ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -🙞🙞🙞🙞🙞 - MƠN ĐĂNG KÍ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI Nhóm thành viên- Nhóm 6: Trần Hồng Ngọc – 11202882 Phạm Thị Phương Thảo – 11203719 Đoàn Thị Quỳnh Anh – 11200090 Nguyễn Cao Quốc – 11203310 Nguyễn Thị Thủy – 11203901 Hà Nội, 09/2022 Tình 6: Tơi cấp sổ đỏ mảnh đất có nhà Huyện Sóc Sơn, với diện tích: rộng 14m x dài 20m, thuộc diện đất ở, nằm khu dân cư hữu, không thuộc diện giải tỏa, quy hoạch Do cần tiền để đầu tư kinh doanh, rao bán 1/2 phần diện tích đất có người đồng ý mua với giá cao (50 triệu/ m2) yêu cầu làm hợp đồng đặt cọc Xin hỏi: a) Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục đặt cọc thực nào? Trách nhiệm pháp lý bên liên quan đến nội dung đặt cọc sao? b) Anh/ chị tư vấn cho làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp đâu? Quy trình thực sao? Các quan quản lý nhà nước thực cơng việc gì? c) Các nghĩa vụ tài mà tơi phải thực đến thương vụ chuyển nhượng gì? Tính tốn nghĩa vụ nào? d) Giả sử diện tích đất làm nhà gia đình tơi 80 m2 (04 tầng) xây dựng từ năm 2016 (trên phần diện tích đất cịn lại), tơi muốn bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận cần phải làm thủ tục gì? Nghĩa vụ tài bao nhiêu? Thơng tin đơn giá xây dựng nhà địa phương xác định sau đây: Hạng mục nhà Nhà tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Nhà tầng, hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ chỗ Nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tườngbao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ Nhà từ 3,5 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ Đơn giá XD (ĐVT: triệu đ) 1,8 Năm xây dựng Dưới năm Tỷ lệ chất lượng lại (%) 85 3,2 Từ đến 10 năm 65 4,5 Trên 10 năm đến 20 năm 45 6,0 Trên 20 năm đến 50 năm 35 e) Có người tư vấn cho tơi để có tiền nhanh để đầu tư tơi chấp đất cho cá nhân ngân hàng Tôi cân nhắc phương án Xin anh/ chị phân biệt giúp chấp mua bán/ chuyển nhượng đất đai? Thế chấp đất cho cá nhân ngân hàng? NỘI DUNG a) Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục đặt cọc thực nào? Trách nhiệm pháp lý bên liên quan đến nội dung đặt cọc ra sao? Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục đặt cọc Bộ luật hình 2015 quy định Điều 328: Đặt cọc Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, Như vậy, đặt cọc thực chất biện pháp bảo đảm để thực nghĩa vụ sử dụng lĩnh vực khác Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà cần phải thực qua bước sau: Bước 1: Công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) Dựa vào bước quy định đặt cọc bước (nếu có) trước ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết thực hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác) Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, đặt cọc sử dụng nhiều lĩnh vực, phổ biến mua bán nhà đất Trên thực tế, thực mua bán nhà đất, bên thường đặt cọc Các bước thực thủ tục đặt cọc Bước 1: bên thỏa thuận hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc bên tự thỏa thuận nên có nội dung sau: Thơng tin bên tham gia đặt cọc Đối tượng hợp đồng đặt cọc Phương thức đặt cọc toán Phạt hợp đồng Phương thức giải tranh chấp hợp đồng Bước 2: hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng/chứng thực Bộ luật dân 2015, luật đất đai 2013, luật nhà năm 2014, luật công chứng 2014 văn hướng dẫn thi hành khơng có điều khoản quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng chứng thực mà quay định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, để tránh tranh chấp rủi ro khác bên nên cơng chứng chứng thực thực tế nhiều trường hợp tin tưởng nên đưa tiền cọc mà khơng có giấy tờ ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp Trách nhiệm pháp lý bên liên quan đến nội dung đặt cọc Quyền nghĩa vụ bên đặt cọc Quyền bên đặt cọc Thứ nhất: Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng xác lập giao dịch dân tài sản đặt cọc Thứ hai: Thực việc bảo quản để tài sản đặt cọc, không bị giá trị giảm sút giá trị Thứ ba: Được quyền trao đổi, thay tài sản đặt cọc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân khác trường hợp bên nhận đặt cọc đồng ý Nghĩa vụ bên đặt cọc Thứ nhất: Thanh toán tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản tài sản đặt cọc Chi phí hợp lý khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp thời điểm chi mà điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại bị hư hỏng Thứ hai: Thực việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật để bên nhận đặt cọc sở hữu tài sản đặt cọc hợp pháp Ngồi bên đặt cọc cịn có quyền nghĩa vụ khác theo thỏa thuận pháp luật quy định Quyền nghĩa vụ bên nhận đặt cọc Quyền bên nhận đặt cọc Thứ nhất: Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay xác lập giao dịch dân khác tài sản đặt cọc chưa có đồng ý bên nhận đặt cọc Thứ hai: Sở hữu tài sản đặt cọc trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết giao kết, thực hợp đồng Nghĩa vụ bên nhận đặt cọc Thứ nhất: Bảo quản, gìn giữ tài sản đặt cọc Thứ hai: Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc chưa có đồng ý bên đặt cọc Ngoài ra, bên nhận đặt cọc cịn có quyền nghĩa vụ khác theo thỏa thuận pháp luật quy định Xử lý tài sản đặt cọc Tại khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 2015 quy định Nếu hai bên từ chối việc kết giao vi phạm hợp đồng đặt cọc theo mức phạt cọc quy định sau: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc) Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc bị phạt cọc khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc) Trường hợp tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thỏa thuận khác việc xử lý đặt cọc theo Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thỏa thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: Thứ nhất, trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự; Thứ hai, trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vơ hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung; Thứ ba, trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vơ hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vơ hiệu đặt cọc bị vơ hiệu Thứ tư, trường hợp thứ thứ ba nêu trên, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trỏ ngại khách quan khơng phạt cọc b) Anh/ chị tư vấn cho làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp đâu? Quy trình thực sao? Các quan quản lý nhà nước thực cơng việc gì? Căn pháp lý: Căn khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện để người sử dụng đất thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Thủ tục: Trong trường hợp sau chuẩn bị công chứng đầy đủ giấy tờ liên quan, anh cần đến văn phịng đăng ký đất đai huyện Sóc Sơn để nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất Quy trình: Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển nhượng ½ diện tích mảnh đất, nên cần làm hồ sơ để tách đất trước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác Chuẩn bị hồ sơ tách thửa: Theo khoản 11 Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách đất sau: - Đơn đề nghị tách hợp theo Mẫu 11/ĐK; - Bản gốc Giấy chứng nhận cấp Ngồi ra, có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân thẻ cước công dân Trình tự thực thủ tục tách thửa: Bước Nộp hồ sơ Bước Tiếp nhận hồ sơ Bước Xử lý yêu cầu tách Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bước 1: Cơng chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm: Dự thảo hợp đồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu) Bản CMND, sổ hộ bên Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân) Bản giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật Bước 2: Nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ tiến hành theo quy trình đầy đủ Hồ sơ đầy đủ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 + 02 photo có chứng thực) CMND, hộ bên chuyển nhượng (02 có chứng thực) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 có cơng chứng) Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng nhân, 02 có chứng thực) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 chính) Tờ khai lệ phí trước bạ (02 chính) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 chính) Tờ khai thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp (02 chính) Tờ khai đăng ký thuế 10.Sơ đồ vị trí nhà đất (01 chính) Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc Bộ hồ sơ gửi đến quan thuế phịng Tài ngun Mơi trường để xác định nghĩa vụ tài tiến hành sang tên Bước 3: Thực nghĩa vụ tài Văn phịng đăng ký đất đai gửi thông báo cho chủ đất có thơng từ quan thuế để hồn thành nghĩa vụ tài Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thuế & lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một chi phí sang tên đất đai gồm: Chi phí cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất Các quan quản lý nhà nước thực công việc: Xử lý yêu cầu tách Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện: - Đo đạc địa để chia tách đất; - Lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đất tách, hợp thửa; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp gửi UBND cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực thủ tục tách không 15 ngày Sau thực thủ tục tách phải cơng chứng hợp đồng thực thủ tục công chứng hợp đồng sang tên giấy chứng nhận Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực cơng việc sau đây: - Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; - Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường - Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ cấp xã c) Các nghĩa vụ tài mà tơi phải thực đến thương vụ chuyển nhượng gì? Tính tốn nghĩa vụ nào? Các nghĩa vụ tài phải thực đến thương vụ chuyển nhượng là: 1.Lệ phí trước bạ Theo quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ số tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó, Giá tính lệ phí trước bạ xác định bao gồm nhà đất Cụ thể: - Giá tính lệ phí trước bạ đất giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ; - Giá tính lệ phí trước bạ nhà giá Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật xây dựng thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (Gía trị lệ phí trước bạ số trường hợp cụ thể quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP) Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% Cơng thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5% => Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá mét vuông đất Bảng giá đất = (14x20:2) x 7.820.000 = 1.094.800.000 (đồng) Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = 1.094.800.000 x 0.5% = 5.474.000 (đồng) Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định, người bán đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán nhận khoản tiền theo giá thỏa thuận Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc bên thỏa thuận với thống nhất, người mua đất người nộp thuế Mức thuế phải nộp theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC chuyển nhượng nhà, đất tính sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2% Trong trường hợp trên, giá nêu giá thỏa thuận (có đồng ý bên), chưa phải giá hợp đồng Vậy nên giá chuyển nhượng tính theo đơn giá Bảng giá đất => Trường hợp chuyển nhượng đất tính sau: Giá chuyển nhượng = 7.820.000 x (14m x 20m:2) = 1.094.800.000 (đồng) Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2% = 1.094.800.000 x 2% = 21.896.000 (đồng) Lệ phí địa chính: Lệ phí địa khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức ủy quyền giải cơng việc địa Tùy điều kiện cụ thể địa bàn sách phát triển kinh tế – xã hội địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: – Mức thu tối đa áp dụng hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh, sau: + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 50.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (khơng có nhà tài sản khác gắn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 20.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận + Chứng nhận đăng ký biến động đất đai: Khơng q 28.000 đồng/1 lần + Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Khơng q 15.000 đồng/1 lần – Mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân khu vực khác: Tối đa không 50% mức thu áp dụng hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh => Như ơng thuộc Huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội nên áp dụng mức thu quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh: + Chứng nhận đăng ký biến động đất đai: 28.000 đồng + Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: 15.000 đồng 4 Phí cơng chứng hợp đồng: Căn mức thu phí quy định Thơng tư 257/2016/TT-BTC Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng thì: ST T Giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp) Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng Từ 50 – 100 triệu đồng 100.000 đồng Từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch Từ 01 – 03 tỷ 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị tài sản giá đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 01 tỷ đồng Từ 03 – 05 tỷ 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị tài sản giá đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 03 tỷ đồng Từ 05 – 10 tỷ 3,2 triệu đồng + 0,04% phần giá trị tài sản giá đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 05 tỷ đồng Từ 10 – 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% phần giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 10 tỷ đồng Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% phần giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 100 tỷ đồng (mức thu tối đa 70 triệu đồng/trường hợp) Do giá chuyển nhượng đất 1.094.800.000 đồng nên vào bảng ta được: Phí cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng = 1.000.000 + 0.06% x 1.094.800.000 = 1.656.880 (đồng) d) Giả sử diện tích đất làm nhà gia đình tơi 80 m2 (04 tầng) xây dựng từ năm 2016 (trên phần diện tích đất cịn lại), tơi muốn bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận cần phải làm thủ tục gì? Nghĩa vụ tài bao nhiêu? Thơng tin đơn giá xây dựng nhà địa phương xác định sau đây: Hạng mục nhà Nhà tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Nhà tầng, hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ chỗ Nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tườngbao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ Nhà từ 3,5 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ Đơn giá XD (ĐVT: triệu đ) 1,8 Năm xây dựng Dưới năm Tỷ lệ chất lượng lại (%) 85 3,2 Từ đến 10 năm 65 4,5 Trên 10 năm đến 20 năm 45 6,0 Trên 20 năm đến 50 năm 35 Chuẩn bị hồ sơ đăng kí biến động đất đai bao gồm: (theo Khoản Điều Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) Đơn đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK Bản gốc giấy chứng nhận cấp Bản giấy tờ quy định Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể nội dung thay đổi trường hợp thay đổi thông tin tài sản gắn liền với đất ghi Giấy chứng nhận Trình tự thủ tục đăng kí: (Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Các bước thực Bước Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, với địa phương thành lập Bộ phận cửa nộp Bộ phận cửa Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) có nhu cầu Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Bước Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ Bước Giải yêu cầu Bước Trả kết Thời hạn giải Không 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ ( theo Điều 40 nghị định 01/2017/NĐ-CP) Thời hạn giải khơng tính thời gian: Thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; Thời gian tiếp nhận hồ sơ xã, thời gian thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất; Thời gian xem xét xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định Các loại phí phải nộp: Lệ phí trước bạ nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng lại) = 0.5% x ( 80m2 x tr x 35% ) = 0.84 tr = 840.000 đ Lệ phí cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào GCN ( Hà Nội theo nghị 06/2020/NQ-HĐND) Cấp GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất khu vực không thuộc quận, thị xã : 50.000đ/lần e) Có người tư vấn cho tơi để có tiền nhanh để đầu tư tơi chấp đất cho cá nhân ngân hàng Tôi cân nhắc phương án Xin anh/ chị phân biệt giúp chấp mua bán/ chuyển nhượng đất đai? Thế chấp đất cho cá nhân ngân hàng? Phân biệt chấp mua bán/ chuyển nhượng đất đai Thế chấp Mua/bán chuyển nhượng Khái niệm Thế chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân pháp luật đất đai quy định; theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Điều kiện Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất: “1.Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Theo Đ174 LDD2013, Tổ Theo Đ174 LDD2013, Tổ chức chức kinh tế Nhà nước kinh tế Nhà nước giao đất giao đất có thu tiền sử dụng có thu tiền sử dụng đất, cho đất, cho thuê đất thu tiền thuê thuê đất thu tiền thuê đất Quyền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng sử dụng Bên chuyển giao đất quyền sử dụng đất nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên đất lần cho thời gian thuê có quyền Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam lần cho thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Theo Đ175, Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Thủ tục -Chuẩn bị hồ sơ - Nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai - Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký, trường hợp hồ sơ khơng hợp lệ người tiếp nhận từ chối đăng ký hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ Trường hợp hồ sơ hợp lệ Văn phịng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký - Trả kết đăng ký - Chuẩn bị hồ sơ - Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun mơi trường cấp huyện nơi có đất - Căn vào hồ sơ, quan quản lý đất đai kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có) - Thực nghĩa vụ tài Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý đất đai gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài quan thuế - Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thế chấp đất cho cá nhân ngân hàng Điều kiện Thế chấp cho cá nhân Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Cá nhân nhận chấp cơng dân Việt Nam có lực hành vi dân đầy đủ Nói cách khác, cá nhân nhận chấp phải công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên không thuộc trường hợp lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sự, khơng thuộc trường hợp người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi Thế chấp cho ngân hàng Điều Thông tư 39 năm 2016 Ngân hàng Nhà nước : - Người vay cá nhân có độ tuổi từ đủ 18 tuổi trở lên, có lực hành vi dân đầy đủ từ 15 tuổi - chưa đến đủ 18 tuổi không bị mất/hạn chế lực hành vi dân sự; pháp nhân phải có lực pháp luật dân - Vay vốn nhằm mục đích hợp pháp - Phương án sử dụng vốn phải khả thi - Khách hàng bắt buộc phải có khả tài để trả khoản nợ vay ngân hàng Căn Luật Đất đai, cụ thể khoản Điều 168 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để quyền sử dụng đất mang chấp phải đáp ứng điều kiện: - Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền - Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ sổ hồng) + Đất khơng có tranh chấp + Khơng tình trạng bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án + Đất thời hạn sử dụng Công chứng Căn Điều 317 Bộ luật Dân 2017, chấp tài sản cá nhân với cá nhân phải đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm luật Và theo khoản điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc chấp quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP (đã hết hiệu lực bị thay Nghị định 102/2017/NĐ-CP) có quy định việc cơng chứng hợp đồng chấp bên thoả thuận phải công chứng trường hợp pháp luật yêu cầu Đến Nghị định 102 năm 2017, Chính phủ khơng cịn quy định mà có yêu cầu phải công chứng hợp đồng chấp bất động sản gồm nhà ở, đất ở, tài sản gắn liền với đất khoản Điều 122 Luật Nhà điểm a khoản Điều 167 Luật Đất đai, Điều 54 Luật Cơng chứng Đồng nghĩa, khơng có u cầu bắt buộc hợp đồng chấp tài sản phải công chứng mà hợp đồng chấp bất động sản, chấp nhà phải cơng chứng tổ chức hành nghề công chứng Thủ tục B1: Nộp hồ sơ Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai B2: Tiếp nhận hồ sơ B3: Giải Thời gian giải quyết: Không 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ B1: Kiểm tra điều kiện vay vốn B2: Chuẩn bị hồ sơ vay vốn B3: Công chứng hợp đồng chấp đất - Tại tổ chức hành nghề cơng chứng nơi có đất B4: Đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Thực văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện - Có xác nhận Sổ đỏ B5: Giải ngân - Sau nhận kết đăng ký chấp - Thời gian theo quy định ngân hàng Tình nhóm: Bà D có mua miếng đất Hà Nội có diện tích 35m2 vào tháng 8/2015 Nguồn gốc đất cụ thể sau: Ơng Chiểu có giấy chứng nhận quyền sử dụng 1736m2 đất Nhưng ông sớm, có vợ bà A Trong diện tích đất sử dụng có đất 680m2 mục đích sử dụng đất Cịn lại khác sử dụng làm đất ao đất vườn Bà A chuyển nhượng cho ông B 35m2 đất nằm 680m2 đất vào 18/2/2013 giấy viết tay, có UBND xã xác nhận 'UBND xã xác nhận việc chuyển nhượng Đất khơng có tranh chấp khiếu kiện' Ông B bán cho bà D mảnh đất 35m2 vào 5/2014 có giấy viết tay với chữ ký bên người làm chứng Bà D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thủ tục thực nào? Trả lời: - Theo quy định khoản 54 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “1 Các trường hợp sử dụng đất sau mà chưa cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định khoản Điều người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định Luật đất đai quy định Nghị định mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: a) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 mà có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật đất đai Điều 18 Nghị định này” => Trường hợp bà D thuộc trường hợp thứ 2, phù hợp với thời gian quy định có giấy tờ theo quy định Điều 100 Luật đất đai - Căn khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013: “2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất.” => Như vậy, bà D cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hồ sơ Khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ gồm giấy tờ sau: + Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK + Bản chứng từ thực nghĩa vụ tài (nếu có) + Giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài (nếu có) + Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP + Một loại giấy tờ quy định Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà Trình tự thực Bước 1: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ UBND thị trấn, xã hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp Cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trung tâm giao dịch cửa UBND huyện; chuyên viên phụ trách lĩnh vực đất đai tiếp nhận kiểm tra hồ sơ kiểm tra đầy đủ thủ tục hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất UBND phường, xã từ tổ chức, công dân, chuyên viên trực cửa tiến hành viết giấy biên nhận hẹn trả kết hồ sơ hợp lệ Trường hợp hồ sơ không đảm bảo theo quy định, chuyên viên cửa hướng dẫn bổ sung giấy tờ thủ tục liên quan để hoàn tất hồ sơ, phiếu hẹn viết hồ sơ đầy đủ Bước 2: Thụ lý hồ sơ luân chuyển hồ sơ thực NVTC VPĐK có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trường hợp cần thiết: - Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN chuyên viên thẩm định báo cáo Lãnh đạo phòng gửi trả hồ sơ cho Bộ phận “Một cửa” gửi thông báo đến UBND cấp xã/cá nhân, hộ gia đình để giải trình bổ sung thủ tục cần thiết - Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp GCN; chuyên viên thẩm định ghi ý kiến vào Đơn xin cấp Giấy chứng nhận, trình Lãnh đạo văn phòng xem xét phê duyệt: ... năm 65 4,5 Trên 10 năm đến 20 năm 45 6, 0 Trên 20 năm đến 50 năm 35 Chuẩn bị hồ sơ đăng kí biến động đất đai bao gồm: (theo Khoản Điều Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) Đơn đăng kí biến động đất đai, ... nước giao đất giao đất có thu tiền sử dụng có thu tiền sử dụng đất, cho đất, cho thuê đất thu tiền thuê thuê đất thu tiền thuê đất Quyền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển... sớm, có vợ bà A Trong diện tích đất sử dụng có đất 68 0m2 mục đích sử dụng đất Còn lại khác sử dụng làm đất ao đất vườn Bà A chuyển nhượng cho ông B 35m2 đất nằm 68 0m2 đất vào 18/2/2013 giấy viết