Đề 13 Anh chị hãy phân tích ý nghĩa việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 MỤC LỤC 1LỜI MỞ ĐẦU 1NỘI DUNG 1I Khái quát về kinh doanh bất động sả.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Khái quát kinh doanh bất động sản 1 Thị trường bất động sản Kinh doanh bất động sản Nguyên tắc kinh doanh bất động sản II Phân tích nguyên tắc kinh doanh bất động sản Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật 2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản .4 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch .6 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt III Đánh giá việc triển khai nguyên tắc thực tế KẾT LUẬN 10 LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, thị trường bất động thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Có thể nói việc vận hành thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế quốc gia Vì kinh doanh bất động sản cần phải thực theo nguyên tắc pháp luật đặt để đảm bảo phát triển an toàn, bền vững thị trường quan trọng Để tìm hiểu nguyên tắc kinh doanh bất động sản, em xin chọn đề số 13 để làm đề tập học kỳ mình: Anh (chị) phân tích ý nghĩa việc quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Anh chị có bình luận, đánh giá nguyên tắc thực triển khai NỘI DUNG I Khái quát kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất lưu thơng hàng hố Một thị trường phát triển phải có đủ yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian Thị trường bất động sản hiểu nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản , người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá cả, số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch Kinh doanh bất động sản Khái niệm kinh doanh bất động sản quy định Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản quản lý nhằm mục đích sinh lời” Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản sau: “Điều Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” II Phân tích nguyên tắc kinh doanh bất động sản Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật * Bình đẳng trước pháp luật Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau: “1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật” Đây quy định thể bình đẳng hoạt động kinh doanh bất động sản Một kinh doanh bất động sản lâu dài, mang tính nghề nghiệp dù cá nhân hay tổ chức phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, có vốn không thấp 20 tỷ đồng Việc áp dụng quy định Luật Kinh doanh bất động sản với chủ thể giống nhau, họ phải thực quyền nghĩa vụ trường hợp tương tự Điều thúc đẩy việc cạnh tranh lành mạnh chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng tích cực Vì người có lợi người khác tham gia quan hệ, người khác khơng có động lực để tham gia vào quan hệ họ giở thủ đoạn, chiêu trò để đạt lợi tương đương với người kia, dẫn đến ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản * Tự thỏa thuận, không trái với quy định pháp luật Mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hay dịch vụ kinh doanh bất động sản chủ yếu quan hệ dân bên có bất động sản, bên cung ứng dịch vụ với bên cịn lại Mà quan hệ dân cốt đơi bên, tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng miễn thỏa thuận khơng trái với quy định pháp luật Nguyên tắc giúp cho bên tự thỏa thuận hợp đồng họ thỏa thuận điều mà pháp luật khơng cấm Khác với cán bộ, công chức họ thi hành công vụ, họ làm theo pháp luật cho phép Khi tự thỏa thuận thúc đẩy bên tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản, họ dựa tình hình thực tế, hoàn cảnh thân mà đặt quyền nghĩa vụ cho đối phương cho vừa lòng hai bên, hai bên có lợi, tạo tư thoải mái cho bên tham gia vào quan hệ Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền nghĩa vụ tối thiểu bên quan hệ kinh doanh bất động sản để bảo vệ lợi ích bên Như Điều 22, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua, giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng… Ngoài nghĩa vụ tối thiểu luật quy định, bên thỏa thuận thêm khơng trái với quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiến bất động sản đưa vào kinh doanh sau: “1 Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Bất động sản loại hàng hóa vơ đặc biệt Đầu tiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên việc kinh doanh loại hàng hóa phức tạp so với hàng hóa khác Thứ hai, hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, có tài sản tích góp gia đình Với đặc điểm nên kinh doanh bất động sản, nhà nước đặt điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh Việc quy định nguyên tắc giúp cho bên tránh rủi ro, tranh chấp cho bên quan hệ kinh doanh bất động sản, giúp họ tránh phiền phức không cần thiết Hơn cịn đơn giản hóa quan hệ kinh doanh bất động sản Với bất động sản khơng có giấy tờ hay có tranh chấp mà đưa vào kinh doanh bên mua khơng thể xác định xác người có quyền giao kết hợp đồng với Nếu sau thực xong giao dịch mà bên bán người quyền giao kết hợp đồng với bên mua khơng thể có quyền sử dụng bất động sản, bên mua cịn phải tham gia vào q trình tranh chấp với bên có quyền sử dụng bất động sản trở thành người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hai bên tranh chấp Tòa án Với bất động sản bị kê biên để thi hành án lúc người phải thi hành án có nghĩa vụ với bên thi hành án mà họ khơng có tài sản tài sản không đủ để thi hành nghĩa vụ nên quan thi hành án, thừa phát lại kê biên bất động sản họ để thi hành nghĩa vụ Nếu cho phép kinh doanh bất động sản bị kê biên đồng nghĩa với việc người phải thi hành án trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, ảnh hưởng đến quyền bên thi hành án Từ đó, theo em ngun tắc vơ cần thiết để tạo môi trường kinh doanh bất động sản an toàn, ngăn chặn nguy cơ, rủi ro việc kinh doanh bất động sản Đồng thời phần làm người mua bất động sản bớt lo ngại mua bất động sản, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Nguyên tắc thể rõ Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản Theo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản theo nhiều hình thức trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Các thông tin bất động sản gồm có: loại bất động sản, vị trí bất động sản, thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản, quy mô bất động sản… Hơn hành vi không công khai, công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản hay gian lận, lừa dối hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản Việc đặt nguyên tắc vô cần thiết Như em đề cập bất động sản hàng hóa đặc biệt Bất động sản thường có giá cao, cịn có tính lâu bền, nhiều người bất động sản gắn bó lâu với họ Vì vậy, muốn mua bất động sản người mua cần thông tin trung thực bất động sản để tìm bất động sản phù hợp với Hơn việc cơng khai thơng tin bất động sản cịn tăng tính cạnh tranh bên đầu tư, xây dựng bất động sản họ muốn có nhiều người lựa chọn bất động sản họ họ cần đầu tư chất lượng bất động sản Hơn việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công khai thông tin trung thực bất động sản họ giúp họ có uy tín lịng khách hàng Thông tin bất động sản trung thực hay khơng khách hàng họ kiểm chứng được, doanh nghiệp công khai thông tin gian dối lịng tin khách hàng Do đó, thực theo nguyên tắc này, doanh nghiệp bên khách hàng có lợi Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh thuộc vấn đề trị, an ninh quốc gia Việc sử dụng khu vực ảnh hưởng đến bí mật quốc gia, ảnh hưởng đến quốc gia nên bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninnh khơng kinh doanh Cịn bất động sản ngồi khu vực bảo vệ quốc phịng, an ninh tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh phải theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Khoản Điều Luật đất đai 2013 quy định “ Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế – xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định” Nhà nước đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất mục đích sau: sử dụng đất có hiệu cao nhất, bảo đảm đất sử dụng tiết kiệm, đảm bảo cho phát triển bền vững tương lai Việc quy hoạch sử dụng đất tránh trường hợp diện tích đất chưa sử dụng; phân khu chức giải vấn đề giao thông thực sách đầu tư, xây dựng sản xuất theo ý đồ Nhà nước Nguyên tắc đảm việc khai thác, sử dụng đất đai phạm vi toàn quốc có thống nhất, phù hợp với cách sách kinh tế, xã hội đất nước giai đoạn III Đánh giá việc triển khai nguyên tắc thực tế Việc đặt nguyên tắc đảm bảo thống việc xây dựng pháp luật thực pháp luật thực tế Thực theo nguyên tắc kinnh doanh bất động sản tạo môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, an tồn, có tính cạnh tranh cao Theo báo cáo Công ty trách nhiệm hữu han Jones Lang LaSalle (JLL), Việt Nam đứng thứ hạng thấp minh bạch thị trường bất động sản, xếp hạng 68/109 quốc gia Tuy nhiên, so sánh với năm trước hình ảnh Việt Nam cải thiện năm Nếu năm 2014, Việt Nam nằm hồn tồn nhóm có số minh bạch thấp đến năm 2016 ghi nhận giai đoạn độ sang nhóm nước có số minh bạch trung bình Tuy nhiên bên cạnh chủ thể thực theo nguyên tắc kinh doanh bất động sản có chủ thể khơng thực theo ngun tắc Vẫn có nhiều nhà đầu tư cịn thiếu minh bạch việc công khai thông tin bất động sản Tại dự án hộ, hầu hết khách hàng thiếu thơng tin tình trạng pháp lý Điển hình Samsora Riverside (tỉnh Bình Dương) cơng ty cổ phần Địa ốc Samco (Samland) làm chủ đầu tư công ty cổ phần Đất xanh Premium làm đơn vị phân phối bán hết từ lâu đến giai đoạn làm móng chưa có xác nhận Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho bán hàng, huy động vốn Một dự án khác công ty cổ phần Đầu tư Nam Long Flora Novia Thủ Đức (đường Phạm Văn Đồng, phường Linh Tây, quận Thủ Đức), môi giới liên tục gọi điện thoại mời giữ chỗ hộ, song phóng viên hỏi giấy phép xây dựng tiền sử dụng đất khơng cung cấp Vẫn cịn có bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo báo cáo Sở Xây dựng tỉnh Long An, giai đoạn kê biên thi hành án Công ty Phú An chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại thuộc dự án khu dân cư nhà vườn cho Công ty cổ phần RRP Việt Nam (Hà Nội) với 1.655 lơ có tổng diện tích 27,4 ha, giá 3,5 triệu đồng/m2, tổng trị giá 959,7 tỷ đồng Như vậy, việc thực nguyên tắc kinh doanh bất động sản thực tế có thành tựu định, giúp cho môi trường đầu tư bất động sản them lành mạnh, an toàn Tuy nhiên có trường hợp vi phạm nguyên tắc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích nhiều cá nhân nhà nước Vì quan nhà nước có thẩm quyền cần quản lý sát việc thực nguyên tắc kinh doanh bất động sản nói riêng, quy định Luật Kinh doanh bất động sản nói chung để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản KẾT LUẬN Trên toàn làm em Do hiểu biết cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi sai sót q trình làm Em mong nhận góp ý thầy để làm em hoàn thiện Em chân thành cảm ơn! 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật đất đai 2013 https://baomoi.com/nhieu-chu-dau-tu-thieu-minh-bach-trong-giaodich-bat-dong-san/c/27118239.epi 11 ... mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản quản lý nhằm mục đích sinh lời” Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản. .. bất động sản, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Nguyên tắc thể rõ Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản Theo doanh nghiệp kinh. .. đầu tư kinh doanh bất động sản sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Các thơng tin bất động sản gồm có: loại bất động sản, vị trí bất động sản, thơng