ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN pptx

Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts... Bài số 4: - Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản.. - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài

Trang 1

Học viện Tài chính Ts Nguyễn Minh Hoàng

Bộ môn Định giá tài sản

1

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

-*** -

T.S NGUYỄN MINH HOÀNG

ĐÁP ÁN BÀI TẬP

MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

(Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức)

HÀ NỘI - 05 2005

Trang 2

I PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:

Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ

Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x 2 tr.đ/m2 = 200 tr đồng

Bài số 3:

- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là:

150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ

- Giá trị thị trường của lô đất:

(500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ

Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m 2

Bài số 4:

- Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản

- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để

có một tài sản tương đương thay thế Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương đương để xác định

- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý

Cụ thể như sau:

a Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:

Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:

PV = FV n (1 + r) -n

300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] + [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] =

= 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ

= 1.020.000.000đ

Trang 3

3

b Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ

c Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C

200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ

d Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:

560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ

e Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A:

860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ

Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức

độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm

định giá khoảng 930.000.000 đ

Bài số 5:

- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000

- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750

Bài số 6:

Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

i x A

PV 1( 1  i )n



+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD

+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD

+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD

+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD

+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD

+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD

Bài số 7:

Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền:

Trang 4

FVn = V0(1 + r)n (6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD

Bài số 8:

Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai của một chuỗi tiền đồng nhất:

i

i A

i V FV

n n

o n

1 ) 1 ( )

1



a 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 =

= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =

= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD

b 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD

Bài số 9:

Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

 











8 , 5 ,

2 (1 )

t

t t n

i

FV i

x A

a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS:

= 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) =

= 279.815 USD

b Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:

= 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD

Bài 10:

1 Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền

1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ

2 Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền

1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ

3 Ta có phương trình:

Trang 5

5

1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ

f(15%;n) = 2.0 Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114 Vậy: n = 5 năm

4 Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600

f(10%;n) = 2.0 Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có:

f(10%;7) = 1,9487

f(10%;8) = 2,1436

Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày

Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958 Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày)

Bài 11:

- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000

- Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185

- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815

- YP ở mức 6,5% là: 15,358

- Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch:

77.815 x 15, 358 = 1.197.154

- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:

X = 1.197.154 - 2,75%X

X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD

Bài 12

- Giá trị thị trường của đất trống:

60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000đ

- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà:

150 m2 x 2.500 000/ m2 = 375.000.000đ

- Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà:

60 năm – 20 năm = 40 năm

- Mức giảm giá ướ tính của ngôi nhà:

Trang 6

(40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ

- Giá trị ước tính cho ngôi nhà:

375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ

- Giá trị thị trường của bất động sản:

1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ

-

Bài 13:

a Ước tính giá trị mảnh đất:

- Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là:

250 m2 x 1.200.000 đ/m2 = 300.000.000 đ

- GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên:

225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ

- Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:

525.000.000 đ : 250 m2 = 2.100.000 đ/m2

- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:

300 m2 x 2.100.000 đ/m2 = 630.000.000 đ

b Giá trị tài sản trên đất:

- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính:

Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%

- Chất lượng còn lại của công trình:

(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) = 60%

Trang 7

7

- Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:

120 m2 x 1.500.000 đ/m2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ

c Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu:

630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ

- Bài số 14:

- Nhận xét:

+ Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển

+ Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở Giả định dự án đầu tư xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc SDTNVHQN

+ Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi

+ Quy mô một lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2

+ Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m2 cho toàn bộ diện tích của cả mảnh đất Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m2 đất ( lô ) cho phép xây dựng Do đó:

1 Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là:

= (1.tr đ/m2 x 10.000 m2 x 60%) = 6.000 tr đ

2 Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là:

= ( 0.2 trđ/m2 x 10.000 m2) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ

3 Giá trị của mảnh đất trống:

= 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ

Tính bình quân mỗi m2 đất trống: 310.000 đ/m2

Bài số 15:

1 Doanh thu phát triển

Trang 8

- Diện tích đất có thể bán:

6.000m2 x60% = 3.600m2 tương ứng 30 lô đất ( 3.600 m2/ 120 m2)

- Doanh thu phát triển:

600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ

2 Chi phí phát triển

a Chi phí đầu tư:

- Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ

- Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ

- Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ

- Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ

- Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước

1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2 = 3,6 tỷđ

Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ

b Lãi vay Ngân hàng:

10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ

c Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ

d Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ

3 Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ

Trang 9

Häc viÖn Tµi chÝnh Ts NguyÔn Minh Hoµng

Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

9

Bài 16:

1.Tiền thu về bán BĐS

- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000

2 Chi phí bán:

- Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS 18.999

- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một

năm

7.600

4 Chi phí phát triển:

a Chi phí xây dựng:

- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000

- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200

- Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ 2.800

b Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%

- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm 11.760 Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040

c Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển 50.008

Trang 10

5 Giá trị đầu tư cho công trình xây dựng: 300.048

6 Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) 306.686

- Phí môi giới

- Phí pháp lý chuyển nhượng

c Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% ( X + 0.04X) 0,104X

* Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c 1,144X

d Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X 0,22X

7 Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X

Bài 17:

1 Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD

2 Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD

3 Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so sánh thị trường Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán với nhau Theo chi phí là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD

Bài 18:

- Cách 1: so sánh theo mét vuông

+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2 + Mức giá cho thuê có thể đòi:

(6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm

- Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền

+ Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền:

18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m

+ Mức giá cho thuê có thể đòi:

6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ

Bài 19:

a - Nếu đóng cửa nhà máy:

5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i

Tỷ lệ sinh lời i = 20%

Trang 11

11

- Nếu hiện đại hoá nhà máy:

10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i

Tỷ lệ sinh lời i = 5%

b Nên đóng cửa nhà máy

Bài 20:

- Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:

52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter

2 Mức giá mà A và E đàm phán:

- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD

- Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần

Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần

Bài 21:

1 Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số:

do = 540 triệu đồng

d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng

550,8

V0 = - = 6.885 triệu đồng

10% - 2%

Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu:

= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp

* Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là

giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trường (120.000 đ/cp ) đã có sự chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp)

Trang 12

2 Quyết định của các nhà đầu tư:

- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo

chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%) Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá Vì vậy:

- Đối với ông John:

550,8

V0= - = 9.180 triệu đồng

8% -2%

Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp Ông John

sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống

 Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ

là 68.850 đ/cp

- Đối với bà Rosie:

550,8

V0= - = 5.508 triệu đồng

12% -2%

Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp Bà Rosie

sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống

 Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức

ước tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp)

-

Bài 22:

Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau:

1- Giá trị của khoản nợ khó đòi:

60 tr 30% = 18 tr

Trang 13

13 2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai:

T = 25 tr - 20 tr = 5 tr

PV0= 5 tr  4,1975 = 20,98 triệu đồng

3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu  105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng

4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền trong 20 năm với tỷ lệ hiện tại hoá là 20%, ta có:

Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10  4,8696 = 48,8696 triệu đồng

* Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là:

2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr

 Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng

- Đáp án bài 23:

- Giá trị thanh lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 :

12.000 x 4% = 480 tr đồng

- Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng

i

i T

n i f T PV

n











0

1975 , 4

% 20

%) 20 1 ( 1 ) 10

%, 20 (

10











f

8696 ,

4 ) 20

%, 20

f

Định dạng
Số trang	16
Dung lượng	372,81 KB