Thông tin tài liệu
PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn công tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Mặc dù Luật đất đai sửa đổi, bổ sung qua thời kỳ, đặc biệt Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định tiến nhằm đảm bảo cho việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiên trình thực phát sinh bất cập Nguyên nhân xác định chủ yếu đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất Hệ thống sách, pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương không phù hợp với địa phương khác thường xuyên thay đổi, từ dẫn đến có số trường hợp áp dụng pháp luật cách tùy tiện thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi người sử dụng đất, gây nên xúc Trong số nguyên nhân trên, nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế áp dụng, rút hạn chế, bất cập để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu thiết Từ lý nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng” thời điểm cần thiết lý luận thực tiễn, phù hợp với lịch sử phát triển đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức đảm bảo cho đất đai tài sản “vô giá” “thiêng liêng” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Phân tích khái niệm, đặc điểm, lược sử, ý nghĩ, vai trò, điều kiện, nguyên tắc, hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Tìm hiểu nội dung quy định hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013 vướng mắc, khó khăn phát sinh q trình thực thi quy định chuyển nhượng sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Đưa kiến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Phạm vi, đối tượng nghiện cứu 3.1 Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn dề rộng điều chỉnh Bộ luật Dân 2015, Luật đất đai năm 2013 luật kinh doanh bất động sản 2014 văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn chúng em giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành 3.2 Đối tượng nghiên cứu Quan điểm, đường lối, chủ trương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng để nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Thực tiễn thi hành quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành nước ta Hệ thống lý thuyết quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức nói riêng Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, chúng em có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực Chúng em thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu đề tài nghiên cứu dựa vào yêu cầu tính chất phần mà chọn phương pháp nghiên cứu cho phù hợp Trong đó, bao gồm phương pháp sau: Phương pháp nghiên cứu lý thuyết , thu thập thông tin sở nghiên cứu văn bản, tài liệu có sau tổng hợp thành khía cạnh thao tác tư logic để rút kết luận khoa học cần thiết Phương pháp so sánh, từ quy định, phân tích từ quy định pháp luật Việt Nam đem so sánh với hệ thống pháp luật nước, hệ thống pháp luật khác nhằm tìm tương đồng khác biệt sau kết hợp với kiến thức địa lý, lịch sử, tình hình kinh tế - xã hội để lý giải nguyên nhân, rút giải pháp tối ưu Phương pháp quan sát khoa học, dựa vào quan sát việc thực thi áp dụng quan nhà nước doanh nghiệp từ tổng hợp, đối chiếu, rút tính thực thi quy định pháp luật thực tiễn Phương pháp phân tích, tổng kết kinh nghiệm sở sách nhà nước thơng qua pháp luật Đất đai, Dân sự,… thực tiễn áp dụng sách nhằm rút tính thực thi pháp luật, vai trị sách, phương hướng hồn thiện Ngồi cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khác phương pháp thống kê, quy nạp, diễn giải, bình luận, nghiên cứu thực tế, đánh giá, tổng hợp để đưa nhìn nhận, quan điểm từ tài liệu số liệu sẵn có… để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 luật Dân 2015,… Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn kết cấu chương: Chương 1: Khái quát chung hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Chương 2: Quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Chương 3: Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng kiến nghị hoàn thiện PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO HÌNH THỨC CHUYỂN NHƯỢNG Chương 1: Khái quát chung hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Hợp đồng dân phương thức để cá nhân, pháp nhân hộ gia đình, tổ hợp xác lập chấm dứt quyền sở hữu tài sản đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, tiêu dùng xã hội nói đến hợp đồng dân nói đến ý chí bên, ý chí hợp đồng thể hình thức định mà không thiết phải thể hình thức Hình thức hợp đồng có ý nghĩa vai trị quan trọng “sự an tồn mặt pháp lý quan trọng quan hệ hợp đồng để bảo toàn chứng bảo vệ trật tự pháp luật, lợi ích xã hội, có trường hợp hợp đồng giao kết phải tuân theo hình thức pháp luật quy định, khơng bên tham gia giao kết phải gánh chịu hậu bất lợi”1 Như biết luật dân luật đất đai có mơi quan hệ chặt chẽ với Luật đất đai vừa luật chuyên ngành vừa luật độc lập Bởi lẽ, luật đất đai có quy phạm dân , đồng thời chứa quy phạm mang tính hành chính, phục vụ hoạt động nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai Tuy nhiên , phương diện thực quyền người sử dụng đất, luật đất đai luật chuyên ngành luật dận Do , để đánh giá tính hợp pháp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải vào quy định luật dân ( Hình thức giao dịch, lực chủ thể ,…) đồng thời phải vào quy định luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Về hình thức : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định phần giao dịch hợp đồng dân Bộ luật Dân luật đất đai cịn có quy định riêng nhằm điều chỉnh giao dịch có đối tượng đặc biệt quyền sử dụng đất Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hơp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan 2Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất thực hình thức chuyển nhượng chủ yếu Đây hình thức phổ biến - hình thức biểu tập trung tính chất chuyển quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chuyển quyền sử dụng đất nói chung ln gắn liền với hình thành, tồn phát triển chế độ sở hữu nhà nước đất đai Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu(2019), Khái niệm hợp đồng nguyên tắc hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nguồn: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210246(14/06/2021) Điều 502 BLDS 2015 Xét mặt lịch sử khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất kể từ có chế độ sở hữu toản dân đất đai ghi nhận lần nước ta Hiến pháp năm 1980 Còn lại, chế độ sở hữu khác, nơi tồn đa hình thức sở hữu, có hình thức sở hữu tư nhân đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đặt mà thay vào khái niệm “mua bán đất đhờ" “mua bán, chuyển nhượng đất đai “ “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đặt mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu tồn dân đất đai Điều có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân đất đai có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sau xác định sở khẳng định thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện chủ sở hữu, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chi coi chủ thể sử dụng đất Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước quy định điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lý khác mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) khơng có khả khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nữa, mục đích họ chuyển nhượng cho người khác thực có nhu cầu sử dụng để thu lại cho khoản lợi ích vật chất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng Nhà nước để thiết lập quan hệ sử dụng đất mới, quan hệ sử dụng đất người nhận chuyển nhượng Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói phải thơng qua chủ quản lý đất đai đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa người đại diện chủ sở hữu đất đai, vừa người quản lý việc sử dụng đất đưa quy định chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập quan hệ ln ln thực theo vịng trật tự định Điều thể số điểm sau: + Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn điều kiện định Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, phải đặt số hoàn cảnh, lý định chuyển nhượng Ngược lại, người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ khoản tiền tương ứng với giá trị đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thứa đất để đàm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh tượng đầu đất đai không khai thác hết tiềm đất, Nhà nước quy định điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng + Điều kiện chuyển nhượng loại đất khác khác Việc Nhà nước đưa điều kiện chuyển nhượng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng loại đất Nhin chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt đất nông nghiệp có phần chặt chẽ so với loại đất khác, xuất phát từ ý nghĩa, vai trị loại đất trình sản xuất cải cho xã hội, nước ta sản xuất chủ yếu định đến ổn định kinh tế nơng nghiệp + Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập nhân theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật Như vậy, đứng góc độ pháp luật dân sự, hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trà tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Để hiểu rõ đặc trưng riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sâu vào phân tích so sánh với số hình thức chuyển nhượng đất đai khác - Một là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi sản xuất, đời sống.3 Mục đích chuyển đồi quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất đời sống, nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền có ý nghĩa lớn thực tiễn, sản xuất nông nghiệp Trong năm qua, Nhà nước ta có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua trình thử nghiệm chủ trương số địa phương cho thấy, khắc phục tình trạng đất đai manh muốn, giảm thiểu số lượng đất, tăng thêm diện tích đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến khoa học vào sản xuất nơng nghiệp, nhờ đó, suất trồng sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Tuy nhiên, nước ta, thực trạng ruộng đất nơng nghiệp nhiều nơi cịn manh mún, phân tán, gây khó khăn khơng nhỏ cho việc đưa tiến khoa học kỹ thuật vào phát triển sản xuất hàng hóa nơng nghiệp Vi vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất “dồn điền, đổi thửa" theo kinh nghiệm địa phương Cũng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất hình hức chuyển quyền sử dụng đất, theo Nhà nước chấm dứt Lưu Thanh Sang(2021), Chuyển đổi quyền sử dụng đất? hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất? Nguồn: https://luatminhkhue.vn/chuyen-doi-quyen-su-dung-dat-la-gi -khai-niem-ve-chuyen-doiquyen-su-dung-dat.aspx(14/06/2021) quyền sử dụng đất bên để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên Tuy nhiên, hai hình thức có khác thể chỗ, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối "đổi đất lấy tiền" việc thực quan hệ trình chấm dứt quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho tượng quan hệ bên nhận chuyển nhượng (quan hệ chiều), thi quan hệ chuyển đối quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu quan hệ "đổi đất lấy đất", Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, bên thỏa thuận chuyển tiền cho để bù đắp giá trị chênh lệch hai đất mục đích vấn đề mà người sử dụng đất lẫn quan quản lý nhà nước quan tâm bên đổi quyền sử dụng đất cho Việc thực quan hệ trình lúc chấm quyền sử dụng đất hai bên đất mà họ sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên (quan hệ hai chiều) - Hai là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức thể chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất chấp để bào đảm thực nghĩa vụ dân Nghĩa vụ dân nghĩa vụ bên chấp, thông thường phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản bên nhận chấp phải thấp giá trị quyền sử dụng đất đem chấp Việc Nhà nước ghi nhận quyền nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất dùng quyền dụng đất minh để bảo đám thực nghĩa vụ trình tạo lập cho minh khoản tiền cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, thỏn mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời họ khơng có điềukiện kinh tế trước mắt Cũng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp, chuyển giao chi mang tính chất tạm thời, thời hạn chấp chưa giải trừ chấp Khác với hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất mà tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận chấp khơng có quyền chủ sử dụng đất mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ có quyền kiểm soát quyền pháp lý bên chấp có quyền đưa quyền sử dụng đất phát mại bán đấu giá bên chấp không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ dân mà hai bên thỏa thuận Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất khơng trọn vẹn có điều kiện, hay nói cách khác, quan hệ chấp, việc “chuyển quyền " thực chuyển “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên chấp sang cho bên nhận chấp kiểm soát, nắm giữ "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, cịn “quyền sử dụng đất thực tế" thuộc bên chấp, bên nhận chấp chi có quyền “định đoạt theo quy định pháp Nguyễn Quang Tuyến(2002), Thế chấp quyền sử dụng đất, Khoa Luật kinh tế, đại học Luật Hà Nội, Nguồn: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?(14/06/2021) luật" quyền sử dụng đất bên nhận chấp họ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Điều kiện chủ thể bên nhận chấp không “rộng rãi" bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật “hạn chế" nhiều, theo quy định hành, chi có tổ chức tín dụng đảm bảo điều kiện định có quyền nhận chấp Ba là, so sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản Điểm giống hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán tài sản quan hệ thuộc đối tượng pháp luật Dân sự, theo đó, quyền nghĩa vụ Dân bên phát sinh thơng qua hình thức hợp đồng, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên kia, bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) nhận tiền; ngược lại, bên có nghĩa vụ trả tiền nhận quyền sử dụng đất tài sản Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán tài sản có điểm khác biệt, thể nội dung sau: Thứ nhất, mặt đối tượng, quan hệ mua bán tài sản, đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản (bao gồm vật có thực quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu bên bán, thi quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, thừa đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện Với tư cách chủ sở hữu tài sản, bên bán có tồn quyền định đoạt tài sàn việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý người khác Trong bên chuyển nhượng chi người có quyền sử dụng đất nên chuyển nhượng cho người khác phải cho phép đại diện chủ sở hữu đổi với đất chuyển nhượng Nhà nước Thứ hai, hình thức, hiệu lực hợp đồng, hợp đồng mua tài sản giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể thường có hiệu lựce thi hành sau xác lập (cam kết ký kết), trừ hợp mua bán nhà số tài sản mà Nhà nước có quy định phải lập văn bản, thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập văn có hiệu lực thi hành sau quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ba, nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, mua bán tài sản, bên bán tài sản bên mua tài sản khơng phải thực nghĩa vụ trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định mua bán số loại tài sản bên mua phải đãăng ký quyền sở hữu nộp lệ phí trước bạ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Lược sử hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 1.2 1.2.1 Một số nước giới Khi nói tới đời hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất khơng thể khơng nhắc tới ngành Kinh doanh Bất động sản Những hồ sơ nghi nhận nghề môi giới bất động sản Anh Quốc vào cuối kỷ 18 Đây giao dịch tài sản bất động sản có môi giới tham gia Tài sản bất động sản thời điểm thường trang trại, nông trại, lâu đài Đối tượng giao dịch tầng lớp quý tộc, lãnh chúa địa chủ Có thể xem lịch sử nghề môi giới bất động sản Anh Quốc Việc giao dịch bất động sản có liên quan đến người môi giới Anh Quốc bắt đầu lan sang Hoa Kỳ vào đầu kỷ 19 Hai quốc gia Anh Quốc Hoa Kỳ xem hai nơi hình thành nên nghề mơi giới Vì hai quốc gia tư lớn mạnh giàu có bậc giới lúc Đây nguyên nhân nghề phát triển hưng thịnh hai quốc gia Các quốc gia thuộc Châu Âu, Châu Úc Châu Á học hỏi nhiều từ Anh Quốc Hoa Kỳ lĩnh vực bất động sản Ngày đạo đức nghề nghiệp tiêu chuẩn hành nghề Hoa Kỳ xem tài liệu tham khảo nhiều quốc gia khác Bất động sản tài sản lớn tầng lớp có địa vị xã hội Người bán người mua nảy sinh mâu thuẫn giá bán, điều khoản giao dịch, thủ tục pháp lý Để xử lý bất đối xứng thông tin giao dịch cần người am hiểu để tư vấn Người tư vấn gọi nhà môi giới bất động sản Bằng kiến thức kỹ chuyên môn nhà môi giới tư vấn để hai bên đến thống chung giao dịch Chính sách đất đai thị trường BĐS mục đích nhằm tạo lập khung pháp lý để đất đai chuyển hóa từ tài nguyên thành tài sản tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS Khi nghiên cứu sách đất đai thị trường BĐS, vấn đề sở hữu đất đai, đăng ký đất đai cần quan tâm tới vấn đề hệ thống địa chính, quy hoạch quy trình thu hồi đất đai, đền bù bồi thường Quá trình cải cách đại hệ thống địa Cộng hịa Séc, Chính phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ thống địa vào cuối năm 1993 “Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên xác định: Hồn thành việc nối mạng máy tính tất văn phịng địa vào năm 1994 Số hóa hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998 Hoàn thành liệu chất lượng đất vào năm 1998 Hoàn thành thông số xác định vào năm 1998 Tăng dày điểm khống chế trắc địa chi tiết Số hóa đồ địa vào năm 2000 Số hóa đồ địa hình tỷ lệ 1/2880 vào năm 2006 Chuyển dần hệ thống địa lên mức độ cao công nghệ thông tin Đến nay, người dân có quyền truy cập hệ thống, chép trích thơng tin địa chính” (Kim Chung, 2011) Công tác quy hoạch sử dụng đất Singapore, Trung Quốc Hàn Quốc Ở Singapore, quy hoạch xác định nội dung đặc biệt quan trọng quản lý đất đai BĐS Quy hoạch được tiến hành theo bước: quy hoạch định hướng; quy hoạch tổng thể; quy hoạch triển khai thực dự án (chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết phê duyệt) Quy hoạch Singapore đảm bảo dân chủ, công khai: người dân, quan chức năng, doanh nghiệp phép tham gia có thơng tin quy hoạch đầy đủ phương tiện thông tin truyền thơng Ở Trung Quốc, có cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố, Huyện, Hương (thôn, xã) Mục tiêu quy hoạch sử dụng đất Trung Quốc bảo vệ đất canh tác (đến năm 2020 1,8 tỷ ha), kỳ quy hoạch sử dụng đất 10 năm/lần cấp Ở Hàn Quốc, công tác quy hoạch theo cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; cấp huyện, vùng đô thị thực từ tổng thể tới chi tiết; kỳ quy hoạch cấp có thời gian khác nhau: cấp quốc gia, cấp tỉnh 20 năm, cấp vùng đô thị 10 năm, sau năm tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường.5 Trong giao dịch bất động sản Hai bên mua bán lúc rành thủ tục pháp lý Việc bên lo lắng quyền lợi thiếu yếu tố chuyên môn, kinh nghiệm hội cho người môi giới Nhà môi giới với chuyên môn kinh nghiệm tư vấn, xử lý vấn đề phát sinh để hai bên an tâm giao dịch Từ kéo theo đời gọi Hợp đồng Từ đó, hợp đồng trở thành công cụ pháp lý để xác lập quan hệ chủ thể phát sinh từ giao dịch dân sự, kinh tế Hợp đồng có vai trị quan trọng, thể hầu hết quan hệ bên nhiều lĩnh vực Hợp đồng cam kết bên phải thực điều kiện bắt buộc đưa để hưởng lợi ích Dù lĩnh vực hay ngành nghề nào, không thực đúng, đủ điều khoản hợp đồng xem vi phạm hợp đồng khơng hưởng đầy đủ quyền lợi, đồng thời phải chịu bồi thường theo thỏa thuận trước 1.2.2 Việt Nam Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân thực tế việc chuyển dịch đất đai có mua bán, chuyển nhượng đất đai xuất từ xa xưa với trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân đất đai Ở thời kỳ Hùng Vương, tồn đất đai phạm vi cơng xã thuộc quyền sở hữu công xã, ruộng đất cơng xã phân chia cho gia đình sử dụng Cơng xã giữ phần ruộng để cày cấy chung sản phẩm thu được dùng vào cho chi phí cơng cộng Trong thời kỳ này, chế độ công hữu đất đai tồn cách bền vững dường khơng có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai - Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 179 TCN - 938 SCN) tồn hình thức sở hữu tối cao Nhà nước đất đai sở hữu tư nhân Chính quyền hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất làng xã đồn điền, hay gọi ruộng quốc khố Đối với loại ruộng đất này, quyền hộ không cho phép người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân xuất Cho đến nay, chưa thấy tư liệu lịch sử cho biết có mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư thời kỳ - Thời kỳ phong kiến Đại Việt: + Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất công xã chủ sở hữu, có số ruộng đất tư số chủ trang trại, quyền LWood Gate( Thế kỉ 18), Nguồn: https://jackby.com(15/6/2021) quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đất tranh chấp coi có giấy tờ có giá trị tương đương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch liên quan đến đất đai - Bản án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành Ví dụ: Gia đình ơng D sinh sống đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến Do nhiều lý khác thời điểm gia đình ơng D chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, gia đình ơng D khơng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất 65 m2 Hỏi: trường hợp gia đình ơng M có chuyển nhượng diện tích đất sử dụng không? Căn quy định pháp luật đất đai pháp luật dân sự, trường hợp trước mắt gia đình ơng D khơng đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách hợp pháp khơng có loại giấy tờ Tuy nhiên, gia đình ơng D hồn tồn có quyền đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình ơng M hồn tồn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi bên, Luật đất đai quy định đất không xảy tranh chấp phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tranh chấp bao gồm tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất Trong trường hợp có tranh chấp xảy sau giải xong bất đồng, mâu thuẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Những đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án khơng chuyển nhượng Nhà nước quy định điều nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Trong thời hạn sử dụng đất Đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng người sử dụng đất chuyển nhượng thời hạn sử dụng đất Theo quy định Điều 126 Luật đất đai 2013 thời hạn giao đất trồng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân hai mươi năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất năm mươi năm Thời hạn cho thuê đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng khơng q năm mươi năm Đối với đất Nhà nước giao ổn định, lâu dài Thời hạn giao đất cho thuê đất tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không năm mươi năm; dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tếxã hội khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho thuê đất không bảy mươi năm Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao khơng q chín mươi chín năm - Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê Theo quy định Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà theo dự án xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà có dự án thành phần phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần dự án đầu tư xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán mà chưa xây dựng nhà Trường hợp người thực dự án đầu tư khơng thể tiếp tục thực dự án Nhà nước thu hồi đất; phần lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đầu tư đất thuộc sở hữu người bị thu hồi đất giải theo quy định Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện Pháp luật quy định số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện Ví dụ: Năm 1994 hộ gia đình ơng K xã C, huyện M, tỉnh ĐL giao 3ha đất nơng nghiệp để sản xuất Tháng 6/2002 gia đình ơng M bán dất cho người khác Ngày 20/3/2005 gia đình ơng K giao đất nơng nghiệp để canh tác Tháng 7/2006 gia đình ơng K lại làm thủ tục chuyển nhượng đất giao ủy ban nhân dân xã C Phịng Tài ngunMơi trường huyện Mai khơng chấp nhận cho ông K chuyển nhượng đất Hỏi việc không chấp nhận quan nhà nước có thẩm quyền có khơng? Việc khơng chấp nhận cho ông K chuyển nhượng quyền sử dụng đất UBND huyện M Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất lần đầu đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, Nhà nước giao đất lần thứ hai đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất không chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn mười (10) năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai (khoản Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai) Ngồi trường hợp cịn hai trường hợp Nhà nước quy định chuyển nhượng với điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp khu vực phịng hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực phòng hộ (khoản 2, khoản Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai) • Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo quy định Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực nghĩa vụ tài việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Điều 36 Luật đất đai 2003 quy định Chính phủ thu tiền sử dụng đất; Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành định xét duyệt dự án định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thời hạn sử dụng đất năm mươi năm kể từ ngày định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành • Trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai) Những trường hợp sau không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước; - Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực phịng hộ khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ Các ví dụ thu thập từ liệu văn phịng cơng chứng TP.HCM, riêng trường hợp không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhân viên văn phòng cho biết từ năm 2019– 2020, có 79 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm không đảm bảo nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gần vi phạm điều nêu nhiều Nó cho thấy thực trạng người dân chưa nắm rõ quy định pháp luật chủ thể điều kiện để giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, văn phịng cơng chứng phải đóng vai trị tư vấn cho khách hàng nhiều 3.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật nguyên tắc thiết lập hình thức hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng chế định pháp luật phức tạp chứa đựng nguyên tắc, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật trách nhiệm pháp lý Các quy định nằm rải rác nhiều văn quy phạm pháp luật khác Khi kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, bên phải tuân theo số nguyên tắc định Các nguyên tắc xuyên suốt trình chuyển nhượng địi hỏi quan nhà nước bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng sau: - Nguyên tắc thứ việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng phải xuất phát từ nhu cầu thực tế hai bên, đảm bảo lợi ích đáng người sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, bên chuyển nhượng thực quyền chuyển nhượng xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng khơng có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Như vậy, bên chuyển nhượng có mục đích riêng họ lại có ý chí chung, thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn nhu cầu thiết thực Sự thống ý chí thực cách bình đẳng giải thỏa đáng lợi ích vật chất hai bên thúc đẩy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn cách lành mạnh - Nguyên tắc thứ hai việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng phải phù hợp với quy định pháp luật Khi bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung phải phù hợp với quy định Chương XVI Mục Bộ luật dân năm 2015 pháp luật đất đai Ngoài ra, việc chuyển nhượng không trái với quy định văn quy phạm pháp luật khác - Nguyên tắc thứ ba phải sử dụng đất mục đích, thời hạn quy định Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất bên chuyển nhượng Theo quy định pháp luật, toàn quỹ đất quốc gia nằm quản lý Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoạch định việc sử dụng đất cụ thể loại đất để làm giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp thức hóa quyền sử dụng đất sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất người giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất sử dụng khoảng thời gian Vì vậy, sau nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định Nhà nước đất chuyển nhượng, phải sử dụng mục đích, thời hạn sử dụng phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phương thời điểm chuyển nhượng Việc giao kết hợp đồng dân nói chung việc xác lập quan hệ hợp đồng chủ thể, thực tế hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng khơng nằm ngồi quy định chung Tuy nhiên, việc giao kết không bảo đảm điều kiện có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân 2015) dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện bên bị nhầm lẫn bị lừa dối thường xảy Lý hợp đồng vô hiệu bị đe dọa hiếm, hay nói cách khác xảy Trường hợp hợp đồng giao kết bên không bảo đảm điều kiện lực hành vi thường xẩy thực tế Nhưng trường hợp người đại diện cho người chưa có lực hành vi phát khởi kiện để hủy hợp đồng, không khởi kiện hủy hợp đồng thực tế hợp đồng không đảm bảo điều kiện lực hành vi việc thực hợp đồng khơng có thiệt hại xảy ra, hợp đồng đảm bảo công lợi ích bên tham gia Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối nguyên nhân bị lừa dối Theo số liệu thực tế văn phòng công chứng địa bàn TP.HCM tỉnh Long An, năm qua, từ năm 2019–2020, toàn thành phố có thống kê sau vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng: vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội khơng nhiều, chiếm có 2% số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đưa tới phòng cơng chứng; giả tạo chiếm nhiều hơn, lừa dối, chiếm 16% số hợp đồng; người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực chiếm ít, chiếm 3% số hợp đồng; bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép khơng có; bị nhầm lẫn chiếm 17.5% số hợp đồng; người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi hoi, có 0.7%; khơng tn thủ quy định hình thức có 8% Ví dụ có trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu, thuộc trường hợp nhầm lẫn không tuân thủ quy định hình thức, theo án số 133/2019/DS-PT ngày 9-5-2019 Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải Nguyên đơn người thuộc hàng thừa kế cụ Phạm Thị Anh (đã chết), bị đơn bà Hồ Thị Lệ ông Bạch Văn Tư (ơng T chết nên có liên quan đến hàng thừa kế ông) Nội dung vụ án bà Phạm Thị Anh người cấp quyền sử dụng số 631 632, tờ đồ số số 17 tờ đồ số 4-20, đất tọa lạc xã An Vĩnh Ng Trong trình sử dụng đất, bà có cho phép ơng Bạch Văn Tư canh tác phần 631 hứa tặng cho ông Tư quyền sử dụng 6.000m2 đất Khi bà An đến Ủy ban nhân dân xã An Vĩnh Ng để làm thủ tục lập di chúc, định đoạt phần tài sản quyền sử dụng đất nói Ủy ban nhân dân xã cho biết ông Tư bà Lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ba đất nói trên, thơng qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vợ chồng bà vợ chồng ông Tư, bà Lệ Bà Anh không ký không điểm vào hợp đồng tặng cho nói trên, tồn hồ sơ ơng Tư, bà Lệ giả mạo Do đó, bà Anh khởi kiện u cầu Tịa án buộc ơng Tư bà Lệ trả lại phần đất chiếm dụng Những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng cụ Anh yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 124 ngày 27/4/2007 số 302 ngày 30/8/2007 Ủy ban nhân dân xã An Vĩnh Ng chứng thực, cho rằng: chữ ký cụ Thu giả mạo cụ Anh lăn tay Nhưng theo kết luận giám định Phòng Kỹ thuật hình Cơng an tỉnh Long An không đủ sở để kết luận chữ ký hợp đồng tặng cho chữ ký cụ Thu dấu vân tay xác định có phải hay khơng phải cụ Anh Do khơng thể vào kết để xác định cụ Thu cụ Anh có tự nguyện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Tư bà Lệ hay không Khoản Điều Nghị định số 75 Chính phủ hướng dẫn công chứng chứng thực năm 2005 sau: Chứng thực việc Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch chữ ký cá nhân giấy tờ phục vụ cho việc thực giao dịch họ theo quy định Nghị định Khoản Điều 11 Nghị định 75 quy định: Việc ký, điểm người yêu cầu công chứng, chứng thực phải thực trước mặt người thực công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối chiếu với quy định trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cụ Thu, cụ Anh cho ông Tư, bà Lệ không tn thủ quy định Chính phủ trình tự, thủ tục cơng chứng, chứng thực Do đó, phía Tịa xét xử chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng nguyên đơn, chấp nhận phần yêu cầu phản tố bị đơn Bản hợp đồng vi phạm nguyên tắc trình tự thủ tục giao kết bị hủy bỏ 3.1.3 Thực trạng áp dụng pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Về thực trạng áp dụng pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, qua số liệu thống kê từ văn phịng cơng chứng địa bàn TP.HCM năm 2019 – 2020 cho thấy kết quả, tổng số 401 hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng thu thập từ cơng ty có ghi quyền nghĩa vụ bên, nguyên tắc luật định áp dụng quyền nghĩa vụ hợp đồng sau: Bảng 3.1 Thống kê quy định Điều 38 LKDBDS 2014 áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng TP.HCM năm 2019–2020 Các quy nguyên định tắc Điều 38 LKDBDS 2014 Áp dụng hợp đồng Tỷ lệ (%) 2.2 Tổng: 401 (100%) nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc 28 56 231 77 7.0 13.9 57.6 19.3 (Nguồn: tác giả tự tổng hợp) Điều 38 LKDBDS năm 2014 có khoản quy định quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng áp dụng điều khoản Điều 38 cao (chiếm 57,6%), áp dụng đủ điều khoản Điều 38 chiếm 19,3%, áp dụng nguyên tắc thấp (2.2%) Điều cho thấy quyền lợi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trọng theo sát với luật định giao kết hợp đồng Bảng 3.2 Thống kê quy định Điều 39 LKDBDS 2014 áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng TP.HCM năm 2019–2020 Các quy nguyên định tắc Điều 39 LKDBDS 2014 nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc Áp dụng 15 hợp đồng Tỷ lệ (%) 3.7 Tổng: 401 (100%) 112 105 55 21 93 27.9 26.2 13.7 5.2 23.3 (Nguồn: tác giả tự tổng hợp) Điều 39 LKDBDS năm 2014 có khoản quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng áp dụng điều khoản Điều 39 cao (chiếm 27,9%), áp dụng điều khoản Điều 39 chiếm 26,2%, áp dụng đủ nguyên tắc chiếm 23,3%, thấp áp dụng nguyên tắc chiếm 3,7% Điều cho thấy bên chuyển nhượng hợp đồng dường nghiêng áp dụng quyền lợi với quy định pháp luật nghĩa vụ, việc áp dụng nghĩa vụ theo 2, nguyên tắc không chênh lệch Bảng 3.3 Thống kê quy định Điều 39 LKDBDS 2014 áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng TP.HCM năm 2019–2020 Các quy nguyên định tắc Điều 40 LKDBDS 2014 Áp dụng 13 hợp đồng Tỷ lệ (%) 3.2 Tổng: 401 (100%) nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc 67 38 83 137 63 16.7 9.5 20.7 34.1 15.7 (Nguồn: tác giả tự tổng hợp) Điều 40 LKDBDS năm 2014 có khoản quy định quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng áp dụng điều khoản Điều 39 cao (chiếm 34,1%), áp dụng điều khoản Điều 40 chiếm 20,7%, áp dụng đủ nguyên tắc chiếm 15,7%, thấp áp dụng nguyên tắc chiếm 3,2% Điều cho thấy quyền bên nhận chuyển nhượng bảo đảm áp dụng theo pháp luật, nguyên tắc Điều 40 ý quy định đầy đủ, có khoản “Các quyền khác hợp đồng” nghĩa quy định quyền bên nhận chuyển nhượng gia tăng Bảng 3.4 Thống kê quy định Điều 41 LKDBDS 2014 áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng TP.HCM năm 2019–2020 Các quy định Điều 41 nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc nguyên tắc LKDBDS 2014 Áp dụng 36 hợp đồng Tỷ lệ (%) 9.0 Tổng: 401 (100%) 53 47 81 184 13.2 11.7 20.2 26.6 (Nguồn: tác giả tự tổng hợp) Điều 41 LKDBDS năm 2014 có khoản quy định quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng áp dụng đủ điều khoản Điều 41 cao (chiếm 26,6%), áp dụng điều khoản Điều 41 chiếm 20,2%, áp dụng nguyên tắc thấp (9,0%) Điều cho thấy nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng hợp đồng ý quy định đầy đủ, có khoản “Các nghĩa vụ khác hợp đồng” nghĩa quy định quyền bên nhận chuyển nhượng gia tăng Ví dụ mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Tại địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gị Vấp, TP.HCM Hơm nay, ngày 19 tháng 03 năm 2019, Văn phịng cơng chứng phường quận Gị Vấp, chúng tơi gồm có: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A): Ông P.V.T, sinh năm: X, CMND số: X Công an TP.HCM cấp ngày vợ bà Y, sinh năm: X, CMND số: X Công an TPHCM cấp ngày Cả hai ông bà đăng ký hộ thường trú tại: Số ……………… BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B): Ông N.T.D, sinh năm: ., CMND số: Công an cấp ngày vợ bà , sinh năm: , CMND số: Công an …………… cấp ngày Cả hai ông bà đăng ký hộ thường trú tại: Số ……………… Chúng tự nguyện lập ký hợp đồng để thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, với điều khoản hai bên bàn bạc thoả thuận sau: ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG 1.1 Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp Bên A theo "Giấy chứng nhận ." số: ., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: UBND cấp ngày 1.2 Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B diện tích quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận nói với đặc điểm sau: a/ Nhà ở: - Địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gị Vấp, TP.HCM - Tổng diện tích sử dụng: m2 ( mét vng) - Diện tích xây dựng: m2 ( mét vuông) - Kết cấu nhà: - Số tầng: b/ Đất ở: - Thửa đất số: - Tờ đồ số: - Diện tích: m2 ( mét vng) - Hình thức sử dụng: + Riêng: m2 ( mét vuông) + Chung: m2 ( mét vuông) 1.3 Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà Bên A thoả thuận chuyển nhượng cho Bên B trạng, đồng thời Bên B chấp nhận yêu cầu chuyển dịch theo qui hoạch Nhà nước (nếu có) sau diện tích quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 2.1 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói hai bên thoả thuận …………… đồng (………………… đồng) trả tiền Nhà nước Việt Nam hành 2.2 Phương thức toán: Bên B toán cho Bên A tiền mặt ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Bên A có nghĩa vụ giao đất tài sản gắn liền với đất trạng nói tồn giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Bên B Việc giao nhận đất giấy tờ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lập thành Biên bàn giao nhà đất có chứng kiến xác nhận bên 3.2 Bên B có nghĩa vụ thực đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quan có thẩm quyền theo quy định Pháp luật ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ 4.1 Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng Bên …… chịu trách nhiệm nộp 4.2 Sau ký hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải hai bên có quyền khởi kiện để u cầu Tồ án cấp có thẩm quyền giải theo quy định Pháp luật ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN 6.1 Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: a/ Những thông tin nhân thân, đất tài sản gắn liền với đất ghi Hợp đồng thật; b/ Thửa đất thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật; c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: - Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp Bên A, khơng có tranh chấp khiếu kiện; - Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất không bị ràng buộc hình thức việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn kê khai làm vốn doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Không bị ràng buộc định quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền chủ sử dụng đất; - Bản Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà Bên A xuất trình trước cơng chứng viên thời điểm ký hợp đồng thật d/ Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị ép buộc; e/ Thực đầy đủ thoả thuận ghi hợp đồng này; 6.2 Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: a/ Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; b/ Bên B tự xem xét kỹ, biết rõ đất tài sản gắn liền với đất nêu Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; c/ Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị ép buộc; d/ Thực đầy đủ thoả thuận ghi hợp đồng này; 6.3 Bên A Bên B cam đoan: Đặc điểm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nêu Hợp đồng với trạng thực tế, có khác biệt với thực tế Bên A Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay u cầu bồi thường cơng chứng viên ký Hợp đồng ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 7.1 Bản Hợp đồng có hiệu lực sau hai bên ký kết Mọi sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ Hợp đồng có giá trị hai bên lập thành văn thực Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo Hợp đồng 7.2 Hai bên công nhận hiểu rõ qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng 7.3 Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn Hợp đồng này, chấp thuận toàn điều khoản Hợp đồng khơng có điều vướng mắc Hai Bên ký tên để làm chứng BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A) (Bên B) Trong hợp đồng lấy từ văn phịng cơng chứng quận Gị Vấp TP.HCM, quyền bên chuyển nhượng áp dụng nguyên tắc từ khoản 1, Điều 38 LKDBDS 2014 Nghĩa vụ bên chuyển nhượng áp dụng nguyên tắc từ khoản 1, 2, Điều 39 LKDBDS Quyền bên nhận chuyển nhượng áp dụng nguyên tắc từ khoản 1, 2, Điều 40 LKDBDS Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng áp dụng nguyên tắc từ khoản 1, Điều 41 LKDBDS Qua mẫu hợp đồng thấy số bất cập nội dung chưa áp dụng đầy đủ quy định pháp luật, chẳng hạn hợp đồng quy định khoản 6.3 “Đặc điểm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nêu Hợp đồng với trạng thực tế, có khác biệt với thực tế Bên A Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay u cầu bồi thường cơng chứng viên ký Hợp đồng này.” Trong pháp luật quy định bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây (khoản Điều 40 LKDBDS 2014), việc không quy định theo điều khoản pháp luật dễ gây bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, chủ thể điều kiện, nguyên tắc, quyền nghĩa vụ bên cho thấy vai trò văn phòng công chứng tổ chức tư vấn pháp luật ngày quan trọng việc giúp đỡ người dân giao kết hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, vai trò xét xử Tòa án vụ vi phạm giao kết hợp đồng Việc giải hợp đồng vô hiệu nhiều trường hợp phức tạp Qua thực tiễn áp dụng pháp luật tranh chấp hợp đồng cho thấy sau hợp đồng giao kết bên phát vi phạm tự nguyện xin hủy hợp đồng Khơng trường hợp hợp đồng thực toàn phần, bên phát vi phạm xin hủy hợp đồng Thường việc xin hủy hợp đồng khơng phải hồn tồn bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng Do vấn đề giải tranh chấp hậu hợp đồng vơ hiệu gặp nhiều khó khăn Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991, Bộ luật dân có quy định xử lý hậu hợp đồng vô hiệu Bộ luật dân 2015 phần cụ thể hoàn thiện Dưới Luật Dân Bộ luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hai văn quy phạm pháp luật quan trọng việc áp dụng giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng giải tranh chấp liên quan tới Nhìn chung vi phạm hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng thực tế xét xử tịa án mn hình mn vẻ quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu vị phạm khác Điều cho thấy tính chất đa dạng phức tạp việc giải tranh chấp Về nguyên tắc có Bộ luật dân pháp điển hóa quy định pháp luật dân cách thống đầy đủ Việc xét xử tịa án dân từ thời điểm có hiệu lực Bộ luật dân phải dựa quy định nguyên tắc ghi nhận luật Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, ln vận động, ln biến đổi, hoạt động xét xử tòa án sở nguyên tắc pháp lý Bộ luật dân cần xem xét đến đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy tranh chấp quan hệ cụ thể để đưa phán phù hợp với pháp luật đạo đức xã hội ... trò hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 1.3.1 Ý nghĩa hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Việc ghi nhận hợp đồng kinh doanh quyền sử. .. lập hình thức hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 2.2.1 Nguyên tắc thiết lập hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng. .. nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng Về thực trạng áp dụng pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng,
Ngày đăng: 22/09/2022, 12:11
Xem thêm:
