Kiến nghị hoàn thiện quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

NCỈHĨẺN CÚI - TRÁ o ĐOI KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ THỊI ĐIẾM có HIỆU Lực CỦA HỢP ĐÓNG NGUYEN VĂN HỢI ★ NGUYỄN TỐNG BẢO MINH *** Tóm tắt: Hợp đồng loại giao dịch dân phổ biến, liên quan đến nhiều đối tượng, điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bộ luật Dãn sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chửng, Hiện nay, quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng văn có mâu thuẫn, bất cập cần hoàn thiện Bài viết tập trung phân tích để mâu thuân đưa kiến nghị khắc phục mâu thuẫn, tiến tới thong nhẩt quy định thời điểm cỏ hiệu lực hợp đồng Từ khố: Hồn thiện; hiệu lực; hợp đồng; cơng chứng; đăng kí Nhận bài: 05/8/2021 Hồn thành biên tập: 26/4/2022 Duyệt đăng: 26/4/2022 RECOMMENDATIONS FOR IMPROVING THE PROVISIONS ON THE EFFECTIVE DATE OF CONTRACTS Abstract: Contract is a popular civil transaction which involves different entities, and could be regulated by different legal documents such as the Civil Code, the Law on Land, the Law on Real Estate Business, the Law on Notarization Currently, provisions on effective date of contracts in these documents remain conflicting, which requires urgent amendments This article seeks to identify these conflicts and propose some recommendations to solve this problem and achieve total unification betweenfprovisions on the effective date of contracts Keywords: Completion; effect; contracts; notarization; registration Received: Aug 5th, 2021; Editing completed: Apr 2Ốh, 2022; Acceptedfor publication: Apr 26th, 2022 Quy định pháp luật hành thời điểm có hiệu lực họp đồng Mặc dù họp đồng chế định điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác song Bộ luật Dân (BLDS) luật chung điều chỉnh quan hệ dân (khoản Điều BLDS năm 2015), nên văn ghi nhận quy định chung họp đồng, bao gồm quy định chung thời điểm có hiệu lực hợp đồng Khoản Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng * Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội E-maiI: hoinv@hlu.edu.vn ** Sinh viên, Trường Đại học Luật Hà Nội E-mail: ngtongbaominh@gmail.com TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác luật liên quan cỏ quy định khác ” Quy định vừa có kế thừa, vừa có thay đổi so với quy định BLDS trước Sự kế thừa thể chỗ nhà làm luật ghi nhận ba thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm giao kết, thời điếm bên thoả thuận thời điểm ghi nhận văn pháp luật Sự thay đổi thể chỗ, BLDS năm 1995 (khoản Điều 404) BLDS năm 2005 (Điều 405), họp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm pháp luật quy định, tức văn pháp luật ghi nhận thời điểm 49 NGH/ÊN (ll- TRAO ĐÕ! CÓ hiệu lực hợp đồng văn luật văn luật Trong đó, theo khoản Điều 401 BLDS năm 2015, thời điểm giao kết thời điểm mà bên thoả thuận, có văn luật Quốc hội ban hành quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Theo quy định pháp luật hành, thời điểm có hiệu lực hợp đồng có thê xác định theo là: Thứ nhất, vào thời điểm giao kết hợp đồng ngun tắc chung, bên khơng có thoả thuận pháp luật khơng có quy định khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết1 Theo quy định Điều 400 BLDS năm 2015, thời điểm giao kết hợp đồng thời điểm bên đề nghị nhận chấp nhận giao kết phù hợp với hình thức giao kết cụ thể Có thể thời điểm bên thoả thuận nội dung hợp đồng với hợp đồng giao kết lời nói, thời điểm bên sau kí vào văn hay hình thức chấp nhận khác thể văn trường hợp hợp đồng giao kết văn bản, Đây thời điểm kết thúc trình thoả thuận, bên đạt thống nội dung hợp đồng nên thoả thuận bên có giá trị pháp lí, tức hợp đồng phát sinh hiệu lực Việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm giao kết hợp đồng1 Phạm Văn Lợi, “Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chi Nghề luật, số 6/2018, tr 15 - 17, 24 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2016, tr 594 50 ghi nhận phù hợp với nguyên tắc pháp luật dân là: “Mọỉ cam kết, thỏa thuận không vỉ phạm điều cẩm luật, không trải đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng” (khoản Điều BLDS năm 2015) Tức trình thoả thuận hoàn thành, thoả thuận bên đáp ứng điều kiện có hiệu lực hợp đồng có giá trị bắt buộc thực bên Thứ hai, vào thời điểm bên thoả thuận Khi tham gia quan hệ pháp luật dân nói chung, quan hệ hợp đồng nói riêng, bên tự thoả thuận tất nội dung có liên quan đến hợp đồng Do đó, việc ghi nhận bên thoả thuận thịi điểm có hiệu lực hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc tự thoả thuận - nguyên tắc pháp luật dân ghi nhận Điều BLDS năm 2015 Thông thường, việc thoả thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng đặt trường họp hợp đồng giao kết bên cần có khoảng thời gian để rà soát lại hợp đồng để chuẩn bị tốt cho trình thực hợp đồng Thoả thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thường ghi nhận điều khoản hiệu lực hợp đồng thường ghi nhận sau khoảng thời gian kể từ thời điểm giao kết họp đồng, ví dụ ngày, 10 ngày, 15 ngày Thứ ba, vào thời điểm luật định Họp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm luật định thường đặt với họp đồng giao kết liên quan đến đối tượng cần có quản lí, giám sát nhà nước Ngồi BLDS, nhiều luật chuyên ngành TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 4/2022 XGlfIRX Cl V- TRAO DOI ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Các luật thường ghi nhận thời điểm có hiệu lực họp đồng phù hợp với hình thức giao kết hợp đồng thủ tục pháp lí có liên quan Hầu hết luật có liên quan ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm hợp đồng công chứng3 Một số trường hợp luật quy định thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng kí Ví dụ hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng kí động sản phải đăng kí có hiệu lực từ thời điểm đăng kí (khoản Điều 458, khoản Điều 459 BLDS năm 2015); hoặc: ‘‘Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp von quyền sử dụng đất phải đăng kí quan đăng kỉ đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính" (khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) Trong số trường hợp, để bảo đảm tính thực tiễn việc giao kết thực hợp đồng, nhà làm luật lại ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm chuyển giao tài sản Ví dụ: ‘‘Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác" (khoản Điều 458 BLDS năm 2015); ‘‘nếu bất động sản khơng phải đãng kí quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kế từ thời điểm chuyển giao tài sản” (khoản Điều 459 BLDS năm 2015) Ngoài thời điểm phát sinh hiệu lực ghi nhận khoản Điều 401, họp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm sau: Điều Luật Công chứng năm 2014, khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014, khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 Thứ tư, vào thời điểm định án có hiệu lực pháp luật Trường hợp gắn liền với quy định liên quan đến giao dịch dân vi phạm quy định bắt buộc hình thức mà không vô hiệu theo quy định Điều 129 BLDS năm 2015 Theo quy định khoản 1, Điều này, giao dịch dân vi phạm quy định bắt buộc hình thức mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, tồ án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Đây quy định phản ánh yêu cầu tôn trọng tự nguyện, cam kết, thoả thuận bên, xét chất thi hình thức khơng phải ý chí mà phương thức biểu đạt ý chí bên4 Rõ ràng, trường họp này, thời điểm có hiệu lực giao dịch dân nói chung, hợp đồng nói riêng khơng phải thời điểm giao kết, thời điểm bên thoả thuận hay thời điềm luật định mà thời điểm định tồ án có hiệu lực pháp luật Thời điểm định tồ án có hiệu lực pháp luật phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác thời điểm bên đưa yêu cầu, thời điểm án định việc có kháng cáo, kháng nghị định sơ thẩm hay không Thứ năm, vào thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu Theo quy định khoản Điều 132 BLDS năm 2015, thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chù biên), Bình luận khoa học BLDS năm 2015 nước Cộng hoà xã hội chù nghĩa Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2017, tr 257 51 \(,H1T\ (ll- TRAO ĐÙ! điều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm Đồng thời khoản Điều quy định: "Het thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu tun bổ giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực” Đây quy định BLDS năm 2015 so với BLDS trước đó, cụ thể hố thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu hậu pháp lí giao dịch dân vô hiệu theo hướng hết thời hiệu mà khơng u cầu giao dịch dân có hiệu lực5 Quy định gián tiếp xác định thêm thời điểm mà giao dịch dân nói chung, hợp đồng nói riêng phát sinh hiệu lực Đó thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu Thời điểm phụ thuộc vào yếu tố có liên quan đến việc tính thời hiệu như: thời điểm bắt đầu tính thời hiệu yêu cầu điểm a, b, c, d đ khoản Điều 132; thời gian không tính vào thời hiệu yêu cầu theo quy định Điều 156 BLDS năm 2015 Theo đó, hợp đồng xác lập thời điểm phát sinh hiệu lực thời điểm khác Những mâu thuẫn, bất cập quy định thời điểm có hiệu lực cùa hợp đồng kiến nghị hồn thiện Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng vấn đề có ý nghĩa pháp lí quan trọng6 Bởi từ thời điểm xác lập mối quan hệ quyền, nghĩa vụ dân Đinh Trung Tụng (chủ biên), Bổi cảnh xảy dựng số nội dung chủ yếu BLDS năm 2015 (so sánh với BLDS năm 2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 33 Đinh Văn Thanh, “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng dân sự”, Tạp chí Luật học, số chuyên đề BLDS, 1996, tr 53 - 56 52 bên hợp đồng có hiệu lực bắt buộc thi hành bên7 Tuy nhiên, nghiên cứu quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho thấy mâu thuẫn, bất cập tồn văn văn pháp luật với nhau, cụ thể: Thứ nhất, mâu thuẫn quy định BLDS năm 2015 thời điểm có hiệu lực họp đồng Một là, mâu thuẫn khoản Điều 401 BLDS với quy định khác Quy định khoản Điều 401 BLDS năm 2015 coi quy định chung thời điểm có hiệu lực hợp đồng Theo quy định này, hợp đồng phát sinh hiệu lực ba thời điểm thời điểm giao kết, thời điểm bên thoả thuận thời điểm luật quy định Quy định khoản “đóng khung”, tức ngồi ba thời điểm này, hợp đồng phát sinh thời điểm khác Tuy nhiên, theo phân tích mục 1, họp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm định tồ án có hiệu lực pháp luật theo quy định Điều 129 thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu theo khoản Điều 132 Ví dụ, A B giao kết họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng không công chứng theo quy định Tuy nhiên, kí họp đồng, A giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho B, B trả toàn tiền cho A Khi B muốn làm thủ tục công chứng để sang tên giấy chứng nhận phát sinh mâu thuẫn với A B làm đơn u cầu tồ án có thấm quyền Lê Kim Giang, Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp, Sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2011, tr 31 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CÚI - TRA o ĐỚI công nhận hợp đồng Vậy, trường hợp tồ án cơng nhận hiệu lực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm định án có hiệu lực hay thời điểm theo quy định Điều 401? Bất cập cho thấy cách quy định đóng khung khoản Điều 401 BLDS năm 2015 không phù hợp cần phải sửa đổi theo hướng bổ sung nội dung sau: “Trường hợp hiệu lực họp đồng xác định theo quy định Điều 129 khoản Điều 132 Bộ luật thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thời điểm định án có hiệu lực pháp luật thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu” Hai là, mâu thuẫn việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực họp đồng có đối tượng bất động sản động sản phải đăng kí Liên quan đến họp đồng có đối tượng bất động sản động sản phải đăng kí, quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng ghi nhận cụ thể sau: khoản Điều 458 BLDS quy định, “đổi với động sản mà luật có quy định đăng ki quyền sở hữu hợp đồng tặng cho cỏ hiệu lực kể từ thời điếm đãng kí”; khoản Điều 459 quy định, “hợp đồng tặng cho bất động sản cỏ hiệu lực hể từ thời điểm đăng kí; bất động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” Tuy nhiên, hợp đồng giao kết vi phạm quy định bắt buộc hình thức thuộc trường họp quy định Điều 129 khoản Điều 132 thời điểm có hiệu lực họp đồng xác định thời điểm nào? Theo phân tích trên, trường hợp này, thời điểm có hiệu lực hợp đồng khơng thể TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 xác định theo thời điểm đăng kí thời điểm chuyển giao tài sản, mà phải xác định thời điểm định tồ án có hiệu lực pháp luật thời điểm kết thúc thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu Như vậy, quy định khoản Điều 458 khoản Điều 459 cần phải sửa đổi theo hướng bố sung nội dung “trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan có quy định khác” cho phù hợp Thứ hai, mâu thuẫn BLDS số luật chuyên ngành Một là, mâu thuẫn BLDS Luật Nhà thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà Theo quy định khoản Điều 459 BLDS năm 2015 hợp đồng tặng cho bất động sản phải đăng kí nói chung, nhà nói riêng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí Trong đó, theo quy định khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 hợp đồng tặng cho nhà có hiệu lực thời điểm cơng chứng, chứng thực họp đồng Cịn theo quy định khoản Điều trường họp tổ chức tặng cho nhà nhà tình nghĩa, nhà tình thương họp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm kí kết hợp đồng, nguyên tắc có khác biệt BLDS luật chuyên ngành quy định luật chuyên ngành áp dụng Theo đó, thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà xác định thời điểm cơng chứng, chứng thực thời điểm kí kết họp đồng theo quy định Điều 122 Luật Nhà Tuy nhiên, tồn mâu thuẫn làm giảm giá trị hoạt động lập pháp, mà dẫn đến quan điểm trái chiều giá trị việc đăng kí bất động sản hiệu lực họp đồng Quan điểm 53 NGHIÊN Cl I - TH1 o ĐO! thứ cho rằng, "quy định BLDS quy định thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng tặng cho bất động sản phải đãng sở hữu nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng từ thời điếm đăng kí phù hợp hom so với thời điểm cơng chứng, chứng thực’& Quan điểm thứ hai lại cho rằng, "việc đăng kỉ bất động sản nhằm cơng khai hố thông tin quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu cá nhân, tổ chức đãng kỉ bất động sản ”8 Ở cần xác định, việc đăng kí bất động sản thủ tục hành chính, có can thiệp Nhà nước nhằm quản lí thị trường, thu thuế 10 mà khơng phải yếu tố thể nội dung chất họp đồng thoả thuận Đe khắc phục mâu thuẫn này, khoản Điều 459 BLDS cần sửa đổi theo hướng bổ sung đoạn “trừ trường hợp Bộ luật này, luật liên quan có quy định khác” nói Hai là, mâu thuẫn BLDS Luật Cơng chứng thời điểm có hiệu lực số họp đồng thuộc loại bắt buộc phải công chứng Trong BLDS năm 2015, số loại họp đồng bắt buộc phải công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho bất động sản mà bất động sản thuộc loại phải đăng kí quyền sở hữu theo quy định khoản Điều 459, họp đồng quyền sử dụng đất quy định khoản Điều 502 (dẫn chiếu đến Võ Đình Nho, “Một số vấn đề quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất”, Tạp Dân chủ pháp luật, Chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, 2010, tr 168 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Đăng ki bất động sản - Những vấn đề li luận thực tiễn, Sách chuyên khảo, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011,tr 15 10 Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr 248 54 khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) BLDS quy định thời điểm có hiệu lực loại hợp đồng thời điểm đăng kí (khoản Điều 459 Điều 503) Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều Luật Cơng chứng năm 2014 "văn chứng có hiệu lực kể từ ngày chứng viên kí đóng dấu tổ chức nghề công chứng” Tức loại hợp công công hành đông công chứng có hiệu lực thời điểm cơng chứng viên kí đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng Mâu thuẫn tồn từ trước BLDS năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 có hiệu lực đến chưa giải quyết, gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình áp dụng pháp luật thực tiễn Thực tế, thời điểm đăng kí thời điểm thừa nhận hợp đồng mà BLDS có quy định, ví dụ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị quy định thời điểm có hiệu lực văn công chứng khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 Mặc dù việc đăng kí tài sản thủ tục hành thể vai trị Nhà nước việc quản lí biến động số loại tài sản thực sách Nhà nước giao dịch loại tài sản song nay, việc loại bỏ thủ tục đăng kí việc xác định thời điểm có hiệu lực loại hợp đồng chưa thể thực Do đó, để khắc phục mâu thuẫn BLDS Luật Công chứng, cần sửa đổi khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 theo hướng bổ sung đoạn “trừ trường họp luật có quy định khác” để bảo đảm phù hợp với BLDS TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊM Cl Ị - TRA o ĐOI Ba là, mâu thuẫn Điều 129, khoản Điều 132 BLDS với Luật Đất đai liên quan đến khoản Điều 188 Luật Đất đai quy định tuyệt đối, khơng có ngoại lệ hiệu lực hợp đồng quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đẩt phải đăng kí quan đăng kí đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kỉ vào sổ địa Mặc dù khoa học pháp lí cịn tồn quan điếm khác giá trị việc đăng kí hiệu lực loại hợp đồng này11, song có tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hợp đồng mà bên chưa thừa nhận rõ ràng, trường hợp hợp đồng phát sinh hiệu lực theo Điều 129 khoản Điều 132 BLDS lại trường thực thủ tục đăng kí theo quy định hiệu lực hợp đồng không thừa nhận Tuy vậy, kể từ BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật, vấn đề công nhận hiệu lực loại hợp đồng khơng phụ hợp ngoại lệ Có thể thấy, việc thừa nhận hiệu lực hợp đồng theo quy định Điều 129 khoản Điều 132 điểm quan trọng, thể tiến BLDS năm 2015, phản ánh tôn trọng thoả thuận bên12 bảo đảm quyền tự định đoạt chủ thể13 Chính vậy, quy định mang tính chất “đóng khung” khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi theo hướng bổ sung cụm từ “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” vào cuối khoản Thứ ba, mâu thuẫn số luật thuộc vào việc đăng kí hay chưa Như phân tích thời điểm có hiệu lực hợp đồng liên quan đến trường hợp thuộc Điều 129 khoản Điều 132 BLDS trên, trường hợp loại hợp đồng quyền sử dụng đất thuộc loại bắt buộc phải công chuyên ngành với Một là, mâu thuẫn Luật Công chứng năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013 tương tự mâu thuẫn Luật Cơng chứng với BLDS phân tích Sự mâu thuẫn thể chỗ, theo khoản Điều 188 Luật Đất đai, hợp đồng quyền sử dụng đất có hiệu lực thời điểm đăng chứng, chứng thực mà bên chưa thực thủ tục cơng chứng, chứng thực phát sinh hiệu lực thuộc Điều 129 khoản Điều 132 BLDS Trong trường hợp này, thời điểm có hiệu lực hợp đồng kí, theo quy định khoản Điều Luật Cơng chứng hợp đồng có hiệu lực thời điểm hợp đồng cơng chứng Ví dụ, A B kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cơng khơng phụ thuộc vào việc đăng kí Như vậy, có mâu thuẫn khoản Điều 188 Luật Đất đai với Điều 129 khoản Điều 132 BLDS, quy định chứng chưa thực thủ tục đăng kí theo quy định phát sinh mâu thuẫn A B B khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng thủ tục cơng chứng 11 Xem thêm: Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr.747; Ngơ Hồng Oanh (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015, Nxb Lao động, Hà Nội, 2016, tr 515 12 Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr 257 13 Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), sđd, tr 261 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 55 V67//Ê V CÚI - TR o DO! hoàn thành buộc A phải phối hợp để thực thủ tục sang tên Trong A lại cho họp đồng chưa có hiệu lực bên chưa thực thủ tục đăng kí sang tên theo quy định Luật Đất đai BLDS Neu đối chiếu với luật có liên quan thỉ yêu cầu B hay lập luận A có lí, nên xét hình thức tồ án gặp khó khăn việc áp dụng quy định để xác định hiệu lực họp đồng trường hợp Mặc dù thực tế, thời điểm đăng kí thời điểm áp dụng hầu hết trường hợp rõ ràng mâu thuẫn khiển cho giá trị hoạt động lập pháp có liên quan đến cơng chứng bị giảm sút Để khắc phục tình trạng này, cần sửa đổi quy định khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 theo hướng bổ sung đoạn “trừ trường họp luật có quy định khác” vào cuối khoản Hai là, mâu thuẫn Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai Như phân tích trên, quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “đóng khung” Theo đó, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng kí quan đăng kí đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa Khơng có ngoại lệ thời điểm có hiệu lực loại hợp đồng ghi nhận luật đất đai Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực có hiệu lực thời điểm cơng chứng, chứng thực 56 Trong mối quan hệ Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai luật quy định chung “về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn trách nhiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đẩt đai thống quản lí đất đai, chế độ quản lí sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất đẩt đai thuộc lãnh thố nước Cộng hòa xã hội chu nghĩa Việt Nam” (Điều Luật Đất đai năm 2013), Luật Kinh doanh bất động sản luật quy định riêng kinh doanh bất động sản, bao gồm hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Chính vậy, thực tế áp dụng pháp luật, quy định Luật Kinh doanh bất động sản ưu tiên Do đó, để khắc phục mâu thuẫn này, cần sửa đổi khoản Điều 188 Luật Đất đai theo hướng bổ sung cụm từ “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” vào cuối khoản Thứ tư, mâu thuẫn văn luật văn luật Theo quy định khoản Điều 319 khoản Điều 401 BLDS năm 2015, việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp thời điểm giao két thời điểm bên thoả thuận có văn luật ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021/ND-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ (sau gọi tắt Nghị định số 21) lại có quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng bảo đảm (trong bao gồm hợp đồng chấp) Điều 22 hình thức, việc văn luật ghi nhận quy định thời điểm có hiệu lực TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN cứu - TRA o Đõl hợp đồng trái với tinh thần khoản Điều 319 khoản Điều 401 BLDS nội dung quy định khoản Điều 22 Nghị định có mâu thuẫn với quy định Luật Đất đai Theo quy định khoản Điều 22 Nghị định số 21 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (phải công chứng, chứng thực theo Luật Đất đai) phát sinh hiệu lực thời điểm công chứng, chứng thực Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm cơng chứng Sự mâu thuẫn hình thức nội dung Điều 22 Nghị định số 21 với BLDS Luật Đất đai cần phải khắc phục theo hướng loại bỏ quy định Điều 122 Nghị định số 21 vì: 1) BLDS có quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực họp đồng nói chung, hợp đồng bảo đảm nói riêng, đồng thời Luật Cơng chứng có quy định thời điểm có hiệu lực văn công chứng, nên việc ghi nhận thêm Điều 22 không cần thiết; 2) Đây Nghị định quy định thi hành BLDS mà lại ghi nhận quy định phủ nhận quy định BLDS việc “văn luật có thê ghi nhận thời điếm có hiệu lực họp đồng”, làm liên kết BLDS với luật chuyên ngành (cụ thể Luật Đất đai) Mâu thuẫn văn pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng phân tích khơng ảnh hưởng đến trình áp dụng pháp luật, mà làm giảm giá trị quy định văn luật, ảnh hưởng đến hiệu hoạt động lập pháp Quốc hội Chính vậy, việc hoàn thiện nhằm bảo đảm thống quy định thời điểm có hiệu lực TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 họp đồng yêu cầu quan trọng hoạt động xây dựng thực pháp luật./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), Bình luận khoa học BLDS năm 2015 nước Cộng hoâ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2017 Lê Kim Giang, Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp, Sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2011 Phạm Văn Lợi, “Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp Nghề luật, sổ 6/2018 Võ Đình Nho, “Một số vấn đề quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất”, Tạp Dãn chủ pháp luật, Chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, 2010 Ngơ Hồng Oanh (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dãn năm 2015, Nxb Lao động, Hà Nội, 2016 Đinh Văn Thanh, “Hiệu lực thời điểm có hiệu lực hợp đồng dân sự”, Tạp chi Luật học, Số chuyên đề BLDS, 1996 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Đăng ki bất động sản - Những vấn đề lí luận thực tiễn, Sách chuyên khảo, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2016 Đinh Trung Tụng (chủ biên), Bổi cảnh xây dựng sổ nội dung chủ yếu BLDS năm 2015 (so sánh với BLDS năm 2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội 57 ... luật khơng có quy định khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết1 Theo quy định Điều 400 BLDS năm 2015, thời điểm giao kết hợp đồng thời điểm bên đề nghị nhận... với quy định khác Quy định khoản Điều 401 BLDS năm 2015 coi quy định chung thời điểm có hiệu lực hợp đồng Theo quy định này, hợp đồng phát sinh hiệu lực ba thời điểm thời điểm giao kết, thời điểm. .. kết hợp đồng thủ tục pháp lí có liên quan Hầu hết luật có liên quan ghi nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm hợp đồng công chứng3 Một số trường hợp luật quy định thời điểm có hiệu lực thời