Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà tại cty CP quản lý và đầu tư bất động sản UDICLAND

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI BÙI THÁI DƯƠNG Bùi Thái Dương QUẢN TRỊ KINH DOANH “MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND ” LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH CH2013B Hà Nội – Năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI Bùi Thái Dương “MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND ” Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : Phạm Thị Thu Hà Hà Nội – Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà Cty CP Quản lý Đầu tư Bất động sản UDICLAND” công trình nghiên cứu riêng tôi, không chép Các số liệu, kết luận văn hoàn toàn trung thực xác, không trùng lặp với công trình nghiên cứu công bố trước Hà Nội ngày 20 tháng 02 năm 2016 Tác giả BÙI THÁI DƯƠNG LỜI CẢM ƠN Sau học tập, nghiên cứu thu thập tài liệu thông tin công ty Quản lý Đầu tư Bất Động sản UDICLAND, đồng thời nhiệt tình bảo Giảng viên hướng dẫn - TS Phạm Thị Thu Hà , hoàn thành luận văn với đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND” Qua đây, xin chân thành cảm ơn thầy, cô giảng viên khoa viện kinh tế quản lý, viện đào tạo sau đại học Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập, đặc biệt Giảng viên - TS Phạm Thị Thu Hà, người trực tiếp hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi chân thành cảm ơn bạn bè tập thể lớp, cán thuộc công ty Quản lý Đầu tư Bất Động sản UDICLAND giúp đỡ cho ý kiến góp ý quý báu cho luận văn Tôi xin chân thành cám ơn bố mẹ, vợ anh em gia đình, công ty tạo điều kiện thời gian để hoàn thành tốt trình học tập Do thời gian nghiên cứu có hạn, vấn đề tìm giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý tòa nhà vấn đề tương đối phức tạp đòi hỏi có nhiều thời gian theo dõi, nghiên cứu thực địa nên luận văn tránh khỏi hạn chế lý luận thực tế Vì vậy, mong nhận bảo, góp ý thêm thầy, cô giảng viên bạn bè, đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 02 năm 2016 Tác giả BÙI THÁI DƯƠNG MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu: .8 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: .9 Kết cấu 10 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - TÒA NHÀ ĐA NĂNG 10 1.1 Một số vấn đề quản lý bất động sản .10 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản .10 1.1.2 Khái niệm vai trò quản lý bất động sản .11 1.1.3 Nội dung quản lý bất động sản: .13 1.2 Quản lý tòa nhà đa 15 1.2.1 Khái niệm tòa nhà đa 15 1.2.2 Đặc điểm tòa nhà đa - chung cư thương mại văn phòng 16 1.2.3 Phân loại tòa nhà văn phòng 17 1.2.4 Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà đa .22 1.2.5 Nội dung hoạt động quản lý tòa nhà đa 22 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà đa 29 1.3.1 Các văn pháp luật .30 1.3.2 Yếu tố chủ đầu tư 31 1.3.3 Yếu tố khách hàng 32 1.4 Các phương hướng hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà 32 1.4.1 Nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh 32 1.4.2 Nâng cao vai trò quản lý 33 1.4.3 Sử dụng lượng tiết kiệm 33 1.4.4 Nâng cao hiệu nguồn nhân lực 34 1.4.5 Hoàn thiện qui trình quản lý 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG .35 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ UDIC COMPLEX, KHU ĐÔ THỊ ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG, CẦU GIẤY, HÀ NỘI 37 2.1 Khái quát chung Công ty CP Quản lý Đầu Tư Bất động sản UDIC 37 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 37 2.1.3 Giới thiệu tòa nhà UDIC COMPLEX .42 2.1.4 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ Ban quản lý tòa nhà .44 2.1.5 Thực trạng tình hình hoạt động Ban Quản lý tòa nhà 46 2.2 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà văn phòng 60 2.2.1 Các nhân tố khách quan .60 2.2.2 Nhân tố chủ quan .62 2.3 Đánh giá chung công tác quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX 65 2.3.1 Những mặt đạt 65 2.3.2 Hạn chế tồn nguyên nhân: .66 KẾT LUẬN CHƯƠNG .68 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CP QUẢN LÝ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN UDICLAND .70 3.1 Định hướng phát triển lĩnh vực dịch vụ quản lý tòa nhà công ty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND giai đoạn 2016 đến 2020 70 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý tòa nhà Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND’’ .71 3.2.1 Cải tổ máy hành nhân 71 3.2.2 Tiết giảm chi phí .77 3.2.3 Gia tăng doanh thu từ dịch vụ giá trị gia tăng 83 KẾT LUẬN CHƯƠNG .88 KẾT LUẬN CHUNG 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình Cơ cấu tổ chức Cty Cổ phần Đầu tư Quản lý bất động sản UDICLAND 40 Hình 2 Sơ đồ tổ chức Ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX .45 Bảng 1 Tiêu chí phân loại tòa nhà văn phòng 17 Bảng Ngân sách hoạt động năm thứ t 27 Bảng Hệ thống Kỹ thuật tòa nhà 43 Bảng 2 Bố trí nhân phận kỹ thuật 46 Bảng Bố trí nhân phận an ninh 47 Bảng Thống kê chi phí tiền lương ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX 48 Bảng Thống kê công suất tình trạng sử dụng đèn chiếu sáng công cộng tòa nhà UDIC COMPLEX 51 Bảng Chi phí sử dụng điện khu công cộng - tòa nhà UDIC COMPLEX 53 Bảng Chi phí sử dụng điện thông gió tòa nhà 53 Bảng Bảng tổng hợp chi phí 58 Bảng Bảng tổng hợp doanh thu 59 Bảng 10 Bảng kết kinh doanh quý 3/2015 năm 2015 59 Bảng 11 Thông tin thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội quí 4/2015 .61 Bảng 12 Thông tin thị trường bán lẻ Hà Nội quí 4/2015 61 Bảng 13 Bảng đặc điểm nguồn nhân lực ban quản lý (tính đến 12/2015) .63 Bảng Bố trí nhân phận kỹ thuật sau cấu .73 Bảng Bố trí nhân phận an ninh sau cấu .74 Bảng 3 Thống kê chi phí tiền lương sau cấu lại nhân ban quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX 75 Bảng Thống kê công suất sử dụng đèn chiếu sáng công cộng tòa nhà UDIC COMPLEX sau tiết giảm .78 Bảng Chi phí sử dụng điện công công cộng tòa nhà UDIC COMPLEX sau tiết giảm hệ thống chiếu sáng công cộng .79 Bảng Phân tích ảnh hưởng khí thải ô tô sinh cao điểm 80 Bảng Thống kê công suất quạt thông gió tầng hầm 81 Bảng Bảng đánh giá hiệu công suất hệ thống thông gió tầng hầm 81 Bảng Chi phí sử dụng điện thông gió tòa nhà sau tiết giảm 82 Bảng 10 Thống kê hiệu giải pháp tiết giảm chi phí 82 Bảng 11 Bảng khảo sát giá dịch vụ trông giữ xe 84 Bảng 12 Bảng tính lợi nhuận ròng từ giải pháp giảm giá dịch vụ trông giữ xe 85 Bảng 13 Bảng tính lợi nhuận ròng tối thiểu từ giải pháp giảm giá trông giữ xe 86 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bắt đầu từ năm 1986 đến nay, đất nước Việt Nam tiến hành công đổi kinh tế 30 năm Nền kinh tế nước ta đạt thành tựu to lớn trì tốc độ tăng trưởng cao liên tục nhiều năm Việc trở thành thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) thúc đẩy kinh tế Việt Nam hội nhập sâu, rộng vào kinh tế giới, hội tranh thủ nguồn lực bên để đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá Việt Nam đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, điều kiện trị xã hội an ninh trật tự ổn định, sách thông thoáng dần hoàn thiện Chính phủ, ưu thị trường quốc gia phát triển giá nhân công rẻ, nguyên liệu dồi dào, nhu cầu thị trường tăng mạnh … yếu tố giúp Việt Nam trở thành “điểm hẹn đầu tư” cho nhà đầu tư, công ty, tổ chức nước làm cho vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) tăng nhanh Xuất phát từ nhu cầu thành lập văn phòng đại diện công ty đa quốc gia, mở rộng văn phòng đại diện, chi nhánh văn phòng đại diện công ty nước, nhu cầu thuê cho thuê tòa nhà văn phòng để làm việc lớn Nhiều công ty muốn thay đổi mặt nâng cao uy tín trước đối tác làm ăn nên có xu hướng chuyển sang tòa nhà có khu văn phòng cao cấp để làm việc Bên cạnh sống nhiều thành phần xã hội lên Nhu cầu chất lượng sống thay đổi, đặc biệt nhu cầu chung cư cao cấp Một số phận cư dân chuyển từ nhà tập thể, nhà mặt đất thổ cư…sang khu chung cư có hộ chất lượng tốt cao cấp Để phục vụ mặt dân cư có thu nhập ngày cao, nhiều khu thương mại, dịch vụ phát triển mạnh mẽ Xuất phát từ ba nhu cầu nên thị trường bất động sản thường có xu hướng phát triển dự án tòa nhà đa bao gồm khu chung cư, thương mại, văn phòng có mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm nhà ở, khu văn phòng cho thuê khu thương mại dịch vụ Song song với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường kinh doanh thứ cấp phát triển mạnh mẽ, số có lĩnh vực quản lý bất động sản theo hướng chuyên nghiệp phát triển mở rộng khắp tỉnh thành nước Công tác quản lý bất động sản Việt Nam có nhiều cải thiện so với trước tồn số vấn đề kinh nghiệm quản lý kém, khả nguy xảy rủi ro lớn, công tác quản lý thiếu khoa học Về chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn chưa cao, chưa chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm thực tế thiếu nguồn cung nên hiệu đem lại từ hoạt động vận hành, quản lý khai thác tổ hợp chung cư thương mại văn phòng thấp Nếu đặt việc quản lý tổ hợp tay nhà quản lý chuyên nghiệp giá trị Bất động sản không ngừng tăng lên Họ đảm bảo cho lợi ích chủ nhân hộ chủ nhân tòa nhà cho thuê sở đảm bảo trì chất lượng hình ảnh công trình Đây xu hướng mang tính phổ biến lĩnh vực kinh doanh Bất động sản giới Để đảm bảo cho tòa nhà hoạt động ổn định cần tổ chức thực loạt dịch vụ, liên quan đến số toàn hoạt động sau: đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản phương tiện lại, làm thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vận hành, tu ngăn ngừa cố toàn hệ thống kỹ thuật tòa nhà máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước, tổng đài, camera…, phòng ngừa rủi ro cháy nổ, động đất, ngăn chặn thiệt hại người tài sản, quản lý vấn đề nhân sự, vật tư, giám sát hoạt động tài hoạt động tòa nhà Những năm gần với trình đô thị hoá nước ta, loại hình tòa nhà đa phát triển mạnh Tuy nhiên, vấn đề quản lý nước ta chưa phát triển đủ chất lượng để đáp ứng nhu cầu, nhiều đơn vị quản lý thành lập có đội ngũ quản lý chưa chuyên nghiệp, chủ yếu phát triển từ phận quản lý hành cũ Hiện có đơn vị quản lý chuyên nghiệp mang tầm quốc tế khu vực thực quản lý thuê cho chủ đầu tư CBRE, PMC, Savills…tuy nhiên để thuê đơn vị quản lý đòi hỏi phải bỏ khoản chi chí cao, chủ đầu tư chấp nhận thuê họ nên việc thành lập, phát triển máy quản lý tòa nhà từ phận hành cũ giải pháp chủ đầu tư áp dụng Không nằm qui luật này, năm 2002, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC cho thành lập công ty Quản lý Đầu tư Bất Động sản UDICLAND nhằm kinh doanh quản lý độc quyền dự án bất động sản tổng công ty xây dựng địa bàn Hà Nội Một dự án Bất động sản Tòa nhà đa UDIC COMPLEX tọa lạc lô đất N04 thuộc khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng, mặt đường Hoàng Đạo Thúy, phường Trung Hòa, quận Cầu giấy, thủ đô Hà Nội Tòa nhà vào vận hành khai thác từ cuối năm 2014 Đây khu tổ hợp chung cư, thương mại, văn phòng có quy mô lớn Tổng công ty UDIC đầu tư hoàn thiện vào khai thác Từ thực tế trên, rõ ràng việc quản lý tốt tòa nhà đa chung cư thương mại văn phòng cần thiết quan trọng Càng quan trọng tình hình thị trường bất động sản văn phòng cho thuê xu hướng ảm đạm nay, để bán hàng, tìm kiếm khách hàng mới, giữ chân khách hàng cũ điều quan trọng, điều phụ thuộc nhiều vào sách linh hoạt chất lượng quản lý công tác quản lý tòa nhà Chính vậy, em xin đưa đề tài: “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND” với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu đưa số giải pháp, đề xuất vấn đề quản lý tòa nhà công ty Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu trình độ kiến thức có hạn nên luận văn tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp phê bình giáo viên hướng dẫn để đề tài hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn Giảng viên hướng dẫn – TS Phạm Thị Thu Hà tận tình hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở khoa học, nội dung công tác quản lý tòa nhà chung cư thương mại văn phòng Việt Nam - Áp dụng lý luận nêu để thấy phân tích thực trạng quản lý tòa nhà chung cư thương mại văn phòng Việt Nam - Trên sở kết phân tích , vào nhiệm vụ đặt luận văn đưa số giải pháp thiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý tòa nhà cụ thể từ có luận giải khái quát quản lý tòa nhà nói chung (Nguồn: Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND – đề xuất tác giả) Thống kê cho thấy chi phí tiền lương năm giảm sau: Khoản giảm chi phí = Chi phí thực tế - chi phí sau cấu = 7,550,858,000 - 6,402,018,000 = 1,148,840,000 VND Tương đương 15.21% quỹ lương 3.2.2 Tiết giảm chi phí a Tiết giảm hệ thống chiếu sáng công cộng Trong quy trình quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX nay, để khẳng định chất lượng dịch vụ, ban quản lý tòa nhà thường xuyên cho bật toàn đèn chiếu sáng khu công cộng theo thời gian quy định Đối với tòa nhà cao cấp việc cần thiết vô lãng phí làm tăng chi phí quản lý tòa nhà Để khắc phục vấn đề cần có điều tiết hợp lý nhu cầu chiếu sáng phân bố, tiết giảm cho phù hợp sau điều tiết Cụ thể với số sử dụng/công suất chỗ đỗ ô tô 300/750 chỗ việc để ô tô đỗ 03 tầng hầm B1, B2, B3 không hợp lý Cần phải quy hoạch lại cho đỗ hai tầng hầm phía Liên quan đến vấn đề xử lý kỹ thuật, tầng hầm bố trí đèn tuyp đôi 1,2m độ rọi theo thiết kế 500lx theo TCVN 12:2014/BXD độ rọi tối thiểu càn thiết cho tầng hầm 200lx Để tránh lãng phí điện sử dụng cần xử lý kỹ thuật cách tiết giảm 01 bóng đèn tuyp máng đèn Như độ rọi giảm xuống 250lx đảm bảo yêu cầu tiêu chuẩn công sử dụng Tương tự hành lang văn phòng điều chỉnh giảm 50% từ 150 lx 75lx cao tiêu chuẩn dành cho hành lang 50lx 77 Sau tiết giảm hệ thống chiếu sáng công cộng ta có kết tổng hợp công suất theo bảng sau Bảng Thống kê công suất sử dụng đèn chiếu sáng công cộng tòa nhà UDIC COMPLEX sau tiết giảm BẢNG THỐNG KÊ CÔNG SUẤT ĐÈN CHIẾU SÁNG KHU CÔNG CỘNG Thông số TT 13W đèn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng KT Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng 10 Tầng 11 Tầng 12 Tầng 13 Tầng 14 Tầng 15 Tầng 16 Tầng 17 Tầng 18 Tầng 19 Tầng 20 Tầng 21 Tầng 22 Tầng 23 Tầng 24 Tầng 25 Tầng 26 Tầng 27 Tầng 28 Tầng 29 Tầng hầm 160 160 160 160 160 120 18W 36W 23 W 70W 150W Tỉ lệ sử dụng 129 16 16 16 16 16 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 52 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 100% 50% 50% 50% 50% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 22 699 50% 78 Công suất định mức (KWh) 4.402 2.368 2.368 2.368 2.368 1.848 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 Công suất sử dụng (KWh) 4.402 1.184 1.184 1.184 1.184 0.924 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 1.368 25.56 12.78 32 33 34 35 36 37 38 39 Tầng hầm Tầng hầm Tầng hầm Mái + tum Sân vườn Tổng loại đèn Tổng P đèn sử dụng nửa ngày Tổng P đèn sử dụng ngày 22 699 50% 25.56 12.78 22 699 50% 25.56 12.78 22 699 50% 25.56 12.78 50% 2.56 1.28 100% 21.08 21.08 39.362 32.422 135.072 83.952 64 85 920 1630 3084 82 31 94 146 31 94 (Nguồn: Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND – đề xuất tác giả) Để thấy hiệu việc tiết giảm hệ thống chiếu sáng theo nhu cầu sử dụng ta có kết tổng hợp chi phí sử dụng điện công cộng tòa nhà sau tiết giảm theo bảng tính toán sau Bảng Chi phí sử dụng điện công công cộng tòa nhà UDIC COMPLEX sau tiết giảm hệ thống chiếu sáng công cộng TÍNH TIỀN ĐIỆN CHO KHU CÔNG CỘNG THÁNG Tổng CS đèn vận hành ngày/gi (KWh) Tổng CS đèn vận hành nửa ngày/gi (KWh) CS thang máy (KW h) Hệ số Công suất thang máy Công suất hệ thống CCT V Công suất hệ thống camer a Công suất hệ thống xử lý nước thải Tiêu thụ điện bơm nước sinh hoạt Tổng CS tiêu thụ khu CC/ tháng (KWh) hoạt độn g (h) hoạt độn g (h) giá tiền điện (VND/ KWh) Tổng tiền 01 tháng (VND) 83.952 32.422 267 0.35 8.18 5.322 48.27 23,516 143,341 360 720 2317.3 332,157,164 (Nguồn: Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND – đề xuất tác giả) 79 b Tiết giảm hệ thống thông gió Trong quy trình quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX nay, để khẳng định chất lượng dịch vụ, ban quản lý tòa nhà thường xuyên cho bật hệ thống thông gió khu công cộng với thời gian tương đối nhiều Đối với tòa nhà cao cấp việc cần thiết vô lãng phí làm tăng chi phí quản lý tòa nhà nhu cầu thực lại không cần thời gian sử dụng nhiều Bản chất hệ thống thông gió cấp không khí tươi vào hút thán khí khỏi tầng hầm Hoạt động thực có hiệu có nhiều thán khí phát sinh tầng hầm Theo thực tế hoạt động phương tiện vào tầng hầm thời điểm phát sinh nhiều thán khí đầu sáng, nghỉ trưa cuối chiều Để đạt hiệu cao vận hành hệ thống quạt thông gió tiết giảm chi phí, cần phải giảm vận hành từ 8h/ngày xuống 3h/ngày vào thời điểm lưu lượng phương tiện vào tầng hầm nhiều Để đánh giá mức độ ảnh hưởng việc tiết giảm thời gian ta có tổng hợp kiểm tra dánh sau: Bảng Phân tích ảnh hưởng khí thải ô tô sinh cao điểm BẢNG PHÂN TÍCH KHÍ THẢI XE SINH RA NGOÀI GIỜ CAO ĐIỂM Tiêu chuẩn tối đa ô tô thải Theo Nội dung QCVN 86: 2015/BGTV T (g/1km) Khí thải chạy 200m (gam) Nồng độ giới hạn cho phép không khí Theo QCVN 05: 2009/BTNM T ( ≤ g/m³) Khí CO 0.2 0.03 Khí NOx 0.08 0.016 0.000203 Thể tích không khí tầng hầm (m³) 74,439.60 74,439.60 Số xe Lượn chạy g khí trung độc bình thải (gam) 01 nồng độ sinh khí thải tầng hầm (g/m³) Tỉ lệ khí thải sinh so với nồng độ giới hạn cho phép 1.2 0.00001612 0.054% 0.096 0.00000129 0.635% - Qua bảng phân tích ta nhận thấy tỉ lệ khí thải độc hại sinh cao điểm thấp nhỏ mức cho phép nhiều lần Điều đồng nghĩa với việc cao điểm ta hoàn toàn không sử dụng hệ thống quạt thông gió mà đảm bảo chất lượng môi trường không khí 80 Bảng Thống kê công suất quạt thông gió tầng hầm BẢNG THỐNG KÊ CÔNG SUẤT QUẠT THÔNG GIÓ TẦNG HẦM TT `1 Nội dung Công suất (KW) Số lượn g Lưu lượng 01 quạt (m³/h) Hệ số trở kháng trung bình 10 10 48,000 0.82 39,360 393,600 196,800 13 10 62,400 0.77 48,048 480,480 240,240 15 10 72,000 0.72 51,840 518,400 259,200 18.5 10 88,000 0.65 57,200 572,000 286,000 1,964,480 982,240 Quạt tầng hầm Quạt tầng hầm Quạt tầng hầm Quạt tầng hầm Tổng Lưu lượng Tổng Lưu Tổng lưu thực tế 01 lượng tính lượng tuần quạt toán hoàn (m³/h) (m³/h) (m³/h) (Nguồn: Ban quản lý dự án N04 - Nguyễn Quốc Linh thống kê) Để đánh giá công suất thiết kế so với nhu cầu sử dụng ta có bảng phân tích sau Bảng Bảng đánh giá hiệu công suất hệ thống thông gió tầng hầm Chiều cao (m) tỉ lệ lưu không Thể tích (m³) Bội số tuần hoàn tối đa theo TCVN 56872010 Lưu lượng cần thiết theo tiêu chuẩn (m³/h) Tổng lưu lượng tuần hoàn (m³/h) Tỉ lệ thừa công suất TT Nội dung Diện tích (m²) Tầng hầm 8,900 2.55 0.82 18,609.90 7.5 139,574.25 196,800 41.0% Tầng hầm 8,900 2.55 0.82 18,609.90 7.5 139,574.25 240,240 72.1% Tầng hầm 8,900 2.55 0.82 18,609.90 7.5 139,574.25 259,200 85.7% Tầng hầm 8,900 2.55 0.82 18,609.90 7.5 139,574.25 286,000 104.9% Tổng 558,297.00 982,240.00 75.9% 74,439.60 (Nguồn: Ban quản lý dự án N04 - Nguyễn Quốc Linh thống kê) Qua bảng đánh giá ta nhận thấy thiết kế hệ thống quạt thông gió thừa 75% so với nhu cầu sử dụng thực tế nên việc tiết giảm hệ số sử dụng từ 0.8 xuống 0.7 không ảnh hưởng nhiều đến chất lượng không khí môi trường Tương tự với hệ thống thông gió hành lang đặc thù xây dựng có nhiều khe thoáng cấp không khí cho tòa nhà nên cần tiết giảm thời gian vận hành từ 16h/ngày xuống 10h/ngày 81 Để thấy hiệu việc tiết giảm hệ thống thông gió theo nhu cầu sử dụng ta có kết tổng hợp chi phí sử dụng cho hệ thống thông gió tòa nhà UDIC COMPLEX sau tiết giảm theo bảng tính toán sau Bảng Chi phí sử dụng điện thông gió tòa nhà sau tiết giảm TÍNH TIỂN ĐIỆN THÔNG GIÓ 01 THÁNG CHO TOÀN TÒA NHÀ Nội dung Tổng Tổng CS công định suất mức định quạt mức thông quạt gió tầng hành hầm lang (KWh) (KWh) Mã tiêu A B Hệ số sử dụng quạt tầng hầm Công sử dụng quạt tầng hầm (KWh) chạy tháng chạy tháng Tổng điện tiêu hao (KWh) giá điện trung bình (VND/ KWh) tổng tiền điện (VND) C D E F G H I D= B*C =3*30 =10*30 G=D*E+A*F 395.50 90 300 42,195 Cách tính Kết 22 565 0.7 I=G*H 2317.25 97,776,364 (Nguồn: Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND – đề xuất tác giả) c Hiệu giải pháp Thống kê hiệu giải pháp tiết giảm chi phí tổng hợp theo bảng sau Bảng 10 Thống kê hiệu giải pháp tiết giảm chi phí BẢNG THỐNG KÊ GIÁ TRỊ GIẢM CHI PHÍ VẬN HÀNH TT Nội dung tiết giảm Chi phí sử dụng thực tế (VND) Chi phí sử dụng sau tiết giảm (VND) Vận hành đèn khu công cộng 423,236,212 332,157,164 Vận hành hệ thống thông gió 244,423,530 97,776,364 82 Khoản giảm chi phí (VND) 91,079,048 178,069,076.00 Tỉ lệ giảm chi phí 21.52% 64.55% Qua phân tích giải pháp, ta thấy để thực giải pháp hoàn toàn đạo người quản lý thực nhân viên vận hành nên không phát sinh chi phí phụ nên cần thực để tăng hiệu dịch vụ giảm chi phí góp phần làm tăng lợi nhuận công ty 3.2.3 Gia tăng doanh thu từ dịch vụ giá trị gia tăng a Đối tượng giải pháp: Đối tượng giải pháp gia tăng doanh thu từ dịch vụ giá trị gia tăng đưa dịch vụ trông giữ xe ô tô theo tháng Hiện theo thống kê ban quản lý tòa nhà trung bình tháng có 300 ô tô gửi theo tháng công suất 750 chỗ đỗ ô tô Việc không sử dụng hết công suất chỗ đỗ ảnh hưởng nhiều tới doanh thu lợi nhuận công ty Để khắc phục tượng cần đưa giải pháp làm tăng doanh thu lợi nhuận từ bãi trông giữ xe cách giảm giá dịch vụ gửi xe ô tô Theo lý thuyết kinh tế học vi mô Tổng doanh thu (Total revenue - TR) tích số giá bán(P) với số lượng số lượng hàng hoá(Q): Sự thay đổi doanh thu tùy thuộc vào độ co giãn cầu sản phẩm hãng theo mức giá: Khi giá giảm, lượng cầu người tiêu dùng tăng lên Mức giá thấp đơn vị tổng sản phẩm khiến mức doanh thu nhận thấp số lượng đơn vị sản phẩm bán tăng lên làm tăng doanh thu Tổng doanh thu tăng giá giảm lượng cầu tăng tỷ lệ phần trăm đủ lớn để bù lại mức giá giảm đơn vị sản phẩm Cụ thể là, lưu ý tổng doanh thu tăng mức cầu tăng mức lớn % mức giá giảm 1% Nếu giá giảm 1% lượng cầu giảm 1%, tổng doanh thu tiếp tục không đổi (do thay đổi bù lại cho nhau) Đối với dịch vụ trông giữ xe ô tô tòa nhà UDIC COMPLEX: TR dịch vụ giữ ô tô = Pgửi xe ô tô* Q ô tô 83 Độ co giãn cầu (price elasticity of demand) thể độ nhạy lượng cầu trước thay đổi giá hàng hoá Độ co giãn cầu theo giá ký hiệu ED, ED đo trị tuyệt đối thương số phần trăm thay đổi cầu chia cho phần trăm thay đổi giá Phân loại co giãn cầu theo giá: Cầu co giãn (elasticity) ED > 1; Cầu co giãn đơn vị (unit elastic) ED = 1; Cầu không co giãn (inelastic) ED < Bằng giải pháp ta kỳ vọng giá trông giữ xe ô tô giảm làm cầu co giãn dẫn đến việc tăng doanh thu Để giảm giá trông giữ xe, trước hết ta phải tiến hành khảo sát dịch vụ tương tự địa bàn lân cận Sau kết khảo sát Bảng 11 Bảng khảo sát giá dịch vụ trông giữ xe BẢNG KHẢO SÁT PHÍ TRÔNG GIỮ XE TT Vị trí Địa Giá xe ôtô (chiếc thứ nhất) 1,250,000 Giá xe ôtô (chiếc thứ hai) 1,500,000 45,000 Giá xe máy Keangnam Phạm Hùng Mandarin Garden Ô đất NO3, Hoàng Minh Giám, Cầu giấy 1,200,000 1,800,000 100,000 Khu đô thị Ciputra 10 Hoàng Minh Giám 1,200,000 1,500,000 60,000 Chungcư GPBuilding 170 Đê La Thành 1,200,000 1,500,000 80,000 Sky Garden 88 Láng Hạ, Đống Đa 1,800,000 3,000,000 45,000 Euro Windows Multicomplexe 27 Trần Duy Hưng 1,500,000 1,500,000 150,000 Royal City Dolphine 72A Nguyễn Trãi 28 Trần Bình, Từ Liêm 1,250,000 1,250,000 1,250,000 1,250,000 45,000 45,000 Green park tower Dương Đình Nghệ,CG 1,200,000 1,200,000 90,000 10 Chelsea Park Yên Hòa, Cầu Giấy 1,200,000 1,200,000 90,000 11 Vinaconex N05 Hoàng Đạo Thúy 1,000,000 1,200,000 80,000 12 Lã vọng 2A Nguyễn Thị Thập 800,000 800,000 60,000 12 UDIC COMPLEX N04 Hoàng Đạo Thúy 1,200,000 1,500,000 80,000 (Nguồn: Cty CP Quản lý Đầu tư bất động sản UDICLAND – Nguyễn Thị Thương lập) 84 Qua bảng khảo sát ta thấy giá dịch vụ trông giữ xe tòa nhà UDIC COMPLEX tương đương với giá đa số tòa nhà địa bàn cần lưu ý giá hai đơn vị Vinaconex N05 lô N05 Hoàng Đạo Thúy Lã vọng 2A Nguyễn Thị Thập + Vinaconex N05: vị trí cạnh tòa nhà UDIC COMPLEX, có tầng hầm trông giữ ô tô, công suất 1050 chỗ đỗ ô tô, đường vào thuận tiện hệ thống trông giữ xe thông minh Giá dịch vụ trông xe thấp giá tòa nhà UDIC COMPLEX + Lã vọng: vị trí cạnh tòa nhà UDIC COMPLEX, có bãi trông giữ ô tô trời không mái che, công suất 450 chỗ đỗ ô tô, đường vào thuận tiện hệ thống trông giữ xe thông minh Giá dịch vụ trông xe thấp giá tòa nhà UDIC COMPLEX Để cạnh tranh với đối thủ lân cận ta phải hạ giá trông giữ xe ô tô từ 1,200,000 VND/xe/tháng xuống 1,000,000 VND/xe/tháng tương đương giảm 16.67% Khi giảm giá, kỳ vọng thu hút thêm từ 120 ÷ 150 xe ô tô tương đương với số lượng xe gửi tăng từ 40% ÷ 50% , ta lấy giá trị trung bình 135 xe tương đương 45% Như cầu co giãn doanh thu tăng b Hiệu giải pháp Khi tăng số lượng xe, theo quy trình vận hành chi phí cho điện chiếu sáng, thông gió không tăng, chi phí nhân không tăng Chi phí rủi ro xác định 5% doanh thu từ dịch vụ trông giữ xe tăng tương ứng, cụ thể việc tính toán thể theo bảng sau: Bảng 12 Bảng tính lợi nhuận ròng từ giải pháp giảm giá dịch vụ trông giữ xe BẢNG TÍNH TOÁN LỢI NHUẬN KHI GIẢM GIÁ TRÔNG GIỮ Ô TÔ TT Nội dung Thông số, kết Đơn vị Số lượng xe 300 xe Số lượng xe sau giảm giá 435 xe Tỉ lệ thay đổi số xe 45 % 85 Giá xe 1,200,000 xe Giá xe sau giảm giá 1,000,000 xe Tỉ lệ thay đổi giá 17 % Doanh thu 360,000,000 VND Doanh thu sau giảm giá 435,000,000 VND Chi phí rủi ro 18,000,000 VND 21,750,000 VND 342,000,000 VND 413,250,000 VND VND 71,250,000 VND 10 Chi phí rủi ro sau giảm giá Tổng doanh thu sau trích lập chi phí rủi ro Tổng doanh thu sau trích lập chi phí 12 rủi ro sau giảm giá 11 13 Chi phí phát sinh 14 Khoản lợi nhuận ròng từ việc giảm giá Qua bảng tính toán ta thấy rõ đạt kỳ vọng tăng lượng ô tô gửi tháng ta cần thực giải pháp này, Trong trình thực giải pháp, số xe gửi tăng lên nhỏ 60 xe cần kết thúc giải pháp, cụ thể theo bảng tính sau Bảng 13 Bảng tính lợi nhuận ròng tối thiểu từ giải pháp giảm giá trông giữ xe BẢNG TÍNH TOÁN LỢI NHUẬN KHI GIẢM GIÁ TRÔNG GIỮ Ô TÔ TT Nội dung Thông số, kết Đơn vị Số lượng xe 300 xe Số lượng xe sau giảm giá 360 xe Tỉ lệ thay đổi số xe 20 % Giá xe 1,200,000 xe 86 Giá xe sau giảm giá 1,000,000 xe Tỉ lệ thay đổi giá 16.67 % Doanh thu 360,000,000 VND Doanh thu sau giảm giá 360,000,000 VND Chi phí rủi ro 18,000,000 VND 18,000,000 VND 342,000,000 VND 342,000,000 VND - VND 10 Chi phí rủi ro sau giảm giá Tổng doanh thu sau trích lập chi phí rủi ro Tổng doanh thu sau trích lập chi phí 12 rủi ro sau giảm giá 11 13 Khoản lợi nhuận ròng từ việc giảm giá 87 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương đưa ba giải pháp giúp hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX phân tích cụ thể nội dung bất cập tồn tại, nguyên nhân, biện pháp khắc phục, chi phí hiệu giải pháp Các giải pháp bao gồm sau: - Giải pháp cải tổ máy nhân hành gồm loạt biện pháp + Tuyển dụng nhân quản lý có đầy đủ lực, kinh nghiệm cho vị trí đảm nhiệm với mức lương tương xứng + Nâng lương cho cán nhân viên cho phù hợp với mặt thu nhập chung địa bàn cho vị trí, + Tinh giảm nhân phận kỹ thuật an ninh để phù hợp với khối lượng công việc vị trí làm việc theo tiêu chí bố trí nhân cách hiệu + Tăng mức thưởng lễ, Tết Dương lịch cho cán nhân viên - Giải pháp tiết giảm chi phí gồm biện pháp + Tiết giảm công suất sử dụng hệ thống đèn chiếu sáng công cộng cho vừa đảm bảo giảm chi phí vừa đảm bảo tiêu chuẩn quan chức nhà nước + Tiết giảm thời gian vận hành hệ thống thông gió tầng hầm thông gió hành lang theo tiêu chí phù hợp với công hệ thống phù hợp với thiết kế tòa nhà - Cuối giải pháp giúp tăng doanh thu từ dịch vụ trông giữ xe ô tô Trong chương đưa nhận định, phân tích tính toán dựa sở lý thuyết làm tăng doanh thu lợi nhuận công ty từ việc giảm giá dịch vụ trông giữ xe ô tô 88 KẾT LUẬN CHUNG Việc đảm bảo nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ quản lý tòa nhà cách thường xuyên, liên tục yêu cầu thiết doanh nghiệp Quản lý bất động sản muốn đạt thành công kinh doanh Do nhu cầu khách hàng ngày cao đa dạng, xu hướng khu vực hoá, toàn cầu hoá liên tục phát triển nên ngày có nhiều doanh nghiệp gia nhập thị trường phân khúc làm cho tính cạnh tranh ngày liệt Khách hàng ngày có nhiều lựa chọn họ lựa chọn doanh nghiệp đáp ứng nhu cầu họ cách tốt Như vậy, doanh nghiệp không đáp ứng nhu cầu khách hàng tồn phát triển tự đào thải khỏi ngành Chính vậy, việc nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà việc quan trọng nhằm đáp ứng đòi hỏi xu Sau nghiên cứu vấn đề lý luận quản lý doanh nghiệp, quản lý chất lượng, quản lý nguồn nhân lực, kinh tế vi mô, đồng thời sâu vào phân tích đánh giá tình hình chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà tình hình chất lượng, hiệu công tác quản lý tòa nhà UDIC COMPLEX, đề tài Luận văn đưa số giải pháp để nâng cao hiệu công tác quản lý tòa nhà công ty Quản lý Đầu tư Bất động sản UDICLAND Nội dung giải pháp cải tổ máy nhân sự, hành nhằm tăng cường công tác quản lý đào tạo cho CBCNV Tiết giảm số chi phí gây lãng phí lượng nhằm giảm chi phí góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý tòa nhà Tăng doanh thu từ dịch vụ gia tăng cụ thể từ dịch vụ trông giữ xe ô tô tháng biện pháp giảm giá thành dịch vụ phù hợp với mặt dịch vụ chung địa bàn tạo lợi cạnh tranh với dịch vụ phân khúc thị trường Những giải pháp hoàn toàn không dừng lại lý thuyết mà chúng hoàn toàn mang tính khả thi đối tượng nghiên cứu luận văn mà có tính áp dụng tòa nhà khác thị trường Mặc dù có nhiều cố gắng song nhiều mặt hạn chế nên Luận văn không tránh khỏi nhiều thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp thầy, cô độc giả để Luận văn hoàn thiện hơn! 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO GS.TS Nguyễn Thành Độ - TS Nguyễn Ngọc Huyền (2004), Giáo trình quản trị kinh doanh, NXB Lao Động - Xã hội PGS Đỗ Văn Phức (2003), Khoa học quản lý hoạt động kinh doanh, NXB Khoa học & Kỹ thuật,.Hà Nội PGS.TS Đỗ Văn Phức (2004), Tâm lý quản lý kinh doanh, NXB khoa học kỹ thuật - Hà Nội TS Nguyễn Đại Thắng, TS Nguyễn Văn Thanh, TS Nguyễn Duy Bột (1994), Kinh tế học vi mô, NXB Thống Kê - Hà Nội TS Nguyễn Ái Đoàn (2002), Kinh tế học vĩ mô, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà TS Trần Kim Dung (2003), Quản trị nguồn nhân lực, NXB Thống kê, Hà Nội TS Nguyễn Bá Ngọc - KS Trần Văn Hoan (2002), Toàn cầu hoá: Cơ hội thách thức lao động Việt Nam NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội Harold Koontz; Cyril O-Donnell; Heinz Weihrich (1999), Những vấn đề cốt yếu quản lý (bản tiếng Việt), NXB Khoa học kỹ thuật – Hà Nội George T.Milkovich; John W.Boudreau (2002), Quản trị nguồn nhân lực (bản tiếng Việt), NXB Thống kê Luật nhà số 65/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014 10 Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12 tháng năm 1999 11 Luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội ban hành 14 tháng năm 2005 12 Luật đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 13 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 14 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26/11/2003 15 Luật đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 16 Luật Phòng cháy chữa cháy số 27/2001QH10 Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2001 90 17 TCVN 12:2014/BXD 18 QCVN 05: 2009/BTNMT 19 QCVN 86: 2015/BGTVT 20 http://www vn.savills.com.vn/ 21 http://www.officespace.vn/ 91