2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, mục đích bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai thác lợi ích kinh tế lúc giá trị xác định đất đai mang lại Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền họ, sở để bảo vệ quyền lợi đáng họ bị xâm phạm Bên cạnh đó, pháp luật quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều thể ràng buộc Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đưa quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng để việc thực quyền chủ sử dụng đất nằm khuôn khổ định Tuy nhiên, pháp luật đất đai hành chưa quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Song, quyền sử dụng đất xem quyền tài sản tham gia vào giao dịch dân có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật dân * Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sau: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng gây Không bàn giao đất chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Các quyền khác hợp đồng Việc Nhà nước đưa quy định xuất phát từ lợi ích đáng người có quyền sử dụng đất họ đem quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người khác Pháp luật bảo vệ quyền lợi cho họ việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận chuyển nhượng không thực nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng cam kết hợp đồng Mặc dù quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch hợp đồng chuyển nhượng thị trường song quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất có khác đồng hai loại quyền này, lẽ chúng có khác nội dung ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước) cịn quyền sử dụng đất đai quyền phái sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; - Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất đai loại quyền không trọn vẹn, khơng đầy đủ; Tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ quyền sử dụng đất thể khía cạnh sau: Một là, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền Nhà nước với tính cách đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai; Hai là, khơng phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Ví dụ: Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều quy định: “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân theo quy định Luật Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế theo quy định Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho thành viên nhóm, thành viên nhóm muốn thực quyền phần quyền sử dụng đất phải thực thủ tục tách theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định Luật này.” Đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng phải đất thuê sang thuê đất quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Đối với tổ chức nước, tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Còn tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật; góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất Trường hợp tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất thuê đất, thuê lại đất khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Đối với người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; người Việt Nam định cư nước thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền chuyển nhượng, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật * Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng Từ quy định ta thấy, pháp luật dân kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng chặt chẽ Để có sở bảo vệ lợi ích người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hợp đồng chuyển nhượng cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng thỏa thuận hợp đồng Mặt khác, người chuyển nhượng phải giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm sở chứng minh tính hợp pháp đất chuyển nhượng đến làm thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba * Nhận xét: Như biết, kể từ Hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Người sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” khơng phải sở hữu chủ đất lại thấy dường chẳng mát quyền khai thác sử dụng đất đai vốn khơng cịn thuộc sở hữu Tuy nhiên, thấy từ đến quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chưa quan tâm thỏa đáng, pháp luật trọng đến lợi ích Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi người sử dụng đất vốn chủ sở hữu trước Thực trạng nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm đất đai, tạo khủng hoảng kinh tế nông nghiệp Việt Nam năm đầu thập niên 1980 kéo dài đến Quyền chuyển quyền sử dụng đất quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất áp dụng tất chủ thể mà bị hạn chế quyền lực nhà nước Điều thể chỗ, Nhà nước ban hành quy định pháp luật cách chặt chẽ hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đích Nhà nước đưa quy định điều tiết thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Như vậy, đứng góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, bên có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất * Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng Các quyền khác hợp đồng Từ quy định trên, thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng thỏa thuận hợp đồng giao cho tồn giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đặc điểm quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tồn diện tích chuyển nhượng Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ Nhà nước để qua Nhà nước thực quyền quản lý mình, đồng thời đảm bảo quyền người sử dụng đất Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ sở pháp lý thực quyền mà pháp luật cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo mục đích thời hạn sử dụng đất * Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Bảo đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng Trong nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, thời hạn phương thức thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tương ứng với quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền người thứ ba việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng Các nghĩa vụ lại mặt chất nghĩa vụ người sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất vơ hình chung chuyển nhượng nghĩa vụ cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác nghĩa vụ nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật phát sinh sở quản lý nhà nước quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa để bù đắp cho Nhà nước chi phí dùng cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai đăng ký quyền sử dụng đất Sau làm xong thủ tục pháp luật để chuyển nhượng chuyển đổi quyền sử dụng đất… người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo mục đích ban đầu trước chuyển giao, không tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng Nếu làm trái quy định coi hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai hậu Nhà nước thu hồi đất Như vậy, nói pháp luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, thể hai mặt vấn đề ln có tương xứng nhau, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên kia, đồng thời với “chuyển dịch quyền” có chuyển dịch nghĩa vụ người sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa Việc quy định nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích chủ sở hữu mà Nhà nước người đại diện Tuy nhiên, thấy hạn chế pháp luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể điểm sau: Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung chung chưa bao quát hết trường hợp cụ thể chủ yếu đề cập Bộ luật dân không quy định rõ ràng pháp luật đất đai Thứ hai, pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên khơng có biện pháp bảo đảm việc ban hành quy phạm chế tài cụ thể bên vi phạm nghĩa vụ lạm quyền Trên thực tế, có nhiều trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn mà pháp luật cho phép Ví dụ, có nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục xin phép quan nhà nước có thẩm quyền chí bên chuyển nhượng cịn "mua bán" trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa khơng đến đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác hình thức “mua bán” trao tay Điều dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý trường hợp chuyển nhượng thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ bên chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ * Nhận xét: Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật ... có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh. .. cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tương ứng với quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật thuế chuyển quyền sử dụng