Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai công ty cổ phần may nhà bè

GVHD : Nguyễn Văn Nhật CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP TÀI SẢN THẾ CHẤP : 1.Khái niệm: Theo luật dân chấp tài sản việc bên có nghóa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp chấp cho bên có quyền để bảo đảm việc thực nghóa vụ quân Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để vay số tiền định dùng tài sản để đảm bảo số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghóa vụ trả nợ trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay quyền phát tài sản chấp để thu nơ.ï Trong chấp có bên liên quan sau đây:  Bên chấp: Bên chấp Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế cá nhân người sở hữu hợp pháp tài sản chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để chấp cho khoản vay Bên chấp người chủ tài sản, sử dụng tài sản thời gian chấp để sản xuất kinh doanh nghóa thời gian chấp quyền sở hữu tài sản tạm thời tạm thời thay đổi quyền dụng tài sản thay đổi SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật  Bên nhận chấp: Bên nhận chấp bên cho vay ngân hàng thương mại quốc doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; Công Ty tài chính, HTX tín dụng, quỹ tín dụng nhân dân tiếp nhận tài sản chấp chứng thư sở hữu gốc bên chấp giao Bên nhận chấp tạm thời người nắm giữ quyền định đoạt tài sản chấp giải chấp 2.Phân loại tài sản chấp: tài sản chấp gồm:  Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, công trình kiến trúc  Quyền sử dụng đất hợp pháp  Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản  Các loại vườn ăn quả, vườn công nghiệp, rừng lâm nghiệp… Như tài sản chấp bao gồm tài sản bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện bản: Thứ nhất: tài sản có giá trị giá trị sử dụng Thứ hai: tài sản chấp phải sở hữu hợp pháp bên chấp 3.Đối với tài sản chấp bất động sản Người vay phải giao giấy tờ sở hữu gốc quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc ngân hàng nhận chấp loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui định pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật sở hữu Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn giấy tờ gốc nói Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp quyền sở hữu nhà sử dụng đất bao gồm: o Quyết định giao đất giấy phép xây dựng nhà Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, giấy tờ hợp lệ khác quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc quan có thẩm cấp hoàn thành thủ tục bán chuyển quyền thừa kế thứ hai người mua nhà chưa làm thủ tục sang tên trứơc bạ Đối với tài sản bất động sản: Người vay vốn phải giao nộp vật cho ngân hàng hợp thuê kho bảo quản Trường hợp thuê kho bảo quản cho vay chấp kho hàng, ngân hàng cho vay người chấp qui định cụ thể chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hóa kho xuất kho có lệnh giải chấp văn ngân hàng Đối với động sản phương tiện sản xuất kinh doanh người vay, giao cho ngân hàng quản lý vật được, người chấp phải giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng phải mua bảo hiểm tài sản chấp Giá trị mua bảo hiểm phải đảm bảo có rủi ro xảy ngân hàng thu gốc lẫn lãi Khách phải giao cho ngân hàng gốc giấy bảo hiểm tài sản chấp giấy ủy quyền quan bảo hiểm toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trường hợp có rủi ro xảy Thứ ba: phép giao dịch tranh chấp SVTH : Lê Minh Thaùi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Thứ tư: phải mua bảo hiểm tài sản mà nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, chấp phải thực theo qui định luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản dùng chấp quan chủ quản cho phép) Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay công ty cổ phẩn… phải có giấy tờ ủy thác hội đồng quàn trị văn để người đại diện ký hợp đồng chấp Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên phải có đồng ý văn đồng sở hữu Với điều kiện đó, tài sản sau không nhận chấp gồm: Các tài sản tranh chấp Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định nhà nước… Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp bên vay Tài sản bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa quan có thẩm quyền Các tài sản cho thuê, cho mượn, chấp toàn cho nghóa vụ khác Tài sản giá trị, có giá trị có giá trị giá trị sử dụng Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá a)Khái niệm: SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Hoạt động thẩm định giá hoạt động chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường.Có thể hiểu cách đơn giản thẩm định giá việc xác định giá tài sản thị trường Nhưng thẩm định giá dạng đặc biệt xác định giá công việc thẩm định giá nhà chuyên môn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Trong thị trường giản đơn giá trị quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán quần Nó có giá 600.000 đ thị trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ cửa hàng bán lẻ, vùng nơi khó mua loại hàng này, mà lại có nhóm người có thu nhập cao ưa chuộng, bán giá cao gấp nhiều lần Sau vài lần mua sắm quần Jean, người mua hàng dự tính giá mua cách xác loại hàng cá biệt Nhưng thị trường phức tạp thị trường bất động sản, chuyên gia việc xác định giá nhà thẩm định giá, thẩm định viên phải nhà chuyên môn có đào tạo có kinh nghiệm Có thể giới thiệu hai định nghóa thẩm định sau:  Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sổ hữu tài sản hình thái tiền tệ cho mục đích đựơc xác định rõ (Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)  Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến SVTH : Lê Minh Thaùi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường xây dựng bất động sản, đại học quốc gia Singapore) b)Các nguyên tắc thẩm định giá Bao gồm có nguyên tắc sau:  Khái niệm sử dụng cao tốt Sử dụng mức độ cao thấp tài sản phép sử dụng vật chất theo pháp luật để tạo lãi ròng hay giá trị lớn vào ngày thẩm định giá Nguyên tắc việc sử dụng cao tốt là: - Không gian đô thị ( Đất đai công trình xây cất) có xu hướng đặt mức sử dụng cao tốt thị trường cạnh tranh - Đất đai định giá sở sử dụng mà đến ngày thẩm định giá có khả tạo thu nhập lớn  Sử dụng phù hợp Sử dụng phù hợp hai vị trí công trình xây dựng phải thẩm định giá với tính chất sử dụng, có tầm quan trọng thẩm định giá trị tài sản vùng lân cận  Sự thay Khi có hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị bất động sản có xu hướng thiết lập chi phí mua bất động sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Khi người mua thận trọng không trả nhiều SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật chi phí mua tài sản thay thị trường mở  Sự đóng góp Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào thiếu vắng làm giảm giá toàn tài sản, có nghóa lượng giá trị mà đóng góp vào suất toàn Những thay đổi công trình tồn hay phần công trình đưởc biện minh có tăng lên luồng tiền mặt thể cho lãi thực vốn đầu tư bổ sung  Cung cầu Giá thị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung cầu thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá Trên thị trường giá có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Khi thẩm định giá lực lượng thị trường thích hợp phải phân tích đánh giá cẩn thận tác động đến giá trị tài sản Khi phân tích thông tin thị trường cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước thực điều chỉnh  Dự kiến lợi ích tương lai Khi ước tính giá trị dựa triển vọng tương lai thực khứ Thẩm định giá trị nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận từ quyền sở hữu tài sản Những dự tính người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật  Sự công việc sử dụng đất phát triển Giá bán vị trí đất đai không thiết miếng đất vị trí kế cận củng có giá trị Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến công việc sử dụng đất phát triển hiểu biết cộng đồng xã hội, sách hoạch định, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…  Sự hòa hợp Giá tối đa tích tụ vào mảnh đất có mức độ hợp lý đồng kinh tế xã hội hữu vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết khu vực phát triển đô thị  Những thay đổi mô hình kinh tế xã hội Nhận chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét hậu nhìn thấy trước múc độ lạc hậu chức năng, giai đọan chu kỳ sống khu vực lân cận Dự đoán điều kiện thị trường phản ứng người mua tiêu biểu để dự kiến điều kiện thị trường tương lai c)Ý nghóa đặc tính giá trị Về ý nghóa giá trị phân thành Ý nghóa chủ quan bao gồm: giá trị sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị cá nhân Ý nghóa xác định kinh tế gồm có: giá trị thị trường; giá trị trao đổi; điểm cân cung cầu; giá trị quyền thu nhập tương lai SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Giá trị có đặc tính sau: - Hữu ích khả cung cấp dịch vụ hay thõa mãn nhu cầu - Khan khan tương đối so với nhu cầu - Nhu cầu khái niệm mang tính chất kinh tế nhu cầu, không đơn cần thiết, mà phải thực tồn - Khả chuyển nhượng khái niệm pháp lý cho hàng hóa chuyển nhượng Giá trị thị trường ? Có thể hiểu giá trị thị trường theo số nghóa sau đây: - Là giá bán thực tài sản - Là mức giá thịnh hành điều kiện giá trị trường xác định - Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ tài sản giá trị tài sản không dễ dàng có sẵn, giá trị tài sản mức hầu hết người mua trả Các định nghóa giá trị thị trường mở Có số định nghóa giá trị thị trường mở giới thiệu số sách sau:  Định nghóa giáo sư Lim Lan Yaun dưa sách “Các bạn tài sản bạn, giá trị thuế 1955” Trường Đại học quốc gia Singapore: “Giá tri thị trường mở tài sản số tiền dự kiến trả cho tài sản mộ người mua thông tin tốt, có khả mong muốn mua tài sản SVTH : Lê Minh Thái LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyeãn Văn Nhật đó, tài sản chào bán người bán có thông tin tốt mong muốn có tài sản đó”  Định nghóa viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh: “Giá trị thị trường mở mức giá tốt mà vệc bán quyền lợi tài sản hoàn thành cách vô điều kiện tiền mặt cân hắc cẩn thận vào ngày thẩm định giá, với điều kiện thừa nhận là: - Người bán tự nguyện; - Trước ngày thẩm định giá có thời gian hợp lý (có tính đến thuộc tính tài sản tình hình thị trường) để marketing cách thích hợp quyền lợi, để thảo luận giá thời hạn toán, để hoàn thành việc bán; - Tình trạng thị trường, mức giá trị hòan cảnh khác vào ngày giả định sớm để trao đổi hợp đồng tương tự ngày thẩm định giá; - Không xem xét đến trả giá thêm người mua triển vọng; - Cả hai bên giao dịch mua bán hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị áp đặt” Các loại giá trị Mỗi hàng hóa có loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, gía trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị vay mượn chấp… Đối với tài sản cố định theo mục đích thẩm định giá: giá trị để mua bán, giá trị để đánh thuế, giá trị để thuê mướn, giá trị để bảo hiểm, giá trị để chấp, giá trị cho báo cáo tài chính… Giá trị sử dụng giá trị đầu tư : giá trị sử dụng giá đầu tư khác với giá trị thị trường SVTH : Lê Minh Thái 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Hồ sơ xin vay gồm có : Giấy đề nghị vay vố`n (theo mẫu ngân hàng Phát triển nhà) Phương án sản xuất kinh doanh dự án đầu tư tài liệu liên quan để thuyết minh : hợp đồng kinh tế, hoá đơn, thư tín dụng, chứng từ nhập hàng Báo cáo tài ( bảng cân đối tài khoản, báo cáo kết kinh doanh….) báo cáo toán, báo cáo thuế, kiểm toán…… hai năm gần khách hàng pháp nhân đạ hoạt động hai năm Các tài liệu chứng minh khả tài , khả trả nợ :giấy xác nhận thu nhập, hợp đồng cho thuê nhà , biên lai nộp thuế chứng từ chứng minh thu nhập khác (đối với khách hàng cá nhân ) Không yêu cầu khách hàng cung cấp loại giấy phép kinh doanh hành nghề phủ bãi bỏ 3.2.2 Thẩm định hồ sơ để xét cho vay : Trên sở hồ sơ xin vay cán tín dụng cần nghiên cứu tính hợp pháp , hợp lệ, tính xác, hoàn chỉnh đầy đủ giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định , việc trao đổi với khách hàng yếu tố quan trọng thẩm định định cho vay Trong trình trao đổi với khách hàng cần lưu ý điểm mà khách hàng chưa giải thích đầy đủ Đánh giá điều kiện cần đủ để tạo nguồn thu nhập từ kết hoạt động sản xuất kinh doanh vốn vay ngân hàng Nhận định rủi ro xảy trình sử dụng vốn biện pháp khắc phục rủi ro khách hàng , ghi nhận uy tín , lực người vay Tư vấn cho khách hàng cách thức tổ chức quản lý sử dụng vốn có hiệu SVTH : Lê Minh Thái 69 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Thu thập thông tin CIC , thông tin từ ngân hàng có quan hệ toán tiền gửi , tín dụng với khách hàng Thông tin CIC điều kiện bắt buộc phải ghi tờ trình thẩm định với tất khách hàng vay , yếu tố quan trọng định cho vay CBTD thẩm (lịnh hồ sơ liên hệ với CIC để lấy thông tin liên quan đến khách hàng CBTD phải tổng hợp đầy đủ nội dung thông tin quan trọng : tình hình sản xuất kinh doanh , tình hình tài , vốn tự có thực tế , chất lượng tài sản nợ , tài sản có , khả toán chung , khả trả nợ vay , tài sản chấp cầm cố , thông tin thu thập hai năm liền trước thời điểm yêu cầu vay để kết luận xác Thu nhập thông tin từ nguồn khác : Từ cấp quyền địa phương , quan chủ quản , nhà đất địa , thuế vụ thông tin từ giá thị trường , đối tác kinh doanh , đối thủ cạnh tranh Các thông tin từ báo chí , quan truyền thông Liên quan đến ngành nghề kinh doanh Xem xét tình hình thực tế nơi hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng Khâu thẩm định cho vay cán tín dụng thẩm định , khâu định giá tài sản đảm bảo tiền vay cán tín dụng quản lý thực Trường hợp vượt mức phán trưởng đơn vị cho vay có trách nhiệm trình ý kiến thẩm định lên cấp Những người thẩm định phải đảm bảo tính độc lập , khách quan , không chịu can thiệp trình thẩm định, chịu trách nhiệm nội dung thẩm định ý kiến đề xuất 3.2.2 Trình duyệt hồ sơ đề nghị vay : - Sau thẩm định hồ sơ xin vay , cán ứng dụng lập tờ trình để trình cho trưởng, phó phòng tín dụng xem xét lại có ý kiến trình cho cấp có thẩm quyền phê SVTH : Lê Minh Thái 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật duyệt cho vay định Cán tín dụng cần thẩm định vấn đề trọng tâm sau : - Uy tín lực quản trị khách hàng : Để hạn chế đến mức thấp rủi ro chủ quan khách hàng gây nên :rủi ro thiếu lực , trình độ , kinh nghiệm , khả thích ứng với thị trường Cán tín dụng cần ghi nhận nhân cách uy tín khách hàng vào tính trung thực , phẩm chất đạo đức , trình độ học vấn, mối quan hệ tài chính, lực quản trị kinh doanh lực pháp lý khách hàng - Tình hình sản xuất phương án sử dụng vốn vay: Đối với khách hàng doanh nghiệp, hộ kinh doanh, sản xuất nhỏ, cá nhân sổ sách kế toán, báo cáo tài đầy đủ cần phải xem xét hoạt động SXKD thực tế khách hàng, xem xét tính hợp lý báo cáo hay bảng kê khai thu nhập khách hàng người có liên quan , phương án vay vốn trả nợ Đối với pháp nhân :CBTD vào sổ sách kế toán, báo cáo tài khách hàng cung cấp hay thu thập từ nguồn khác để phân tích tình hình kinh doanh khách hàng - Khả tài : Đánh giá lực tài khách hàng : khả độc lập, tự chủ tài kinh doanh, khả toán hoàn trả nợ người vay Đánh giá tình hình tài khả trả nợ khách : vốn tự có khách hàng, nguồn hình thành, nợ phải trả, tài sản khách hàng sở hữu Đốivới cá nhân : thu thập trả nợ hợp đồng lao động, xác nhận lương, thu thập kê khai sản xuất phụ nhà SVTH : Lê Minh Thái 71 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật - Biện pháp đảm bảo tiền vay (do CBTD quảb lý thực hiện0 Thế chấp, cầm cố tài sản khách hàng vay bảo lãnh tài sản củas bên thứ ba Phần thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay trình chủ yếu nhằm thực yêu cầu chấp, cầm cố tài sản khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Việc định giá tài sản chấp, cầm cố phải lập phiếu thẩm định có xác nhận bên chấp, cầm cố bên bảo lãnh đại diện Ngân hàng, bên giữ bản, gửi công chứng bên thỏa thuận hoặv theo quy định Kết luận tài sản đảm bảo tiền vay CBTD quản lý thực chịu trách nhiệm - Các điều kiện khác : Như nhu cầu thị trường, xem xét phương tiện kỹ thuật công nghệ, trang thiết bị, quy mô, tổ chức sản xuất, tác động sách thị trường, xu hướng phát triển ngành mở rộng hay thu hẹp, sách tín dụng ngân hàng Kết luận : CBTD đánh giá nêu mặt mạnh, mặt yếu tình hình tài chính, SXKD khách hàng để kết luận cho vay hay khộng cho vay CBTD thẩm định phải trung thực nhận xét, nêu rõ ý kiến mình, CBTD đảm bảo tính khách quan độc lập, không chịu can thiệt hành trình thẩm định cho vay chịu trách nhêịm nội dung đề xuất 3.2.4 Hoàn chỉnh hồ sơ vay : (Do cán tìn dụng quản lý thực hiện) - Lập thủ tục công chứng tài sản đảm bảo : Sau tờ trình cấp thẩm quyền ký duyệt hợp đồng cho vay, SVTH : Lê Minh Thái 72 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyeãn Văn Nhật CBTD quản lý hoàn chỉnh thủ tục công chứng chấp, cầm cố tài sản, thông báo khách hàng chuẩn bị hồ sơ công chứng - Đăng ký giao dịch đảm bảo (nếu có) : CBTD hướng dẫn khách hàng đăng ký tài sản đảm bảo theo quy định pháp luật hành - Lập thủ tục lưu trữ giấy tờ tài sản chấp cầm cố giữ tài sản chấp CBTD lập phiếu nhập ngoại bảng, biên nhận giấy tờ TSTC, CC chuyển giấy tờ cho phận kho quỹ lưu trữ theo quy trình xuất nhập chứng từ có giá - Lập hợp đồng ti`n dụng : Sau làm đầy đủ thủ tục công chứng, lưu giữ giấy tờ tài sản đảm bảo, CBTD lập 3-4 hợp đồng tín dụng để trình cấp lãnh đạo ký duyệt 3.2.5 Phát tiền vay : - CBTD quản lý trọng khuyến khích khách hàng giải ngân không dùng tiền mặt - Khi giải ngâN CBTD quản lý yêu cầu khách hàng cung cấp chứng từ chứng minh việc sử dụng vốn : hợp đồng mua bán, hóa đơn mua bán, tiến độ thi công … Để đảm bảo cho vay sử dụng mục đích - Riêng cho vay để thực dự án đầu tư, việc giải ngân theo tiến độ thực dự án, giải ngân tài liệu, chứng từ : biên bàn giao công trình, hợp đồng kinh tế, chứng từ mua hàng, tiến độ thi công dự án … 3.2.6 Theo dõi tín dụng vốn cho vay thu hồi nợ cho vay (CBTD quản lý thực hiện) - CBTD theo dõi tình hình hoạt động doanh nghiệp sử dụng vốn vay SVTH : Lê Minh Thái 73 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật - CBTD có trách nhiệm nhắc nhở khách nộp lãi, trả vốn hạn ghi hợp đồng tín dụng (phải thông báo trước cho khách hàng) - Kiểm tra, theo dõi tình hình SXKD tài sản bảo đảm khánh hàng : Khi cho vay tiến hành kiểm tra định kỳ đột xuất, lập biên kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay, tình hình tài thực nghóa vụ Ngân sách doanh nghiệp, kiểm tra việc quản lý sử dụng tài sản đảm bảo (thế chấp, cầm cố) để hạn chế thiệt hại 3.2.7 Sửa đổi bổ sung tu chỉnh hợp đồng : 3.2.8 Sắp xếp hồ sơ, ghi chép sổ sách, theo dõi lập báo cáo thống kê : Thời gian thẩm định định cho vay : Trong thời gian không 07 ngày làm việc cho vay ngắn hạn, 30 ngày làm việc cho vay trung, dài hạn kể từ nhận đầy đủ hồ sơ vay sốn hợp lệ thông tin cần thiết cho khách hàng, Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà phải định thông báo việc cho vay không khách hàng Quyết định cho vay Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, người ủy quyền hợp pháp định theo quyền phán cho vay chịu trách nhiệm định cho vay hay không cho vay 3.2.9 Xử lý rủi ro (nếu có) : - Trường hợp có phát sinh rủi ro báo cáo đề xuất xử ký cho lãnh đạo ngân hàng - Trước khách hàng đến hạn không trả nợ chưa hạn có biểu tín dụng không lành mạnh CBTD quản lý phải làm việc trực tiếp với khách hàng, nội dung lập thành biên báo cáo cho Ban TGĐ SVTH : Lê Minh Thaùi 74 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật - Đơn vị cho vay giúp khách hàng biện pháp khắc phục khó khăn Nếu khách hàng cố ý không thực trách nhiệm trả nợ, lãi bị chuyển nợ hạn, đơn vị cho vay chuyển hồ sơ vay cho ban thu hồi công nợ theo quy định Đơn vị cho vay kết hợp với Ban THCN xử lý rủi ro theo đạo Ban TGĐ SVTH : Lê Minh Thái 75 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật CHƯƠNG V MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP HCM Nhận xét chung hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP HCM : HOUSINGBANK ngân hàng thương mại cổ phần hoạt động có hiệu Việt Nam tuổi đời non Quá trình phát triển từ năm 1990 – đến 2004, chặn đường 14 năm hoạt động đầy cam go thử thách Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Phát Triển Nhà TP.HCM trải qua bước thăng trầm biến đổi Tuy nhiên, nhờ đồng tâm hiệp lực nội Ngân hàng quan tâm hỗ trợ cấp Bộ ngành có liên quan với kiến thức lòng nhiệt huyết Ban lãnh đạo toàn thể cán công nhân viên niềm tin Hội đồng quản trị giúp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát Triển Nhà TP HCM tận dụng có hiệu hội vượt qua khó khăn, thách thức đưa Ngân hàng Phát Triển Nhà vượt lên hệ thống Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam phát triển vững mạnh ngày Bên cạnh thành công có mặt hạn chế mà ngân hàng cần khắc phục Một số đề xuất với hoạt động Phòng kinh doanh : Công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Thương Mại cổ phần Phát triển Nhà linh hoạt chặt chẽ, có dự án thẩm định chi tiết, có dự án thẩm SVTH : Lê Minh Thaùi 76 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật định mức nhằm xem xét tính hiệu dự án thời gian ngắn nhằm giải ngân kịp với tiến độ thi công doanh nghiệp Đây mặt ưu điểm công tác thẩm định Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát Triển Nhà, đồng thời đem lại rủi ro tín dụng cho đơn vị Tuy nhiên em xin đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Công tác thống kê thông tin khách hàng Các báo cáo liệu doanh nghiệp hàng tháng, hàng quý, hàng năm phải lưu trữ, cập nhật vào máy vi tính, để hình thành nên hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, nhanh chóng tiện lợi, cần thiết truy cập thông tin cách nhanh chóng xác Đồng thời tạo điều kiện dễ dàng việc bàn giao khách hàng nhân viên với nhau, cán nắm rõ tình hình doanh nghiệp cách dễ dàng Yêu cầu cán tín dụng lập tờ riêng báo cáo tình hình tài đơn vị vay vốn cần thiết Đối với khách hàng không thường xuyên có thông tin tình hình tài đơn vị vay vốn không tốt, trưởng phòng tín dụng nên yêu cầu cán tín dụng lập tờ riêng báo hiệu tình hình tài đơn vị, xu hướng phát triển, triển vọng thực trạng tài đơn vị Để cán thẩm định, Hội đồng quản trị, Ban giám đốc nắm rõ thông suốt tình hình tài doanh nghiệp xin tài trợ để từ có định đầu tư đắn hợp lý Khi lập tờ trình cán tín dụng phải ghi rõ nhận xét khả vay trả nợ đơn vị, liệu có cần thiết phải đầu tư thêm vốn vào đơn vị hay không? SVTH : Lê Minh Thái 77 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật Tăng cường đội ngũ cán tín dụng số lượng lẫn chất lượng Trong hoạt động Ngân hàng nay, số lượng cán tín dụng có thấp so với số doanh nghiệp quan hệ giao dịch làm nảy sinh nhiều trở ngại cho hoạt động Ngân hàng Để tạo điều kiện phát triển hoạt động tín dụng Ngân hàng cần tuyển thêm nhân viên làm giảm nhẹ công tác cán tín dụng, qua tăng chất lượng công tác tín dụng Cần xây dựng mạng lưới thông tin chặt chẽ kết hợp với nhiều quan chức có liên quan Bộ kế hoạch, Bộ Tài Chính, Chi cục thuế … với phận cụ thể định Để công tác thẩm định đạt hiệu cao, việc thu nhập thông tin quan trọng tình hình kinh tế thị trường nước ta nay, thông tin ngành kinh tế đa dạng, phong phú thay đổi theo ngày, giờ, tất lónh vực sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp, cần phải có phòng ban thường xuyên quan hệ với ngành có liên quan : Chi cục thuế, Bộ kế hoạch đầu tư, Cục thống kê, Bộ tài … để thu thập, xử lý thông tin phục vụ phận tín dụng phận khác cách kịp thời xác Nâng cao chất lượng đánh giá hồ sơ tín dụng, chất lượng đánh giá hồ sơ tín dụng có tác dụng lớn đến hiệu định cho vay Để bảo đảm chất lượng đánh giá, cán tín dụng cần phải thực Thu thập thật nhiều thông tin có liên quan đến việc vay vốn từ người vay, thị trường … Nhằm khẳng định tính xác thông tin nhận làm sở cho hoạt động phân tích sau Thường xuyên trao dồi kiến thức hoạt động nghiệp vụ phát triên khiếu cá nhân, tích lũy kinh nghiệm … SVTH : Lê Minh Thaùi 78 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật nhằm nâng cao trình độ khả phân tích đánh giá thân Cần tư vần lấy ý kiến từ trung tâm tư vấn vấn đề có liên quan dự án mà cán tín dụng kiểm soát đánh giá xác Cần có chế độ đãi ngộ khen thưởng xứng đáng cán thẩm định hoàn thành xuất sắc công tác thẩm định dự án xin vay Con người vốn quý Ngân hàng, thành viên Ngân hàng nói chung cánbộ thẩm định nói riêng nhân tố góp phần vào việc thực hoạt động kinh doanh có hiệu Ngân hàng Vì Ngân hàng cần phải có sách đãi ngộ, khen thưởng hợp lý vật chất tin thần cho cán tín dụng hoàn thành tốt công tác đượng giao Một chế độ đãi ngộ, khen thưởng hợp lý vật chất tinh thần cho cán tín dụng hoàn thành tốt côn tác giao Một chế độ xứng đáng thúc đẩy phát huy lực cán công nhân viên Ngân hàng Bên cạnh Ngân hàng cần khuyến khích động viên cán tín dụng non trẻ, trao dồi kiến thức cần thiết tạo điều kiện cho cán tín dụng phát huy, phấn đấu vươn lên hoàn thành tốt công tác Làm điều góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán thẩm định, giúp cho công tác thẩm định Ngân hàng ngày đạt hiệu Bên cạnh đó, Ngân hàng cần có sách ưu đãi khuyến khích cán tham gia khóa học để nâng cao trình độ nghiệp vụ hỗ trợ học phí, tạo điều kiện thuận lợi cho cán vừa học, vừa công tác …… cán cam kết công tác lâu dài ngân hàng SVTH : Lê Minh Thái 79 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật KẾT LUẬN Qua trình phân tích ta thấy nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Phát Triển Nhà TP HCM bước đổi phát triển quy cách lẫn mức lợi nhuận thu Tuy số khó khăn mà Ngân hàng Phát Triển Nhà cần phải khắc phục vượt qua hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động nghiệp vụ tín dụng nói riêng góp phần tích cực tạo điều kiện cung cấp vốn cho đơn vị, uy tín đông đảo khách hàng tương lai không xa Chắc chắn hoạt động ngân hàng phát triển chiều sâu lẫn chiều rộng nghiệp vụ Vì thời gian thực tập có hạn, khả nắm bắt thực tế kinh nghiệm thân em hạn chế Nên việc tìm hiểu phân tích biện pháp đưa báo cáo chắn nhiều vướng mắc thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp quý Thầy, cô, anh, chị, cô, cán công nhân viên ngân hàng nhằm giúp đỡ cho em bổ sung hoàn thiện củng cố lại kiến thức hành trang vào thực tế sau Một lần em xin chân thành cảm ơn thầy Nhật Ban giám đốc phận tín dụng tất cô, chú, anh, chị em cán công nhân viên ngân hàng tận tình dẫn, cung cấp thông tin tài liệu cần thiết để hoàn thành quyền báo cáo SVTH : Lê Minh Thái 80 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật CHƯƠNG I .1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP I TÀI SẢN THẾ CHẤP : 1 Khái niệm: Phân loại tài sản chấp: Đối với tài sản chấp bất động sản II TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá Vai trò, nhiệm vụ phẩm chất cần thiết nhà thẩm định giá 13 Muïc tiêu nhà thẩm định giá 19 Thẩm định giá vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố giấy nợ 26 Thaåm định giá cho báo cáo tài kế toán lieân quan .27 II TIÊU CHUẨN THỨ CỦA TIAVSC 28 Mở đầu 28 Phaïm vi 29 III THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN 29 A Tổng quan thị trường tài sản .29 Định nghóa bất động sản 29 Quyền lợi bất động sản 29 Thị trường bất động sản 30 Các đặc trưng thị trường bất động sản .30 Các khu vực thị trường bất động sản 31 B Tổng quan phương pháp thẩm định giá bất động saûn 32 Phương pháp so sánh trực tiếp 32 Phương pháp chi phí 34 Phương pháp thặng dư 35 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 37 Phương pháp lợi nhuận 38 C Kỹ thuật thẩm định giá 39 CHƯƠNG II 41 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM 41 GIỚI THIỆU SƠ LƯC VỀ LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ P[HÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM : 41 SVTH : Leâ Minh Thaùi 81 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật SƠ ĐỒ TỔ CHỨC NGÂN HÀNG VÀ CƠ CẤU PHÒNG TÍN DỤNG : 43 2.1 Sơ đồ tổ chức ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Phát Triển nhà TPHCM: .43 2.2 Cơ cấu tổ chức phòng kinh doanh: 45 CHƯƠNG III 46 TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHAØ 46 TP HỒ CHÍ MINH 46 TÌNH HÌNH KINH TẾ VIỆT NAM HIỆN NAY NÓI CHUNG VÀ CỦA CÁC NGÂN HÀNG TMCP NÓI RIÊNG : .46 2.TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TP HCM : 47 2.1 Cơ cấu nguồn vốn huy động : 47 2.2 Xu hướng huy động vốn nay: 48 CHƯƠNG IV 50 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TP HỒ CHÍ MINH 50 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP HCM : .50 1.1 Nhận xét chung tình hình cho vay: .50 1.1 Phân loại dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế: 50 1.2 Phân loại dư nợ cho vay theo thời gian cho vay: .50 QUY TRÌNH CHUNG VỀ TÍN DỤNG: 51 2.1 Đối tượng cho vay: 51 2.1.1 Tín dụng ngắn hạng: .51 2.1.2 Tín dụng trung dài hạn: 51 2.2 Điều kiện vay vốn: 52 2.3 Thời hạn phương thức cho vay: 54 2.3.1 Tín dụng ngắn hạn: 54 2.3.2 Tín dụng trung dài hạn: 54 2.3.3 Giá trị tính toán lãi suất cho vay: 55 2.3.4 Tài sản chấp cầm cố: 55 2.3.5 Thẩm định tài sản chấp: 56 QUY TRÌNH CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHAØ TP.HCM .58 3.1 Sơ đồ quy trình nghiệp vụ cho vay: 58 3.2 Quy trình cho vay : 58 3.2.1 Tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay vốn : 58 3.2.2 Thẩm định hồ sơ để xét cho vay : 59 3.2.2 Trình duyệt hồ sơ đề nghị vay : 60 SVTH : Lê Minh Thái 82 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD : Nguyễn Văn Nhật 3.2.4 Hoàn chỉnh hồ sơ vay : (Do cán tìn dụng quản lý thực hiện) 62 3.2.5 Phaùt tieàn vay : 62 3.2.6 Theo dõi tín dụng vốn cho vay thu hồi nợ cho vay (CBTD quản lý thực hieän) 63 3.2.7 Sửa đổi bổ sung tu chỉnh hợp đồng : 63 3.2.8 Sắp xếp hồ sơ, ghi chép sổ sách, theo dõi lập báo cáo thống kê : 63 3.2.9 Xử lý rủi ro (nếu có) : 63 CHƯƠNG V 65 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP HCM .65 Nhận xét chung hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP HCM : 65 Một số đề xuất với hoạt động Phòng kinh doanh : 65 KẾT LUẬN 69 SVTH : Lê Minh Thái 83 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... Hàng Cổ Phần Nhà thành lập hình thức công ty cổ phần, thuộc sở hữu cổ đông Khi thành lập tỷ VND, mệnh giá cổ phiếu 5.000.000 đồng 600 cổ phần Đến năm 1991 cổ phần 5.35 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu... 2 .Phân loại tài sản chấp: tài sản chấp gồm:  Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ? ?, công trình kiến trúc  Quyền sử dụng đất hợp pháp  Ao hồ nuôi c? ?, tôm, thủy hải sản  Các loại vườn ăn qu? ?,. .. 6.500.000 đồng 776 cổ phần Đến năm 1992 cổ phần 8.438 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu 8.000.000 đồng 1351 cổ phần Đến năm 1994 cổ phần 21.616 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu 8.000.000 đồng 2702 cổ phần Sau thay