sản Việt Nam Tận dụng biến động này, nhà đầu tư thu lợi 3.1 Lợi ích Hiện nay, hoạt động đầu tư nói chung, đầu tư bất động sản nói riêng việc sử dụng địn bẩy tài cần thiết,... lợi nhuận Bên cạnh lợi ích kể trên, sử dụng địn nói chung Có thể nhìn nhận lợi ích địn bẩy bẩy tài đầu tư bất động sản, nhà đầu tài đầu tư bất động sản số nội tư, doanh nghiệp đốì diện với rủi... để đầu tư bất động sản nghiệp phân tích tình hình tài cách chi Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng địn bẩy tài đầu tư bất động sản tiết xác định hướng dòng tiền 4.1 Thận trọng đánh giá thị trường bất