- Hộ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
38 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm
3.1.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Về thực trạng áp dụng pháp luật đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, qua số liệu thống kê từ các văn phịng cơng chứng trên địa bàn TP.HCM năm 2019 – 2020 cho thấy kết quả, trong tổng số 401 hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng được thu thập từ cơng ty có ghi quyền và nghĩa vụ của các bên, những nguyên tắc trong luật định được áp dụng đối với quyền và nghĩa vụ của các hợp đồng đó như sau:
Bảng 3.1. Thống kê các quy định tại Điều 38 LKDBDS 2014 được áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020 Các quy định tại Điều 38 LKDBDS 2014 1 nguyên tắc 2 nguyên tắc 3 nguyên tắc 4 nguyên tắc 5 nguyên tắc Áp dụng hợp đồng 9 28 56 231 77 Tỷ lệ (%) 2.2 7.0 13.9 57.6 19.3 Tổng: 401 (100%) (Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 38 LKDBDS năm 2014 có 5 khoản quy định về quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp dụng 4 điều khoản trong Điều 38 là cao nhất (chiếm 57,6%), tiếp theo là áp dụng đủ 5 điều khoản trong Điều 38 chiếm 19,3%, áp dụng 1 nguyên tắc là thấp nhất (2.2%). Điều đó cho thấy quyền lợi của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chú trọng và theo sát với luật định hơn khi giao kết hợp đồng hiện nay.
Bảng 3.2. Thống kê các quy định tại Điều 39 LKDBDS 2014 được áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020 Các quy định tại Điều 39 LKDBDS 2014 1 nguyên tắc 2 nguyên tắc 3 nguyên tắc 4 nguyên tắc 5 nguyên tắc 6 nguyên tắc
Áp dụng
hợp đồng 15 112 105 55 21 93
Tỷ lệ (%) 3.7 27.9 26.2 13.7 5.2 23.3
Tổng: 401 (100%)
(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 39 LKDBDS năm 2014 có 6 khoản quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp dụng 2 điều khoản trong Điều 39 là cao nhất (chiếm 27,9%), tiếp theo là áp dụng 3 điều khoản trong Điều 39 chiếm 26,2%, áp dụng đủ 6 nguyên tắc chiếm 23,3%, thấp nhất là áp dụng 1 nguyên tắc chiếm 3,7%. Điều đó cho thấy bên chuyển nhượng trong hợp đồng dường như có vẻ nghiêng về áp dụng quyền lợi với quy định pháp luật hơn là nghĩa vụ, việc áp dụng nghĩa vụ theo các 2, 3 và 6 nguyên tắc không chênh lệch bao nhiêu.
Bảng 3.3. Thống kê các quy định tại Điều 39 LKDBDS 2014 được áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020 Các quy định tại Điều 40 LKDBDS 2014 1 nguyên tắc 2 nguyên tắc 3 nguyên tắc 4 nguyên tắc 5 nguyên tắc 6 nguyên tắc Áp dụng hợp đồng 13 67 38 83 137 63 Tỷ lệ (%) 3.2 16.7 9.5 20.7 34.1 15.7 Tổng: 401 (100%) (Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 40 LKDBDS năm 2014 có 6 khoản quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp dụng 5 điều khoản trong Điều 39 là cao nhất (chiếm 34,1%), tiếp theo là áp dụng 4 điều khoản trong Điều 40 chiếm 20,7%, áp dụng đủ 6 nguyên tắc chiếm 15,7%, thấp nhất là áp dụng 1 nguyên tắc chiếm 3,2%. Điều đó cho thấy quyền của bên nhận chuyển nhượng cũng được bảo đảm áp dụng theo pháp luật, 6 nguyên tắc của Điều 40 cũng dần dần được chú ý quy định đầy đủ, trong đó có khoản 6 “Các quyền khác trong hợp đồng” nghĩa là các quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng được gia tăng hơn.
Bảng 3.4. Thống kê các quy định tại Điều 41 LKDBDS 2014 được áp dụng vào hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tại
TP.HCM năm 2019–2020
Các quy định tại Điều 41
1 nguyên
LKDBDS 2014 Áp dụng hợp đồng 36 53 47 81 184 Tỷ lệ (%) 9.0 13.2 11.7 20.2 26.6 Tổng: 401 (100%) (Nguồn: tác giả tự tổng hợp)
Điều 41 LKDBDS năm 2014 có 5 khoản quy định về quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua thống kê cho thấy số hợp đồng được áp dụng đủ 5 điều khoản trong Điều 41 là cao nhất (chiếm 26,6%), tiếp theo là áp dụng 4 điều khoản trong Điều 41 chiếm 20,2%, áp dụng 1 nguyên tắc là thấp nhất (9,0%). Điều đó cho thấy nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng dần dần được chú ý quy định đầy đủ, trong đó có khoản 5 “Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng” nghĩa là các quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng được gia tăng hơn.
Ví dụ về một mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Tại địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gị Vấp, TP.HCM Hơm nay, ngày 19 tháng 03 năm 2019, tại Văn phòng cơng chứng phường 5 quận Gị Vấp, chúng tơi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A):
Ông P.V.T, sinh năm: X, CMND số: X do Công an TP.HCM cấp ngày ................. và vợ là bà Y, sinh năm: X, CMND số: X do Công an TPHCM cấp ngày ................. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số ………………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B):
Ông N.T.D, sinh năm: ............., CMND số: ............. do Công an ............... cấp ngày ................. và vợ là bà ........................., sinh năm: ............, CMND số: ...... do Công an ……………. cấp ngày ................. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số ……………….
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG
1.1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A theo "Giấy chứng nhận ....................." số: ............., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: .......... do UBND ................ cấp ngày ......................
1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B diện tích quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các đặc điểm sau:
a/ Nhà ở:
- Địa chỉ: Số 566/101/3 Nguyễn Thái Sơn, P.5, Gò Vấp, TP.HCM
- Tổng diện tích sử dụng: ...................m2 (................................. mét vuông) - Diện tích xây dựng: ...................... m2 (................................... mét vuông) - Kết cấu nhà: .................................. - Số tầng: ....................... b/ Đất ở: - Thửa đất số: ........................... - Tờ bản đồ số: ........................ - Diện tích: ............................... m2 (.................................. mét vng) - Hình thức sử dụng: + Riêng: .............................. m2 (............................................. mét vuông) + Chung: ................... m2 (.......................... mét vuông)
1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà Bên A đã thoả thuận chuyển nhượng cho Bên B như hiện trạng, đồng thời Bên B chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo qui hoạch của Nhà nước (nếu có) sau này đối với diện tích quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên hai bên thoả thuận là ……………. đồng (………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.
ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất đúng như hiện trạng nói trên cùng tồn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Bên B.
Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được lập thành Biên bản bàn giao nhà đất có sự chứng kiến và xác nhận của các bên.
3.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.
ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ
4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.
4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.
ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp khơng giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tồ án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.
ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, khơng có tranh chấp khiếu kiện;
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khơng bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất;
- Bản chính Giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà Bên A xuất trình trước cơng chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.
d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị ép buộc;
e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này; 6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bị ép buộc;
d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này; 6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:
Đặc điểm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay u cầu bồi thường gì đối với cơng chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản và chỉ được thực hiện khi Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và khơng có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A) (Bên B)
Trong bản hợp đồng này được lấy từ văn phịng cơng chứng quận Gị Vấp TP.HCM, về quyền của bên chuyển nhượng thì chỉ áp dụng 3 nguyên tắc từ khoản 1, 3 và 5 của Điều 38 LKDBDS 2014. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng thì áp dụng 4 nguyên tắc từ khoản 1, 2, 3 và 6 của Điều 39 LKDBDS. Quyền của bên nhận chuyển nhượng thì áp dụng 4 nguyên tắc từ khoản 1, 2, 3 và 5 của Điều 40 LKDBDS. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng thì áp dụng 3 nguyên tắc từ khoản 1, 3 và 5 của Điều 41 LKDBDS. Qua mẫu hợp đồng này có thể thấy một số bất cập về nội dung của nó khi chưa áp dụng đầy đủ các quy định về pháp luật, chẳng hạn hợp đồng quy định tại khoản 6.3 “Đặc điểm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hồn tồn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với cơng chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.” Trong khi pháp luật quy định bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra (khoản 4 Điều 40 LKDBDS 2014), việc không quy định đúng theo điều khoản pháp luật như vậy dễ gây bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.