5.1 .Phƣơng pháp luận
7. Kết cấu của luận văn
1.4. Các yếu tố tác động đến pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn
1.4.2. Yếu tố chính trị
Yếu tố chính trị là tồn bộ yếu tố tạo nên đời sống chính trị của xã hội ở từng giai đoạn lịch sử nhất định, bao gồm mơi trƣờng chính trị, hệ thống các chuẩn mực chính trị, chủ trƣơng, đƣờng lối, chính sách của Đảng và q trình tổ chức, thực hiện chúng; các quan hệ chính trị và ý thức chính trị, hoạt động của hệ thống chính trị. Cùng với đó là nền dân chủ xã hội và bầu khơng khí chính trị - xã hội.
Yếu tố chính trị có ảnh hƣởng mạnh mẽ tới hoạt động xây dựng và thực hiện pháp luật nói chung, trong đó có pháp luật về thị trƣờng bất động sản, về mua bán nhà ở.
Cƣơng lĩnh chính trị, đƣờng lối lãnh đạo của Đảng có ảnh hƣởng rất quan trọng tới hoạt động thực hiện pháp luật. Ở nƣớc ta, sự vận hành của hệ thống pháp luật trên các phƣơng diện xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật luôn đƣợc đặt dƣới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Đảng ta nhận thức sâu sắc rằng muốn xây dựng một nƣớc Việt Nam hùng cƣờng thì trƣớc hết phải khơng ngừng nâng cao đời sống của ngƣời dân. Ngƣời dân phải đƣợc “ ăn no, mặc ấm” dần tiến tới “ăn ngon, mặc đẹp” và quan trọng hơn
nữa là “mọi người dân đều có nhà ở”. Ngƣời dân có an cƣ thì mới hăng hái lao động, sản xuất, kinh doanh. Trẻ em mới đƣợc học hành, đƣợc chăm sóc tốt. Do vậy trong nhiều năm qua Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật tạo điều kiện cho việc xây dựng nhà ở, phấn đấu mọi ngƣời dân có nơi ở tốt. Nhiều khu đơ thị, khu dân cƣ mới đã đƣợc hình thành khơng chỉ ở các đô thị lớn mà ở cả các vùng phụ cận, vùng nông thôn. Thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng nhà ở trong nhiều năm qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ta tạo mọi điều kiện để phát triển do đó hoạt động
30
mua bán nhà ở, phần quan trọng trong đó là nhà ở có sẵn, từng bƣớc đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân, phát triển theo qui luật thị trƣờng.
Trong thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở trong những năm qua cũng đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ta quan tâm chỉ đạo, lãnh đạo, điều hành. Điều đó sẽ giúp cho hoạt động thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thực sự có những kết quả đáng khích lệ, khơi dậy ý thức, trách nhiệm chính trị của các chủ thể có tránh nhiệm trong thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở nói chung và nhà ở có sẵn nói riêng.
1.4.3. Yếu tố văn hóa, đời sống xã hội
Các yếu tố văn hóa – đời sống bao giờ cũng thuộc về một môi trƣờng văn hóa xã hội nhất định gắn liền vói một phạm vi không gian xã hội nhất định, nơi các cá nhân và cộng đồng ngƣời tổ chức các hoạt động sống, sinh hoạt, cùng nhau tạo dựng, thừa nhận và chia sẻ các giá trị văn hóa, lối sống, phong tục tập quán, lễ nghi… Với những mặt, những khía cạnh biểu hiện của mình, các yếu tố văn hóa có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến hoạt động thực hiện pháp luật, thể hiện trên các điểm sau:
Các phong tục tập quán trong cộng đồng xã hội có ảnh hƣởng nhất định tới hoạt động thực hiện pháp luật của các tầng lớp nhân dân, thể hiện đặc biệt rõ nét ở khu vực nông thôn. Bên cạnh những ƣu điểm rất căn bản, các phong tục tập quán ở nông thôn cũng đang bộc lộ những nhƣợc điểm nhất định nhƣ việc tổ chức hội hè, đình đám, ma chay, giỗ chạp nhiều lúc nhiều nơi còn cồng kềnh, tốn kém và lãng phí; những hủ tục lạc hậu, lỗi thời còn tồn tại; trình độ dân trí cịn thấp; thói hƣ tật xấu và tệ nạn xã hội phát sinh; tính tích cực chính trị – xã hội của ngƣời dân cịn hạn chế…ảnh hƣởng khơng nhỏ tới pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn nhƣ: thói quen mua bán khơng làm đầy đủ các thủ tục theo đúng qui định của pháp luật; tập quán sống tùy tiện không phù hợp với nếp sống đô thị, không tơn trọng lợi ích cộng đồng, nhất là trong các khu chung cƣ, khu dân cƣ tập trung, phân biệt giàu nghèo, sự lấn lƣớt của kẻ mạnh với ngƣời ở thế yếu…
31
Kết luận chƣơng 1
Hiện nay, nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu cấp thiết của mọi tầng lớp trong xã hội. Trƣớc những áp lực đặt ra về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng và khả năng tài chính của mỗi ngƣời dân, có thể thấy tính ƣu việt, đa dạng của từng loại nhà ở trên thị trƣờng bất động sản. Pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn đã tạo điều kiện cho ngƣời lao động nhập cƣ, các hộ gia đình trẻ hiện nay có thể mua đƣợc nhà ở có sẵn, hoặc chung cƣ đƣợc xem là xu hƣớng tích cực phù hợp với điều kiện và yêu cầu của xã hội.
Trong khuôn khổ chƣơng 1 của luận văn tác giả đã nghiên cứu hệ thống hóa làm rõ các khái niệm cơ bản về nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở có sẵn; khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung của pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn
Tại chƣơng 1 tác giả cũng đã làm rõ các yếu tố chi phối đến pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn tại Việt NamNhững kết quả nghiên cứu tại chƣơng 1 sẽ là cơ sở, căn cứ để tác giả luận văn nghiên cứu thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn tại quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
32
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở CÓ SẴN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở có sẵn ở Việt Nam
2.1.1. Về nguyên tắc mua bán nhà ở có sẵn
Nhà ở có sẵn là nhà đã hồn thành việc xây dựng và đƣa vào sử dụng. Pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể những nguyên tắc về hoạt động mua bán nhà ở có sẵn này, nhằm ổn định trật tự xã hội và đảm bảo hệ thống pháp luật đƣợc thực hiện có hiệu lực, hiệu quả. Việc mua bán nhà ở có sẵn đều dựa trên năm nguyên tắc do pháp luật quy định, trong đó có thể hiểu và phân tích các ngun tắc đó theo góc độ Luật học nhƣ sau:
Nguyên tắc thứ nhất, việc mua bán nhà có sẵn phải gắn với quyền sử
dụng đất.
Nhà ở về cơ bản là phải nằm trên một diện tích đất cụ thể nào đó. Do vậy nhà ở có sẵn về cơ bản gắn liền với quyền sử dụng đất mà trên đó có nhà ở. Trong các giao dịch về mua bán nhà ở có sẵn thơng thƣờng khơng thể tách nhà ở ra khỏi quyền sử dụng đất có ngơi nhà mà phải đi liền với chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở (trừ trƣờng hợp mua nhà ở sau đó tháo dỡ nhà mang đi nơi khác). Do vậy việc mua bán nhà ở có sẵn phải đi liền với quyền sử dụng đất có ngơi nhà và ngƣời mua nhà phải đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải có các thơng tin về quyền sử dụng đất, về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, căn cứ vào đó ngƣời mua nhà ở có sẵn có đƣợc những quyền lợi nhất định và đƣợc bảo hộ trong suốt quá trình sử dụng, đƣợc quyền thế chấp, cầm cố tài sản để thực hiện các mực đích khác.
Nguyên tắc thứ hai, việc mua bán nhà ở có sẵn trong tổ hợp nhà ở có
sẵn nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản theo pháp luật Việt Nam.
Hoạt động mua bán nhà ở có sẵn (nhất là phân khúc nhà ở chung cƣ) phải đƣợc phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích,
33
trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cƣ.
Những cơng trình nhà ở có sẵn (phân khúc nhà ở chung cƣ) hiện nay có khá nhiều và tạo sức cạnh tranh mạnh mẽ trong thị trƣờng bất động sản từ những ƣu đãi về giá, sự tiện lợi về cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, những hình ảnh hàng loạt băng rơn, khẩu hiệu cùng đồn ngƣời tập trung dƣới các tịa nhà hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tƣ, ban quản lý... tại các chung cƣ đã khơng cịn xa lạ, nhất là tại đô thị lớn nhƣ Hà Nội.
Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện nhƣ một làn sóng. Các chuyên gia nhận xét mặc dù hệ thống pháp luật đƣợc đánh giá là tƣơng đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cƣ, nhƣng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Đó là việc không công khai minh bạch quỹ bảo trì, việc sử dụng khơng đúng mục đích thiết kế đã công bố, hoặc những mâu thuẫn trong dịch vụ bảo vệ, an ninh…
Một trong những lý do đƣợc chỉ ra là bởi chủ đầu tƣ không phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cƣ hoặc vi phạm các quy định pháp luật về đầu tƣ xây dựng, về phòng cháy, nổ hoặc việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cƣ, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung-riêng.
Hiện cả nƣớc có khoảng 3.000 tịa nhà chung cƣ, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thứ trƣởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ rõ, một số chủ đầu tƣ chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chƣa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tƣ [33].
Do đó, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cƣ đã từng bƣớc đi vào nề nếp, nhƣng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành và sử dụng. Thống kê từ 43 báo cáo của địa phƣơng và đơn thƣ gửi về Bộ Xây
34
dựng cho thấy, hiện 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tƣ với cƣ dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.
Nguyên tắc thứ ba, nhà ở có sẵn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của ngƣời mua nhà ở có sẵn. Trên cơ sở đó chủ thể mua nhà có sẵn có đƣợc các quyền của ngƣời sử dụng đất, các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất; đồng thời họ cũng có các nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, các nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất. Do vậy, một trong những thủ tục của giao dịch mua nhà ở có sẵn là là sau khi ngƣời mua nhà hoàn tất các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà, thì bên bán có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên trƣớc bạ cho ngƣời mua nhà và ngƣời mua nhà ở có sẵn phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Có nhƣ vậy mới đảm bảo cho thực hiện các quyền cũng nhƣ nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở có sẵn.
Trong giao dịch dân sự, giao dịch về nhà ở là loại giao dịch có giá trị lớn hiện nay. Do vậy, những tranh chấp trong q trình mua bán nhà ở có sẵn ngày càng trở thành những vấn đề nhức nhối. Ngƣời mua nhà muốn đƣợc công nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu của bản thân đối với tài sản đó một phần vì tâm lý sở hữu, một phần cũng muốn đó nhƣ một tài sản có thể thế chấp để phát triển kinh doanh, mua bán.
Nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tƣ và cƣ dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung- riêng trong các văn bản pháp luật chƣa đƣợc quy định hoặc quy định chƣa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chƣa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế
35
Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cƣ thƣơng mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cƣ có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cƣ cao tầng thì cũng có tới 105 chung cƣ đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có chín chung cƣ có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cƣ ở thành phố thì có một chung cƣ đang xảy ra tranh chấp.
Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì. Nhiều dẫn chứng cho thấy, có những chủ đầu tƣ ôm trọn quỹ bảo trì khơng bàn giao lại cho Ban quản trị. Hoặc ngƣợc lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tƣ lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà. Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì khơng đúng mục đích, thậm chí có trƣờng hợp ơm, cuỗm quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không đƣợc tham gia Ban quản trị tịa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lơi kéo, gây mất đồn kết tại khu chung cƣ. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cƣ ở Hà Nội.
Về vấn đề quỹ bảo trì, có ý kiến cho rằng, không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì mà nên thu theo định kỳ và cần xác định rõ về khoản kinh phí 2% này. Hiện vẫn chƣa có chế tài về việc ngƣời chủ sở hữu nhà chung cƣ phải nộp khi phát sinh việc bảo trì. Nên nếu vẫn giữ mức quy định 2% phí bảo trì thì nên chuyển qua luật dân sự thay vì hành chính [34].
Ngun tắc thứ tư, việc mua bán nhà ở có sẵn phải kèm theo hồ sơ thiết
kế chi tiết về diện tích và tiện ích kèm theo.
Nhà có sẵn đƣợc mua bán bao gồm nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn, đƣợc thiết kế và theo đúng thiết kế đã đƣợc phê duyệt.
Bán nhà ở có sẵn phải kèm theo hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà ở. Đây là qui định có tính ngun tắc bởi hị sơ thiết kế chi tiết về diện tích và các tiện ích kèm theo ngơi nhà phải đƣợc chuyển cho ngời mua nhà để