1031PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY CHUYẾN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SACOMBANK-CHI NHÁNH HƯNG ĐẠO

TR NG CH IH CM TP H NG TRÌNH ÀO T O CHÍ MINH C BI T KHĨA LU N T T NGHI P CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG PHÂN TÍCH HO T NG CHO VAY CHUY N NH NG B T NG S N T I SACOMBANK–CHI NHÁNH H NG O SVTH: NGUY N VÕ THÀNH NH T MSSV: 0854030631 CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG GVHD: ThS D NG T N KHOA Thành ph H Chí Minh – N m 2012 L IC M N Qua trình h c tr ng v i th i gian th c t p t i Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o, em tích l y đ c nhi u ki n th c kinh nghi m quý báu cho b n thân Báo cáo th c t p đ c hoàn thành nh s k t h p gi a lý thuy t h c vi c quan sát th c t th i gian th c t p, thông qua s gi ng d y nhi t tình c a th y cô khoa T o c Bi t – i h c M TP.HCM s giúp đ t n tình c a anh ch ngân tr ng hàng Sacombank – chi nhánh H ng o Em xin chân thành cám n quý th y cô khoa T o c Bi t - tr ng i h c M TP.HCM, đ c bi t Th c s D ng T n Khoa, ng i tr c ti p h ng d n su t th i gian nghiên c u hoàn thành Khóa lu n t t nghi p Em xin chân thành cám n Ban Giám c anh ch cán b t i phòng giao d ch tháng thu c Sacombank – chi nhánh H ng đ o t o u ki n, nhi t tình giúp đ em hồn thành báo cáo Sau em xin kính chúc q th y tr ng i h c M TP.HCM anh ch cán b nhân viên Ngân hàng Sài Gòn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o d i s c kh e g t hái đ c nhi u thành công công vi c cu c s ng DANH M C T VI T T T • NHNN : Ngân hàng nhà n • TMCP : Th • NHTM : Ngân hàng th • CBCNV : Cán b cơng nhân viên • CVQHKH : Chuyên viên Quan h khách hàng • TCTD : T ch c tín d ng • SXKD : S n xu t kinh doanh • DN : Doanh nghi p • B S : B t đ ng s n • CNTT : Cơng ngh thơng tin • QLTD : Qu n lí tín d ng • CIC : Trung tâm thơng tin tín d ng • QH : Qu c H i • TD : Tín d ng • H : H p đ ng c ng m i c ph n ng m i M CL C DANH M C B NG BI U CH NG 1: GI I THI U T NG QUAN V TH TR 1.2 LÝ DO CH N 1.3 M C TIÊU NGHIÊN C U 1.4 PH 1.5 PH M VI NGHIÊN C U 1.6 K T C U KHÓA LU N CH NG B T NG S N 1.1 TÀI NG PHÁP NGHIÊN C U NG 2: C 2.1 HO T S LÝ LU N NG TÍN D NG C A NGÂN HÀNG TH NG M I 2.1.1 Tín d ng 2.1.2 Phân lo i tín d ng 2.1.3 Các hình th c đ m b o tín d ng 13 2.2 TÍN D NG B T 2.2.1 T ng quan th tr 2.2.2 CH B T NG S N 15 ng b t đ ng s n .15 T ng quan v th tr ng tín d ng b t đ ng s n 17 NG 3: PHÂN TÍCH HI N TR NG CHO VAY CHUY N NH NG NG S N 21 3.1 GI I THI U V SACOMBANK-CHI NHÁNH H NG O 21 3.1.1 Khái quát trình thành l p phát tri n c a Sacombank: 21 3.1.2 S l c v Sacombank-Chi nhánh H ng o-TP H Chí Minh 24 3.2 T NG QUAN V NGHI P V CHO VAY CHUY N NH NG B T NG S N T I SACOMBANK - CHI NHÁNH H NG O 31 3.2.1 Quy ch cho vay c a Ngân hàng 32 3.2.2 Quy trình ho t đ ng tín d ng t ng quát 36 3.3 TÌNH HÌNH CHO VAY CHUY N NH NG B T NG S N T I SACOMBANK – CHI NHÁNH H NG O 40 3.3.1 Th c tr ng cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n t i Ngân hàng th ng m i hi n 40 3.3.2 Phân tích th c t tình hình cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n t i Sacombank – Chi nhánh H ng o 42 3.4 NH N XÉT, ÁNH GIÁ 50 3.4.1 u m 50 3.4.2 Khuy t m 50 CH NG 4: GI I PHÁP 52 4.1 M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N S N PH M CHO SACOMBANK .52 4.1.1 Gi i pháp chung cho s n ph m 52 4.1.2 Gi i pháp m r ng phát tri n th tr ng .53 4.1.3 Gi i pháp v r i ro 54 4.1.4 Các chi n l c phát tri n khác 55 4.2 KI N NGH V I NHÀ N C 57 4.3 GI I PHÁP CHO CÁC CÔNG TY B T NG S N 58 TÀI LI U THAM KH O 60 DANH M C B NG BI U Ch ng B ng 3.1 S đ t ch c c a chi nhánh H ng o……………………………………… 27 B ng 3.2 Tình hình huy đ ng v n t i Sacombank – Chi nhánh H ng B ng 3.3 Tình hình d n cho vay chi nhánh H ng o…………… 28 o…………………………… .29 B ng 3.4 Tình hình k t qu kinh doanh chi nhánh H ng o………………………… 30 B ng 3.5 Quy trình cho vay…………………………….…… ………………………….37 B ng 3.6 Chi ti t quy trình cho vay….……………………………… ………………….38 B ng 3.7 D n chuy n nh ng b t đ ng s n t ng d n chi nhánh H ng o 44 B ng 3.8 Tình hình thu n cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n so v i Doanh s thu n chi nhánh H ng o…………….……………………………………………… 46 B ng 3.9 N h n cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n chi nhánh H ng o…… 47 CH NG 1: GI I THI U 1.1 T NG QUAN V TH TR NG B T NG S N Qua m t kho ng th i giandài t ng giá liên t c, lên t i vài tr m ph n tr m vào đ u n m 2011 giá b t đ ng s n t i Vi t Nam, đ c bi t t i thành ph l n m c r t cao M c giá v t xa m c thu nh p trung bình c a ng i dân, kh n ng chi tr c a đ i đa s nh ng ng i có nhu c u th c v nhà Tuy nhiên, có th nh n th y r ng sóng cị đ t đ i lái t o lên c n s t b t đ ng s n t i thành ph l n sau nhi u n m lan d n t nh thành khác N a đ u n m 2011 phong trào đ u t b t đ ng s n ti p t c phát tri n t ng đ i m nh t i r t nhi u t nh, thành ph Giá nhà đ t t i nhi u n i c ng đua t ng khơng ng ng ch vịng m t vài n m nhi u ng i dùng ngu n v n s n cóvà s d ng c ngu n v n vay đ đ u t vào đ t đai Tr c di n bi n ph c t p c a th tr ng B Svào ngày 30/6/2011thì Ngân hàng nhà n c th c hi n vi c si t ch t tín d ng đ i v i B S,th tr ng B S hoàn toàn ch m d t chu i ngày t ng giá b c vào vịng xốy lao d c tính kho n gi m sút, c u gi m, n x u t ng ây m t s kh i đ u cho tr t t m i th tr ng b t đ ng s n T th i m giá B S b t đ u lao d c không phanh, m c dù m c giá gi m m nh nh ng ng i mua v n khơng vi c ph i v i i đa s đ u có tâm lý ch đ i b i h cho r ng giá th tr ng ti p t c xu ng Nh ng giao d ch thành công di n ch y u t đ i t ng khách hàng có nhu c u th c, mua nhà đ Càng v cu i n m, th tr ng B S tr nên m đ m Gi i chuyên môn nh n đ nh, th tr ng đ a c có di n bi n r t x u, giá v n ti p t c gi m nh ng giao d ch g n nh khơng có, h u h t v n phòng nhà đ t, sàn giao d ch ch ho t đ ng c m ch ng, nhi u đ n v nh l ph i đóng c a T i th i m cu i n m 2011, th tr ng b t đ ng s n r i vào tr ng thái g n nh tê li t, s quan tâm c a ng i mua s l ng giao d ch gi m xu ng m c th p nh t h n n m tr l i M tngh ch c nh d th y th tr ng B S 2011 m c dù t l l i nhu n lâu r t cao nh ng nhi u đ n v , cá nhân tham gia vào l nh v c đ u r i vào c nh kh n đ n, nh ng nhà đ u t l t sóng g n nh b ch t chìm vay ti p v n khơng đ c, th m chí đ n h n tr n , bán c t l c ng không xong Hi n t ng bán phá giá th tr ng di n ph bi n Nhi u d án ph i đ i ch , ch m ti n đ ; khơng doanh nghi p vi ph m h p đ ng v i khách hàng, th m chí ph i bán tháo d án c a khơng có đ v n đ tri n khai ti p M i hình th c khuy n m i, gi m giá ho c h tr chi phí, th t c vay ngân hàng cho khách hàng mua b t đ ng s n c a ch đ u t đ u không c i thi n đ c tình hình Tr c nh ng di n bi n v a qua có th nói n m 2011 m t n m b n l s chuy n h ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam Giá nhà đ t nhi u n i gi m m nh, th tr ng đóng b ng di n r ng gi i kinh doanh b t đ ng s n k t thúc n m tình tr ng bi đát nh t kho ng 10 n m tr l i đây.Tr c tình tr ng th tr ng đóng b ng di n r ng, kho n kém, nhi u nhà đ u t ch đ ng chuy n h ng sang đ u t phân khúc nhà nhà giá r ho c trung bình, nhà riêng có di n tích nh … H cho r ng m i m đ u t an tồn phân khúc có ln tính kho n cao Tuy nhiên, có nhi u khó kh n nên th c t s d án phù h p v i nhu c u nhà c a ng i dân đ c tri n khai cịn r t Qua di n bi n h n tháng đ u n m 2012 thìxu h ng gi m giá b t đ ng s n v n ti p di n, có nh ng phân khúc ho c khu v c m c gi m có th xu ng ti p t i m t vài ch c ph n tr m vịng 1-2 n m t i Khơng ch nhà đ u t l t sóng ph i bán tháo b t đ ng s n v i giá r , mà c doanh nghi p, ch đ u t c ng ph i h giá bán, th m chí ph i bán l i d án đ thu h i v n n u không mu n lâm vào tình c nh b phá s n.Tuy nhiên, xét nhi u khía c nh, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam v n có nhi u y u t đ thúc đ y s phát tri n nh : Gia t ng dân s , m c đ đô th hóa, thu nh p t ng s xu ng c p c a khu nhà c … Nhi u ng i thành ph l n nh Hà N i, Tp.HCM v n ch a có nhà , ch y u ph i nhà thuê, mà nhà cho thuê đa s l i mang tính t m b , không đáp ng đ c nhu c u cu c s ng c a ng i dân Trong đó, Vi t Nam n c có dân s tr , l ng c u v nhà s ti p t c t ng m nh.Vì v y, nhi u chuyên gia c ng cho r ng, trung dài h n, th tr ng v n có nhi u ti m n ng phát tri n t t, nhà đ u t ng i dân không nên bi quan Ngoài ra, dù b t đ ng s n gi m giá h u h t khu v c phân khúc nh ng theo gi i chun mơn vi c gi m giá b t đ ng s n hi n m i ch gi m lãi c a doanh nghi p, ch đ u t ch ch a ph i thua l ây v n l nh v c sinh l i nhu n t t so v i nhi u ngành kinh doanh khác, ch c ch n s thu hút nhi u ngu n v n t n i đ v N m 2012 n m tái c u trúc th tr ng b t đ ng s n, th tr ng s có m i, ngu n cung m i cho phân khúc nhà cao c p s gi m l ng nhà giá r s D báo tình hình giao d ch có th s đ c c i thi n, tính kho n t ng lên khúc nhà đ t có giá r ho c trung bình ây s c h i cho nh ng nhà đ u t xa trông r ng có kh n ng tài n đ nh di n m o t ng lên phân bi t nhìn 1.2 LÝ DO CH N TÀI Theonh ng di n bi n c a n m 2011 tháng đ u n m 2012 v a đ c nêu ph n tình hình th tr ng b t đ ng s n nhìn chung v n cịn m đ m, nhi u thông tin cho r ng nguyên nhân c a u th tr ng bão hòa cung v t c u nhi u nh ng th t s u c n ph i xem xét l i Theo s li u c a S a – nhà đ t thành ph H Chí Minh cung c p, nhu c u nhà c a thành ph 10 n m n a kho ng 954.000 c n nhà v i 60%-70% c n h chung c , g n kho ng 160.000 c n nhà dành cho ng i có thu nh p th p đáp ng nhu c u này, bình quân m i n m thành ph ph i xây d ng 100.000 c n h Nh ng theo c tính c a S xây d ng Thành ph H Chí Minh, hàng n m thành ph m i xây đ c kho ng 50.000 c n m i hàng n m cung ng ch đáp ng đ c 50% nhu c u i u nhà Nh v y, l ng ch cho th y nhu c u c a ng i dân Thành ph H Chí Minh v nhà v n m t nhu c u b c thi t Theo th ng kê g n giá nhà đ t, chung c xu ng m c th p so v i nh ng n m qua h a h n s ti p t c gi m sâu thêm n a Do có th nói đ c xem m t c h i t t cho nh ng ng i có nhu c u v nhà Tuy nhiên, nguyên nhân n cho tình hình mua bán b t đ ng s n v n tr m l ng dù giá xu ng r t th p nh ng nhìn chung v n cịn cao so v i thu nh p trung bình c a ng i dân,song song u ki n kinh t v mô hi n t i ch a n đ nh, l m phát t ng cao n cho tình hình tài c a ng i có nhu c u mua nhà t i Thành ph H Chí Minh cịn b h n ch Vì v y, bên c nh vi c nhà kinh doanh b t đ ng s n c n ti p t c gi m giá nhà đ phá b ng nh tình tr ng hi n ho t đ ng h tr tài cho ng i có nhu c u mua nhà không ph n quan tr ng,thêm vào vi c tín d ng b t đ ng s n đ c NHNN n i l ng t ngày 11/4/2012, s n ph m cho vay mua nhà đ c nhi u ngân hàng tri n khai v i lãi su t u đãi, s l ng vay mua nhà c ng b t đ u có tín hi u t ng lên, nhi u ngân hàng b t đ u tung nh ng gói s n ph m u đãi lãi su t cho l nh v c ây nh ng tín hi u r t kh quan Qua nh ng thơng tin trên, ta th ytín d ng cho vay mua nhà, chuy n nh ng b t đ ng s n hi n v n m t s n ph m đ y ti m n ng c a ngân hàng đ c bi t phân khúc nhà, c n h giá th p mà phân khúc nhà giá cao bão hịa r t kh n ng đ phát tri n thêm ó lí em ch n nghiên c u đ tài: “ Tình hình cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n t i Ngân hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o” 1.3 M C TIÊU NGHIÊN C U Nghiên c u th c tr ng cho vay chuy n nh Sài Gòn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o ng b t đ ng s n c a Ngân hàng TMCP xu t m t s gi i pháp nâng cao ho t đ ng cho vay chuy n nh t i Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o 1.4 PH Ph ng b t đ ng s n NG PHÁP NGHIÊN C U ng pháp đ c s d ng đ tài ph ng pháp đ nh tính bao g m: Ph ng pháp so sánh: so sánh, đ i chi u s li u qua n m đ đánh giá rút m i quan h gi a thành ph n Ph ng pháp phân tích ho t đ ng kinh doanh: d a vào m i liên h gi a s li u đ tìm nhân t nh h ng nh h ng đ n đ i t ng c n phân tích Ph ng pháp quan sát, ph ng v n tr c ti p: quan sát cán b tín d ng th c hi n nghi p v , đ a nh ng câu h i v nh ng v n đ mà ch a hi u rõ đ d c gi i thích thêm 1.5 PH M VI NGHIÊN C U - V không gian: t i Ngân hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o V th i gian: tình hình cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n c a Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ng Tín – Chi nhánh H ng o qua n m 2009-2011 1.6 K T C U KHĨA LU N N i dung khóa lu n gói g n ch ng: Ch Ch ng 1:Gi i thi u ng 2:C s lý lu n Ch ng 3:Phân tích hi n tr ng cho vay chuy n nh Ch ng 4:Gi i pháp ng b t đ ng s n 3) Tình hình h n quáá h n cho vay v chuy n nh H ng o B ng 3.9 N h n cho vayy chuy n nh n o ng b t đ ng s n chi nhánh ng b t đ ng s n chi nhánh h ng VT: T đ ng N m 2009 N m 20100 N m 20111 N h n B S 26,56 33,5 46 T ng n quáá h n 132,8 159 2077 N h n// T ng n h n (%) ( 20 21,1 22,33 Ch tiêu 25 50 20 00 15 50 N h n B S 10 00 T ng n qu uá h n 50 N m 2009 N m 2010 N m 2011 (Ngu n : Báo cáo th t ng niên Chi C nhánh H ng o) N h n c a cho vay v chuy n nh ng b t đ ng s n ba n m quua c a chi nhhánh có l nh ngt l gi a n h n b t đ ng s n so v i T ng n h n c a chhi nhánh t ng lên đ c gi m c t ng đ i n đ nh vàoo kho ng 20%, có t ng nh qua q n m nh ng c t l v n m c an toàn Trong b i c nh n n kinh t cịn c g p nhhi u khó nhìn chung kh n, vi c ki m sốt n q h n nh th m t u đángg ghi nh n 47 3.3.2.3 Quy trình tín d ng th c t c a m t h s vay v n t i Sacombank – Chi nhánh H ng o Qua th i gian tháng th c t p Sacombank – PGD tháng 2, th c t p viên có c h i đ c quan sát theo dõi m t nhân viên tín d ng ti n hành hoàn t t toàn b m t h s vay v n c a khách hàng theo hình th c cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n ây quy trình th c t c a vi c l p m t b h s vay mua c n h có giá tr t ng đ i th p, tài s n đ m b o c ng c n h đ c mua Sau ph n trình bày v t t c b c mà th c t p viên quan sát ghi nh n l i, nhìn chung quy trình làm th c t sát v i quy trình lý thuy t đ c trình bày ph n trên: CVQHKH ti p th v i khách hàng có nhu c u v s n ph m vay v n chuy n nh ng b t đ ng s n, qua l n giao ti p ban đ u CVQHKH thu th p nh ng thông tin c b n v khách hàng nh sau: Khách hàng n đ c thân có nhu c u vay 400 tri u đ ng đ toán ti n mua m t c n h tr giá 1,1 t đ ng chung c K Nguyên, Qu n 7, TP.HCM sau toán tr c 700 tri u đ ng Thu nh p hàng tháng c a khách hàng 20 tri u đ ng, m t - nhà thuê Chi tiêu hàng tháng kho ng tri u đ ng Bên c nh CVQHKH c ng thu th p nh ng gi y t v nhân thân c a khách hàng nh sau: gi y CMND, h kh u, gi y xác nh n tình tr ng hôn nhân, b n h p đ ng mua bán c n h CVQHKH ki m tra thông tin CIC đ c thông báo hi n t i khách hàng khơng h có d n t i ngân hàng c ng n x u n m tr l i Sau có thơng tin CIC, c ng v i t l vay c a khách hàng so v i tài s n đ m b o ch kho ng 50% vi c khách hàng dùng v n t có c a đ tr g n 70% giá tr c n h nên CVQHKH nh n th y khách hàng c b n đ u ki n vay v n CVQHKH ti n hành thông báo l i v i tr th c t c n h th ch p ng phòng h n l ch xác minh 48 Sau xác minh xong nh n th y tình tr ng th c t c a c n h v i nh ng u nêu h p đ ng mua bán c n h nên CVQHKH ti n hành đ nh giá c n h theo tham kh o giá trang web rao bán b t đ ng s n nh : nhadat.net, batdongsan.com, canhochungcu.com, ….và l p biên b n đ nh giá tài s n đ m b o Trong tr ng h p giá c a c n h sau tham kh o đ c đ nh 800 tri u đ ng (ch n giá th p nh t c n h có v trí, tình tr ng nh c n h kh o sát) CVQHKH ti p t c thu th p b n kê l ng tháng g n nh t, gi y xác nh n l ng, h p đ ng lao đ ng c a khách hàng đ a k t lu n r ng ngu n thu nh p c a khách hàng 20 tri u đ ng/ tháng n đ nh T l gi a kho n vay tài s n đ m b o 50% u phù h p v i quy đ nh c a Sacombank 70% S ti n vay 400 tri u đ ng vòng n m c ng v i lãi su t hi n t i 20%/n m s ti n khách hàng ph i tr hàng tháng kho ng tri u đ ng C ng v i chi tiêu hàng tháng c a khách hàng tri u đ ng t ng chi hàng tháng 16 tri u đ ng, so v i kho n thu nh p hàng tháng 20 tri u đ ng CVQHKH đ a k t lu n khách hàng hồn tồn có kh n ng tr n vay lãi Cùng v i nh ng thông tin th m đ nh CVQHKH ti p t c ti n hành vi t t trình c p tín d ng theo m u c a Sacombank, r i trình lên c p đ xét t Sau t trình dã đ c phê t lúc CVQHKH s thơng báo cho khách hàng ngân hàng đ ng ý cho vay th a thu n ph ng th c toán khách hàng ph i m tài kho n t i Sacombank đ toán ti n cho bên bán c n h theo quy đ nh quy ch c p tín d ng c a Sacombank CVQHKH l p h p đ ng tín d ng trình kí, u c u khách hàng giao b n h p đ ng mua bán c n h hóa đ n tốn kho n ti n tr tr c cho ngân hàng thu gi Sau ngân hàng ti n hành gi i ngân vào tài kho n c a bên bán theo kì h n nêu h p đ ng mua bán CVQHKH chuy n toàn b h s v phịng qu n lí tín d ng đ l u tr Trên chi ti t t t c b c mà CVQHKH th c hi n đ hoàn t t m t b h s vay theo hình th c chuy n nh ng b t đ ng s n c a khách hàng mà Th c t p viên 49 có c h i quan sát q trình th c t p Vì th i gian th c t p ch gói g n tháng nên Th c t p viên ch a th theo dõi đ c b c ti p theo ki m tra sau cho vay, hoàn t t th t c đ m b o t t toán h p đ ng vay; nh ng qua trao đ i v i nhân viên tín d ng đ c bi t giai đo n s theo b c quy trình c p tín d ng đ c trình bày ph n 3.4 NH N XÉT, ÁNH GIÁ 3.4.1 u m S n ph m đa d ng: có r t nhi u s n ph m v i nhi u m c đích khác dành cho khách hàng l a ch n • Cho vay chuy n nh • Cho vay lãi c n tr B S • Cho vay chuy n nh đ i tác khác • ng B S ng B S liên k t v i Sacomreal, Phú M H ng, Cho vay an c Liên k t v i nhi u ch đ u t d án b t đ ng s n nh : công ty liên doanh Phú M H ng, Công ty đ a c Sài Gịn Th ng Tín (Sacomreal), Cơng ty An Phú, Công ty c ph n đ u t kinh doanh nhà,…Chính s liên k t này, Sacombank th ng nh t v i ch đ u t khách hàng có th th ch p b ng c n nhà, c n h c n mua dù tài s n ch a có gi y t ch ng minh quy n s h u S n ph m “Cho vay lãi c n tr B S” s n ph m nh t Sacombank tri n khai th tr ng hi n Nh ng khách hàng vay ti n có tài kho n ti n g i không k h n Sacombank đ c h ng lãi vay b ng v i lãi su t khơng k h n Ngồi ra, khách hàng đ c t ng b o hi m Ph c An Tín đ khách hàng yên tâm kho n th i gian vay 3.4.2 Khuy t m Ngân hàng v n xu h ng thích cho vay phân khúc B S giá cao s t ng đ c d n nhanh h n phân khúc B S giá th p, phân khúc 50 B S giá th p hi n có nhi u ti m n ng đ phát tri n, bên c nh r i ro c ng s th p h n, b i kho n vay nh , áp l c thu n n x u s th p h n so v i phân khúc B S giá cao Theo thơng tin kh o sát lãi su t cho vay Sacombank v n cao so v i ngân hàng khác, u gây nhi u khó kh n vi c c nh tranh v i đ i th Trang web www.sacombank.com.vn c a Sacombank ch gi i thi u v s n ph m (đ i t ng cho vay, lo i ti n vay, m c vay, ph ng th c cho vay, ph ng th c tr ti n, …) nh ng không c p nh t thông tin v lãi su t, n khách hàng r t khó kh n mu n so sánh lãi su t gi a ngân hàng vay s n ph m N u mu n bi t xác lãi su t ph i liên h tr c ti p v i chi nhánh c n vay, không thu n ti n cho khách hàng Th t c cho vay v n r h p đ ng m rà, khách hàng ph i ký nhi u lo i gi y t , Ho t đ ng ti p th s n ph m c a chi nhánh ch a th t s t t v n cịn ch ng chéo gây lãng phí th i gian, chi phí, m t tính cân đ i toàn h th ng Bên c nh nh ng nhân viên có trình đ t t v n cịn m t s có n ng l c kém, ph m ch t không đ c t t, gây nh h ng đ n ho t đ ng chung c a ngân hàng Công tác th m đ nh tr c sau cho vay hi n v n ch a đ hi n t t gây khó kh n cho vi c qu n lí kho n vay d gây n x u c th c Vi c luân phiên thay đ i nhân s vi c nên làm m t ngành nh y c m nh ngân hàng nh ng d ng nh u b m t s chi nhánh l m d ng m c gây nh h ng đ n tâm lí nhân viên, ho t đ ng kinh doanh chung, cịn gây lãng phí v th i gian, công s c,… 51 CH NG 4: GI I PHÁP 4.1 M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N S N PH M CHO SACOMBANK 4.1.1 Gi i pháp chung cho s n ph m • Quy trình, th t c: + Th t c vay v n đ mua nhà Sacombank r m rà, thi u đ n đâu b sung đ n Ngồi ra, khách hàng ph i ký nhi u lo i gi y t S n ph m nên thi t k quy trình g n nh , gi i quy t nhanh h s vay nh ng v n đ m b o gi m thi u r i ro cho vay + n gi n hóa th t c phê t b ng cách th c hi n phê t c p tín d ng theo c ch chuyên viên Giao quy n h n trách nhi m cho cá nhân có n ng l c nh m gi m b t khâu trình ký, rút ng n th i gian gi i quy t h s nh ng v n đ m b o th c hi n theo quy đ nh, pháp lu t + Áp d ng công ngh hi n đ i vi c cho khách hàng đ ng ký cho vay qua m ng m t yêu c u c p thi t ây m t thách th c tr c đ i th c nh tranh ngân hàng n c ngồi v i th m nh v cơng ngh nh ng ti n ích s n có mà công ngh mang l i Sacombank ph i ti p t c phát tri n m r ng h th ng công ngh thông tin n n công ngh s n có • Linh ho t u ki n vay: + i u ki n vay linh ho t m t nh ng y u t mang tính c nh tranh nh t, th ng i vay có thêm nhi u s l a ch n phù h p Th i gian vay kéo dài, ph ng th c tr n linh ho t, t ng kèm b o hi m, ân h n (khách hàng ch tr lãi ch ch a c n tr g c th i gian), gia t ng ch ng trình khuy n … nh ng u ki n mà khách hàng vay quan tâm Chính v y, vi c thi t k nhi u s n ph m đa d ng v i u ki n vay linh ho t thu hút m t l ng khách hàng ti m n ng đáng k + Xây d ng tri n khai s n ph m vay mua nhà tr góp khơng c n tài s n đ m b o Th c t cho th y tài s n đ m b o ch đ ng l c thúc đ y khách hàng vi c tr n , n u đ n h n tr n mà khách hàng khơng có tốn ngân hàng bu c ph i t ch thu tài s n đ m b o đ thu h i n Các ngân hàng n c tri n 52 khai s n ph m tr góp khơng c n tài s n đ m b o thành công t o nên s c ép c nh tranh cho ngân hàng n c + i u ki n vay linh ho t c n ph i mang tính ch t khác bi t rõ r t so v i đ i th c nh tranh làm đ c u c n ph i th ng xuyên có ch ng trình đánh giá đ i th c nh tranh m t cách đ y đ , hi u qu khoa h c • Lãi su t + Trong kho ng gi a n m 2009, v i lãi su t 1,75%/tháng, nhi u ng i mua c n h v i hình th c tr góp ph i g p r t nhi u khó kh n đ có th tr lãi cho ngân hàng V i m t c n h d i t đ ng, ng i có thu nh p kho ng 10 tri u m t tháng ch đ tr lãi ngân hàng n góp xong, t ng s ti n có g p đơi giá tr c n nhà i u ng c v i nhu c u c a ng i dân nhi u n c th gi i + M t vay l n nh vay ti n đ mua nhà, lãi su t toán làm khách hàng quan tâm nh t, c ng tốn dành cho ngân hàng th i m hi n đ t ng s c c nh tranh th tr ng Lãi su t cho vay có th thay đ i đ nh k theo th tr ng, nhiên ph i v a mang tính c nh tranh v a đ m b o cho ngân hàng có lãi làm đ c u ngân hàng ph i th ng xuyên theo dõi di n bi n tình hình lãi su t chung c a đ i th đ k p th i linh ho t u ch nh, đ m b o tính c nh tranh 4.1.2 Gi i pháp m r ng phát tri n th tr ng - Phát tri n đa d ng hóa thêm s n ph m mang tính h p d n, c nh tranh,đ c bi t t p trung phân khúc nhà giá th p, bên c nh s n ph m cho vay đ thuê nhà dành cho đ i t ng có thu nh p th p c ng có ti m n ng đ phát tri n, ngân hàng nên t p trung nghiên c u s n ph m - Ho t đ ng Marketing ph i đ c đ y m nh tích c c h n n a ph i đ t đ c tính đ ng b ch t ch toàn h th ng, t ng c ng đào t o h n n a kh n ng giao ti p ti p th c a nhân viên đ i v i khách hàng - V i u th v uy tín th ng hi u h th ng m ng l i, Sacombank c n nâng cao m r ng thêm nhi u chi n l c đ ti p c n khách hàng b i c nh đ i th c nh tranh ngày chuyên nghi p, đ c bi t ngân hàng n c C ng c gia t ng th ph n th tr ng thơng qua hình th c sau: c i ti n s n ph m 53 d ch v đ ln có m m i c nh tranh, gia t ng c h i bán hàng, gi m chi phí đ u vào đ đ t đ c đ u th p, liên t c u ch nh qu ng cáo khuy n mãi, liên t c tham gia ch ng trình, h i ngh v b t đ ng s n đ ti p th s n ph m, tham gia thêm ch ng trình xã h i đ nâng cao uy tín th ng hi u Sacombank … - Hi n đ i đa s ng i dân n c ta đ u có thu nh p th p nên đ m r ng đ i t ng khách hàng, Sacombank c n có nhi u s n ph m dành cho phân khúc ng i có thu nh p th p trung bình, v i nh ng c n h kho ng t đ ng, l ng khách hàng chi m đa s , phù h p v i thu nh p c a ng i dân Vi t Nam - Không ng ng nâng cao ch t l ng ph c v khách hàng m i, gi đ c khách hàng c gia t ng vi c g i n h i th m khách hàng, t ni m c a khách hàng, có nh th m i gi thơng qua m i quan h s n có đ phát tri hàng nh m đáp ng k p th i nhu c u c a th c hi n đ c u c n ph i ng quà chúc m ng vào nh ng ngày k đ c l ng khách hàng c t n thêm khách hàng m i cho ngân 4.1.3 Gi i pháp v r i ro B t k ngành ngh kinh doanh c ng có r i ro, ho t đ ng ngân hàng khơng th n m ngồi quy lu t đó, nh t l nh v c cho vay h n ch r i ro c n ph i có nh ng bi n pháp có th k đ n nh sau: - Các ngân hàng th ng m i nên đánh giá l i toàn b kho n vay b t đ ng s n toàn h th ng ngân hàng M c đích vi c đánh giá t p trung vào y u t sau : + it ng khách hàng (doanh nghi p, CBCNV, h kinh doanh cá th …) + M c đ n đ nh ngu n thu nh p đ tr n (t l doanh? ) + ng, t cho thuê nhà, t kinh nh giá l i tài s n đ m b o so sánh v i d n vay hi n t i + Kh n ng tài hi n t i c a khách hàng t ng lai + L ch s tr n - Sau đánh giá xong, NHTM nên s p x p kho n vay theo t ng nhóm t ng ng v i m i nhóm s có gi i pháp thích h p Vi c phân chia nhóm 54 cho kho n vay tùy theo tình hình c th c a t ng ngân hàng có th áp d ng m t bi n pháp sau đ x lý kho n vay: + C c u l i đ i t ng cho vay, chuy n vay t đ i t ng đ u c sang đ i t ng có nhu c u th t s v nhà i u có ngh a ngân hàng s chokhách hàng vay mua l i b t đ ng s n, đ i t ng ph i đáp ng đ y đ u ki n vay v n Tuy nhiên, đ có th thu hút đ c khách hàng mua b t đ ng s n vào th i m c n có sách u đãi tín d ng nh th i h n vay, th i gian ân h n n u đ c lãi su t cho vay + X lý đ i v i vay khơng có kh n ng toán, gi ipháp cu i mà mu n hay không ngân hàng ph i th c hi n đ gi m thi t h ixu ng m c th p nh t Các kho n vay m t kh n ng toán không ph i đ nl mà s đ n hàng tr m, hàng ngàn t đ ng Vì v y, c n ph i có m tbi n pháp toàn di n áp d ng h t cho tr ng h p trên, ngân hàng có th thànhl p ho c liên k t v i công ty x lý n hay ch đ ng liên h v i đ i tác n c đ th a thu n mua bán l i m t s d án hay b t đ ng s n - h n ch t i đa d n h n, cho vay ph i đ m b o quy đ nh cho vay, phân tích ki m tra thơng tin tr c sau cho vay m t cách k l ng, xác, phát hi n k p th i sai ph m trình cho vay nh m có nh ng bi n pháp k p th i, khơng đ th t đ ng v n vay - T ng c ng công tác ki m tra, giám sát công vi c c a nhân viên đ tránh x y tiêu c c 4.1.4 Các chi n l c phát tri n khác - Phát tri n n ng l c tài chính: Ngu n l c tài ngân hàng ln ln có gi i h n Vi c ho ch đ nh đ s d ng phát tri n ngu n tài hi n có c ng m t yêu c u c p bách đ c đ t T ng v n b ng nhi u hình th c nh : t ng v n u l , t ng v n t l i nhu n gi l i, g i góp v n đ u t n c ngoài, …Ngoài ra, ph i tr ng bi n pháp huy đ ng v n có chi phí th p, n đ nh hi u qu nh ti n g i toán c a doanh nghi p, phát hành th ATM, …có đ c nh v y m i s d ng đ c ngu n v n cho vay c nh tranh th tr ng - i m c n l u ý vi c s d ng ngu n v n hi n ngân hàng nói chung, Sacombank nói riêng v n ch a ch đ ng đ c ngu n v n cho vay trung dài h n 55 Các ngân hàng hi n v n cịn tình tr ng l y huy đ ng ng n h n đ cho vay dài h n i u s gây r i ro r t l n cho ngân hàng có s bi n đ ng c a th tr ng tài khơng ch đ ng đ c ngu n v n vay k p th i đa s s n ph m cho vay mua nhà cho vay trung dài h n - Phát tri n nâng cao công ngh hi n đ i: Sacombank c n phát tri n h n n a v công ngh hi n đ i đ theo k p xu th phát tri n, t ng s c c nh tranh v i ngân hàng n c c ng nh ngân hàng n c khác M t nh ng chi n l c quan tr ng c a Sacombank c n ph i khai thác t i đa ti n ích Corebanking đ nâng cao ch t l ng ho t đ ng c a ngân hàng Hi n nay, Sacombank ch qu n lý n h th ng CNTT, ch a khai thác h t nh ng ti n ích mà CNTT mang l i Sacombank nên nâng cao quy trình tín d ng b ng cách tin h c hóa gi a phịng ban - Chi n l c liên k t đ i tác: M c tiêu cho s n ph m phát tri n doanh s ph i t p trung đ c m t nhóm khách hàng Mơ hình liên k t gi a ngân hàng ch đ u t đ c nhi u ngân hàng áp d ng u m c a ch ng trình ti t ki m chi phí, đ m b o đ c vi c nh n tài s n th ch p hình thành t v n vay đ c ch đ u t qu n lý tài s n th ch p hi u qu Tuy nhiên, không ph i ngân hàng c ng thành cơng t mơ hình mà mu n thành cơng c n ph i có nh ng l u ý nh ng ch ng trình mang tính c th nh sau: + Cơng ty xây d ng kinh doanh nhà ph i có tình hình tài lành m nh, đ c đánh giá cao cơng trình xây d ng, có kh n ng th c hi n d án nhà , có kinh nghi m ngành + ánh giá tính kh thi c a d án: n ng l c c a ch đ u t , n ng l c ti p th , bán hàng c a đ i tác + Cùng t ch c gi i thi u, qu ng bá ch ng trình liên k t d án nh m thu hút khách hàng, đ ng th i gi i thi u đ c s n ph m có s tài tr c a ngân hàng + Ch đ u t ph i xác đ nh đ c d án liên k t h ng đ n phân khúc khách hàng nào, nh th ngân hàng m i thi t k đ c s n ph m dành cho đ i t ng nh th v i u ki n cho vay phù h p + Ch đ ng tìm ki m d án t t, u giúp cho ngân hàng chi m l nh đ ph n nh ng d án đ c đánh giá cao c th 56 + C n xác đ nh nhu c u nhà c a ng i dân t i đ a bàn chi nhánh, khoanh vùng đ i t ng khách hàng, t ngân hàng m i có nh ng s n ph m phù h p cho t ng nhóm khách hàng - Chi n l c nhân s : Con ng i tài s n quan tr ng nh t m t t ch c Do đó, c n ph i th ng xuyên có nh ng ch ng trình đào t o nh m phát tri n nâng cao ngu n nhân l c: + Nâng cao nghi p v chuyên môn, đ c bi t đ i v i nhân viên tín d ng th m đ nh, c n ph i có ki n th c chuyên môn cao thông qua l p h c chuyên sâu nâng cao, hay bu i nói chuy n c a chuyên gia hàng đ u, ….Bên c nh vi c đào t o k n ng m m cho nhân viên hi n vô quan tr ng u gián ti p giúp t ng c ng ho t đ ng ti p th s n ph m, c ng nh ho t đ ng khác ngân hàng + Th ng xuyên có nh ng ch ng trình đánh giá nhân viên, giúp nhân viên có c h i c ng c l i ki n th c, nghi p v quy trình + T o nhi u c h i th ng ti n cho nhân viên có n ng l c, t thúc đ y tinh th n làm vi c c a toàn b nhân viên ngân hàng 4.2 KI N NGH V I NHÀ N C h n ch r i ro cho vay l nh v c B S, đòi h i ngân hàngth ng m i ph i tuân th nghiêm ng t quy đ nh an toàn ho t đ ng cho vayvà quy đ nh v cho vay b t đ ng s n c a Ngân Hàng Nhà N c; xây d ng quytrình cho vay ch t ch , đ m b o kho n cho vay b t đ ng s n không d ichu n Do đó, Ngân Hàng Nhà N c c n ti p t c t ng c ng công tácthanh tra, giám sát vi c cho vay c a ngân hàng th ng m i l nh v c b tđ ng s n; đ ng th i, gi a b , ngành c n có s ph i h p tri n khai nh ng gi ipháp nh m phát tri n n đ nh th tr ng b t đ ng s n, nh hồn thi n mơi tr ngpháp lý, xây d ng h th ng thông tin th tr ng b t đ ng s n, minh b ch hốthơng tin v n ng l c tài c a doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n - Tích c c n đ nh kinh t v mô, ki m ch l m phát, t o ni m tin cho nhà đ u t đ i v i n n kinh t nói chung th tr ng B S nói riêng - Khuy n khích thành l p t ch c có th đ ng mua l i kho n n x uđ c bi t l nh v c B S 57 - Ban hành nh ng sách v lãi su t u đãi h n đ i v i tr tr bi t đ i v i phân khúc nhà giá th p cho đ i t ng có thu nh p th p 4.3 GI I PHÁP CHO CÁC CÔNG TY B T - Ti p t c gi m giá đ kích thích th tr ng B S, đ c NG S N ng - T p trung xây d ng d án thu c phân khúc nhà giá th p - Tránh đ u t dàn tr i gây lãng phí, mà nên t p trung vào nh ng d án t t, có tính kh m i cao - Liên k t v i ngân hàng, h p tác, th a thu n, t o nên nh ng s n ph m có nhi u u đãi đ thu hút khách hàng - Bên c nh phân khúc nhà giá th p phân khúc nhà cho thuê c ng có nhi u ti m n ng phát tri n, cơng ty B S có th liên k t v i ngân hàng phát tri n s n ph m cho vay đ thuê nhà S n ph m ch a có th tr ng nh ng có th nói r t có kh n ng phát tri n u ki n n c ta v n nhi u ng i có thu nh p th p khơng có kh n ng mua nhà, nhà cho thuê có đ y đ ti n nghi đ c xem m t ph ng án thích h p 58 K T LU N Th tr ng B S đ u n m 2012 có m t vài s kh i s c sau c n bi n đ ng l n c a B S n m 2010, 2011 đ y m đ m T đ u n m 2012, Ngân hàng nhà n c c ng b t đ u có nh ng đ ng thái nh h lãi su t, n i l ng tín d ng đ i v i l nh v c B S m i nh t vi c huy đ ng tr n lãi su t cho vay, h a h n s kh i thơng ph n dịng v n t o ni m tin h n cho th tr ng Cùng v i NHTM c ng b t đ u có nh ng đ ng thái gi m lãi su t thu hút ng i vay, song song nhi u ch ng trình, s n ph m cho vay mua nhà đ c Ngân hàng TMCP liên t c thay đ i phát tri n nh m đáp ng t i đa nhu c u mua nhà c a ng i dân, nh t đ i v i phân khúc nhà giá th p y m nh cho ng i dân vay ti n mua nhà tr góp đ ng thái đáng ý c a m t s ngân hàng hi n Khơng ch có ngu n v n hàng tr m, hàng nghìn t đ ng c a ngân hàng ch ng i dân đ n vay mua nhà đ t mà hàng lo t s n ph m v i hình th c vay đa d ng, d dàng C ng theo xu h ng chung c a ngân hàng, Sacombank c ng tri n khai hàng lo t s n ph m cho vay mua nhà, m i s n ph m s có nh ng u ki n vay phù h p v i t ng nhóm khách hàng Th tr ng B S n m 2012, giá nhà đ t xu ng m c th p ch c ch n s gi m thêm n a th i gian t i, h a h n s đánh d u m t b c t ng tr ng cho l nh v c tín d ng B S, đ ng th i m c h i cho Ngân hàng phát tri n s n ph m cho vay mua nhà, góp ph n t ng tr ng d n m t cách b n v ng Chính vào th i m t ng lai g n, d án nhà giá th p c ng d n đ c tri n khai xây d ng ph c v nhu c u cho đ i đa s ng i dân thu nh p th p r t có nhu c u v nhà , v y vi c phát tri n s n ph m cho vay mua nhà B S phù h p v i xu h ng phát tri n chung Cùng v i nh ng th c tr ng v tình hình cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n hi n nay, báo cáo c ng nêu lên b c chi ti t v quy trình cho vay đ c th c t p viên tr c ti p quan sát trình th c t p nên tính th c t r t cao Bên c nh báo cáo c ng đ a nh ng nh n xét v i nh ng gi i pháp cho nh ng v n đ t n đ ng ho t đ ng công ty Hi v ng v i nh ng trình bày s giúp cho ng i đ c có m t nhìn t ng quan th c t v th c tr ng cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n t i Sacombank – Chi nhánh H ng o 59 TÀI LI U THAM KH O Sách: - PGS.TS Ph m Hùng Vi t (2005), Bách Khoa toàn th - TS Nguy n Minh Ki u (2009), Tín d ng th m đ nh tín d ng ngân hàng, NXB Tài Chính - PGS.TS Nguy n ng D n (2009), Nghi p v Ngân hàngth i h c Qu c gia TP.HCM - TS Nguy n Minh Ki u (2009), Nghi p v ngân hàng th Th ng Kê - TS Nguy n V n Thu n (2010), Qu n tr tài chính, NXB Th ng Kê - V V n Hóa (1998),Lý thuy t ti n t - Tr N i ng ng m i, NXB ng m i, NXB i h c Tài – K tốn Hà Tài li u n i b ngân hàng Sacombank: - Chính sách tín d ng - C m nang tín d ng - Quy trình quy ch c p tín d ng - H s vay khách hàng cá nhân, doanh nghi p - Báo cáo th - B n tin Sacombank ng niên n m 2009,2010,2011 Bài báo Internet: - Nguy n Hi n (13/2/2012), “Th tr ng B t đ ng s n 2012-khó kh n c h i”, B t đ ng s n, đ c truy c p t i đ a ch http://thitruongcanhochothue.batdongsan.com.vn/bds-nam-2012-kho-khan-vaco-hoi-0FrUvJqU3pM1.html 60 - ng Khoa (21/5/2012), “Nhà thu nh p th p không h p d n: Do sách khơng đ c th c hi n?”, B t đ ng s n, đ c truy c p t i đ a ch http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/thu-nhap-thap-khong-hap-dan-dochinh-sach-khong-duoc-thuc-hien-JIealrf2OVE1.html - Khánh Hà (28/12/2011), “T ng k t Th tr s n, đ c truy c p t i đ a ch ng B t đ ng s n 2011”, B t đ ng http://tinthitruong.batdongsan.com.vn/nam-ky-oWdLntIfujg1.html Các trang web: - Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ng Tín: www.sacombank.com.vn - Ngân hàng nhà n c Vi t Nam: www.sbv.gov.vn - Hi p h i ngân hàng Vi t Nam: www.vnba.org.vn - Các trang Web tin t c tài : www.vnexpress.com.vn www.vneconomy.com.vn www.vietnamnet.vn Tài li u khác - Phan Th Nhân, tài nghiên c u “Phát tri n hi u qu tín d ng th tr đ ng s n Vi t Nam”, 2008, tr ng đ i h c Kinh t TP.HCM - B lu t dân s s 33/2005/QH11 ng b t 61