- Hộ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
38 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm
3.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về nguyên tắc thiết lập và hình thức của hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
Khi kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xun suốt cả q trình chuyển nhượng địi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng như sau:
- Nguyên tắc thứ nhất là việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ khơng muốn sử dụng hoặc khơng có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh.
- Nguyên tắc thứ hai là việc kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại Chương XVI Mục 7 của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.
- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết
định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.
Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể, trên thực tế hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng cũng khơng nằm ngồi các quy định chung ấy. Tuy nhiên, nếu việc giao kết khơng bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2015) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu.
Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vơ hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xảy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xảy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng khơng có thiệt hại xảy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự cơng bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối. Theo số liệu thực tế tại các văn phịng cơng chứng trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Long An, trong những năm qua, từ năm 2019–2020, tồn thành phố có những thống kê như sau về vi phạm nguyên tắc trong giao kết hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng: về vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì khơng nhiều, chiếm chỉ có 2% số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đưa tới các phịng cơng chứng; do giả tạo thì chiếm nhiều hơn, vì đó là lừa dối, chiếm 16% số hợp đồng; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện cũng chiếm rất ít, chỉ chiếm 3% số hợp đồng; do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép thì hầu như khơng có; do bị nhầm lẫn thì chiếm 17.5% số hợp đồng; do người xác lập khơng nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì khá hiếm hoi, chỉ có 0.7%; do khơng tn thủ quy định về hình thức thì chỉ có 8%.
Ví dụ như có trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu, là thuộc trường hợp về nhầm lẫn và không tuân thủ quy định về hình thức, theo bản án số 133/2019/DS-PT ngày 9-5-2019 do Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải quyết. Nguyên đơn là những người thuộc hàng thừa kế của cụ Phạm Thị Anh (đã chết), bị đơn là bà Hồ Thị Lệ và ông Bạch Văn Tư (ơng T đã chết nên có liên quan đến hàng thừa kế của ông). Nội dung vụ án là bà Phạm Thị Anh là người được cấp quyền sử dụng các thửa số 631 và 632, tờ bản đồ số 3 và thửa số 17 tờ bản đồ số 4-20, đất tọa lạc tại xã An Vĩnh Ng. Trong q trình sử dụng đất, bà có cho phép ơng Bạch Văn Tư được canh tác trên một phần thửa 631 và hứa sẽ tặng cho ông Tư quyền sử dụng đối với 6.000m2 đất đó. Khi bà An đến Ủy ban nhân dân xã An Vĩnh Ng để làm thủ tục lập di chúc, định đoạt phần tài sản là quyền sử dụng các thửa đất nói trên thì Ủy ban nhân dân xã cho biết ơng Tư và bà Lệ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với cả ba thửa đất nói trên, thơng qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà và vợ chồng ông Tư, bà Lệ. Bà Anh không ký và cũng không điểm chỉ vào hợp đồng tặng cho nói trên, tồn bộ hồ sơ là do ơng Tư, bà Lệ đã giả mạo. Do đó, bà Anh khởi kiện yêu cầu Tịa án buộc ơng Tư và bà Lệ trả lại phần đất đã chiếm dụng.
Những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của cụ Anh yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 124 ngày 27/4/2007 và số 302 ngày 30/8/2007 được Ủy ban nhân dân xã An Vĩnh Ng chứng thực, cho rằng: chữ ký của cụ Thu là giả mạo và không phải do cụ Anh lăn tay. Nhưng theo kết luận giám định của Phịng Kỹ thuật hình sự Cơng an tỉnh Long An thì khơng đủ cơ sở để kết luận chữ ký trong các hợp đồng tặng cho không phải là chữ ký của cụ Thu và dấu vân tay cũng khơng thể xác định có phải hay khơng phải của cụ Anh. Do đó khơng thể căn cứ vào kết quả này để xác định cụ Thu và cụ Anh có tự nguyện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Tư và bà Lệ hay không.
Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75 của Chính phủ hướng dẫn về cơng chứng chứng thực năm 2005 như sau: Chứng thực là việc Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này. Khoản 1 Điều 11 của Nghị định 75 cũng quy định: Việc ký, điểm chỉ của người yêu cầu công chứng, chứng thực phải được thực hiện trước mặt người thực hiện cơng chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối chiếu với các quy định trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ Thu, cụ Anh cho ông Tư, bà Lệ không tuân thủ quy định của Chính phủ về trình tự, thủ tục cơng chứng, chứng thực. Do đó, phía Tịa xét xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của những người kế
thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn, và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn. Bản hợp đồng vi phạm nguyên tắc và trình tự thủ tục giao kết bị hủy bỏ.