MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân (CHDCND) Lào đang phải đối mặt với nhiều thách thức khi Lào hiện nay vẫn là một trong những nước kém phát triển nhất (the least developed countries-LDC) trên thế giới (Liên hợp quốc, 2018). Vì thế, Chính phủ Lào đã xây dựng một chiến lược phát triển kinh tế xã hội dài hạn với mục tiêu thoát khỏi tình trạng LDC vào năm 2022. Để đạt được mục tiêu này, Chính phủ Lào đã có nhiều nỗ lực để xây dựng một nền kinh tế tương đối toàn diện khung chiến lược phát triển với những chính sách quan trọng như: “Kế hoạch phát triển quốc gia lần thứ sáu (2006 - 2010)”; “Chiến lược Tăng trưởng và Xóa nghèo (2010 - 2020)” và mới đây nhất là “Tầm nhìn đến 2030 và Chiến lược phát triển tài chính quốc gia đến năm 2025”. Chính phủ Lào xác định phát triển thị trường là một trong bốn trụ cột để thúc đẩy nền kinh tế trong nước theo hướng bền vững mà trong đó, việc phát triển thị trường bất động sản là một nội dung quan trọng. Dưới góc độ quản lý nhà nước, trong những năm qua Nhà nước Lào đã không ngừng củng cố và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản trong nước, tạo môi trường pháp lý thông thoáng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường tiềm năng này, điển hình là việc sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2019. Những thay đổi về chính sách và pháp luật đã góp phần giúp cho thị trường bất động sản tại Lào phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là các khu vực đô thị và ven đô mà thủ đô Viêng Chăn đang trở thành điểm nóng. Nhất là khi trong thời gian tới, thủ đô Viêng Chăn sẽ có 20 dự án được đưa ra thị trường (với các dự án nổi bật như: Vientiane New World, Viêng Chăn Tower, Latsavong Plaza,Sky City...), cung cấp cho thị trường khoảng 160.500m2 với giá chào bán từ 1.000 USD đến 4.000 USD/m2, được xem là mức giá rất ưu đãi và hấp dẫn với các nhà đầu tư khi thấp hơn hẳn so với các thành phố khác trong khu vực như Yangon, TP. HCM và Hà Nội (Global Property Guide, 2017). Nhu cầu bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng mạnh và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục vào đất nước. Tuy nhiên, cũng giống như những thị trường mới nổi khác, thị trường bất động sản của Lào tại thủ đô Viêng Chăn cũng phải đối mặt với những vấn đề như mất cân bằng cung - cầu khi thiếu hụt nguồn cung về căn hộ, dư thừa cung về biệt thự liền kề, thị trường văn phòng giá thuê tăng, công suất giảm hay căn hộ dịch vụ có công suất cao nhất nhưng lại phải đối diện với vấn đề giá thuê thấp nhất. Đặc biệt là trước bối cảnh tác động tiêu cực của dịch Covid - 19 đã làm cho thị trường bất động sản tại Lào trong năm 2020 dự kiến giảm từ 15 - 20% (Tạp chí Lào Việt, 2020). Thực tế này đặt ra vấn đề chính sách quản lý bất động sản phải thật linh hoạt để ứng phó với những thay đổi nóng lạnh của thị trường, thể hiện rõ vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản. Xuất phát từ những nhận thức trên, việc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn dưới góc độ quản lý nhà nước là một vấn đề mang tính cấp thiết, đóng góp về cả mặt lý luận và thực tiễn. Với ý nghĩa quan trọng đó, tác giả lựa chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào” để nghiên cứu trong luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Thị trường bất động sản là một đề tài không mới, đã được nhiều học giả khai thác nghiên cứu, đa dạng về hình thức và thể loại. Thứ nhất, đối với các công trình nghiên cứu là sách chuyên khảo, bao gồm một số công trình nổi bật như: - Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) trong cuốn “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam dưới tác động của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, các tác giả còn chỉ ra các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, đặc điểm và các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động; Phân tích khá sâu sắc về thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và đề cập tới những khía cạnh đặc thù trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Đinh Thị Mai Phương (2013) trong cuốn “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam” đã khai thác tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, thể chế thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc phát triển thị trường bất động sản. Đóng góp quan trọng của cuốn sách là các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) trong cuốn “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” đã tiếp cận thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý kinh tế, phân tích mối quan hệ cung – cầu trong thị trường bất động sản, đồng thời đi sâu vào khía cạnh quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản để đánh giá về thực trạng và nêu ra được các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản của Việt Nam. Bên cạnh đó, các tác giả đưa ra được dự báo và định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam… Thứ hai, đối với công trình nghiên cứu là bài viết trên tạp chí khoa học có uy tín, bao gồm: - “Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản” của nhóm tác giả Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2006), đăng trên Tạp chí nghiên cứu kinh tế, (339), tr. 45 – 48 đã phân tích vai trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản không chỉ với tư cách là người sở hữu, chủ thể quản lý mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hướng và phát triển thị trường; - “Thực trạng và giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản” của tác giả Lê Hà Diễm Chi (2013), đăng trên Tạp chí Thị trường Tài chính tiền tệ, số 16, tr. 26 - 28; bài viết đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng; Thị trường bất động sản Việt nam phát triển không theo nhu cầu thực tế của thị trường; Thông tin bất cân xứng và thiếu minh bạch trên thị trường bất động sản... Đồng thời, đề xuất giải pháp để phá băng thị trường bất động sản của Việt Nam. - “Quá trình hình thành và phát triển trị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - Kinh nghiệm đối với Lào” của tác giả Daosavanh Kheuamyxay (2015) đăng trên Tạp chí Kinh tế và Quản lý, (15), tr.57-60 đã tiếp cận dưới góc độ phân tích các bài học kinh nghiệm của Việt Nam và Trung Quốc đối với việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra được giải pháp cho Lào trong việc tiếp thu các bài học kinh nghiệm này phù hợp với điều kiện đặc thù về đát đai và chính sách quản lý của Lào… Thứ ba, đối với các trình nghiên cứu là luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, bao gồm: - Luận án tiến sĩ “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào” của tác Daosavanh Kheuamyxay (2016) đã tiếp cận một cách chi tiết về thị trường quyền sử dụng đất tại Lào. Đóng góp lớn nhất của Luận án đó là khắc họa sâu sắc bức tranh toàn cảnh về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất, các yếu tố tác động và giải pháp nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất và nâng cao công tác quản lý nhà nước trong vấn đề này. - Luận án tiến sĩ Luật học “Quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở CHDCND Lào” của tác giả Khăm La Lovanxay (2013), Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội lại chọn cách tiếp cận từ khía cạnh quản lý nhà nước để làm rõ thực trạng khung pháp lý về quản lý đất đai ở CHDCND Lào. Đây là một vấn đề quan trọng tác động tới thị trường bất động sản, nên kết quả của công trình này có giá trị tham khảo trong việc hoàn thiện nội dung của Luận văn… - Luận văn thạc sĩ “Sử dụng các công cụ kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Tân Thịnh (2003), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cung cấp cơ sở lý luận về các công cụ kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản. Phân tích thực trạng sử dụng các công cụ kinh tế thực hiện quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua và đề xuất các giải pháp tăng cường và các quan điểm, định hướng, mục tiêu quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Luận văn thạc sĩ “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế” của tác giả Ngô Thị Phương Thảo (Trường Đại học Kinh tế Huế, 2011). Trong đó, tác giả phân tích những hạn chế, nghiên cứu đánh giá thực trạng thị trường bất động sản của tỉnh Thừa Thiên Huế, tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường bất động sản của nhiều nước trên thế giới và các chuyên gia bất động sản qua các giải pháp tài chính, nghiên cứu đánh giá từ đó đề ra các giải pháp tài chính chủ yếu để ổn định và phát triển thị trường bất động sản tại Huế. Có thể thấy, các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam, phát triển thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng, tiếp cận và khai thác ở nhiều khía cạnh quản lý nhà nước, kinh tế chính trị... Kết quả nghiên cứu của các công trình này có giá trị và ý nghĩa tham khảo trong việc hoàn thiện các nội dung lý luận về thị trường bất động sản tại Chương 1 của Luận văn. Riêng đối với các công trình nghiên cứu thị trường bất động sản tại Lào của các học giả nước ngoài cũng như học giả người Lào còn hạn chế, bên cạnh đó mới chỉ tiếp cận ở một nội dung mà không bao quát tất cả các vấn đề của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, về địa bàn nghiên cứu vẫn chưa có một công trình nào nghiên cứu về thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn mà mới chỉ tiếp cận trong phạm vi rộng trên cả nước Lào. Do đó, đề tài đảm bảo có tính mới và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đó. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Luận văn nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, nước CHDCND Lào. Nhằm đáp ứng mục tiêu chung, luận văn cần đáp ứng các mục tiêu cụ thể như sau: (1) Nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và vai trò của phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường. (2) Nghiên cứu kinh nghiệm thị trường bất động sản của các thành phố lớn tại các nước có điểm tương đồng với Lào về chế độ sở hữu đất đai như Việt Nam và Trung Quốc, từ đó rút ra bài học cho thủ đô Viêng Chăn, Lào. (3) Nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn dưới góc độ quản lý nhà nước và chỉ ra những vấn đề đang tồn tại, nguyên nhân và là cơ sở để đề xuất giải pháp tương ứng. (4) Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn tới năm 2025, tầm nhìn 2030. 4. Câu hỏi nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm trả lời các câu hỏi sau: (i) Thị trường bất động sản và phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước là gì? Vai trò của phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tới nền kinh tế thị trường? (ii) Thực trạng thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn trong giai đoạn 2015-2020 đạt được những kết quả gì, còn những hạn chế gì và tại sao lại có những hạn chế đó? (iii) Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo xu hướng nào và cần thực hiện những giải pháp chủ yếu gì để phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn trong thời gian tới? 5. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nội hàm phát triển thị trường bất động sản là rất rộng, do đó, trong phạm vi luận văn thạc sĩ, em xin giới hạn đối tượng nghiên cứu là phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn, Lào. 6. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Luận văn thực hiện việc nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn, Lào. - Về thời gian nghiên cứu: + Luận văn thực hiện việc nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước từ năm 1995 – 2020 (bắt đầu kể từ khi Chính phủ Lào ban hành Nghị định số 42/TTg ngày 11/03/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai). + Các số liệu thực tiễn cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản tại thủ đô Viêng Chăn, Lào nói riêng được thu thập trong giai đoạn 2015 – 2020. 7. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu như sau: - Phương pháp thu thập thông tin: Nhằm phục vụ cho việc chứng minh các luận điểm, các nhận định và đánh giá về thực trạng phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước tại thủ đô Viêng Chăn, Luận văn sử dụng các phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và gián tiếp các số liệu, các kết quả nghiên cứu đã được công bố trong các công trình có giá trị tham khảo như sách, giáo trình của Đại học Kinh tế Quốc dân; bài báo, nghiên cứu được đăng trên tạp chí chuyên ngành uy tín; luận văn thạc sĩ; Báo cáo tổng kết quý, tổng kết năm về kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản… - Phương pháp khảo cứu tài liệu: Nghiên cứu các tài liệu có liên quan để có những luận cứ khoa học cho việc làm rõ các vấn đề về cơ sở lý luận của phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý nhà nước. - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát những đặc điểm của thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý ở thủ đô Viêng Chăn, những nguyên nhân cơ bản của hạn chế trong thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý và những đề xuất để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở thủ đô Viêng Chăn. - Phương pháp điều tra khảo sát bằng bảng hỏi: Phương pháp điều tra bằng bảng hỏi được sử dụng để thu thập dữ liệu sơ cấp liên quan đến thực trạng phát triển thị trường bất động sản dưới góc độ quản lý ở thủ đô Viêng Chăn. Đối tượng phỏng vấn là một số cán bộ thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xây dựng chính sách quản lý đất đai và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐH KINH TẾ QUỐC DÂN ***** ĐỀ CƯƠNG SƠ BỘ ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ: Đề tài: Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, Nước cộng hoà dân chủ nhân dân Lào Tác giả: SISOUTHAM SISENGPHET Người hướng dẫn khoa học:TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN Hà Nội, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn với đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, nước Cộng hịa dân chủ nhân dân Lào”, tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới tất cá nhân tập thể tạo điều kiện giúp đỡ tác giả học tập nghiên cứu Tôi xin bày tỏ cảm ơn tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thầy, cô giáo giúp đỡ hỗ trợ q trình học tập, nghiên cứu Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới …… , cô gợi mở ý tưởng luận văn tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn với mục tiêu đề Qua đây, xin gửi lời cảm ơn anh chị, đồng nghiệp người thân, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt AEC CHDCND NDCM UBND WTO Cụm từ đầy đủ : Cộng đồng kinh tế ASEAN : Cộng hòa dân chủ nhân dân : Nhân dân cách mạng : Ủy ban nhân dân : Tổ chức thương mại giới (WTO) DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU HÌNH Hình Bản đồ quận thủ Viêng Chăn, Lào (Nguồn: Bộ Cơng Giao thông vận tải Lào, 2011) 32 BẢNG Bảng Quy hoạch vùng thủ đô Viêng Chăn tới năm 2030 .42 Bảng 2 Thống kê số vụ tranh chấp chưa giải chờ xử lý thời điểm năm 2020 52 Bảng Mật độ dân số quận thủ đô Viêng Chăn (1995 – 2015) 64 DANH MỤC HỘP PHỎNG VẤN Hộp Phỏng vấn cán Bộ phận quản lý đất đai, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Viêng Chăn 54 Hộp Phỏng vấn cán Sở Đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường Lào.63 Hộp Phỏng vấn cán Sở Đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường Lào 66 Hộp 3 Phỏng vấn cán Bộ phận quản lý đất đai, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Viêng Chăn 70 Hộp Phỏng vấn cán Phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Viêng Chăn 73 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Lời cảm ơn Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình, bảng biểu Danh mục hộp vấn Chương 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 10 1.1 Một số vấn đề lý luận thị trường bất động sản 10 1.2 Một số vấn đề lý luận phát triển thị trường bất động sản góc độ quản lý nhà nước 15 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia việc quản lý phát triển thị trường bất động sản .24 Kết luận Chương 31 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI THỦ ĐÔ VIÊNG CHĂN, NƯỚC CHDCND LÀO .32 2.1 Khái quát trình hình thành phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, Lào .32 2.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản góc độ quản lý nhà nước thủ Viêng Chăn, Lào 37 2.3 Đánh giá vấn đề quản lý nhà nước thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, Lào .53 Kết luận chương 61 Chương 3: DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GĨC ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI THỦ ĐƠ VIÊNG CHĂN, NƯỚC CHDCND LÀO 63 3.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn tới năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 .63 3.2 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản góc độ quản lý thủ Viêng Chăn tới năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 .70 Kết luận Chương 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 Phụ lục Danh sách câu hỏi vấn .93 Phụ lục Danh sách người tham gia vấn 94 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân (CHDCND) Lào phải đối mặt với nhiều thách thức Lào nước phát triển (the least developed countries-LDC) giới (Liên hợp quốc, 2018) Vì thế, Chính phủ Lào xây dựng chiến lược phát triển kinh tế xã hội dài hạn với mục tiêu khỏi tình trạng LDC vào năm 2022 Để đạt mục tiêu này, Chính phủ Lào có nhiều nỗ lực để xây dựng kinh tế tương đối toàn diện khung chiến lược phát triển với sách quan trọng như: “Kế hoạch phát triển quốc gia lần thứ sáu (2006 - 2010)”; “Chiến lược Tăng trưởng Xóa nghèo (2010 - 2020)” “Tầm nhìn đến 2030 Chiến lược phát triển tài quốc gia đến năm 2025” Chính phủ Lào xác định phát triển thị trường bốn trụ cột để thúc đẩy kinh tế nước theo hướng bền vững mà đó, việc phát triển thị trường bất động sản nội dung quan trọng Dưới góc độ quản lý nhà nước, năm qua Nhà nước Lào khơng ngừng củng cố hồn thiện hệ thống sách, pháp luật để quản lý điều tiết thị trường bất động sản nước, tạo môi trường pháp lý thơng thống thu hút nhà đầu tư nước vào thị trường tiềm này, điển hình việc sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2019 Những thay đổi sách pháp luật góp phần giúp cho thị trường bất động sản Lào phát triển mạnh mẽ, đặc biệt khu vực đô thị ven đô mà thủ đô Viêng Chăn trở thành điểm nóng Nhất thời gian tới, thủ Viêng Chăn có 20 dự án đưa thị trường (với dự án bật như: Vientiane New World, Viêng Chăn Tower, Latsavong Plaza,Sky City ), cung cấp cho thị trường khoảng 160.500m2 với giá chào bán từ 1.000 USD đến 4.000 USD/m2, xem mức giá ưu đãi hấp dẫn với nhà đầu tư thấp hẳn so với thành phố khác khu vực Yangon, TP HCM Hà Nội (Global Property Guide, 2017) Nhu cầu bất động sản dự kiến tiếp tục tăng năm tới, bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước tiếp tục vào đất nước Tuy nhiên, giống thị trường khác, thị trường bất động sản Lào thủ đô Viêng Chăn phải đối mặt với vấn đề cân cung - cầu thiếu hụt nguồn cung hộ, dư thừa cung biệt thự liền kề, thị trường văn phòng giá thuê tăng, công suất giảm hay hộ dịch vụ có cơng suất cao lại phải đối diện với vấn đề giá thuê thấp Đặc biệt trước bối cảnh tác động tiêu cực dịch Covid - 19 làm cho thị trường bất động sản Lào năm 2020 dự kiến giảm từ 15 - 20% (Tạp chí Lào Việt, 2020) Thực tế đặt vấn đề sách quản lý bất động sản phải thật linh hoạt để ứng phó với thay đổi nóng lạnh thị trường, thể rõ vai trò Nhà nước lĩnh vực quản lý thị trường bất động sản Xuất phát từ nhận thức trên, việc nghiên cứu thị trường bất động sản thủ Viêng Chăn góc độ quản lý nhà nước vấn đề mang tính cấp thiết, đóng góp mặt lý luận thực tiễn Với ý nghĩa quan trọng đó, tác giả lựa chọn đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào” để nghiên cứu luận văn thạc sĩ Tổng quan tình hình nghiên cứu Thị trường bất động sản đề tài không mới, nhiều học giả khai thác nghiên cứu, đa dạng hình thức thể loại Thứ nhất, công trình nghiên cứu sách chuyên khảo, bao gồm số cơng trình bật như: - Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) “Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” nghiên cứu yêu cầu tính tất yếu khách quan phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tác động kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đồng thời, tác giả yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, đặc điểm nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động; Phân tích sâu sắc thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam đề cập tới khía cạnh đặc thù quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 80 tâm cịn đóng vai trị tạo thị trường cách tự doanh, mua vào bán nhằm bảo đảm tính liên tục thị trường Nếu khơng có trung tâm giao dịch chuẩn tắc, giao dịch quyền sử dụng đất dù xuất lực cung lực cầu Trước mắt nên thành lập trung tâm giao dịch bất động sản Thủ đô Viêng Chăn, nơi có giao dịch bất động sản phát triển đất nước, sau phát triển sang tỉnh lớn Savannakhet, Luangprabang Đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, khung pháp lý, sách nhằm buộc trung tâm giao dịch bất động sản phải hoạt động chuẩn tắc, sở minh bạch, công khai chịu trách nhiệm pháp lý giao kết hợp đồng với khách hàng, hạn chế bất cập xảy hoạt động trung tâm giao dịch loại hàng hóa đặc biệt - Tạo điều kiện thành lập vận hành tổ chức tư vấn thẩm định giá quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai hành Lào, việc thẩm định giá quyền sử dụng đất thuộc trách nhiệm tỉnh trưởng trưởng Trường hợp cần thiết thành lập Hội đồng định giá Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2019 chưa có văn hướng dẫn thi hành nên chưa thể xác định trường hợp cần thiết để lập Hội đồng định giá, thành phần hội đồng định giá bao gồm ai? Có tham gia tổ chức định giá ngồi nhà nước hay khơng Bởi thực tiễn cho thấy, công tác định giá thời gian qua tồn nhiều hạn chế, nhiều trường hợp người sử dụng đất không chấp nhận giá bồi thường, đòi hỏi phải thẩm định giá lại, khiếu kiện, khiếu nại gây bất ổn xã hội Do vậy, thời gian tới việc hình thành tổ chức thẩm định giá tư vấn giá bất động sản độc lập với quan nhà nước cần thiết, kênh mà Nhà nước sử dụng để đưa mức bồi thường hợp lý Cần khuyến khích phát triển tổ chức biện pháp sau: + Tạo hành lang pháp lý cho tổ chức, cá nhân hành nghề tư vấn giá đất khách quan, trung thực pháp luật + Hỗ trợ tổ chức tư vấn, thẩm định giá bất động sản hệ thống thông tin giá Nhà nước, giá thị trường đăng ký, cung cấp thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phương tiện truyền thơng đại chúng 81 + Ngồi quan nhà nước chủ động định kỳ công bố số giá đất theo vùng loại đất để định hướng ban hành bảng giá đất định giá đất cá biệt phục vụ thu tài đất đai nói riêng, phục vụ thị trường bất động sản nói chung Ứng dụng cơng nghệ thơng tin việc công bố rộng rãi số giá đất, khung giá đất việc xây dựng trang thơng tin điện tử quan có thẩm quyền, nhằm tạo điều kiện cho người dân, tổ chức dễ dàng truy cập + Tăng cường kiểm tra, tra, xử lý vi phạm tổ chức xây dựng công bố bảng giá loại đất, hoạt động tư vấn giá đất, thực sách giá đất để thu phí sử dụng đất xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải khiếu nại giao dịch bất động sản + Về lâu dài cần xây dựng số giá thị trường bất động sản để theo dõi phát triển thị trường bất động sản, phản ánh mức độ biến động giá chung toàn thị trường xác định sở mức độ biến động giá phân khúc thị trường chủ yếu như: số giá đất trống (đất nền), số giá đất gắn với nhà, công trình kiến trúc - Tạo điều kiện hình thành tổ chức hỗ trợ khác thị trường bất động sản, bao gồm: + Kiện toàn nâng tầm vai trò tổ chức phát triển quỹ đất thành “cánh tay nối dài Nhà nước” để tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường, cung ứng đất đai kịp thời cho mục tiêu cơng cộng an ninh, quốc phịng, tạo thuận lợi cho đầu tư phát triển đồng thời điều tiết thị trường bất động sản nhằm bảo đảm lành mạnh thị trường thời điểm cần thiết - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận bất động sản theo nguyên tắc thị trường nhằm bảo đảm tính minh bạch cho thị trường phía cung Tóm lại, sách quản lý thị trường bất động sản hệ thống đồng sách kinh tế vừa phản ánh yêu cầu quy luật khách quan, vừa thể quan điểm, đường lối, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Đảng Nhà nước giai đoạn phát triển kinh tế Đó tổng thể biện pháp 82 công cụ tác động vào thị trường, đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu phát triển bền vững 3.2.5 Giải pháp tăng cường chức kiểm tra, giám sát giải tranh chấp giao dịch bất động sản Thứ nhất, việc tăng cường chức kiểm tra, giám sát hoạt động thị trường bất động sản: - Cần giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý nhà nước quyền cấp để kiểm tra, giám sát tính tuân thủ pháp luật chủ thể thị trường bất động sản; xây dựng chế tài phạt xửa lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chủ đầu tư, nhà môi giới thị trường - Tăng cường công tác thanh, kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, bảo đảm việc sử dụng đất thực nghiêm túc sở quy hoạch phê duyệt Kiểm tra toàn quỹ đất sử dụng cho mục đích, qua đề biện pháp phát triển không phát triển số loại đất, bảo đảm phát triển cân bằng, bền vững, nâng cao hiệu quản sử dụng đất; xây dựng quy chế quản lý chặt chẽ quy trình thực quy hoạch để phát mâu thuẫn, bất hợp lý, có phương án điều chỉnh kịp thời Kiên thu hồi đất quan, đơn vị sử dụng đất khơng hiệu quả, sai mục đích, khơng sử dụng đất, nhà đầu tư nước thuê tô nhượng đất sử dụng không mục đích lấn chiếm, khơng sử dụng hết diện tích giao - Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất cơng; có biện pháp xử lý cụ thể trường hợp cố tình chậm triển khai thực sử dụng đất sai mục đích nhà nước giao đất, cho thuê tô nhượng đất - Chú ý đến công tác hậu kiểm dự án, cơng trình sau giao đất, cho thuê đất địa phương - Tăng cường kiểm tra hoạt động đại lý môi giới bất động sản, kiên xử lý trường hợp đại lý hoạt động trái phép, hoạt động chui, có cho đại lý nguyên nhân dẫn tới tình trạng thổi giá đất, gây hoang mang làm sai lệch giá thị trường bất động sản 83 Thứ hai, giải pháp tăng cường giải tranh chấp giao dịch bất động sản, trọng tâm tranh chấp quyền sử dụng đất - Cần nghiên cứu, xây dựng quy định giải tranh chấp lĩnh vực bất động sản, theo đó: + Xây dựng quy định phương thức giải tranh chấp lĩnh vực bất động sản gồm: Thương lượng, hịa giải, trọng tài, hành tịa án Với phương thức cụ thể cần xây dựng quy trình thực hướng dẫn chi tiết + Xây dựng quy định thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản: Cần quy định tranh chấp liên quan đến nguồn gốc bất động sản Tịa án giải bảo vệ quyền lợi bên Vì nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thẩm quyền giải tranh chấp để Tịa án có quyền hủy giấy chứng nhận cấp không đối tượng, hủy để thụ lý vụ kiện ban đầu Mặt khác, Văn phịng quyền cấp quận, huyện quan quản lý hành lại thực chức giải tranh chấp liên quan đến đất đai hoàn toàn trái với nguyên tắc hoạt động quan máy Nhà nước Do đó, cần quy định tranh chấp liên quan đến bất động sản Tòa án giải phù hợp + Xây dựng chế phối hợp liên ngành, để tuyên truyền chủ trương sách Đảng, pháp luật Nhà nước đất đai nhằm nâng cao trình độ dân trí nhân dân, hạn chế khiếu kiện xảy Các quan có thẩm quyền cần phải có khảo sát, nghiên cứu thực tiễn bước đổi mới, kịp thời giải thích, hướng dẫn tổng kết rút kinh nghiệm áp dụng pháp luật, góp phần nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật thống hoạt động giải án tranh chấp nhà, đất + Xây dựng chế phối hợp chặt chẽ Tòa án quan chuyên môn việc giải tranh chấp liên quan đến nhà, quyền sử dụng đất Theo đó, quan chun mơn phải cung cấp đầy đủ, kịp thời xác thơng tin liên quan đến nhà, đất, làm để Tòa án ban hành án quy định pháp luật Để đạt yêu cầu này, quan chuyên môn phải tăng cường công tác quản lý đất 84 đai, điều chỉnh biến động kịp thời, có biện pháp đo vẽ trạng đất tranh chấp quy định, hạn chế thấp sai số xảy - Đối với việc giải tranh chấp biện pháp hành chính: Cán phân cơng tiếp dân phải hiểu biết pháp luật, có tín nhiệm với nhân dân, có khả tham mưu cho cấp ủy quyền địa phương Các quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường giám sát công tác tiếp dân giải khiếu nại, tố cáo công dân; nâng cao ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức máy nhà nước Đội ngũ cán làm công tác tiếp dân, giải khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai phải nắm vững kiến thức pháp luật để giải đáp vấn đề thắc mắc, liên quan đến khiếu nại thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải khiếu nại theo quy định pháp luật; việc áp dụng Luật Tố tụng hành giải tranh chấp, khiếu nại đất đai; giải đáp hướng dẫn cách thức xử lý tình xảy thực tế Thông qua công tác tiếp dân, đội ngũ cán cần tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật khiếu nại, tố cáo, quản lý sử dụng, thu hồi đền bù, giải tỏa đất đai để nhân dân nắm vững tinh thần quy định pháp luật đất đai giúp cho việc chấp hành pháp luật nghiêm túc đầy đủ - Cần nâng cao trình độ, nhận thức pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức giải tranh chấp đất đai Nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai, cán địa Thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng, cập nhật kiến thức pháp luật nhằm tăng cường, xây dựng lực cán Đội ngũ cán cần có kỹ sử dụng thành thạo công cụ pháp luật ứng dụng linh hoạt tình thực tế cách thích hợp, hiệu nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước - Cần nâng cao trách nhiệm tra cấp trình tra, xác minh khiếu nại, tố cáo đất đai Việc tiến hành tra phải bảo đảm khách quan, trung thực, đối chiếu với pháp luật đất đai thời điểm xảy quan hệ đất đai khiếu nại, tố cáo Trên sở tra cấp có kết luận xác, pháp luật kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền giải vi phạm pháp luật đất đai có Để giải tranh chấp đất đai cần có đội ngũ cán 85 am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu, làm việc chuyên trách, có trách nhiệm cao lợi ích chung Kết luận Chương Trên sở nghiên cứu Chương 3, Luận văn rút số kết luận sau: Thứ nhất, xu hướng phát triển thị trường bất động sản Viêng Chăn dự báo sở Quy hoạch tổng thể thủ đô Viêng Chăn phê duyệt, với dự báo có phát triển mạnh mẽ nhờ giải tốt vấn đề q trình thị hóa Quy hoạch, nhấn mạnh tới xu hướng phát triển nhà đất khu vực ngoại thành thời gian tới Bên cạnh đó, phương hướng phát triển thị trường bất động sản phải đảm bảo đặt kiểm soát nhà nước, đảm bảo tính khách quan, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần vào q trình đại hóa, cơng nghiệp hóa đất nước Thứ hai, vào hạn chế nguyên nhân ra, giải pháp đề xuất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước để phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn tập trung vào nhóm: - Hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nghiên cứu ban hành văn luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản, phục vụ cho công tác quản lý thị trường bất động sản - Tăng cường lực quản lý máy nhà nước lĩnh vực đất đai thành lập quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản - Nâng cao chất lượng hoạt động lực cán công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Tăng cường chức điều tiết thị trường bất động sản Nhà nước thông qua việc xây dựng sách điều tiết thị trường, minh bạch hóa thơng tin thúc đẩy tham gia chủ thể hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản - Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát giải tranh chấp giao dịch bất động sản 86 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trường q trình thị hóa mạnh mẽ thủ Viêng Chăn nói riêng, Lào nói chung làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch bất động sản, tiền đề xuất thị trường bất động sản Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng xã hội chủ nghĩa vai trị quản lý nhà nước quan trọng Thị trường bất động sản không nằm ngồi quy luật Hơn nữa, hàng hóa thị trường bất động sản hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, khơng thể để thị trường vận động tự do, tự phát gây méo mó, bất ổn dẫn đến đổ vỡ thị trường Thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn đánh giá “thị trường nổi”, năm qua góp phần quan trọng vào phát triển đất nước, tạo mặt phát triển đại tầm Công tác quản lý nhà nước đóng vai trị vào việc phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, nhà nước tạo lập môi trường pháp lý để hoạt động thị trường bất động sản diễn ổn định; định hướng hoạt động thị trường bất động sản thông qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; có máy quản lý, can thiệp điều tiết thị trường theo mục tiêu phát triển ổn định bền vững Bên cạnh đó, giải vấn đề tranh chấp phát sinh, bảo vệ quyền lợi ích bên quan hệ giao dịch bất động sản Thực tiễn cho thấy nỗ lực Nhà nước Lào nói chung quyền thành phố Viêng Chăn nói riêng song khơng thể phủ nhận cịn nhiều tồn hạn chế Về tổng thể, máy Nhà nước Lào chưa có quan chuyên trách để quản lý thị trường bất động sản; khung pháp lý lồng ghép nội dung quản lý thị trường bất động sản với nội dung quản lý đất đai; lực quản lý cán công tác chuyên môn giải tranh chấp lĩnh vực chưa đáp ứng yêu cầu, số lượng tranh chấp tồn đọng kéo dài Do đó, để thị trường bất động sản thủ Viêng Chăn hoạt động có hiệu quả, định hình cách rõ nét góc độ quản lý nhà nước, giải pháp đề xuất phải bám sát với hạn chế thực tiễn Theo tác giả, giải pháp 87 quan trọng xây dựng dược pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản quan quản lý chuyên trách, song song với việc hoàn thiện quy định pháp luật lực cán lĩnh vực quản lý đất đai Việc nâng cao chất lượng công tác thực quy hoạch, thực lập kế hoạch sử dụng đất; xây dựng sách điều tiết thị trường giải tranh chấp lĩnh vực đất đai đề xuất cách phù hợp Với xu hướng phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn thời gian tới, tác giả hi vọng giải pháp đề góp phần thúc đẩy phát triển thị trường mặt chất, biện pháp tác động tích cực từ phía hoạt động quản lý nhà nước Trong trình thực Luận văn khơng thể tránh khỏi sai sót hạn chế kiến thức, tác giả mong nhận đóng góp ý kiến nhận xét để hồn thiện cơng trình nghiên cứu 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Xây dựng Việt Nam (2017), “Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản”, https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1186/21/cuc-quan-ly-nha-va-thi- truong-bat-dong-san.aspx, truy cập ngày 13/05/2021 Hồng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), Thị trường quyền sử dụng đất Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, Luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Trần Minh Hương (2012), Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Trịnh Hữu Liên, Nguyễn Bá Long (chủ biên, 2017), Giáo trình thị trường bất động sản, trường Đại học Lâm nghiệp, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Trà My (2017), “Trung Quốc kiểm soát thị trường bất động sản nào?”, https://bnews.vn/trung-quoc-kiem-soat-thi-truong-bat-dong-san- nhu-the-nao/51190.html, truy cập ngày 12/05/2021 Philip Kotler (2006), Quản trị marketing, NXB Thống Kê UBND thành phố Đà Nẵng, “Tổng quan Khu công nghệ cao khu công nghiệp Đà Nẵng”, https://www.danang.gov.vn/web/guest/doanhnghiep/chi-tiet?id=39853&_c=149,150,151,152,153,154,862556, truy cập ngày 12/05/2021 Tạp chí Việt Lào (2020), “Thị trường bất động sản Lào có xu hướng phục hồi trở lại”, https://tapchilaoviet.org/tin-bai-noi-bat/thi-truong-bat-dongsan-lao-co-xu-huong-phuc-hoi-tro-lai-18087.html, 01/05/2021 Tiếng Anh truy cập ngày 89 10 Chang Liu (2017), China’s Real Estate Market, Chinese University of Hong Kong, Shenzhen, http://wxiong.mycpanel.princeton.edu/papers/HousingChapter.pdf 11 Global Property Guide (2020), "China´s house price boom over in the 1st tier cities", https://www.globalpropertyguide.com/Asia/China/Price- History 12 T Vongpraseuth and C G Choi (2015), “Globalization, foreign direct investment, and urban growth management: Policies and conflicts in Vientiane, Laos”, Land Use Policy, vol 42, pp 790-799 Tiếng Lào 13 Bộ Kế hoạch đầu tư Lào (2010), Sách trắng doanh nghiệp Lào 14 Bộ Công Giao thơng vận tải Lào (2011), Quy hoạch tổng thể đô thị Viêng chăn tới năm 2030 15 Công ty phát triển quỹ đất dịch vụ đất đai thành phố Viêng Chăn, Báo cáo tổng kết hoạt động năm 2016 tới 2019 16 Cục quản lý thuế (2017), Quyết định số 221/2017 ngày 21/02/2017 sách thuế bất động sản theo thị Thủ tướng Chính phủ ngày 04/12/2016 đất đai 17 Chanthaly Larvongmany (2019), “Thị trường bất động sản Viêng Chăn phát triển mạnh quý III/2019”, Thời báo Viêng Chăn, số tháng 10/2019, tr.12- 17 18 Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (1988), Chuyển kinh tế tự nhiên sang kinh tế hàng hóa, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn 19 Đảng Nhân dân Cách mạng Lào (2011), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Nhà nước Lào, Viêng Chăn 20 Daosavanh KHEUAMYXAY (2015), “Quá trình hình thành phát triển trị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Trung Quốc - Kinh nghiệm Lào”, Tạp chí Kinh tế Quản lý, (15), tr.57-60 90 21 Daosavanh KHEUAMYXAY (2014), “Chính sách đất đai điều kiện hội nhập nước ta nay”, Tạp chí Lý luận Chính trị - Hành chính, (04), tr.23-29 22 Khamkong Soulivong (2020), “Thực quy hoạch chậm chạp dù có quy hoạch tổng thể, sao?”, Thời báo Viêng Chăn, số tháng 3/2020, tr.13 – 17 23 Quốc hội nước CHDCND Lào (2015), Hiến pháp sửa đổi bố sung năm 2015 24 Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Viêng Chăn (2020), Tổng kết công tác giải tranh chấp đất đai địa bàn thành phố phương hướng giải 25 Soulia Phongsavath (2018), “Thực trạng máy quản lý nhà nước đất đai – nghiên cứu địa bàn thủ đô Viêng Chăn tỉnh Savannakhet”, Báo Passan, số tháng 02/2018, tr – 12 26 Thủ tướng Chính phủ (2003), Tờ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số 138/TTg kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa VI , Viêng Chăn, tr.2 27 Tổng cục Thống kê CHDCND Lào (2015), Tổng điều tra dân số nhà năm 2015 28 Ủy ban Quản lý đất đai quốc gia (2017), Báo cáo tổng kết cho thuê tô nhượng đất cơng, Viêng Chăn 29 Văn phịng Chính phủ (2007), Nghị Hội nghị đất đai toàn quốc lần thứ I, Viêng Chăn 30 Viêng Xa Văn Đuông Xa Vẳn (2014), “Đất đai với phát triển KT-XH đất nước”, Tạp chí Nhà quản trị, (2), tr.50-53 31 Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường (2018), Tổng kết công tác quản lý lĩnh vực đất đai, Viêng Chăn 91 Phụ lục Danh sách câu hỏi vấn Thưa ông/bà, để thực luận văn“Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào”, tác giả cần thực khảo sát, lấy ý kiến quan chức có liên quan để đánh giá thực trạng quản lý định hướng công tác quản lý thị trường bất động sản thủ Viêng Chăn thời gian tới Do đó, mong nhận hợp tác quý ông/bà thông qua việc trả lời câu hỏi sau: Câu Xin cho biết quý danh phận công tác ơng/bà Câu Ơng/bà đánh hệ thống pháp luật để quản lý thị trường bất động sản? Câu Ông/bà đánh công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thủ đô Viêng Chăn? Câu Xin ông/bà cho biết máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản? Câu Chính quyền địa phương thực biện pháp để can thiệp điều tiết thị trường bất động sản địa phương? Và hiệu biện pháp này? Câu Ơng/bà đánh cơng tác thanh, kiểm tra giải tranh chấp giao dịch bất động sản nay? Câu Theo ông/bà, xu hướng phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn thời gian tới nào? Câu Xin ông/bà cho biết định hướng giải pháp trọng tâm nhằm nâng cao chất lượng hoạt động quản lý nhà nước thị trường bất động sản thời gian tới thủ đô Viêng Chăn? Xin chân thành cảm ơn 92 Phụ lục Danh sách người tham gia vấn Họ tên Ông Chitsalat Khamdeng Chức danh Chuyên viên Đơn vị công tác Sở Đất đai, Bộ Tài nguyên mơi trường Lào Bộ phận quản lý đất đai, Ơng Singhavong Bouavanh Phó phận Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Viêng Chăn ... HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI GÓC ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI THỦ ĐÔ VIÊNG CHĂN, NƯỚC CHDCND LÀO 63 3.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng. .. thành Luận văn với đề tài ? ?Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thủ đô Viêng Chăn, nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào? ??, tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới tất cá nhân tập... nhà nước Chương Thực trạng phát triển thị trường bất động sản góc độ quản lý nhà nước thủ đô Viêng Chăn, nước CHDCND Lào Chương Dự báo xu hướng giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản