quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật dân sự việt nam

Trước những đòi hỏi thực tế đó của xã hội, để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài, nhằm khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế đấ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG CHÍNH 3

1 Sự thay đổi quan trọng trong quyền sở hữu tư nhân 3

2 Quyền sở hữu nhà ở - một quyền phát sinh từ quyền sở hữu 4

3 Sở hữu nhà ở tại Việt Nam - nhu cầu thiết yếu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam 5

4 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài 6

4.1.Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở 7

4.1.1.Điều kiện áp dụng với cá nhân, tổ chức nước ngoài 7

4.1.2 Những quy định áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 8

4.2.Quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở 10

4.2.1 Quyền lợi và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với nhà ở được mua tại Việt Nam 10

4.2.2.Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam 12

5 Thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thực tế và một số đề xuất hoàn thiện chính sách 14

KẾT LUẬN 17

TÀI LIỆU THAM KHẢO 18

LỜI MỞ ĐẦU

Ngày nay, khi đất nước phát triển, mở rộng giao lưu hợp tác quốc tế trên tất

cả các mặt của đời sống thì việc các tổ chức, cá nhân người nước ngoài đến Việt Nam thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trong các lĩnh vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hóa thể thao… là chuyện đã trở nên “phổ biến” Tính đến tháng 10 năm 2009, cả nước có gần 85000 nước ngoài đang làm việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều

dự án nước ngoài Một nhu cầu thiết yếu của họ khi đến đây là có một chỗ ở ổn định để an cư lập nghiệp

Không chỉ có vậy, trong số những người Việt Nam đang sinh sống định cư

ở nước ngoài, có một cộng đồng không nhỏ người Việt dù sống xa Tổ quốc, xa quê hương nhưng vẫn hướng về quê cha đất mẹ, cống hiến đóng góp sức lực của cải vật chất về cho đất nước Các con số thống kê qua các năm cho thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước làm ăn, sinh sống ngày một nhiều hơn, theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên rất đáng kể

Trước những đòi hỏi thực tế đó của xã hội, để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà

ở của người nước ngoài và người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài, nhằm khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, sở hữu nhà Việt Nam đồng thời thông qua luật sửa đổi, bổ sung điều 126 luật nhà ở 2005 cùng điều 121 luật đất đai 2003 với những nội dung cụ thể đáng lưu ý về đối tượng, quyền và nghĩa vụ người Việt định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Với mong muốn của bản thân được hiểu rõ hơn về những quy định này, em

xin nghiên cứu đề bài: “Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật dân sự Việt Nam”

NỘI DUNG CHÍNH

Trước khi tìm hiểu nội dung chính của đề bài, chúng ta cần phải hiểu cơ sở lí luận chung cho việc xây dựng văn bản pháp luật của Nhà nước quy định quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1 Sự thay đổi quan trọng trong quyền sở hữu tư nhân

Như chúng ta đã biết, từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam, cả nước tiến hành công cuộc đổi mới toàn diện trên tất cả các mặt của đời sống xã hội Nhà nước đề ra nhiều biện pháp, chủ trương, chính sách để khuyến khích mọi người dân trong nước cũng như các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam tại nước ngoài trở

về để đầu tư phát triển đất nước Sở hữu tư nhân không còn có sự khác biệt với

sở hữu cá nhân như trước đây, nó gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân được Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện phát triển Một mặt, Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân, không dùng những hình thức cưỡng chế hành chính hay tiến hành cải tạo để chuyển sở hữu tư nhân thành sở hữu tập thể hay sở hữu nhà nước Mặt khác, Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam; tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước Bộ luật Dân sự (BLDS) ngoài việc quy định chủ thể sở hữu tư nhân là công dân Việt Nam còn công nhận các chủ thể sở hữu tư nhân là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài có vốn đầu tư về nước để sản xuất, kinh doanh… Theo đó, quyền

sở hữu tư nhân được công nhận là những quyền dân sự cụ thể của cá nhân với tư cách là chủ sở hữu đối với tài sản của mình thông qua các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản

Như vậy, không chỉ người dân trong nước mà những người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền sở hữu tại Việt Nam Mọi người có thể là chủ sở hữu đối với các tài sản như tiền hoặc hiện vật có được do

kết quả lao động hợp pháp đem lại hay để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, di sản thừa kế của người chết để lại…

Có thể khẳng định quyền sở hữu tư nhân là một quyền hiến định được luật dân sự thể chế hóa, đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân, bảo vệ cho mọi người (kể cả là những người không phải là công dân Việt Nam) được sở hữu

“những cái thuộc về họ”, là một quyền cần thiết và cơ bàn của mỗi người

2 Quyền sở hữu nhà ở - một quyền phát sinh từ quyền sở hữu

Vì nhà ở là một bất động sản, được quy định rõ trong điều 174- BLDS: “

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) đất đai

b) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

c) các tài sản gắn liền với đất đai

d) các tài sản khác theo pháp luật quy định…”

nên nhà ở chính là khách thể của quyền sở hữu- một trong ba yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu Do vậy, mới có khẳng định rằng quyền sở hữu nhà ở là một trong những phần thuộc phạm vi chung của quyền sở hữu Các quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự sẽ là cơ sở cho Luật đất đai, Luật nhà ở hay các nghị định, nghị quyết của Nhà nước căn cứ để quy định quyền và nghĩa vụ cho người sở hữu nhà ở

Điều 164 BLDS xác nhận: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” như vậy, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân hay các chủ thể khác sẽ luôn

có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản của mình

- Quyền chiếm hữu là quyền năng của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lí tài sản thuộc sở hữu Đó còn là quyền kiểm soát, làm chủ và chi phối vật đó theo

ý chí của mình, không bị hạn chế và gián đoạn về thời gian Cá nhân có thể tự

mình thực hiện quyền chiếm hữu tài sản hoặc thông qua một hợp đồng dân sự giao cho người khác thực hiện quyền chiếm hữu (gửi giữ) hoặc cả quyền sử dụng (cho thuê, cho mượn)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản mà không làm hại hay ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước, của cộng đồng, của những người khác, không được trái với đạo đức chung của xã hội

- Quyền định đoạt là quyền năng của chủ sở hữu quyết định về “số phận” của vật Người chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản

3 Sở hữu nhà ở tại Việt Nam - nhu cầu thiết yếu của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và các cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.

Với mỗi người chúng ta, dù chỉ sở hữu một ngôi nhà nhỏ, bình dị nhưng được trở về nhà sau mỗi ngày học tập làm việc vất vả là mong mỏi của tất cả thành viên trong ngôi nhà Nhà không chỉ là nơi trú mưa, trú nắng, nơi để ở mà

nó còn là nơi lưu giữ kỉ niệm, nơi thư giãn nghỉ ngơi sau mỗi giờ làm việc, nơi đoàn tụ sum họp cùng gia đình và bạn bè Bất kì ai, được sở hữu một ngôi nhà theo đúng nguyện vọng là điều hạnh phúc nhất

Mọi người dân nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đến Việt Nam nói riêng, tuy sống ở Việt Nam trong thời gian ngắn nhưng họ đều muốn được sở hữu một ngôi nhà ở tại đây Thực tế cho thấy, năm 2001 với chính sách của Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng nó mới chỉ đáp ứng cho một số ít người mà không thỏa mãn hết nhu cầu của đông đảo bà con Việt Kiều Lượng người Việt Nam sống ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn…Mong muốn được có một ngôi nhà ổn định để yên tâm trở về Việt Nam sinh sống, đầu tư kinh doanh nhưng vì không thuộc

diện được mua nhà ở, khi trở về Việt Nam làm việc lại phải thuê nhà vừa không

ổn định, vừa tốn kém, dẫn đến nhiều trường hợp nhiều người Việt Nam định cư

ở nước ngoài không muốn trở về Việt Nam… Cũng như vậy với nhiều người nước ngoài, rất muốn đến Việt Nam để thử cơ hội mới song một vấn đề đặt ra khi họ đến đây là phải chi phí một số tiền quá lớn để thuê nhà trong khi Nhà nước không có chính sách hỗ trợ giá, làm nhiều người đã tính sang nước khác có điều kiện, môi trường tương tự Việt Nam Tính trung bình để thuê một căn hộ chung cư hay một ngôi nhà biệt thự, những người thuê nhà phải trả từ 800 USD đến 7000 USD Như vậy, nếu sống khoảng 5 năm, số tiền người nước ngoài phải trả lên tới 48000 USD- 420000 USD, một số tiền lớn có thể mua và sở hữu được một ngôi nhà sang trọng và hiện đại tại Việt Nam Không chỉ vậy, việc thuê nhà làm họ cảm thấy mình không là chủ sở hữu thực sự, không thể tự định đoạt sử dụng theo ý muốn bản thân, làm giảm đi ý thích của cá nhân, đồng thời phải thường xuyên thay đổi địa điểm cư trú làm họ cảm thấy phiền toái và gặp nhiều khó khăn

Việc có chính sách phù hợp, giúp người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở không những giảm bớt chi phí sinh hoạt, nâng cao chất lượng cuộc sống, ổn định chỗ ở, không phải di chuyển qua các khu vực khác nhau khi thuê nhà mà còn giúp họ yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam

Có thể thấy, nhu cầu nhà ở là một nhu cầu thực tế mà chỉ khi đáp ứng, họ mới có cơ sở để an cư lập nghiệp

4 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã hết sức nỗ lực thực hiện chủ trương tạo mọi điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được quyền mua nhà ở tại Việt Nam Điều này thể hiện thông qua hoạt động ban

hành các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực này

Thực trạng quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được thể hiện ở hai vấn đề lớn là đối tượng, điều kiện được mua nhà; quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài

sở hữu nhà ở tại Việt Nam

4.1.Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở

4.1.1.Điều kiện áp dụng với cá nhân, tổ chức nước ngoài

Với 87,63% số phiếu tán thành, Quốc hội nước ta đã chính thức thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo đó, để chứng minh thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các cá nhân nước ngoài phải đang sống tại Việt Nam, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên, và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi về ngoại giao của pháp luật Việt Nam, phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một

trong các giấy tờ sau: trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì

phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng

quản lí của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; nếu là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lí hoặc

có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt; trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Viêt Nam trao tặng; là người có đóng góp đặc

biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh

vực cá nhân nước ngoài đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ

tướng chính phủ có văn bản cho phép; với người vào Việt Nam làm việc trong

lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh

có trình độ kĩ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ như giấy phép lao động do

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; giấy phép hành nghề chuyên môn tại

Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; nếu là người có kĩ năng đặc biệt thì phải có giấy xác nhận về chuyên môn, kĩ năng của hiệp hội, hội

nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kĩ năng theo giấy hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải

có giấy phép hành nghề); trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam

thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú

và chứng minh thư nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam

Cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản

lí xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên, không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở, cũng thuộc diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

4.1.2 Những quy định áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Bắt đầu từ ngày 01 tháng 09 năm 2009, quy định mới của điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai bắt đầu có hiệu lực Nhưng để có thể biết xem những đối tượng chính thức nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chúng ta phải hiểu thế nào được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo luật Quốc

tịch năm 2008 thì: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài(khoản 3 điều 3);

“người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam (khoản 1 điều 5); “người

có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của luật này Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, phải đăng kí với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam (điều 13); “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam

đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài

ở nước ngoài (khoản 4 điều 3)” Như vậy, chính thức đến năm 2008, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài mới được hiểu đúng nghĩa, bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài Nhờ đó, điều 126 Luật nhà ở sửa đổi bổ sung quy định rõ đối tượng người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

“1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam;

a) Người có quốc tịch Việt Nam

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có

nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước

2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam”.

So với điều 126 - Luật nhà ở (chưa sửa đổi) thì việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mở rộng thêm ba nhóm đối tượng, đó là “người có quốc tịch Việt Nam”, “người gốc Việt Nam có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt” và “người gốc Việt Nam có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước” Cũng theo luật, thời hạn lưu trú tại Việt Nam cũng được rút ngắn xuống tối thiểu còn ba tháng so với sáu tháng như trước đây

Song đó mới chỉ là điều kiện cần, để mua được nhà tại Việt Nam, những người Việt Nam định cư tại nước ngoài còn cần phải về nước thưởng trú hoặc tạm trú và phải có đầy đủ giấy tờ sau:

- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng kí công dân

- Có giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượng được mua nhà

4.2.Quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở

4.2.1 Quyền lợi và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với nhà ở được mua tại Việt Nam.

Cũng giống như người Việt Nam ở trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi mua nhà, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và