Pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn và những vấn đề thực tiễn phát sinh tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ THỰC TIỄN PHÁT SINH TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐINH THỊ THỦY HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ THỰC TIỄN PHÁT SINH TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐINH THỊ THỦY NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU HÀ NỘI - 2021 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1.Phƣơng pháp luận 5.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn 7 Kết cấu luận văn Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN 1.1 Khái niệm nhà có sẵn mua bán nhà có sẵn 1.1.1 Khái niệm nhà có sẵn 1.1.2 Khái niệm mua bán nhà có sẵn .11 1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật mua bán nhà có sẵn 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật mua bán nhà có sẵn 12 1.2.2 Vai trò pháp luật mua bán nhà có sẵn 13 1.3 Nội dung pháp luật mua bán nhà có sẵn 17 1.3.1 Quy định nguyên tắc mua bán nhà có sẵn 17 1.3.2 Quy định điều kiện nhà có sẵn đƣợc đƣa vào mua bán thị trƣờng bất động sản 20 1.3.3 Quy định chủ thể tham gia quan hệ pháp luật mua bán nhà có sẵn 20 1.3.4 Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật mua bán nhà có sẵn 21 1.3.5 Quy định giá tốn mua bán nhà có sẵn .23 1.3.6 Quy định hình thức pháp lý mua bán nhà có sẵn 24 1.3.7 Quy định giải tranh chấp xử lí vi phạm pháp luật mua bán nhà có sẵn 26 1.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật mua bán nhà có sẵn 28 1.4.1 Yếu tố kinh tế 28 1.4.2 Yếu tố trị 29 1.4.3 Yếu tố văn hóa, đời sống xã hội 30 Kết luận chƣơng 1: 31 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 32 2.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam 32 2.1.1 Về nguyên tắc mua bán nhà có sẵn 32 2.1.2 Về điều kiện nhà có sẵn đƣợc đƣa vào mua bán thị trƣờng bất động sản 38 2.1.3 Về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật mua bán nhà có sẵn 42 2.1.4 Về quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật mua bán nhà có sẵn 46 2.1.5 Về giá toán mua bán nhà có sẵn .49 2.1.6 Về hình thức pháp lý mua bán nhà có sẵn 52 2.1.7 Về giải tranh chấp xử lí vi phạm pháp luật mua bán nhà có sẵn 57 2.2 Thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội .60 2.2.1 Khái quát đặc điểm kinh tế, xã hội quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.60 2.2.2 Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thực quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội …73 Kết luận chƣơng .76 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 77 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà có sẵn .77 3.1.1 Hoàn thiện quy định xây dựng kiểm sốt giá bán nhà có sẵn…80 3.1.2 Hồn thiện quy định thị trƣờng tài hỗ trợ ngƣời mua nhà……81 3.1.3 Bổ sung, hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán nhà có sẵn 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội……………………………………83 3.2.1 Tăng cƣờng công tác quản lý, đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà có sẵn…………83 3.2.2 Xây dựng thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng nhà có sẵn nói riêng hoạt động cơng khai, minh bạch…………………………………84 3.2.3 Tăng cƣờng hoạt động có hiệu quan chức quản lý nhà nƣớc lĩnh vực nhà đất địa bàn quận Hoàng Mai ……………………………………… ………………………………………8 3.2.4 Kịp thời xử lý tranh chấp, tra, kiểm tra hoạt động mua bán nhà có sẵn địa bàn quận …………….87 KẾT LUẬN CHƢƠNG 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 96 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt Bất động sản BĐS Bộ luật dân BLDS Chủ nghĩa xã hội CNXH Công nghiệp hoá, đại hoá CNH, HĐH Đảng Cộng sản ĐCS Luật thƣơng mại LTM Liên hiệp quốc LHQ Hội đồng nhân dân HĐND Nhà xuất NXB Ủy ban nhân dân UBND Xã hội chủ nghĩa XHCN LỜI CAM ĐOAN Tôi Đinh Thị Thủy học viên lớp Luật kinh tế 18M khóa 2018-2020, tơi xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà khơng chép từ nguồn tài liệu đƣợc công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu đƣợc thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu nhƣ thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2021 Học viên Đinh Thị Thủy PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết chọn đề tài Nhà đất đai tài sản đặt biệt quan trọng, gắn liền với sống cá nhân, gia đình tồn xã hội, đảm bảo cho ổn định phát triển ngƣời Việt Nam Nhà đất đai vấn đề đƣợc nhiều ngành, nhiều đối tƣợng nhiều lĩnh vực nghiên cứu dƣới góc độ khác Thị Trƣờng nhà thƣơng mại có sẵn phát triển sôi động thời gian qua, song có nhiều vấn đề cộm, phức tạp, tiềm ẩn nhiều nguy tranh chấp Cụ thể: Thứ nhất, Thị trƣờng bất động sản trải qua nhiều chu kỳ nóng lạnh thất thƣờng, giá nhà cịn cao so với thu nhập khả tài đại đa số ngƣời dân Thứ hai, Sự phát triển cân đối thị trƣờng nhà thƣơng mại có sẵn điều dễ nhận thấy thời gian qua Theo đó, nhà dạng biệt thự, nhà liền kề, nhà chung cƣ cao cấp tích tụ, đầu để không nhiều, thực chất tập trung phận có tiền, nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình cịn cân đối nhà cho ngƣời có thu nhập thấp song giá bán lại cao Thứ ba: Các giải pháp tài cho dự án đầu tƣ kinh doanh nhà cịn khó khan cho việc tiếp cận vốn vận hành dự án đầu tƣ Thứ tƣ: Từ góc độ nhà đầu tƣ, mục tiêu lợi nhuận kinh tế nên nhiều nhà đầu tƣ xem nhẹ khâu tuân thủ pháp luật , chí lợi dụng kẽ hở pháp luật, tìm cách để thu lợi bất hợp pháp Nhiều sai phạm xảy trình đầu tƣ kinh doanh nhà có sẵn trái pháp luật, sai phạm quy hoạch, cấp phép xây dựng nhƣ: không để lại diện tích xây dựng cho mục đích sinh hoạt chung cộng đồng khu dân cƣ, nhà đầu tƣ xây dựng vƣợt giới hạn cấp phéo song ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng, tranh chấp bất đồng nhà đầu tƣ khách hàng mua nhà phí bảo hành, bảo trì loại phí dịch vụ khác, tranh chấp quản lý khu vực chung Chất lƣợng nhà thƣơng mại có sẵn: đặc biệt nhà tầm trung, nhà cho ngƣời có thu nhập thấp vấn đề đáng bàn đáng lo ngại thực tế thời gian qua Do mục tiêu lợi nhuận nên vấn đề chất lƣợng, an tồn tính đồng hạ tầng nhƣ chƣa đƣợc nhà đầu tƣ quan tâm, trọng xây dựng nhà thƣơng mại có sẵn Với nhu cầu vốn đầu tƣ lớn dự án xây dựng nhƣ khả tài khách hàng, việc bán nhà trở nên ngày phổ biến đáp ứng đƣợc mong muốn, nhu cầu chủ thể kinh doanh khách hàng Khẳng định điều chỉnh pháp luật quan hệ mua bán nhà có sẵn ln vấn đề cần thiết Quan hệ mua bán nhà có sẵn đƣợc điều chỉnh lúc văn quy phạm pháp luật nhƣ: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ luật Dân 2015 Luật Nhà 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013 Bên cạnh đó, tác động yếu tố chủ quan khách quan xu hội nhập quốc tế mặt, thay đổi sách quản lý, sử dụng đất đai, sách nhà làm cho quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà có sẵn có thay đổi phát sinh mới, cần phải có quy định cụ thể pháp luật kịp thời điều chỉnh Điều dẫn đến có chồng chéo, mâu thuẫn quy định pháp luật khó tránh khỏi, cần phải đƣợc khắc phục kịp thời Từ lý trên, đề tài “Pháp luật mua bán nhà có sẵn vấn đề thực tiễn phát sinh quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ” đƣợc nghiên cứu dựa sở lý luận thực tiễn, nhằm giải vấn đề hạn chế, từ đƣa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà có sẵn, tạo điều kiện cho việc đảm bảo sống cá nhân, gia đình tồn xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu vấn đề có liên quan đến pháp luật mua bán nhà nói chung, nhà có sẵn nói riêng ln chủ đề đƣợc nhiều nhà khoa học, học giả quan tâm nghiên cứu tranh luận diễn đàn, hội thảo thực tiễn nhƣ phân tích góc độ luật kinh tế Trong trình tìm hiểu nghiên cứu, tác giả tìm hiểu đƣợc số đề tài có liên quan đến pháp luật nhà có sẵn nhƣ: LATS tác giả Đỗ Thanh Tùng (2008), “Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội” [21], Đại học Kinh tế Quốc dân, luận án lí luận tổng quan sách tài nhà ở, vai trị sách tài kinh nghiệm từ quốc gia khác giới Mặt khác, luận án nêu thực trạng đô thị Hà Nội trình triển khai pháp luật hiệu Các cơng trình TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật Kinh doanh bất động sản”, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội Sách chuyên khảo tác giả TS Doãn Hồng Nhung (2010), với đề tài “Pháp luật Nhà có sẵn, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” [6], Nxb Xây dựng, Hà Nội Nội dung sách hệ thống hóa hệ thống pháp luật nhà có sẵn, nhà cho ngƣời thu nhập thấp – đối tƣợng mà khó để mua nhà thị lớn, nhằm đảm bảo sống họ ổn định kinh tế - xã hội Bài viết, “Pháp luật nhà có sẵn kinh tế thị trường Việt Nam” tác giả Võ thị Mỹ Hƣơng (2012) [5], Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà có sẵn”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012 Một số báo, tạp chí, hội thảo khoa học nghiên cứu vấn đề dƣới khía cạnh lý luận thực tiễn nhƣ: TS Doãn Hồng Nhung: “Một số ý kiến hồn thiện pháp luật tài nhà có sẵn Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr.31 Đề tài Luận văn Thạc sĩ tác giả Hoàng Thị Thu Thủy (2014), “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” [23], Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Ở tác giả tìm điểm phù hợp chƣa phù hợp sách pháp luật nhà thực tiễn, từ đóng góp giải pháp vào cơng tác xây dựng hành lang pháp lí chế mua bán nhà nói chung nƣớc ta Nhóm tác giả Luật sƣ online Việt Nam với viết “Một số vấn đề pháp lý mua bán nhà thương mại” [8], đăng tạp chí điện tử Thƣ viện pháp luật ngày 05/7/2019 với nội dung nhà ở, sách pháp hàng hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tƣ phải bồi thƣờng khoản tiền tƣơng ứng với giá trị nhà thị trƣờng” 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội Hoàng Mai địa bàn quận đơng dân tƣơng đối phức tạp có lƣợng di dân học tăng đột biết năm gần Để giải hài hòa quan hệ pháp luật vấn đề nảy sinh trình thực pháp luật mua bán nhà có sẵn địa bàn nghiên cứu Qua trình nghiên cứu, học viên xin phép đề xuất số giải pháp sau đây: 3.2.1 Tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật mua bán nhà có sẵn Tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà có sẵn đặt địi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà có sẵn có chế hậu kiểm cụ thể nhƣ: tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà thông qua lấy ý kiến ngƣời dân khu nhà nhƣ lập phiếu điều tra xã hội học, hịm thƣ góp ý… Song song với việc kiểm tra giám sát chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tƣ nhƣ đối tƣợng mua nhà gian đối, lợi dụng để đƣợc hƣởng sách ƣu đãi Nhà nƣớc Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà có sẵn Phải cơng khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng, điều kiện đƣợc thụ hƣởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tƣợng có nhu cầu tìm hiểu, cơng khai thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà Tăng cƣờng kênh thông tin để ngƣời dân biết, tìm hiểu dự án nhà Tính cơng khai, minh bạch cần đƣợc trọng, khâu xét duyệt đối tƣợng đƣợc mua nhà có sẵn, 83 quản lý sử dụng quỹ tiết kiệm, quỹ phát triển nhà địa phƣơng Có nhƣ ngăn ngừa đƣợc tình trạng quan liêu, tham ô, tham nhũng 3.2.2 Xây dựng thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà có sẵn nói riêng hoạt động cơng khai, minh bạch Trong q trình mua bán nhà có sẵn q trình địi hỏi thực minh bạch, xuyên suốt theo quy định pháp luật nhà tài sản có giá trị cao Trong trình mua bán nhà dễ xảy mâu thuẫn lợi ích Do đó, nhà đầu tƣ, khách hàng phải cân nhắc, tham khảo kĩ lƣỡng trƣớc để đƣa định giao kết hợp đồng Mặt khác, hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành phát triển tự phát Song song với tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, nhiều hộ gia đình, nhóm ngƣời, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức chủ yếu trung tâm môi giới nhà đất chủ yếu kết nối ngƣời mua ngƣời bán mà chƣa cung cấp phân tích thơng tin cần thiết BĐS Hệ thống thông tin thị trƣờng BĐS cịn mỏng, việc cung cấp thơng tin chƣa minh bạch, thiếu cụ thể, chƣa công khai tổ chức dịch vụ cho thị trƣờng nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu đƣợc thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan nhà nƣớc có thẩm quyền Khi thị trƣờng bất động sản thức vào hoạt động, giúp ngƣời dân có thơng tin đầy đủ nhà ở, đất để lựa chọn đƣợc loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế thân Mặt khác, làm cho giao dịch mua bán quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho giao dịch tuân thủ tốt quy định pháp luật Yếu tố công khai minh bạch thị trƣờng BĐS đƣợc coi chìa khố cho thực thành cơng vai trị đó, hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất đƣợc xác định phù hợp với giá thị trƣờng theo giá thị trƣờng, có chế định giá xác; đất sử dụng phải đƣợc nhà nƣớc cơng nhận mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng kí giao dịch thực quyền BĐS; thông tin BĐS đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu đƣợc quyền tiếp cận 84 Việc tạo khn khổ pháp lí thích ứng với nguyên tắc thị trƣờng yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trƣờng BĐS, quy định vấn đề nhƣ: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tƣợng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khn khổ pháp lí phải tôn trọng nguyên tắc thị trƣờng, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trƣờng Để giữ cho tác động nhà nƣớc không làm phƣơng hại tới thị trƣờng sách đất đai sách BĐS phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành nhƣ Việt Nam cần phải hoàn toàn chấm dứt đảm bảo qn, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trƣờng BĐS Ngoài ra, phải tạo điều kiện cho thị trƣờng định giá BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh Song để đảm bảo yếu tố hợp lí, đủ độ tin cậy, việc xác định giá đòi hỏi phải có tổ chức tƣ vấn cho bên giao dịch, quan định giá quan thẩm định giá BĐS Nếu quản lí tốt giá đất đề phòng đƣợc tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu đất đai góp phần xây dựng thị trƣờng BĐS công khai, minh bạch khách quan Bởi vậy, quan hành Việt Nam cần phải giảm thiểu can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng, cơng khai; có chế độ chứng nhận tƣ cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS thị trƣởng để dự báo biến động giá cung cấp cho giao dịch Yếu tố quan trọng định tới tính minh bạch hệ thống pháp luật chế thực pháp luật thị trƣờng BĐS Việt Nam giai đoạn phải làm cho quy định giá đất Nhà nƣớc thực sát với giá thị trƣờng, tiến tới xây dựng chế giá đất Cần phải xem tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch thị trƣờng BĐS Việt Nam, đặc biệt giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Hơn nữa, cần thiết lập hệ thống thông tin cơng khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tƣợng xã hội, nhƣ thông tin quy hoạch, thơng tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thơng tin giá 85 Thực tế cho thấy tính ổn định, cơng khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trƣờng BĐS Thông thƣờng quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đồng dân cƣ đƣợc thơng qua khơng thể thay đổi Do vậy, muốn hƣớng tới minh bạch thị trƣờng BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lƣợng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hố quy hoạch Để có hệ thống đăng kí cung cấp hồ sơ đăng kí cách xác tình trạng hữu BĐS cần có quy định bắt buộc bên tham gia đăng kí giao dịch họ, khơng lợi ích họ bị xâm hại có quan hệ chồng lấn Bằng cách ngƣời tham gia thị trƣờng coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí BĐS nhƣ nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích khơng phải biện pháp quản lí Nhà nƣớc nhƣ hiệu đạt đƣợc chi phí cho việc đăng kí khơng lớn Cũng cách mà loại bỏ thị trƣờng khơng thức Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có quy định xố bỏ tình trạng khơng thống việc đăng kí ban đầu Đất có nhà đƣợc đăng kí theo Luật nhà ở, loại đất khác đƣợc đăng kí theo Luật đất đai Chƣa có quy định đăng kí cơng trình khơng phải nhà Bởi tồn khơng thể có hệ thống pháp luật có tính minh bạch 3.2.3 Tăng cường hoạt động có hiệu quan chức quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất địa bàn quận Hoàng Mai Phải tăng cƣờng hiệu hoạt động nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch phát triển nhà phù hợp với điều kiện phát triển đất nƣớc; tích cực thực việc hồn thành cải cách thủ tục hành để cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhân dân Về bản, hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở, xây dựng, quản lý thị bao qt tồn diện vấn đề liên quan đến công tác quản lý nhà nƣớc, triển khai tƣơng đối đầy đủ nhiệm vụ đƣợc giao văn bản, văn kiện, nghị quyết… Đảng, Quốc hội, Chính phủ, đáp ứng yêu cầu thực tế; quy định rõ nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nƣớc; trách nhiệm chủ thể liên quan Nội dung văn phù hợp với Hiến pháp; bảo đảm tính thống nhất, đồng với pháp luật có liên 86 quan, phù hợp với tình hình cụ thể đất nƣớc giai đoạn; thể phân cấp mạnh hơn, làm rõ trách nhiệm cấp, ngành chủ thể Cơ chế, sách xây dựng, quản lý thị đƣợc tập trung hồn thiện có đổi mạnh mẽ, góp phần đƣa trật tự xây dựng dần vào nếp, nâng cao lực hoạt động xây dựng, tạo thị trƣờng minh bạch môi trƣờng cạnh canh lành mạnh chủ thể tham gia hoạt động xây dựng… Đặc biệt, Luật Xây dựng 2014 (thay Luật Xây dựng 2003) văn hƣớng dẫn thi hành có nhiều nội dung đổi bản, mang tính đột phá quản lý đầu tƣ xây dựng, trật tự đô thị Tuy nhiên, hoạt động quan cơng quyền cịn hiệu quả, chƣa thực phát huy tiền lực, hiệu lực Do đó, cần tăng cƣờng kiểm tra, giám sát cấp ủy đơn vị theo chức năng, với ngƣời đứng đầu, đảng viên để kịp thời phát hiện, ngăn ngừa vi phạm, xử lý nghiêm hành vi vi phạm liên quan đến đất đai, nhà ở, xây dựng, quản lý tài nguyên; với việc đào tạo, nâng cao trình độ chun mơn, cần ý đến đạo đức công vụ cán bộ, liên quan đến cải cách hành chính; tham mƣu cho thành phố quản lý chống thất thoát nguồn thu từ môi trƣờng, bảo vệ môi trƣờng, khai thác tài ngun khống sản; tăng cƣờng vai trị, trách nhiệm tổ chức, cá nhân tham gia bảo vệ môi trƣờng; quan tâm liên kết, hợp tác với tổ chức, viện nghiên cứu nƣớc lĩnh vực đất đai, nhà môi trƣờng 3.2.4 Kịp thời xử lý tranh chấp, tra, kiểm tra hoạt động mua bán nhà có sẵn địa bàn quận Hiện tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà có sẵn đặt địi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà có sẵn có chế hậu kiểm cụ thể nhƣ: tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà có sẵn, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà có sẵn thơng qua lấy ý kiến ngƣời dân khu nhà nhƣ lập phiếu điều tra xã hội học, hịm thƣ góp ý… 87 Song song với việc kiểm tra giám sát chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tƣ nhƣ đối tƣợng mua nhà gian dối, lợi dụng để đƣợc hƣởng sách ƣu đãi Nhà nƣớc Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Phải công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng, điều kiện đƣợc thụ hƣởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tƣợng có nhu cầu tìm hiểu; cơng khai thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà Tăng cƣờng kênh thông tin để ngƣời dân biết, tìm hiểu dự án nhà có sẵn, tăng cƣờng hiệu cơng tác hƣớng dẫn giải tranh chấp nhà ở, đất Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tòa án nhân dân Quận Hoàng Mai, Viện kiểm sát nhân dân quận Hoàng Mai; giải kịp thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có sẵn phát sinh địa bàn để tránh tình trạng đơn thƣ kéo dài, gây ổn định an ninh - xã hội địa bàn 88 Kết luận chƣơng Trong khuôn khổ chƣơng luận văn, tác giả đƣa hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà có sẵn nhƣ: Các giải pháp hồn thiện mua bán nhà có sẵn, giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà có sẵn qua nghiên cứu thực tiễn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Hệ thống giải pháp đƣợc cụ thể hóa phù hợp với tình hình thực tiễn địa bàn nghiên cứu Cụ thể giái pháp vê: Tăng cƣờng công tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà có sẵn; Tăng cƣờng hoạt động có hiệu quan chức quản lý nhà nƣớc lĩnh vực nhà đất địa bàn quận Hoàng Mai; Bổ sung, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở; Xây dựng quy chế pháp lý để thị trƣờng bất động sản hoạt động công khai, minh bạch Ở giải pháp tác giả phân tích diễn giải mặt nội dung nhằm đƣa giải pháp mang tính tổng hợp, tồn diện nhằm thực pháp luật mua bán nhà có sẵn nƣớc nói chung, địa bàn quận Hồng Mai có hiệu lực, hiệu Ngồi biện pháp hành chính, pháp lý việc hồn thiện hệ thống pháp luật thơng qua chiến lƣợc cải cách tƣ pháp, giải pháp tuyên truyền pháp luật cho ngƣời dân nhiệm vụ cấp thiết để đảm bảo vấn đề xã hội nói chung, vấn đề phát sinh giao dịch mua bán nhà có sẵn nói riêng Vấn đề ảnh hƣởng tới mặt đời sống xã hội, ảnh hƣởng tới an sinh xã hội trật tự công cộng 89 KẾT LUẬN Trong chặng đƣờng 30 năm đổi phát triển Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ba lần sửa đổi, bổ sung Hiến pháp (ban hành Hiến pháp 1992 thay Hiến pháp năm 1980; sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992 vào năm 2001 ban hành Hiến pháp năm 2013) Nhƣ vậy, giai đoạn này, khoảng 10 năm lại sửa đổi, bổ sung Hiến pháp lần Và lần nhƣ đánh dấu giai đoạn phát triển hệ thống pháp luật, phù hợp với tƣ tƣởng trị - pháp lý Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới, phát triển đất nƣớc giai đoạn cụ thể Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp ngành luật khác đƣợc thay đổi điều chỉnh cho phù hợp với tình hình kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế nƣớc ta hành lang pháp luật lĩnh vực đất đai, thƣơng mại nói chung hành lang pháp lý mua bán nhà có sẵn để thể quyền lợi nghĩa vụ bên giao dịch, nhƣ thể sức mạnh quản lý nhà nƣớc lĩnh vực chuyên ngành Pháp luật mua bán nhà có sẵn phần đáp ứng giao dịch phát sinh trình mua bán nhà đảm bảo cho chủ thể tham gia giao dịch đƣợc thực đƣợc quyền lợi nghĩa vụ Trong khuôn khổ đề tài này, học viên thực đƣợc nhiệm vụ sau Luận văn góp phần làm rõ hệ thống lại vấn đề lí luận pháp luật mua bán nhà có sẵn nƣớc ta nhƣ: khái niệm nhà có sẵn, mua bán nhà có sẵn; khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trị pháp luật mua bán nhà có sẵn ; yếu tố động đến pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam Luận văn nghiên cứu đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam nhƣ nghiên cứu đánh giá đƣợc thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hồng Mai, Thành phố Hà Nội- quận có dân số đơng, nhu cầu nhà lớn Trên sở kết nghiên cứu lý luận mua bán nhà có sẵn pháp luật mua bán nhà có sẵn; nhƣ kết nghiên cứu đánh giá 90 thực trạng pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam, đánh giá thực tiễn thực quận có qui mơ dân số diẹn tích lớn Thủ Hà Nội, luận văn đƣợc hạn chế, bất cập qui định pháp luật mua bán nhà có sẵn; hạn chế, bất cập trình thực pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam nói chung, thực tiễn thực quận Hồng Mai nói riêng, từ đề xuất giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật mua bán nhà có sẵn; Các giải pháp nâng cao hiệu thực giám sát thực pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hồng Mai nói riêng, Hà Nội nhƣ thành phố lớn khác Việt Nam nói chung Trong khn khổ luận văn thạc sĩ điều kiện tác giả hạn chế trình độ, lực nghiên cứu học viên không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Vì vậy, tác giả luận văn mong nhận đƣợc đóng góp từ q thầy cơ, nhà khoa học học viên khác để luận văn đƣợc hoàn thiện 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Phạm Hoàng Giang (2006), “Quyền tự giao kết hợp đồng hoạt động thƣơng mại Việt Nam”, Luận văn Tiến sỹ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Dƣơng Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật Kinh doanh bất động sản”, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội Võ thị Mỹ Hƣơng (2012), “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam”, Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012 Doãn Hồng Nhung (2010), với đề tài “Pháp luật Nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Nxb Xây dựng, Hà Nội TS Dỗn Hồng Nhung: “Một số ý kiến hồn thiện pháp luật tài nhà xã hội Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr.31 Nhóm tác giả Luật sƣ online Việt Nam với viết “Một số vấn đề pháp lý mua bán nhà thương mại” đăng tạp chí điện tử Thƣ viện pháp luật ngày 05/7/2019, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mot-sovan-de-phap-ly-ve-mua-ban-nha-o-thuong-mai-1179 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Hà Nội 10 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Hà Nội 11 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2010), Luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng 2010, Hà Nội 12 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2010), Luật bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010, Hà Nội 92 13 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, Hà Nội 14 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014, Hà Nội 15 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2014), Luật xây dựng 2014, Hà Nội 16 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật dân 2015, Hà Nội 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp 2013; 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà 2014; 19 Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 Thủ tƣớng Chính Phủ quy định danh mục hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung; 20.Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/06/2014 Thủ tƣớng Chính phủ việc phê duyệt Chương trình phát triển Nhà Thành phố Hà Nội đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 21 Đỗ Thanh Tùng (2008), “Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội”, LATS, Đại học Kinh tế Quốc dân 22 Nguyễn Nhất Tƣ “Hợp đồng Thƣơng mại điện tử theo pháp luật Việt Nam” LV Luật Kinh tế, Học viện Khoa học xã hội (2017) 23 Hoàng Thị Thu Thủy (2014), “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 24 Ngọc Trang, nghiên cứu trao đổi với đề tài “Một số vấn đề pháp lý thực tiễn quyền tự hợp đồng Việt Nam nay”, đăng cổng thơng tin phủ Bộ Tƣ Pháp ngày 22/10/2019, truy cập ngày 29/7/2020 93 25 Nguyễn Đức Thơng (2014), “Hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam đề nghị giao kết hợp đồng nhằm thúc đẩy phát triển quan hệ thƣơng mại điều kiện tồn cầu hóa”, Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội 26 Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội (2019), “Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội năm 2019” 27 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Nghị Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội: số 06/2013/NQ-HĐND ngày 03/7/2013 việc thông qua Chương trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội đến năm 2020 định hƣớng đến năm 2030 28.Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Nghị số 07/2013/NQHĐND ngày 12/7/2013 sách ưu tiên đầu tư huy động nguồn lực đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, đại thuận tiện, ngoại thành; 29 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014), Nghị ố 6336/QĐUBND Thành phố Hà Nội ngày 28 tháng 11 năm 2014 việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà Thành phố Hà Nội năm 2015 năm (giai đoạn 2016-2020) 30 V.I Lênin (1989), Toàn tập, Tập 36, Nxb Sự thật, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Xuân (2014) “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, LV Ths ngành Luật kinh tế, Khoa Luật – Trƣờng Đại học Quốc Gia Hà Nội 32 Website: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat- trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-302760.html 33 Website: https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-quyet-xung- dot-giua-cu-dan-va-chu-dau-tu-tai-cac-chung-cu-306403.html 34 Website: https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-quyet- xung-dot-giua-cu-dan-va-chu-dau-tu-tai-cac-chung-cu-306403.html 94 35 Website: https://nhandan.com.vn/chuyen-de-cuoi-tuan/vuong-mac- trong-giai-quyet-tranh-chap-tai-chung-cu-319493 36 UBND quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội “Báo cáo tình hình quản lý đất đai 2018-2020 37 UBND quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội “Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội 2020 95 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, Cục thống kê TP Hà Nội 2018 Khu vực Thành thị 2019 2020 Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm thu Nhóm Nhóm Nhóm thu Nhóm Nhóm thu thu thu nhập thu thu nhập thu thu nhập nhập nhập cao/Nhóm nhập nhập cao/Nhóm nhập nhập cao/Nh thấp cao thu nhập thấp thấp cao thu nhập thấp cao óm thu (lần) thấp (lần) nhập thấp (lần) 769 3.318 4,3 1.117 3.737 1.286 4.066 Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 96 3,2 Phụ lục 2: Thống kê diện tích, dân số mật độ dân số thành phố Hà Nội từ 2018 đến 2020 2018 DS trung bình (nghì n ngƣời ) Mật độ dân số (ngƣời/k m2) Hà 3.324, 6.977, Nội 2.098,8 Diện tích (km) Diện tích (km) 2019 2020 DS Mật trung độ bình dân (nghì số n (ngƣờ ngƣời i/km2 ) ) DS Mật trung độ bình dân (nghì số n (ngƣờ ngƣời i/km2 ) ) Diện tích (km) 3.324, 7.095, 2.134, 3.324, 7.216, 2.171, 0 Nguồn: Tổng Cục thống kê 97 ... BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật mua bán nhà có sẵn Việt Nam 2.1.1 Về nguyên tắc mua bán nhà có sẵn Nhà có sẵn nhà hoàn thành. .. MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI,. .. Từ vấn đề phát sinh từ thực tiễn pháp luật mua bán nhà có sẵn quận Hồng Mai, thành phố Hà Nội đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán nhà có sẵn nhƣ nâng cao hiệu thực quận Hoàng Mai,