- Hộ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
38 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm
3.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về chủ thể và điều kiện của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Về thực trạng đối với chủ thể và điều kiện của hợp đồng, có một số vấn đề như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất". Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ khơng có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 2, Điều 26 Luật đất đai năm 2013);
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người sử dụng đất (khoản 1, Điều 166 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 166 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1&2, Điều 75 Luật đất đai năm 2013);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.
Dưới đây, chúng tơi xin phân tích kỹ hơn thực trạng về điều kiện Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển nhượng thửa đất 45 m2 khơng?
Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 100 Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.
Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 100) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì cũng được coi là có giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Ví dụ: Gia đình ơng D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia đình ơng D vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, gia đình ơng D khơng có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất 65 m2. Hỏi: trong trường hợp này gia đình ơng M có được chuyển nhượng diện tích đất đang sử dụng khơng?
Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong trường hợp này trước mắt gia đình ơng D khơng đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì khơng có bất kỳ một loại giấy tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ơng D hồn tồn có quyền đi đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ơng M hồn tồn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đất khơng có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì khơng được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là khơng q hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là khơng q năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao là khơng q chín mươi chín năm.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện.
Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện.
Ví dụ: Năm 1994 hộ gia đình ơng K ở xã C, huyện M, tỉnh ĐL đã được giao 3ha đất nông nghiệp để sản xuất. Tháng 6/2002 gia đình ơng M đã bán 3 ha dất cho người khác. Ngày 20/3/2005 gia đình ơng K được giao 2 ha đất nông nghiệp để canh tác. Tháng 7/2006 gia đình ơng K lại đi làm thủ tục chuyển nhượng 2 ha đất mới được giao. ủy ban nhân dân xã C và Phịng Tài ngun- Mơi trường huyện Mai đã không chấp nhận cho ông K được chuyển nhượng 2 ha đất. Hỏi việc khơng chấp nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có đúng khơng?
Việc không chấp nhận cho ông K chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện M là đúng vì Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì khơng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
Ngồi trường hợp trên cịn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy định chỉ được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp trong khu vực phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phịng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).
• Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mươi năm kể từ ngày