Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhàm thiết lập hồ sơ dịa chính đẩy đú cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính cùa từng xã, phường, thị trấn trong cà nước [r]
(1)B ộ CĨÁO DỤC VÀ ĐẢO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
NGUYỄN T H Ị LỢI
BÀI GIẢNG
ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI
(2)CHƯƠNG I
TỎNG QUAN VẺ ĐẢNG KÝ ĐÁT ĐAI
1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐÃNG KÝ ĐÁT ĐAI / / Ề/ Khái niệmTrong thực tế cùa đời sống kinh tế xã hội có nhiều hoạt động phải thực trình đăng ký phát sinh việc, vấn đề có liên quan đến pháp lý mặt xã hội, như: Đăng ký hộ khẩu, khai sinh, chứng tử, đăng ký kết hôn, nhận nuôi hay phát sinh hoạt động cỏ liên quan đến vấn đề pháp lý mặt kinh tế, như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hoạt động dịch vụ, đăng ký iao động việc phát sinh nhu cầu sờ hữu sử dụng tài sản, như: đăng ký bàn quyền, thương hiệu, đăng ký sử dụng xe, tàu, thuyền, đăng ký đất đai, bất động sản ; hay ngồi cịn phát sinh nhu cầu khác như: đăng ký nghĩa vụ quân, đãng ký nhập học, tham gia hoạt động sinh hoạt có tổ chức v v Trong cơng việc phái đăng ký nói có cơng việc bắt buộc phải đăng ký với quan nhà nước (như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đảng ký kinh d o a n h s o n g có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện người có nhu cầu.
Như vậy, Đăng ký thường hiểu công việc quan nhà nước hoặc m ột to chức, cá nhân thực việc ghi nhận hay xác nhận việc m ột tài sản nhằm đàm bảo quvển lợi nghĩa vụ cùa người đăng kỷ tổ chức, cá nhãn đứng thực việc đăng kỷ.
Theo quy định cùa Luật dân Luật đất đai việc đăng ký đất thực toàn đất đai phạm vi nước (gồm cà đất chưa giao quyền sử dụng) yêu cầu bắt buộc đối tượng sừ dụng đất trường hợp như: sử dụng đất chưa đăng ký giao đất, cho thuê đất sử dụng, nhà nước cho thay đồi mục đích sử dụng chuyển quyền sừ dụng đất hay thay đồi nội dung quyền sử dụng đất đăng ký khác Có thể thấy đăng ký đất mội yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực với quan N hà nước có thẩm quyền Hay nói cách khác đăng ký đất thủ tục hành chinh quan Nhà nước thực với đối tượng tồ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất
Đãng ký đất thực chất đăng tcý’ qin'en sử dụng đắt, thủ tục hành cơ quan nhà nước thực đổi tượng tồ chức, hộ gia đình cá nhân sừ dụng đất
(3)là sở pháp lý quan trọng để thiết lập mối quan hệ hợp pháp người sử dụng đất Nhà nước, tạ o điều kiện cho họ thực giao dịch nhà đất thị trường bất động sản n h u việc thực quyền gắn liền với quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử đ ụ n g đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất m ột 13 nội dung quản lý Nhà n c đất đai quy định Điều Luật đất đai 2003
Do cỏ thể khái niệm đăng ký đất đai sau:
Đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đù cấp GCNQSD đất ch o người sứ dụng đắt hợp pháp nhằm xác lập moi quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước người sừ dụng đất, làm sở đế Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn đa! đ theo pháp lu ậ t bào vệ lợi hợp pháp người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai khơng chì dừng lại việc hồn thành cơng tác lập hồ sơ địa v cấp GCNQSD đất Mà trình vận động, phát triển sôi động đời sổng kinh tế - xã hội, tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày đa dạng nhiều hình thức khác như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đ ấ t Vì đăng ký đấi khơng dừng lại việc hồn thành lập hồ sơ địa giấy chứng nhận ban đầu mà đăng ký đất phải thực thường xuyên, liên tục nơi, lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa ln phàn ánh đúng, kịp thời trạng trình sử dụng đất
Đăng ký đất đai việc thực quyền người sử dụng đất, tuỳ theo qui mô mức độ công việc đăng ký đất thời kỳ theo quy định Điều 46 Luật đất đai 2003 có hai trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất :
* Giai đoạn : Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSD đắt
Đăng ký ban đầu tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa cho tồn đất đai người sử dụng đất chưa kê khai đăng ký quyền sứ dụng đất chưa cấp GCNQSD đất quyền sờ hữu nhà Đăng ký ban đầu dể xem xét cấp GCNQSD đất cho tất chủ sử dụng đất đu điều kiện
Đăng ký đất lần đầu thực trường hợp sau: + Được Nhà nước giao đất cho thuê đất đề sừ dụng;
+ Người sử dụng đất mà đất chưa cấp GCNQSD đất *ế Giai đoạn : Dăng kỷ biển động đất đai
Đăng ký biến động thực địa phương hồn thành cơng tác đăng ký đất ban đầu cấp GCNQSD đất quyền sở hữu nhà trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung cùa hồ sơ địa thiết lập thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sứ dụng diện tích sư dụng, thay đối sứ dụng đất
(4)Đăng ký biên động vê sử dụng đất thực người sử dụng đất câp GCNQSD đât mà có thay đổi việc sử dụng đất trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyền sừ dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất;
+ Người sử đụng đất phép đồi tên;
+ Có thay đổi hinh dạng, kích thước, diện tích đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+- Chuyên đôi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sừ dụng đất;
+ Có thay đơi hạn chế quyền người sừ dụng đất; + Nhà nước thu hồi đất
1.1.2Ề Vai trò đăng kỷ đất đai
/ ỉ.2 ế Đăng ký đất sở để bão vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai
Điều 17 Hiển pháp năm 1992 quy định: ‘Đắt đai, rừng núi, sóng hồ, nguồn nước, tài ngun lóng đất, ngn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời mà pháp luật quy định là
của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân theo Điều Luật đất đai năm 2003 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Như vậy, nước ta đất đai
thuộc sờ hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý nhằm đàm bảo việc quản lý sừ dụng đất cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao
Đất đai thuộc sờ hữu tồn dân có nghĩa nhà nước không thừa nhận chế độ sờ hữu tư nhân hinh thức sờ hữu khác hinh thức sờ hữu toàn dân Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sờ hữu tuyệt đối Nhà nước đại diện chủ sờ hữu toàn dân đất đai vi Nhà nước ta Nhà nước cua dân, dân dân Nhà nước đại diện cho cho lợi ích cùa nhân dân có đủ cơng cụ, sức mạnh phương tiện để thay mặt nhân dân thực quyền sở hữu đất đai Nhà nước chi giao quyền sừ dụng đất cho tô chức hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu Người sử dụng đất hường quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật
Báo vệ chế độ sờ hữu toàn dân đất đai thực chai việc bảo vệ iợi ích hợp pháp cùa người sứ dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ nghĩa vụ sử dụng dất theo pháp luật nhằm dảm bào iợi ích Nhà nước lợi ích chung cùa toàn xã hội sứ dụng đất
Thơng qua việc lập hồ sơ địa cấp GCNQSD dẩt, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý quan nhà nước quan lý đất đai người sử đụng đất việc chấp hành pháp luật dất đai Hồ sơ địa GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đù
(5)nhất sờ pháp lý chặt chẽ để xác định quyền người sử dụng đất bảo vệ bị tranh chấp, xâm phạm; xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp iuật, nghĩa vụ tài sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ sử dụng đất đai có hiệu
ỉ 1.2.2 Đăng ký đẩt ỉà điều kiện đảm bảo đ ể Nhà nước quản lý chặt chê toàn quỹ đất
trong p h m vi lãnh thổ
Với tư cách đại diện chủ sờ hữu đất đai, Nhà nước thực việc thống quản lý đất đai phạm vi nước nhằm đảm bảo cho đất đai sừ dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; dam bảo việc khai thác sử dụng đất đai ổn định, lâu dài có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích Nhà nước người sử dụng đất
Đối tượng quản lý nhà nước đất đai tồn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn đất đai trước hểt phải nấm thơng tin tình hình đất đai theo yêu cầu công tác quản lý đất đai
Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai bao gồm: - Đổi với đất mà Nhà nước giao quyền sử dụng, thông tin bao gồm: Tên chủ sừ dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mụe đích sừ dụng; thời hạn sử dụng; ràng buộc quyền sử dụng đất; ìhay đổi trình sừ dụng đất sở pháp lý
- Đối với đất chưa giao quyền sừ dụng, thông tin bao gồm: vị trí; hình thế: diện tích; loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên bề mặt đất)
Với yêu cầu thông tin đất đai đó, qua việc thực đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đù chi tiết tới thừa đất sở thực đồng với nội đung: đ o đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đât, phân hạng định giá đất , Nhà nước thực quàn lý tình hình đất đai tồn phạm vi lãnh thố hành cấp thực quản lý chặt chẽ biến động đất đai theo đ ú n g pháp luật
1.1.2.3 Đ ăng k ỷ đất m ột nội dung quan trọng có quan hệ h ữ u với nộ i dung, n h iệm vụ k h c quản lý nhà nước đất đai
Đăng ký đất đai SC thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận với đầy đú thông tin tự nhiên, kinh tế-xã hội thừa đất Hệ thống thơng tin sàn phẩm kế Ihừa từ việc thực nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đẩt đai khác như:
- Cóng tác ban hành văn quy phạm pháp luật quan lý, sử dụng đất đai:
(6)- Công tác điều tra, đo đạc:
Kêt điêu tra, đo đạc sỡ kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thê, kích thước, diện tích, loại đât tên chủ sừ dụng đât đê phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký đất đai
- Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất:
Xây dựng phương án quy hoạch lập kế hoạch sử dụng định hướng cho việc giao đất để đàm bảo việc sử dụng quỹ đất cách ồn định, hợp lý, có hiệu cao Do vậy, thông qua việc giao đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đẩt tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đàm bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa ban dầu ổn định Quy hoạch kế hoạch sừ dụng đất trực tiếp ảnh hưởng đến đãng ký đất, thiếu quy hoạch sử dụng đất giải quyêt triệt để trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khơng rõ ràng, bất hợp pháp, khơng thể hồn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu
- Công tác giao đắt, cho thuê đất:
UBND cấp có quyền định giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật Đây bước tạo lập sở pháp lý ban đầu để người giao đất hay thuê đất thực nghĩa vụ tài quan chức tổ chức bàn giao đất thực địa: chi sau người giao đất, thuê đất đăng ký cấp GCNQSD đất thức có ràng buộc trách nhiệm pháp lý người sử dụng đất Nhà nước Vì định giao đất, cho thuê đất sờ pháp lý cao để xác định quyền sừ đụng hợp pháp cùa người sử dụng đất đăng ký, cấp GCNQSD đất
Cóng tác phân hạng định giá đât:
Kết phân hạng định giá đất sờ cho việc xác định trách nhiệm tài cùa nguờỉ sứ dụng đất trước sau đăng ký cấp GCNQSD đất: đồng thời sờ để xác định trách nhiệm cùa người sử dụng đất trình sừ dụng
(7)Quan hệ Đăng ký đất với công tác quản lý nhà nirớc về đất đai
C ông tác th a n h tra , giãi quyct tra n h c h ấp
X c định đối tư ợ n g đ ọ c và khõng đ ợ c đãng kỷ
C o s ờ thông tin đ ể thẳm tra
Phát huy hiệu quả trọng quản lý v ĩ m ô đắt đai
C s ỡ thống kê chinh xác, đ y đủ và m ang tinh p háp lý X â y dự n g ban hà nh vân
bàn qua n lý v ì sù- d ụ n g đất
X c định vị tri, hình thể, kich thư c, diện tích, loại đất. lên ch ủ s ử dụng đất
X c định m ụ c đ ích sừ dụng đắt
Q u y định đối tượng, c c quyền, nghĩa vụ đ ă n g kỷ, thầm quyền thù tục đ ă n g ký
X c định hạng đát, giá đất
X c định c s p h p lý ch o việ c s dụng đắt
P h p lý hoá tải liệu do đ c
C u n g c p thông tin để chình lý bản đổ, ho s ơ
P h n ánh hiện trạng s dụng đắt
Đ n h giá cô n g tác thực hiện quy hoạch
Đ n h g ia xây d ự n g điều chinh ch inh sá ch quàn lý s dụng đắt
C s xậc định c c yếu
tố phân hạng đắt
L ặ p hồ s ơ địa chinh
T h ẳm quyèn
Đ n h giá v iệ c g iao đảt
Đãng kỷ đat
C ông tác thống kê d a t dai
Công tác tra giài quvết tranh chấp đắt đai:
Trong trình thực đăng ký đất ban đầu, công tác tra giài tranh chấp dất đai có vai trị quan trọng giúp xác dịnh dối tượng đăng ký, xừ lý triệt đế tồn tại cúa lịch sử tro n g quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sứ dụng đât ngồi sổ sách, ngồi quán lv cùa N nước