Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản việt nam (the relationship between financial development and the real estate market in vietnam) TT

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING - BÙI NGỌC TOẢN MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9340201 TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Tài – Marketing Người hướng dẫn khoa học 1: PGS.TS Nguyễn Thị Mỹ Linh Người hướng dẫn khoa học 2: TS Phạm Thị Thanh Xuân Phản biện độc lập 1: Phản biện độc lập 2: Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp trường họp Vào hồi ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận án thư viện: i CHƯƠNG GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu Ở quốc gia có mức độ phát triển tài cao, với phát triển hiệu khu vực ngân hàng thị trường chứng khoán (TTCK), dịch vụ tài tốt so với quốc gia có mức độ phát triển tài hạn chế (King & Levine, 1993; Bencivenga & cộng sự, 1995; Esso, 2010) Do vậy, quốc gia có mức độ phát triển tài cao, nguồn vốn tiếp cận từ TTCK khu vực ngân hàng (bao gồm chấp bất động sản để vay vốn) Trong đó, quốc gia có mức độ phát triển tài kém, việc tiếp cận vốn từ khu vực ngân hàng thông qua chấp bất động sản chủ yếu, điều góp phần làm giảm khơng hồn hảo thị trường tài (Lim, 2018) Do vậy, bất động sản có mối quan hệ mật thiết với phát triển tài chính, đặc biệt quốc gia có mức độ phát triển tài cịn hạn chế Tác động phát triển tài đến thị trường bất động sản (TTBĐS) giải thích thơng qua hiệu ứng cải (wealth effect) Lý thuyết hiệu ứng cải hình thành dựa sở nghiên cứu Ando Modigliani (1963), sau phát triển Yoshikawa Ohtaka (1989) Skinner (1999) Gần đây, hiệu ứng quan tâm nhiều nghiên cứu thực nghiệm, đặc biệt quốc gia phát triển, chẳng hạn nghiên cứu Gimeno Martínez-Carrascal (2010), Che cộng (2011), Bahmani-Oskooee Ghodsi (2018), Lim (2018) Tác động TTBĐS đến phát triển tài giải thích thơng qua hiệu ứng tín dụng (credit effect) Hiệu ứng đề cập từ lâu nghiên cứu Ghosh cộng (1997) Liow (1999), số nghiên cứu gần Anundsen Jansen (2013), Bahmani-Oskooee Ghodsi (2018) Nhìn chung, phát triển tài TTBĐS tồn mối quan hệ hai chiều Khi đó, hiệu ứng cải kèm với hiệu ứng tín dụng tương tác với tạo hiệu ứng chu kỳ tín dụng (credit cycle effect) (Petrova, 2010) Kể từ xuất khủng hoảng tài tồn cầu vào năm 2007, nhà nghiên cứu nhà hoạch định sách ý đến mối quan hệ phát triển tài TTBĐS (Tsai, 2015; Zhang & cộng sự, 2016) Tuy nhiên, mối quan hệ nhiều quan điểm tranh luận khác (Su, 2011; Su & cộng sự, 2011), đặc biệt cách đo lường phát triển tài mức độ tác động mối quan hệ Tại Việt Nam, phát triển tài cịn nhiều hạn chế Đối với TTBĐS Việt Nam, thị trường non trẻ phát triển Mặt khác, Việt Nam, thiếu vắng nghiên cứu thực nghiệm vấn đề này, đặc biệt nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Nhận thấy hạn chế nghiên cứu trước vấn đề cấp thiết lý luận thực tiễn, nên tác giả chọn đề tài luận án “Mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu Với đề tài luận án này, tác giả hoàn thiện khung lý thuyết phát triển tài TTBĐS Đồng thời, tác giả kế thừa kết nghiên cứu trước tình hình thực tiễn để xây dựng, kiểm định mơ hình nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Dựa kết nghiên cứu có được, tác giả đề xuất hàm ý sách nhằm thúc đẩy phát triển tài gắn với TTBĐS Việt Nam 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu Tác giả thực đề tài luận án với mục tiêu tổng quát nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Đây chứng thực nghiệm quan trọng để có sở đề xuất hàm ý sách nhằm thúc đẩy phát triển tài gắn với TTBĐS Việt Nam Phát triển tài tập trung chủ yếu cải thiện độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài chính, ổn định tài khu vực ngân hàng TTCK Cách đo lường có ưu điểm thể chất đa chiều theo góc độ khác phát triển tài Do vậy, để thực mục tiêu nghiên cứu tổng quát nói trên, tác giả tiến hành thực mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau: (1) Nghiên cứu mối quan hệ độ sâu tài TTBĐS Việt Nam; (2) Nghiên cứu mối quan hệ hiệu tài TTBĐS Việt Nam; (3) Nghiên cứu mối quan hệ khả tiếp cận tài TTBĐS Việt Nam; (4) Nghiên cứu mối quan hệ ổn định tài TTBĐS Việt Nam Sau thực mục tiêu nghiên cứu nêu trên, tác giả tiến hành đề xuất hàm ý sách nhằm thúc đẩy phát triển tài TTBĐS Việt Nam Các hàm ý sách tác giả xác định dựa sở kết sau thực mục tiêu nghiên cứu đề 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài luận án mối quan hệ phát triển tài TTBĐS 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu Với đề tài luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Trong đó, phát triển tài giới hạn thơng qua cải thiện độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài chính, ổn định tài khu vực ngân hàng (cụ thể ngân hàng thương mại) TTCK Khoảng thời gian phân tích tác giả giới hạn từ quý năm 2004 đến quý năm 2018 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.4.1 Phương pháp phân tích Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả sử dụng kết hợp phương pháp phân tích định tính định lượng Đối với phương pháp phân tích định lượng, tùy theo đặc tính liệu, tác giả kiểm định tác động chuỗi liệu theo phương pháp vector tự hồi quy (VAR) / vector hiệu chỉnh sai số (VECM) / độ trễ phân phối tự hồi quy (ARDL) 1.4.2 Dữ liệu nghiên cứu Dữ liệu nghiên cứu tác giả thu thập dạng chuỗi thời gian (theo quý), từ quý năm 2004 đến quý năm 2018 Tác giả thu thập liệu từ nguồn Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), IFS (IMF – Quỹ Tiền tệ quốc tế), Ủy ban Chứng khốn Nhà nước (SSC) Ngồi ra, tác giả cịn sử dụng thêm liệu World Bank, báo cáo thường niên Ngân hàng Nhà nước báo cáo tài ngân hàng thương mại (NHTM) để phân tích thực trạng, qua làm rõ vấn đề nghiên cứu 1.5 Đóng góp đề tài luận án 1.5.1 Đóng góp đề tài luận án mặt khoa học Đề tài luận án thực dựa sở lý luận, kết cơng trình nghiên cứu trước có liên quan tình hình thực tiễn vấn đề nghiên cứu nên đảm bảo tính khoa học Với đề tài luận án này, tác giả kỳ vọng đóng góp mặt khoa học thơng qua việc hồn thiện khung lý thuyết mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Ngồi ra, dựa vào mục tiêu nghiên cứu nêu trên, tác giả kỳ vọng đề tài luận án đóng góp nhiều vấn đề có ý nghĩa khoa học như: - Tác giả tập trung nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Trong đó, phát triển tài đo lường thơng qua cải thiện độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài chính, ổn định tài khu vực ngân hàng TTCK Cách đo lường có ưu điểm lớn phản ánh chất đa chiều theo góc độ khác phát triển tài chính, điểm đề tài luận án so với nghiên cứu trước - Với đề tài luận án này, tác giả làm rõ chế tác động mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Cơ chế tác động giải thích dựa sở lý thuyết hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng 1.5.2 Đóng góp đề tài luận án mặt thực tiễn Ngồi việc đảm bảo tính khoa học, đề tài luận án đảm bảo phù hợp với thực tiễn, mang lại giá trị thiết thực ý nghĩa Việt Nam Với đề tài luận án này, tác giả kỳ vọng mang lại giá trị thiết thực ý nghĩa thông qua việc đào sâu vấn đề tản mạn, giải khoảng trống tồn nghiên cứu trước, cụ thể sau: - Đề tài luận án chứng thực nghiệm mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Tại Việt Nam, cịn thiếu vắng nghiên cứu thực nghiệm vấn đề Do vậy, đề tài luận án kỳ vọng tạo chứng thực nghiệm có giá trị thiết thực ý nghĩa Việt Nam - Đề tài luận án mang lại giá trị thiết thực ý nghĩa không Việt Nam, mà quốc gia khác giới, đặc biệt quốc gia có đặc điểm tương đồng với Việt Nam - Với đề tài luận án này, tác giả tập trung đề xuất hàm ý sách nhằm thúc đẩy phát triển tài TTBĐS Việt Nam, đặc biệt coi trọng đến hàm ý sách phù hợp với bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam 1.6 Bố cục đề tài luận án Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề ra, nội dung đề tài luận án trình bày thành chương, gồm: Chương Giới thiệu nghiên cứu; Chương Tổng quan lý thuyết nghiên cứu trước; Chương Phương pháp nghiên cứu; Chương Kết nghiên cứu thảo luận; Chương Kết luận hàm ý sách CHƯƠNG TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 2.1 Tổng quan lý thuyết phát triển tài 2.1.1 Khái niệm tài Tài hiểu vận động vốn tiền tệ Tài phản ánh đa dạng mối quan hệ kinh tế nảy sinh q trình phân phối nguồn lực tài thông qua việc tạo lập, sử dụng quỹ tiền tệ với mục đích đáp ứng nhu cầu khác chủ thể xã hội 2.1.2 Khái niệm phát triển tài Phát triển tài hiểu cải thiện độ sâu, hiệu quả, khả tiếp cận, ổn định tổ chức tài thị trường tài 2.1.3 Đo lường phát triển tài Phát triển tài đo lường thông qua cải thiện độ sâu, hiệu quả, khả tiếp cận, ổn định tổ chức tài thị trường tài Trong đó, tổ chức tài tập trung chủ yếu khu vực ngân hàng, thị trường tài tập trung chủ yếu TTCK 2.2 Tổng quan lý thuyết thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản đất đai, nhà, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền với đất đai bất động sản chúng tồn đất đai với chức định, chức bị tách rời khỏi đất đai 2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản TTBĐS tổng thể giao dịch bất động sản (gồm: hoạt động chuyển nhượng, cho thuê dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản) chủ thể thị trường, mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh TTBĐS 2.2.3 Đo lường thị trường bất động sản Hiện tại, có nhiều số đo lường TTBĐS Tuy nhiên, số mang tính tổng quát thường sử dụng số tăng trưởng TTBĐS Chỉ số đo lường thông qua tăng trưởng tiêu dùng đầu tư vào TTBĐS toàn kinh tế khoảng thời gian định 2.3 Lý thuyết giải thích mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 2.3.1 Lý thuyết hiệu ứng cải Lý thuyết hiệu ứng cải (wealth effect) giải thích tác động phát triển tài đến TTBĐS Hiệu ứng cải cho cải, giàu có hộ gia đình doanh nghiệp định hành vi tiêu dùng đầu tư họ Phát triển tài cải thiện làm cho giá trị tài sản danh mục nắm giữ, lợi nhuận đầu tư hộ gia đình doanh nghiệp gia tăng, họ cảm thấy tài sản tăng giá trị, giàu có gia tăng chi tiêu Đồng thời, nhu cầu nhà đầu tư vào TTBĐS tăng lên, điều làm cho TTBĐS phát triển theo Ngược lại, phát triển tài giảm sút làm cho giá trị tài sản tài danh mục nắm giữ hộ gia đình doanh nghiệp giảm, giàu có giảm theo Để đảm bảo an toàn sống dài hạn cân đối thu chi, họ cắt giảm bớt chi tiêu đầu tư, làm cho TTBĐS giảm sút Do vậy, phát triển tài có tác động không nhỏ đến TTBĐS 2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tín dụng Lý thuyết hiệu ứng tín dụng (credit effect) giải thích tác động TTBĐS đến phát triển tài TTBĐS có ảnh hưởng đáng kể đến khả tiếp cận vốn vay người nắm giữ bất động sản (Kapopoulos & Siokis, 2005) Do vậy, TTBĐS phát triển, lượng vốn tín dụng khu vực ngân hàng cung ứng cho kinh tế gia tăng, có nghĩa phát triển tài thông qua khu vực ngân hàng cải thiện Điều tác động đáng kể đến phát triển tài thơng qua TTCK Do vậy, TTBĐS tác động đáng kể đến phát triển tài 2.4 Tổng quan nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 2.4.1 Kết nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Qua q trình lược khảo cơng trình nghiên cứu trước, tác giả thấy tồn nghiên cứu tiến hành phân tích mối quan hệ phát triển tài TTBĐS, mà phát triển tài đo lường thơng qua phát triển kết hợp khu vực ngân hàng TTCK Hầu hết nghiên cứu trước đo lường phát triển tài thơng qua khu vực ngân hàng, TTCK Mặt khác, nghiên cứu trước thường đo lường phát triển tài thơng qua độ sâu tài (tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân, giá trị vốn hoá TTCK) ổn định tài (biến động TTCK) Có thể nói rằng, chưa có nghiên cứu xem xét mối quan hệ phát triển tài TTBĐS, mà phát triển tài đo lường thơng qua bốn tiêu chí: độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài ổn định tài Về kết nghiên cứu, có nhiều quan điểm trái ngược nhau, nhiên tập trung chủ yếu ba quan điểm sau: (1) Tồn mối quan hệ hai chiều phát triển tài TTBĐS; (2) Tồn tác động chiều từ phát triển tài đến TTBĐS; (3) Tồn tác động chiều từ TTBĐS đến phát triển tài Trong đó, hầu hết nghiên cứu thực nghiệm dừng lại việc kiểm định mối quan hệ phát triển tài TTBĐS, số lượng nghiên cứu ứng dụng lý thuyết hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng vào việc giải thích mối quan hệ phát triển tài TTBĐS chưa nhiều Ngồi ra, nhiều quan điểm trái ngược mức độ tác động mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Đối với phương pháp phân tích, hầu hết nghiên cứu trước sử dụng phương pháp phân tích định lượng Tuy nhiên, ứng với dạng liệu mục tiêu nghiên cứu, có phương pháp phân tích phù hợp áp dụng Đối với nghiên cứu mối quan hệ chuỗi liệu, phương pháp phân tích thường sử dụng gồm: VAR, VECM, ARDL Trong đó, phương pháp VAR sử dụng nghiên cứu Ibrahim (2010), Hott (2011), Ni Liu (2011), Ibrahim Law (2014), Li cộng (2015), Chen cộng (2017), Shi cộng (2017), Funkea cộng (2018) Phương pháp VECM tìm thấy nghiên cứu Gimeno Martínez-Carrascal (2010), Ibrahim (2010), Ni Liu (2011), Anundsen Jansen (2013), Jiang cộng (2018) Phương pháp ARDL sử dụng nghiên cứu Liang Cao (2007), Lean Smyth (2014), Bahmani-Oskooee Ghodsi (2018) 2.4.2 Nhận xét khoảng trống nghiên cứu trước Bất động sản chủ đề thú vị nhiều nghiên cứu từ năm 1990 (Wheaton, 1999) TTBĐS giải thích yếu tố tài tốt so với yếu tố kinh tế thông thường (Choi & Park, 2017) Mối quan hệ phát triển tài tăng trưởng kinh tế chủ đề đề cập nhiều nghiên cứu trước (Gerschenkron, 1962; Levine & Zervos, 1998; Graff, 2003; Choi & Park, 2017) Tuy nhiên, mối quan hệ phát triển tài TTBĐS chưa quan tâm nhiều nghiên cứu thực nghiệm Do đó, chủ đề thú vị gặp nghiên cứu thực nghiệm, khoảng trống lớn nghiên cứu trước Ngồi ra, qua q trình lược khảo nghiên cứu trước, tác giả thấy nghiên cứu số hạn chế như: (1) Chưa có thống cách đo lường phát triển tài chính; (2) Hầu hết nghiên cứu trước dừng lại việc kiểm định mối quan hệ phát triển tài TTBĐS, số lượng nghiên cứu thực nghiệm ứng dụng lý thuyết hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng vào việc giải thích mối quan hệ phát triển tài TTBĐS chưa nhiều; (3) Hầu hết nghiên cứu trước tập trung chủ yếu quốc gia phát triển, thiếu vắng nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS quốc gia phát triển; (4) Tại Việt Nam, theo tìm hiểu tác giả chưa có nghiên cứu phân tích mối quan hệ phát triển tài TTBĐS CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Phương pháp tiếp cận 3.2 Giả thuyết nghiên cứu mơ hình nghiên cứu Mơ hình nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam tác giả đề xuất có dạng sau: - Tác động phát triển tài đến TTBĐS: REM = f(FD, GDP, CPI) - Tác động TTBĐS đến phát triển tài chính: FD = f(REM, GDP, CPI) Tác động phát triển tài đến TTBĐS thể thơng qua mơ hình Phát triển tài đo lường thơng qua độ sâu tài (DCP, SMC), hiệu tài (LDS, SME), khả tiếp cận tài (SMA) ổn định tài (biến động TTCK - SMV) Do đó, tác động TTBĐS đến phát triển tài triển khai thành mơ hình chi tiết: mơ hình 2a (biến phụ thuộc: DCP), mơ hình 2b (biến phụ thuộc: SMC), mơ hình 2c (biến phụ thuộc: LDS), mơ hình 2d (biến phụ thuộc: SME), mơ hình 2e (biến phụ thuộc: SMA), mơ hình 2f (biến phụ thuộc: SMV) Bảng 3.1 Các biến mơ hình nghiên cứu Tên biến Ký hiệu Nguồn liệu Biến đo lường TTBĐS Tăng trưởng TTBĐS REM GSO Biến đo lường phát triển tài Tín dụng nội địa cho Độ sâu tài khu vực tư nhân Giá trị vốn hóa TTCK Hiệu tài DCP IMF SMC SSC Chênh lệch lãi suất LDS IMF Hiệu TTCK SME SSC SMA SSC SMV Tính tốn tác giả dựa liệu SSC Khả tiếp cận tài Biến động TTCK (Ổn định tài chính) Biến kiểm sốt Tăng trưởng kinh tế GDP GSO Chỉ số giá tiêu dùng CPI GSO Nguồn: Tác giả tổng hợp đề xuất 3.3 Dữ liệu nghiên cứu Dữ liệu nghiên cứu tác giả thu thập theo quý, từ quý năm 2004 đến quý năm 2018 Từ nguồn Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), tác giả thu thập liệu tăng trưởng TTBĐS biến kiểm soát đại diện cho kinh tế vĩ mô Dữ liệu phát triển tài thơng qua khu vực ngân hàng thu thập từ nguồn Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) Dữ liệu phát triển tài thơng qua TTCK thu thập từ nguồn Ủy ban Chứng khốn Nhà nước (SSC) Ngồi ra, tác giả cịn sử dụng thêm liệu World Bank, báo cáo thường niên Ngân hàng Nhà nước báo cáo tài NHTM để phân tích thực trạng, qua làm rõ vấn đề nghiên cứu 3.4 Phương pháp phân tích Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả sử dụng kết hợp phương pháp phân tích định tính định lượng Đối với phương pháp phân tích định lượng, tùy theo đặc tính liệu, tác giả kiểm định tác động chuỗi liệu theo phương pháp vector tự hồi quy (VAR) / vector hiệu chỉnh sai số (VECM) / độ trễ phân phối tự hồi quy (ARDL) Với đặc thù Việt Nam, liệu chuỗi thời gian phát triển tài TTBĐS dùng để nghiên cứu ngắn Đồng thời, mơ hình nghiên cứu có nhiều biến nên khó thỏa mãn điều kiện chuỗi liệu dừng bậc I(0) I(1) Do đó, mơ hình có tồn đồng liên kết, tác giả kỳ vọng sử dụng phương pháp ARDL để phân tích nhằm đảm bảo độ tin cậy so với phương pháp khác, cách làm phù hợp với nhận định trước Pesaran cộng (2001), Tursoy Faisal (2016) Trường hợp mơ hình nghiên cứu khơng tồn đồng liên kết, tác giả sử dụng phương pháp VAR để phân tích CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Thực trạng phát triển tài thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.1 Thực trạng phát triển tài Việt Nam Nhìn chung, phát triển tài Việt Nam có cải thiện đáng kể giai đoạn gần Trong đó, khu vực ngân hàng giữ vai trị chủ đạo việc cung ứng nguồn vồn cho kinh tế Hoạt động tín dụng chiếm vai trị chủ đạo tạo nguồn thu nhập cho khu vực ngân hàng Do đó, khu vực ngân hàng cần đa dạng hóa nguồn thu nhập thơng qua việc phát triển đa dạng dịch vụ tài chính, điều làm giảm dần phụ thuộc lớn vào nguồn thu nhập từ cho vay Đối với TTCK Việt Nam, non trẻ quy mô thị trường gia tăng nhanh Đặc biệt, TTCK ngày thể vị quan trọng việc cung ứng nguồn vốn trung dài hạn cho kinh tế Tuy nhiên, TTCK 10 Việt Nam số hạn chế Chẳng hạn, khả tiếp cận tài TTCK cịn thấp Đặc biệt, việc cung ứng nguồn vốn trung dài hạn từ TTCK vào TTBĐS hạn chế Nguyên nhân dẫn đến tình trạng kể đến là: quỹ đầu tư bất động sản TTCK cịn chưa phát triển; số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết TTCK chưa nhiều, cụ thể khoảng 10.000 doanh nghiệp bất động sản có 65 doanh nghiệp niêm yết TTCK (HOREA, 2019) 4.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam TTBĐS Việt Nam non trẻ Tuy nhiên, thị trường có bước phát triển đáng kể có vai trị khơng nhỏ kinh tế TTBĐS Việt Nam gặp phải số hạn chế khó khăn như: (1) TTBĐS gặp nhiều khó khăn tiếp cận vốn; (2) Mất cân đối cung cầu TTBĐS; (3) Thơng tin liệu TTBĐS cịn nhiều hạn chế 4.2 Kết mơ hình nghiên cứu 4.2.1 Thống kê mơ tả phân tích tương quan Kết phân tích cho thấy biến đại diện cho phát triển tài tương quan chiều với REM Đối với biến kiểm soát, REM tương quan chiều với GDP tương quan ngược chiều với CPI Mặt khác, tương quan biến đại diện cho phát triển tài biến kiểm sốt thấp (giá trị cao 0,5942), khơng tồn tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng mơ hình nghiên cứu 4.2.2 Kiểm định tính dừng Tác giả sử dụng kiểm định Augmented Dickey-Fuller (ADF) kiểm định Phillips-Perron (PP) để kiểm định tính dừng chuỗi liệu Kết phân tích cho thấy biến LDS, SME, SMV GDP dừng chuỗi liệu gốc (I(0)) Trong đó, chuỗi liệu cịn lại dừng chuỗi sai phân bậc (I(1)) Do vậy, tồn đồng liên kết mơ hình nghiên cứu chuỗi liệu phù hợp để đưa vào phân tích theo phương pháp ARDL Trường hợp khơng tồn đồng liên kết mơ hình nghiên cứu sử dụng phương pháp VAR để phân tích nhằm thấy mối quan hệ ngắn hạn chuỗi liệu 4.2.3 Kiểm định đồng liên kết Tác giả sử dụng phương pháp kiểm định đường bao (bound test) đề xuất Pesaran cộng (2001) để kiểm định đồng liên kết chuỗi liệu Kết phân tích cho thấy, tồn mối quan hệ đồng liên kết chuỗi 11 liệu mơ hình 1, 2a 2f Trong đó, mơ hình 2b, 2c, 2d 2e khơng có mối quan hệ đồng liên kết chuỗi liệu Do vậy, tác giả sử dụng phương pháp ARDL để phân tích mối quan hệ phát triển tài TTBĐS thơng qua mơ hình 1, 2a 2f Đối với mơ hình cịn lại (2b, 2c, 2d 2e), tác giả sử dụng phương pháp VAR để phân tích 4.2.4 Kết mơ hình nghiên cứu Qua q trình phân tích mơ hình nghiên cứu, mối quan hệ phát triển tài TTBĐS tổng hợp bảng 4.16 sau đây: Bảng 4.16 Kết nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Kết Giả thuyết nghiên cứu Kết luận Dài hạn Ngắn hạn DCP ⟹ REM P x Chấp nhận REM ⟹ DCP P P Chấp nhận SMC ⟹ REM x P Chấp nhận REM ⟹ SMC x x Bác bỏ LDS ⟹ REM P P Chấp nhận REM ⟹ LDS x x Bác bỏ SME ⟹ REM x x Bác bỏ REM ⟹ SME SMA ⟹ REM Khả tiếp cận tài TTBĐS REM ⟹ SMA SMV ⟹ REM Biến động TTCK TTBĐS REM ⟹ SMV Ghi chú: P tác động có ý nghĩa thống kê x x Bác bỏ P P Chấp nhận x x Bác bỏ x P Chấp nhận x P Chấp nhận Độ sâu tài TTBĐS Hiệu tài TTBĐS Nguồn: Kết phân tích tác giả - Mối quan hệ độ sâu tài TTBĐS: dài hạn, tồn mối quan hệ hai chiều tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) REM Trong 12 ngắn hạn, tồn tác động chiều từ REM đến tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) Đối với độ sâu tài TTCK, tác giả tìm thấy tác động chiều từ giá trị vốn hóa TTCK (SMC) đến REM ngắn hạn Điều cho thấy, tồn mối quan hệ mật thiết (cùng chiều) độ sâu tài TTBĐS - Mối quan hệ hiệu tài TTBĐS: tồn tác động chiều từ chênh lệch lãi suất (LDS) đến REM ngắn hạn dài hạn Hay nói cách khác, hiệu tài thơng qua khu vực ngân hàng có tác động đáng kể đến TTBĐS - Mối quan hệ khả tiếp cận tài TTBĐS: tồn tác động chiều từ khả tiếp cận tài (SMA) đến REM ngắn hạn dài hạn Vậy, khả tiếp cận tài thơng qua TTCK có tác động đáng kể đến TTBĐS - Mối quan hệ biến động TTCK TTBĐS: tồn mối quan hệ chiều biến động TTCK (SMV) REM ngắn hạn Hay nói cách khác, ổn định tài thơng qua TTCK có mối quan hệ mật thiết với TTBĐS Nhìn chung, phát triển tài có mối quan hệ mật thiết với TTBĐS ngắn hạn dài hạn, kết phù hợp với lý thuyết hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng Tuy nhiên, mức độ tác động mối quan hệ có khác tiêu chí đại diện cho phát triển tài chính, cụ thể là: độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài ổn định tài Ngồi ra, tác giả cịn tìm thấy tác động đáng kể biến kiểm soát đại diện cho kinh tế vĩ mô (GDP CPI) đến phát triển tài Trong đó, REM bị tác động chủ yếu biến kiểm soát số giá tiêu dùng (CPI) Những phát sở đáng tin cậy để tác giả tiến hành thảo luận chi tiết kết nghiên cứu đề xuất hàm ý sách phần 4.3 Thảo luận kết nghiên cứu 4.3.1 Mối quan hệ độ sâu tài thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy, độ sâu tài có mối quan hệ mật thiết với TTBĐS Cụ thể: tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) có mối quan hệ chiều với REM dài hạn Trong ngắn hạn, REM tác động chiều đến tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) Đồng thời, giá trị vốn hóa TTCK (SMC) có tác động chiều đến REM ngắn hạn Điều cho thấy, mối quan hệ độ sâu tài TTBĐS phù hợp với hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng 13 - Tác động độ sâu tài đến TTBĐS: + Tác động tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân đến TTBĐS: dài hạn, tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) có tác động chiều đến REM Kết phù hợp với hiệu ứng cải tìm thấy nghiên cứu Bunda Zorzi (2010), Hott (2011), Shen cộng (2016), Lim (2018) Điều cho thấy, khu vực ngân hàng gia tăng cung ứng tín dụng cho kinh tế, lượng vốn tiếp cận khu vực tư nhân (hộ gia đình tổ chức phi tài chính) tăng, qua kích thích chi tiêu đầu tư Đồng thời, nhu cầu nhà đầu tư vào TTBĐS họ tăng lên, làm cho TTBĐS phát triển Tại Việt Nam, khu vực ngân hàng giữ vai trò chủ đạo việc cung ứng tín dụng cho kinh tế, cho TTBĐS Vào năm 2007 đầu năm 2008, tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân gia tăng nhiều kéo theo tăng trưởng cao TTBĐS Đến năm 2011 đầu năm 2012, kinh tế gặp khó khăn, kết hợp với sách tín dụng thắt chặt việc tiếp cận vốn gặp khó khăn làm cho TTBĐS giảm mạnh Sau đó, kinh tế giới nước phục hồi, lượng tín dụng khu vực ngân hàng cung ứng cải thiện đáng kể, điều góp phần không nhỏ việc thúc đẩy TTBĐS tăng trưởng trở lại Vậy, tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân có tác động kích thích TTBĐS phát triển Tuy nhiên, khu vực ngân hàng gia tăng cho vay mức gia tăng cho vay dự án có rủi ro cao dẫn đến nguy xảy bong bóng TTBĐS, làm cho TTBĐS gặp khủng hoảng giảm sút mạnh tương lai, khủng hoảng tài tồn cầu xuất vào cuối năm 2007 minh chứng cho tác động + Tác động giá trị vốn hóa TTCK đến TTBĐS: giá trị vốn hóa TTCK (SMC) có tác động chiều đến REM ngắn hạn Kết phù hợp với hiệu ứng cải, đồng thời phù hợp với nhận định trước Choi Park (2017) Vậy, quy mơ TTCK có vai trị kích thích TTBĐS phát triển Tuy nhiên, tác động thể ngắn hạn Bởi vì, TTCK Việt Nam cịn non trẻ, quy mơ cịn hạn chế thiếu ổn định Do đó, TTCK chưa tạo tác động tích cực thông qua việc cung ứng nguồn vốn trung dài hạn cho TTBĐS 14 - Tác động TTBĐS đến độ sâu tài chính: Kết nghiên cứu cho thấy, REM có tác động chiều đến tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (DCP) ngắn hạn dài hạn Do vậy, TTBĐS có vai trị quan trọng việc cải thiện độ sâu tài khu vực ngân hàng Kết phù hợp với hiệu ứng tín dụng tìm thấy nghiên cứu Hott (2011), Igan cộng (2011), Arestis Gonzalez (2014), Shen cộng (2016) Khi TTBĐS phát triển, người nắm giữ bất động sản dễ dàng tiếp cận nguồn vốn từ khu vực ngân hàng thông qua việc chấp bất động sản Điều làm cho lượng tín dụng khu vực ngân hàng cung ứng gia tăng, qua khu vực ngân hàng cải thiện thu nhập phát triển Vậy, TTBĐS có vai trò thúc đẩy khu vực ngân hàng phát triển Tuy nhiên, TTBĐS gặp khủng hoảng, gây khó khăn khơng nhỏ cho khu vực ngân hàng Cuộc khủng hoảng tài tồn cầu diễn vào cuối năm 2007 với nguyên nhân bắt nguồn từ khủng hoảng TTBĐS Hoa Kỳ minh chứng cho tác động 4.3.2 Mối quan hệ hiệu tài thị trường bất động sản Với đề tài luận án này, tác giả tìm thấy tác động đáng kể hiệu tài thông qua khu vực ngân hàng đến TTBĐS Cụ thể, chênh lệch lãi suất (LDS) tác động chiều đến REM ngắn hạn dài hạn Tác động phù hợp với hiệu ứng cải, phát đề tài luận án so với nghiên cứu trước Tại Việt Nam, hoạt động tín dụng tạo nguồn thu nhập cho NHTM Do đó, chênh lệch lãi suất cho vay lãi suất huy động gia tăng, tạo nguồn thu nhập kích thích khu vực ngân hàng phát triển Đây nguồn lực tài quan trọng để khu vực ngân hàng cải thiện chất lượng dịch vụ, nâng cao lực cung ứng nguồn vốn cho kinh tế TTBĐS Điều góp phần khơng nhỏ việc thúc đẩy TTBĐS phát triển Thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước điều hành sách lãi suất phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô thị trường tiền tệ, đồng thời đạo tổ chức tín dụng áp dụng lãi suất cho vay hợp lý, giữ mặt lãi suất cho vay huy động ổn định (Phạm Thanh Hà, 2019) Điều giúp cho khu vực ngân hàng phát triển ổn định trước khó khăn kinh tế, tạo tảng phát triển kinh tế TTBĐS Mặc dù chênh lệch lãi suất tạo nguồn thu nhập lớn cho NHTM, chênh lệch lãi suất cần giữ mức hợp lý, vừa đảm bảo khu vực ngân hàng phát triển ổn định, vừa kích thích TTBĐS phát triển Bởi vì, lãi suất cho vay 15 cao làm cho việc tiếp cận vốn gặp khó khăn, gây tác động tiêu cực TTBĐS (Gimeno & Martínez-Carrascal, 2010; Jiang & cộng sự, 2018) Đồng thời, chênh lệch lãi suất lớn tín hiệu cảnh báo sớm khủng hoảng khu vực ngân hàng (Kaminsky & Reinhart, 1999; Godstein & cộng sự, 2000) 4.3.3 Mối quan hệ khả tiếp cận tài thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy, khả tiếp cận tài (SMA) tác động chiều đến REM ngắn hạn dài hạn, tác động phù hợp với hiệu ứng cải, phát đề tài luận án so với nghiên cứu trước Do vậy, khả tiếp cận tài có vai trị kích thích TTBĐS phát triển Khi khả tiếp cận tài gia tăng, chênh lệch quy mô doanh nghiệp lớn (top 10 doanh nghiệp lớn nhất) so với phần lại thị trường giảm, qua tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức phát hành gia nhập TTCK Hay nói cách khác, doanh nghiệp “bình đẳng” thị trường Điều góp phần nâng cao khả đáp ứng TTCK nhu cầu vốn khách hàng, làm cho lượng vốn từ TTCK vào TTBĐS cải thiện Không vậy, khả tiếp cận tài góp phần gia tăng thu nhập nhà đầu tư TTCK, họ trở nên giàu có hơn, gia tăng nhu cầu nhà đầu tư vào TTBĐS Điều làm cho TTBĐS phát triển 4.3.4 Mối quan hệ ổn định tài thị trường bất động sản Với đề tài luận án này, tác giả tìm thấy mối quan hệ chiều biến động TTCK (SMV) REM ngắn hạn Trong đó, biến động TTCK đại diện cho ổn định tài Điều cho thấy, ổn định tài có mối quan hệ mật thiết với TTBĐS, nhiên mối quan hệ thể ngắn hạn Kết phù hợp với hiệu ứng cải hiệu ứng tín dụng, đồng thời phù hợp với nhận định trước Heaney Sriananthakumar (2012), Tsai (2015), Liow cộng (2019), Liu cộng (2019), Xia cộng (2019), Tiwari cộng (2020) - Tác động ổn định tài đến TTBĐS: TTCK biến động nhiều (ổn định tài thấp) kích thích TTBĐS phát triển Bởi vì, trường hợp TTCK biến động theo xu hướng tăng trưởng cao, thúc đẩy lượng vốn đầu tư vào TTBĐS, làm cho TTBĐS gia tăng Tuy nhiên, lượng vốn vào TTBĐS gia tăng q mức khơng kiểm sốt tốt tiềm ẩn nhiều rủi ro cho TTBĐS, 16 làm cho TTBĐS có nguy xuất bong bóng gặp khủng hoảng tương lai, khủng hoảng tài tồn cầu (xuất vào cuối năm 2007) minh chứng cho tác động Đối với trường hợp TTCK biến động theo xu hướng giảm mạnh, điều dẫn đến việc nhà đầu tư có xu hướng chuyển vốn đầu tư từ TTCK sang TTBĐS, làm cho TTBĐS gia tăng - Tác động TTBĐS đến ổn định tài chính: TTBĐS tăng trưởng, tín hiệu để kích thích TTCK hoạt động sôi động Tuy nhiên, tác động thể rõ ngắn hạn Bởi vì, TTBĐS TTCK Việt Nam non trẻ, thiếu ổn định, xu hướng tăng giảm thị trường chủ yếu diễn thời gian ngắn nên chưa tạo tác động dài hạn 4.3.5 Vai trị biến kiểm sốt mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy, biến kiểm sốt đại diện cho kinh tế vĩ mơ (GDP CPI) có tác động đáng kể đến phát triển tài chính, xu hướng tác động chủ yếu chiều Trong đó, REM bị tác động ngược chiều biến kiểm soát số giá tiêu dùng (CPI) Điều cho thấy, kinh tế vĩ mô thuận lợi tạo điều kiện để cải thiện phát triển tài Tuy nhiên, số giá tiêu dùng gia tăng dẫn đến bất ổn cho TTCK Đối với TTBĐS, số giá tiêu dùng gia tăng kìm hãm phát triển thị trường CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 5.1 Kết luận phát đề tài luận án Với đề tài luận án này, tác giả hệ thống hóa sở lý thuyết mối quan hệ phát triển tài TTBĐS, đồng thời lược khảo nghiên cứu trước có liên quan Trên sở đó, tác giả xác định phương pháp nghiên cứu, xây dựng mơ hình nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Sau nghiên cứu, tác giả thực mục tiêu tổng quát nghiên cứu mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam Mục tiêu tổng quát thực sở đạt mục tiêu cụ thể đề tài luận án Nhìn chung, kết nghiên cứu cho thấy phát triển tài có mối quan hệ mật thiết với TTBĐS ngắn hạn dài hạn Tuy nhiên, mức độ tác động mối quan hệ có khác tiêu chí đại diện cho phát triển tài chính, cụ thể là: độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài ổn định tài Ngồi ra, tác giả cịn tìm thấy tác động đáng kể biến kiểm 17 sốt đại diện cho kinh tế vĩ mơ (GDP CPI) đến phát triển tài Khơng vậy, biến kiểm soát số giá tiêu dùng (CPI) có tác động ngược chiều đến TTBĐS ngắn hạn dài hạn Kết nghiên cứu sở quan trọng để góp phần giúp nhà hoạch định sách, nhà quản lý nhà nghiên cứu thấy rõ mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam 5.2 Hàm ý sách nhằm phát triển tài thị trường bất động sản 5.2.1 Hàm ý sách phát triển tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy phát triển tài có tác động chiều đến TTBĐS Vậy, phát triển tài có vai trị quan trọng việc thúc đẩy TTBĐS phát triển Ở Việt Nam, nguồn vốn vào TTBĐS bắt nguồn chủ yếu từ khu vực ngân hàng Ngoài ra, TTCK dần trở thành kênh cung ứng nguồn vốn trung dài hạn đáng kể cho TTBĐS Do đó, nguồn vốn từ khu vực ngân hàng TTCK vào TTBĐS gia tăng, TTBĐS phát triển Ngược lại, nguồn vốn từ khu vực tài vào TTBĐS giảm sút, TTBĐS gặp nhiều khó khăn Điều cho thấy, khu vực ngân hàng TTCK cần phát triển bền vững, tạo nguồn cung vốn ổn định cho TTBĐS Đặc biệt, cần khắc phục tình trạng TTBĐS phát triển, khu vực ngân hàng thường đẩy mạnh cho vay bất động sản, làm cho TTBĐS tăng trưởng “quá nóng” xuất bong bóng thị trường Khi TTBĐS gặp khủng hoảng giảm sút, khu vực ngân hàng thường giảm mạnh cho vay bất động sản, làm cho TTBĐS giảm sâu Điều dẫn đến hệ khu vực tài TTBĐS ln phải đối mặt với rủi ro tiềm ẩn phát triển thiếu ổn định Ngoài ra, TTCK cần phát triển bền vững, trở thành kênh cung ứng nguồn vốn trung dài hạn cách hiệu cho TTBĐS Khi đó, TTBĐS giảm phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng 5.2.1.1 Hàm ý sách độ sâu tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy TTBĐS bị tác động độ sâu tài thơng qua khu vực ngân hàng dài hạn độ sâu tài thông qua TTCK ngắn hạn Mặt khác, kết phân tích thực trạng cho thấy TTCK có quy mơ hạn chế Dựa sở này, tác giả đề xuất số hàm ý sách độ sâu tài nhằm phát triển TTBĐS sau: 18 - Hàm ý sách khu vực ngân hàng: + Các NHTM cần xây dựng sách tín dụng bất động sản vừa quán, vừa linh hoạt thời kỳ + Các NHTM cần khuyến khích phát triển hình thức cho vay thông qua việc liên kết ba chủ thể “chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng” + Các NHTM cần nghiên cứu phát triển sản phẩm “tiết kiệm mua nhà” + Các NHTM cần quy định rõ khoản cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản, thay thuộc cho vay tiêu dùng (đối với việc vay vốn để sửa nhà mua nhà đầu tiên) + Các NHTM cần xây dựng hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng trọng đến cơng tác phịng ngừa rủi ro tín dụng, đặc biệt tín dụng bất động sản - Hàm ý sách TTCK: TTCK Việt Nam cần tái cấu toàn diện, đặc biệt cải thiện quy mô thị trường, tiến tới trở thành kênh dẫn vốn trung dài hạn quan trọng cho kinh tế TTBĐS Việc tái cấu TTCK cần dựa sở Quyết định số 242/QĐ-TTg Đề án "Cơ cấu lại TTCK thị trường bảo hiểm đến năm 2020 định hướng đến năm 2025" Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 28/02/2019 Theo đó, cần tái cấu TTCK với nguyên tắc coi trọng phát triển quy mô chất lượng, theo hướng tiếp cận với tiêu chuẩn thơng lệ quốc tế Ngồi ra, cần gia tăng số lượng doanh nghiệp có quy mơ lớn niêm yết TTCK Để làm điều này, cần thúc đẩy mạnh mẽ tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, gắn cổ phần hóa với việc niêm yết chứng khốn TTCK 5.2.1.2 Hàm ý sách hiệu tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Dựa vào kết mơ hình nghiên cứu, tác giả thấy TTBĐS bị tác động chủ yếu hiệu tài thơng qua khu vực ngân hàng Do đó, chênh lệch lãi suất cho vay lãi suất huy động NHTM nên gia tăng mức hợp lý ổn định, tạo tảng để phát triển khu vực ngân hàng cách bền vững Từ đó, NHTM có nguồn lực tài để cải thiện chất lượng dịch vụ nâng cao lực cung ứng nguồn vốn cho kinh tế Ngoài ra, NHTM cần đa dạng hóa nguồn thu nhập, giảm dần phụ thuộc lớn vào nguồn thu nhập từ cho vay Qua đó, ngân hàng phân tán rủi ro hoạt động 19 5.2.1.3 Hàm ý sách khả tiếp cận tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Với đề tài luận án này, tác giả tìm thấy tác động chiều khả tiếp cận tài thơng qua TTCK đến TTBĐS ngắn hạn dài hạn Mặt khác, kết phân tích thực trạng cho thấy khả tiếp cận tài thơng qua TTCK cịn nhiều hạn chế Dựa sở này, tác giả đề xuất số hàm ý sách khả tiếp cận tài sau: - Nâng cao khả tiếp cận tài TTCK Theo đó, cần gia tăng số lượng doanh nghiệp (đặc biệt doanh nghiệp có quy mơ lớn) niêm yết TTCK - Gia tăng số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết TTCK - Hình thành phát triển quỹ đầu tư bất động sản 5.2.1.4 Hàm ý sách ổn định tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Kết nghiên cứu cho thấy biến động TTCK có mối quan hệ chiều với TTBĐS Do vậy, TTCK tăng trưởng cao, lượng vốn vào TTBĐS gia tăng, qua kích thích TTBĐS phát triển Khi TTCK biến động theo xu hướng giảm, xảy tượng chuyển vốn đầu tư từ TTCK sang TTBĐS Do đó, để TTCK TTBĐS phát triển, điều quan trọng TTCK cần phải phát triển cách bền vững Có vậy, TTCK trở thành kênh cung ứng nguồn vốn quan trọng cho TTBĐS Để làm điều này, ngồi việc cải thiện quy mơ khả tiếp cận TTCK, cần tập trung thêm số vấn đề sau: - Nâng cao tính cơng khai, minh bạch TTCK, đảm bảo quyền bình đẳng việc tiếp cận thông tin nhà đầu tư (đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài) - Nâng cao hiệu công tác quản lý, giám sát TTCK xử lý nghiêm trường hợp vi phạm TTCK Qua đó, tạo dựng niềm tin nhà đầu tư - Cần thúc đẩy TTCK phát triển cách bền vững ổn định Theo đó, cần tái cấu tồn diện TTCK nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, việc tái cấu TTCK cần dựa sở Quyết định số 242/QĐ-TTg Đề án "Cơ cấu lại TTCK thị trường bảo hiểm đến năm 2020 định hướng đến năm 2025" Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 28/02/2019 20 5.2.2 Hàm ý sách thị trường bất động sản nhằm phát triển tài Kết nghiên cứu cho thấy TTBĐS có tác động chiều đến độ sâu tài thơng qua khu vực ngân hàng ngắn hạn dài hạn Hay nói cách khác, TTBĐS có vai trị thúc đẩy khu vực ngân hàng phát triển Đồng thời, tác giả cịn tìm thấy tác động TTBĐS đến ổn định tài thơng qua TTCK ngắn hạn Thực cho thấy, TTBĐS phát triển tốt, tạo tín hiệu tích cực để giúp TTCK trở nên sôi động Tuy nhiên, TTBĐS gặp khủng hoảng, gây tác động lớn đến phát triển tài chính, khủng hoảng tài tồn cầu xuất vào cuối năm 2007 (với nguyên nhân bắt nguồn từ khủng hoảng TTBĐS Hoa Kỳ) minh chứng cho tác động Do vậy, TTBĐS cần phát triển cách ổn định bền vững, tránh nguy xuất bong bóng bất động sản Dựa sở kết nghiên cứu, tác giả đề xuất số hàm ý sách nhằm phát triển TTBĐS gắn với phát triển tài sau: - Nâng cao khả tiếp cận vốn TTBĐS: Nâng cao lực chủ thể tham gia TTBĐS để bảo đảm thị trường hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng nguồn vốn huy động từ nguồn vốn tín dụng từ TTCK Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cần mở rộng liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước để nâng cao lực thực dự án Đồng thời, nâng cao khả tiếp cận nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngồi - Khắc phục tình trạng cân đối cung cầu TTBĐS: cần tiếp tục tái cấu TTBĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá bất động sản Đồng thời, đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà xã hội, nhà thương mại giá thấp, nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực thị trường, góp phần khắc phục tình trạng cân đối cung cầu TTBĐS Qua đó, giúp TTBĐS phát triển ổn định đáp ứng nhu cầu thực tế thị trường, tạo tảng thúc đẩy kinh tế hệ thống tài phát triển - Minh bạch thơng tin TTBĐS: xây dựng hệ thống thông tin liệu đảm bảo tin cậy, công khai minh bạch TTBĐS, kể thông tin quy hoạch vị trí dự án Đặc biệt, cần đẩy mạnh triển khai việc xây dựng số giá bất động sản cho khu vực địa lý nhằm giúp nhà hoạch định sách, nhà quản lý nhà nghiên cứu có nhìn tồn diện TTBĐS Đồng thời, cần nâng cao cơng tác dự báo TTBĐS để có định hướng phát triển bền vững Dựa 21 thơng tin này, ngân hàng có nguồn thơng tin đáng tin cậy để nâng cao công tác dự báo có sở để điều tiết dịng vốn tín dụng vào TTBĐS cách phù hợp Đồng thời, nhà đầu tư có nguồn thơng tin đáng tin cậy để có sở đưa định đầu tư vào TTBĐS cách hiệu 5.2.3 Hàm ý sách khác 5.2.3.1 Hàm ý sách Chính phủ Kết nghiên cứu cho thấy, phát triển tài TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với Đồng thời, phát triển tài TTBĐS bị tác động đáng kể biến kiểm sốt đại diện cho kinh tế vĩ mơ Do vậy, Chính phủ cần có sách nhằm thúc đẩy phát triển tài gắn với TTBĐS cách hiệu bền vững Đồng thời, cần có giải pháp thiết thực nhằm hạn chế tác động tiêu cực từ biến động bất thường kinh tế Để thực điều này, tác giả đề xuất số hàm ý sách cụ thể sau: - Tăng cường giải pháp nhằm tận dụng nguồn vốn kinh tế để thúc đẩy TTBĐS phát triển - Tăng cường giải pháp nhằm phát triển TTBĐS cách bền vững - Nâng cao công tác dự báo diễn biến kinh tế 5.2.3.2 Hàm ý sách Ngân hàng Nhà nước - Điều hành sách tiền tệ thận trọng linh hoạt - Tăng cường công tác tra, giám sát hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt hoạt động cấp tín dụng để đầu tư kinh doanh bất động sản - Xây dựng hệ thống thông tin liệu TTBĐS: Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin liệu TTBĐS, đặc biệt coi trọng cơng tác dự báo rủi ro TTBĐS để NHTM tham khảo Qua đó, Ngân hàng Nhà nước có sở để đề xuất sách phát triển khu vực ngân hàng điều tiết dịng vốn tín dụng vào TTBĐS cách phù hợp 5.2.3.3 Hàm ý sách Ủy ban Chứng khoán Nhà nước - Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần phối hợp với đơn vị có liên quan để hồn thiện văn pháp lý nhằm phát triển TTCK toàn diện chất lượng - Triển khai liệt giải pháp cấu lại TTCK dựa sở Quyết định số 242/QĐ-TTg Đề án "Cơ cấu lại TTCK thị trường bảo hiểm đến năm 2020 định hướng đến năm 2025" Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 28/02/2019 22 5.3 Hạn chế đề tài luận án hướng nghiên cứu Bên cạnh kết đạt được, đề tài luận án có số hạn chế định, chẳng hạn như: - TTBĐS Việt Nam thức hình thành kể từ có Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004) Do vậy, khoảng thời gian phân tích giới hạn từ quý năm 2004 đến quý năm 2018 Điều cho thấy, chuỗi liệu đưa vào phân tích cịn hạn chế độ dài - Do hạn chế liệu, tác giả giới hạn phát triển tài đo lường thơng qua phát triển khu vực ngân hàng (phát triển NHTM) TTCK Mặt khác, số biến tác giả muốn đưa vào phân tích chưa thể thu thập liệu theo quý toàn giai đoạn nghiên cứu - Hiện tại, chưa có liệu theo quý số tổng hợp đại diện cho phát triển tài Do đó, tác giả đo lường phát triển tài thơng qua số riêng lẻ đại diện cho độ sâu tài chính, hiệu tài chính, khả tiếp cận tài ổn định tài Nếu xây dựng số tổng hợp, phát triển tài đánh giá cách tổng quát Những hạn chế nêu sở để nghiên cứu sau hoàn thiện tương lai 23 ... cứu thấy rõ mối quan hệ phát triển tài TTBĐS Việt Nam 5.2 Hàm ý sách nhằm phát triển tài thị trường bất động sản 5.2.1 Hàm ý sách phát triển tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Kết nghiên... Điều tác động đáng kể đến phát triển tài thơng qua TTCK Do vậy, TTBĐS tác động đáng kể đến phát triển tài 2.4 Tổng quan nghiên cứu trước mối quan hệ phát triển tài thị trường bất động sản 2.4.1... biệt cách đo lường phát triển tài mức độ tác động mối quan hệ Tại Việt Nam, phát triển tài cịn nhiều hạn chế Đối với TTBĐS Việt Nam, thị trường non trẻ phát triển Mặt khác, Việt Nam, thiếu vắng