Án lệ về hiệu lực của hợp đồng thế chấp và những liên hệ đối với người thứ ba ngay tình

NGHIỀN (ÍÌ- TRA o ĐƠI ÁN LỆ VỀ HIỆU Lực CỦA HỢP ĐỒNG THE CHAP VÀ NHỮNG LIÊN HỆ Đổl VỚI NGƯỜI THỨ SA NGAY TÌNH TRƯƠNG TRỌNG Hiểu * Tóm tắt: Trên sở An lệ số 36/2020/AL, bải viết phân tích cách tiếp cận định giảm đôc thâm vê thê chấp quyên sử dụng đất, đông thời luận giải mở rộng số vấn đề pháp lí có liên quan làm tiền đề củng cố quy tắc pháp lí ghì nhận án lệ Đặc biệt, viết đề xuất hướng tiếp cận khác án lệ sở vận dụng quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người thử ba tình Từ khố: An lệ; hợp đơng thê châp; tình; quyên sử dụng đất; hiệu lực; tin dụng Nhận bài: 22/01/2021 Hoàn thành biên tập: 26/4/2022 Duyệt đăng: 26/4/2022 CASE STUDY ABOUT THE VALIDITY OF A MORTGAGE CONTRACT AND CONNECTIONS TO BONA FIDE THIRD PARTIES Abstract: On the basis of Case Law No 36/2020/AL, the article analyzes the approach of the cassation decision on a mortgage of land use rights At the same time, it expands several legal issues to strengthen the legal rule recognized in this case law In particular, the article proposes a different approach to this case law on the basis of applying the provisions protecting the interests of bona fide third parties Keywords: Caselaw; mortgage contract; bona fide; land use right; invalidity; credit Received: Jan 22th, 2021; Editing completed: Apr 26th, 2022; Acceptedfor publication: Apr 26th, 2022 Dan nhập An lệ so 36/2020/AL Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (TANDTC) thông qua ngày 05/02/20201 Nội dung án lệ hình thành phần Nhận định Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 Hội đồng Thẩm phán TANDTC Cụ thể, nội dung tranh chấp hợp đồng tín dụng giải sơ thẩm án thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tóm tắt sau:* * Thạc sĩ, Trường Đại học Kỉnh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh E-mail: hieutt@uel.edu.vn TANDTC, Án lệ số 36/2020/AL, https://anle.toaan.gov vn/webcenter/portal/anle/anle, truy cập 07/12/2021 38 Năm 2010, vợ chồng ông c bà T kí hợp đồng tín dụng vay tiền ngân hàng V Hợp đồng bảo đảm biện pháp chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) kèm giấy chứng nhận QSDĐ vợ chồng ông c bà T Đây giấy chứng nhận QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho vợ chồng ông c bà T sau hoàn thành thủ tục nhận chuyển QSDĐ vợ chồng bà H ông L trước Với Giấy chứng nhận QSDĐ này, vợ chồng ơng c bà T nhiều lần chấp QSDĐ để vay tiền ngân hàng Đối với hợp đồng tín dụng vợ chồng ơng c bà T ngân hàng V, giao dịch bảo đảm đăng kí văn phịng đăng kí QSDĐ TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÕI Tranh chấp phát sinh vào năm 2011 vợ chồng ông c bà T khơng tốn tiền vay đầy đủ, hạn Giấy chứng nhận QSDĐ nói bị thu hồi có sai lệch mặt diện tích Bác bỏ đon kiện (và kháng cáo) ngân hàng V, hai cấp sơ thẩm phúc thẩm cho rằng, hợp đồng chấp QSDĐ vô hiệu QSDĐ nói khơng có giá trị bảo đảm tốn cho hợp đồng tín dụng Lí để cấp tồ án tun hợp đồng chấp vơ hiệu “hợp đồng có đoi tượng khơng thể thực được’’ (Điều 411 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005) Theo Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, Toà án cấp sơ thẩm Toà án cấp phúc thẩm Điều 411 BLDS năm 2005 cho hợp đồng chấp QSDĐ nêu vô hiệu đối tượng hợp đồng chấp khơng cịn không Cụ thể, định giám đốc thẩm nhận định: “[2] Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận QSDĐ không làm mat quyền sử dụng hợp pháp phần đất nhận chuyển nhượng vợ chồng ông c, bà T, việc chuyến nhượng QSDĐ vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L vợ chơng ơng c, bà T hồn tẩt, bên khơng có tranh chấp Họp đồng chuyển nhượng [3] Hợp đồng chấp QSDĐ vợ chồng ông c, bà T với ngân hàng tuân thủ quy định pháp luật nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật Tồ án cấp sơ thấm án cap phúc thẩm Điều 411 BLDS năm 2005 cho hợp đồng chấp QSDĐ [số 10.36.0015 ngày 18/3/2010] nêu vô hiệu đối tượng hợp đồng chấp không cịn khơng ” TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 Hai nội dung nhận định trích làm quy tắc án lệ Án lệ số 36/2020/AL ngày 05/02/2020 Theo đó, quy tắc án lệ khái quát gồm hai phần Phần Tình án lệ nêu: “Họp đồng chấp QSDĐ tuân thủ quy định pháp luật sau đỏ giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ sai sót diện tích đẩt trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ Việc thu hồi, huỷ bõ giấy chứng nhận QSDĐ không làm mát QSDĐ hợp pháp người sử dụng đất" Tương ứng, phần Giải pháp pháp lí khăng định: “trong trường hợp này, phải xác định hợp đồng chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật’’ nguyên tắc, quy tắc án tạo lập quy định pháp luật hành chưa có cách giải vấn đề rõ ràng, thấu đáo nhằm “khắc phục lồ hổng pháp luật cách nhanh chóng kịp thời ”2, đặc biệt có khả làm rõ quy định pháp luật tồn nhiều cách hiểu khác nhau3 Dù vậy, việc hình thành quy tắc án lệ thiếu vắng lập luận logic phù hợp từ nhận định định giám đốc thẩm4 Thậm chí, nhận định Đỗ Thanh Trung, “Án lệ: Một số vấn đề lí luận thực tiễn,” Tạp chi Khoa học pháp lí, số 4/2012, ữ 67 Khoản Điều Nghị số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 cùa Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; Đỗ Đăng Khoa, “Kĩ áp dụng án lệ quan hệ dân cụ thể”, Bài tham luận Tọa đàm: Kĩ cùa tố chức cá nhân án đề xuất xây dựng, áp dụng án lệ quan hệ dãn cụ thể, Bộ Tư pháp & JICA, Cà Mau, 21/9/2017) Điểm I.l(3)d Điều Quyết định số 74/QĐTANDTC ngày 31/10/2021 cua TANDTC phê duyệt đề án phát triển án lệ TANDTC nêu rõ Quyết định giám đốc thầm HĐTP TANDTC Quyết định giám đốc thẩm Toà chuyên trách 39 NGHỈÊM CÚI - TRẢ o ĐÓ! định giám đốc thẩm khẳng định việc chuyển quyền sử dụng đất hoàn tất khơng có tranh chấp mà khơng phân tích khía cạnh tác động sau giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi làm yếu sở ghi nhận quy tắc án lệ nói Do đó, trở lại nội dung án lệ ghi nhận, số vấn đề pháp lí thảo luận gồm: 1) đối tượng chấp QSDĐ xác định nào?; 2) hiệu lực hợp đồng chấp xác định sao? Có thể thấy, ngồi quy định pháp luật tín dụng, ngân hàng, chấp QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật dân đặc biệt pháp luật đất đai Chính vậy, Quyết định giám đốc thẩm vụ việc phải viện dẫn đến quy định điều 322, 343 BLDS năm 2005; điều 342, 411 BLDS năm 2005 (tương ứng với điều 317, 408 BLDS năm 2015) Ngồi ra, nói, điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2003 điều 46, 106 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với điều 95,167 Luật Đất đai năm 2013) viện dẫn Phần quy định pháp luật liên quan đến án lệ Tuy nhiên, không giới hạn quy định TANDTC chọn làm án lệ hội đủ ba điều kiện sau Trong đó, điều kiện khẳng định, định phải “chứa đựng giải thích, lập luận cho văn quy phạm pháp luật (Văn hướng dẫn áp dụng pháp luật) vấn đề pháp lí đặt chưa văn hướng dẫn áp dụng pháp luật đề cập đề cập chung chung, thiếu tính cụ thể có mâu thuẫn.” Nghị 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/4/2019 quy trình lựa chọn, cơng bố áp dụng án lệ (thay Nghị 03/2015/NQHĐTP ngày 28/10/2015) khẳng định lại “án lệ là lập luận ( ) án, định có hiệu lực pháp luật ” (Điều 1) 40 viện dẫn nêu trên, nhiều quy định pháp luật khác cần phải huy động để hiểu rõ chất giao dịch làm sở vững cho việc tiếp cận quy tắc án lệ ghi nhận Án lệ số 36/2020/AL này, Điều 3, 106 mà viết đê cập phân tích phần sau Đặc biệt, từ nội dung định giám đốc thẩm án lệ, quy định pháp luật người thứ ba tình giao dịch dân liên hệ nhằm tiếp cận vấn đề cách rõ ràng mạch lạc đối tượng chấp họp đồng Đúng thuật ngữ pháp lí sử dụng để gọi tên mối quan hệ này, đổi tượng chấp QSDĐ phải QSDĐ hợp pháp Trên thực té, quyền thực giao dịch chấp chủ thể sử dụng đất ghi nhận pháp luật đất đai pháp luật dân Tuy nhiên, để chấp QSDĐ, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện Có hai nhóm điều kiện đưa Một điều kiện việc thực quyền (thế chấp) người sử dụng đất Hai điều kiện nhằm đảm bảo hiệu lực hợp đồng chấp Đối với nhóm điều kiện thứ nhất, Luật Đất đai năm 2003 (là Luật áp dụng tranh chấp nêu) quy định rằng, tương tự giao dịch QSDĐ khác, chấp QSDĐ phải thoả mãn đầy đủ bốn điều kiện: 1) đất chấp phải có giấy chứng nhận QSDĐ; 2) đất khơng có tranh chấp; 3) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4) đất thòi hạn sử dụng chấp QSDĐ thời hạn sử dụng đất lại (khoản Điều 106) Các điều kiện nhắc lại Luật Đất đai năm 2013 áp dụng (khoản Điều 188) TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 X GHIẺ X ci li - TRAO ĐÔI Trong số điều kiện trên, điều kiện có giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện quan tâm thực tế, việc chấp QSDĐ thực người sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận QSDĐ thời điểm giao kết hợp đồng Vì lẽ đó, theo thời gian, giấy chứng nhận QSDĐ nhìn nhận điều kiện tiên Thậm chí, vai trò giấy chứng nhận QSDĐ bên giao dịch QSDĐ đề cao mức, dẫn đến nhầm lẫn giá trị pháp lí giấy chứng nhận QSDĐ QSDĐ chứng nhận giấy chứng nhận QSDĐ Trong nhiều tình thực tế, bên coi giấy chứng nhận QSDĐ đối tượng chấp bên nhận thể chấp coi việc nắm giữ giấy chứng nhận QSDĐ gắn với QSDĐ chấp phương thức nắm giữ tài sản chấp Theo định nghĩa Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009) Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lí đê nhà nước xác nhận QSDĐ người có QSDĐ (khoản 20 Điều Luật Đất đai năm 2003 khoản 16 Điều Luật Đất đai nãm 2013) Cho nên, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ diễn người sử dụng đất có QSDĐ áp dụng chủ thể có QSDĐ Điều có nghĩa thực tế sè có chủ thể có QSDĐ sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ Mặc dù chưa xác nhận việc khơng có (bản chất chưa có) giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp khơng hồn tồn có nghĩa người có đất sử dụng khơng phải khơng có QSDĐ thực tế Chính quy định cơng nhận QSDĐ chủ thể sử dụng đất TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 minh định rõ horn cách tiếp cận pháp luật đất đai Cụ thể horn, việc công nhận QSDĐ xảy chủ thể sử dụng đất thực tế Đưorng nhiên, để công nhận, người sừ dụng đất phải thoả mãn đầy đủ điều kiện làm tiền đề cho việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đó5 Đe cơng nhận QSDĐ, quan quản lí đất đai tiến hành đồng thời việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất diện tích đất cơng nhận QSDĐ Sự kiện pháp lí này, vậy, thể nhà nước thức "trao QSDĐ cho người sử dụng đẩt ôn định mà nguồn gốc nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ” (khoản Điều Luật Đất đai năm 2013) Cho nên, kết luận rằng, chất QSDĐ khơng phụ thuộc vào giấy chứng nhận QSDĐ Nội dung chứng nhận giấy chứng nhận QSDĐ phương thức ghi nhận QSDĐ người sừ dụng đất để sở họ có minh chứng thực quyền gắn với QSDĐ Điều phản ánh rõ Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định Điều 168 để nêu rõ rằng: thời điểm thực quyền người sử dụng đất “khi có giấy chứng nhận QSDĐ” Trừ giao dịch chuyển đổi thừa kế QSDĐ, quy định áp dụng tất giao dịch QSDĐ đất lại, đương nhiên bao gồm thể chấp QSDĐ (Điều 168 Luật Đất đai năm 2013) Trở lại nội dung ghi nhận án lệ, cần phải hiểu rằng, QSDĐ đối tượng Khoản Điều 4, Điều 49, 50 Luật Đất đai năm 2003; khoản Điều 3, điều 99, 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 41 xcunx CL I - TRAO ĐO! quan hệ chấp QSDĐ Cho nên, vấn đề quan trọng cần phải xác định bên chấp có QSDĐ cịn QSDĐ sau giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi hay không? Kết khác Phạm vi áp dụng quy tắc án lệ cần chủ ý lưu ý đến tình Hai QSDĐ bên chấp vụ án tồn (và quả, nội dung nhận định định giám đốc thẩm làm tiền đề cho việc ghi nhận án lệ khẳng định: “ Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận QSDĐ không làm mat quyền sử dụng hợp pháp phần đất nhận chuyển nhượng” bên chấp Những lập luận lí giải cho việc ghi nhận nội dung nhận định thành quy tắc án lệ Hội đồng thẩm phán TANDTC Tuy nhiên, cần khẳng định rõ hơn, quy tắc án lệ ghi nhận dựa cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau đó) Quyền QSDĐ hình thành họ nhận chuyển nhượng QSDĐ từ chủ thể sừ dụng đất trước Nội dung định giám đốc thẩm cho thấy, việc chuyển nhượng hai sở pháp lí quan trọng khác Một theo án lệ, hệ ‘‘không làm quyền sử dụng hợp pháp phần đất nhận chuyển nhượng” xảy việc thu hồi, huỷ bỏ giấy chứng nhận QSDĐ nêu ‘‘do có sai sót diện tích đất trình tự, thủ tục cap giấy chứng nhận QSDĐ” Điều có nghĩa, việc thu hồi, huỷ bỏ giấy chứng nhận QSDĐ xuất phát từ lí khác ảnh hưởng đến việc chứng nhận QSDĐ bên cấp QSDĐ Ví dụ việc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ cấp “không đủ điều kiện cấp” quy định điểm d khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 Chủ thể khơng thật có QSDĐ số trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ kiện pháp lí làm chấm dứt QSDĐ người cấp giấy chứng nhận QSDĐ Người có giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi khơng có QSDĐ khơng có sở pháp lí để thực QSDĐ chủ thể sử dụng đất 42 QSDĐ thực quy định pháp luật Khơng có dấu hiệu để nhận định việc nhận chuyển quyền sử dụng đất bên chấp bất hợp pháp để từ phủ nhận QSDĐ họ Đặc biệt, nội dung án lệ nêu rõ giao dịch “đã hoàn tất, bên khơng có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không bị cho vơ hiệu QSDĐ bên nhận chuyển quyền (là bên chấp) ghi nhận Đặc biệt, “các bên khơng có tranh chấp” nên việc ghi nhận QSDĐ bên nhận chuyển nhượng không bị ảnh hưởng Cùng với lí thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ lưu ý trên, sở để án lệ khẳng định QSDĐ bên chấp “không bị đi” (Phần Nội dung Án lệ) Tóm lại, quy tắc án lệ thứ ghi nhận phản ánh cách tiếp cận pháp luật đất đai Việt Nam Trên sở vận dụng quy định pháp luật có liên quan, hội đồng thẩm phán TAND tối cao ghi nhận quy tắc án lệ quy tắc pháp lí bổ sung vào hệ thống quy tắc pháp lí có So với việc phải vận dụng nhiều quy định pháp luật lúc, việc sử dụng trực tiếp quy tắc án lệ mang lại hiệu cho trình thực pháp luật thực tế sau TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 \GHIÈ.\ cilỉ- TRAO DOỈ Quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cách tiếp cận án lệ Quy tắc án lệ thứ phân tích cho thấy, bên chấp có QSDĐ Theo logic, QSDĐ đối tượng hợp đồng chấp QSDĐ bên chấp chấp QSDĐ họ Tuy nhiên, vấn đề đặt liệu hợp đồng chấp nói có hiệu lực pháp luật hay không? Việc xác định hiệu lực hợp đồng chấp trường hợp để phủ nhận QSDĐ bên chấp mà nhằm để ghi nhận nghĩa vụ thực hợp đồng bên, đặc biệt vụ việc này, cấp sơ thẩm phúc thẩm nhận định hợp đồng chấp trường hợp vô hiệu Để đưa kết luận hợp đồng chấp vô hiệu, án sơ thẩm phúc thẩm dựa vào quy định Điều 411 BLDS Đây quy định trường hợp hợp đồng dân vô hiệu đối tượng hợp đồng thực Cụ thể, khoản Điều luật quy định: “trong trường hợp từ kỉ kết, hợp đồng có đổi tượng khơng thể thực lí khách quan hợp đồng bị vô hiệu Nội dung quy định BLDS năm 2015 nhắc lại khoản Điều 408 áp dụng thời điểm Thậm chí, đối chiếu với khoản Điều 411 BLDS 2005 nhận thấy vụ việc không thuộc tình áp dụng Điều luật Theo án, “giao kết” hợp đồng, vợ chồng ông c bà T (và ngân hàng V) việc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ sau xảy Quy định khoản Điều 411 BLDS 2005 khơng tương thích giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp bị TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 thu hồi với lí sai sót mặt diện tích Có nghĩa, QSDĐ cịn lại sau điều chỉnh tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ bị đơn (nếu hợp đồng chấp xác định có hiệu lực) Cho đến quy định Điều 408 BLDS năm 2015 có tiếp cận tương tự Có thể nhận thấy điều kiện tiên để tuyên bổ hợp đồng vô hiệu trường hợp “đối tượng thực được” xuất từ thời điểm kí kết hợp đồng Tuy nhiên, theo án, giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi xảy sau thời điểm thực tế, tranh chấp chấp QSDĐ phát sinh sau hợp đồng chấp kí kết “tuân thủ quy định pháp luật” Ket quả, định giám đốc thẩm hội đồng thẩm phán TAND tối cao không công nhận án sơ thẩm phúc thẩm cấp án dựa sở phủ nhận lập luận để tuyên bố hợp đồng vơ hiệu Hay nói cách khác, trường hợp tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 411 BLDS năm 2005 (hay Điều 408 BLDS 2015) sử dụng để giải vụ án Tuy nhiên, phân tích nhận định định giám đốc thẩm chưa thật thuyết phục để làm tiền đề chắn cho việc ghi nhận quy tắc án lệ Để cơng nhận hiệu lực hợp đồng chấp trường hợp trên, định giám đốc thẩm dựa hai sở Một hợp đồng tuân thủ quy định pháp luật (như điều luật viện dần), hai thực tê, “trước giấy chứng nhận QSDĐ vợ chồng ông c, bà T bị thu hồi, ông c, bà T the chap QSDĐ cho ngân hàng nhiều lần đê vay tiền, gần ngày 19/3/2010” 43 NGHIÊN cứư - TRA o ĐOI lí thứ nhất, theo quy định, hợp đồng có hiệu lực hợp đồng đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định Điều 122 BLDS năm 2005 (là BLDS áp dụng trường hợp này) Dù vậy, hợp đồng có hiệu lực sau vần bị tun vơ hiệu với lí hồn tồn “khách quan” vấn đề pháp lí phát sinh cần giải Hợp đồng có đối tượng khơng thể thực (như tiếp cận án sơ thẩm phúc thẩm) số trường hợp Vì vậy, lập luận cần đưa phải phủ nhận nhận định “họp đồng có đồi tượng khơng thể thực ” thay cho hợp đồng có hiệu lực nên khơng thể tun bố hợp đồng vô hiệu Lập luận “hợp đồng chấp QSDĐ vợ chồng ông c, bà T với Ngân hàng tuân thù đủng quy định pháp luật nên Hợp đồng có hiệu lực pháp luật ” rõ ràng chưa thể giải vấn đề làm phát sinh tranh chấp vụ việc Đối với lí thứ hai, nhận định cho rằng, bị đơn dùng QSDĐ (và giấy chứng nhận QSDĐ) để chấp vay tiền ngân hàng nhiều lần, gần trước vài ngày, khơng có ý nghĩa Thử nhất, định giám đốc thẩm xác nhận rằng, hợp đồng chấp lập trước giấy chứng nhận bị thu hồi Thứ hai, khơng có phát sinh tranh chấp từ hợp đồng chấp Thứ ba, điều xảy hợp đồng chấp giải chấp thơng qua việc lí hợp đồng tín dụng bên chấp ngân hàng nhận chấp? Có chăng, việc liên tục dùng QSDĐ để chấp hợp đồng bổ sung sở để ghi nhận quy tắc án lệ bên chấp có QSDĐ 44 giấy chửng nhận QSDĐ bị thu hồi Tuy nhiên, việc bổ sung “giả định” vào quy tắc án lệ thứ hai làm giảm ý nghĩa tính khả thi án lệ Giả dụ tình tranh chấp tương lai, ngồi hợp đồng chấp bị tranh chấp, bên chấp khơng kí kết hợp đồng chấp khác bị đơn vụ án tình có đủ điều kiện để áp dụng quy tắc án lệ hay khơng? RÕ ràng, hai lí chưa thể bảo chứng để khẳng định việc vận dụng Điều 411 để tuyên hợp đồng chấp vô hiệu Tuy nhiên, dừng lại quy tắc án lệ thứ hai thực chất khẳng định rõ quy định Điều 411 kiện pháp lí (thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ có sai sót diện tích đất trinh tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ) xảy sau thời điểm kí hợp đồng khơng phải lí để xác định đối tượng thực hợp đồng khơng cịn để tun hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, giả sử thời điểm kí kết hợp đồng chấp, bên chấp biết tình xảy vụ việc cần tiếp cận giải nào? Trong tình này, hợp đồng chấp kí kết bị tun bố vô hiệu hay không? Nếu trả lời “không” quy tắc án lệ thứ hai (việc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ xảy sau) mâu thuẫn với lập luận quy định hợp đồng vô hiệu “đối tượng thực được” xuất từ thời điểm kí kết hợp đồng Ngược lại, câu trả lời “có” vơ hình trung nhìn nhận giấy chứng nhận QSDĐ “đoi tượng” hợp đồng? Như phân tích phần trên, đối tượng chấp QSDĐ mà giấy TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 NGHIÊN cúv - TRA o ĐỚI chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện “đủ” quan trọng để người sử dụng đất thực giao dịch QSDĐ giấy chứng nhận QSDĐ khơng phải loại tài sản sử dụng để chấp trở thành đối tượng hợp đồng chấp Do đó, đề cập đối tượng thực hợp đồng chấp, định giám đốc thẩm cần phải khẳng định đối tượng phải QSDĐ bên chấp Đen đây, việc giải vấn đề khơng cịn q khó Vì theo quy tắc án lệ thứ nhất, QSDĐ thuộc bên chấp giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi lí có khác biệt mặt diện tích Phần diện tích QSDĐ cịn lại bên chấp tiếp tục tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ bên chấp hợp đồng tín dụng Đây lí để lí giải định giám đốc thẩm khơng thể tun hợp đồng chấp vô hiệu theo Điều 411 BLDS Dù vậy, nhìn rộng ra, vấn đề hiệu lực nhắc đến quy tắc án lệ thứ hai chưa giải cách thấu đáo Cụ thể, hiệu lực hợp đồng giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi Theo quy định pháp luật điều kiện giao dịch, QSDĐ đối tượng giao dịch phải cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước Nếu việc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ không ảnh hưởng đến QSDĐ bên chấp giao dịch liệu có xem đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực? Quy tắc án lệ thứ hai đưa câu trả lời, QSDĐ cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, ghi nhận quy tắc án lệ thứ hai cho trường hợp trường hợp lại, việc đặt điều kiện cấp giấy chứng nhận TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 QSDĐ khơng cịn có ý nghĩa, thay áp đặt điều kiện có giấy chứng nhận QSDĐ, pháp luật đất đai cần đặt điều kiện giao dịch QSDĐ chủ thể có QSDĐ Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp minh chứng cho việc có QSDĐ Ngồi ra, trường hợp ngược lại, việc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ dẫn đến hậu QSDĐ bên chấp không tiếp tục thừa nhận việc cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ cho bên chấp khơng có khả xảy đồng nghĩa đối tượng giao dịch khơng cịn điều kiện thiết lập giao dịch không đảm bảo nguyên tắc, tài sản chấp (QSDĐ) khơng cịn hợp đồng khơng thể tuyên bị xem vô hiệu hợp đồng xác lập đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực quy định Điều 122 BLDS năm 2005 Khi đó, việc tài sản đối tượng hợp đồng khơng cịn khơng thể thực chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, trường hợp người giao kết hợp đồng biết mà cố tình che giấu hợp đồng bị tun vơ hiệu bị coi lừa dối (Điều 132 BLDS năm 2005 hay Điều 127 BLDS năm 2015) Bất luận tình rõ ràng, nghĩa vụ bên chấp hợp đồng tín dụng trở thành khoản nợ khơng bảo đảm Ngân hàng cấp tín dụng đối diện với rủi ro mà thân họ khơng có lỗi biết trước việc giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi Vì vậy, để thuyết phục, quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình cần đề cập tiếp nhận quy tắc án lệ nêu 45 XGHIÊX CL L - TRÁ o ĐÒI Liên hệ quy định giao dịch đối vớỉ người thứ ba tình Như nội dung án lệ trích dẫn phần Dần nhập, giải pháp pháp lí mà Án lệ đưa họp đồng chấp có hiệu lực pháp luật giấy chứng nhận QSDĐ kèm theo QSDĐ dùng để chấp bị thu hồi Khi quy tắc án lệ công nhận quy tắc pháp lí với lí khác (khơng phải với lí đối tượng hợp đồng thực được) họp đồng chấp công nhận Dù vậy, cách tạo dựng quy tắc án lệ giới hạn tính ứng dụng quy tắc tạo điều kiện tình q gị bó, áp dụng riêng cho trường hợp thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ6 Đương nhiên, điều gây khơng khó khăn áp dụng án lệ tương lai, theo đánh giá nhiều nhà nghiên cứu, đa phần thẩm phán Việt Nam chưa có nhiều kinh nghiệm phân tích tình tình tiết có tính chất tương tự vụ việc; bình luận án suy luận quy nạp địi hỏi khó đáp ứng giai đoạn tại7 Trở lại với nội dung vụ việc Án lệ, nhận thấy rằng, ngân hàng nhận chấp khơng có nghĩa vụ phải biết giấy chứng nhận cấp cho bên chấp sở họp đồng chuyển nhượng QSDĐ họ bên bán trước có sai sót hay khơng Hay nói cách Trịnh Thục Hiền, “Án lệ Việt Nam: Một biến thể văn quy phạm pháp luật?,” Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 5/2019), tr 7, Đỗ Thanh Trung, Hoạt động áp dụng án lệ cùa tòa án: Một số bất cập hướng hoàn thiện, https://tap chitoaan.vn/bai-viet/an-le/hoat-dong-ap-dung-an-lecua-toa-an-mot-so-bat-cap-va-huong-hoan-thien, truy cập ngày 07/12/2021; Trịnh Thục Hiền, tlđd, tr 8, 46 khác, có sở để khẳng định rằng, vị trí người thứ ba, ngân hàng nhận chấp hoàn toàn “ngay tình”8 Vì vậy, quy định pháp luật người thứ ba tình giao dịch giải vấn đề này, hợp đồng chấp tiến hành thủ tục đăng kí đủng theo yêu cầu BLDS năm 2015 nay9 Cụ thể, khác với Điều 138 BLDS năm 2005, khoản (đoạn 1) Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng kí mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu Điều có nghĩa, trường họp việc chuyển nhượng QSDĐ vợ chồng ông c bà T với vợ chồng bà H ơng L bị vơ hiệu hợp đồng chấp vợ chồng họ ngân hàng V có hiệu lực Do đó, khơng thể cho hợp đồng chấp vô hiệu việc chuyển nhượng QSDĐ làm sở cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ không vô hiệu Cách tiếp cận ghi nhận quy định Luật Đất đai năm 2013 Điểm d khoản Điều 106 khẳng định Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận cấp không Châu Thị Khánh Vân, Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất”, https://tapchi toaan.vn/bai-viet/phap-luat/bao-ve-nguoi-ngaytinh-trong-giao-dich-quyen-su-dung-dat, truy cập 07/12/2021 Nguyễn Thị Hồng Thuý, Bảo vệ người thứ ba tình theo BLDS năm 2015 thực tiễn áp dụng”, https://lsvn.vn/bao-ve-nguoi-thu-ba-ngay-tinh-theobo-luat-dan-su-2015-va-thuc-tien-ap-dungl 616873 609.html, truy cập 07/12/2021 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 XGHIÊX ci ỉ - TR í o ĐỊI diện tích đất (hoặc lí khác) Tuy nhiên, định thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ không áp dụng trường hợp ngoại lệ, ‘‘người cap Giấy chứng nhận đỏ thực chuyến quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai ”1011Mặc dù chấp QSDĐ giao dịch chuyển quyền Ngân hàng V không cấp giấy chứng nhận QSDĐ từ giao dịch chấp, cách tiếp cận phần cho thấy pháp luật đất đai Việt Nam coi trọng “thực quyền” “giấy” ghi nhận QSDĐ11 Trên thực tế, có nhiều án cấp án sử dụng nguyên tắc pháp lí để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình Bản án sơ thẩm số 08/2018/KDTM-ST ngày 13/11/2018 TAND tỉnh Phú Yên giải tranh chấp có liên quan đến vấn đề này12 Cụ thể, vụ việc, vợ chồng c M chấp nhà (và đất) để vay tiền ngân hàng V Do khơng tốn hạn, ngân hàng khởi kiện vụ việc để thu hồi nợ Lúc này, T., D N người có quyền lợi ích liên quan, u cầu tồ huỷ hợp đồng chấp (đồng thời huỷ hợp đồng tín dụng) huỷ giấy chứng nhận QSDĐ mà UBND thành T cấp cho c M Lí đế nguyên đơn đưa yêu cầu nhà cha mẹ (P L.) tạo lập p 10 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 11 Trương Trọng Hiểu, Thế chấp sổ đỏ nhìn từ ản lệ: Hiểu cho đủng?, https://cafeland.vn/phantich/the-chap-so-do-nhin-tu-mot-an-le-hieu-saocho-dung-88242.html, truy cập 07/12/2021 12 TAND Phú Yên, Bản án 08/2018/KDTM-ST ngày 13/11 /2018, https://thuvienphapluat.vn/banan/banan/ban-an-082018kdtmst-ngay-13112018-ve-tranhchap-hop-dong-tin-dung-va-hop-dong-the-chap-taisan-88225, truy cập 07/12/2021 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 4/2022 mất, L kí hợp đồng tặng cho cho c M mà không thông qua ý kiến họ không tiến hành thủ tục phân chia di sản (đối với phần tài sản p.) Tuy nhiên, áp dụng quy định bảo vệ quyền người thứ ba tình (là Ngân hàng), cụ thể khoản Điều 138 BLDS năm 2005, khoản khoản Điều 133 BLDS năm 2015, Tồ tun bố khơng chấp nhận u cầu dù thừa nhận việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ UBND thành phố T không quy định Đương nhiên, vận dụng khoản Điều 133 BLDS năm 2015, Tồ cho rằng: “chủ sở hữu khơng cỏ quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba tình có quyền u cầu chủ thể cỏ lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba hồn trả chi phí hợp lí bồi thường thiệt hại" (Mục [2.3], Phần Nhận định Bản án 08/2018/KDTM-ST ngày 13/11/2018 TAND Phú Yên) Hay nói cách khác, bên có quyền nghĩa vụ liên quan vụ việc khởi kiện L., c., M chí UBND thành phố T để địi khoản thiệt hại vật chất Có thể thấy, định giám đốc thẩm có nội dung bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp, người thứ ba tình, tuyên tồ án khơng viện dẫn quy định tương tự khẳng định Luật Đất đai đề cập Tuy nhiên, tư ghi nhận “thực quyền”, có ý kiến cho rằng, pháp luật đất đai cần mở rộng áp dụng quy tắc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch giao dịch QSDĐ13 Giao dịch chấp 13 Châu Thị Khánh Vân, Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất, tlđd 47 NGHIÊN cứư - TRA o Đỡ! giao dịch khơng mang tính chuyển quyền (QSDĐ sử dụng đất không chuyển từ người chấp sang ngân dụng khoản Điều 133 BLDS 2015 giao dịch chấp, giao dịch không chuyển dịch quyền sở hữu tài sản.14 hàng) Vì vậy, với kiến nghị trên, giao dịch Đáng tiếc là, đề cập, quy trình lựa cần đề cập áp dụng nguyên tắc pháp lí mà Luật Đất đai thừa chọn án lệ Án lệ số 36/2020/AL bỏ lỡ hội thiết lập quy tắc pháp lí thức nhận nói Đương nhiên, pháp luật đất đai chưa sửa đổi, bổ sung kiến nghị chưa thực hoá Luật Đất đai năm 2013 Nhưng rõ ràng, với lợi mình, tình để án lệ hình thành từ thực tiễn tranh chấp xét xử Một ngun tắc pháp lí thay phải bổ sung luật hồn tồn hình thành việc công nhận giao dịch chấp QSDĐ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sở TANDTC ghi nhận thành án lệ Liên hệ với quy tắc án lệ, lần nhận định rằng, giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi sai diện tích khơng quan trọng việc xác định QSDĐ thật thuộc Hay nói cách khác, quy tắc án lệ Án lệ số 36/2020/AL ghi nhận “thực quyền” sử dụng đất bên chấp QSDĐ Tuy nhiên, điều luật định giám đốc thẩm - nguồn để xây dựng án lệ viện dẫn, số điều luật lí lẽ bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình chưa tiếp cận đề cập có sở để thực điều Đặc biệt, trước thời điểm ghi nhận án lệ này, TANDTC vừa có Cơng văn hướng dẫn việc cơng nhận giao dịch chấp QSDĐ với ngân hàng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu (nhưng bên chấp cấp giấy chứng nhận QSDĐ) Cụ thể, dựa ý định lập pháp phản ánh qua Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân năm 2015 Ban soạn thảo, TANDTC mở rộng phạm vi áp 48 cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đất sử dụng hợp đồng chấp với lí bảo vệ người thứ ba tình (là ngân hàng) để thay cho nội dung hỏi-đáp Công văn nêu Ở thời điểm tại, trình lựa chọn án lệ từ định GĐT tiếp tục Cụ thể hơn, từ phân tích viết, thấy, vụ việc nội dung định GĐT khai thác để đề xuất cho quy tắc án lệ bảo vệ người thứ ba tình giao dịch quyền sử dụng đất giấy chứng nhận QSDĐ (là điều kiện để tiến hành giao dịch) bị thu hồi Việc khai thác án, định GĐT có hiệu lực để xây dụng quy tắc án lệ bổ sung nhiều quy tắc pháp lí có tính thực tiễn, ý nghĩa trình lựa chọn án lệ trở nên hiệu hơn./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Trịnh Thục Hiền, “Án lệ Việt Nam: Một biến thể văn quy phạm pháp luật?,” Tạp Nhà nước Pháp luật, số 5/2019 (Xem tiếp trang 70) 14 TANDTC, Công văn số 64/TANDTC-PC, 2019, Mục II TẠP CHÍ LUẬT HỌC SƠ 4/2022 ... định” vào quy tắc án lệ thứ hai làm giảm ý nghĩa tính khả thi án lệ Giả dụ tình tranh chấp tương lai, ngồi hợp đồng chấp bị tranh chấp, bên chấp khơng kí kết hợp đồng chấp khác bị đơn vụ án tình. .. án lệ nêu 45 XGHIÊX CL L - TRÁ o ĐÒI Liên hệ quy định giao dịch đối vớỉ người thứ ba tình Như nội dung án lệ trích dẫn phần Dần nhập, giải pháp pháp lí mà Án lệ đưa họp đồng chấp có hiệu lực. .. lệ Quy tắc án lệ thứ phân tích cho thấy, bên chấp có QSDĐ Theo logic, QSDĐ đối tượng hợp đồng chấp QSDĐ bên chấp chấp QSDĐ họ Tuy nhiên, vấn đề đặt liệu hợp đồng chấp nói có hiệu lực pháp luật