BÀI GIẢNG TÀI CHÍNH VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản CHƯƠNG HỆ THỐNG TÀI CHÍNH VÀ NỀN KINH TẾ 1.1 Khái quát hệ thống tài 1.1.1 Tài chất tài  Khái niệm tài Lịch sử phát triển xã hội lồi người cho thấy, vào cuối thời kỳ Công xã nguyên thủy xã hội bắt đầu có phân cơng lao động, có chiếm hữu khác tư liệu sản xuất sản phẩm lao động, chế độ tư hữu xuất hiện, xã hội lúc phân chia giai cấp có đấu tranh giai cấp xã hội Điều dẫn đến đời sản xuất dựa sở trao đổi hàng hóa, sản xuất hàng hóa – tiền tệ, tiền tệ trở thành phương tiện khơng thể thiếu cho tồn phát triển sản xuất Trong bối cảnh này, chủ thể muốn tồn được, muốn thực mục tiêu hoạt động phải gắn liền với việc tạo lập sử dụng quỹ tiền tệ Trong sản xuất hàng hóa – tiền tệ, sản phẩm làm để bán, để trao đổi thị trường Sản phẩm xem hàng hóa có giá trị sử dụng giá trị trao đổi Hàng hóa trao đổi thị trường cần biểu thị giá nó, giá hình thức biểu tiền giá trị Và hàng hóa trao đổi gắn liền với vận động tiền tệ, đồng thời phát sinh thu nhập cho người cung cấp hàng hóa Chính khoản thu nhập này, trãi qua trình phân phối tạo thành nguồn tài hay quỹ tiền tệ chủ thể kinh tế Theo nghĩa hẹp, tài hoạt động thu chi tiền tệ phủ (P.J Drake), cịn theo nghĩa rộng, tài phản ánh hoạt động vay cho vay ảnh hưởng đến mức cung tiền kinh tế Tài phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ phân phối cải xã hội hình thức giá trị, phát sinh trình hình thành, tạo lập, phân phối quỹ tiền tệ chủ thể kinh tế nhằm đạt mục tiêu chủ thể điều kiện định Trong bối cảnh này, chủ thể muốn tồn được, muốn thực mục tiêu hoạt động phải gắn liền với việc tạo lập sử dụng quỹ tiền tệ Các quỹ tiền tệ tạo lập sử dụng tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội hay cá nhân nhằm mục đích tiêu dùng đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Nói cách khác, tài phản ánh hoạt động chu chuyển tiền tệ chủ thể với nhau, chu chuyển diễn dựa theo quan hệ cung cầu, nghĩa xuất phát từ nhu cầu định chủ thể mà có chuyển giao với khối lượng tiền tệ tương ứng Khối lượng tiền tệ để thực giao dịch tài gọi nguồn tài (hay cịn gọi nguồn vốn kinh doanh, quỹ tiền tệ)  Bản chất tài Biểu bên ngồi tài thể dạng tượng thu vào tiền tượng chi tiền chủ thể kinh tế - xã hội, chẳng hạn: + Doanh nghiệp, dân cư nộp thuế tiền cho Nhà nước + Ngân hàng cho doanh nghiệp vay vốn + Các quan bảo hiểm trả tiền (bồi thường thiệt hại) cho dân cư họ bị sức tạm thời hay vĩnh viễn (từ quỹ Bảo hiểm xã hội) hay họ bị rủi ro, tai nạn (từ quỹ Bảo hiểm kinh doanh) + Nhà nước cấp phát tiền từ Ngân sách Nhà nước tài trợ cho việc xây dựng đường giao thông, trường học, bệnh viện công… Như vậy: Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Từ tượng tài thấy, hình thức biểu bên ngồi tài vận động vốn tiền tệ Ở đây, tiền tệ đại diện cho lượng giá trị, lượng sức mua định Nguồn tài khả tài mà chủ thể xã hội khai thác, sử dụng nhằm thực mục đích Sự vận động nguồn tài phản ánh vận động phận cải xã hội hình thức giá trị Kết trình phân phối nguồn tài hình thành sử dụng quỹ tiền tệ định Các quỹ tiền tệ lượng định nguồn tài dùng cho mục đích định Phần lớn quỹ tiền tệ có mục đích cuối cùng: tích lũy tiêu dùng Chẳng hạn: + Ngân sách Nhà nước - quỹ tiền tệ đặc biệt Nhà nước - phục vụ việc thực chức Nhà nước + Vốn doanh nghiệp: phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp + Ngân sách gia đình: phục vụ mục đích tiêu dùng gia đình Ngồi ra, cịn có quỹ tiền tệ trung gian quỹ kinh doanh tổ chức tín dụng, cơng ty tài hình thành sử dụng có thời hạn cho việc hình thành quỹ tiền tệ có mục đích sử dụng cuối khác Tất quỹ tiền tệ vận động thường xuyên, tức chúng ln ln tạo lập sử dụng Quy trình vận động nguồn tài thơng qua hoạt động phân phối tài kéo theo chuyển dịch giá trị từ quỹ tiền tệ sang quỹ tiền tệ khác, ln ln có quỹ tiền tệ tạo lập quỹ tiền tệ sử dụng Nguồn tài tồn giá trị tài sản xã hội tồn dạng: (1) Tiền tệ thực tế vận động chu trình tuần hồn kinh tế (2) Các loại tài sản khác có khả tiền tệ hóa là: loại tài sản tài chính, loại chứng khốn, ngồi cịn bao gồm ln tài sản bất động sản, sở hữu trí tuệ, loại tài sản vơ hình có khả tiền tệ hóa Nội dung bên tài chính: Nguồn tài xã hội luôn vận động cách liên tục mối quan hệ đa dạng chủ thể xã hội, dẫn tới việc làm thay đổi lợi ích kinh tế chủ thể đó, ví dụ: Các tổ chức, doanh nghiệp nhận tài trợ nguồn tài từ Ngân sách Nhà nước có điều kiện để trì đẩy mạnh hoạt động Khi tập trung thêm nguồn tài từ chủ thể khác xã hội vào Ngân sách Nhà nước, Nhà nước có thêm điều kiện vật chất thực chức Các hoạt động trình phân phối cải xã hội hình thức giá trị Kết vận động hình thành nên quỹ tiền tệ, nguồn tài chủ thể xã hội, đồng thời phát sinh kinh tế chủ thể với Như vậy, biểu bên ngồi tài vận động tiền tệ chất bên tài phản ánh mối quan hệ kinh tế chủ thể với trình phân phối, chuyển giao nguồn lực tài Hay nói cách khác, chất tài phản ánh mối quan hệ kinh tế chủ thể với trình tạo lập, phân phối sử dụng nguồn tài  Chức tài  Chức huy động Chức huy động nguồn tài chính, hay cịn gọi chức huy động vốn, thể khả tổ chức khai thác nguồn tài nhằm tạo lập nguồn tài đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế Chức phản ánh qua định chủ thể quản lý tài việc làm để huy động nguồn lực tài đáp ứng nhu cầu hoạt động, sở: Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản - Tính tốn xác quy mơ nguồn lực tài cần huy động - Lựa chọn nguồn lực tài trợ, phương thức cơng cụ tài thích hợp - Kết hợp với hoạt động thị trường tài Với yêu cầu: - Về thời gian: huy động vốn phải đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn chủ thể cần vốn để giảm thiểu tổn thất thiếu hụt vốn gây nên - Về kinh tế: tính tốn nguồn huy động vốn cho chi phí thấp sở độ rủi ro chấp nhận có tính cạnh tranh - Về pháp lý: huy động vốn phương thức phù hợp với khuôn khổ pháp luật cho phép  Chức phân phối Chức phân phối biểu thông qua thiết lập kế hoạch sử dụng nguồn lực có sẵn để đạt mục tiêu phát triển ngắn hạn dài hạn chủ thể kinh tế - xã hội Nguồn lực ln có giới hạn so với nhu cầu, cần tối ưu hóa phân bổ nguồn lực tài chính, nghĩa xây dựng chiến lược phân bổ nguồn lực cho hợp lý Phân phối qua tài phân phối tổng sản phẩm xã hội hình thức giá trị Thơng qua chức này, quỹ tiền tệ tập trung khơng tập trung hình thành sử dụng theo mục đích định Các loại phân phối tài gồm: phân phối lần đầu (là việc phân phối khâu sở,đó khâu tham gia trực tiếp vào hoạt hoạt động sản xuất), phân phối lại phân phối lại (là phân phối cho khâu khơng tham gia trực tiếp q trình sản xuất mà nhằm đảm bảo hoạt động bình thường xã hội) phân phối có hồn lại có thời hạn, phân phối khơng hồn lại, phân phối hồn lại có điều kiện…  Chức kiểm tra Kiểm tra tài kiểm tra tất trình huy động phân bổ nguồn lưc tài chính, thơng qua cơng tác kế hoạch hóa cơng tác kế tốn nhằm đảm bảo cho nguồn tài sử dụng cách đắn hiệu Đây chức kiểm tra vận động nguồn tài q trình tạo lập sử dụng quỹ tiền tệ Thông qua chức để kiểm tra điều chỉnh trình phân phối tổng sản phẩm xã hội hình thức giá trị, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thời kỳ, kiểm tra chế độ tài Nhà nước 1.1.2 Khái niệm, chức thành phần hệ thống tài  Khái niệm, chức hệ thống tài Trong kinh tế thị trường, hoạt động chuyển giao nguồn lực tài chủ thể diễn đa dạng, phong phú, đan xen tác động lẫn hệ thống thống hệ thống tài Như vậy, hệ thống tài hiểu tổng thể luồng vận động nguồn tài lĩnh vực khác kinh tế quốc dân, có quan hệ hữu với việc hình thành sử dụng quỹ tiền tệ chủ thể kinh tế - xã hội hoạt động lĩnh vực Hay: Hệ thống tài tổng thể khâu tài có mối quan hệ mật thiết với trính vận động Hệ thống tài quốc gia thể thống nhiều khâu tài hợp thành Chức hệ thống tài Chức hệ thống tài tạo kênh chuyển tải vốn từ người thừa vốn đến người cần vốn Khi hệ thống vận hành có hiệu quả, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế gia tăng phúc lợi xã hội Qua hệ thống tài chính, chủ thể thừa vốn có nhiều hội để đầu tư gia tăng khả sinh lời đồng vốn, cịn chủ thể thiếu vốn có nhiều hội tiếp cận nguồn vốn để thỏa mãn tối đa nhu cầu phát triển Ngoài hệ thống Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản tài cịn cung cấp dịch vụ tài như: chia sẻ rủi ro, tính lỏng thơng tin giao dịch tài  Thành phần hệ thống tài  Thị trường tài chính: thị trường tài tổng hịa mối quan hệ cung cầu vốn, diễn hình thức vay mượn, mua bán vốn, tiền tệ chứng từ có giá nhằm chuyển dịch từ nơi cung cấp đến nơi có nhu cầu vốn cho hoạt động kinh tế  Các chủ thể tài chính: chủ thể tài bao gồm thể nhân pháp nhân tài khu vực cơng khu vực tư hoạt động theo nguyên tắc hay chế định Trong kinh tế thị trường, cấu thành chủ thể tài tương ứng với khu vực hình thành nên khâu tài như: tài cơng, tài doanh nghiệp, định chế tài tài cá nhân hộ gia đình  Cơ sở hạ tầng tài chính: tảng để qua doanh nghiệp, nhà đầu tư, cá nhân lập kế hoạch thực giao dịch tài với định chế tài thị trường tài Cơ sở hạ tầng tài hỗ trợ thúc đẩy hoạt động hiệu hệ thống tài Các thành phần có quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ thúc đẩy phát triển tài 1.2 Thị trường tài 1.2.1 Những vấn đề thị trường tài  Cơ sở hình thành thị trường tài Trong bối cảnh kinh tế thị trường phát triển, người khơng cịn xu hướng cất giữ cải tài sản nhà mà họ ln tìm cách để phần tài sản sinh lợi liên tục Bên cạnh đó, doanh nghiệp khơng hài lịng với quy mơ có mà ln có kế hoạch ứng dụng tiến khoa học kỹ thuật để cải tạo mở rộng quy mơ Thực tế khách quan tạo điều kiện cho dòng chảy vốn gặp Lúc kinh tế thị trường nơi gặp gỡ luồng cung – cầu hàng hóa nói chung cung – cầu vốn nói riêng thơng qua hình thức đầu tư đa dạng Sự kết nối thực nhiều hình thức khác nhau: - Quan hệ vay mượn trực tiếp tầng lớp dân cư quan hệ tín dụng thương mại doanh nghiệp - Thơng qua tổ chức trung gian tài chính: ngân hàng, tổ chức tín dụng, cơng ty tài - Tuy nhiên chủ thể đại diện cho nguồn cầu vốn khơng muốn thơng qua trung gian tài chính, họ chủ động tìm kiếm nguồn vốn đầu tư cách phát hành chứng từ có giá thị trường Chính có mặt chứng từ có giá nói thu hút quan tâm giới đầu tư (đại diện cho nguồn cung vốn) đa dạng phong phú chủng loại Đồng thời người đầu tư có cảm giác kiểm sốt đồng vốn biết xác đầu tư vào lĩnh vực nào, công ty Thị trường giao dịch loại chứng từ có giá nói hình thành phát triển mạnh mẽ, người ta dùng thuật ngữ thị trường tài để nơi diễn hoạt động mua bán chứng từ có giá kinh tế  Khái niệm thị trường tài Trong kinh tế, nhu cầu vốn để đầu tư nguồn tiết kiệm phát sinh từ chủ thể khác Người có nhiều ý tưởng đầu tư, có hội đầu tư sinh lời thiếu vốn, trái lại, nhiều người có nguồn vốn nhàn rỗi lại khơng có hội đầu tư Do đó, hình thành nên chế chuyển đổi nguồn vốn từ tiết kiệm sang đầu tư Cơ chế thực khn khổ thị trường tài Trong khn khổ hoạt động thị trường tài chính, người tổ chức thiếu vốn huy động vốn cách phát hành cơng Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản cụ tài cổ phiếu, trái phiếu… Những người tổ chức có vốn dư thừa, tạm thời nhàn rỗi, thay để khơng sử dụng đến hay đầu tư vào máy móc, thiết bị, nhà xưởng để sản xuất hàng hóa hay cung cấp dịch vụ… đầu tư (mua) vào tài sản tài phát hành người tổ chức cần huy động vốn Vậy, định nghĩa thị trường tài nơi diễn luân chuyển vốn từ người có vốn nhàn rỗi tới người thiếu vốn Thị trường tài định nghĩa nơi mua bán, trao đổi cơng cụ tài Hoạt động thị trường tài có tác động trực tiếp tới giàu có cá nhân, tới hành vi doanh nghiệp người tiêu dùng, tới động thái chung toàn kinh tế  Lãi suất – Phân loại lãi suất  Lãi suất Lãi suất tiêu quan trọng phản ánh mức giá tín dụng, yếu tố định giá tín dụng, quan trọng tính giá tín dụng Lãi suất (Interest Rate) tỷ lệ % tiền lãi lượng tiền định để có quyền sở hữu quyền sử dụng tiền khoảng thời gian thỏa thuận Lãi suất quan hệ tỷ lệ lợi tức tín dụng số vốn cho vay thời hạn định Lợi tức tín dụng số tiền người vay phải trả cho người cho vay để sử dụng số vốn vay thời hạn định  Các loại lãi suất tín dụng + Theo thời hạn vay mượn - Lãi suất ngắn hạn - Lãi suất trung hạn - Lãi suất dài hạn Theo nguyên lý thơng thường lãi suất ngắn hạn phải nhỏ lãi suất trung hạn, lãi suất trung hạn phải nhỏ lãi suất dài hạn thời gian vay mượn dài độ rủi ro lớn + Theo biến động giá trị tiền tệ vay mượn - Lãi suất danh nghĩa: loại lãi suất chưa tính đến ảnh hưởng số lạm phát - Lãi suất thực: lãi suất tính đến ảnh hưởng số lạm phát Về nguyên tắc, lãi suất danh nghĩa lớn lãi suất thực Lãi suất danh nghĩa = Lãi suất thực + Chỉ số lạm phát + Theo loại tiền vay - Lãi suất nội tệ - Lãi suất ngoại tệ + Theo mức độ ưu đãi người vay - Lãi suất thường - Lãi suất ưu đãi + Theo tiêu thức dao động lãi suất thời hạn vay mượn - Lãi suất cố định - Lãi suất biến động + Theo tiêu thức quản lý Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản - Lãi suất đạo - Lãi suất kinh doanh + Theo tiêu thức chấp hành kỳ hạn vay mượn - Lãi suất hạn - Lãi suất hạn  Ý nghĩa lãi suất tín dụng + Ở tầm vĩ mơ: Lãi suất tín dụng cơng cụ thực sách tiền tệ, góp phần thực mục tiêu kinh tế - xã hội đất nước - Thơng qua lãi suất tín dụng điểu chỉnh việc cung ứng tiền, từ tác động đến tăng giảm sản lượng, công ăn việc làm lạm phát - Lãi suất tín dụng tác động đến tiêu dung tiết kiệm dân cư, từ ảnh hưởng đến tổng cung, tổng cầu toàn xã hội Chẳng hạn: Lãi suất tín dụng tăng  Tiết kiệm dân cư tăng  Cầu hàng hóa, dịch vụ giảm Lãi suất tín dụng tăng  Hạn chế đầu tư dn  Cung hang hóa, dịch vụ giảm Lãi suất tín dụng giảm Tiêu dung dân cư tăng  Cầu hang hóa, dịch vụ tăng Lãi suất tín dụng giảm  Kích thích đầu tư  Cung hang hóa, dịch vụ tăng - Lãi suất tín dụng cơng cụ điều hịa cung cầu ngoại tệ, góp phần làm cân cán cân toán quốc tế Chẳng hạn: Lãi suất tín dụng tăng  Tăng cung ngoại tệ Lãi suất tín dụng giảm  Giảm cung, cầu ngoại tệ - Lãi suất tín dụng cơng cụ điều chỉnh cấu ngành, cấu khu vực nhằm đảm bảo thích ứng kinh tế với nhu cầu thị trường nước thị trường quốc tế + Ở tầm vi mơ: Lãi suất tín dụng công cụ thực hoạt động trung gian tài chính, tạo nguồn lực tài để tổ chức tồn phát triển; bên cạnh đó, lãi suất tín dụng cịn tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp đời sống hộ dân cư  Các nhân tố ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng + Cung cầu tín dụng Cung tín dụng lượng vốn dung vay Cầu tín dụng lượng vốn xã hội địi hỏi vay Nếu cung tín dụng lớn cầu tín dụng mức lãi suất tín dụng hạ xuống Nếu cung tín dụng nhỏ cầu tín dụng mức lãi suất tín dụng tăng lên + Suất doanh lợi bình quân xã hội Lãi suất tín dụng khơng thể vượt qua thong thường nhỏ suất doanh lợi bình quan xã hội nhằm hài hịa lợi ích người cho vay người vay + Mức lạm phát Lạm phát kéo theo giá đồng tiền, ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế người cho vay Lạm phát giảm  Lãi suất tín dụng giảm Lạm phát tăng  Lãi suất tín dụng tăng + Vai trị can thiệp Nhà nước Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Thông qua việc Ngân hàng Nhà nước đưa lãi suất đạo, làm sở xác định lãi suất kinh doanh tổ chức tài Tóm lại, thấy, lãi suất phạm trù kinh tế khách quan, mang tính chất tổng hợp đa dạng Nó tỷ lệ phần trăm tổng số lợi tức phải trả tổng số vốn vay thời gian định (năm, quí, tháng, ngày v.v ) Lãi suất biểu dạng số tuyệt đối, lợi tức tín dụng Như lợi tức tín dụng khoản tiền phải trả cho việc vay mượn quyền sở hữu quyền sử dụng vốn thời gian định Trong kinh tế thị trường, lãi suất giữ vị trí quan trọng, thể sau: Lãi suất đòn bẩy, kích thích tăng trưởng kinh tế, góp phần thực mục tiêu sách tiền tệ quốc gia Chính sách lãi suất, tạo mức lãi suất cho vay thấp tỷ suất lợi nhuận bình qn có tác dụng thúc đẩy kích thích doanh nghiệp tăng nhu cầu đầu tư, mở rộng sản xuất, đổi thiết bị, trang bị công nghệ sản xuất đại nguồn vốn vay ngân hàng Hiệu cuối tạo nguồn vốn cải cho xã hội, tổng thu nhập quốc dân tăng lên nhiều Lãi suất công cụ thúc đẩy cạnh tranh ngân hàng thương mại, lãi suất giá vốn, thông qua lãi suất ngân hàng thương mại tự điều chỉnh hoạt động kinh doanh lĩnh vực tiền tệ, tín dụng mà kết cuối kinh tế, doanh nghiệp, tầng lớp dân cư lợi hưởng giá rẻ chất lượng dịch vụ cao Lãi suất công cụ dùng để điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh tế, hay nói cách khác, doanh nghiệp, tầng lớp dân cư có vốn, muốn đầu tư vào lĩnh vực phải lấy lãi suất tín dụng kinh tế làm sở định, hiệu đầu tư vào lĩnh vực khác để sinh lời phải có tỷ lệ lớn phải lãi suất tín dụng Lãi suất cịn cơng cụ để kềm chế lạm phát hữu hiệu thơng qua sách tiền tệ ngân hàng trung ương Trong trường hợp kinh tế có lạm phát, ngân hàng trung ương sử dụng sách thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất để thu hút tiền nhàn rỗi lưu thơng về, nhằm điều hịa lượng tiền lưu thơng, cân khối lượng hàng hóa Như vậy, lãi suất kinh tế công cụ kinh tế quan trong, lãi suất phải phù hợp với lãi suất nước giới điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề đặt cần giải 1.2.2 Các thị trường tài cơng cụ Tùy theo tiêu thức khác nhau, người ta phân loại thị trường tài theo nhiều khác nhau: - Căn vào thời gian luân chuyển vốn: thị trường tiền tệ, thị trường vốn - Căn vào cách thức huy động vốn: thị trường nợ, thị trường vốn cổ phần - Căn vào tính chất việc phát hành cơng cụ tài chính: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp  Thị trường tiền tệ - Thị trường vốn  Thị trường tiền tệ Thị trường tiền tệ thị trường mua bán, trao đổi cơng cụ tài ngắn hạn (thường có thời hạn năm) Thông qua thị trường tiền tệ, nguồn vốn nhàn rỗi chuyển từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn có nhu cầu đầu tư, góp phần làm tăng hiệu phân bổ nguồn lực xã hội Thị trường tiền tệ nơi để ngân hàng trung ương thực thi nghiệp vụ thị trường mở nhằm kiểm soát lượng tiền dự trữ ngân hàng thương mại điều tiết lượng tiền cung ứng Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Thị trường tiền tệ có số đặc trưng sau: - Các cơng cụ thị trường tiền tệ có thời gian đáo hạn vịng năm nên có tính khoản cao, độ rủi ro thấp hoạt động tương đối ổn định - Hoạt động thị trường tiền tệ diễn chủ yếu thị trường tín dụng giá hình thành thị trường biểu thơng qua lãi suất tín dụng ngân hàng - Thị trường tiền tệ bao gồm thị trường liên ngân hàng, thị trường chứng khoán ngắn hạn, thị trường ngoại hối, thị trường tín dụng… Thị trường tín dụng bao gồm hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại, hoạt động huy động vốn chi vay ngắn hạn Thị trường liên ngân hàng hoạt động nhằm giải nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng với trước ngân hàng thương mại vay chiết khấu ngân hàng trung ương Thị trường chứng khoán ngắn hạn nơi thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng trao đổi giấy tờ có giá ngắn hạn tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, chứng tiền gửi tiết kiệm giấy tờ có giá ngắn hạn khác Thị trường ngoại hối nơi diễn giao dịch , mua bán, chuyển nhượng, vay hay cho vay ngoại tệ Thị trường ngoại hối phận quan trọng thị trường tiền tệ, tác động qua lại cung cầu thị trường hình thành ảnh hưởng đến tỷ giá hối đoái, biến số quan trọng kinh tế Các công cụ thị trường tiền tệ Do có thời gian đáo hạn ngắn nên cơng cụ tài giao dịch thị trường tiền tệ có đặc điểm chung dao động giá thấp độ rủi ro thấp Các công cụ chủ yếu thị trường tiền tệ bao gồm: - Tín phiếu kho bạc Tín phiếu kho bạc cơng cụ vay nợ ngắn hạn Chính phủ kho bạc nhà nước phát hành, thường phát hành theo định kỳ tháng, tháng tháng Mặc dù lãi suất tín phiếu kho bạc thường thấp cơng cụ nợ khác ưa chuộng thị trường tiền tệ tính an tồn tính khoản cao, dễ dàng chuyển nhượng thị trường thứ cấp Tín phiếu kho bạc công cụ nắm giữ chủ yếu ngân hàng thương mại Các ngân hàng đầu tư nguồn vốn đóng băng vào tín phiếu kho bạc để thu lợi tức quan trọng hơn, dùng tiền dự trữ cấp hai, tức chuyển thành tiền mặt lúc để giải khó khăn tài ngân hàng Ngân hàng trung ương sử dụng cơng cụ để thực nghiệp vụ thị trường mở nhằm điều chỉnh lượng tiền cung ứng lưu thơng kiểm sốt thị trường tín dụng - Thương phiếu Thương phiếu hay cịn gọi kỳ phiếu thương mại loại giấy nhận nợ đặc biệt người giữ có quyền địi tiền đến hạn Thương phiếu bao gồm:  Hối phiếu: phiếu ghi nợ người bán hàng trả chậm ký phát trao cho người mua hàng trả chậm yêu cầu người mua phải trả số tiền định đến hạn trả cho người bán người xuất trình hối phiếu (người thụ hưởng)  Lệnh phiếu: giấy nhận nợ người mua hàng trả chậm ký phát trao cho người bán hàng trả chậm người mua cam kết trả số tiền định đến hạn trả cho người thụ hưởng - Chứng lưu kho Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Là giấy công ty kinh doanh kho bãi ký phát, thừa nhận có giữ hàng hóa người chủ hàng ký gửi cam kết giao hàng cho chủ hàng hay người chủ hàng định cách ký hậu - Các chứng tiền gửi chuyển nhượng Là giấy chứng nhận việc gửi tiền công cụ vay nợ ngân hàng người gửi tiền Trên chứng quy định người sở hữu nhận khoản tiền lãi định kỳ nhận đủ số vốn đáo hạn Người nắm giữ chứng không rút tiền trước đến hạn mà thu hồi tiền cách bán lại chứng thị trường thứ cấp Chứng tiền gửi công cụ quan trọng việc tạo nguồn vốn hoạt động đảm bảo tính khoản cho ngân hàng - Chấp phiếu ngân hàng Là giấy công ty phát hành, bảo đảm ngân hàng tốn vơ điều kiện khoản tiền định vào thời điểm định tương lai cho người nắm giữ giấy Công ty trước phát hành công cụ buộc phải gửi vào tài khoản ngân hàng khoản tiền tương ứng với lượng tiền ghi chấp phiếu Người nắm chấp phiếu ngân hàng chiết khấu lại thị trường để thu tiền trước Lãi suất công cụ tương đối thấp có tính an tồn cao  Thị trường vốn Thị trường vốn thị trường mua bán, trao đổi cơng cụ tài trung dài hạn (thường có thời hạn năm) So với công cụ thị trường tiền tệ, cơng cụ thị trường vốn có tính khoản độ rủi ro cao hơn, chúng có mức lợi tức cao Vai trò chủ yếu thị trường vốn cung cấp tài cho khoản đầu tư dài hạn Chính phủ, doanh nghiệp hộ gia đình Thị trường vốn bao gồm thị trường chứng khoán, thị trường vay nợ dài hạn, thị trường tín dụng thuê mua, thị trường cầm cố bất động sản - Thị trường cầm cố bất động sản: chế chuyên cung cấp khoản tài trợ dài hạn đảm bảo việc cầm cố, chấp loại giấy chứng nhận quyền sở hữu hay loại bất động sản - Thị trường chứng khoán thị trường chuyên giao dịch loại chứng khốn, thị trường sử dụng thơng tin liệu có liên quan đến mức sinh lời tiềm coi chuẩn mực đầu tư Các loại công cụ vốn, chứng khoán sử dụng giao dịch thị trường chứng khốn gồm có cổ phiếu, trái phiếu cơng ty, trái phiếu kho bạc nhiều loại giấy tờ khác - Thị trường tín dụng thuê mua thị trường diễn giao dịch tín dụng nhằm tài trợ cho doanh nghiệp, chủ thuê kinh doanh khác thuê dài hạn hay thuê mua trả góp loại máy móc thiết bị loại bất động sản Các công cụ thị trường vốn Các công cụ thị trường vốn bao gồm công cụ vốn cơng cụ nợ có thời gian đáo hạn năm Loại cơng cụ có biến động giá mạnh tính khoản thấp công cụ thị trường tiền tệ coi khoản đầu tư rủi ro Những loại công cụ chủ yếu cổ phiếu (công cụ vốn) trái phiếu (cơng cụ nợ) Ngồi cịn có công cụ chuyển đổi công cụ phái sinh - Cổ phiếu Là giấy chứng nhận quyền sở hữu lợi ích hợp pháp thu nhập tài sản công ty cổ phần Cổ phiêu bao gồm nhiêu loại khác cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi cổ tức, cổ phiếu ưu đãi dự phần… - Trái phiếu Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Là giấy chứng nhận việc vay vốn chủ thể (chủ thể phát hành) chủ thể khác (chủ thể cho vay vốn) Trên trái phiếu quy định hàng kỳ chủ thể phát hành phải trả cho người nắm giữ trái phiếu khoản tiền định (lãi tức trái phiếu) tới thời điểm đáo hạn phải hoàn trả khoản vốn cho vay ban đầu Có nhiều loại trái phiếu khác trái phiếu công ty, trái phiếu phủ, trái phiếu thị, trái phiếu chuyển đổi… - Các khoản tín dụng cầm cố Là khoản cho vay doanh nghiệp hộ gia đình để mua nhà ở, đất đai, bất động sản dùng tài sản làm chấp cho khoản vốn vay - Các khoản tín dụng thương mại Là khoản cho vay trung, dài hạn ngân hàng thương mại cơng ty tài cho người tiêu dùng doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn Các khoản tín dụng thường khơng giao dịch mua bán thị trường thứ cấp nên tính khoản thấp - Chứng quỹ đầu tư Là loại chứng khốn cơng ty quản lý quỹ đại diện cho quỹ đầu tư chứng khoán phát hành, xác nhận quyền hưởng lợi người đầu tư quỹ  Thị trường nợ - Thị trường vốn Các doanh nghiệp cá nhân nhận vốn thị trường tài theo hai cách Cách thứ phát hành cơng cụ nợ, trái phiếu hợp đồng cầm cố Đây hợp đồng mà người vay phải trả cho người nắm giữ công cụ nợ số tiền định (lãi suất vốn gốc) khoảng thời gian thời hạn định, gọi ngày đáo hạn, lần toán cuối thực Ngày đáo hạn công cụ nợ số năm (thời kỳ)cho tới công cụ nợ hết hạn Một cơng cụ nợ cho ngắn hạn ngày đáo hạn năm dài hạn ngày đáo hạn mười năm dài Các công cụ nợ có ngày đáo hạn nằm mười năm gọi trung hạn Thị trường nợ thị trường mua bán công cụ nợ Cách gọi vốn thứ hai phát hành vốn cổ phần (vốn chủ sở hữu), ví dụ cổ phiếu phổ thông Đây loại trái quyền cho phép chia sẻ thu nhập ròng (thu nhập lại sau trừ khoản chi phí thuế) tài sản doanh nghiệp Nếu sở hữu cổ phiếu phổ thông công ty phát hành triệu cổ phiếu , bạn có quyền hưởng phần triệu thu nhập ròng doanh nghiệp phần triệu tài sản Vốn cổ phần thường đem lại khoản toán định kỳ (cổ tức) cho người nắm rõ chúng coi chứng khoán dài hạn khơng có ngày đáo hạn Ngồi ra, việc sở hữu cổ phiếu đồng nghĩa với bạn sở hữu phần doanh nghiệp bạn có quyền biểu để thơng qua vấn đề có ý nghĩa quan trọng doanh nghiệp Thị trường mua bán vốn cổ phần gọi thị trường vốn cổ phần Nhược điểm chủ yếu việc sở hữu vốn cổ phần công ty nắm chứng nợ người nắm vốn cổ phần người hưởng phần lại Nghĩa cơng ty phải tốn cho tất người nắm khoản nợ trước tốn cho người nắm giữ vốn cổ phần Lợi việc nắm giữ vốn cổ phần trực tiếp thu lợi từ gia tăng lợi nhuận giá trị tài sản công ty vốn cổ phần biểu thị quyền sở hữu người nắm giữ Trong đó, người nắm giữ khoản nợ không chia sẻ mối lợi này, số tiền họ nhận cố định  Thị trường sơ cấp - Thị trường thứ cấp  Thị trường sơ cấp Thị trường sơ cấp thị trường cơng cụ tài phát hành lần đầu bán cho người mua chúng Do phát hành lần đầu nên thị trường gọi thị trường cấp 10 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản nhuận tối đa, quốc gia thừa vốn đẩy mạnh sách xuất vốn (đầu tư vốn) vào quốc gia có nhu cầu Sự phát triển hình thức đầu tư quốc tế: đầu tư trực tiếp từ nước (FDI), đầu tư qua thị trường chứng khốn, nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA)…đã làm cho hoạt động tài quốc tế nâng lên tầm cao Như vậy, nhận thấy hình thành phát triển tài quốc tế chủ yếu dựa phân công lao động, hợp tác quốc tế phát triển hoạt động đầu tư quốc tế Tài quốc tế gắn liền với phát triển mối quan hệ kinh tế, đầu tư quốc tế, đồng thời lại có tác động mạnh đến phát triển kinh tế nước, bởi: tài quốc tế tạo điều kiện cho mở rộng tăng cường quan hệ trao đổi, hợp tác quốc tế nhằm thúc đẩy kinh tế nước phát triển phù hợp với bối cảnh hội nhập tồn cầu hóa; mở nhiều hội cho phát triển quốc gia mặt; nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực tài nước… 21 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Cơ sở hình thành tài quốc tế Các hoạt động kinh tế quốc tế Hoạt động đầu tư quốc tế Hoạt động thương mại, trị, ngoại giao Các luồng dịch chuyển vốn quốc tế Hoạt động thu, chi, toán quốc tế Tài quốc tế 1.5.2 Tỷ giá hối đối  Ngoại tệ - Ngoại hối Ngoại tệ đồng tiền quốc gia nước phát hành lại lưu hành thị trường quốc gia khác Mỗi quốc gia có đồng tiền riêng lưu hành theo luật pháp nó, đồng tiền ngân hàng trung ương quốc gia phát hành xem ngoại tệ Ngoại hối phương tiện toán thể dạng ngoại tệ ngoại tệ tiền mặt, hối phiếu, séc… Ngoại hối bao hàm cơng cụ tài quốc tế tồn hình thái sau: - Ngoại tệ tiền mặt, kim loại quý, đá quý, vàng tiêu chuẩn quốc tế - Đồng tiền tập thể (SDR), đồng tiền chung (EUR) - Các cơng cụ tín dụng có ghi ngoại tệ dùng để tốn quốc tế: thẻ tín dụng, séc, giấy chuyển tiền, thương phiếu - Các cơng cụ tài ghi ngoại tệ dùng để đầu tư quốc tế: tín phiếu, trái phiếu, cổ phiếu…  Tỷ giá hối đoái Khái niệm: Tỷ giá hối đoái hệ số quy đổi đồng tiền nước sang đồng tiền nước khác Hay nói cách khác, tỷ giá hối đối giá đơn vị tiền tệ nước biểu khối lượng đơn vị tiền tệ nước (thường gọi ngắn gọn tỷ giá) Ví dụ: USD = 18.000 VND hay USD 18.000 VND Tỷ giá dùng để biểu so sánh quan hệ mặt giá đồng tiền nước khác Phân loại tỷ giá hối đoái - Căn vào nghiệp vụ kinh doanh ngoại hối: tỷ giá mua vào – tỷ giá bán - Căn vào phương tiện toán quốc tế: tỷ giá tiền mặt – tỷ giá chuyển khoản - Căn vào thời điểm mua bán ngoại hối: tỷ giá mở cửa – tỷ giá đóng cửa; tỷ giá giao – tỷ giá kỳ hạn - Căn vào chế độ quản lý tỷ giá: tỷ giá thức – tỷ giá thị trường - Căn vào mối quan hệ tỷ giá với số lạm phát: tỷ giá danh nghĩa – tỷ giá thực 22 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Các phương pháp niêm yết tỷ giá hối đoái - Phương pháp trực tiếp: phương pháp yết giá đồng ngoại tệ khối lượng đồng nội tệ Thơng qua phương pháp giá đơn vị ngoại tệ biểu trực tiếp (1 USD = (x) VND) - Phương pháp gián tiếp: phương pháp yết giá đồng nội tệ khối lượng đồng ngoại 1  x tệ (1VND =  USD ) Khi niêm yết tỷ giá ln có đồng tiền tham gia, đó: đồng tiền yết giá có đặc điểm đơn vị cố định; đồng tiền định giá lượng tiền biến đổi  Hệ thống tỷ giá hối đoái o Chế độ vị vàng Trước Thế chiến I, kinh tế giới vận hành sở chế độ vị vàng Nghĩa đồng tiền hầu chuyển đổi trực tiếp vàng Theo vị vàng, tỷ lệ chuyển đổi hai loại tiền tệ xác lập dựa theo giá trị tính theo vàng hai loại tiền Trong chế độ vị vàng, tiền tệ lưu thông tiền đúc vàng giấy bạc ngân hàng tự đổi vàng vào hàm lượng vàng mà tượng trưng Tỷ giá hối đoái quan hệ so sánh hai đồng tiền vàng hai nước với so sánh hàm lượng vàng chứa hai đồng tiền hai nước với nhau.Ví dụ hàm lượng vàng Bảng Anh (GBP) 2,488281 gam Đơla Mỹ (USD) 0,888671 gam, đó, quan hệ so sánh GBP USD là: 1GBP  2,4888281 2,80USD 0,888671 Có thể nói chế độ vị vàng quốc tế tồn thực tế lịch sử giai đoạn 1875-1914 Dưới chế độ vị vàng, trách nhiệm Ngân hang Trung ương trì ngang giá thức đồng tiền nước với vàng, có vàng bảo đảm cho hệ thống tiền tệ không hạn chế Thứ hai khả chuyển đổi hai chiều vàng đơn vị tiền tệ quốc gia theo tỷ lệ ổn định Để trì khả chuyển đổi thành tiền khơng hạn chế, giấy bạc ngân hang phải bảo đảm lượng vàng dự trữ với tỷ lệ ấn định tối thiểu, nghĩa phải có trữ lượng vàng thích hợp Thứ ba vàng xuất nhập tự do, dự trữ tiền nước tăng giảm vàng lưu thong vào khỏi đất nước Việc neo đồng tiền vào vàng tạo hệ thống tài quốc tế có tỷ giá hối đoái cố định đồng tiền Tỷ giá hối đoái cố định chế độ vị vàng có ưu quan trọng thúc đẩy thương mại giới thơng qua việc loại trừ tính bất định phát sinh từ biến động tỷ giá hối đối Nhưng thực tế tỷ giá ln biến động xung quanh đồng giá vàng tùy theo quan hệ cung cầu ngoại hối thị trường Nếu cung nhỏ cầu tỷ giá có xu hướng tăng ngược lại So sánh hàm lượng vàng hai tiền tệ khác gọi ngang giá vàng (gold parity) Hay nói cách khác, ngang giá vàng tiền tệ sở hình thành tỷ giá hối đối chế độ vị vàng Theo vị vàng, việc ấn định sai tỷ giá hối đoái tự động điều chỉnh lưu lượng vàng vào hay khỏi biên giới Chế độ vị vàng có nhiều tác dụng tích cực kinh tế giai đoạn đầu nó, chế độ ổn định; tiền tệ không bị giá (hệ thống tiền tệ ổn định tiền đề quan trọng để phát triển sản xuất), mức giá tỷ giá hối đối ổn định, tự hóa thương mại quốc tế nhanh chóng, di chuyển lao động vốn tự qua biến giới, tăng trưởng kinh tế diễn nhanh chóng 23 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Tuy nhiên, vị vàng có khiếm khuyết quan trọng Trước hết, khó cung ứng đủ vàng, từ ảnh hưởng đến mức độ phát triển kinh doanh đầu tư giới dẫn tới áp lực giảm phát Thứ hai là, quyền cần thực sách lợi ích quốc gia mà có mâu thuẫn với vị vàng thị họ sẵn sang từ bỏ vị vàng Nói cách khác, chế độ vị vàng quốc tế tự khơng có chế rang buộc nước mạnh phải tuân thủ luật chơi, đồng thời, chế độ vị vàng dẫn tới chế độ tỷ giá cố định quốc gia khơng thể kiểm sốt sách tiền tệ lượng cung tiền phụ thuộc vào việc khai thác lưu chuyển vàng Cuộc chiến giới thứ xảy chấm dứt thời kỳ vị vàng cổ điển vào tháng năm 1914 Sau chiến tranh, nước lớn bắt đầu hồi phục, ổn định kinh tế nước, họ toan tính xây dựng lại chế độ vị vàng Tuy nhiên, nhiều quốc gia khơng đủ ý chí để tuân thủ “luật chơi’ vậy, chế điều tiết tự vận hành chế độ vị vàng trở nên bất lực Cuộc đại suy thoái khủng hoảng tài 1929-1933 góp phần chấm dứt hệ thống vị vàng Chế độ vị vàng bị hủy bỏ, chế độ tiền giấy bắt đầu trở thành thực o Chế độ tỷ giá Bretton Woods Thế chiến I làm cho thương mại bị gián đoạn nhiều nơi Các nước khơng cịn chuyển đổi đồng tiền nước vàng chế độ vị vàng sụp đổ Mặc dù có nhiều nỗ lực thực nhằm phục hồi chế độ thời kỳ hai chiến tranh giới, song tình trạng suy thối tràn lan giới từ năm 1929, chế độ vĩnh viễn bị loại trừ Khi chiến thắng Thế chiến thứ II trở nên chắn, vào tháng năm 1944, đại diện 44 nước đồng minh họp mặt Bretton Woods, tiểu bang New Hamsphire Mỹ (cách Bretton 150 km) với tham dự J.M Keynes H.D White, trợ lý thư ký Kho bạc Hoa kỳ (được xem hai kiến trúc sư hội nghị) để bàn bạc, phác thảo hệ thống tiền tệ quốc tế thời hậu chiến Sau nhiều lần tranh cãi, thương lượng, đại diện dự thảo ký kết Thỏa ước mang tên Bretton Woods Thỏa ước Bretton Woods đời có nội dung chủ yếu: - Các nước thành viên ký tên thỏa thuận đồng ý cố gắng giữ tỷ giá trao đổi (exchange rate) đồng tiền nước với đồng tiền nước khác ổn định, có can thiệp cần thiết để giữ cho tỷ giá dao động +/- 1% so với tỷ giá giữ ổn định nói - Tỷ giá trao đổi cố định đồng tiền nước tính thơng qua vị vàng giới với giá vàng chuẩn hóa cố định (international gold standard) Vàng bán đi, mua lại vay mượn lẫn Ngân hàng trung ương nước để bán mua lại thị trường nội địa kịp thời nhằm giữ giá đồng tiền không đổi - Các nước thành viên đồng ý góp vốn để thành lập Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund –IMF) nhằm mục đích cho nước thành viên vay vốn vào lúc cần thiết để can thiệp kịp thời, giữ đồng tiền nước khơng biến động với tiêu chuẩn nói Bretton Woods thiết lập trật tự tựa khung giá trị mà đồng tiền nước phải dựa vào Cái khung hoạt động khơng khác ‘một hành lang tiền tệ quốc tế” cho toán trao đổi đồng tiền khác giới trình thương mại, đầu tư viện trợ Thực chất Brettton Woods thỏa thuận hướng việc giữ giá đồng tiền nước theo giá vàng chống lạm phát giá Đồng tiền Hoa Kỳ -đồng USD- dựa mạnh kinh tế khơng bị tàn phá chiến tranh dự trữ vàng lớn giới (2/3 tổng dự trữ vàng giới với 25 tỷ USD) cố định mức 35 USD = Ounce vàng làm chuẩn cho việc xác định tỷ giá đồng tiền nước thành viên lại với vàng, USD đơn vị tiền tệ khác 24 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Hệ thống hối đoái Bretton Woods thực năm 1946 Theo hệ thống này, quốc gia xây dựng sách ngang giá (par value) tương ứng với đồng đôla Mỹ giá vàng, tính đơla khơng biến đổi 35 USD/ounce Như vậy, hệ thống Bretton Woods xem “hệ thống vị hối đoái vàng dựa đôla Mỹ”; quốc gia theo hệ thống có nguồn dự trữ họ dạng tiền tệ nước nhất, nước thực theo hệ thống vị vàng Có thể mơ tả hệ thống hối đối Bretton Woods sau: Bảng Anh Franc Pháp Mác Đức Đôla Mỹ Các đồng tiền đổi USD, không trực tiếp đổi vàng Định giá 35 USD/ounce Vàng Chỉ có USD đổi trực Các thành viên trì dự trữ quốc tế thức họ cách rộng rãi tiếpnước vàng hình thức vàng tài sản đơla Mỹ có quyền bán đơla Mỹ cho Cục dự trữ lien bang Mỹ lấy vàng theo giá thức Vì vậy, hệ thống vị hối đối vàng, đơla Mỹ đồng tiền dự trữ chủ yếu Quốc gia có trách nhiệm giữ vững tỷ giá hối đoái dao động 1% so với giá trị ngang giá thỏa thuận cách mua bán ngoại hối cần thiết Các tỷ giá hối đoái cố định trì can thiệp thức thị trường trao đổi quốc tế Sự can thiệp hình thức mua bán đơla ngân hang trung ương nước dựa loại tiền tệ họ mà điều kiện cung cần thị trường làm cho tỷ giá chênh lệch với giá trị ngang thỏa thuận Nước Mỹ tự thân can thiệp cách hãn hữu thị trường ngoại hối IMF vị trí sẵn sang cung cấp trao đổi ngoại hối cấn thiết cho quốc gia thành viên để bảo vệ tiền tệ họ trước áp lực gây yếu tố tạm thời Mọi đôla tích lũy quan tiền tệ trình có can thiệp trao đổi với vàng Ngân khố Mỹ (US Tressury) mức giá cố định 35 USD/ounce Đôla Mỹ đơn vị tiền tệ có đầy đủ khả chuyển đổi vàng Các nước dùng vàng đơla Mỹ để làm phương tiện tốn quốc tế, loại tiền tệ nước không chuyển đổi trực tiếp vàng Khi tỷ giá cố định thế, cố định theo giá vàng Bởi Mỹ cố định 35 USD = ounce vàng, nước khác lại cố định tỷ giá trao đổi đơn vị tiền tệ theo USD có nghĩa họ cố định đồng tiền theo vàng Bởi dự trữ vàng Mỹ lớn, tỷ giá 35 USD=1ounce vàng cố định, nước Châu Âu thấy thay giữ vàng dự trữ để bảo vệ đồng tiền nước thị giữ USD khơng khác USD trở thành tài sản dự trữ nước đường từ thập niên 50 kỷ 20 Hệ thống ngang giá cố định làm cho nước gặp khó khăn việc lúc đạt cân đối bên cân đối bên ngồi mà khơng có điều chỉnh riêng biệt ty giá hối đối Sự sụp đổ hệ thống Bretton Woods sụp đổ báo trước 25 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản trình sụp đổ trình nước cố gắng khơng thành cơng việc điều hịa cân đối bên bên theo quy định hệ thống Trong sách có nhiều ảnh hưởng xuất năm 1960, nhà kinh tế học Robert Triffin Yale University lưu ý tới vấn đề có tính chất dài hạn hệ thống Bretton Woods, vấn đề long tin Triffin nhận rằng, nhu cầu dự trữ Ngân hang Trung ương tăng lên tài sản đôla họ định tăng chúng vượt lượng dự trữ vàng Mỹ Mỹ hứa mua lại số đôla theo giá 35 USD/ounce nên không Mỹ khơng cịn đủ khả để thực trách nhiệm tất người giữ đơla cố gắng muốn chuyển đôla họ thành vàng Điều dẫn đến vấn đề long tin: Các ngân hàng Trung ương biết đồng đơla họ chẳng cịn có “giá trị vàng”, họ khơng muốn tích lũy nhiều đơla làm hệ thống suy yếu nỗ lực chuyển số đôla mà họ giữ Và thực tế chứng minh điều Vào năm 1958, năm mà khả chuyển đổi đồng tiền khôi phục Châu Âu, thặng dư tài khoản vãng lai Mỹ giảm mạnh Năm 1959, chuyển thành thiếu hụt Năm 1960, tài khoản vãng lai có cải thiện kinh tế Mỹ bước vào suy thoái, song vào năm đó, NHTW nước đổi gần tỷ đôla tài sản mà họ nắm giữ thành vàng, sau chuyển khoảng tỷ năm 1958 1959 Năm 1960 đánh dấu kết thúc thời kỳ “thiếu đôla” mở đầu thời kỳ bị chi phối lo âu việc Mỹ phá giá đồng đôla so với vàng Trong thực tế, NHTW nước sẵn sang nắm giữ số đôla mà họ tích lũy đồng đơla sinh lãi đại diện cho đồng tiền quốc tế mạnh Và logic vị hối đoái vàng địi hỏi NHTWW phải tiếp tục tích lũy đơla Mức cung ứng vàng giới không tăng đủ nhanh để theo kịp tăng trưởng kinh tế giới, đó, đường để NHTW trì mức dự trữ quốc tế thích hợp (để loại trừ giảm phát) tích lũy tài sản đôla Trong giai đoạn 1961-1965, thặng dự tài khoản vãng lai Mỹ tăng lên nguy Ngân hang Trung ương nước đổi đôla vàng quy mô lớn giảm dần Tuy nhiên, việc di chuyển vốn tư nhân từ Mỹ nước tiếp tục làm tăng thành phần đơla dự trữ thức nước ngồi ngun nhân khiến quyền Mỹ lo ngại Vì vậy, năm 1963, Mỹ chuyển sang ngăn chặn việc đưa vốn nước cách đánh thuế vào người Mỹ mua tài sản nước Năm 1965, nhiều biện pháp ngăn chặn việc đưa vốn nước tiếp tục thực Giữa thập niên 60 kỷ 20 có biến cố lớn làm cho hệ thống Bretton Woods vào suy tàn: - Để nhanh chóng ổn định cải thiện cán cân thương mại, hầu Châu Âu có ý định phá giá đồng tiền nước so với đơla Mỹ để kích thích xuất Sau giai đoạn ngắn can thiệp ổn định tỷ giá, họ lại tiếp tục thả - USD biến thành dự trữ quốc tế quen thuộc, hồn tồn tốt dùng để mua hang hóa, kỹ thuật cơng nghệ Mỹ, không cần thiết phải dùng USD đổi vàng Quan hệ thương mại với Mỹ tăng, nước có khuynh hướng bành trướng dự trữ đơla họ Sức hút USD nước ngồi ngày lớn khoảng 1961-1966 quyền Mỹ giảm thuế, hạ lãi suất để kích thích kinh tế Sự bành trướng tiền tệ diễn với việc USD bị hút nước ngồi để tìm nguồn đầu tư có lợi tức cao Mỹ Hai lý làm USD tuôn ạt nước ngồi Năm 1968, giá hàng hóa bình qn, ngoại trừ vàng, Mỹ tăng gấp đôi kể từ Bretton Woods USD lạm phát nhanh Tuy nhiên, thay theo tinh thần Bretton Woods, nước thặng dư thương mại Anh, Pháp, Ý, Đức, Canada, Đan Mạch, Nhật Bản…cần phát hành nhiều tiền nước họ để mua USD dư thừa, nhằm hỗ trợ cố gắng chống lạm phát Mỹ 26 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản theo đó, tỷ giá đồng đơla Mỹ với đồng tiền khác dần ổn định trở lại nước lại khơng hành động Đó lạm phát Mỹ giai đoạn 19601970 cao, nước làm theo Bretton Woods, bung thêm tiền mặt họ để mua USD, đất nước họ lạm phát theo Mỹ, cách gián tiếp, Mỹ xuất lạm phát sang nước họ Và có nghĩa cách gián tiếp, họ Mỹ định sách tiền tệ Thực tế cho thấy hệ thống tiền tệ với tỷ giá cố định Bretton Woods lung lay Tuy vậy, năm 1969 nước Mỹ cố gắng bán với giá 35 USD/ounce - Biến cố leo thang chiến tranh Việt Nam làm cho cán cân chuyển nhượng tư Mỹ từ mức thâm hụt 5,4 tỷ đôla năm 1960 tăng lên đến 12,4 tỷ đôla vào năm 1970 đến năm 1975 30 tỷ đôla Thâm hụt nợ nần làm Mỹ phải phát hành trái phiếu khơng có khả lưu thong để vay nợ từ nước qua đến Châu Âu (để thay cho việc mua lại vàng cầm giữ nước ngoài) tỷ giá 35 USD/ounce vàng chấm dứt vào năm 1971 Ngày 15/8/1971, Tổng thống Mỹ tuyên bố chấm dứt việc chuyển đổi đôla vàng, Mỹ không tự bán vàng cho NHTW nước để lấy đôla Hành động cắt đứt lien hệ lại đôla vàng Nhằm nỗ lực cứu vớt hệ thống Bretton Woods, 10 nước danh nghĩa nhóm G-10, họp Viện Smithsonian Washington tháng 12 năm 1971 Họ đạt thỏa ước Smithsonian nhằm xác định tỷ lệ ngang giá đồng tiền sau chúng thả thời gian từ tháng đến tháng 12 năm 1971 Thỏa ước tảng việc để cung cầu thị trường xác định giá đồng tiền Mặc dù tồn giới hạn tỷ giá hối đoái chúng nới rộng dần cho phép giá trị đồng tiền biến động tự xoay quanh giá trị ban đầu Theo thỏa ước này, đôla phá giá so với đồng tiền Mức độ phá giá USD khác tùy theo đồng tiền Đồng thời tỷ giá hối đoái dao động 2% so với tỷ giá Mặc dù có đời thỏa ước Chính phủ nước tiếp tục gặp khó khăn việc trì tỷ giá hối đối giới hạn cho phép Tháng năm 1973, đồng tiền giao dịch rộng rãi phép dao động theo mức cung cầu thị trường giới hạn thức bị bãi bỏ, đánh dấu kết thúc tỷ giá trao đổi cố định hệ thống Bretton Woods bắt đầu thời kỳ sôi động quan hệ tiền tệ quốc tế Từ đó, tỷ giá hối đối đồng tiền mạnh Đôla Mỹ, Mác Đức, Bảng Anh Yên Nhật… dao động so với ngoại tệ khác o Hệ thống tỷ giá hối đoái thả Hệ thống Bretton Woods sụp đổ, thành viên IMF nhóm họp đưa toàn quy định cho hệ thống tiền tệ quốc tế Thỏa ước Jamaica phê chuẩn vào tháng năm 1976 bao gồm nội dung chính: - Tỷ giá hối đối linh hoạt thành viên IMF tuyên bố chấp nhận Các NHTW quyền can thiệp vào thị trường ngoại hối nhằm điều tiết biến động thị trường - Chính thức hủy bỏ vàng làm tài sản dự trữ quốc tế Một nửa só dự trữ vàng IMF trả lại cho nước thành viên, nửa bán nhằm lấy tiền giúp đỡ nước nghèo - Các nước không xuất dầu nước chậm phát triển tạo nhiều hội để tiếp cận IMF vấn đề vốn Theo đó, tỷ giá hối đoái hay tỷ giá trao đổi giá đơn vị tiền nước ngồi tính đơn vị tiền nước 27 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản IMF tiếp tục hỗ trợ nước việc đối đầu với khó khăn tỷ giá hối đối cán cân toán IMF mở rộng hỗ trợ cho vay đến nước thành viên với điều kiện họ phải tuân theo quy định IMF sách kinh tế vĩ mơ Mặc dù tỷ giá hối đoái phép thay đổi hàng ngày để đáp lại thay đổi lực lượng thị trường, song ngân hàng trung ương nước không sẵn sàng từ bỏ quyền can thiệp vào thị trường hối đối Việc ngăn chặn thay đổi lớn tỷ giá hối đoái tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cá nhân lập kế hoạch mua bán hàng hóa nước ngồi tương lai Ngồi ra, nước có thặng dư cán cấn tốn thường khơng muốn thấy đồng tiền lên giá, điều làm cho hàng hóa họ đắt thị trường nước hàng nước rẻ thị trường nước họ Do lên giá gây thương tổn cho việc bán hàng doanh nghiệp nước làm tăng thất nghiệp nên nước thặng dự thương mại thường bán đồng tiền thị trường hối đối thu dự trữ quốc tế Các nước có thâm hụt cán cân tốn khơng muốn thấy đồng tiền giá điều làm cho hàng ngoại đắt người tiêu dùng nước kích thích lạm phát Khi giữ cho giá trị đồng nội tệ mức cao, nước thâm hụt thường mua đồng tiền thị trường hối đoái giảm mức dự trữ quốc tế Hệ thống tài quốc tế “đứa lai” hệ thống tỷ giá hối đoái cổ định thả Tỷ giá hối đoái thay đổi để đáp lại biến động lực lượng thị trường, thay đổi phụ thuộc vào sách tiền tệ kinh tế Thuộc tính quan trọng hệ thống hành tiếp tục giảm bớt ý vào vàng giao dịch tài quốc tế Khơng Mỹ ngừng đổi đôla sang vàng mà từ năm 1970, IMF phát hành giấy bạc để thay cho vàng, gọi quyền rút vốn đặc biệt (SDR) Giống vàng hệ thống Bretton Woods, SDR thực chức phương tiện toán quốc tế Song không giống vàng, khối lượng SDR không bị chi phối việc phát mỏ vàng quy mơ sản xuất vàng SDR IMF tạo tổ chức cho cần có dự trữ quốc tế bổ sung để thúc đẩy thương mại quốc tế tăng trưởng kinh tế Việc sử dụng vàng giao dịch quốc tế cịn ý IMF tuyên bố hủy bỏ giá vàng thức vào năm 1975, Kho bạc Mỹ IMF bán vàng cho tư nhân với mục đích làm chức tiền tệ Hiện tại, giá vàng xác định thị trường tự giống loại hàng hóa khác 1.5.3 Các hình thức quan hệ tài quốc tế Việt Nam  Tín dụng quốc tế: quan hệ cho vay vay phủ, tổ chức nhà nước, tổ chức tài quốc gia quốc tế, nhà kinh doanh xuất nhập thuộc nước khác nhau; hoạt động ngoại thương, hợp tác quốc tế, đầu tư nước ngồi, có liên quan mật thiết với tốn quốc tế Có thể phân chia thành ba loại hình: - Khoản vay phủ: phủ nước cho phủ nước khác vay có tính chất ưu đãi, thơng thường có tính chất viện trợ song phương - Tín dụng thương mại quốc tế: người vay nhận vay ngân hàng nước thị trường tài quốc tế theo điều kiện thương mại Có thể phân thành hai loại: a) khoản vay thương mại song phương, tức hai ngân hàng nước khác nhau kí hiệp định tín dụng, sau cho vay; b) khoản vay tập đoàn ngân hàng, tức hay vài ngân hàng đứng đầu nhiều ngân hàng khác tham gia thành tập đoàn ngân hàng cho người vay khoản vay; loại tín dụng này, nói chung, kim ngạch tương đối lớn, thời hạn tương đối dài, hình thức tín dụng tương đối phổ biến giới Tín dụng tập đồn ngân hàng lại chia thành tín dụng trực tiếp hay gián tiếp - Tín dụng tổ chức tài quốc tế Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), vv Xuất phát từ đặc điểm khác nhau, TDQT có hình thức: tín dụng tiền (ngoại tệ) tín dụng 28 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản hàng hố; tín dụng ngắn hạn tín dụng dài hạn; tín dụng có lãi tín dụng khơng trả lãi; tín dụng ưu đãi tín dụng thông thường TDQT công cụ chủ yếu nước tư phát triển để xuất tư  Đầu tư nước vào Việt Nam: - Đầu tư trực tiếp: (nguồn vốn FDI: Foreign Direct Investment): nguồn vốn nhà đầu tư nước mang vào Việt Nam để đầu tư trực tiếp thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi Cá nhân hay cơng ty nước ngồi nắm quyền quản lý sở sản xuất kinh doanh Tổ chức Thương mại Thế giới đưa định nghĩa sau FDI: Đầu tư trực tiếp nước (FDI) xảy nhà đầu tư từ nước (nước chủ đầu tư) có tài sản nước khác (nước thu hút đầu tư) với quyền quản lý tài sản Phương diện quản lý thứ để phân biệt FDI với cơng cụ tài khác Trong phần lớn trường hợp, nhà đầu tư lẫn tài sản mà người quản lý nước ngồi sở kinh doanh Trong trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay gọi "cơng ty mẹ" tài sản gọi "công ty con" hay "chi nhánh công ty" - Đầu tư gián tiếp: (nguồn vốn FII: Foreign Indirect Investment): hình thức nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào thị trường Việt Nam thông qua thị trường chứng khốn Đặc điểm loại hình FII là: vốn đầu tư dài hạn ngắn hạn -> biến động nhiều FDI nhà đầu tư thêm rút vốn nhanh chóng FDI; Nhà đầu tư nguồn vốn không chắn quyền định công ty mà họ nắm giữ cổ phần Việt Nam quy định cho nhà đầu tư nước tối đa 49% cổ phần cơng ty Ngồi cịn có số hình thức đầu tư khác: - Nguồn vốn ODA Dự án ODA (Official Development Assistance): dự án hỗ trợ phát triển thức, dự án thuộc khn khổ hoạt động phát triển phủ nước Việt Nam nhà tài trợ Một số đặc điểm dự án vốn ODA: Toàn phần nguồn vốn thực dự án ODA tổ chức/chính phủ nước ngồi, tổ chức song phương tài trợ Cơ chế tài nước việc sử dụng ODA cấp phát, cho vay (toàn bộ/một phần) từ ngân sách Nhà nước Các dự án ODA thường có vốn đối ứng khoản đóng góp phía Việt Nam vật giá trị để chuẩn bị thực chương trình, dự án (có thể dạng tiền đuợc cấp từ ngân sách nhân lực, sở vật chất) Nguồn vốn điểm khác biệt lớn dự án ODA với với dự án khác; kèm theo yêu cầu, quy định, sở pháp lý quản lý thực nhà đầu tư nhà tài trợ; Tính tạm thời dự án vốn ODA: có nghĩa dự án ODA có khởi điểm kết thúc xác định Dự án loại công việc hàng ngày, thường tiếp diễn, lặp lặp lại theo quy trình có sẵn Dự án thực thời gian ngắn kéo dài nhiều năm Về mặt nhân sự, dự án khơng có nhân cơng cố định, họ gắn bó với dự án khoảng thời gian định (một phần toàn thời gian thực dự án) Khi dự án kết thúc, cán dự án phải chuyển sang/tìm kiếm cơng việc/ hợp đồng mới; Tính nhất: có mục đích tương tự, dự án ODA phải đối mặt với vấn đề nguồn lực, mơi trường khó khăn khác Hơn nữa, mức độ định, dự án đem lại sản phẩm, dịch vụ “duy nhất”, khơng giống hồn tồn với dự án khác Ví dụ với mục đích xây nhà dự án có khác biệt chủ đầu tư, thiết kế, địa điểm… Khi sử dụng kinh nghiệm việc lập kế hoạch dự án tương tự nhau, cần phải hiểu rõ đặc trưng riêng dự án Hơn nữa, cần phải phân tích thật kỹ lưỡng có kế hoạch chi tiết trước bắt đầu thực hiện; Sự phát triển dự án luôn chi tiết hố Đặc tính kèm với tính tạm thời dự án ODA Trong suốt trình thực dự án, bước thực cần có phát triển liên tục cụ thể hoá với mức độ cao 29 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản hơn, kỹ lưỡng, cơng phu hơn; Tính giới hạn: Mỗi dự án ODA thực khoảng thời gian, nguồn lực kinh phí định Các nhà quản lý cần phải liên tục cân nhu cầu, tài chính, nguồn lực lịch trình để hồn thành dự án, đảm bảo yêu cầu nhà đầu tư nhà tài trợ - BOT (Built-Operation-Transfer) Xây dựng-Vận hành-Chuyển giao Chính Phủ kêu gọi cơng ty bỏ vốn xây dựng trước (Built) thông qua đấu thầu, sau khai thác vận hành thời gian (Operation) sau chuyển giao (Transfer) lại cho nhà nước sở - BTO (Built – Transfer - Operation) Hợp đồng xây dựng-chuyển giao-kinh doanh - BT (Built – Transfer) Hợp đồng xây dựng-chuyển giao  Đầu tư Việt Nam quốc tế 10 nhân tố hàng đầu thường nhà đầu tư tính đến lựa chọn địa bàn đầu tư (mức độ quan trọng) 1) Tiếp cận khách hàng 77% 2) Mơi trường trị xã hội ổn định 64% 3) Điều kiện kinh doanh dễ dàng 54% 4) Độ tin cậy chất lượng sở hạ tầng 50% 5) Khả thuê chuyên viên có trình độ cao 39% 6) Khả th nhân viên quản lý 38% 7) Mức độ tham nhũng 36% 8) Chi phí lao động 33% 9) Tội phạm 33% 10) Khả thuê lao động kỷ thuật 32% ( Nguồn: MYGA, Điều tra đầu tư trực tiếp nước ngoài, tháng 1/2002 ) 1.5.4 Một số tổ chức tài quốc tế chủ yếu có quan hệ với Việt Nam  Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund – IMF) Năm 1930, kinh tế giới rơi vào đại suy thối Trong bối cảnh đó, chế độ tiền tệ giới không ổn định, thương mại mậu dịch quốc gia suy giảm Nhiều hội nghị quốc tế triệu tập nhằm mục đích tìm giải pháp để khơi phục kinh tế, nhiên thiếu tiếng nói, thiếu hợp tác quốc gia nên không đến kết mong đợi Trong năm 40, xuất phát từ ý tưởng nhà kinh tế học Joln Maynard Keynes Harry Dexter White, Hội nghị tài quốc tế tổ chức thành phố Bretton Woods vào tháng 7/1944 đến thống thành lập IMF IMF thức vào hoạt động vào tháng 5/1946, có trụ sở Washington DC với 39 thành viên IMF tổ chức đa quốc gia, hoạt động nhằm thúc đẩy hợp tác tiền tệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thương mại, nhờ góp phần giải việc làm cải thiện môi trường kinh tế nước thành viên IMF chịu trách nhiệm hệ thống toán quốc tế, IMF quan tâm đến khả tốn tồn cầu, nghĩa mức độ dự trữ kết cấu khoản dự trữ nước thành viên nhằm đáp ứng đòi hỏi toán thương mại quốc gia Các nước thành viên cam kết cộng tác với IMF cộng tác với nhằm đảm bảo trật tự chế tỷ giá hệ thống tỷ giá ổn định, với hệ thống toán đa phương không bị quản chế thúc đẩy cán cân toán thành viên Các nước thành viên tự áp dụng dạng thức chế tỷ họ muốn áp dụng, chiếu theo nghĩa vụ họ IMF giám sát IMF sách tỷ giá nước Vai trò chức IMF sau:  Xúc tiến hợp tác tiền tệ quốc tế thông qua định chế thường trực cung cấp chế tư vấn, hợp tác vấn đề tiền tệ quốc tế nước thành viên 30 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản  Tạo điều kiện mở rộng phát triển thương mại quốc tế, qua đẩy mạnh trì mức độ cao lao động thu nhập phát triển nguồn lực sản xuất nước thành viên  Đẩy mạnh ổn định tỷ giá, trì thỏa thuận tỷ giá trật tự số nước thành viên ngăn ngừa giảm giá đồng tiền  Thành lập hệ thống toán đa phương giao dịch tiền tệ nước thành viên loại trừ giới hạn trao đổi ngoại tệ nhằm cản trở phát triển thương mại quốc tế Vốn IMF nước thành viên đóng góp hạn mức đóng góp xác định dựa vào thơng số kinh tế, tài (GDP, cán cân tốn, quy mơ dự trữ thức…) dạng mua cổ phần Mỗi định cho vay dự án đó, IMF vào điều: (1) nước muốn vay phải thành viên, (2) có tồn hồ sơ thuyết trình tính hiệu dự án khả trả nợ, (3) 85% tổng số cổ đông bỏ phiếu tán thành Hầu hết khoản cho vay IMF nằm dạng SDR mà ngân hàng trung ưng vay dùng để đổi thành loại ngoại tệ khác có hệ thống tiền tệ quốc tế  Ngân hàng giới (World Bank – WB) Nhóm ngân hàng giới bao gồm định chế liên kết chặc chẽ với nhau: Ngân hàng tái thiết phát triển quốc tế (IBRD); cơng ty tài quốc tế (IFC); Hiệp hội phát triển quốc tế (IDA); Cơ quan bảo lãnh đầu tư đa phương (MIGA); Trung tâm giải tranh chấp đầu tư quốc tế (ICSIC) Thuật ngữ Nhóm ngân hàng giới bao gồm tất năm định chế, thuật ngữ Ngân hàng giới (WB) ám trực tiếp đến hai định chế: IBRD IDA Cho đến WB tổ chức ngân hàng quốc tế nhất, lớn nhất, có quy mơ quan hệ tồn cầu cách thực WB đời vào năm 1946 với mục tiêu ban đầu tài trợ cho công tái thiết kinh tế nước thời kỳ hậu chiến, sau ngân hàng chuyển sang việc cấp viện trợ cho quốc gia phát triển Về sau, chức ngân hàng mở rộng cho việc bảo lãnh khoản tín dụng phát triển cấp cho thành viên cung cấp dịch vụ trợ giúp kỹ thuật việc sử dụng vốn tài trợ để đánh giá tiềm kinh tế hoạch định chương trình phát triển nước Như vậy, mục tiêu WB bao gồm:  Hỗ trợ vốn cho nước chậm phát triển dự án đầu tư cho chiến lược phát triển dài hạn  Phát triển thương mại hợp tác quốc tế  Cho vay dài hạn, cố vấn kỹ thuật cho dự án đặc biệt điều chỉnh cấu, cải cách khôi phục kinh tế  Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Development Bank – ADB) Thành lập tháng 12 năm 1996 với mục tiêu hỗ trợ phát triển kinh tế xã hội cho nước thuộc Châu Á – Thái Bình Dương Đến cuối năm 1993, bao gồm 53 nước thành viên có 37 nước thuộc khu vực châu Á, 16 nước thuộc khu vực khác Nhiệm vụ ADB:  Cho vay đầu tư cổ phần cho chương trình phát triển kinh tế, xã hội quốc gia thành viên phát triển  Hỗ trợ cố vấn mặt kỹ thuật cho đề án phát triển khu vực, địa phương  Phát triển đầu tư vào khu vực công tư cho mục tiêu chung  Đáp ứng yêu cầu trợ lý hợp tác nước thành viên việc thiết kế thực dự án phát triển 31 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Ngồi khoản vốn hoạt động đến từ quỹ đặc biệt cổ phần, ngân hàng vay trực tiếp từ thị trường vốn châu Âu, Trung Đông, Hoa Kỳ Châu Á 88% vốn vào cuối 1993 vay từ thị trường tiền tệ quốc tế Tuy ngân hàng hoạt động theo mục tiêu hỗ trợ tài cho dự án chương trình phát triển kinh tế xã hội nước phát triển Châu Á – Thái Bình Dương, đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy chu chuyển luồng tiền tệ từ khắp nơi giới vào Châu Á ngược lại Nói cách khác, góp phần vào q trình liên kết hệ thống tài tiền tệ quốc tế lại với  Tổ chức thương mại quốc tế (World Trade Organation – WTO) Hội nghị Bretton Woods vào năm 1944 đề xuất thành lập Tổ chức Thương mại Quốc tế (ITO) nhằm thiết lập quy tắc luật lệ cho thương mại nước Hiến chương ITO trí Hội nghị Liên Hiệp Quốc Thương mại Việc làm Havana tháng năm 1948 Tuy nhiên, Thượng nghị viện Hoa Kì khơng phê chuẩn hiến chương Một số nhà sử học cho thất bại bắt nguồn từ việc giới doanh nghiệp Hoa Kì lo ngại Tổ chức Thương mại Quốc tế sử dụng để kiểm sốt khơng phải đem lại tự hoạt động cho doanh nghiệp lớn Hoa Kì (Lisa Wilkins, 1997) ITO thất bại, hiệp định mà ITO định dựa vào để điều chỉnh thương mại quốc tế tồn Đó Hiệp định chung Thuế quan Thương mại (GATT) GATT đóng vai trị khung pháp lí chủ yếu hệ thống thương mại đa phương suốt gần 50 năm sau Các nước tham gia GATT tiến hành vịng đàm phán, kí kết thêm nhiều thỏa ước thương mại Vòng đám phán thứ tám, Vòng đàm phán Uruguay, kết thúc vào năm 1994 với thành lập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) thay cho GATT Các nguyên tắc hiệp định GATT WTO kế thừa, quản lý, mở rộng Khơng giống GATT có tính chất hiệp ước, WTO tổ chức, có cấu tổ chức hoạt động cụ thể WTO thức thành lập vào ngày tháng năm 1995 WTO có chức sau:  Quản lý việc thực hiệp định WTO  Diễn đàn đàm phán thương mại  Giải tranh chấp thương mại  Giám sát sách thương mại quốc gia  Trợ giúp kỹ thuật huấn luyện cho nước phát triển  Hợp tác với tổ chức quốc tế khác 1.6 Mối quan hệ thị trường bất động sản hệ thống tài Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia, tỷ trọng BĐS tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Thị trường bất động sản nước ta non trẻ, nhiều hạn chế thời gian vừa qua có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP Ở nước phát triển Mỹ, Nhật, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường bất động sản chiếm tới 20% GDP Có thể nói phát triển thị trường BĐS có tác động lan toả tới phát triển kinh tế, nhiều nước giới coi lĩnh vực bất động sản “đầu kéo” kinh tế Ngược lại, biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến phát triển kinh tế nước Sự biến động thị trường bất động sản Hoa kỳ gần đây, ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ, tác động lan toả đến toàn kinh tế ví dụ 32 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động đặc biệt với thị trường tiền tệ Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD 1.6.1 Mối liên hệ thị trường BĐS thị trường tiền tệ - vốn thể qua tương tác TT BĐS TT chứng khoán Với thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường bất động sản đầu lớn nhất, biến động thị trường bất động sản tác động trực tiếp với thị trường tiền tệ - tín dụng ngược lại thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ - tín dụng nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, biến động thị trường tiền tệ - tín dụng, tác động mạnh tới thị trường bất động sản Quá trình liên thông thị trường thể nhiều khía cạnh Giữa năm 2000 thị trường chứng khốn Việt Nam đời mang lại phương thức để sử dụng nguồn vốn thặng dư xã hội, khơng lưu trữ giá trị mà cịn có khả mang lại nguồn lợi đáng kể thời gian ngắn Trong khoảng năm đầu hoạt động, thị trường chứng khoán chưa nhận nhiều quan tâm giới đầu tư, nhiên từ cuối 2006 2007, đầu tư thị trường chứng khoán trở thành lựa chọn cân nhắc với bất động sản Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt nhà đầu tư thắng lợi mặt trận chứng khoán Lượng tiền mặt thu từ khoản lợi nhuận đầu tư chứng khốn khơng góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà cịn tạo tính khoản cao cho thị trường Chính điều này, có lẽ, lý trực tiếp dẫn tới sốt bất động sản quãng thời gian lại năm 2007 Giá nhà đất quí II năm 2007 tăng chóng mặt Tác động tâm lý thể rõ hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản Những người thực có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm sở hữu bất động sản phù hợp với nguyện vọng khả tài trước giá leo thang Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên Sụt giảm thị trường chứng khoán từ sau tháng 4-2007 phần buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán Sang đầu quý III năm 2008, giá nhà đất bình ổn Và rồi, trước biến động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần tập trung vào bất động sản với tài sản thực Giá bất động sản không tăng đột ngột trì liên tục xu lên, tập trung vào khu vực hộ chung cư cao cấp Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, kết thất vọng thị trường chứng khoán cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến bất động sản Giá nhà đất bước vào vịng xốy tăng cao Bảng 1: Tương quan thị trường bất động sản chỉ số thị trường chứng khốn Giá bất động sản Vn-Index Q I/2007 Tăng Tăng Quí II/2007 Tăng mạnh Giảm Quí III/2007 Ổn định Giảm Quí IV/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh Nguồn www.asset.vn 33 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Quan hệ tương quan bất động sản chứng khốn rõ ràng Các tác động có chiều, lúc lại ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu thời gian qua, lượng giao dịch mức giá thị trường bất động sản suy giảm mạnh Hiện tượng phần phản ánh tính bầy đàn cơng chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt tình bất lợi thị trường, chứng minh liệu thống kê TTCK Việt Nam 1.6.2 Mối liên hệ thị trường BĐS tổ chức tài trung gian thể qua đa dạng sản phẩm tín dụng Các giao dịch bất động sản có qui mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập lực đầu tư Các ngân hàng thương mại rõ ràng bỏ qua thị trường tiềm Ngay năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn giới thiệu Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Các chương trình tín dụng bất động sản nhà có chung số đặc điểm đáng ý: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng vay sử dụng làm tài sản chấp; Thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm; Lãi suất điều chỉnh theo kỳ ngắn hạn, thường tháng; Mức lãi suất áp dụng thống cho khách hàng theo qui định ngân hàng Phân loại tín dụng phục vụ định cấp không cấp tín dụng Quy trình thực tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại đảm bảo an toàn Khả vỡ nợ xảy Trên thực tế, hạn mức tín dụng ngân hàng cung cấp thường khơng 50% 70% giá trị thị trường bất động sản chấp Nghĩa tỷ lệ tài trợ ngân hàng với khoản đầu tư bất động sản cá nhân thông thường dừng mức 35% giá trị tài sản Điều động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng tốn đầy đủ phần lãi thường xuyên thiệt hại họ lên tới 65% giá trị tài sản Trường hợp hi hữu phải phát tài sản tính khoản bảo đảm chắn nhờ mức định giá tài sản chấp thấp Với dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định ngân hàng chặt chẽ tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng đơn vị chủ dự án Mặc dù sách tín dụng áp dụng chặt chẽ, tỉ trọng dư nợ tín dụng tổng số dư nợ hệ thống ngân hàng thương mại tăng lên đáng kể thời gian qua Khảo sát nhanh website http://www.asset.vn/ cho thấy, tính tới đầu tháng 3/2008, tỉ lệ hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động mức từ 20%-40% Ngân hàng nhà nước khuyến cáo có kế hoạch tiến hành tra ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ Trong lịch sử, bất động sản nguyên nhân gây phá sản 4.800 ngân hàng Hoa Kỳ giai đoạn 1931-1933 Với cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố quyền địa phương bị vỡ nợ, khả chi trả vào năm 1933 dự báo khả nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, giả định vào lúc tăng trưởng trơng khả quan Thời kỳ này, ngân hàng gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng đầu tư nhiều vào bất động sản thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu mức.” Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, khoản thu trước từ khách hàng hấp dẫn Bởi vậy, họ đưa nhiều cơng cụ tài cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn Qui mô đáng ý khoản ứng trước từ khách hàng thể qua qui định Chính phủ khơng cho phép bán “sớm” bất động sản giấy Nhưng vậy, khơng có nghĩa doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu Khoản tiền ứng trước có tên gọi “tiền đặt mua,” “tiền thành ý…” Trong tháng 2/2008, sản phẩm tài giới thiệu: trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua hộ chung cư dự án khởi cơng 34 Bài giảng: Tài đầu tư bất động sản Dấu hiệu liên thông thị trường bất động sản-vốn-tiền tệ cịn ghi nhận thông qua tham gia đông đảo cơng ty có dư tiền vốn lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản khơng phải ngành nghề kinh doanh Tiềm tăng trưởng thị trường yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài với cổ phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản 1.6.3 Mối liên hệ thị trường BĐS tài thể qua q trình tái tạo bất động sản Liên thông thị trường bất động sản tài cịn quan sát rõ nét qua trình tái tạo bất động sản Hai ví dụ minh họa cho tình dễ bắt gặp điều kiện thực tế Bất động sản sinh bất động sản Giả sử ta có bất động sản A, với giá trị 10 tỷ đồng, cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng cho chủ kinh doanh đó; hợp đồng thuê cho phép lấy trước tiền năm, ấn định giá tới năm Nguồn thu là: 36*100, khoản chiết khấu a% 24*100 Phần hoa lợi gia tăng sử dụng để tái đầu tư bất động sản Và trình tiếp diễn… Các cơng ty kinh doanh có bất động sản kinh doanh, tạo lãi Việc niêm yết cổ phiếu TTCK giúp giá tăng so với mệnh giá 500% (P/B=5) Bất động sản đánh giá cao lên lần Năng lực vay vốn doanh nghiệp tăng lên với ngân hàng, giúp họ vay mức X Mức giúp họ tiếp tục tái tạo bất động sản Nếu họ lại sử dụng vốn vay để tạo dựng công ty kinh doanh bất động sản mới, với suất vay đó, chu trình tạo lần giá trị lại bắt đầu Quá trình tạo tiền vơ tận khơng dừng lại mặt lý thuyết, thực tế có giai đoạn xảy gần Nó dừng lại bị giới hạn tín dụng, nguồn đầu tư bổ sung 35 ... (GBP) 2,4882 81 gam Đôla Mỹ (USD) 0,8886 71 gam, đó, quan hệ so sánh GBP USD là: 1GBP  2,48882 81 2,80USD 0,8886 71 Có thể nói chế độ vị vàng quốc tế tồn thực tế lịch sử giai đoạn 18 75 -19 14 Dưới chế... trương sách tài - kinh tế mà Đại hội Đảng lần thứ II (tháng 2 /19 51) đề ra, ngày tháng năm 19 51, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh số 15 /SL thành lập Ngân hàng Quốc Gia Việt Nam Ngân hàng Nhà nước... thay cho việc mua lại vàng cầm giữ nước ngoài) tỷ giá 35 USD/ounce vàng chấm dứt vào năm 19 71 Ngày 15 /8 /19 71, Tổng thống Mỹ tuyên bố chấm dứt việc chuyển đổi đôla vàng, Mỹ không tự bán vàng cho